Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;IMPOSSIBILITÉ;INCENDIE PAR NÉGLIGENCE

Normes : CO.119

Résumé : APPARTEMENT DETRUIT PAR UN INCENDIE PROVOQUE PAR LE LOCATAIRE - BAILLERESSE SOULEVE L'IMPOSSIBILITE POUR DIRE QUE LE BAIL A PRIS FIN En matière de droit du bail, la doctrine considère qu'en cas d'impossibilité objective, le bail prend en principe fin sans que l'une des parties n'ait à le résilier ou à indemniser l'autre. Une impossibilité objective subséquente peut résulter de la destruction totale de l'immeuble dans laquelle le bailleur n'a aucune responsabilité. Si l'immeuble n'est que partiellement détruit (impossibilité partielle), on examinera s'il est raisonnable d'exiger du bailleur qu'il le reconstruise. Cela dépendra notamment du coût des travaux en regard de la valeur de l'immeuble. Lorsqu'on peut exiger du bailleur qu'il remette les locaux en état, on procédera selon les règles relatives aux défauts de la chose louée. Pour qu'une impossibilité temporaire soit considérée comme durable, au point de rendre l'exécution impossible au sens de l'art. 119 CO, la durée doit à tout le moins être imprévisible au point qu'elle est assimilable à un empêchement durable. En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante, l'impossibilité passagère de la mise à disposition de l'appartement litigieux n'est pas devenue durable en raison du refus de l'intimé, respectivement de son assurance, de prendre en charge la franchise de son assurance bâtiment et des frais de débarras suite au sinistre. Elle ne saurait subordonner la réalisation des travaux de réfection, pour lesquels elle a dûment obtenu l'autorisation de construire de l'OAC le 6 mars 2024 déjà, au règlement des questions financières précitées par le locataire. Le fait que ce dernier n'ait pas donné suite aux solutions de relogement proposées par la bailleresse, qu'il n'ait pas réglé le montant du loyer depuis octobre 2023 ou qu'il persiste à conclure que le bail n'a pas pris fin, ne rend pas pour autant durable l'impossibilité momentanée de la jouissance de l'appartement. Ces éléments sont impropres à démontrer la réalisation des conditions d'une impossibilité au sens de l'art. 119 CO.