Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch de février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : LOCATAIRE DÉJÀ EN POSSESSION DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI POUR CONTESTER Lorsque le locataire est déjà en possession de la chose louée au moment où la formule officielle lui est remise - en raison d'un précédent rapport juridique, le délai pour contester le loyer initial commence à courir au plus tard à partir de la date à laquelle le locataire a signé le bail.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_503/2019 du 06.01.2020 (newsletter bail.ch février 2020); ACJ n° 216 du 31.08.1992; ACJC/39/2003 du 13.01.03

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; DELAI LEGAL

Normes : LPC.330

Résumé : DÉLAI POUR AGIR AU FOND Il appartient au TBL ordonnant des mesures provisionnelles d'impartir un délai pour agir au fond conformément à l'art. 330 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; RETARD; DELAI LEGAL; RETROACTIVITE

Normes : CO.269c

Résumé : NOTIFICATION TARDIVE D'UN ÉCHELONNEMENT - ENTRÉE EN VIGUEUR APRÈS L'ÉCHÉANCE INITIALE DU CONTRAT En cas de notification tardive d'un échelonnement, son entrée en vigueur est reportée. Le nouveau loyer peut entrer en vigueur à n'importe quelle date, y compris après l'échéance du bail initial. Toutefois, l'effet rétroactif est exclu. Ainsi, un échelonnement prévu pour le 1er septembre 2000, notifié le 8 décembre 2003, peut encore entrer en vigueur, car le bail s'est renouvelé tacitement au-delà de son échéance initiale, au 31 août 2001. Par ailleurs, il est d'usage que les modifications de contrat entrent en vigueur à la fin d'un mois. Il convient donc, cas échéant, de reporter l'entrée en vigueur de l'échelon à la fin du mois en cours. Enfin, si le cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu, les parties peuvent toutefois convenir d'un loyer d'abord échelonné, puis d'un loyer indexé, pour autant que le contrat soit conclu pour une période de cinq ans au moins. L'indexation doit alors s'appliquer au dernier échelon.

TF

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p. 425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270.al.2

Résumé : FORMULE OFFICIELLE NON REMISE AU LOCATAIRE DANS LE DÉLAI DE 93 B al. 3 LACC Le bailleur n'a pas respecté le terme prévu par l'art. 93B al. 3 LACC (24 LACC depuis le 1.1.1997) puisque l'avis de fixation du loyer a été envoyé trois semaines après l'entrée des locataires. Peu importe que ceux-ci aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat. La notification suppose nécessairement la remise du document.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p.425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR REMETTRE LA FORMULE OFFICIELLE AU LOCATAIRE - CONSÉQUENCES DU RETARD - NULLITÉ En principe, le bailleur doit remettre la formule officielle au locataire lors de l'entrée en possession au plus tard. Si le bailleur s'exécute dans les trente jours suivant la réception de la chose, le délai pour contester le loyer initial est prolongé et vient à échéance trente jours après la notification de la formule officielle. En revanche, une notification intervenant au-delà de l'échéance de ce délai équivaut à une absence de notification et conduit à l'application de la jurisprudence consacrée par l' ATF 120 II 341, soit la faculté pour le juge de fixer le loyer sans être limité à l'examen du caractère abusif ou non du loyer figurant sur la formule officielle.

Voir aussi : ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (le fait que la bailleresse soit de bonne foi ne saurait remettre en cause les prescriptions légales concernant la notification de l'avis de fixation du loyer) ACJ n° 668 du 21.6.96 A. c/ D. F. ACJ n° 152 du 08.02.1999 SI X c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - INDICATION FAUSSE DU DERNIER LOYER Cas où l'avis de fixation du loyer initial notifié aux locataires est vicié dans l'indication du dernier loyer annuel (de l'ordre de Fr. 9'500.-- au bénéfice de X et non pas de Fr. 18'000.-- comme indiqué sur la formule). Cette indication fausse du dernier loyer annuel n'a pas permis aux locataires, dans le délai péremptoire de 30 jours prévu par la loi, d'apprécier si le loyer initial était abusif ou non. Ce n'est que lorsque ceux-ci ont pu se rendre compte de la quotité exacte du loyer antérieur que ledit délai doit commencer à courir.

Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.03.1995 SI C. c/ Epoux F.

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; FORMULE OFFICIELLE; DELAI LEGAL

Normes : CO.269d

Résumé : REPORT À L'ÉCHÉANCE SUIVANTE EN CAS DE NOTIFICATION TARDIVE D'UNE MAJORATION DE LOYER L'avis de majoration, avec indication de motif, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Le préavis est de trois mois pour les habitations (art. 266c in initio CO). Lorsque les parties ne sont convenues d'aucune échéance, celle-ci résulte de l'usage local, ou, à défaut, de la loi. À Genève, il n'y a aucun usage local. En pareil cas, l'échéance correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail. Si le bail a pris naissance un 1er novembre, il peut donc être résilié pour les quatre échéances annuelles des 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre. En cas de notification tardive de la hausse de loyer, sa prise d'effet est reportée à l'échéance contractuelle suivante (art. 266a al. 2 par analogie).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - LE NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION DOIT ÊTRE RELEVÉ D'OFFICE PAR LE JUGE Cas de tardiveté d'une demande en diminution de loyer, déposée plus de 30 jours après la réponse du bailleur. La demande est caduque et le locataire doit adresser une nouvelle requête de réduction pour le prochain terme de résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI LEGAL

Normes : CO.269d.al.2.let.b

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - ABSENCE DE MOTIVATION NULLITÉ INVOQUÉE PAR LE LOCATAIRE - DÉLAI POUR CONTESTER La motivation d'une majoration de loyer ne peut pas être considérée comme constituant un élément formel de celle-ci. A l'instar du congé extraordinaire dont l'un des motifs n'est pas satisfait (par exemple, respect du délai de 30 jours dans un congé pour défaut de paiement ou congé donné pour de justes motifs alors que ceux-ci n'existent pas), le locataire qui veut contester la majoration ou la modification de son contrat doit agir dans le délai de 30 jours dès la réception de l'avis officiel (ATF 119 II 154 et ss.). Toute autre solution aboutirait à une insécurité juridique complète, dès lors qu'une motivation inadéquate devrait également pouvoir être attaquée, le cas échéant plusieurs années après qu'elle ait été employée, quand bien même entre-temps d'autres notifications auraient eu lieu et que les parties auraient fourni leurs prestations sans tenir compte de cette informalité.