Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.266g; CO.273.al.4

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - ABSENCE DE POUVOIR DE DÉCISION DE LA COMMISSION DE CONCILIATION La Commission n'étant pas compétente pour statuer sur des congés anticipés, le Tribunal n'a pas à lui renvoyer la cause pour décision, l'art. 273 CO se révélant inapplicable. Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruction d'une décision entrée en force de la Direction du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/305/2005 du 14 mars 2005). Dès lors qu'ils constituent des congés anticipés, le Tribunal, appelé à examiner leur efficacité, n'a pas à renvoyer la cause devant la Commission afin que celle-ci rende une décision, l'art. 273 al. 4 CO n'étant pas applicable.

Voir aussi : ACJ n° 1402 du 12.12.2003 L. c/ F. ACJ n° 1405 du 12.12.2003 G. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.70; CO.267.al.1

Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES EN CAS DE SOUS-LOCATION La restitution de la chose louée est une obligation indivisible, au sens de l'art. 70 CO et selon l'art. 70 al. 2 CO s'il y a plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu d'acquitter l'obligation indivisible pour le tout. La solidarité ne fonde pas automatiquement une responsabilité pour le dommage causé par la faute d'un codébiteur, l'application de l'art. 100 CO restant toutefois réservée; aucune libération n'interviendra si les codébiteurs sont des auxiliaires les uns des autres pour l'exécution de la prestation (SJ 2007 p. 6 cons. 4.1 in fine). In casu, la locataire principale a procédé à la résiliation des baux des sous-locataires avec son colocataire pour l'échéance du 31 décembre 2004, soit après la fin du bail principal intervenue le 30 septembre 2004. Dès lors, elle répond de la présence des sous-locataires vis-à-vis du bailleur et, à ce titre, elle est redevable des indemnités pour occupation illicite jusqu'au départ des sous-locataires.

Voir aussi : ATF 117 II 65

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

CJ , CABL

Publication ACJC/1300/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT-CADRE ROMAND - CONSENTEMENT PRÉALABLE ÉCRIT DU BAILLEUR L'art. 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, applicable en Suisse romande et en vigueur depuis le 1er décembre 2001, ne fait que préciser l'application formelle de l'art. 262 CO, lorsqu'il prévoit le consentement préalable écrit du bailleur et lui impose un délai de réponse de trente jours, mais ne remet pas en cause le fondement matériel de cette disposition. Il s'ensuit que l'application du contrat-cadre ne change rien aux conséquences juridiques de la sous-location (ACJC/39/2008 du 14 janvier 2008 consid. 3.2). L'absence de consentement préalable écrit ne permet ainsi nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi du locataire au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272; CO.272b; LGL.19

Résumé : SOUS-OCCUPATION - RÉSILIATION - PROLONGATION Les normes d'application des constructions subventionnées sont d'intérêt public et sont prioritaires par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ différé d'une année suivant la résiliation du bail (art. 19 al. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) est généralement suffisant pour remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe au refus de toute autre prolongation. Toutefois, la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation pour sous-occupation d'un logement social ne dispense pas le juge d'examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu'il doit obligatoirement effectuer.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023 (Si une pénurie de logements vacants comme celle qui sévit actuellement à Genève impose d'éviter que les situations de sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à des familles de trouver des logements adéquats, elle rend extrêmement difficile pour les locataires desdits logements dont le bail est résilié de trouver un nouvel appartement, d'autant que leurs moyens financiers s'avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de circonstances particulières, telle une grave pénurie de logements vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin d'examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être accordée. In casu, prolongation de 4 ans) ACJC/269/2016 du 29.02.2016; ACJC/37/2005 du 10.01.2005; ACJC/135/2007 du 05.07.2007;ACJC/1303/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 22

CJ , CABL

Publication SJ 2007 I p. 593

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; REVISION(DECISION); COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.274a; CO.274f; LPC.163

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL SUITE AU REJET D'UNE REQUÊTE EN RÉVISION PAR LA CBL La CBL est une institution fondée sur le droit fédéral (art. 274a CO). C'est ce droit qui règle spécifiquement ses fonctions juridictionnelles et prévoit dans quelles conditions elles entrent en force (art. 274f CO). Dès lors, toute fonction juridictionnelle doit être soumise à la même voie de recours si bien que le TBL est également compétent en matière de recours en révision, car il se peut que des enquêtes se révèlent nécessaires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; DOMMAGE; PREUVE

Normes : CO.259e; CO.42.al.2

Résumé : BAIL À FERME - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - FERMETURE DE L'ÉTABLISSEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Lorsqu'un établissement doit fermer ses portes pour cause de défaut imputable au bailleur, le fermier peut faire valoir, dans le cadre de l'établissement du dommage, la perte du chiffre d'affaires qu'il aurait réalisé si la fermeture de l'établissement n'avait pas eu lieu consécutivement au défaut, mais il convient alors qu'il se laisse opposer la soustraction de toutes les charges qu'il aurait en tous les cas dû assumer pour réaliser ledit chiffre d'affaires, comme les frais de personnel (différence entre le patrimoine du fermier après cette fermeture et celui qui aurait été le sien sans cette fermeture) (ATF 90 II 417; JdT 1965 I 226). Une preuve stricte du préjudice ne saurait être exigée du fermier qui ne peut chiffrer exactement le bénéfice qu'il aurait réalisé sans la fermeture de l'établissement, de sorte que la Cour applique dans cette hypothèse l'art. 42 al. 2 CO pour évaluer le dommage en équité (ATF 122 III 219; JdT 1997 I 246; ATF III 271).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE; DILIGENCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR IMPOSSIBILITÉ D'INSPECTER LA CHOSE Le fait pour le nouveau propriétaire de solliciter une visite de routine des lieux, hors des hypothèses de l'art. 257h al. 2 CO, ne lui permet pas de résilier le bail de manière anticipée, si le locataire, sans s'opposer à la visite, ne permet pas qu'elle ait lieu dans le délai imparti.

TF

Publication Note de F. BYRDE ad ATF 132 III 65 JT 2007 I 274

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROCEDURE; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.271; CO.273.al.4

Résumé : ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ - EXAMEN D'OFFICE DE L'EXISTENCE D'UN CONTRAT DE BAIL ET D'UN CONGÉ VALABLE - CONCLUSIONS DU BAILLEUR DÉFENDEUR À L' ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Le juge saisi d'une action en annulation du congé doit examiner d'office les questions de l'existence d'un contrat de bail, dans le cadre de l'examen de sa compétence, et de l'existence d'un congé non seulement formellement mais matériellement valable (efficace), comme préalable à l'examen de l'annulabilité du congé. Par conséquent, lorsque le bailleur est défendeur à une action en annulation du congé intentée par le locataire ou le fermier, il lui suffit de conclure au rejet de cette action pour que les questions juridiques précitées soient examinées par le juge. Point n'est besoin qu'il prenne des conclusions en ce sens.

