Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; TERME; RESILIATION; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 266a al. 2 CO AUX CONGÉS EXTRAORDINAIRES Un report des effets du congé extraordinaire au sens de l'article 266a al. 2 CO n'est possible que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance, et non pas pour convertir en une résiliation ordinaire un congé extraordinaire inefficace.

Voir aussi : ACJC 487 du 28.03.1994

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.257d; CPC.257

Résumé : NOTIFICATION DE PLUSIEURS CONGES - ABUS DE DROIT Lorsque plusieurs résiliations sont notifiées, il convient de distinguer les résiliations ordinaires des résiliations extraordinaires ou encore des résiliations nulles à la forme. Ces différentes résiliations peuvent intervenir de manière concomitante, pour différentes échéances. Ainsi une résiliation ordinaire peut être notifiée simultanément à une résiliation extraordinaire, la résiliation ordinaire pouvant déployer ses effets en cas d’inefficacité de la résiliation extraordinaire. Par ailleurs, une résiliation ordinaire n’exclut pas une résiliation extraordinaire pour une date antérieure à l’échéance contractuelle. Enfin la jurisprudence admet en principe la possibilité de répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles. Le Tribunal fédéral retient ainsi en l’espèce que les résiliations antérieures (ordinaires et extraordinaires) intervenues n’excluent pas une nouvelle résiliation extraordinaire telle que notifiée le 22 janvier 2022 pour défaut de paiement. Il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle pour le cas où une des résiliations antérieures serait dénuée d’effet, mais bien d’une résiliation propre et autonome, qui est alternativement efficace ou inefficace, soit et dans cette dernière hypothèse dépourvue d’effets dès l’origine. Au terme de son analyse, le Tribunal fédéral retient encore comme déterminant le comportement manifestement abusif de la locataire. En effet, cette dernière ne s’acquitte d’aucun loyer depuis 2016 (en donnant des explications peu compréhensibles et ayant trait à la propriété de l’immeuble qui serait, selon lui, confuse) tout en plaidant dans l’ensemble des procédures le maintien de la relation de bail, dont la première obligation, pour la locataire, est le paiement du loyer. En procédant ainsi, la locataire adopte un comportement contradictoire et manifestement constitutif d’abus de droit tel que la jurisprudence le retient.

Voir aussi : Karin Grobet Thorens, Pluralité de résiliations et protection dans les cas clairs en matière d’évacuation (arrêt 4A_12/2023), in Newsletter Bail.ch juillet 2023 et in DB n° 35/2023, p. 25 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 389

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SUBSIDIARITÉ

Normes : CO.261; CO.271

Résumé : RESILIATION EXTRAORDINAIRE ET ORDINAIRE Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_12/2023 du 31.3.2023 (un bailleur, après avoir signifié une fois un congé ordinaire et en outre, au cours du délai de ce congé, un congé extraordinaire, peut donner un autre congé extraordinaire pour défaut de paiement du loyer jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur les deux premiers congés. Le congé signifié « par précaution », pour le cas où un congé, dont la validité (ou nullité) est litigieuse entre les parties, serait déclaré nul ou inefficace par l’autorité de conciliation ou par le juge, n’est pas un congé conditionnel); arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - LOCATAIRE FAISANT VALOIR DES PRÉTENTIONS DÉCOULANT DU BAIL Cas où le locataire indique au bailleur qu'il va consigner le loyer et demander une réduction de celui-ci. Un mois plus tard le bailleur lui notifie son congé. Le lien de causalité a été jugé suffisamment établi, notamment du point de vue temporel, pour admettre que la résiliation du bail est en rapport direct avec les réclamations du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION;FAMILLE

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - HEBERGEMENT DE FAMILIERS - SOUS-LOCATION TOTALE OU PARTIELLE L’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Accueil de l’enfant du locataire en dehors de toute obligation légale d’entretien : hébergement, prêt à usage ou sous-location ? (arrêt 4A_521/2021), in Newsletter bail.ch février 2023 et in DB n° 35/2023, p. 9 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PAIEMENT DE L'ARRIERE; RESILIATION ABUSIVE

Normes : CC.2

Résumé : ACCEPTATION DU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ SANS RÉVOCATION DE LA RÉSILIATION Le comportement du bailleur, qui accepte en vue de paiement un actif et ne révoque pas la résiliation du bail valablement intervenue antérieurement, ne peut être qualifié d'abusif, en l'absence de tout engagement spécifique quant au retrait du congé donné ou à la conclusion d'un nouveau bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : DÉLAI OU TERME DE CONGÉ NON RESPECTÉ - REPORT AUTOMATIQUE - INCOMBANCE DU DESTINATAIRE DU CONGÉ - SANCTION Un congé ne respectant pas le délai de préavis ou le terme est reporté automatiquement à la prochaine échéance, même si le destinataire du congé demeure silencieux. Il lui incombe certes de signaler son erreur à l'auteur du congé, mais s'il omet de le faire, aucune sanction ne peut lui être opposée (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 425 ; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 20).Cas d'un commerçant qui résilie pour l'échéance mais sans respecter le préavis de 6 mois.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF

Normes : CC.2; CO.271

Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PAIEMENT ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; DEMEURE ; RÉSILIATION ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.86; CO.87; CO.257d

Résumé : IMPUTATION DU PAIEMENT En cas de demeure dans le versement du loyer ou de frais accessoires, faute de déclaration du locataire sur la dette qu'il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l'imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l'absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première.

Voir aussi : ACJC/1015/2017 du 28.08.2017

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, v. 58, décembre 2018, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; RESTITUTION ANTICIPÉE; DÉLAI DE RÉSILIATION ; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - PRÉAVIS PRÉVU PAR LE CONTRAT-CADRE La formulation du second alinéa de l'article 9 du CCR "Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois [...]" se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présentée.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.09.2023, rendu le 12.02.2024, DROIT CIVIL, 4A_485/2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271.al1.lete.ch1

Résumé : CONGE DONNE DURANT UNE PERIODE DE PROTECTION - PROCEDURE PREALABLE EN EVACUATION REJETEE CAR BAIL DE DUREE INDETERMINEE Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants par un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. Le cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. L'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.

