Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

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Fiche 2309342

ACJ n° 379 du 03.04.2006

CJ , CABL
Publication CdB 4/06 p. 115
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; QUALITE POUR AGIR
Normes : LPC.6; CO.273a
Résumé : BAIL COMMUN - CONSORITÉ NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS En principe, les colocataires doivent agir en commun pour requérir l'annulation du congé ou une prolongation de bail. Le droit que possède le conjoint du locataire du logement de la famille d'exercer les droits du locataire en cas de congé (art. 273a CO) est fondé sur le but de protection sociale des normes de protection contre les congés abusifs. Cette protection sociale est conférée principalement au colocataire d'un bail pour habitation et servant au logement de la famille. Elle ne vaut pas en cas de bail commun pour l'usage commercial d'un restaurant, d'ailleurs remis en gérance.
Voir aussi : ACJC/566/2010 du 17.05.2010

Fiche 2309348

ACJ n° 244 du 06.03.2006

CJ , CABL
Publication DB 2007 p. 24 n° 12
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.264.al.2
Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.

Fiche 2309354

4C.252/2005 du 06.02.2006

TF
Publication SJ 2006 I p. 365 CdB n° 3/06 p. 75
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); RESILIATION ANTICIPEE; QUALITE POUR AGIR
Normes : CO.266i; CC.560
Résumé : RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION - FAILLITE - CONSÉQUENCES La répudiation de la succession n'entraîne pas la caducité du contrat de bail et la faillite du locataire n'aboutit pas forcément à l'extinction du contrat. La loi ne reconnaît pas au locataire, respectivement à la masse, la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite. Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des faillites. En cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse, mais dans la masse, qui ne peuvent être que colloquées.
Voir aussi : ACJ n° 498 du 17.05.1999 ACJC/433/2008 du 07.04.2008 ACJC/580/2008 du 05.05.2008

Fiche 2309363

ACJ n° 1273 du 15.11.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ANNULABILITE
Normes : CO.271.al.1
Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. N'est pas contraire à la bonne foi la résiliation d'un contrat en vue d'une relocation à un loyer plus élevé, ceci d'autant plus si le contrat a été conclu à des conditions favorables pour une courte période.
Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 = CdB 3/00 p. 80

Fiche 2309364

ACJ n° 1273 du 15.11.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent, comme le congé donné en vue de loger la fille du bailleur qui souhaite entreprendre des études, mais dont les projets ne sont pas encore exactement définis (ACJ n° 253 du 9.10.92). On ne saurait imposer à un propriétaire d'attendre le moment où le besoin est immédiat, sachant le temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation.
Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 in CdB 3/00 p. 80

Fiche 2309379

4P.155/2005 du 21.09.2005

TF
Publication SJ 2005 I p. 585
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE
Normes : CO.271; CC.927
Résumé : RÉSILIATION LITIGIEUSE D'UN CONTRAT DE BAIL - INTERDICTION DE L'ACCÈS AUX LOCAUX - REQUÊTE EN RÉINTÉGRANDE - COMPÉTENCE DE LA JBL Lorsqu'une résiliation de bail est litigieuse devant la JBL et que le bailleur interdit au locataire l'accès aux locaux, le TPI et la Cour de Justice ne sont pas compétents pour connaître de la requête en réintégrande du locataire. Dès lors que la seule question litigieuse est de savoir si le bail a ou non pris fin, celle-ci ne pouvait être soustraite à la JBL par l'artifice consistant à fonder une requête sur les droits réels.

Fiche 2309386

4C.129/2005 du 05.08.2005

TF
Publication SJ 2006 I p.90
Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL)
Normes : LP.207; CO.257d
Résumé : L'OUVERTURE DE LA FAILLITE DU BAILLEUR NE SUSPEND PAS LA PROCÉDURE D'ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT A l'ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer (art. 204 LP). Sauf dans les cas d'urgence, les procès civils auxquels celui-ci est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont suspendus (art. 207 LP). Cette suspension a pour but de laisser aux créanciers le temps nécessaire pour se déterminer sur la suite à donner aux procès actifs ou passifs pendants touchant le patrimoine du failli. Le caractère urgent des procédures d'évacuation doit être admis au motif qu'elles sont soumises à une procédure sommaire, ou au motif que le loyer n'est plus payé et que, faute d'expulsion, le bailleur ne peut faire entrer un nouveau locataire et perd dès lors le revenu que pourrait lui assurer un nouveau bail. La procédure d'évacuation n'est donc pas suspendue suite à la faillite du bailleur, indépendamment de la question de savoir si elle influe sur l'état de la masse en faillite, sur laquelle il n'est pas nécessaire de se pencher plus avant.
Voir aussi : RSPC 1/2006 p. 33

Fiche 2309396

ACJ n° 763 du 14.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; FRAIS D'EXPLOITATION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Pour fixer le loyer admissible en cas de nullité du loyer initial (formule officielle non remise), le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Lorsqu'il ne dispose d'aucun autre élément, le juge peut tenir compte du loyer précédent, du loyer statistique moyen et de l'état vétuste de l'appartement. Mais il doit encore vérifier que le bailleur retire de son bien un rendement admissible au regard des pièces régulièrement produites. Ainsi, si les comptes de gestion produits ne sont pas suffisants pour établir la moyenne des charges d'exploitation pour un nombre d'exercices suffisants, le juge doit s'assurer que le bailleur obtient un rendement suffisant de ses fonds propres réactualisés et des charges financières, c'est-à-dire effectuer un calcul de rendement sans les charges d'exploitation.
Remarques : Contra : ACJ n° 1095 du 04.10.2004 (fiche n° 16884)

Fiche 2309403

Pas de décision du 10.05.2005

Tribunal des baux du canton de Vaud
Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 35
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; LOYER
Normes : CO.270.al.2
Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - APPARTEMENT PRÉCÉDEMMENT INOCCUPÉ - MENTION DE L'ANCIEN LOYER La seule inoccupation d'un appartement pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur et ne permet pas de considérer qu'il s'agit, ultérieurement, d'une première mise en location ; un raisonnement contraire permettrait au bailleur de détourner le but de l'art. 270 al. 2 en retirant quelque temps un objet du marché locatif.

Fiche 2309412

ATF 4C.428/2004 du 01.04.2005

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2006 I p. 19
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PRESSION; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE
Normes : CO.270.al.1
Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - INAPPLICABILITÉ DE L'ART. 270 AL. 1 CO En cas de nullité de la fixation du loyer initial (non notifiée sur formule officielle), l'art. 270 al. 1 CO relatif à la contestation du loyer initial ne s'applique pas et il n'y a pas à examiner si le locataire se trouvait ou non dans une situation de contrainte lorsqu'il a conclu le bail.

Fiche 2309413

4P.274/2004 du 24.03.2005

TF , 1ère Cour civile
Publication Plaidoyer 4/05 p. 66 DB 2006 p. 40, n° 21
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); AUTORISATION PREALABLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : CONGÉ POUR CAUSE DE TRAVAUX Il est arbitraire de ne pas tenir compte d'arrêts du Tribunal administratif annulant des décisions d'autorisation de transformer un immeuble pour savoir si le bailleur était de bonne foi lorsqu'il a résilié les baux des locataires en invoquant ces transformations.