TF

Publication ATF 132 III 65 JT 2007 I 269

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROCEDURE; OBJET DU LITIGE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS

Normes : CO.271; CO.273.al.4

Résumé : PROTECTIONS CONTRE LES CONGÉS ABUSIFS - CONCLUSIONS ADMISSIBLES - NOTION DE PRÉTENTIONS DES PARTIES En général, la procédure de protection contre les congés tend à déterminer si un congé est annulable. L'examen de la validité du congé peut impliquer de trancher des questions préjudicielles de droit civil, comme l'inefficacité ou la nullité du congé. Il en est de même de la question de savoir si les parties sont liées par un contrat. Cet objet litigieux constitue une question préjudicielle de droit civil tombant sous la notion de "prétentions des parties" au sens de l'article 273 al. 4 CO. Il doit donc être possible de soumettre à l'autorité de conciliation et au juge compétents en matière de protection contre les congés la question même de savoir s'il existe entre les parties un contrat auquel se rapporte le congé. On peut en conclure que l'objet de la procédure de protection contre les congés est défini par les conclusions de la partie demanderesse.

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.269d; CO.270.al.2

Résumé : HAUSSE DE LOYER DANS UN NOUVEAU CONTRAT CONCERNANT DES PARTIES DÉJÀ LIÉES PAR UN BAIL Lorsque les parties sont déjà liées par un bail, et que le bailleur propose un nouveau contrat prévoyant un loyer plus élevé pour le même objet, on se trouve dans un cas de majoration de loyer et non dans un cas de fixation d'un loyer initial (ATF 99 II 297 et ACJ n° 480 du 20.05.1996), quand bien même le bailleur aurait adressé un tel formulaire au locataire. Ainsi donc, dans un cas comme celui-là, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 270 CO mais les articles 269d et 270b CO. La hausse de loyer doit donc être contestée dans les 30 jours qui suivent l'avis officiel et le juge doit examiner d'office le respect de ce délai de péremption.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; TRANSACTION COUPLEE; ANNULABILITE; LOCAL PROFESSIONNEL; LOGEMENT

Normes : CO.271a.al.1.let.c; CO.254

Résumé : CONGÉ-VENTE - CHAMP D'APPLICATION - CONDITIONS La doctrine dominante considère que cette disposition ne s'applique qu'aux appartements. Toutefois, l'obligation d'acquérir une maison individuelle ou des locaux commerciaux peut constituer une transaction couplée (nulle, art. 254 CO). Or, le congé donné pour imposer une transaction couplée est annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. b CO. Il faut cependant que le congé ait été donné seulement dans le but de convaincre le locataire d'acheter. Tel n'est pas le cas si le bailleur précise qu'en cas de refus de sa part, l'aliénation interviendra au profit d'un tiers et qu'en tout état, le congé sera donné, dans le but de favoriser cette vente.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_33/2019 du 05.09.2019 (laisse la question ouverte de savoir si cette disposition du congé vente est également applicable aux locaux commerciaux); 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Publication DB 2006 p. 27, n° 13

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE

Normes : LPC.6; CO.263; CO.264

Résumé : CESSION D'ACTIONS - CHANGEMENT DE COLOCATAIRE Résiliation d'un bail dont sont colocataires une société anonyme et un actionnaire, ce dernier ayant vendu l'intégralité de ses actions à un tiers sans en informer le bailleur. Contestation de congé par la SA uniquement. D'une part, la cession des actions à un tiers n'emporte pas cession de l'obligation contractuelle découlant du bail, ou, en d'autres termes, de la qualité de colocataire. D'autre part, les art. 263 CO (transfert de bail) et 264 CO (restitution anticipée) prévoient tous deux que le bailleur doit être informé et donner son accord au changement de locataire. À défaut, le (co)locataire demeure lié par le bail. Par conséquent, dans le cas d'espèce, la société anonyme doit assigner tant le bailleur que le colocataire, sous peine d'irrecevabilité de sa requête, motif pris qu'elle n'a pas la qualité pour agir.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2004 I 439

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.1

Résumé : LOCATAIRE EMPÊCHANT DE MANIÈRE PERSISTANTE LA RÉALISATION DE TRAVAUX D'ENTRETIEN NÉCESSAIRES Le locataire qui refuse d'effectuer les opérations permettant la réalisation de travaux d'entretien qui sont sans incidence sur les loyers viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : LPC.435; CO.269; CO.269a

Résumé : EXIGENCE DE PRÉCISION DES POSTES ENTRANT DANS LES FRAIS D'EXPLOITATION Le bailleur doit exposer de façon précise les postes qui entrent dans les frais d'exploitation et produire les pièces précises permettant au TBL de les prendre en compte. Le Tribunal n'a pas à procéder à des recherches laborieuses dans une comptabilité touffue.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_211/2015 du 08.12.2015 (pour pouvoir ventiler sur plusieurs années les travaux d'entretien extraordinaire, il faut connaître précisément les travaux accomplis et examiner au cas par cas la durée de vie des installations remplacées)

TF

Publication SJ 2002 p. 241

Descripteurs : BAIL A LOYER; MANIFESTATION DE VOLONTE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONCLUSION DU CONTRAT; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.253; CO.1.al.1

Résumé : CONTRAT DE BAIL - INTERPRÉTATION - MOMENT DE LA CONCLUSION DU BAIL Le contrat est conclu dès que les parties ont, réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté, même si la déclaration d'une partie ne correspond pas à sa volonté réelle; qu'une partie exprime peu après son désaccord n'y change rien. Selon le principe de la confiance, celui qui fait une déclaration de volonté est lié par sa déclaration selon le sens que le destinataire peut et doit lui attribuer en fonction de l'ensemble des circonstances. L'interprétation objectivée selon le principe de la confiance sera celle d'un homme loyal et raisonnable (ATF 116 II 431 c. 3a). En l'espèce, les locataires avaient déclaré être d'accord de conclure un bail commercial "pour une surface de 390 m2 bruts, au prix de 380 fr. le m2, rendus posés". Cette déclaration ne pouvait être comprise par le bailleur que comme l'acceptation des conditions de location formulées par ce dernier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; FAUTE PROPRE; DOMMAGE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.257; CO.98.al.1

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - FAUTE CONCOMITANTE DU BAILLEUR Le fait de réclamer sous forme d'indemnité pour occupation illicite l'intégralité du loyer est abusif lorsque les locaux sont vides et que le bailleur peut les faire visiter. Cas d'un bailleur qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour la relocation des locaux dans les meilleurs délais en ne débarrassant pas l'accès des locaux aux frais du locataire (selon procédure prévue à l'art. 98 al.1 CO) et qui a donc contribué à l'aggravation de son dommage de manière fautive. Le droit à l'indemnité pour la période postérieure à l'occupation des locaux a été refusé vu la faute concomitante du bailleur.

TF

Publication CdB 2001 p. 102 Droit du bail, Neuchâtel 2003, pp. 22-23

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; DOMMAGES-INTERETS; EQUITE; ATTEINTE A LA SANTE

Normes : CO.266g; CO.99.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - ATTEINTE À LA SANTÉ DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTÉRÊTS Il y a un juste motif de résiliation anticipée du bail lorsque l'état de santé du locataire ne lui permet plus d'utiliser le logement. Tel est le cas lorsque le locataire souffre d'une peur panique dans son appartement. Le fait que le locataire refuse de suivre un traitement psychiatrique ne supprime pas l'existence de justes motifs. En cas de congé pour justes motifs, le juge fixe le montant des dommages-intérêts selon les règles du droit et de l'équité. Il prend en compte l'ensemble des circonstances, y compris la situation financière des parties ou la faute propre du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; DOMMAGE

Normes : CO.267; CO.98.al.1

Résumé : LOCAUX NON REMIS EN LOCATION - AUCUN DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Le bailleur débouté de sa demande en paiement d'indemnités pour occupation illicite car il n'a pas l'intention de remettre en location les locaux en cause à un nouveau locataire et ne subit aucun dommage postérieurement à la reddition des locaux.