CJ , ACJC

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : LDTR.42.al4; LDTR.43.al1

Résumé : RESILIATION POUR TRAVAUX - LDTR - RELOGEMENT La LDTR contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. Selon la jurisprudence, l'expression "en dehors de toute résiliation du bail" ne signifie pas que toute résiliation de bail est interdite durant la procédure d'autorisation des travaux. Elle signifie tout au plus que l'obligation d'informer et de consulter les locataires est indépendante de la procédure de résiliation de bail et ne produit aucun effet sur les conditions de celle-ci. Prise dans ce sens, la formule contestée n'offre aucune protection spéciale aux locataires et laisse au droit fédéral le soin de régler les questions touchant aux résiliations. Une telle disposition se prête donc à une interprétation conforme au droit fédéral. Le Tribunal fédéral a aussi retenu qu'une loi au terme de laquelle la demande de vendre un appartement loué devrait être déposée en dehors de toute résiliation de bail, constituait une mesure de protection des locataires incompatible avec le droit fédéral. Ainsi, la mention "en dehors de toute résiliation du bail" ne produit aucun effet dans les rapports entre bailleurs et locataires et ne peut en aucun cas empêcher une résiliation de bail dans la procédure d'information et de consultation qu'elle institue. Ainsi, seuls les locataires en possession d'un bail en cours peuvent prétendre au relogement en vertu de la LDTR, mais non ceux qui voient leur bail résilié, ce qui est le cas en l'espèce.

Jean-Luc COLOMBINI

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 221ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION

Normes : CO.271ss

Résumé : PRATIQUE RÉCENTE EN MATIÈRE DE RÉSILIATION DE BAIL, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Bernard CORBOZ

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés affectés d'un vice in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - CARACTÈRE SPÉCULATIF DE L'ACHAT ET DE LA VENTE Il n'est en aucun cas question d'accorder une protection particulière à un bailleur qui acquière un bien sachant qu'il est habité par une famille et qui, très peu de temps après, notifie un congé au locataire en manifestant son intention de revendre ce logement à un prix majoré de 69%, libre de tout occupant. Dans un tel cas en effet, ce bailleur n'a acquis le bien en question et ne fait valoir son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif. Un tel comportement ne saurait être protégé par la loi. Dans ces conditions, la résiliation notifiée au locataire doit être considérée comme abusive dans la mesure où elle consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'OBJET LOUÉ À UN TIERS L'art. 271a al. 1 let. c CO permet l'annulation de la résiliation donnée par le bailleur pour amener le locataire à acheter l'appartement loué, elle ne vise aucunement la résiliation donnée par le bailleur pour vendre les locaux à un tiers. Dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera à se demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime ou justifié (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 463).

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION - PROPOSITION AU BAILLEUR D'UN LOCATAIRE ACCEPTANT LA REPRISE DU BAIL Celui dont le bail a été résilié pour défaut de paiement du loyer ne dispose d'aucun droit de proposer un repreneur pour son bail. La disposition de l'art. 264 CO a pour but de permettre au locataire de se libérer de son bail de manière anticipée. En cas de résiliation pour défaut de paiement du loyer, le locataire est de toute manière libéré des obligations résultant du bail.

Voir aussi : Fiche 2310111

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; MANIFESTATION DE VOLONTE; MOTIF; DELAI DE RESILIATION; TERME

Normes : CO.266a; CO.257f

Résumé : CONGÉ ORDINAIRE OU EXTRAORDINAIRE - INTERPRÉTATION DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR - PRINCIPE DE LA CONFIANCE La question de savoir si l'on se trouve en présence d'un congé ordinaire ou extraordinaire s'examine à la lumière du principe de la confiance.

Voir aussi : ATF 135 III 441; ACJC/260/2006 du 06.03.2006 (résiliation fondée sur plusieurs motifs)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION ABUSIVE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : PROTECTION DES MEMBRES DE LA FAMILLE D'UN LOCATAIRE DÉCÉDÉ QUI HABITAIENT AVEC LUI Le congé d'un bail d'habitation est annulable lorsqu'il est signifié par le bailleur au locataire en raison de changements dans la situation familiale de celui-ci, sans que ces changements n'entraînent d'inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de sa famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation de bail. Dans le cas d'un enfant adulte succédant au locataire décédé, le bénéfice de cette protection est donc réservé à une personne habitant le logement à titre principal et refusé à celle qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt.

Voir aussi : ACJC/195/2018 du 19.02.2018

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.266a.al.1; CO.271.al.1

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : DISPOSITION CONTRACTUELLE PRÉVOYANT UN PRÉAVIS DE TROIS MOIS LORS D'UN CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT Le délai de trente jours de l'art. 257d al. 2 CO étant un minimum, les parties peuvent librement convenir d'un délai de résiliation plus long (Commentaire USPI, No 6 ad art. 257d) et leur convention l'emporte alors sur la disposition légale (Commentaire USPI, No 5 ad art. 266 a; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 423; Zihlmann, Das neue Mietrecht 1990 p. 93; Tercier, Les contrats spéciaux p. 224 no 1813). Le congé pour défaut de paiement devait être notifié pour la fin d'un mois moyennant préavis de trois mois. Le congé extraordinaire donné pour un terme prématuré n'en est pas moins valable mais ses effets seront reportés au prochain terme pertinent, en application analogique de l'art. 266a al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1074 du 11.09.1995

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch juillet 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.271a.al1.lete; CO.271a.al3

Résumé : CONGE - PERIODE DE PROTECTION - EXCEPTIONS L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SÛRETÉS

Normes : CO.271; CO.271a; CO.257e

Résumé : CONGE ORDINAIRE POUR REFUS DE FOURNITURE DE SÛRETES In casu, le locataire a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par le locataire. Une garantie de loyer a été constituée après la résiliation du bail, laquelle n'était motivée que par l'absence de constitution de sûretés. Le refus du locataire de constituer une garantie de loyer n'a pas été démontré, de sorte que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROLONGATION

Normes : CO.272; CO.272b

Résumé : PROLONGATION - DIFFICULTE A TROUVER DES LOCAUX DE REMPLACEMENT Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités, ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6).