Fiche 2309426

ACJ n° 120 du 14.02.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PENURIE
Normes : CO.271.al.1
Résumé : NON-OCCUPATION OU SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Si rien n'oblige un locataire à occuper les locaux d'une manière conventionnelle, rien n'oblige un bailleur à poursuivre une relation avec son locataire lorsque celui-ci n'occupe plus les locaux et que sévit une pénurie endémique de logements (R. Barbey, Protection contre les congés, chap. 3, ad art. 271 - 271 a nos 224 et 235). La sous-occupation de locaux est précisément un motif légitime de résiliation, tant il est vrai que l'application du droit du bail ne doit pas conduire à un accroissement inutile de la pénurie et à la consécration de privilèges abusifs au profit de certains locataires. Le congé donné en raison de la sous-occupation du logement ne mérite dès lors pas d'être annulé sur la base de l'article 271 al. 1 CO.
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_414/2009 du 09.12.09; ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI XACJ n° 482 du 08.05.2006 B. c/ C., publié in CdB 4/06 p. 125ACJC/1305/2008 du 03.11.2008 (contra)

Fiche 2309451

ACJ n° 1102 du 04.10.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; NOTION; COMPETENCE RATIONE MATERIAE
Normes : CO.275; aLOJ.56M
Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - NOTION - COMPÉTENCE DU TBL Un "contrat de gestion", prévoyant l'obligation pour son bénéficiaire de gérer un camping selon les directives précises du propriétaire, contre rémunération, ne peut pas être qualifié de bail à ferme non agricole. D'une part, l'obligation de respecter les directives précises du propriétaire n'existe pas dans le bail à ferme et, d'autre part, aucun loyer n'a été convenu. Le Tribunal des baux et loyers n'est donc pas compétent ratione materiae.
Voir aussi : ACJ n° 1484 du 10.12.2007 H. c/ G. et consorts

Fiche 2309460

ATF 4C.248/2004 du 14.09.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 131 III 33 = JdT 2005 I 255
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES; ANNULABILITE
Normes : CO.271a.al.1.let.d
Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS PENDANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL L'esprit et le but de l'art. 271a al. 1 let. d CO sont d'empêcher que le bailleur ne puisse mettre un terme à une procédure judiciaire désagréable en résiliant le contrat de bail. Pour que cette disposition puisse remplir son but, son champ d'application ne doit pas être délimité étroitement. Ce résultat s'appuie sur la systématique de la loi. Le législateur énumère à l'art. 271a al. 1 et 2 CO les cas dans lesquels le caractère abusif du congé doit être présumé. Ensuite, il énumère de manière exhaustive à l'art. 271a al. 3 CO les cas dans lesquels les présomptions peuvent être renversées. Est déterminant le fait que la loi énumère exhaustivement les conditions auxquelles les conséquences d'une résiliation présumée abusive ne doivent pas se réaliser. Par conséquent, le congé donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annulable indépendamment de la question de savoir s'il est effectivement abusif.

Fiche 2309466

4C.114/2004 du 09.07.2004

TF
Publication DB 2006 p. 33, n° 17
Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d; OBLF.19
Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

Fiche 2309472

ACJ n° 823 du 18.06.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); DELAI POUR INTENTER ACTION
Normes : CO.63; LP.86
Résumé : DÉLAI POUR AGIR EN RÉPÉTITION DE L'INDU Selon l'art. 86 LP, il faut agir dans l'année qui suit le paiement effectué. Selon l'art. 67 CO, le délai ne court que du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition. Il s'agit donc de déterminer si les art. 62 et ss CO sont applicables malgré le renvoi de l'art. 63 al. 3 CO à l'art. 86 LP. La doctrine est partagée sur la question. La Cour se rallie aux auteurs qui considèrent que les deux actions sont à la disposition du débiteur alternativement. Celui-ci peut donc, même si le délai de l'art. 86 LP est échu, intenter action sur la base de l'art. 63 CO, en se fondant sur le délai de prescription de l'art. 67 CO, mais devra prouver qu'il s'est trouvé dans l'erreur quant à son obligation de payer, contrairement à l'art. 86 LP.

Fiche 2309477

ACJ n° 745 du 14.06.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT
Normes : CO.270.al.2
Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - ABUS DE DROIT Le simple fait que le locataire paye le loyer convenu pendant plusieurs années n'implique pas nécessairement qu'il commette un abus de droit en se prévalant après coup de la non utilisation de la formule officielle pour réclamer la restitution d'un trop-perçu. De même, l'existence d'un litige préexistant ne doit pas conduire à qualifier d'abusive toute revendication du locataire en relation avec la non utilisation de la formule officielle.

Fiche 2309478

ACJ n° 745 du 14.06.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF
Normes : CO.270.al.2
Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Pour fixer le loyer initial adéquat selon toutes les circonstances du cas, il convient finalement de se fonder sur les pièces figurant au dossier, en l'occurrence l'état locatif de l'immeuble. La moyenne des loyers versés par les autres locataires du même immeuble occupant un logement identique (nombre de pièces et surface) constitue un loyer adéquat dans le cas d'espèce.

Fiche 2309488

ACJ n° 542 du 10.05.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; MOTIF
Normes : CO.271a.al.1.let.e
Résumé : MOTIFS À L'ORIGINE DE L'ABANDON DES PRÉTENTIONS DU BAILLEUR Le juge n'a pas à s'interroger sur les motifs qui ont conduit le bailleur à abandonner ses prétentions (congé retiré pour des motifs totalement externes à la procédure et ne concernant que le bailleur).

Fiche 2309499

4C.176/2003 du 13.01.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 3/04 p. 81
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; INDICE
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11
Résumé : LOYERS USUELS - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Une statistique officielle qui ne remplit pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 OBLF, peut au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel.
Voir aussi : Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27

Fiche 2309507

ACJ n° 1312 du 08.12.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; USAGE PERSONNEL; BESOIN(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : BESOIN URGENT NE CONSTITUANT QU'UN PRÉTEXTE - INDICES Constituent des indices de prétexte, d'une part, la proximité dans le temps (6 mois) entre l'audience devant la Commission consacrée à l'ultime tentative de majoration du loyer et l'envoi du congé, d'autre part, l'attitude contradictoire du bailleur qui n'explique pas pourquoi il propose la continuation du bail moyennant une augmentation de loyer peu de temps avant le moment où il aurait un besoin impérieux du logement loué.

Fiche 2309520

ACJ n° 873 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE
Normes : CO.274a; aLOJ.56M
Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN L'ABSENCE DE RAPPORT CONTRACTUEL DIRECT La compétence du Tribunal doit s'apprécier à la lumière de l'art. 274a CO, qui, compte tenu des spécificités de la procédure en matière de bail, s'interprète largement. Par conséquent, un rapport contractuel direct de bail entre les parties au procès n'est pas indispensable. Ainsi en est-il des demandes de dommages et intérêts fondées sur un rapport de bail, et des prétentions fondées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions générales du CO (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 97). En l'occurrence, les prétentions se fondent, au moins en partie, sur les règles relatives à la responsabilité contractuelle, le contrat de base étant un contrat de bail. La compétence du Tribunal doit donc être admise.
Voir aussi : ACJ n° 141 du 14.02.2005 H. c/ Coop. C. (constatation de l'existence d'un bail à loyer)

Fiche 2309522

ACJ n° 880 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264.al.3
Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17). Ce devoir ne naît au plus tôt qu'au moment de la restitution effective des locaux. De même que le bailleur doit accepter de baisser le loyer si c'est à cette condition que les locaux peuvent être reloués, celui qui entend le majorer et qui, de ce fait, retarde la conclusion d'un contrat, doit se voir imputer le profit auquel il a intentionnellement renoncé durant les mois de vacance.

Fiche 2309538

ACJ n° 478 du 12.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE
Normes : CO.267.al.1
Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES Il n'y a pas de consorité matérielle nécessaire entre conjoints colocataires. Ainsi, chacun a la faculté de contester séparément le congé et de demander une prolongation de bail. Toutefois, la restitution de la chose louée est une obligation indivisible. Il découle de ce principe que l'évacuation doit être consacrée par un seul jugement prononcé à l'encontre de tous les colocataires. De ce fait, la suspension de l'instance sollicitée à l'égard d'un colocataire doit avoir effet à l'égard de tous les colocataires.

