Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : RECTIFICATION DES QUALITÉS DE PARTIES - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AVANT LE DÉBUT DE LA PROCÉDURE Cas d'un changement de propriétaire intervenu antérieurement au dépôt d'une demande de baisse de loyer - empêchant ainsi la substitution de plein droit des parties. La Cour a estimé que, bien que le nouveau propriétaire n'avait aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition, la régie avait induit le locataire en erreur en notifiant à ce dernier une confirmation d'échelon au nom de l'ancien bailleur, alors que celui-ci n'était plus propriétaire de l'immeuble. Le locataire pouvait de bonne foi se fonder sur les indications reçues de la régie et l'on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir consulté le Registre foncier. Si une erreur est aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge, le risque de confusion n'existe plus (SJ 1987 p. 28). Dans la mesure où il ne peut y avoir aucun risque de confusion quant au destinataire de la demande de réduction de loyer, une simple rectification des qualités de parties doit être admise.

TF

Publication SJ 1997 p. 538

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION FINALE

Normes : CO.274g

Résumé : CARACTÈRE FINAL SELON 48 OJF DU JUGEMENT D'ÉVACUATION RENDU PAR LA CJ En procédure genevoise, le jugement prononçant l'évacuation pour défaut de paiement du loyer est toujours (et non pas seulement dans l'hypothèse de l'art. 274g CO) un jugement final, susceptible d'un recours en réforme si la valeur litigieuse est suffisante.

Voir aussi : ACJ n° 326 du 20.4.1998 SI X c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; CALCUL DU DELAI; SUSPENSION DU DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : DÉLAIS DE PÉREMPTION - INAPPLICABILITÉ DES DISPOSITIONS CANTONALES SUR LA SUSPENSION DES DÉLAIS Les délais de 30 jours prescrits par l'art. 274f al. 1 CO (ancien art. 28 al. 2 AMSL), à l'instar de ceux fixés par les art. 270 CO (ancien art. 17 AMSL), 270b CO (ancien art. 18 al. 2 AMSL) et 273 CO (ancien art. 267a al. 3 CO) sont des délais de péremption relevant du droit matériel fédéral auxquels les règles sur la suspension et l'interruption de la prescription (art. 134 et 135 CO) ne s'appliquent pas. Le juge n'est pas obligé de vérifier d'office que le litige a été porté devant l'autorité judiciaire dans les trente jours dès l'échec de la tentative de conciliation. Lorsque le litige ne met pas en jeu les intérêts de tiers, mais uniquement ceux des parties à la procédure, celles-ci peuvent en effet renoncer à la péremption (Barbey, L'AMSL, p.40, n° 4; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 261 ch. 2.3; JT 1983 I211 cons. 2 non publié dans ATF 108 II 470; ACJ n° 81 du 3.4.92 SI X c/ D., ATF 85 II 537 = JT 1960 I 543 cons. 3). Une telle renonciation peut intervenir tacitement lorsque la partie défenderesse ne s'est pas prévalue de la tardiveté de la saisine du TBL dans ses écritures (cf. JT 1983 I 211; JTB 23.12.92 SI X c/ Divers).

Voir aussi : SJ 1997 p. 258 = ATF 123 III 67 du 7.11.1996 M. c/ G. = JT 1997 I 601 ACJ n° 1478 du 8.12.97 M. c/ SA X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 302 (allemand)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.274g

Résumé : COMPÉTENCE EN CAS D'EXPULSION - DROIT CANTONAL (ZH) La règle fédérale de compétence prime le droit cantonal qui limite la compétence du juge chargé de la procédure d'expulsion aux prétentions incontestables à juger dans une procédure sommaire de sommation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : LPC.435

Résumé : PREUVE: PRODUCTION DE PIÈCES JUSTIFICATIVES Le bailleur doit produire les pièces justificatives de la majoration de loyer contestée, sinon il sera débouté. Il n'y a pas à ordonner des enquêtes pour des faits qui peuvent être prouvés par pièces (ATF 11.02.76 SI X c/ P. D.; SJ 1979 p. 611 No 288; ATF 106 I 356, 360 (art. 19 al. 2 AMSL); ACJ n° 169 du 04.12.89 SI X c/ S.). Admettre une hausse forfaitaire des charges (1,5 % par année) viole l'article 435 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : aLOJ.56M