Xavier RUBLI

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;HÉRITIER;RÉSILIATION

Normes : CC.560ss; CO.266i; CO.271a.al1.letf

Résumé : HÉRITIERS, CONGÉS ET LOYERS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE POUR LE PAIEMENT DU MONTANT EN SOUFFRANCE Selon le principe de la confiance, l'on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer puisse de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un délai supplémentaire quand le premier contacte la gérance du second le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai et reçoit tout au plus l'indication que la personne responsable, non atteignable, le contactera le lendemain.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE

Normes : CC.16; CC.18

Résumé : LOCATAIRE INCAPABLE DE DISCERNEMENT AU MOMENT DE LA RÉSILIATION - CONGÉ NUL Le congé donné à un locataire qui, au moment de la résiliation, était incapable de discernement car dépourvu de la faculté d'agir raisonnablement en raison d'un trouble affectant durablement sa personnalité, doit être déclaré nul et la demande d'évacuation subséquente refusée.

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB 1/03 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RENONCIATION DES PARTIES AUX EFFETS DE LA RÉSILIATION ANTICIPÉE Les parties peuvent convenir d'annuler les effets d'une résiliation anticipée, si cet accord intervient avant l'échéance du terme pour lequel elle a été donnée, de sorte que le contrat primitif se poursuit. En revanche, si l'accord intervient après l'échéance de ce terme, c'est un nouveau contrat, identique au précédent, qui est conclu (WESSNER, L'extinction ordinaire du bail à loyer, in 7ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 8; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 27; ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997, pp. 32-33; ATF 63 II 369, JdT 1938 I 199).

Bernard CORBOZ

Publication CdB 1994 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : La nullité du congé dans le nouveau droit du bail in Cahiers du Bail 1994 p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RESILIATION

Normes : aLOJ.56P

Résumé : LITIGE SUR LA VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION Lorsque le litige porte sur la validité d'une résiliation de bail, le TBL statue en premier ressort au sens de l'art. 56P LOJ (anciennement 56N LOJ)(par analogie avec le cas d'une procédure en évacuation, ACJ R. c/ S.I. X du 03.02.86).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE POUR MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - DELAI ENTRE LA MISE EN DEMEURE ET LA RESILIATION DU BAIL DE TRES COURTE DUREE Le bailleur accorde en principe un délai pour que le locataire puisse s’amender. Il peut toutefois exiger la suppression immédiate de la source de nuisances, notamment s’agissant des bruits nocturnes. En l'espèce, s’il peut être relevé que le délai entre la mise en demeure et la résiliation du bail a été de très courte durée, cela ne suffit toutefois pas à constater que les conditions posées par la loi à la résiliation extraordinaire du bail n’auraient pas été réunies. En effet, la bailleresse n’était pas tenue au respect d’un délai minimal, en particulier s’agissant de nuisances qui pouvaient cesser de manière immédiate. Le fait que la situation était manifestement difficile pour la locataire n’est pas pertinent à cet égard. Cette dernière ne peut pas non plus être suivie lorsqu’elle considère qu’un délai plus long aurait été de nature à lui permettre d’adopter un comportement adéquat, les nuisances, qui ont certes fini par cesser, ayant perduré encore pendant plusieurs mois, dérangeant alors à plusieurs reprises le voisinage. Il apparaît aussi, quand bien même la régie ne l’aurait prévenue qu’à une occasion par téléphone avant la mise en demeure, que plusieurs voisins l’ont informée des difficultés ressenties en lien avec son comportement, qu’elle ne pouvait donc ignorer. La réaction rapide de la bailleresse doit également être mise en perspective avec la forte intensité de l’atteinte à la quiétude de l’immeuble et des voisins.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CO.271a.al3; CO.257f.al3; CO.257f.al4

Résumé : RESILIATION - SOUS-LOCATION NON AUTORISEE - PAS DE PREJUDICE GRAVE Le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Le congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence en cours de procédure: quelques rappels utils, in DB n° 35/2023, p. 20 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : ABSENCE DE CONCLUSION D'UNE ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ CIVILE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE L'absence de conclusion d'une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l'attestation établissant l'existence d'une telle assurance, est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : Damien TOURNAIRE, Le locataire refusant de produire sa police d'assurance RC s'expose à une résiliation extraordinaire du bail, in DB n° 33/2021, p. 56ss; arrêt du TF 4A_500/2023 du 11.04.2024

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 3/19, p. 65ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MORT ; LOCATAIRE ; RÉSILIATION

Normes : CC.560; CO.266i; CO.271a.al.1.let.f

Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE : UN POINT DE SITUATION in CdB 3/19, p. 65ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.285.al.1

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE DILIGENCE - EXEMPLES Le bailleur peut congédier de manière anticipée le cafetier-restaurateur notamment si celui-ci ne respecte pas les exigences de la loi cantonale sur les auberges et les débits de boissons, qui sont de son ressort, méconnaît la destination particulière des locaux et le type d'établissement prévu, sa clientèle gêne considérablement le voisinage et ne respecte pas les prescriptions de police et le cafetier-restaurateur n'a pas pris les mesures nécessaires, l'établissement n'est plus exploité ou ne l'est que sporadiquement, la qualité du service, de la nourriture et des boissons ne répond pas aux attentes du bailleur et de la clientèle telles que définies dans le contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.257d; CO.102.al.2