Fiche 2309546

ACJ n° 231 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; PRESOMPTION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE; PREUVE
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : CONGÉ PRÉSUMÉ ABUSIF - RENVERSEMENT DE CETTE PRÉSOMPTION EN RAISON DU BESOIN URGENT DU BAILLEUR Le congé est présumé abusif lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter de la fin de la procédure. C'est donc au bailleur qu'il appartient de renverser cette présomption en apportant la preuve de l'existence d'un besoin urgent d'utiliser les locaux.
Voir aussi : ATF 4A_85/2008

Fiche 2309563

ACJ n° 1470 du 12.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; CONSORITE; PARTIE A LA PROCEDURE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT
Normes : CO.266l; CC.2
Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION Cas d'un avis de résiliation qui désigne les bailleurs (deux frères copropriétaires et leur mère usufruitière) sous la forme "Consorts B & H", soit deux patronymes, sans indication des prénoms. Sans trancher la question, la Cour semble pencher pour la validité formelle. D'une part, en raison de la définition ("parties ayant un intérêt commun") et de l'étymologie ("qui partage le sort") du terme "consorts". D'autre part, car cette désignation, adoptée par les parties, répond à un souci de simplification. La question demeure ouverte, car le fait pour le locataire d'invoquer en l'espèce un vice de forme pour faire constater la nullité du congé constitue un abus de droit car il connaît l'identité des bailleurs et les parties ont adopté ce libellé, qui figure aussi au bail, durant la procédure. En outre, un contrat conclu avec une personne indéterminée reste valable.
Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

Fiche 2309566

4C.267/2002 du 18.11.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 4C.267/2002 du 18.11.02=SJ 2003 I 261=CdB 3/2003 p. 82
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; VENTE D'IMMEUBLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Lorsque le bailleur veut vendre l'immeuble et pense de manière soutenable qu'il sera plus facile d'y parvenir sans la présence du locataire, le congé donné pour l'échéance ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. En effet, la résiliation du bail pour l'échéance a précisément pour but de permettre au propriétaire de recouvrer la possession de la chose, pour la vendre, le cas échéant, libre de tout occupant.
Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

Fiche 2309575

4C.224/2002 du 16.10.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.272.al.2
Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION : POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE DANS LA PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts, le juge peut, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, tenir compte de la présence du bailleur dans le même immeuble que le locataire et, surtout, tenir compte du fait que ce dernier a commis des actes de vandalisme sur l'ascenseur de l'immeuble et a entretenu, par ses agissements, une situation conflictuelle avec le bailleur. Il peut en tenir compte, et ce, même s'il considère que ces agissements, sanctionnés par des condamnations pénales, ne justifient pas une résiliation anticipée du bail. Le TF estime qu'une unique prolongation de deux ans constitue le maximum envisageable dans ces circonstances.

Fiche 2309591

ACJ n° 706 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE
Normes : CO.16.al.1
Résumé : SIGNATURE SUR LA FORMULE OFFICIELLE MAIS PAS SUR LE BAIL : CONSÉQUENCES Lorsque le bailleur remet au locataire un contrat de bail non signé, accompagné de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO) signée, le bail n'est en principe pas entré en vigueur car la forme écrite n'est pas respectée (la formule est en effet un document d'information sans influence sur la formation et la liberté de forme du contrat et présuppose l'existence d'un contrat de bail). In casu, le contrat est venu à chef car le locataire a reçu et accepté les locaux, indiquant par là qu'il renonçait à la forme écrite.

Fiche 2309613

ACJ n° 345 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES
Normes : CO.271a.al.1.let.d
Résumé : MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE Le locataire qui a été informé par le bailleur de son intention de résilier le bail doit s'attendre à se voir notifier un congé en bonne et due forme. S'il réclame, entre-temps, une diminution de loyer dans le but de se prévaloir de la protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO, il agit contrairement aux règles de la bonne foi et ne doit dès lors pas bénéficier de la protection de cette disposition.

Fiche 2309618

4P.328/2001 du 18.03.2002

TF
Publication SJ 2002 I p. 341 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 5
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; LOCAL PROFESSIONNEL; COURT DE TENNIS
Normes : CO.253; aLOJ.56M
Résumé : CONTRAT DE BAIL - COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - CONVENTION IMPLIQUANT L'UTILISATION DE COURTS DE TENNIS Une convention portant sur la location de courts de tennis intérieurs et extérieurs doit être soumise aux règles du droit du bail et le Tribunal des baux et loyers est compétent pour trancher le litige (56M LOJ) même si seul le court intérieur peut être qualifié de local commercial au sens de l'art. 253a al. 1 CO (cf. ATF 124 III 108 consid. 2b p. 110). En conséquence, la résiliation de la convention devait être effectuée au moyen de la formule agréée par le canton, conformément à l'article 266l CO.
Voir aussi : ATF 4P.155/2005 A. SA c/ X du 21.09.2005 in SJ 2005 I p. 585

Fiche 2309622

Pas de décision du 04.03.2002

TF
Publication CdB 3/02 p. 87
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : BESOIN URGENT D'UN PROCHE DU BAILLEUR D'UTILISER LES LOCAUX Le besoin urgent est réalisé lorsque la fille du bailleur, qui vit seule dans un studio, a l'intention sérieuse et concrète de vivre dès que possible avec son partenaire dans le logement loué par un tiers. Ces conditions de logement peuvent être qualifiées de solution de transition. Dans ces circonstances, on ne peut pas attendre du bailleur qu'il renonce à l'usage de ce logement pour sa fille.

Fiche 2309630

ACJ n° 139 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); CALCUL
Normes : CO.267.al.1
Résumé : DOMMAGE CAUSÉ À LA CHOSE LOUÉE - RÉFECTION DES LOCAUX La réfection des peintures au moyen de couleurs vives par le locataire (ici en jaune et bleu), doit être considérée comme un dégât, dont la réparation est à la charge du locataire. Pour déterminer le montant du dommage, il faut tenir compte de la durée de vie des peintures (in casu dix ans, selon la Table de longévité des installations, in D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 567).

Fiche 2309631

ACJ n° 121 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; POUVOIR D'APPRECIATION; URGENCE; PREUVE
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR - BESOIN URGENT DE SES PROCHES D'UTILISER LES LOCAUX Il appartient au bailleur de démontrer d'une part l'existence d'un besoin qui soit sérieux, concret et actuel et, d'autre part le caractère d'urgence que revêt ce besoin. Un tel besoin est toujours réalisé lorsqu'on ne peut exiger du bailleur, pour des motifs économiques ou autres, qu'il renonce à l'usage du logement ou de la maison loués. Pour trancher cette question, il faut apprécier toutes les circonstances importantes du cas d'espèce. Il faut considérer que l'existence de l'urgence doit être comprise non seulement en relation avec le temps, mais aussi matériellement. Ces conditions sont réalisées dans le cas où les conditions actuelles de logement du bailleur ne sont pas acceptables (par exemple :4 pièces au total, de petite dimension, ses deux filles occupent une chambre divisée en deux, dont la partie habitée par l'aînée qui se destine à des études universitaires ménage une surface de 4,66 m2).
Voir aussi : ACJC/1571/2009 DU 22.12.2009 (ATF 4a_64/2010 du 29.04.2010)

Fiche 2309647

ACJ n° 31 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); COMMISSION SOCIALE; DECISION DE RENVOI
Normes : CO.257d; LPC.439
Résumé : JUGEMENT D'ÉVACUATION - POUVOIR D'EXAMEN DU JUGE - PORTÉE DE LA DECISION DE RENVOI À LA COMMISSION SOCIALE La décision du Tribunal des baux et loyers de transmettre ou non, le dossier à la commission sociale n'a pas de portée juridictionnelle (de sorte que les parties ne peuvent pas faire appel de cette décision ; cf. Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmid, Commentaire de la LPC, ad art. 439 n.2).

Fiche 2309650

ACJ n° 1242 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; LOYER; TOIT; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE Des grands travaux de réfection de la toiture d'un immeuble engendrent une plus-value de 50 % répercutable sur les loyers conformément à l'article 14 OBLF.