Résumé : ÉVACUATION Cas d'une évacuation pour non-paiement de loyer dirigée contre l'occupant du logement non titulaire du bail. Le TBL est incompétent s'il n'y a pas eu de transfert ou de cession du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; NOVA; FAITS NOUVEAUX

Normes : LPC.445

Résumé : PRODUCTION DE PIÈCES NOUVELLES EN APPEL La production de pièces nouvelles dans le cadre d'un appel en violation de la loi fondé sur l'art. 292 al. 1 lit. c LPC n'est pas admissible sauf dans la mesure où les nouveaux documents sont destinés à contrer un moyen inattendu invoqué pour la première fois en appel (SJ 1981 p. 336; SJ 1979 p. 371). Cette règle est applicable également à la procédure d'appel en matière de baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI FIXE PAR LE JUGE; ECHANGE D'ECRITURES; PROLONGATION DU DELAI

Normes : LPC.433.al.1

Résumé : MÉMOIRE DÉPOSÉ TARDIVEMENT Sur la base de l'article 124 alinéa 2 LPC, un mémoire déposé en dehors du délai fixé doit être écarté des débats (SJ 1921 p. 397; 1936 p. 172; 1956 p. 412). La règle ainsi posée vaut aussi en relation avec l'article 433 al. 1 LPC. La nécessité d'instruire rapidement les causes l'exige. En vertu de l'article 34 alinéa 2 LPC, un délai peut être certes prorogé, mais seulement pour un juste motif et sur demande écrite formée avant son expiration (cf. aussi SJ 1979 p. 607 n° 262).

Voir aussi : ACJ n° 102 du 10.04.92 SI X c/ B. ACJ n° 106 du 26.02.1996 SA X c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : aLOJ.56M

Résumé : DEMANDE DE MAINLEVÉE PROVISOIRE D'OPPOSITION (LIÉE À UNE DEMANDE D'ÉVACUATION POUR NON-PAIEMENT DU LOYER) : INCOMPÉTENCE DU TBL La procédure d'évacuation pour défaut de paiement est attribuée au TBL et l'appel à la Chambre d'appel des baux et loyers. La mainlevée d'opposition est considérée comme un simple incident de poursuite qui se déroule selon une procédure sommaire instituée par les cantons (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillites et concordat, p. 136). Aux termes de l'art. 20 lettre b LALP, c'est le TPI qui statue et il peut en être appelé, dans certaines conditions, à la Cour de justice (Chambre civile). Ce sont donc deux voies totalement distinctes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.266g; CO.273.al.4

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - ABSENCE DE POUVOIR DE DÉCISION DE LA COMMISSION DE CONCILIATION La Commission n'étant pas compétente pour statuer sur des congés anticipés, le Tribunal n'a pas à lui renvoyer la cause pour décision, l'art. 273 CO se révélant inapplicable. Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruction d'une décision entrée en force de la Direction du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/305/2005 du 14 mars 2005). Dès lors qu'ils constituent des congés anticipés, le Tribunal, appelé à examiner leur efficacité, n'a pas à renvoyer la cause devant la Commission afin que celle-ci rende une décision, l'art. 273 al. 4 CO n'étant pas applicable.

Voir aussi : ACJ n° 1402 du 12.12.2003 L. c/ F. ACJ n° 1405 du 12.12.2003 G. c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 461-462

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION; TRIBUNAL DES BAUX; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.273.al.5; CO.274f.al.1

Résumé : DECISION DE LA CBL - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, la partie qui succombe peut saisir le juge dans les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive. Selon la jurisprudence, lorsqu'aucune des parties n'a obtenu entièrement gain de cause devant cette autorité, chacune d'elles peut saisir le juge dans ledit délai. Si seule l'une d'entre elles le fait, la décision de l'autorité de conciliation ne devient certes pas définitive à l'égard de la partie qui a renoncé à saisir le juge, si bien que cette dernière conserve la faculté de soumettre au juge ses propres conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure du canton concerné lui offre une telle possibilité. En revanche, cette partie perd le droit d'agir de manière autonome, une fois le délai de trente jours échu, étant donné que, par son inaction, elle a laissé entendre qu'elle s'accommoderait de la décision de l'autorité de conciliation au cas où la partie adverse s'y soumettrait elle aussi. Dans cette hypothèse, elle ne peut plus saisir le juge si l'autre partie retire sa propre requête (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars 2006, consid. 2 et les références).