Voir aussi : ACJC/554/2010 du 17.05.2010

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.al.2; CO.257d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL NON REMISE - ABUS DE DROIT Constitue un abus de droit de la part du locataire, le fait pour ce dernier d'invoquer la nullité du loyer initial pour vice de forme dans le but de faire obstacle à l'évacuation du logement pour défaut de paiement.

Voir aussi : ATF 137 III 547; ACJC/1426/2019 du 07.10.2019; ACJC/1606/2004 du 17.12.2004ACJC/578/2008 du 05.05.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1; CO.257d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ SELON L'ART. 257d CO EN VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause une demeure du locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant réclamé.

Voir aussi : ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 in DB 2006 p. 38, n° 20 ATF 4C.116/2005 du 02.06.2005 in SJ 2005 I 586

TF

Publication ATF 119 II 337

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATAIRE; SOUS-LOCATION; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DOMMAGE

Normes : CO.262.al.3; CO.101

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LE DOMMAGE CAUSÉ AU SOUS-LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR Dans le cadre du rapport de sous-location, le bailleur est l'auxiliaire du locataire principal. Celui-ci ne peut donc se libérer de sa responsabilité à l'égard du sous-locataire du chef des actes du bailleur qu'en prouvant que s'il avait agi lui-même comme son auxiliaire, on ne pourrait lui reprocher aucune carence.

Pierre BROGLIN

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.271.ss; CO.272.ss

Résumé : Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE

Normes : CO.274d.al.1; CO.272.ss

Résumé : PROCÉDURE SIMPLE ET RAPIDE Les cantons prévoient une procédure simple et rapide pour les litiges portant sur les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Dans ce genre de procès, le rôle du juge est de veiller au bon et rapide déroulement de l'instance. La simplicité et l'efficacité de la procédure n'est réalisable que si l'instruction se déroule, dans la mesure du possible, oralement. En matière de prolongation du bail, les problèmes sont en général simples. Ainsi, par un interrogatoire approfondi des parties, les conditions d'application des art. 272 ss CO devraient pouvoir être élucidées dans la majorité des cas. Une procédure simple et rapide doit aller à l'essentiel, en abordant autant que possible le fond, et non pas buter sur des questions de forme.

TF

Publication ATF 117 II 65 = SJ 1991 p.590

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DOMMAGES-INTERETS; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.262.al.3; CO.101

Résumé : DOMMAGE RÉSULTANT DE L'OCCUPATION ILLICITE DU SOUS-LOCATAIRE L'art. 264 al. 2 CO (aujourd'hui : 262 al. 3 CO) ne fait qu'appliquer à la sous-location la règle générale de l'art.101 CO sur la responsabilité pour les auxiliaires. Le locataire est ainsi responsable vis-à-vis du bailleur du comportement du sous-locataire. Il répond non seulement du dommage consécutif à un usage de la chose non autorisé par le contrat de bail mais également de tout dommage causé par une violation du contrat, tel celui en rapport avec la violation de l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Le sous-locataire apparaît, sur le plan de la responsabilité, comme un auxiliaire du locataire, et ce dernier ne pourrait se libérer qu'en prouvant qu'il n'a pas commis de faute.

Voir aussi : ACJ n° 212 du 12.03.2001

CJ , ACJC

Recours TF déposé le 10.11.2022, rendu le 22.06.2023, IRRECEVABLE, 4A_506/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSORITÉ;DÉFAUT DE LA CHOSE;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.259d; CO.70.al1; CO.544; CPC.70.al1

Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - COLOCATAIRES - CONSORITE OU NON Lors de défauts de la chose louée, chaque colocataire peut agir seul en justice pour faire valoir ses droits concernant la remise en état, la consignation du loyer et la réduction proportionnelle du loyer.

Remarques : ATTENTION: recours au TF irrecevable car pas de recours immédiat possible, peut être remis en cause une fois le jugement au fond prononcé (cause C/4341/2020)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes : CO.273b; CO.262; CO.271; LTF.76.al1.letb

Résumé : ABSENCE D'INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal ; le bailleur principal peut exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée. Au-delà du bail principal, le sous-locataire n’a pas d’intérêt digne de protection à obtenir un arrêt du Tribunal fédéral sur la validité du congé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_468/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL

Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DOL INCIDENT

Normes : CO.20.al.2; CO.28; CO.31; CC.2

Résumé : CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT POUR CAUSE DE DOL Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique; le dol éventuel suffit. La tromperie peut résulter de l'affirmation de faits faux ou la dissimulation de faits vrais(dol par commission)ou dans le fait de s'abstenir de détromper la victime déjà dans l'erreur, en gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler d'après la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission). La victime d'un dol peut soit invalider le contrat, dans un délai péremptoire d'un an, soit le ratifier. Lorsque le dol porte sur une clause très accessoire du contrat, le juge doit examiner si, sans le dol, la victime n'aurait pas conclu dans les mêmes conditions. En outre, lorsque l'invalidation totale paraît choquante dans l'hypothèse où le dol n'a été qu'incident, le juge peut la refuser et se borner à réduire les prestations de la victime du dol dans la mesure où cette partie aurait conclu le contrat si elle n'avait pas été trompée. Il s'agit d'appliquer par analogie l'art. 20 al. 2 CO. De manière générale, le droit d'invalider doit s'exercer selon les règles de la bonne foi(art. 2 CC). In casu, les parties ont conclu un contrat de remise de commerce portant sur la vente d'installations mobilières et du goodwill d'un tearoom. Le contrat mentionnait expressément le transfert du bail à l'acquéreur par le vendeur. Or le vendeur a dissimulé le fait que la bailleresse avait quelques mois plus tôt résilié le bail pour défaut de paiement du loyer et il a caché à l'acquéreur la décision du service administratif compétent refusant la prolongation de la licence d'exploiter le tea‐room et ordonnant la fermeture de celui‐ci, ce qui constitue un dol par commission. L'acquéreur a certes invalidé le contrat, mais il l'a fait quelques jours avant d'entrer en possession des locaux en tant que locataire, après avoir contracté directement avec le propriétaire des lieux, de sorte qu'une invalidation totale du contrat de remise de commerce apparaît dans les circonstances d'espèce contraire aux règles de la bonne foi, puisque, lorsqu'il a invalidé le contrat, l'acquéreur savait qu'il profiterait des objets liés au tea‐room ainsi que de son goodwill. Seule une invalidation partielle entre donc en ligne de compte, consistant à réduire la prestation du repreneur, soit le prix, au montant qu'il aurait payé s'il n'avait pas été trompé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; USUFRUIT; CAPITAL-ACTIONS; SOCIÉTÉ ANONYME ; GÉRANT(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CC.745; CO.690.al.2; CO.716a; CO.718