Fiche 2309678

Ordonnance mes.provisionnelles du 20.07.2001

TC VD
Publication CdB 1/02 p. 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CO.16.al.1
Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - FORME SOLENNELLE OU PROBATOIRE Pour renverser la présomption de l'art. 16 al. 1 CO, il faut établir que le respect de la forme n'avait qu'un but probatoire, ou que les parties ont ultérieurement renoncé à l'exigence de la forme réservée, par actes concluants. In casu, les circonstances démontrent que la forme écrite n'avait qu'une valeur probatoire. Ainsi, le gérant a laissé entendre aux locataires que l'appartement leur avait été attribué, il n'a jamais fait dépendre la conclusion du contrat de la signature préalable du bail, il a procédé à l'état des lieux et a invité les locataires à déposer une garantie. Par ailleurs, même si les parties l'avaient choisie, leur comportement doit être considéré comme une renonciation tacite à la forme écrite. Il en résulte que le bail était d'ores et déjà conclu avant l'accomplissement de cette formalité.
Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 15

Fiche 2309720

ACJ n° 362 du 23.04.2001

CJ , CABL
Publication CdB 2001 p. 118
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; CONCUBINAGE; USAGE PERSONNEL; BESOIN(EN GENERAL)
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - BESOIN URGENT - NOTION DE PROCHES PARENTS Un concubin ne peut pas être considéré comme un proche parent au sens de l'article 271a al. 3 let. a CO.

Fiche 2309743

ACJ n° 1345 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE
Normes : CO.271a.al.1.let.c
Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'OBJET LOUÉ À UN TIERS L'art. 271a al. 1 let. c CO permet l'annulation de la résiliation donnée par le bailleur pour amener le locataire à acheter l'appartement loué, elle ne vise aucunement la résiliation donnée par le bailleur pour vendre les locaux à un tiers. Dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera à se demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime ou justifié (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 463).
Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

Fiche 2309764

ACJ n° 987 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; VICE DE FORME; DELAI
Normes : CO.270.al.2
Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL NULLITÉ DU LOYER - DÉLAI POUR REMETTRE EN CAUSE LE LOYER En l'absence de remise de la formule officielle au locataire, le juge fixe le loyer de cas en cas en s'abstenant de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri (SJ 1995 p. 237, SJ 1995 p. 425 et ACJ n° 668 du 21.6.1996 A. c/ D.). Ainsi, un locataire qui n'a pas agi dans les 30 jours qui ont suivi la connaissance de ses droits pour saisir les autorités compétentes de la contestation de son loyer initial ne saurait être forclos à contester le loyer initial.

Fiche 2309765

ACJ n° 998 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PRESSION
Normes : CO.271a.al.1.let.c
Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE Le but de l'art. 271a al. 1 let. c CO est d'empêcher que le locataire soit en quelque sorte mis sous pression et dans une situation de nécessité dans laquelle il n'a plus que le choix d'accepter d'acheter l'appartement ou de le quitter, ce qui peut amener à des situations choquantes où, par exemple, le locataire est contraint d'acheter un appartement présentant une différence considérable entre la valeur de location et celle de vente (Higi, Commentaire zurichois 1996 ad art. 271a CO p. 101 ch. 97). Il suffit que le locataire comprenne qu'il se trouve dans la situation de devoir acheter l'appartement ou partir, pour que le cas de congé-vente soit réalisé.
Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

Fiche 2309769

ACJ n° 897 du 11.09.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION
Normes : CO.271a.al.1.let.a
Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - LOCATAIRE FAISANT VALOIR DES PRÉTENTIONS DÉCOULANT DU BAIL Cas où le locataire indique au bailleur qu'il va consigner le loyer et demander une réduction de celui-ci. Un mois plus tard le bailleur lui notifie son congé. Le lien de causalité a été jugé suffisamment établi, notamment du point de vue temporel, pour admettre que la résiliation du bail est en rapport direct avec les réclamations du locataire.

Fiche 2309778

ACJ n° 737 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; DUREE INDETERMINEE
Normes : CO.255.al.3
Résumé : DOUTE SUR LA DURÉE DETERMINÉE DU CONTRAT En cas de doute sur la question de savoir si le contrat a été conclu pour une durée déterminée, la présomption de l'article 255 al. 3 CO commande de trancher par la négative.

Fiche 2309781

ACJ n° 725 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PROTECTION CONTRE LES CONGES
Normes : CO.271a.al.1.let.d
Résumé : CONGÉ DONNE PENDANT UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL Cas d'une résiliation donnée par le bailleur alors que le locataire avait introduit une demande de baisse de loyer. Dès lors que celle-ci n'est pas d'emblée vouée à l'échec (art. 271a al. 1 let. d CO), le locataire n'est pas de mauvaise foi. Si aucune exception de l'art. 271a al. 3 CO n'est réalisée, le congé doit être annulé.

Fiche 2309802

ACJ n° 306 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; HERITIER; SOCIETE SIMPLE
Normes : CO.144.al.1
Résumé : SOLIDARITÉ DES COHÉRITIERS D'UN DÉFUNT ASSOCIÉ D'UNE SOCIÉTÉ SIMPLE La solidarité des cohéritiers découle des art. 603 CC et 639 CC, tant pour les dettes du défunt que pour celles de la succession; la solidarité consacrée dans ces dispositions a pour but d'assurer la protection des créanciers qui peuvent agir contre l'un ou l'autre des cohéritiers (Piotet, Traité de droit privé suisse, § 84 p. 584ss). La solidarité des associés d'une société simple est prévue à l'art. 543 al. 3 CO et a les mêmes conséquences pour les créanciers de la société. Il en résulte que la solidarité prévue par les art. 543 al. 3 CO et 603, 639 CC, entraîne l'application de l'art. 144 al. 1 CO qui prévoit que le créancier peut, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux, l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation.

Fiche 2309804

ACJ n° 273 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN
Normes : CO.269a; OBLF.14
Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.
Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

Fiche 2309833

ACJ n° 1131 du 08.11.1999

CJ , CABL
Publication
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Des contradictions manifestes entre les déclarations d'un propriétaire économique d'une SI et les témoignages de ses filles peuvent être de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs successivement invoqués par la bailleresse pour justifier la résiliation d'un bail.

Fiche 2309843

ACJ n° 852 du 06.09.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DOMMAGE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264.al.3
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation de diminuer le dommage en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17 et ss). Lorsque le locataire sortant n'a pas proposé de lui-même de payer la différence entre son loyer et le nouveau, ce n'est qu'exceptionnellement que le bailleur aura l'obligation de rechercher un remplaçant à de moins bonnes conditions dans un marché des locaux commerciaux morose. Cette exception existe notamment lorsqu'il est certain que les locaux ne peuvent plus être loués aux mêmes conditions et que le temps restant jusqu'au terme du contrat est encore long.
Voir aussi : ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

Fiche 2309861

n° 501 du 17.05.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.2
Résumé : PROLONGATION DU BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts en présence pour la prolongation du bail, l'intérêt d'un bailleur occasionnel pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier. Le besoin légitime du bailleur d'occuper les locaux l'emporte généralement sur les intérêts du locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 502).

Fiche 2309878

Pas de décision du 16.02.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 123 = SJ 1999 p. 476
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE
Normes : CO.261.al.1
Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - BAIL ANNOTÉ AU RF POSTÉRIEUREMENT À UN GAGE - SORT DU BAIL L'art. 142 LP doit être appliqué par analogie aux baux qui selon l'art. 261 CO sont transférés à l'acquéreur, de telle façon que ce dernier aura la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le prochain terme légal, indépendamment de tout besoin propre urgent.