Voir aussi : ATF 4A_519/2008 du 06.02.2009 (ATF 135 III 253)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.428

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION : RECEVABILITÉ La demande reconventionnelle en évacuation est recevable si la requête principale tend pour l'essentiel au constat de la nullité du congé donné et non pas à la prolongation du bail (ACJ n° 66 du 13.03.92 SI X c/ G). Il en va de même lorsque la demande principale du locataire a pour objet principal l'annulation de la résiliation (ACJ n° 1011 du 06.10.03 R. SA c/ G.). Lorsque le locataire souhaite avant tout obtenir l'annulation du congé et, subsidiairement, l'octroi d'une prolongation, les conclusions reconventionnelles en évacuation prises à son encontre doivent être déclarées recevables.

TF

Publication RSPC 1/2006 p. 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONDITION DE RECEVABILITE; SIGNATURE; DELAI FIXE PAR LE JUGE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UN ACTE TRANSMIS PAR E-MAIL Les autorités cantonales peuvent sans arbitraire ni formalisme excessif déclarer irrecevables les actes transmis par courrier électronique, en l'absence de signature manuscrite. Toutefois, un délai supplémentaire doit être accordé lorsque l'acte présente un vice réparable, à moins que le vice ne soit volontaire, savoir si l'auteur de l'acte ne pouvait en ignorer l'irrégularité. Pratiquement, seules les communications par voie électronique provenant de laïcs donneront lieu à octroi d'un délai supplémentaire, tout avocat ou juriste devant savoir qu'un acte adressé à une autorité doit être muni d'une signature originale.

TF

Publication SJ 2006 I p.90

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : LP.207; CO.257d

Résumé : L'OUVERTURE DE LA FAILLITE DU BAILLEUR NE SUSPEND PAS LA PROCÉDURE D'ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT A l'ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer (art. 204 LP). Sauf dans les cas d'urgence, les procès civils auxquels celui-ci est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont suspendus (art. 207 LP). Cette suspension a pour but de laisser aux créanciers le temps nécessaire pour se déterminer sur la suite à donner aux procès actifs ou passifs pendants touchant le patrimoine du failli. Le caractère urgent des procédures d'évacuation doit être admis au motif qu'elles sont soumises à une procédure sommaire, ou au motif que le loyer n'est plus payé et que, faute d'expulsion, le bailleur ne peut faire entrer un nouveau locataire et perd dès lors le revenu que pourrait lui assurer un nouveau bail. La procédure d'évacuation n'est donc pas suspendue suite à la faillite du bailleur, indépendamment de la question de savoir si elle influe sur l'état de la masse en faillite, sur laquelle il n'est pas nécessaire de se pencher plus avant.

Voir aussi : RSPC 1/2006 p. 33

TF

Publication CdB 2/2003 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU

Normes : CO.274a

Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; PROCEDURE; REPRESENTATION PAR UN AVOCAT

Normes : LPC.444.al.1

Résumé : APPEL - SIGNATURE Doit être jugée irrecevable la requête d'appel qui n'a pas été signée par l'appelant, mais uniquement par un avocat déclarant expressément ne pas agir en qualité d'avocat autorisé à représenter l'appelant.

Voir aussi : ACJ n° 43 du 21.02.1992

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMALISME EXCESSIF; PARTIE A LA PROCEDURE; ANNULABILITE; FORME ET CONTENU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.427

Résumé : FORME DE LA REQUÊTE - DÉSIGNATION DES PARTIES Cas d'une requête dirigée contre " l'hoirie de Jacques H., soit toute personne physique faisant partie de cette hoirie ", laquelle est représentée par une régie. Dès lors que la régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but fixé par le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure, sans formalisme excessif, il convient de se demander si la désignation incomplète n'a pu entraîner aucune confusion possible sur l'objet du litige, ni même sur les parties elles-mêmes, de nature à léser un plaideur. Le cas échéant, le juge impartit un bref délai au requérant pour se conformer aux exigences légales, mais ne saurait sanctionner la nullité de l'acte.