Résumé : POUVOIR DE L'USUFRUITIER - CAPITAL-ACTIONS - MANDAT D'ADMINISTRATEUR L'usufruitier de la totalité du capital-actions d'une société anonyme dispose des pouvoirs liés à l'usufruit de l'actionnariat (participation à l'assemblée générale, versement de dividendes) mais ne devient pas pour autant usufruitier de l'immeuble dont la société anonyme est propriétaire. L'usufruitier du capital-actions ne dispose pas du pouvoir de nommer ou révoquer les personnes chargées de la gestion et de la représentation de la société, attribution du conseil d'administration. Il en découle que seul l'administrateur ou ses délégués - en l'occurrence la régie - peuvent modifier un contrat de bail conclu par la société anonyme propriétaire de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; SOCIÉTÉ SIMPLE ; COMPÉTENCE

Normes : CO.253; CO.275; CO.530; LOJ.89.al.1.let.a

Résumé : DISTINCTION BAIL À FERME - SOCIÉTÉ SIMPLE La distinction entre le bail à ferme et le contrat de société simple peut présenter quelques difficultés en cas de métayage, soit lorsque le fermage se compose d'une quote-part des fruits ou des produits. On est en présence d'un contrat de société si les parties ont convenu d'unir leurs efforts et leurs ressources en vue d'atteindre un but commun. A défaut de cet animus societatis, il s'agit d'un simple échange de prestation et contre-prestation et on a affaire à un bail à ferme. La volonté d'attein­dre un but commun n'existe pas du seul fait que les deux parties ont un intérêt égal à obtenir un bon résultat. In casu contrat liant plusieurs médecins est qualifié de société simple dans la mesure où la rétribution convenue vise la prise en charge de tout ce qui est nécessaire au bon fonctionnement quotidien et à la gestion d'un cabinet de groupe, la location des locaux n'étant qu'une des nombreuses prestations convenunes par les parties.

Voir aussi : ACJC/1507/2008 du 08.12.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FAUTE;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.257d; CO.44.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION PAR LA FAUTE DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTERETS POUR LOYERS NON PERCUS - REDUCTION DU DOMMAGE EN RAISON DU COMPORTEMENT DU BAILLEUR - FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage qu’il lui a causé (loyers non perçus). Le bailleur doit prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance du dommage ou son aggravation. Il lui incombe notamment de proposer les locaux à des tiers. Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l’objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Dommage consécutif à la fin prématurée du bail causée par la partie locataire (arrêt 4A_569/2022), Newsletter Bail.ch juin 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.257d; CPC.257

Résumé : NOTIFICATION DE PLUSIEURS CONGES - ABUS DE DROIT Lorsque plusieurs résiliations sont notifiées, il convient de distinguer les résiliations ordinaires des résiliations extraordinaires ou encore des résiliations nulles à la forme. Ces différentes résiliations peuvent intervenir de manière concomitante, pour différentes échéances. Ainsi une résiliation ordinaire peut être notifiée simultanément à une résiliation extraordinaire, la résiliation ordinaire pouvant déployer ses effets en cas d’inefficacité de la résiliation extraordinaire. Par ailleurs, une résiliation ordinaire n’exclut pas une résiliation extraordinaire pour une date antérieure à l’échéance contractuelle. Enfin la jurisprudence admet en principe la possibilité de répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles. Le Tribunal fédéral retient ainsi en l’espèce que les résiliations antérieures (ordinaires et extraordinaires) intervenues n’excluent pas une nouvelle résiliation extraordinaire telle que notifiée le 22 janvier 2022 pour défaut de paiement. Il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle pour le cas où une des résiliations antérieures serait dénuée d’effet, mais bien d’une résiliation propre et autonome, qui est alternativement efficace ou inefficace, soit et dans cette dernière hypothèse dépourvue d’effets dès l’origine. Au terme de son analyse, le Tribunal fédéral retient encore comme déterminant le comportement manifestement abusif de la locataire. En effet, cette dernière ne s’acquitte d’aucun loyer depuis 2016 (en donnant des explications peu compréhensibles et ayant trait à la propriété de l’immeuble qui serait, selon lui, confuse) tout en plaidant dans l’ensemble des procédures le maintien de la relation de bail, dont la première obligation, pour la locataire, est le paiement du loyer. En procédant ainsi, la locataire adopte un comportement contradictoire et manifestement constitutif d’abus de droit tel que la jurisprudence le retient.

Voir aussi : Karin Grobet Thorens, Pluralité de résiliations et protection dans les cas clairs en matière d’évacuation (arrêt 4A_12/2023), in Newsletter Bail.ch juillet 2023 et in DB n° 35/2023, p. 25 ss

Xavier RUBLI

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;HÉRITIER;RÉSILIATION

Normes : CC.560ss; CO.266i; CO.271a.al1.letf

Résumé : HÉRITIERS, CONGÉS ET LOYERS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SOUS-LOCATION;DEVOIR D'ASSISTANCE(FAMILLE)

Normes : CO.257f.al3; CO.262; CC.159.al3

Résumé : USAGE NORMAL DE LA CHOSE LOUÉE - BAIL CONCLU AVEC PERSONNE MORALE DESTINÉ A L'USAGE D'UNE PERSONNE PHYSIQUE - HÉBERGEMENT D'UN PROCHE - OBLIGATION LÉGALE DE FIDÉLITÉ ET D'ASSISTANCE Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport à l’usage de la chose louée. Tel est le cas lorsqu’il sous-loue la chose sans requérir son consentement et que le bailleur aurait disposé d’un motif au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour la refuser ou lorsqu’il procède à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location. Le locataire fait un usage normal de la chose louée lorsqu’il héberge des proches (conjoint, partenaire, concubin, enfants et amis). Il en va de même lorsqu’il met le logement à disposition d’un de ses proches envers qui il a une obligation légale d’entretien (art. 277 al. 2 CC) ou de fidélité et d’assistance (art. 159 al. 3 CC), quand bien même il n’occupe plus l’appartement lui-même. Dans le cas d’espèce, le bail liant la société locataire a été conclu pour servir de logement à une personne physique. L’époux administrateur ayant vécu – d’abord seul puis avec son épouse – dans le logement ne fait qu’assumer ses obligations légales du droit de la famille envers son épouse dont il est séparé en lui laissant l’usage du logement. Il fait donc un usage normal de la chose louée, de sorte que le bailleur ne peut résilier le bail en vertu de l’art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ

Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19

Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

Anita THANEI

Publication MP 4/2019, p. 295ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271a.al3.leta; CO.261.al2.leta

Résumé : LE BESOIN PROPRE DANS LE DROIT DU BAIL, in MP 4/2019, p. 295ss

Remarques : Doctrine (texte en allemand)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL-PRODUCTION DES STATISTIQUES DE L'OCSTAT-LOYER FIXÉ EN DESSOUS DU LOYER DU PRÉCÉDENT LOCATAIRE Lorsqu'il statue sur le montant du loyer admissible, le juge est autorisé à fixer ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire. Il ne saurait être déduit de l'arrêt du TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012, qui dispose que si le locataire entend que le loyer initial soit fixé en-deça de celui du précédent locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l'ancien loyer est lui-même abusif, qu'il incombe au locataire qui demande que son loyer initial soit fixé à un montant inférieur à celui payé par l'ancien locataire d'établir que ce dernier est également abusif en produisant au minimum cinq exemples de comparaison ou des statistiques officielles répondant aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le juge peut réduire le loyer initial à un montant inférieur à celui prévu par le précédent bail en se fondant sur les statistiques établies par l'OCSTAT.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_475/2012 du 06.12.2012; arrêt du TF 4A_250/2012 du 28.08.2012