Fiche 2309890

ACJ n° 44 du 11.01.1999

TF , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR POUR RELOUER PLUS CHER - LOYERS USUELS Il n'y a pas lieu d'appliquer de manière stricte les jurisprudences rendues par le Tribunal fédéral dans le contexte de procédures de hausse de loyer. Si l'ensemble des éléments recueillis permet d'établir que le prix payé par le locataire est inférieur à ce que le bailleur serait en droit d'obtenir pour le logement considéré, cela suffit à admettre que la résiliation n'est pas constitutive d'un abus de droit.
Voir aussi : ACJ n° 1308 du 05.11.2007 R. c/ X

Fiche 2309892

ACJ n° 60 du 11.01.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); DELAI DE PRESCRIPTION; PRESCRIPTION
Normes : CO.128.ch.1
Résumé : RÉPÉTITION DE LOYERS ET FERMAGES PAYÉS À TORT - PRESCRIPTION QUINQUENNALE Les règles de droit administratif suivent les principes du droit civil. La restitution par un canton d'un impôt payé à tort par un contribuable est soumise à la prescription de cinq ans, dans la mesure où il s'agit de la restitution de prestations périodiques (ATF 78 I 184, 191 ss). La prescription quinquennale s'applique de la même manière à la prestation et à la restitution de la prestation payée indûment. Concernant la répétition de loyers et fermages payés à tort, cette prescription est dès lors admise.

Fiche 2309914

ACJ n° 992 du 21.09.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; SOLIDARITE
Normes : CO.267.al.1
Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - NATURE L'évaluation de la réparation du dommage doit se faire en application des art. 41 ss CO, mais la nature juridique de l'indemnité pour occupation illicite des locaux tient tout de même de la responsabilité contractuelle (ATF 117; SJ 1996 p. 238), de sorte que les dispositions relatives à l'engagement solidaire s'appliquent.

Fiche 2309918

Pas de décision du 29.07.1998

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES
Normes : CO.271a.al.1.let.e
Résumé : ACTION EN ANNULATION D'UN CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS APRÈS LA FIN D'UNE PROCÉDURE DÉBOUTANT LES BAILLEURS POUR DÉFAUT DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE En cas de pluralité de bailleurs, ceux-ci doivent, de concert, notifier un congé, dans le strict respect du principe de consorité. Les notifications séparées et celles émises par des copropriétaires ne disposant pas de la qualité de bailleurs seront donc considérées comme nulles.

Fiche 2309954

ACJ n° 134 du 16.02.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CONDITION DE CONTRAINTE REJETÉE Pas de situation de contrainte dans le cas d'un couple bénéficiant d'un bail en cours et de certains moyens financiers et qui a conclu un nouveau bail pour un loyer qui se tenait parfaitement dans la fourchette des prix annoncés représentant un taux d'effort modéré (de 13 %).

Fiche 2309959

ACJ n° 32 du 12.01.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT
Normes : CO.16.al.1
Résumé : FORME ÉCRITE DU CONTRAT PRÉVUE - TRAVAUX RÉALISÉS AVANT LA SIGNATURE DU BAIL Il est admis que les parties renoncent à la forme écrite qu'elles avaient réservée lorsque les prestations contractuelles sont fournies et acceptées sans réserve, nonobstant l'inobservation de la forme; un tel comportement renverse la présomption posée par l'art. 16 al. 1 CO (ATF 105 II 75 = JT 1980 I 67, 69 et réf. citées).

Fiche 2309969

ACJ n° 1477 du 08.12.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.270.al.2
Résumé : LOCATAIRE CONTESTANT AVOIR REÇU L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER - RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE La production par le bailleur d'un avis de fixation du loyer daté du 25 avril 1994 sur une formule officielle dûment signée par le locataire, emporte la présomption que la remise a eu lieu à la date inscrite sur le document. Le locataire a donc le fardeau de la preuve du contraire.

Fiche 2309988

ACJ n° 1192 du 06.10.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; INDEMNITE(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.12
Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - INDEMNITÉS VERSÉES AUX LOCATAIRES Les montants versés aux locataires en cas de perte d'usage des locaux suite à des travaux ne sont pas des coûts au sens de l'art. 12 OBLF. Il s'agit d'indemnités à la charge du propriétaire et qui doivent par conséquent être retranchées du coût total des travaux.

Fiche 2309990

ACJ n° 1195 du 06.10.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); SUSPENSION DE L'INSTRUCTION
Normes : CO.257d; LPC.439
Résumé : PROCÉDURE EN ÉVACUATION - SUSPENSION DE L'INSTRUCTION DE LA CAUSE Pour éviter de tomber dans le dilatoire, le juge doit se montrer strict dans l'appréciation des "motifs suffisants", aptes à justifier la suspension de l'instruction et ne faire usage de cette faculté que dans les cas où il serait déraisonnable de passer outre (Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, 1988, art. 107 ad. 1). Le juge peut être amené à examiner la cause de manière complète avec pleine cognition en fait et en droit (ATF 119 II 245), une suspension au sens de l'art. 107 LPC est donc possible. Selon la jurisprudence, lorsque le motif de suspension est l'existence d'une autre cause pendante, elle n'est justifiée que si les deux causes sont intimement liées. La décision de suspension relève du pouvoir d'appréciation du juge; en cas de doute, le principe de la célérité l'emporte sur les intérêts opposés (ATF 119 II 389 = SJ 1994 p. 136; SJ 1995 p. 742).
Voir aussi : ACJC/453/2009

Fiche 2310003

4C.537/1996 du 09.06.1997

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269d.al.2.let.b
Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION - MÉLANGE DES CRITÈRES FONDÉS SUR LES COÛTS ET SUR LES LOYERS DU MARCHÉ Lorsqu'un bailleur invoque plusieurs facteurs de hausse incompatibles et que l'un d'eux justifie la majoration, les autres perdent leur objet (cf. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Lausanne 1992, p. 245, note 9). L'incompatibilité des motifs reste donc ici sans effet. Cas d'une majoration fondée sur le rendement insuffisant après sortie du contrôle de l'Etat et sur les loyers usuels, la lettre d'accompagnement expliquant le calcul de rendement.

Fiche 2310047

Pas de décision du 22.11.1996

CJ , CABL
Publication SJ 1997 p. 237
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE
Normes : aLOJ.56M; CO.253
Résumé : LEASING IMMOBILIER - REVENDICATION - INCOMPÉTENCE DU TBL Le TBL est incompétent pour statuer sur des litiges se rapportant au leasing immobilier, car ce dernier n'est pas considéré comme un contrat de bail.
Voir aussi : ACJC/1301/2016 du 03.10.2016 (qui retient que le leasing immobilier est un contrat mixte)

Fiche 2310065

ACJ n° 672 du 21.06.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.119.al.1
Résumé : GARAGE DÉTRUIT PAR UN INCENDIE SANS FAUTE DES PARTIES - PAS D'OBLIGATION DU BAILLEUR DE RECONSTRUIRE SI LA RECONSTRUCTION NE PEUT RAISONNABLEMENT ÊTRE EXIGÉE Cas où les dégâts causés par l'incendie ont été considérables (atelier détruit) et où les travaux de réfection ont été importants et ont duré plusieurs mois, leur coût s'élevant à la moitié environ de la valeur du bâtiment avant le sinistre. Compte tenu de ces éléments, la destruction de la chose louée ayant été quasi totale, l'art. 119 CO serait applicable à l'exclusion des dispositions sur les défauts de la chose louée. Voudrait-on considérer que la destruction n'a été que partielle, que le cas resterait régi par l'art. 119 CO. Dans le cas d'espèce, une reconstruction à destination d'un garage ne pouvait raisonnablement être imposée au bailleur.

Fiche 2310076

ACJ n° 484 du 20.05.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRANSACTION COUPLEE
Normes : aLOJ.56M; CO.254
Résumé : TRANSACTION COUPLÉE ET COMPÉTENCE DU TBL Le TBL est compétent pour décider si une transaction couplée est licite ou nulle au regard de l'article 254 CO. Il est en revanche incompétent pour traiter des autres litiges relatifs à une transaction couplée licite lorsque cette transaction ne relève pas du contrat de bail.