Publication SJ 2000 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI POSTAL; CASE POSTALE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPO.11

Résumé : NOTIFICATION D'UN ACTE JUDICIAIRE PAR VOIE POSTALE - CASE POSTALE - BONNE FOI En cas de contestation et de doute au sujet de la date à laquelle un acte judiciaire a été notifié, c'est à l'autorité qu'incombe le fardeau de prouver la date de la notification. La notification d'un acte par la voie postale est dorénavant régie par les conditions générales de la poste. Les conditions générales d'utilisation d'une case postale régissent ainsi la notification par cette voie. La notification irrégulière d'un acte judiciaire n'est pas dépourvue de tout effet, car le principe de la bonne foi impose à son destinataire de se manifester et de se renseigner aussitôt qu'il peut soupçonner l'existence de l'acte, sous peine d'irrecevabilité de son recours, pour cause de tardiveté. A cet égard, le destinataire doit se laisser opposer les erreurs commises par son mandataire ou par ses auxiliaires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.428

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION : RECEVABILITÉ FORMELLE Cas où le TBL a jugé la demande en prolongation du bail irrecevable car tardive et où le bailleur a ouvert une action en évacuation. L'art. 428 LPC n'est pas violé car l'action en prolongation doit s'entendre comme une action recevable à la forme.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : LPC.440

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE Dans le cas d'une demande en évacuation pour non-paiement du loyer, une demande reconventionnelle qui devait être instruite selon la procédure ordinaire des contestations en matière de baux et loyers est irrecevable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : aLOJ.56P

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE NON DÉTERMINABLE : JUGEMENT D'ÉVACUATION Il n'apparaît pas possible d'adopter, au niveau du droit cantonal, les principes posés par le Tribunal fédéral pour distinguer le recours en réforme du recours de droit public (ATF 109 II 154, cons. 1 a). Dans le cadre de l'article 56P LOJ (anciennement 56N LOJ), il faut au contraire considérer tout jugement d'évacuation comme étant rendu en premier ressort, faute d'une valeur litigieuse déterminable. Peu importe à cet égard que la résiliation soit signifiée sur la base de l'article 261, 265, 266, 267, 269 ou 270 CO. La qualification est identique dans tous les cas.

Voir aussi : ACJ n° 84 26.05.86 Z. c/ B., S. ACJ n° 145 24.11.86 M. c/ V. de G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : ACTION EN PROLONGATION : LÉGITIMATION PASSIVE EN CAS DE VENTE DE I'IMMEUBLE L'action en prolongation ne peut être dirigée que contre le propriétaire actuel de la chose louée (ATF 98 II 297 c. 6), si bien que le changement de propriétaire en cours de procédure implique une substitution des parties, prévue implicitement par le droit fédéral (FJS No 361, p. 7).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.428

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION : PAS DE DÉNI DE JUSTICE L'art. 428 LPC n'est qu'une règle de procédure prohibant une demande en évacuation sous la forme reconventionnelle. Cela n'implique aucun déni de justice matériel, le propriétaire pouvant déposer un telle demande séparée et indépendamment de l'action de son locataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice.

Voir aussi : François BOHNET, Nature constatatoire de la demande du bailleur visant à faire valider une hausse de loyer, in DB n° 33/2021 p. 75

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021; newsletter CPC Online juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Alors que la contestation de l’augmentation du loyer par le locataire (qui s’est opposé à une proposition de jugement) est une action formatrice, l’action du bailleur qui fait suite à la contestation d’une augmentation du loyer est une action en constat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EFFICACITÉ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; MOYEN DE DROIT ; DOMMAGE IRRÉPARABLE

