Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;LOYER INITIAL;FRAIS D'ENTRETIEN;AMORTISSEMENT(ÉCONOMIE)

Normes : CO.269

Résumé : CONTESTATION LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MOMENT OÙ IL EST EFFECTUE - FRAIS D'ENTRETIEN Le calcul du rendement net des fonds propres investis doit être effectué au jour de la fixation du loyer initial (jour de l’envoi de la formule officielle ou, à défaut, de la conclusion du contrat ou de l’entrée en vigueur du bail) ou au jour de la notification de la majoration de loyer fondée sur la méthode absolu. Il n'y a pas lieu de procéder à un calcul de rendement moyen sur toute la durée du bail. Ce ne sont donc que les amortissements déjà intervenus au moment de la conclusion du bail qui peuvent entrer en considération. De même, le taux d'intérêt de la dette hypothécaire en vigueur au jour de la fixation du loyer contesté doit servir de base au calcul. Tout autre conception aurait notamment pour conséquence que la bailleresse pourrait invoquer une hausse subséquente et non prévisible des taux d'intérêts hypothécaires pour justifier un loyer initial potentiellement abusif, alors même qu'aucun taux hypothécaire de référence n'a été mentionné dans l'avis de fixation initial du loyer, ce qui n'est pas admissible. En d'autres termes, si la bailleresse a unilatéralement choisi de contracter un emprunt hypothécaire à taux variable, ce dont elle ne soutient pas avoir informé les locataires lors de la conclusion du bail, elle doit en assumer les risques (ou se résoudre à augmenter le loyer litigieux, qui pourra alors être contesté sur la base des éléments en vigueur au moment d'une telle augmentation). Concernant les frais d'entretien, le seul fait que le bail soit conclu pour une durée limitée, et/ou que la bailleresse n'ait pas la possibilité d'amortir les travaux extraordinaires sur la durée de vie normale des installations, dès lors que la villa est vouée à être démolie après l'échéance du bail, ne doit pas conduire à péjorer la situation des locataires.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PAS D'AMORTISSEMENT DU CAPITAL INVESTI Dans le calcul selon la méthode absolue, les fonds propres qui doivent être rentés sont déterminés en principe sur la base du coût de revient; ils ne sont pas diminués avec l'écoulement du temps, pour tenir compte de la vétusté croissante des locaux loués. Dès lors que le capital investi n'est pas diminué, dans le calcul, pour tenir compte du vieillissement des installations, ce système exclut tout amortissement (cas où une des parties a demandé que l'on retienne un amortissement sur le coût de l'ascenseur, pour tenir compte de sa dépréciation rapide). Une provision pour des rénovations futures est également exclue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); DOMMAGE; VALEUR DE REMPLACEMENT; CALCUL

Normes : CO.267

Résumé : DOMMAGE À LA CHOSE LOUÉE - AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN ENDOMMAGÉ L'amortissement comptable d'une installation n'implique pas qu'elle ait perdu toute valeur économique. Ainsi, pour le remplacement de portes qui ont 30 ans d'âge, le locataire doit payer un montant tenant compte d'un amortissement de 50 %.