Fiche 2310096

ACJ n° 1570 du 11.12.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE
Normes : CO.263.al.4
Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - ÉTENDUE DE L'OBLIGATION SOLIDAIRE Selon la doctrine dominante, l'engagement solidaire du locataire cédant n'est pas limité; il concerne au premier chef le paiement du loyer, mais peut aussi avoir trait à l'obligation de remettre les locaux en état (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 390, ch. 3.4.2), voire toute autre obligation du cessionnaire (Commentaire USPI, p. 327 No 35, cf. également Higi, Kommentar zur schweizerischen ZGB, V 2b, Die Miete, p. 700 par. 3 not. Nos 52, 53 et 56; Honsel, Vogt, Wiegand OR I p. 2383 III No 5 ; voir L. Jacquemoud-Rossari, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 18. Contra R. Barbey in SJ 1992 p. 33 ss.).

Fiche 2310097

Pas de décision du 06.12.1995

TF
Publication ATF 121 III 408 = JT 1996 I 381 = SJ 1996 p. 235
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE
Normes : CO.263.al.4
Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL DE DURÉE DETERMINÉE - RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE SORTANT Lorsque le locataire reprenant voit son bail résilié de manière anticipée pour cause de demeure et qu'il ne quitte pas les locaux loués, le locataire transférant est solidairement responsable de l'indemnité pour occupation illicite jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou pendant deux ans dès le transfert, si l'échéance du contrat tombe au-delà.

Fiche 2310100

ACJ n° 1485 du 20.11.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes : CO.267.al.1
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - SOLIDARITÉ DES COLOCATAIRES - INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION Quand deux débiteurs s'engagent à faire une seule et même prestation, chacun d'eux y est tenu. Si l'un n'exécute pas lui-même la prestation et s'en remet à l'autre, il répond envers le créancier de l'attitude de l'autre débiteur comme s'il avait recours aux services de tout autre auxiliaire. En conséquence, le débiteur solidaire répond de la faute de son codébiteur (Von Thur, Escher, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts II p. 307, 308; ATF 82 II 215 = JT 1957, 239; ATF 116 II 512 = JT 1991, 309).
Voir aussi : ACJ n° 1409 du 9.12.96 D. c/ SI X et D.-A.

Fiche 2310102

ACJ n° 1470 du 20.11.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.271.al.2
Résumé : OBLIGATION DU TRIBUNAL DE VÉRIFIER LA MOTIVATION DU CONGÉ Le devoir de motiver le congé prévu à l'article 271 alinéa 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MPI/ 93 p. 28 et ss, 31).

Fiche 2310105

ATF du 15.11.1995

TF
Publication SJ 1996 p. 322
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.267.al.2
Résumé : PRESCRIPTION DE DROIT IMPÉRATIF MAIS NON D'ORDRE PUBLIC - CONSÉQUENCES L'art. 267 al. 2 CO est de droit impératif (Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 267 CO; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in MP 1990, p. 80), mais cela ne signifie pas nécessairement qu'il empêche une clause contractuelle contraire, passée sous l'ancien droit, de déployer ses effets sous l'empire du nouveau droit (cf. ATF 116 III 120 consid. 3d p. 126; USPI, op. cit., p. 50-51). En effet, l'art. 2 al. 1 Tit. fin. CC prévoit une exception au principe de non-rétroactivité des lois lorsqu'une nouvelle règle a été édictée dans l'intérêt de l'ordre public et des moeurs. Or, le caractère impératif d'une norme ne suffit pas à la ranger dans les prescriptions d'ordre public; encore faut-il qu'elle soit l'expression des conceptions fondamentales du législateur en matière de politique sociale et d'éthique (ATF 100 II 105 consid. 2 p. 112). A la lecture du message du CF (in FF 1985 I p. 1437), il n'apparaît pas que l'art. 267 al. 2 CO puisse être qualifié de prescription d'ordre public. Cette disposition ne rend dès lors pas nulle l'obligation de remise en état prise avant l'entrée en vigueur du nouveau droit.

Fiche 2310107

Pas de décision du 15.11.1995

TF
Publication SJ 1996 p.322
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE; CALCUL
Normes : CO.267.al.1
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - CALCUL DU DOMMAGE EXCÉDANT L'USURE NORMALE Le montant des travaux exigés par l'usure normale est à la charge du bailleur. Pour chaque dégât, il convient d'examiner d'abord la nécessité du remplacement de l'objet endommagé, ou si une réparation voire un nettoyage suffit à rétablir le bon état de la chose. En se fondant, sur les barèmes édités en la matière, il y a lieu de déterminer la durée de vie de chaque installation, à défaut d'autres données concrètes.
Voir aussi : ACJ n° 599 du 15.6.1998 B. c/ SI X

Fiche 2310114

Pas de décision du 26.07.1995

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1996 p. 5
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269d; OBLF.18
Résumé : MAJORATION DE LOYER - RÉSERVE DE HAUSSE Selon le Tribunal fédéral, on peut concéder au propriétaire le droit d'arguer de la non-utilisation de toutes les possibilités de hausse. Cependant, l'application de cette réserve doit être très restrictive (retenue du bailleur ressortant nettement de ses notifications de hausses - ATF 106 II 356, consid. 3b). Une réserve tacite n'est pas admissible ( ATF 117 II 458 consid. 2a et les références). Dans le cas d'une majoration, le bailleur doit indiquer les facteurs de hausse qu'il réserve, voir la non-utilisation de ceux invoqués à l'appui de cette majoration (ATF 117 II 161/162). Les motifs qu'il indique à ce propos constituent une déclaration de volonté d'une partie qui doit être interprétée, selon le principe de la confiance, de la façon dont le destinataire pouvait la comprendre de bonne foi (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). Les exigences susmentionnées demeurent valables sous l'empire du nouveau droit, l'article 18 OBLF se bornant à subordonner la validité d'une réserve de hausse à la réalisation d'une condition supplémentaire, à savoir l'indication chiffrée de la hausse réservée (c. l'arrêt non publié du 24 février 1994, dans la cause 4C.386/1993 T. AG c. F., consid. 6).
Voir aussi : ATF non publié du 12.09.1995 Ass. X c/ W.-M. ACJ n° 1151 du 10.11.2003 M. c/ P. B.

Fiche 2310118

ACJ n° 825 du 23.06.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; COMMISSION SOCIALE
Normes : CO.257d; LPC.439
Résumé : ÉVACUATION - APPEL - RENVOI DE LA CAUSE À LA COMMISSION SOCIALE Lorsque l'appelant allègue que sa famille serait totalement démunie si l'appartement qu'elle occupe lui était repris, un renvoi de la cause à la Commission sociale instituée par l'article 8 LCCBL se justifie.

Fiche 2310121

ACJ n° 739 du 19.06.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CALCUL
Normes : CO.267.al.1
Résumé : INDEMNITÉ APRES RÉSILIATION DU BAIL PAR UN BAILLEUR QUI N'A PAS DEMANDÉ L'EXPULSION DURANT UN TEMPS RAISONNABLE A la fin du bail, le locataire a l'obligation de restituer la chose louée. Cette obligation implique, en cas de sous-sous-location, que le sous-locataire prenne les mesures adéquates afin que les lieux soient libérés par les sous-sous-locataires à l'expiration de son propre contrat. Dans l'hypothèse où le locataire - ou les personnes dont il répond - demeure dans les locaux loués après résiliation du bail, et que le bailleur n'agit pas durant un temps raisonnable pour l'en faire déguerpir, la solution quant à l'indemnité à payer par l'occupant doit être recherchée dans les règles sur l'enrichissement illégitime. L'enrichissement correspond alors à la valeur objective des surfaces occupées pour la période pendant laquelle elles ont été utilisées effectivement (SJ 1994 p. 117). En l'espèce l'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond aux loyers acquittés jusqu'à la fin des rapports contractuels.
Voir aussi : ACJ n° 828 du 23.06.95 SA X c/ Z. A.