Normes : CPC.206.al.1; CPC.319.let.b.ch.2; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE DEMANDEUR - RAYÉ DU RÔLE - RECOURS - CONDITIONS La décision de l'autorité de conciliation de rayer l'affaire du rôle en raison du défaut du demandeur (art. 206 al. 1 CPC) n'est susceptible d'un recours que lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel n'est pas le cas lorsque l'action porte sur la constatation de l'invalidité du congé, celle-ci pouvant en effet être introduite en tout temps. Dans ce cas, la décision de l'autorité de conciliation n'est pas susceptible d'un recours.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; CESSION DE CREANCE(CO)

Normes : CO.261; LPC.3

Résumé : PAS DE SUBSTITUTION D'OFFICE EN CAS D'ALIÉNATION DE L'IMMEUBLE APRÈS QUE LA CAUSE AIT ÉTÉ GARDÉE À JUGER La substitution des parties intervient de plein droit, notamment en cas de faillite ou de succession, ou alors par accord des parties. La LPC ne prévoit pas une telle substitution en cas d'aliénation, en cours de procédure, de l'objet du litige. Or, la cession d'une créance litigieuse ne prive pas le cédant de la qualité pour poursuivre le procès (cf. ACJ n° 88 du 29.04.1985). Le Tribunal ne doit pas procéder à une substitution d'office des parties, sauf accord de ces dernières, lorsque le transfert de propriété intervient après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel. En effet, la substitution des parties ne peut être opérée d'office par le juge hors procédure, car l'instruction de la cause est terminée.

Voir aussi : ACJ n° 243 du 10.03.2003 A. c/ F. ACJ n° 121 du 14.02.2005 B. c/ Masse en faillite de B., et S. ACJ n° 557 du 09.05.2005 R. c/ U. SA et R. ACJ n° 116 du 06.02.2006 D. c/ C.

Remarques : Arrêt isolé et critiqué

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261.al.1

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.

Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJ n° 209 du 12.03.2001 ACJ n° 770 du 13.06.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONTESTATION DU CONGE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - PROCÉDURE DE CONTESTATION - DATE DE RESTITUTION DES LOCAUX Tant que dure la procédure d'annulation de congé (comme celle de prolongation), les effets du congé sont suspendus. Le locataire n'est pas obligé de libérer les locaux, même si l'échéance de la résiliation est dépassée (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 532). Aussi, le locataire qui se maintient dans les locaux malgré la notification d'un congé contesté ne commet pas de faute. Cas d'une requête en contestation de congé rejetée trois ans et demi après la notification du congé, étant précisé que ladite requête n'apparaissait pas d'emblée vouée à l'échec et ne relevait nullement de l'abus de droit.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 3/2007 p. 307

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; EXECUTION FORCEE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : LPC.477

Résumé : EXAMEN DE LA LÉGITIMATION AU STADE DE L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE Le Procureur général est compétent pour statuer sur la validité formelle de sa propre saisine, notamment sur la qualité pour agir du requérant à l'exécution forcée (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 477 LPC). Il n'est cependant pas habilité à examiner le bien-fondé de la décision à exécuter. Or, la question de la légitimation active est une question de droit matériel qui se détermine selon le droit au fond (ATF 126 III 59 consid. 1 a). Saisi d'une requête d'exécution forcée, le Procureur général n'est pas compétent pour revoir le fond des décisions rendues par les autorités judiciaires en matière de baux et loyers ayant force de chose jugée. En conséquence, le Procureur général peut sans arbitraire considérer que la partie qui obtient une décision au fond peut en requérir l'exécution forcée et se dispenser dès lors d'examiner l'argumentation du locataire relative à l'absence de légitimation active du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.259

Résumé : INDÉPENDANCE DE LA PROCÉDURE DU LOCATAIRE EN CAS DÉFAUT ET DE CELLE DU BAILLEUR À L'ÉGARD DU TIERS RESPONSABLE Les droits du locataire en cas de défaut de la chose louée sont indépendants de ceux que le bailleur peut faire valoir à l'égard du tiers responsable des nuisances ayant entraîné le défaut. Ainsi, le locataire peut avoir droit à une réduction de loyer sans que le bailleur n'obtienne d'indemnité en raison d'une expropriation, et inversement. Ces deux procédures sont indépendantes et peuvent aboutir à des résultats différents.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DEMANDEUR; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ POUR AGIR - FARDEAU DE LA PREUVE La qualité pour agir relève du droit matériel et s'examine d'office, que soit applicable la maxime des débats ou la maxime inquisitoriale sociale (art. 274d al. 3 CO). L'absence de cette qualité entraîne le rejet de la demande, non son irrecevabilité. Le demandeur doit être titulaire du droit invoqué en justice (ATF 125 III 82 consid. 1a; 123 III 60 consid. 3a; 114 II 345 consid. 3a et les références) et il lui appartient de prouver les faits dont il déduit sa qualité pour agir (ATF 123 III 60 consid. 3a).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; CONSORITE; NULLITE; PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.444