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; USAGE PERSONNEL ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272; CO.261.al.2.lit.a

Résumé : PROLONGATION - TRAVAUX DE DÉMOLITION ET RECONSTRUCTION - PRIORITÉ DES INTÉRÊTS DU BAILLEURS SUITE À DÉCISION ADMINISTRATIVE Lorsque le bail a été résilié par le bailleur, nouveau propriétaire de l'immeuble, en raison d'un besoin propre et urgent, nécessitant de grandes transformations ou la démolition puis la reconstruction du bâtiment, le congé est justifié dès que le projet est susceptible d'obtenir les autorisations administratives. Une prolongation du bail n'est pas exclue, une pesée des intérêts entre les parties devant être effectuée. Toutefois, lorsque le projet du bailleur a été autorisé par décision administrative, le besoin propre et urgent du bailleur a la priorité sur l'intérêt du locataire. In casu, dès l'entrée en force du permis de démolir et de reconstruire, le besoin urgent du bailleur doit primer et il n'y a pas lieu d'accorder de prolongation de bail.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 65 MP 2/10 p. 150

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846.al.2

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - RÉSILIATION DU BAIL POSSIBLE INDÉPENDAMMENT D'UNE EXCLUSION DE LA SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE - RESTRICTION DES MOTIFS Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas été couplés par un accord spécifique, chacun d'eux peut prendre fin indépendamment de l'autre. Dans cette hypothèse, on peut concevoir qu'il y ait, de façon non simultanée, une décision d'exclusion de la coopérative et une résiliation de bail, chaque acte pouvant donner lieu à sa propre procédure devant l'autorité compétente. Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive à l'autre. In casu, il n'apparaît nullement que les parties aient voulu lié l'appartenance à la société coopérative et la conclusion du bail d'une manière indissociable. Dans la mesure où les statuts prévoient que les appartements sont loués "en priorité" aux membres de la coopérative, il n'est pas exclu de dissocier la qualité de coopérateur et celle de locataire. Dès lors que les deux rapports n'ont pas été couplés, la société coopérative était en droit de résilier le bail sans exclure les locataires. Toutefois et en raison de l'interférence des buts entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que la résiliation du bail ne peouvait intervenir que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail en respectant le terme et l'échéance convenus est donc supprimée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_386/2014 du 11.11.2014

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.266a.al.1; CO.271.al.1

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 461-462

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION; TRIBUNAL DES BAUX; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.273.al.5; CO.274f.al.1

Résumé : DECISION DE LA CBL - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, la partie qui succombe peut saisir le juge dans les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive. Selon la jurisprudence, lorsqu'aucune des parties n'a obtenu entièrement gain de cause devant cette autorité, chacune d'elles peut saisir le juge dans ledit délai. Si seule l'une d'entre elles le fait, la décision de l'autorité de conciliation ne devient certes pas définitive à l'égard de la partie qui a renoncé à saisir le juge, si bien que cette dernière conserve la faculté de soumettre au juge ses propres conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure du canton concerné lui offre une telle possibilité. En revanche, cette partie perd le droit d'agir de manière autonome, une fois le délai de trente jours échu, étant donné que, par son inaction, elle a laissé entendre qu'elle s'accommoderait de la décision de l'autorité de conciliation au cas où la partie adverse s'y soumettrait elle aussi. Dans cette hypothèse, elle ne peut plus saisir le juge si l'autre partie retire sa propre requête (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars 2006, consid. 2 et les références).

Voir aussi : ATF 4A_519/2008 du 06.02.2009 (ATF 135 III 253)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h.al.1; CO.260.al.1

Résumé : TRAVAUX QUE LE LOCATAIRE DOIT TOLÉRER - TRAVAUX POUVANT ÊTRE IMPOSÉS AU LOCATAIRE Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans les travaux que le locataire doit tolérer selon l'art. 257h al. 1 CO. Ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés au locataire, selon l'art. 260 al. 1 CO. In casu, la pose d'une gaine technique dans un appartement, qui n'occasionne qu'une modeste réduction de la surface d'une pièce, cependant nécessaire aux travaux à effectuer ailleurs dans l'immeuble, peut raisonnablement être imposée au locataire. Il en irait différemment de travaux de transformation ou de rénovation proprement dits.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE DE CONCILIATION; DECISION; DELAI DE RECOURS

Normes : CO.274e.al.2; CO.273.al.4

Résumé : CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI DE RECOURS AU TRIBUNAL LORSQUE LA CCBL A CONSTATÉ L'ÉCHEC DE LA CONCILIATION AU LIEU DE RENDRE UNE DÉCISION Quoi qu'il en soit de l'obligation de la Commission de statuer en matière de contestation de congé (article 273 al. 4 CO), si, pour quelque raison que cela soit, elle omet de le faire, elle n'en notifie pas moins une décision qui ouvre au plaideur, dans un délai de 30 jours, la voie de l'autorité judiciaire, lorsqu'elle lui communique un avis de non-conciliation. C'est dans ce délai que le plaideur doit agir, ne serait-ce que pour demander à l'instance judiciaire le retour du dossier en Commission de conciliation.

TF

Publication ATF 121 III 6 = SJ 1995 p. 431 = JT 1995 I 583

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.269d.al.1; CO.269d.al.2.let.b

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE QUANT À SON CONTENU La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme d'un droit formateur (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, vol. I, 5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (Kramer, Commentaire bernois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut également pour l'exigence de clarté.

Voir aussi : ATF non publié du 9.6.97 B. c/ AG X

David LACHAT

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;GESTION D'AFFAIRES

Normes : CO.419 ss

Résumé : LA GESTION D'AFFAIRES SANS MANDAT EN DROIT DU BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272.al3

Résumé : SECONDE PROLONGATION - DISPENSE EXCEPTIONNELLE D'ENTREPRENDRE DES DÉMARCHES Si les recherches apparaissent d'emblée vouées à l'échec, l'on ne saurait exiger du locataire qu'il y procède. Certaines circonstances particulières, et exceptionnelles, peuvent dispenser le locataire d'effectuer des démarches en vue de se reloger. Tel est le cas en particulier du locataire qui a trouvé un logement de remplacement pour une échéance relativement rapprochée. Il peut prétendre à une seconde prolongation du bail jusqu'à la date pour laquelle il est certain de déménager sans que l'on doive attendre de lui qu'il fasse encore des démarches en vue de se reloger ailleurs et plus tôt.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 419; newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À FERME;PRESCRIPTION;INTERRUPTION DU DÉLAI

Normes : CO.138.al1

Résumé : INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION - PROCÉDURE L’art. 138 al. 1 CO prévoit que « [l]a prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou d’une exception recommence à courir lorsque la juridiction saisie clôt la procédure ». La procédure est close au sens de cette disposition lorsqu’une décision ne peut plus être attaquée par un recours ou un appel. Ce n’est que dans ces conditions que la prescription cesse d’être interrompue.