Fiche 2310128

Pas de décision du 10.05.1995

TF
Publication ATF 121 III 214 = JT 1996 I p. 38
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d; OBLF.19
Résumé : NOTION DE FORMULE OFFICIELLE L'utilisation d'une formule créée par le bailleur et dont le contenu satisfait aux exigences de l'art. 19 OBLF n'est admissible que si une telle formule a été homologuée par l'autorité cantonale compétente. Cette formule privée est nulle même si elle est accompagnée d'une formule officielle non remplie.

Fiche 2310131

ACJ n° 456 du 24.04.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; DELAI
Normes : CO.271.al.2
Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - DÉLAI, CONTENU ET FORME DE LA MOTIVATION Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Le texte même de la loi ne prescrit aucun délai ni ne précise le contenu et la forme de la motivation. Il s'ensuit que les motifs indiqués verbalement par le bailleur devant la Commission de conciliation doivent être considérés comme exposés en temps utile (Commentaire USPI, ad art. 271 CO p. 555 ss, n. 22 ss.). Il incombe dès lors aux locataires de démontrer le caractère abusif de ce congé (op. cit. p. 227 n. 26 i. f.).

Fiche 2310130

ACJ n° 456 du 24.04.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : BONNE FOI - ANNULABILITÉ DU CONGÉ Lorsque le congé ne contrevient pas à une promesse faite au locataire, ni à une expectative suggérée, et qu'il résulte d'un intérêt que le bailleur invoque à satisfaction de droit, intérêt objectif (c'est-à-dire constatable et calculable), sérieux et digne de protection, le Tribunal ne peut le déclarer abusif, partant annuler le congé régulièrement signifié.
Voir aussi : ACJ n° 923 du 9.9.1996 SI SA X c/ C. O. E.

Fiche 2310140

Pas de décision du 07.03.1995

TF
Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p. 425 = JT 1995 I 584
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL
Normes : CO.270.al.2
Résumé : FORMULE OFFICIELLE NON REMISE AU LOCATAIRE DANS LE DÉLAI DE 93 B al. 3 LACC Le bailleur n'a pas respecté le terme prévu par l'art. 93B al. 3 LACC (24 LACC depuis le 1.1.1997) puisque l'avis de fixation du loyer a été envoyé trois semaines après l'entrée des locataires. Peu importe que ceux-ci aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat. La notification suppose nécessairement la remise du document.

Fiche 2310154

Pas de décision du 13.12.1994

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 120 II 341 = SJ 1995 p. 237 = JT 1995 I 382
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.270.al.2
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FORMULE OFFICIELLE NON MOTIVÉE - CONSÉQUENCES Pour déterminer le loyer initial adéquat, le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas : montant admissible (art. 269 CO), loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, et le loyer du précédent locataire. Le loyer convenu entre les parties constitue toutefois la limite supérieure du loyer à fixer par le juge. Une augmentation sensible du loyer (art. 260 al.1 lit.b CO) peut justifier une fixation de loyer au montant du locataire précédent (art. 269d CO par analogie, cf. p. 16 de l'ATF). Ce cas s'applique notamment en cas d'omission du bailleur de notifier le loyer initial selon la formule prescrite, dans le but d'empêcher toute contestation du locataire. Il n'est en tous les cas pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties se sont entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.
Voir aussi : ACJ n° 740 du 19 juin 1995 SA X c/ époux R.

Fiche 2310160

ACJ n° 1586 du 21.11.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264.al.1
Résumé : RENSEIGNEMENTS SUR LE LOCATAIRE REPRENANT Le bailleur doit disposer d'un "certain temps" (Message, p. 1426), tout en précisant qu'il ne peut surseoir trop longtemps à sa décision; un mois à six semaines ont été jugés suffisants pour relouer des locaux commerciaux, qui nécessitent un examen plus long de la situation par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). Ce délai est indicatif et peut varier en fonction de chaque cas; "ainsi une régie se décidera certainement plus rapidement qu'un propriétaire privé" (Commentaire USPI, p.333).

Fiche 2310170

ACJ n° 1425 du 17.10.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE
Normes : CO.271a.al.1.let.c
Résumé : RÉSILIATION DU BAIL ET OFFRE DE VENTE N'importe quel congé en rapport avec une proposition de vente ne suffit pas pour annuler la résiliation (USPI-Commentaire, ad article 271 a CO No 16).

Fiche 2310186

ACJ n° 1004 du 24.06.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI LEGAL
Normes : CO.269d.al.2.let.b
Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - ABSENCE DE MOTIVATION NULLITÉ INVOQUÉE PAR LE LOCATAIRE - DÉLAI POUR CONTESTER La motivation d'une majoration de loyer ne peut pas être considérée comme constituant un élément formel de celle-ci. A l'instar du congé extraordinaire dont l'un des motifs n'est pas satisfait (par exemple, respect du délai de 30 jours dans un congé pour défaut de paiement ou congé donné pour de justes motifs alors que ceux-ci n'existent pas), le locataire qui veut contester la majoration ou la modification de son contrat doit agir dans le délai de 30 jours dès la réception de l'avis officiel (ATF 119 II 154 et ss.). Toute autre solution aboutirait à une insécurité juridique complète, dès lors qu'une motivation inadéquate devrait également pouvoir être attaquée, le cas échéant plusieurs années après qu'elle ait été employée, quand bien même entre-temps d'autres notifications auraient eu lieu et que les parties auraient fourni leurs prestations sans tenir compte de cette informalité.

Fiche 2310221

ACJ n° 171 du 31.01.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271.al.1
Résumé : BONNE FOI - NOTION L'art. 271 al. 1 CO n'exige pas l'abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 1 CC. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude déloyale (FF 1985 I, p. 1439; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 470).

Fiche 2310242

ACJ n° 319 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION Les conditions d'application de l'art. 270 al. 1 CO sont alternatives, de sorte qu'il suffit qu'une seule d'entre elles soit remplie pour admettre le bien fondé de la demande en réduction de loyer initial (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259 ch. 2.2.3).
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016

Fiche 2310254

ACJ n° 226 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; ABUS DE DROIT
Normes : CC.2; CO.269d
Résumé : NULLITÉ D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER - PAS D'ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de se prévaloir de la nullité d'une notification de hausse de loyer pour absence d'indication de motifs dans la formule officielle, alors même que ceux-ci avaient été communiqués au locataire par écrit dans une lettre d'accompagnement (ATF 118 II p. 130/132 ss = SJ 1992 p. 434). A fortiori ne commet pas non plus un abus de droit la partie qui se prévaut de la nullité d'une majoration dont les motifs ne lui ont été communiqués qu'oralement, fait qui est de surcroît contesté.

Fiche 2310255

ACJ n° 224 du 01.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF
Normes : CO.271.al.2
Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le congé ne doit pas être obligatoirement motivé; même une résiliation sans motif et restée sans motivation, malgré sollicitation du locataire, est formellement valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 410-411, ch. 4.6).

Fiche 2310264

ACJ n° 200 du 10.09.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.1
Résumé : PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX NON ÉQUIVALENTS Le locataire est tenu d'accepter des locaux équivalents. Une villa n'est pas équivalente à un appartement. La villa entraîne des charges plus élevées, le besoin d'entretien du jardin, de même qu'une plus grande insécurité. De plus on ne saurait comparer la vie à la campagne avec la vie en ville.

Fiche 2310276

Pas de décision du 20.04.1993

TF
Publication SJ 1993 p .545
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; TERME COMMINATOIRE
Normes : CO.124.al.2
Résumé : COMPENSATION INVOQUÉE TARDIVEMENT La déclaration de compensation intervenue après l'expiration du délai de paiement prévu par l'art. 257d CO est tardive; elle ne peut affecter la validité du congé pour demeure du locataire.

