Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT ; CAS CLAIR

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEMEURE DU LOCATAIRE - AUCUN VERSEMENT DEPUIS PLUSIEURS MOIS Lorsque, comme en l'espèce, le locataire ne verse plus aucun loyer depuis plusieurs mois et n'a aucune intention d'exécuter un quelconque versement par suite de la sommation reçue, cela quels que soient le délai imparti et le montant à acquitter, les moyens qu'il soulève à l'encontre du congé donné en vertu de l'art. 257d CO procèdent de l'abus de droit. La situation juridique est claire au regard de l'art. 257 CPC.

Voir aussi : ACJC/238/2022 du 21.02.2022

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/07 p. 22 (avec note de Michel ROSSINELLI, avocat)

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; COMPENSATION DE CREANCES; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - TRAVAUX - COMPENSATION Le juge de l'évacuation, devant lequel le locataire en demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de travaux d'entretien de grande ampleur, ne peut sans violer le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts.

Remarques : arrêt insatisfaisant selon Michel ROSSINELLI (CdB 1/07 p. 27)

TF , Ière Cour civile

Publication CdB 1/2006 p. 8 DB 2006 p. 23, n° 11

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - INDEMNITÉ POUR TRAVAUX À PLUS-VALUE L'art. 260a CO s'applique par analogie lorsque le bailleur effectue les travaux moyennant un financement partiel du locataire. L'indemnité pour l'éventuelle plus-value considérable apportée aux locaux peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce, notamment les circonstances ayant motivé la fin des rapports contractuels. Une résiliation de bail pour non-paiement de loyer constitue un motif de réduction, voire d'exclusion de l'indemnité due au locataire (question laissée ouverte).

CJ , CABL

Publication CdB 2/04 p. 51

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.261

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.