Résumé : APPEL CONTRE UN JUGEMENT DU TBL - RECEVABILITÉ EN CAS DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE L'appel d'un jugement d'évacuation rendu contre des conjoints cotitulaires du bail d'un logement familial et formant une consorité nécessaire doit être interjeté soit conjointement par les époux contre le bailleur soit, si un seul époux fait appel, contre le bailleur et contre son conjoint. L'appelant doit en effet obligatoirement citer tous les plaideurs présents en première instance, sous peine de nullité et donc d'irrecevabilité de l'appel.

Voir aussi : ACJ n° 1012 du 9.09.2002 S. c/ V. de G. ACJ n° 145 du 09.02.2004 P. c/ S.-F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - RAPPORT BAILLEUR/SOUS-LOCATAIRE - ÉVACUATION Une disposition de droit fédéral ou cantonal contraignant un bailleur principal à s'adresser à la juridiction des baux et loyers pour obtenir l'expulsion d'un sous-locataire sur la base de l'article 641 al. 2 CC (en réservant la compétence des tribunaux civils ordinaires aux seules évacuations de squatters), conduirait à des incertitudes juridiques inacceptables, tout en favorisant des procédés dilatoires. Sous l'angle des articles 274a CO et 56 A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ), il faut au contraire admettre que l'ensemble des actions en évacuation requises par un bailleur principal à l'encontre d'un sous-locataire relève du ressort exclusif des juridictions ordinaires. Telle est la solution qui prévalait jusqu'à présent (ACJ du 10.6.1991 D. c/ K., ACJ du 20.11.1992 L. c/ SI A., ACJ du 21.6.1996 F. c/ SI X), et qui doit être maintenue.

Voir aussi : ACJ n° 757 du 23.06.2000 SI X c/ B.

Remarques : CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE : ACJC/646/2019 du 06.05.2019 admet la compétence du Tribunal des baux pour statuer sur tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : aLOJ.56M

Résumé : USAGE EXCESSIF DE LOCAUX DONT LE BAIL PRÉVOIT UNE UTILISATION NON EXCLUSIVE Le TBL est compétent pour connaître d'une action en évacuation contre un locataire qui fait un usage excessif de locaux qui lui sont loués de manière non exclusive en plus d'autres locaux dont il a la pleine jouissance, car il s'agit d'un problème d'exécution du contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.28

Résumé : RECTIFICATION DES QUALITÉS - SUBSTITUTION DES PARTIES Dans une procédure en évacuation dirigée contre un locataire, le TBL ne saurait, croyant rectifier les qualités, substituer une partie défenderesse (l'occupant des locaux) à une autre (le locataire d'après le contrat de bail).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; DEMEURE; EXPULSION DE LOCATAIRE; SURSIS CONCORDATAIRE ; POURSUITE POUR DETTES; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CO.267; LP.38; LP.293c; LP.297.al.5

Résumé : SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE D'EXPULSION Le sursis provisoire, dont les effets sont les mêmes que ceux d'un sursis définitif (art. 293c al. 1 LP), a notamment pour effet de suspendre, sauf urgence, les procès civils et les procédures administratives portant sur les créances concordataires (art. 293c al. 1 et art. 297 al. 5 LP). La restitution des locaux n'étant pas une prestation en argent, les art. 38 al. 1 LP et 335 al. 1 et 2 CPC excluent que cette restitution soit l'objet d'une poursuite pour dettes ou constitue une créance concordataire selon l'art. 297 al. 5 LP. La restitution des locaux est de plus une prestation indivisible; cela exclut d'emblée qu'à l'issue de la procédure concordataire, une renonciation partielle puisse être imposée au créancier ou consentie par lui conformément à l'art. 314 al. 1 LP. Il est ainsi logique que par l'effet de l'art. 38 al. 1 LP, une prétention de cette nature soit exclue de la procédure concordataire et de la suspension des procès civils prévue par l'art. 297 al. 5 LP.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; CONSORITE; PARTIE A LA PROCEDURE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266l; CC.2