Fiche 2310286

ACJ n° 78 du 05.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION
Normes : CO.272.al.1
Résumé : SOUS-LOCATION - PAS DE DEVOIR DU LOCATAIRE PRINCIPAL DE SOLLICITER UNE PROLONGATION DE BAIL Le locataire principal n'a pas l'obligation, en cas de résiliation du bail principal, de solliciter une prolongation de bail pour son sous-locataire. En effet, les conséquences pénibles de la résiliation du bail principal pour le sous-locataire ne sont pas prises en considération par le législateur.
Remarques : arrêt rendu en application de l'ancien droit

Fiche 2310287

ACJ n° 79 du 05.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF
Normes : CC.2; CO.271
Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.

Fiche 2310300

ACJ n° 295 du 14.12.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CONTRAINTE La notion de contrainte dont dépend l'application de l'art. 270 CO est identique à celle qu'exigeait l'art. 17 AMSL et les principes jurisprudentiels posés en vertu de cette disposition pour la contestation du loyer initial d'un logement demeurent valables dans le nouveau droit lors même que celui-ci accorde au locataire de locaux commerciaux la possibilité de contester le montant du loyer initial. Selon cette jurisprudence, la contrainte ne suppose pas une annihilation de la volonté; pour juger si les conditions de la situation difficile du preneur et de la contrainte qui en résulte sont réalisées, il faut tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 77-78 cons. 3 c et les références).
Voir aussi : ACJ n° 175 du 31.1.94 A. c/ D.

Fiche 2310303

ACJ n° 291 du 27.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256.al.2
Résumé : USAGE CONVENU - MOBILIER - CLAUSE LIBÉRATOIRE Selon les travaux préparatoires, les parties disposent d'une latitude pour définir dans chaque cas concret l'usage convenu de la chose. La clause des conditions générales du bail (art. 14) obligeant le locataire à assurer son propre mobilier avec effet libératoire pour le bailleur viole-t-elle l'art. 256 CO ? Question laissée ouverte.

Fiche 2310305

ACJ n° 283 du 20.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT
Normes : CO.16.al.1
Résumé : FORME ÉCRITE POUR UN BAIL La présomption de l'art. 16 al. 1 CO peut être renversée par des actes concluants. Tel est le cas lorsque les parties ont exécuté ou accepté spontanément et sans réserve les prestations contractuelles (ATF 105 II 75/78). Dans le cas d'un locataire qui paie sans réserve la garantie et les premiers loyers alors que le bailleur a délivré les locaux et pris en charge certains travaux, il y a lieu de considérer que les parties ont renoncé par actes concluants à la forme écrite.

Fiche 2310314

ACJ n° 270 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.272a.al.1.let.b
Résumé : PROLONGATION - CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX Le changement fondamental de destination des locaux loués en violation du bail justifie en principe l'exclusion de la prolongation. Tel n'est pas le cas lorsque l'immeuble est voué à une prochaine démolition sans que le bailleur ne subisse aucun préjudice.

Fiche 2310315

ACJ n° 269 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.267.al.1
Résumé : NON RESTITUTION DE LA CHOSE - INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - MONTANT SUPÉRIEUR AU LOYER Si la doctrine a admis, en règle générale, que l'indemnité pour occupation illicite équivalait au montant du loyer payé antérieurement par l'occupant des locaux, c'est parce que d'une manière générale ce loyer correspond à la réelle valeur locative de l'objet loué. Il ne peut toutefois s'agir d'une règle absolue et si le propriétaire démontre subir un dommage plus important, il doit lui être alloué. Le dommage qui peut être réclamé à l'auteur de l'acte illicite correspond à la différence entre le patrimoine actuel du lésé et celui qui aurait été le sien sans l'événement préjudiciable; si le lésé est frustré d'un profit qui doit être considéré comme usuel ou qui aurait été vraisemblablement réalisé selon le cours ordinaire des choses, le dommage réside dans un manque à gagner (ATF 90 417 = JT 1965 226).
Voir aussi : ATF du 17.05.1994 T. c/ X SA ACJ n° 80 du 12.02.2001 W. c/ S.

Fiche 2310322

ACJ n° 272 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; ACTION EN CONSTATATION
Normes : CO.271a.al.1.let.a
Résumé : ACTION EN CONSTATATION DE DROIT DU BAILLEUR Le bailleur est fondé à agir en constatation que le congé qu'il souhaite donner ne tombe pas sous le coup de l'article 325 bis al. 2 CPS s'il démontre un intérêt juridique majeur. Tel est le cas lorsqu'une incertitude plane sur les relations juridiques des parties, empêchent le bailleur, de façon insupportable pour lui, de prendre ses décisions.

Fiche 2310325

ACJ n° 262 du 23.10.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; PEREMPTION; ABUS DE DROIT; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION
Normes : CO.273.al.1
Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - DÉLAI - PÉREMPTION - EXAMEN D'OFFICE - ABUS DE DROIT La péremption éteint absolument et complètement le droit concerné, elle se vérifie d'office (ATF 116 Ib. 392 cons. c-aa et réf. cit.). Il y a lieu de refuser au titulaire du droit périmé le bénéfice des articles 134 à 138 CO (ATF 74 II 97). Tout au plus le délai supplémentaire de l'article 139 lui sera accordé lorsque l'action est mal introduite (ATF 100 II 284, JT 1976 I 57; ATF 98 II 183, JT 1973 I 249) ou encore le bénéfice de l'exception (JT 1988 I 148 et note Jeanprêtre, p. 151). La jurisprudence est même allée jusqu'à interdire au juge de prolonger ou de restituer le délai pour solliciter une seconde prolongation de bail telle que prévue par l'ancien art. 267 a al. 3 CO (ATF 101 II 86). Dans ce dernier cas, elle a réservé l'abus de droit lorsque l'effet de la péremption était survenu par astuce ou par un comportement détournant l'intéressé d'agir en temps utile. Un comportement dolosif est nécessaire pour admettre l'abus de droit; dans un tel cas c'est l'art. 41 CO qui s'applique, et, en lieu et place du paiement de dommages-intérêts il convient de restituer au lésé le droit ainsi perdu (H. Merz, Berner Kommentar, ad 2 CC, note 407 ss, p. 335 ss).

Fiche 2310351

ACJ n° 237 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF
Normes : CO.271a.al.1.let.a
Résumé : CONTESTATIONS POTENTIELLES DES LOCATAIRES Ne tombe pas sous le coup de l'art. 271a al. 1 lettre a CO (ou de l'art. 271 CO) le congé donné par le bailleur pour transformer ses locaux de manière à diminuer le nombre de ses locataires et, partant, de sources de litiges potentiels.
Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

Fiche 2310353

ACJ n° 226 du 18.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT MIXTE; CONTRAT INNOMME
Normes : CO.253; aLOJ.56M
Résumé : CONTRAT "DE DEMONSTRATION" Contrat intitulé "de démonstration" et prévoyant la mise à disposition d'une surface de vente par un grand magasin moyennant prélèvement d'une commission sur le chiffre d'affaires brut, les ventes étant faites au nom du grand magasin et la marchandise étant fournies par le "démonstrateur". Il s'agit d'un contrat mixte qui traite de plusieurs obligations parallèles et de natures diverses. Les éléments de vente et de consignation apparaissant comme prépondérants, le TBL est incompétent ratione materiae.

Fiche 2310359

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.
Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

Fiche 2310362

Pas de décision du 14.09.1992

TF
Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE La présomption de l'article 14 OBLF en vertu de laquelle les investissements à plus-value représentent 50 % à 70 % des importantes réparations tombe si la part d'investissement à plus-value est précisément déterminable.

Fiche 2310365

ACJ n° 218 du 31.08.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272.al.1
Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION - CONDITIONS - DÉMARCHES POUR SE RELOGER Le locataire ne peut exiger une prolongation de bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 cons. 1; ATF 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; ATF 102 II 254 = JT 1977 I 558).