Résumé : DEMEURE - SUSPENSION DU PAIEMENT D'UN COMMUN ACCORD La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que prescrit l'art. 102 al. 1 CO pour la mise en demeure ordinaire du débiteur. S'il est en retard dans le paiement du loyer (au sens large), le locataire est automatiquement en demeure simple, conformément à l'art. 102 al. 2 CO. Les parties peuvent modifier d'un commun accord leur contrat quant au paiement du loyer et, par exemple, le suspendre intégralement.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : DEVOIR DE TOLÉRER LA VISITE DE l'APPARTEMENT PAR LE BAILLEUR La résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO suppose tout d'abord, de la part du locataire, une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose louée. Cette violation peut consister dans le refus de procéder aux opérations préalables à des réparations que le locataire doit tolérer conformément à l'art. 257h al. 1 CO ou dans le refus d'autoriser l'inspection de la chose louée dans les cas prévus à l'art. 257h al. 2 CO, soit dans les cas dans lesquels l'examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure. Lorsque la demande de visite est justifiée par une vente, le bailleur doit avoir entrepris des démarches concrètes en vue d'aliéner son bien ; en revanche, il ne doit pas avoir résilié le bail. En l'occurrence, le simple fait que les locataires n'aient pas réagi aux demandes de prise de contact de la régie constitue certes une violation du devoir de diligence. Cependant, un tel manquement n'apparaît pas, dans les circonstances de l'espèce, suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJC/799/2019 du 03.06.2019 (conditions d'un congé au sens de l'art. 257f al. 3 CO réunies)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - NUISANCES SONORES - BRUITS D'ENFANTS Même si une certaine marge de tolérance doit être appliquée en la matière, il ne peut être exclu que des cris d'enfants ou des pas de course répétés dans un appartement atteignent un degré d'intensité suffisant pour constituer de véritables nuisances sonores.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 31

Descripteurs : ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.283; CO.285

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉ PAR LES BAILLEURS POUR VIOLATION GRAVE DU CONTRAT PAR LE FERMIER L'art. 285 CO prévoit, pour les conséquences juridiques de la violation de l'obligation de diligence et d'égards (art. 283 CO) et de l'obligation d'entretien (art. 284 CO) du fermier, une réglementation analogue à celle pour les baux à loyer (art. 257f al. 3 et 4 CO), de sorte que les enseignements déjà tirés de l'art. 257f al. 3 CO valent, mutatis mutandis, pour l'art. 285 al. 1 CO. In casu, validité d'un congé anticipé donné au motif que le fermier a violé une clause du bail prévoyant l'obligation d'user de la chose affermée en vue d'un certain résultat de façon à maintenir la productivité à long terme.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441 CdB 3/09 p. 88 SJ 2009 I 489 MP 4/09 p. 2

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : UNE RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE INEFFICACE NE PEUT ÊTRE CONVERTIE EN UNE RÉSILIATION ORDINAIRE POUR LE PLUS PROCHAIN TERME Lorsque les parties ont conclu un contrat qui se révèle nul ou inefficace, il est communément admis que le juge, pour sauver autant que possible l'accord intervenu, peut convertir l'acte juridique vicié en un autre acte juridique valable s'il parvient à la conclusion, par voie d'interprétation, que cet acte répond aux aspirations des parties et qu'il aurait été choisi par elles si elles avaient eu conscience du motif de nullité ou d'inefficacité affectant le contrat qu'elles ont passé en réalité (ATF 124 III 112 consid. 2b/bb p. 119 s.; 103 II 176 consid. 4 p. 185 s.). La conversion n'a toutefois pas pour objet de rectifier l'erreur d'un cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant les fondements juridiques du litige. Elle a pour but de remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été voulu (et qui est valable). Ainsi, si le locataire reçoit un congé qu'il doit interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas été donné.

M.-N. VENTURI ZEN-RUFFINEN

Publication SJ 2007 II 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.253.ss

Résumé : La résiliation pour justes motifs des contrats de durée in SJ 2007 II 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NOTION DE JUSTES MOTIFS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; la perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262; arrêt du TF 4C/35.2006 du 30 mai 2006 et les références citées). Les justes motifs peuvent résider dans une situation générale (guerre, grave crise économique, mais pas simple fléchissement de la conjoncture), dans la personne du bailleur (grave maladie, revers de fortune, comportement critiquable) ou dans la personne du locataire (maladie sévère, changement dans la situation familiale, aggravation de la situation financière, retrait non fautif d'une autorisation de commerce, incapacité des héritiers d'exploiter le commerce du défunt locataire (CR CO I-David LACHAT, art. 266g CO N 3 et les références citées). Le juge apprécie s'il existe des justes motifs en appliquant les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). A cet égard, il prendra en considération tous les éléments du cas particulier, qu'il pondérera avec le principe de la sécurité du droit et avec l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt 4C/35.2006 du 30 mai 2006).

Remarques : cf. Arrêt du TF 4A_20/2015 du 13.07.2015 qui retient pertinence de la perception subjective.

TF

Publication CdB 3/02 p. 85

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; RESILIATION

Normes : CO.260

Résumé : RÉSILIATION A L'ISSUE DES TRAVAUX Le bailleur qui procède à d'importants travaux de rénovation de la chose louée et résilie le contrat à l'issue de ces travaux viole le sens et le but de l'art. 260 CO, malgré le fait qu'il en respecte le texte. En effet, cela revient à faire supporter au locataire les inconvénients des travaux, sans qu'il puisse bénéficier des avantages. Que le bailleur ait averti le locataire, avant les travaux, de son intention de résilier est sans importance si ce dernier ne dispose pas de suffisamment de temps pour se décider entre une poursuite du bail limitée dans le temps et comportant des inconvénients importants ou, en cas de refus des travaux, une résiliation du bail prenant effet avant leur commencement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUTS GRAVES ET POSTERIEUREMENT POUR JUSTES MOTIFS Selon le principe de la bonne foi, on ne saurait admettre a posteriori que le bail a été résilié en fonction de l'art. 266g CO, alors qu'il l'avait été en raison de défauts graves. L'art. 266g CO exige, au contraire, que le locataire ou le bailleur qui entend se prévaloir de ce droit le fasse savoir d'emblée (MP 1996 p. 10 ss).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 409