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION Cas d'un avis de résiliation qui désigne les bailleurs (deux frères copropriétaires et leur mère usufruitière) sous la forme "Consorts B & H", soit deux patronymes, sans indication des prénoms. Sans trancher la question, la Cour semble pencher pour la validité formelle. D'une part, en raison de la définition ("parties ayant un intérêt commun") et de l'étymologie ("qui partage le sort") du terme "consorts". D'autre part, car cette désignation, adoptée par les parties, répond à un souci de simplification. La question demeure ouverte, car le fait pour le locataire d'invoquer en l'espèce un vice de forme pour faire constater la nullité du congé constitue un abus de droit car il connaît l'identité des bailleurs et les parties ont adopté ce libellé, qui figure aussi au bail, durant la procédure. En outre, un contrat conclu avec une personne indéterminée reste valable.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2000 I p. 6

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; SOUS-LOCATAIRE; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : LPC.474.A

Résumé : JUGEMENT EN ÉVACUATION - EXPULSION CONTRE UN EX-ÉPOUX NON-SIGNATAIRE DU BAIL Une personne ne peut être expulsée par la force du logement qu'elle occupe que si son expulsion a été ordonnée par un titre exécutoire. C'est sous la seule réserve du droit de défense du possesseur. Le jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire n'est, en principe, pas opposable aux autres occupants du logement, à l'exception des enfants mineurs du locataire et de ses auxiliaires (employés). L'opposabilité du jugement aux autres membres de la famille (exception faite du conjoint) est également majoritairement admise. L'opposabilité aux sous-locataires est largement controversée. Le conjoint du locataire bénéficie d'une protection spéciale, lorsque le logement concerné est le logement familial. Il ne peut être expulsé sans avoir été personnellement mis en cause dans la procédure. Le logement peut perdre son caractère familial avant la dissolution du mariage, par exemple en cas de séparation de corps. Dans ce cas, le jugement prononçant l'expulsion du conjoint locataire, qui a déjà libéré lui-même les lieux, n'est pas opposable au conjoint qui s'est maintenu dans le logement. Le bailleur devra agir directement contre ce dernier, en se fondant sur les règles de la possession ou de la propriété. L'interdiction de l'abus de droit est réservée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DROIT DIPLOMATIQUE ET CONSULAIRE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.3

Résumé : MISSION DIPLOMATIQUE : PAS DE PERSONNALITÉ JURIDIQUE Selon les règles coutumières du droit international public, une mission diplomatique ou un poste consulaire n'a pas la personnalité juridique. Elle n'est que l'organe chargé de représenter l'Etat auprès d'autres sujets de droit public (JAAC 1981, fasc. 45/1 No 25 = ASDI 1982 p. 97; P. Cahier, Le droit diplomatique contemporain, p. 240). Le jugement condamnant une mission diplomatique (in casu : évacuation) est donc nul. Idem pour une Ambassade. Voir JTB n° 138/D du 08.06.89 SI X c/ Ambassade de T. Idem pour un Consulat. Voir ACJ n° 28 du 25.02.91 Consulat de X. c/ A.

Voir aussi : SJ 1985 p. 169 ACJ n° 173 du 10.06.91 Etat X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;SECOND ÉCHANGE D'ÉCRITURES;NOUVEAU MOYEN DE FAIT;NOUVEAU MOYEN DE PREUVE;PROCÉDURE SOMMAIRE

