Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 445

Descripteurs : BAIL A FERME; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; RESILIATION ANTICIPEE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.119

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉSILIATION POUR CAUSE D'IMPOSSIBILITÉ Que le débiteur ne mette pas à disposition une personne titulaire du certificat de capacité n'est pas un cas d'impossibilité au sens de l'article 119 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE

Normes : CO.259.ss

Résumé : IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE NON IMPUTABLE À FAUTE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO Les art. 259 ss CO sur les défauts de la chose louée ne s'appliquent pas lorsque l'utilisation de la chose conforme au contrat devient définitivement impossible. C'est le cas lorsque l'objet loué est entièrement détruit par le feu, sans faute des parties. Ce cas relève d'une impossibilité objective subséquente, selon l'art. 119 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.119.al.1

Résumé : GARAGE DÉTRUIT PAR UN INCENDIE SANS FAUTE DES PARTIES - PAS D'OBLIGATION DU BAILLEUR DE RECONSTRUIRE SI LA RECONSTRUCTION NE PEUT RAISONNABLEMENT ÊTRE EXIGÉE Cas où les dégâts causés par l'incendie ont été considérables (atelier détruit) et où les travaux de réfection ont été importants et ont duré plusieurs mois, leur coût s'élevant à la moitié environ de la valeur du bâtiment avant le sinistre. Compte tenu de ces éléments, la destruction de la chose louée ayant été quasi totale, l'art. 119 CO serait applicable à l'exclusion des dispositions sur les défauts de la chose louée. Voudrait-on considérer que la destruction n'a été que partielle, que le cas resterait régi par l'art. 119 CO. Dans le cas d'espèce, une reconstruction à destination d'un garage ne pouvait raisonnablement être imposée au bailleur.

TF

Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.119

Résumé : IMPOSSIBILITÉ D'EXÉCUTION Le bailleur n'est pas dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations au sens de l'art. 119 CO, et peut donc réclamer le paiement du loyer, lorsque l'exploitation de la chose louée cesse parce que le preneur ne veut pas se conformer aux exigences de la police.

TBL

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2

Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.

Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 19ss; Tatiana GURBANOV, Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie de COVID-19, in DB n° 33/2021 p. 31ss; Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 16.02.2022 dans la cause C. c/ M. SA in CdB 2/2022 p. 65 ss (les mesures étatiques de fermeture des commerces dans le contexte de la pandémie de coronavirus sont susceptibles de constituer un défaut au sens d'une mauvaise exécution du bail lorsque celui-ci prévoit l'affectation des locaux loués à l'exploitation d'un commerce visé par ces mesures)