Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); INSOLVABILITE

Normes : CO.28

Résumé : SOLVABILITÉ L'art. 28 CO est normalement applicable à des circonstances concernant la solvabilité d'un cocontractant (ATF 198 II 412 = JdT 1983 I 491; Von Thur, Peter, All. Teil des schw. OR, Vol I, p. 311.312, 320; Bucher, Schw. OR All Teil, 2ème éd., p. 200, 208, 220).

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28

Résumé : DOL - PROSTITUTION Invalidation du contrat de bail admise dans le cas d'une locataire dissimulant intentionnellement qu'elle utiliserait l'appartement loué pour se livrer, à titre professionnel, à la prostitution.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); LOYER INITIAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - INTENTION DE CONTESTER LE LOYER INITIAL Le simple fait pour un preneur de conclure un bail sans indiquer qu'il a l'intention de remettre en cause le montant, jugé trop élevé, du loyer ne saurait constituer en soi un dol au sens de l'art. 28 CO. En ouvrant action, le locataire ne fait qu'exercer un droit que la loi lui reconnaît. Admettre l'application de l'art. 28 CO dans une éventualité de ce genre équivaudrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE PAS APPLICABLE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN INVALIDATION DU BAIL, FONDÉE SUR LE DOL OU L'ERREUR ESSENTIELLE, SAUF SI LA VALEUR LITIGIEUSE NE DÉPASSE PAS CHF 30'000.- L'article 243 CPC ne prévoit la procédure simplifiée, dans le domaine du bail à loyer d'habitation et de locaux commerciaux quelle que soit la valeur litigieuse, qu'en ce qui concerne la consignation du loyer, la pro­tection contre les loyers abusifs et la protection contre les congés ou la prolon­gation du bail. Le législateur fédéral n'a pas choisi d'appliquer la procédure simplifiée à l'ensemble des litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux : l'énumération prévue par la loi doit être considérée comme exhaustive, sans possibilité d'extension prétorienne extra legem. Des conclusions en invalidation du bail, fondées sur le dol ou l'erreur essentielle, excèdent manifestement la notion de protection contre les congés. Il ne s'agit en effet pas, pour le bailleur, de défendre ses intérêts face à une contestation du locataire portant sur la validité du congé, mais au contraire de remettre en cause l'existence de la relation contractuelle elle-même. Le texte de l'article 243 al. 2 CPC devant être interprété strictement, de telles conclusions doivent en principe être soumises à la procédure ordinaire, sous réserve d'une valeur litigieuse ne dépas­sant pas 30'000 fr.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CONTRAT; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28; CO.274d.al.3

Résumé : MODIFICATION CONTRACTUELLE OBTENUE DOLOSIVEMENT Agit dolosivement le bailleur qui se rend en soirée chez une locataire âgée ne maîtrisant pas le français et ne disposant pas du temps nécessaire pour prendre conseil auprès d'un tiers, afin de lui faire signer une modification de bail impliquant notamment une augmentation de loyer de plus de 50 %. En présence d'éléments notoires ou non contestés, il est possible de trancher un litige sans violer l'art. 274d al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DOL INCIDENT

Normes : CO.20.al.2; CO.28; CO.31; CC.2

Résumé : CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT POUR CAUSE DE DOL Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique; le dol éventuel suffit. La tromperie peut résulter de l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais(dol par commission)ou dans le fait de s'abstenir de détromper la victime déjà dans l'erreur, en gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler d'après la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission). La victime d'un dol peut soit invalider le contrat, dans un délai péremptoire d'un an, soit le ratifier. Lorsque le dol porte sur une clause très accessoire du contrat, le juge doit examiner si, sans le dol, la victime n'aurait pas conclu dans les mêmes conditions. En outre, lorsque l'invalidation totale paraît choquante dans l'hypothèse où le dol n'a été qu'incident, le juge peut la refuser et se borner à réduire les prestations de la victime du dol dans la mesure où cette partie aurait conclu le contrat si elle n'avait pas été trompée. Il s'agit d'appliquer par analogie l'art. 20 al. 2 CO. De manière générale, le droit d'invalider doit s'exercer selon les règles de la bonne foi(art. 2 CC). In casu, les parties ont conclu un contrat de remise de commerce portant sur la vente d'installations mobilières et du goodwill d'un tearoom. Le contrat mentionnait expressément le transfert du bail à l'acquéreur par le vendeur. Or le vendeur a dissimulé le fait que la bailleresse avait quelques mois plus tôt résilié le bail pour défaut de paiement du loyer et il a caché à l'acquéreur la décision du service administratif compétent refusant la prolongation de la licence d'exploiter le tea‐room et ordonnant la fermeture de celui‐ci, ce qui constitue un dol par commission. L'acquéreur a certes invalidé le contrat, mais il l'a fait quelques jours avant d'entrer en possession des locaux en tant que locataire, après avoir contracté directement avec le propriétaire des lieux, de sorte qu'une invalidation totale du contrat de remise de commerce apparaît dans les circonstances d'espèce contraire aux règles de la bonne foi, puisque, lorsqu'il a invalidé le contrat, l'acquéreur savait qu'il profiterait des objets liés au tea‐room ainsi que de son goodwill. Seule une invalidation partielle entre donc en ligne de compte, consistant à réduire la prestation du repreneur, soit le prix, au montant qu'il aurait payé s'il n'avait pas été trompé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); SOUS-LOCATION; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - DISSIMULATION AU SOUS-LOCATAIRE DU MONTANT DU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis faute de tromperie intentionnelle, car le sous-locataire n'a jamais cherché, lors de la conclusion du bail, à connaître le montant du loyer principal.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.23.ss

Résumé : LOCATAIRE RÉCLAMANT UNE DIMINUTION DE LOYER TOUT EN INVOQUANT LES RÈGLES SUR L'ERREUR ESSENTIELLE OU LE DOL (Application au bail d'une jurisprudence sur le contrat de vente) L'acheteur qui souhaite maintenir le contrat en conservant l'objet acquis, mais avec un prix réduit, n'est pas fondé à invoquer [subsidiairement] les règles sur l'erreur essentielle ou le dol (SJ 1992 p. 13). Ce qui vient d'être rappelé vaut logiquement aussi pour un contrat de bail.