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CC.602

Résumé : BAIL À FERME - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION PAR LES HÉRITIERS LORSQUE LE FERMIER EST L'UN DES LEURS Les droits appartenant à la communauté héréditaire résultant du bail à ferme conclu par le de cujus avec l'un des héritiers ne peuvent être exercés que par tous les héritiers en commun ou par un représentant, exécuteur testamentaire ou administrateur officiel. Ceci vaut notamment pour la résiliation, laquelle peut opposer les intérêts du fermier et ceux des cohéritiers. Il faut donc recourir à l'intervention d'un représentant de la communauté. Ce dernier ne saurait sans motif valable mettre fin au contrat (cf. Tuor, Commentaire bernois 1952, N. 13 ad art. 518 CC), à moins que les intérêts de la succession ne soient menacés. Dans ce cas, le représentant aura non seulement la faculté, mais même l'obligation de résilier le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - IMPORTANTES DIFFICULTÉS D'UNE ENTREPRISE Il est nécessaire d'établir que l'activité déficitaire de la locataire soit due à une particulière mauvaise conjoncture touchant plus spécialement le domaine d'activité concerné, et encore moins à des circonstances d'une gravité exceptionnelle qui n'étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat. Des difficultés financières, même importantes, dans la gestion d'une entreprise, ne constituent pas à elles seules de justes motifs de résiliation anticipée au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - PERTE D'EMPLOI DU LOCATAIRE Ne peuvent constituer de justes motifs de résiliation du bail des circonstances susceptibles de se produire à l'avenir et dont un homme d'affaires circonspect aurait dû tenir compte, ni des circonstances pouvant être considérées comme de simples fluctuations des affaires ou de la conjoncture économique. Des difficultés financières, fussent-elles inattendues, n'ont rien d'imprévisible en dehors de soudaines et graves crises économiques pouvant toucher un large secteur (ATF du 2 mai 1995 paru aux Cahiers du bail, 1995, no 4 p. 97).

TF

Publication SJ 1995 p.436

Descripteurs : BAIL A LOYER; DUREE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a

Résumé : DURÉE DU BAIL CONVENUE À 10 ANS COMPATIBLE AVEC LES CONDITIONS GÉNÉRALES Il est tout à fait possible de déroger au détriment du bailleur à la durée initiale de 3 ans de l'art. 1 al. 1-2 des Conditions générales en prévoyant une durée de 10 ans, et cela tout en maintenant en faveur du locataire le droit de résiliation anticipée selon l'art. 3 let. a des Conditions générales, soit la faculté de résilier pour une échéance trimestrielle dès la deuxième année, moyennant un préavis de 3 mois. Les deux règles ne sont pas incompatibles. Ainsi comprises, elles n'entraînent pas non plus une solution inadaptée : le bailleur est lié pour 10 ans (au lieu de 3 selon l'art. 1 al. 2 des Conditions générales), le loyer étant échelonné durant cette période, alors que le locataire peut résilier le contrat dès la deuxième année. Si les parties entendent enlever au locataire le droit de résiliation anticipée que lui accordent les Conditions générales, disposition qui reprend en grande partie la règle de droit dispositif de l'art. 266c CO, elles doivent l'exprimer de manière expresse et claire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CRISE ÉCONOMIQUE INVOQUÉE Cas de justes motifs invoqués : licenciements d'une partie du personnel pour récession et décès de l'administrateur. La crise économique ne peut pas être invoquée in abstracto; au contraire, la partie qui s'en prévaut doit prouver qu'elle est acculée à la ruine (cf. Commentaire USPI, p. 377 ad art. 266g CO, n.15), ce qui n'a pas été fait en l'occurrence. Quant au décès de l'administrateur et actionnaire principal, il est bien certain qu'il a une influence sur la vie de la personne morale, mais ce malheur ne démontre pas non plus la ruine de celle-ci, ce d'autant moins que seuls les contrats de travail ont été résiliés, et non pas le contrat de bail relatif aux locaux occupés par SA X.

Voir aussi : ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.298

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT DU LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les dispositions légales afférentes au bail à loyer ne s'appliquent au bail à ferme qu'en cas de renvoi légal exprès. Or les art. 253b, 299c et 300 CO ne renvoient nullement à l'art. 257d, ni à l'article 266 l CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 77 ch. 3.1). Cependant, lorsque le bail à ferme porte sur une habitation ou un local commercial, l'art. 298 ch. 2 CO prescrit l'usage d'une formule officielle de résiliation, indiquant au fermier la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Cette exigence doit être respectée à peine de nullité (art. 298 al. 3 CO; Engel, Contrat de droit suisse, ad article 298 p. 218). En matière de bail à loyer, la formule officielle est nécessaire aussi pour les congés de l'article 257d CO (Engel, op.cit. p. 156, ACJ N° 184, du 17.8.1993, M.S. c/ V. G.). Ce même raisonnement, par extension, doit pouvoir être adopté pour ce qui concerne le bail à ferme portant sur des locaux commerciaux ou des appartements. Cela étant, il n'a pas été édicté de formule s'appliquant au cas de l'article 298 CO. Dans ces conditions, la formule existante doit être utilisée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_184/2020 du 15.07.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS APRÈS AVOIR DONNÉ UN CONGÉ ORDINAIRE Il est loisible à une partie de résilier un contrat de bail pour plusieurs motifs : une partie qui a déjà donné un congé, par exemple pour la plus prochaine échéance du bail, n'est pas privée du droit de résilier le bail pour un motif extraordinaire.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1995 p.53

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION

Normes : CO.266l

Résumé : NOTION DE BAIL COMMUN - PLURALITÉ DE BAILLEURS - EXIGENCE D'UNE RÉSILIATION ÉMANANT DE TOUS LES BAILLEURS Il y a contrat commun lorsque plusieurs personnes, formant ensemble une partie, passent un contrat avec une ou plusieurs autres personnes. Les droits formateurs liés au rapport d'obligation, en particulier le droit de résilier, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie ou être exercés contre elles toutes, parce que le rapport juridique créé ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les contractants.