Voir aussi : François BOHNET/Blaise CARRON, La suspension du délai de prescription en cas de procédure judiciaire, in DB 2021 n° 5

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Normes : CO.270; oblf

Isabelle SALOME DAÏNA

Publication CdB 1/2021, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : OBLF; CO.253a.al3

Résumé : L'OBLF comme ordonnance d'exécution - conformité au cadre légal, in CdB 1/2021, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020; CdB 4/20, p. 121 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION ANTICIPÉE;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264.al3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS À LA LIBÉRATION DU LOCATAIRE La restitution anticipée de la chose louée porte atteinte au principe pacta sunt servanda. Au premier chef, il incombe à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles de faire en sorte que son cocontractant n’en subisse aucun dommage. Le bailleur n’est en principe pas tenu d’entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement. En vertu de l’art. 264 al. 3 let. b CO, le locataire n’est libéré de son obligation que par des omissions ou des actes d’obstruction caractérisés du bailleur, c’est-à-dire par un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Le juge exerce pour le surplus un large pouvoir d’appréciation dans l’examen de l’attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du contrat. Le fait que le bailleur propose désormais les locaux à un loyer moindre n'implique pas que le locataire sortant soit libéré du paiement de l'entier des loyers, jusqu'à la relocation ou l'échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/1397/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;USAGE PERSONNEL;BESOIN(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.271a.al3.leta

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT DU BAILLEUR - CONDITIONS Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c’est-à-dire que l’utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l’un de ses proches parents ou alliés. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. La notion d’urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle. Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Dans le cas d’une résiliation fondée sur l’art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser entre la date indiquée dans la résiliation et la date pour laquelle une résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO. Le besoin doit en outre être actuel, de sorte qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung). Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués; il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité. En outre, la notion d’urgence est relative: même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l’annulation du congé, elle n’exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n’est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d’utiliser les locaux, parmi d’autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n’intervient que dans le cadre de l’examen (d’office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2019; MRA 3/2019, p. 142

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION;CONGÉ DE REPRÉSAILLES;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4

Résumé : DÉLAI DE PROTECTION - NOUVEAU CONTRAT Lorsque les parties concluent une transaction qui rend le contrat en cause nul et renvoie au bail précédent et que le locataire demande ensuite au bailleur d’établir un nouveau contrat à son nom, il faut retenir que le processus transactionnel concernait le premier contrat et non le suivant, si bien que le délai de protection prévu à l’art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 CO ne s’applique pas au congé portant sur le contrat ultérieur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.257b.al.1

Résumé : DÉTERMINATION DES FRAIS ACCESSOIRES - SYSTÈME DE CLIMATISATION Les frais liés à un système de climatisation sont des frais accessoires au sens de l'art. 257b al. 1 CO.

Voir aussi : newsletter août 2018 - bail.ch

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉTENDUE DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE Le fait pour le locataire de repeindre la façade de l'immeuble litigieux jusqu'à hauteur du premier étage dans une teinte différente du reste du bâtiment, sans l'autorisation du bailleur, constitue une atteinte au droit de propriété de celui‐ci. Le devoir de diligence s'étend à toutes les installations à disposition du locataire comme l'ascenseur, les cages d'escaliers, les buanderies, etc.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; DILIGENCE ; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : AVERTISSEMENT SUFFISAMMENT PRÉCIS L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui‐ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité. In casu, l'injonction du bailleur à rétablir dans l'immeuble un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation, précisée au demeurant par la mention de quelques comportements typiques, est suffisamment précise pour permettre au locataire de modifier son comportement, ce d'autant plus que l'avertissement a été suivi de deux autres avertissements, avec menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2018, p.11ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : VALIDITÉ D'UNE CLAUSE PORTANT SUR LES FRAIS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). L'accord des parties doit être suffisamment précis et détailler les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer. A défaut de convention spéciale, les frais accessoires sont inclus dans le loyer. In casu, une clause se référant aux « frais de chauffage et de préparation d'eau chaude » permet au locataire d'aisément comprendre ce dont il s'agit, sans qu'il soit nécessaire de détailler spécifiquement ces frais. Il ne s'agit pas d'une notion générique dont un non‐juriste ne pourrait pas saisir les composants. Le fait que certaines des dépenses énumérées dans la clause ne concernent pas l'immeuble en cause n'y change rien, dans la mesure où elles n'empêchent pas le locataire de comprendre de bonne foi que les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude sont mis à sa charge.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : QUALIFICATION DE LA RÉSILIATION - SOUS-LOCATION ABUSIVE La 5e condition de l'art. 257f al. 3 CO présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de 30 jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de cette 4e condition de l'art. 257f al. 3 CO. On ne saurait parler non plus de résiliation " anticipée " au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci. Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2019 du 26.09.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LUXE ; NOTION ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - DÉFAUTS La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés. La qualification d'un logement comme «logement de luxe» ne suppose pas un état d'entretien parfait. Un bon état d'entretien général est suffisant et la présence de défauts n'entraîne pas la perte du statut de logement de luxe.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - NUISANCES SONORES - BRUITS D'ENFANTS Même si une certaine marge de tolérance doit être appliquée en la matière, il ne peut être exclu que des cris d'enfants ou des pas de course répétés dans un appartement atteignent un degré d'intensité suffisant pour constituer de véritables nuisances sonores.

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; CAPACITÉ DE DISCERNEMENT

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - PAS DE NÉCESSITÉ DE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard. La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.

Voir aussi : ACJC/30/2014 du 13.01.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - RÉNOVATION D'ASCENSEUR Le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige qu'elles ne puissent être admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant. Telle est la situation en cas de travaux entrepris sur un ascenseur pour exiger une modification de l'installation de façon à être utilisable par une personne en chaise roulante.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 42 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE Prolongation maximum de quatre ans pour une dame âgée de 84 ans, demeurant dans son logement depuis 1966 et disposant de ressources financières limitées.

Philippe RICHARD

Publication CdB n° 1/2010 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; BAIL COMMUN; PORTE-FORT; CAUTIONNEMENT

Normes : CO.253.ss

Résumé : LES PIÈGES DE LA COLOCATION : BAIL COMMUN, PORTE-FORT, REPRISE CUMULATIVE DE DETTE, CAUTIONNEMENT in Cahiers du Bail 1/2010 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; UTILISATION; CHOSE LOUEE

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - DROIT D'USER DES LOCAUX Le droit d'user des locaux, destinés à l'habitation et loués non meublés, implique celui de les garnir de meubles et d'agencer notamment la décoration intérieure, sous réserve de clauses contractuelles contraires. Le locataire peut ainsi poser une moquette sur un parquet, placer des tringles pour des rideaux, fixer des étagères dans les murs, installer des détecteurs d'alarme, des tableaux, ou, sur un balcon, des tentes solaires. A cet effet, il est admis qu'il puisse faire des trous dans les murs pour y insérer les supports utiles (clous, tampons, chevilles, crochets, etc.). Ces agencements, même s'ils modifient l'état des lieux et altèrent les parois en raison des percements effectués, entrent dans la catégorie des actes d'usage courant que le locataire peut exercer sans autorisation préalable du bailleur. Si le bailleur, de façon justifiée, restreint l'usage de la chose louée, in casu en interdisant de percer des trous dans le béton du balcon, le locataire doit s'y conformer sous peine de violer son devoir de diligence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE 9 mois pour logement subventionné, de façon à ce que ce délai ne dépasse pas le délai d'une année de l'art. 19 al. 1 RGL et pour tenir compte du fait que le bail a duré 9 ans et que la locataire n'a pas entrepris de recherches sérieuses de solutions de relogement.

