Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS Il n'apparaît pas contraire au droit fédéral de lier un contrat de bail à loyer avec un autre contrat (ATF 115 II 452 = JT 1990 I 304) et il ne l'est pas davantage que trois baux à loyer le soient entre eux, ce d'autant s'ils portent sur des locaux et emplacements d'un même immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À LOYER LIÉ ; CHOSE ACCESSOIRE ; VENTE

Normes : CO.261; CO.253a.al.1

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DE L'ACCESSOIRE - MAINTIEN DE SA QUALITÉ D'ACCESSOIRE Le changement de propriétaire d'un box, dont la qualité d'accessoire au logement occupé par les locataires était reconnue jusque-là, ne lui fait pas perdre sa qualité d'accessoire puisque, en application de l'article 261 CO, le bail du box concerné passe au nouvel acquéreur avec tous les droits et obligations qui y sont liés, y compris la qualité d'accessoire du logement occupé par les locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; NOTION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS - CRITÈRES Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance : le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il a loué ou veut louer le local principal. Peu importe que l'accessoire soit mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, les deux parties au contrat doivent être les mêmes, étant précisé qu'il est admis que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés. Ainsi, une résiliation portant uniquement sur l'accessoire est annulable.

TF

Publication SJ 2001 I p. 541

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; BAIL A LOYER LIE; RESILIATION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS DE BAIL À LOYER ET DE BAIL À FERME LIÉS - RÉSILIATION Lorsque l'on se trouve en présence de deux contrats qui forment, dans l'idée des parties, une unité juridique et économique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe (sur cette figure juridique : cf. ATF 107 II 144 consid. 2 ; Kramer ; Commentaire bernois, n. 61 et 64 ad art. 19-20 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 176), aucun des contrats ne peut prendre fin séparément (cf. Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. p. 741/742).

Voir aussi : ATF 4C.167/2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.271.ss

Résumé : DEUX CONTRATS DE BAIL À LOYER CONCLUS SIMULTANÉMENT - L'UN SUR LOGEMENT - L'AUTRE SUR PARKING - ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE RELATIF AU PARKING Cas où les parties ont convenu le même jour, par deux actes séparés, de la location d'un appartement et d'une place de parking. Chacun de ces contrats fait expressément référence à l'autre, puisqu'il en est considéré comme une annexe. Le fait de signer simultanément deux contrats implique la volonté de nouer une seule relation contractuelle, même si le bail principal ne mentionne pas que les deux actes sont liés (M. c/ C. du 21.1.1994). La signature d'un texte comportant une référence expresse à une annexe implique que le signataire est lié à ladite annexe, sauf si son contenu n'est pas voulu (ATF 108 II 418 = SJ 1983 p. 356).