Voir aussi : ACJ n° 31 du 12.01.98 D. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RETROACTIVITE; ANNULABILITE

Normes : CO.31

Résumé : EFFETS DE LA RÉSILIATION PARTIELLE Le principe de la bonne foi s'oppose à l'invalidation partielle d'un contrat de durée qui a pu sortir tous ses effets durant un certain temps (JT 1981 I 373; Gauch, Schluep, Tercier: Partie générale du CO, tome I n° 603). Une telle invalidation ne peut ainsi être envisagée avec effet rétroactif, mais seulement ex nunc, la partie invoquant un vice de volonté n'étant admise à le faire que pour l'avenir et non pour le passé (Gauch, Schluep, Tercier, op. cit., n° 669-672; Schmidlin, Commentaire bernois n° 184, ad art. 23/24; Schoenenberger, Jaeggi, Commentaire zurichois, n° 565, ad art. 1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.266.ss

Résumé : AUTONOMIE DES PARTIES EN MATIÈRE DE DÉLAIS DE CONGÉ En matière de baux immobiliers, la question des termes et des délais de résiliation est réglée de manière dispositive par le droit fédéral, sauf pour les délais minimaux. Les parties restent libres, dans le cadre de leur autonomie, de réglementer elles-mêmes leurs relations contractuelles (ATF 114 II 339 = JT 1989 I 174).

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - BESOIN SÉRIEUX/CONCRET/ACTUEL Le besoin personnel urgent du bailleur ne présuppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être examinée dans le temps et en fonction de son degré. Le juge décidera en fonction de toutes les circonstances.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_16/2016 du 26 août 2016 et 4A_447/2015 du 31 mars 2016; ACJ n° 189 du 30.08.93 SI X et S. c/ B.ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FAUTE;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.257d; CO.44.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION PAR LA FAUTE DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTERETS POUR LOYERS NON PERCUS - REDUCTION DU DOMMAGE EN RAISON DU COMPORTEMENT DU BAILLEUR - FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage qu’il lui a causé (loyers non perçus). Le bailleur doit prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance du dommage ou son aggravation. Il lui incombe notamment de proposer les locaux à des tiers. Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l’objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Dommage consécutif à la fin prématurée du bail causée par la partie locataire (arrêt 4A_569/2022), Newsletter Bail.ch juin 2024

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOMMATION;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - ACTIVITE PROSTITUTION - MISE EN DEMEURE - CONTESTATION DU LOCATAIRE - RESILIATION QUATRE JOURS PLUS TARD Grief soulevé par le locataire en lien avec l'absence de délai de mise en conformité. Le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise le locataire dans ses écritures. Au demeurant, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique du locataire, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO.

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RESILIATION - CONTENU DE L'ENVOI En cas d'envoi sous pli recommandé, l'auteur du congé doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption; une vraisemblance prépondérante suffit. La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute. L'allégation d'un justiciable selon laquelle il est victime d'une erreur de notification par voie postale et par conséquent sa bonne foi, ne peuvent être prises en considération que si la présentation qu'il fait des circonstances entourant la notification en cause est concevable et repose sur une certaine vraisemblance. Il en va de même lorsque le contenu de l'envoi est contesté. S'il est établi que le pli recommandé a été remis à temps et si l'expéditeur donne des indications motivées sur son contenu, une présomption de fait plaide pour l'exactitude de cette version des faits, le destinataire pouvant par contre apporter la preuve que le contenu effectif de l'envoi était différent. Le destinataire doit alléguer des éléments concrets qui éveillent des doutes relatifs au contenu de l'envoi. La question de savoir s'il existe des éléments concrets qui permettent d'éveiller des doutes sur la présomption de réception est une question d'appréciation des preuves.

CJ , ACJC

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION;NOM

Normes : CO.271; CO.271a; CO.262

Résumé : CONGE - SOUS-LOCATION - IDENTITE DES SOUS-LOCATAIRES Dans le cadre d'une sous-location, l'identité du sous-locataire et le nombre d'occupants de l'objet loué constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les appelants qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion au demeurant particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.257d; CO.97

Résumé : RESILIATION - RESTITUTION - FRAIS POUR VIDER ET NETTOYER LES LOCAUX Lorsque le locataire n’a contesté ni l’avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l’appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d’admettre qu’il a restitué les locaux par actes concluants. Le bailleur peut alors notamment obtenir le remboursement des frais qu’il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers en application de l’art. 97 CO.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 17.06.2022, rendu le 31.08.2022, CONFIRME, 4A_275/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : CO.261.al1; CPC.83.al1

Résumé : ALIENATION EN COURS DE PROCES - BAIL RESILIE - APPLICATION DE L'ART. 261 CO La théorie du locataire, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art. 261 CO ne s'appliquerait pas, car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, la nouvelle propriétaire a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés la précédente propriétaire et le locataire. Ainsi, la nouvelle propriétaire a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). La nouvelle propriétaire ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC est applicable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SÛRETÉS

Normes : CO.257f.al3; CO.257e

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DU LOCATAIRE DE FOURNIR DES SÛRETÉS La violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés, in casu pour des locaux commerciaux, lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 97

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3; CO.257f

Résumé : ETAT DU LOGEMENT - SALETÉ - ENCOMBREMENT Le bailleur d'un appartement est en droit d'exiger du locataire que le logement soit maintenu, respectivement rétabli dans un état apte à une habitation normale. Tel n'est pas le cas lorsque le logement présente une saleté repoussante ou un encombrement démesuré, rendant délicate la maîtrise d'un potentiel incendie. L'une ou l'autre de ses situations et le refus du locataire d'y remédier malgré une protestation écrite du bailleur justifient le congé au sens de l'art. 257f al. 1 et 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : JUSTES MOTIFS - CASUISTIQUE - DÉFAUT D'AUTORISATION Peut constituer un juste motif de résiliation le refus de l'autorité administrative d'octroyer l'autorisation de réaffectation et de transformation des locaux loués lorsque les parties ont estimé, lors de la conclusion du contrat, que l'obtention de l'autorisation n'était pas problématique.