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : DUREE DE LA PROLONGATION: CASUISTIQUE Unique prolongation de bail pour un logement : ACJ n° 211 et n° 212 du 31.08.1992 A. c/ S.-M. et c/ W. ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI X ACJ n° 250 du 09.10.1992 Hoirie C. c/ G. ACJ n° 253 du 09.10.1992 D. c/ A. ACJ n° 65 du 17.01.2000 S. c/ R. ACJ n° 534 du 15.05.2000 M. c/ U. SA ACJ n° 1345 du 21.12.2000 P. c/ S. SA ACJ n° 997 du 09.10.2000 J. c/ M. (3 ans) ACJ n° 369 du 23.04.2001 C. c/ C. et P. (2 ans) ACJ n° 708 du 22.06.2001 P. et M.B. c/ E. (2 ans) ACJ n° 33 du 14.01.2002 M. c/ X SA (30 mois) ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. (1 an) ACJ n° 338 du 18.03.2002 P. c/ P. (18 mois) ACJ n° 474 du 15.04.2002 A. c/ C. (4 ans) ACJ n° 1005 du 09.09.2002 S. c/ S. (3 ans) ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V. (24 mois) ATF 4C.267/2002 du 18.11.2002 = SJ 2003 I p. 261 = CdB 3/2003 p. 82 (3 ans) ACJ n° 124 du 10.02.2003 Z. c/ A.-L. (3 ans) ACJ n° 344 du 07.04.2003 L. c/ F. (22 mois) ACJ n° 42 du 13.01.2003 D. et G. c/ B. (2 ans) ACJ n° 39 du 12.01.2004 V. c/ C. (3 ans) ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 = DB 2006 p. 38, n° 20 (2 ans) ACJ n° 1282 du 08.11.2004 L. c/ B. (20 mois) ACJ n° 249 du 06.03.2006 D. c/ R. (2 ans) ACJ n° 629 du 12.06.2006 M. c/ F. (3 ans) ACJ n° 1102 du 09.10.2006 R. c/ I. (4 ans) ACJ n° 747 du 11.06.2007 C. c/ M. (2 ans) ACJ n° 869 du 22.06.2007 C. c/ S. (3 ans) ACJ n° 1168 du 08.10.2007 J. c/ L. (4 ans) ACJ n° 1169 du 08.10.2007 B. c/ E. de G. (2 ans) ACJ n° 1488 du 10.12.2007 C. C/ G. (2 ans et demi) ACJC/1026/2008 du 08.09.2008 D.L. c/ C. (2 ans) ACJC/1174/2008 du 06.10.2008 R. c/ O. (3 ans) ACJC/1181/2008 du 06.10.2008 S. c/ M.G. (1 an) ACJC/243/2009 du 09.03.2009 A. c/E. de G. (3 ans et demi) ACJC/457/2009 du 20.04.2009 E. c/ SI B. (2 ans) ACJC/710/2009 du 15.06.2009 J. c/ F.F. SA (2 ans) ACJC/1147/2009 du 05.10.2009 H. c/ F.-I. (3 ans et 1 mois) ACJC/1574/2009 du 22.12.2009 (2 ans) ACJC/53/2010 du 18.01.2010 (4 ans) ACJC/560/2010 du 17.05.2010 (2 ans) ACJC/579/2010 du 17.05.2010 (3 ans) Unique prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJ n° 14 du 24.01.1992 SI X c/ SA X ACJ n° 218 du 31.08.1992 SA X c/ SI SA X ACJ n° 237 du 18.09.1992 B. c/ SI X ACJ n° 110 du 29.03.1993 X SA c/ SI SA X. ATF non publié du 15.05.2000 A. c/ T. ACJ n° 216 du 12.03.2001 P. c/ S. et S. SA (6 ans) ACJ n° 974 du 08.10.2001 B.M. c/ P. (6 ans) ACJ n° 749 du 14.06.2004 H. c/ P. (2 ans) ACJ n° 1207 du 06.11.2006 G. c/ N. (2 ans) ACJ n° 864 du 22.06.2007 S. c/ F. (3 ans et demi) ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C. (5 ans) ACJ n° 276 du 03.03.2008 G. c/ X SA et F.B. (4 ans) ACJC/574/2008 du 05.05.2008 E.O. SA c/ C. ACJC/429/2009 du 20.04.2009 D.C. c/ M. Sàrl (4 ans) ACJC/1151/2009 du 05.10.2009 S. c/ A. (5 ans) ACJC/1294/2009 du 02.11.2009 C. c/ V-D (4 ans et demi) ACJC/57/2010 du 18.01.2010 (3 ans et demi) Première prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJC/1149/2002 (4 ans) ACJC/863/2007 (2 ans et demi) ACJC/984/2007 (2 ans et demi) ACJC/431/2008 (2 ans et demi) ACJC/1033/2008 (4 ans)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL); COMPETENCE; LOYER CONTROLE

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : LOYER CONTRÔLÉ PAR L'ÉTAT - BONUS CONJONCTUREL À LA RÉNOVATION - COMPÉTENCE Confirmation de la jurisprudence de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers qui s'est toujours déclarée compétente pour connaître des contestations de hausse de loyer fondées sur la répercussion de travaux à plus-value, lorsque la bailleresse a perçu un bonus à la rénovation (cf. notamment ACJC/295/2005; ACJC/494/2006). Aux termes de l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis à un contrôle de l'Etat, ces deux conditions étant cumulatives. La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires. Pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4 b/dd). A Genève, le bonus conjoncturel à la rénovation de la LDTR est versé aux bailleurs et n'a pas d'influence directe sur le montant des loyers des locataires, de sorte qu'il ne constitue pas une mesure d'encouragement au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Remarques : Contra : ACJC/698/2009 du 15.06.2009

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; USUFRUIT; PROPRIETE COMMUNE; COPROPRIETE; RESILIATION

Normes : CO.266a.al.1

Résumé : RESILIATION DU CONTRAT - COBAILLEURS USUFRUITIERS Immeuble grevé d'un droit d'usufruit en faveur de deux époux qui en ont cédé la propriété à leurs enfants. La décision de résilier le bail ne peut être prise, en principe, que par les deux usufruitiers cobailleurs. Il convient d'appliquer par analogie (voir ATF 133 III 311, consid. 4.2.2) les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) si les bénéficiaires de l'usufruit sont liés par un rapport faisant naître ce type de propriété (communauté héréditaire, société simple) ou les règles sur la copropriété lorsque ce n'est pas le cas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 115 ATF 135 III 591 SJ 2010 I 43 MP 3/09 135

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS L'art. 257a al. 2 CO, qui prévoit que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement, est aussi applicable aux logements subventionnés, soit aux locaux en faveur desquels des mesures d'encouragements ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO). Si le bailleur omet de prévoir dans le contrat de bail la facturation des frais accessoires de manière conforme aux exigences de l'art. 257a al. 2 CO, il doit les prendre à sa charge.