Normes : CPC.229; CPC.257; CPC.253

Résumé : CAS CLAIRS - SECOND ECHANGE D'ECRITURES - POSSIBILITE D'INTRODUIRE DES FAITS NOUVEAUX Le requérant peut articuler de nouveaux faits et moyens de preuve, y compris des pseudo-nova, soit des faits ou moyens de preuve qui existaient déjà lors du dépôt de la requête, si pour des motifs excusables, il n'a pas pu les invoquer auparavant. Tel est le cas lorsque dans sa réponse à la requête, l'intimé présente des arguments (exceptions ou simples objections) auxquels au vu des circonstances de l'espèce, le requérant ne pouvait s'attendre: celui-ci peut alors déposer - immédiatement - un mémoire complémentaire contenant des nova, ou demander au juge d'ordonner exceptionnellement un second échange d'écritures.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.441

Résumé : NOUVEAU DÉFAUT DU LOCATAIRE QUI A FAIT OPPOSITION AU JUGEMENT EN ÉVACUATION - RECEVABILITÉ DE L'APPEL Les dispositions sur la procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer ne règlent pas la procédure applicable à la suite d'une opposition, lorsque l'opposant ne comparaît de nouveau pas. L'art. 438 al. 1 LPC exclut expressément, sauf exception prévue à l'art. 441 LPC, l'application des règles générales de la LPC. Il s'agit manifestement d'une lacune de la loi qu'il y a lieu de combler. Une évacuation ayant des conséquences graves pour le locataire, il se justifie d'appliquer par analogie les dispositions de la procédure ordinaire et de considérer que la procédure suivant l'opposition à un jugement par défaut devient contradictoire. L'appel est donc recevable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAJORATION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.50; LPC.51; LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN BAISSE DE LOYER SUITE À L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION ET À LA REQUÊTE DU BAILLEUR EN VALIDATION DE HAUSSE Le locataire dont les requêtes en contestation de hausse et en baisse de loyer ont été déclarées non conciliées peut déposer une demande reconventionnelle en baisse de loyer devant le TBL même si ce dernier a été saisi par la seule requête du bailleur en validation de hausse. En effet, dans la mesure où tous les éléments formels liés à la recevabilité d'une demande reconventionnelle sont réunis, une telle requête doit être déclarée recevable car l'on ne voit pas pour quelle raison le locataire qui a déposé une demande de diminution de loyer en plus de la contestation de hausse, serait moins bien traité que celui qui attendrait que le bailleur introduise une demande de validation de hausse de loyer pour agir, ou encore moins bien placé que celui qui formulerait sa demande reconventionnelle en cours d'enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.440

Résumé : MESURES PROBATOIRES La procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer (art. 440 et 441 LPC), pour se rapprocher fortement de la procédure sommaire (art. 347 à 360 LPC), n'en adopte cependant pas la particularité significative, savoir que la seconde est une procédure sur pièces (art. 347 LPC), dont l'essence réside dans la restriction apportée aux exceptions et aux moyens de preuve opposables par le défendeur, d'une part, et dans une atténuation des prescriptions légales en matière de preuve, d'autre part (SJ 1983 p. 25). En conséquence, les juges de l'évacuation apprécient librement les preuves (art. 196 LPC, par référence de l'art. 438 al. 1 LPC, éventuellement art. 435 LPC). L'enquête par témoin devrait, dans la règle, être précédée de l'interrogatoire des parties, celles-ci étant questionnées précisément sur les preuves qu'elles sont susceptibles de fournir.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); SURETES

Normes : LP.207

Résumé : INCIDENCE DE LA FAILLITE SUR LA PROCÉDURE L'art. 207 LP ne s'applique pas en matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer (SJ 1931 p. 615 ; ACJ du 07.02.77 SI X c/ O., p. 2). Requête en libération de garantie bancaire : la faillite de la société bailleresse entraîne la suspension du procès, laquelle intervient de par la loi (art. 207 LP) et doit être ordonnée d'office, et ce avec effet rétroactif à la date à laquelle la cause qui la motive est survenue (SJ 1969 p. 351; Brand, FJS N° 1002 p. 1; JT 1976 II 3; SJ 1988 p. 167).

Voir aussi : arrêt du TF 4C.129/2005 du 05.08.2005 (confirme que les procédures d'évacuation peuvent être considérées comme des cas d'urgence au sens de l'art. 207 al. 1 LP); ACJ n° 1430 du 17.10.94 SI X c/ B.ACJ n° 4 du 14.01.91 D. c/ I.