CJ , CABL

Descripteurs : NULLITÉ;RÉSILIATION;REPRÉSENTATION;INSCRIPTION;REGISTRE DU COMMERCE

Normes : CO.718.al1; CO.720; CO.32; CO.266o

Résumé : VALIDITE DE L'AVIS DE RESILIATION SIGNE PAR UN REPRESENTANT DE LA REGIE NON INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représenter la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs - art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat. La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire. En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, désigner l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que l'envoi d'une résiliation de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; DILIGENCE ; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : AVERTISSEMENT SUFFISAMMENT PRÉCIS L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui‐ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité. In casu, l'injonction du bailleur à rétablir dans l'immeuble un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation, précisée au demeurant par la mention de quelques comportements typiques, est suffisamment précise pour permettre au locataire de modifier son comportement, ce d'autant plus que l'avertissement a été suivi de deux autres avertissements, avec menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - DÉNONCIATIONS INJUSTIFIÉES La violation du devoir de diligence peut consister en des dénonciations réitérées du comportement des voisins au bailleur ou à la police, sans que cela ne soit justifié.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_621/2019 du 26.02.2020 (contrôles excessifs du locataire et comportement agressif) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_655/2017 du 22.02.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin du nouveau propriétaire doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant. S'agissant en particulier d'habitations, il s'agit du besoin propre pour la personne physique de pouvoir utiliser le logement, qu'il s'agisse de l'acquéreur lui-même ou de l'un de ses proches parents ou alliés. Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, puisque la personne morale est une personne juridique distincte; toutefois, lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société acquéresse, le besoin de celui-ci peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation. Le juge décide si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation. Le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué, autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel. La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel: il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement, ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas.

Voir aussi : ATF 142 III 336; ACJC/1283/2021 du 11.10.2021 et ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290 (sur la notion de besoin urgent en cas de besoin économique, lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble ainsi qu'un loyer pour occuper d'autres locaux).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION INITIALEMENT ILLICITE La sous-location ne doit pas aboutir à installer dans les locaux une personne que le bailleur a refusée en tant que locataire, puisqu'elle est conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger du loyer. Une sous-location visant uniquement à permettre à un locataire refusé par le bailleur d'occuper les locaux est donc initialement illicite, puisque contraire au but poursuivi par le législateur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - RÉSERVE DE HAUSSE INSIGNIFIANTE Selon la jurisprudence, il est admissible de résilier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui payé par le locataire congédié ; toutefois, une telle résiliation ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite tel que la perception d'un loyer abusif. Est abusif le congé donné par un bailleur qui ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante,en l'occurence CHF 75.- par année, mais en fait néanmoins usage afin de se débarrasser d'un locataire qui ne lui convient plus.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION TOTALE SELON QUE LA SOUS-LOCATION ÉTAIT AUTORISÉE OU NON En cas de sous-location (totale) non autorisée (absence de consentement du bailleur), celui-ci peut valablement résilier le bail s'il était en droit de refuser son consentement. Les cas dans lesquels il dispose de ce droit sont énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO. La résiliation ordinaire est également valable si le simple fait de ne pas requérir le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance qui lie le bailleur au locataire; en effet, le congé ordinaire donné comme sanction de ce fait n'est pas contraire aux règles de la bonne foi, et cela même si le bailleur a toléré la situation pendant un certain temps. A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC: en effet, lorsque le locataire abuse de son droit à la sous-location, il ne saurait être protégé et il faut raisonner comme si son droit n'existait pas. Si le bailleur a donné son consentement, il ne peut plus se prévaloir par la suite des motifs de refus (art. 262 al. 2 CO) qu'il connaissait ou devait connaître au moment d'autoriser la sous-location (totale). Dès lors, c'est à bon droit que le locataire exerce son droit de sous-louer et le congé, qui repose sur ce motif, est en principe annulable. Il reste toutefois au bailleur la possibilité de se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit (ex : lorsque le bailleur consent à une sous-location de durée indéterminée, on ne saurait en inférer qu'il l'accepte ad vitam aeternam.).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a; CO.257f.al.3

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION PARTIELLE SELON QUE LA SOUS-LOCATION EST AUTORISÉE OU NON Dans l'hypothèse où le locataire utilise les locaux, si le locataire a obtenu le consentement du bailleur à une sous-location (partielle) d'une durée indéterminée, le bailleur ne saurait se prévaloir de l'abus de droit (et notamment de l'absence d'intérêt du locataire), puisque celui-ci est toujours dans les locaux; le bailleur ne peut donc pas résilier le bail au motif d'une sous-location non autorisée. Dès lors, s'il entend revenir sur son consentement, le bailleur doit impérativement agir selon les règles de procédure de l'art. 269d CO. Si, par contre, le locataire n'a pas obtenu le consentement du bailleur, il convient de raisonner comme en cas de sous-location totale : il faut déterminer si le bailleur était en droit de refuser son consentement (trois situations mentionnées exhaustivement à l'art. 262 al. 2 CO) ou si le fait de n'avoir pas requis le consentement du bailleur légitimait, en soi, la résiliation (rupture du lien de confiance). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. La même solution s'impose lorsque le locataire n'utilise plus les locaux et qu'il n'a pas obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location. Si le locataire n'utilise plus les locaux, mais qu'il avait obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location, celui-ci peut toujours se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_227/2017 du 05.09.2017 (DB 30/2018, p.43ss); TF 4A_556/2015 du 03.05.2016 et ACJC/458/2018 du 16.04.2018 (sous l'angle de 257f al. 3 CO) et ACJC/967/2019 du 01.07.2019 (usage sporadique ne suffit pas)

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; DILIGENCE

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - TROUBLES PSYCHIQUES Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins. Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_722/2012 du 01.05.2013; ACJC/1069/2023 du 28.08.2023

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION PARTIELLE D'UN LOCAL COMMERCIAL - PAS D'ABUS Le locataire d'un local commercial qui, n'ayant pas quitté les locaux, ne sous-loue qu'une partie de ceux-ci en raison de la diminution de son chiffre d'affaires, n'abuse pas de son droit à la sous-location. Le fait que le locataire principal n'envi­sage pas concrètement la reprise de l'intégralité des locaux est sans pertinence.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 54

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : RÉSILIATION PAR LE BAILLEUR - EXIGENCES CONCERNANT LA SIGNATURE MANUSCRITE Le congé donné par le bailleur dans une formule officielle non signée est valable si le courrier qui l'accompagne contient lui-même une signature manuscrite originale