Voir aussi : ACJC/473/2010 du 19.04.2010

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; TERME; RESILIATION; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 266a al. 2 CO AUX CONGÉS EXTRAORDINAIRES Un report des effets du congé extraordinaire au sens de l'article 266a al. 2 CO n'est possible que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance, et non pas pour convertir en une résiliation ordinaire un congé extraordinaire inefficace.

Voir aussi : ACJC 487 du 28.03.1994

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257e.al.3

Résumé : LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 4/2008 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253.ss

Résumé : LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR DE BIENS IMMOBILIERS in Cahiers du Bail n° 4/2008, p. 97

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 2/2009 p. 186

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION INCIDENTE; DECISION PARTIELLE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.274f.al.3

Résumé : DÉCISION REJETANT UNE DEMANDE D'ANNULATION DE CONGÉ - QUALIFICATION La décision qui rejette une demande en annulation de congé en matière de bail est incidente et non partielle. Elle est préalable au prononcé sur la prolongation du bail, question que le juge doit examiner d'office même à défaut de conclusion spécifique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION La prolongation peut être exclue si le bailleur a offert au locataire des locaux équivalents. La notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement présentent toutes les caractéristiques nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au titre de l'équivalence, des locaux présentant des inconvénients majeurs.

M.-N. VENTURI ZEN-RUFFINEN

Publication SJ 2007 II 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.253.ss

Résumé : La résiliation pour justes motifs des contrats de durée in SJ 2007 II 1

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; SOUS-LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE SOUS-LOCATAIRE - REFUS D'AUTORISATION DU BAILLEUR PRINCIPAL En imposant unilatéralement sa manière de faire au bailleur principal, à qui revient le choix de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, le sous-locataire s'est substitué, à tort, au propriétaire du logement. Il appartient au sous-locataire de signaler les défauts constatés aux locataires principaux, qui revêtent à son égard la qualité de bailleurs. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits du bailleur sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la poursuite du contrat ne peut être imposée au bailleur. Il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE - MAJORATION DE LOYER Le bailleur qui souhaite majorer le loyer d'un logement de luxe peut, soit renégocier le montant du loyer avant l'échéance du contrat, soit résilier le bail pour son échéance et, le cas échéant, proposer la conclusion d'un nouveau contrat avec le loyer majoré. Il n'appartient donc pas au locataire de résilier son bail, en cas de refus d'une hausse de loyer unilatérale "notifiée" par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; OBJET DU LITIGE; CONCLUSIONS

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - MAÎTRISE DE L'OBJET DU LITIGE - BAISSE DE LOYER L'existence de la maxime inquisitoire sociale ne doit pas faire oublier que seules les parties sont maîtresses de l'objet du litige, qu'elles peuvent librement déterminer en application du principe de disposition (Fabienne HOHL, Procédure civile, Tome II, n° 2495; David LACHAT, Commentaire romand, n° 11 ad. art. 274d CO). Le juge ne peut pas, par exemple, fixer le loyer admissible indépendamment des conclusions des parties (ATF 122 III 20 consid. 4d; SJ 1996, p. 403). Dans une fixation du loyer, le locataire doit indiquer les facteurs de baisse dont il se prévaut et le bailleur doit faire connaître les critères qu'il fait valoir pour s'opposer à la demande : cela fixe le cadre du débat (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 276).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - CONSIGNATION - COMPÉTENCE La compétence de limiter, par le biais de mesures provisionnelles, la portée de la consignation pour la durée de l'instance appartient au juge, même lorsque la cause est encore pendante devant l'autorité de conciliation, puisque celle-ci n'est pas compétente pour ordonner d'éventuelles mesures provisionnelles (arrêt du Tribunal fédéral, 4C.35/2003 consid. 2.4 et réf. citée; LACHAT, Le bail à loyer, chapitre 11 ch. 7.5.7 et chapitre 5, note 23 et réf. citées; HIGI, Comm. zurichois, n. 9 ad art. 274f CO, première phrase et réf. citées; BYRDE, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer, Treizième séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8). Le juge peut par exemple réduire ou augmenter la proportion du loyer consigné ou même libérer une partie de ce loyer en faveur du bailleur, notamment si le montant déjà consigné est disproportionné par rapport aux prétentions du locataire. Il ne s'agit pas de préjuger du bien-fondé de l'action du locataire ou de le priver d'un moyen de pression, mais de permettre au rapport contractuel de fonctionner durant l'instance si son équilibre est menacé (ATF 124 III précité; arrêt du Tribunal fédéral 4C.35/2003, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/39/2006).

Voir aussi : CdB 3/07 p. 92 ACJC/1185/2008 du 6.10.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : INTRODUCTION DE NOUVEAUX FRAIS ACCESSOIRES - DEVOIRS DU BAILLEUR Le bailleur qui entend mettre séparément à la charge du locataire des postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec l'indication des motifs les justifiant, à peine de nullité (ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379). De surcroît, il incombe au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires. Il n'appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour établir lui-même le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément au locataire, l'aspect comptable et informatique des choses demeurant dans la sphère du bailleur.

Voir aussi : ACJC/592/2011 du 16.05.2011; ACJ n° 1595 du 17.12.2004ACJ n° 1431 du 11.12.2006 S. c/ V.ACJ n° 139 du 05.02.2007 S. c/ E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER La jurisprudence admet qu'une partie se prévale d'une modification à venir d'un critère pour autant qu'elle soit certaine et si elle intervient entre la notification (i.e. la demande de baisse) et la date de sa prise d'effet. La baisse du taux hypothécaire est certaine lorsqu'elle est annoncée par la BCG. Le fait que le taux ait baissé encore plus entre l'annonce par la BCG et la date de prise d'effet de la baisse ne rend pas la première baisse incertaine.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI POUR INTENTER ACTION; PREUVE

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : PREUVE DE LA DATE D'ENVOI DE LA REQUÊTE Le plaideur doit être autorisé à faire la preuve de la date d'envoi de sa requête par tous les moyens appropriés (ATF 97 III 12 = JT 1971 II 112). Le cas échéant, l'audition de témoins peut être ordonnée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉGARDS ENVERS LES VOISINS - FORCE PROBANTE DES PÉTITIONS ET CONTRE-PÉTITIONS En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelques fois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre-pétition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE EN FONCTION DE L'ESTIMATION DU COÛT DES TRAVAUX FIGURANT SUR UNE DEMANDE D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE Le montant de l'estimation du coût des travaux figurant sur une formule d'autorisation de construire ne peut pas être opposé au locataire si la partie bailleresse n'a pas clairement manifesté son accord avec la demande d'autorisation de construire sous réserve expresse du respect du prix des travaux ainsi indiqué (ATF 4C.359/2002 du 29 janvier 2003).