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; COLOCATAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : PLURALITÉ DE COLOCATAIRES - RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Le congé donné par un bailleur à une pluralité de colocataires doit, à peine de nullité, être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO). Cette résiliation peut être donnée au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires. En particulier, la résiliation du bail d'un locataire défunt doit être adressée à l'ensemble de ses héritiers. A défaut, elle est nulle. In casu, l'avenant au bail, prévoyant la continuation du bail avec la seule épouse du défunt et signé uniquement par celle-ci, est nul et de nul effet, dans la mesure où la succession du locataire n'avait pas été partagée. De même, le congé notifié ensuite uniquement à l'épouse est nul. Même si la requête en constatation de la nullité a été formée par trois des quatre héritiers, ceux-ci sont légitimés à solliciter la constatation de la nullité de la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL POUR SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Le contrat de bail confère au locataire, moyennant paiement, le droit d'user de la chose mais aussi celui de n'en pas faire usage, même si cette situation ne devrait que rarement se produire. La seule sous-occupation du logement ne constitue pas une violation contractuelle et ne peut de la sorte servir de fondement à une résiliation du contrat pour justes motifs. Un tel congé ne sera pas reporté à la prochaine échéance. Inefficace, il ne déploie aucun effet.

Voir aussi : Fiche 2309426 (en cas de résiliation ordinaire)ACJC/525/2007 du 07.05.2007ACJC/1305/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT SOCIAL; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : SOUS-OCCUPATION - EXTENSION DE LA DURÉE DE CONTRÔLE D'UN IMMEUBLE Une extension inhabituelle de la durée du contrôle d'un immeuble n'implique pas une application plus souple du taux d'occupation. Le congé donné par le bailleur pour ce motif ne se révèle ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi.

TF

Publication SJ 2001 p. 445

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; FORME ECRITE

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RÉSILIATION AVEC EFFET IMMÉDIAT - FORME ÉCRITE OBLIGATOIRE L'exigence de la forme écrite, sous peine de nullité, ne s'applique pas seulement au congé ordinaire, mais également à une résiliation extraordinaire, notamment celle fondée sur l'art. 259b let. a CO (Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, 2ème éd., n° 6 ad art. 259b CO et n° 4 ad art. 266l CO ; HIGI, Commentaire zurichois, n° 4 ad art. 266l CO ; SVIT-Kommentar, 2ème éd., n° 7 ad art. 266l - 266o CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; CALCUL

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL - FIXATION DE L'INDEMNITÉ DUE AU BAILLEUR Des locaux sont restés inoccupés pendant 9 mois. Ce délai doit être considéré comme court en période de surabondance d'offre sur le marché des locaux commerciaux. On ne saurait en déduire que le bailleur a renoncé intentionnellement à un avantage qu'il aurait pu obtenir en louant plus rapidement ces locaux.

Pierre WESSNER

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; JUSTE MOTIF; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266g

Résumé : La résiliation du bail à loyer pour justes motifs in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONGÉ DONNÉ SUR AVIS OFFICIEL DONT SEULE LA LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT EST SIGNÉE Le locataire soutient que le congé est nul parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contient une signature manuscrite. Le TF tient comme suffisante une signature manuscrite apposée sur la lettre d'accompagnement (cf. notamment Higi, Commentaire zurichois, n. 18 ad art. 266l CO et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 407 ch. 3.2, et p. 265 ch. 3.1.2).

Voir aussi : ATF 140 III 54 (qui confirme)

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 124 = SJ 1997 p. 433

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EXECUTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR INEXÉCUTION PAR LE LOCATAIRE D'UNE OBLIGATION QU'IL A PRISE DANS LE CONTRAT Un engagement du locataire de faire radier une hypothèque des artisans et entrepreneurs, qui a été annotée ou inscrite dans le cadre de travaux de construction exécutés conformément au contrat par un sous-locataire, n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 257f CO. Si le débiteur se trouve en demeure de faire cette action, comme il ne s'agit pas de loyer ou de frais accessoires, il faut appliquer non pas l'art. 257d CO, mais les art. 102 et ss CO. Dans un rapport juridique durable, le droit de résilier remplace le droit de se départir du contrat. On peut hésiter entre le délai de l'art. 257d al. 2 CO et celui de l'art. 266g al. 1 CO, mais la question est restée indécise en l'espèce. La résiliation donnée en invoquant à tort l'art. 257f al. 3 CO doit être considérée comme une résiliation valable sur la base des art. 107 ss CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 262 = SJ 1996 p.628

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g.al.2

Résumé : RÉSILIATION POUR DE JUSTES MOTIFS - CONSÉQUENCES PÉCUNIAIRES Selon l'art. 266g al. 2 CO, le juge détermine les conséquences pécuniaires d'une résiliation anticipée admissible en tenant compte de toutes les circonstances, c'est-à-dire selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). La responsabilité selon l'art. 266g al. 2 CO revêt ainsi le caractère d'une responsabilité causale pour des motifs d'équité comme celle de l'incapable de discernement prévue par l'art. 54 al. 1 CO (cf. ATF 102 II 226 consid. 2b p. 230). La partie qui résilie le bail pour de justes motifs ne doit plus à l'autre une indemnité en principe complète (Message, FF1 1985 I 1451; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, art. 266g CO n° 22; Zihlmann, Das neue Mietrecht, 2ème édition, p. 109; Higi, Zurcher Kommentar, art. 266g n° 80). La partie qui résilie ne doit payer une indemnité, selon l'art. 266g al. 2 CO, que lorsque cela paraît équitable. Savoir si et dans quelle mesure cette exigence est remplie se détermine selon les circonstances du cas d'espèce, parmi lesquelles la situation financière des parties au moment du jugement revêt un caractère prépondérant (cf. ATF 103 II 330 consid. 4b/aa p. 335s.; 102 II 226 consid. 3b p. 231 et les références...).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL D'ACCORD ENTRE LES PARTIES - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsque deux parties concluent un contrat en remplacement d'un précédent bail qui porte sur les mêmes locaux, il n'y a pas lieu de résilier le précédent contrat au moyen d'un formulaire officiel, puisqu'il s'agit effectivement de la fin d'un rapport de bail d'accord entre les parties et non d'un congé unilatéral donné par le bailleur à son locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CRAINTE FONDEE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.30

Résumé : INVALIDATION POUR CRAINTE FONDÉE - PAS D'AVANTAGES EXCESSIFS DU BAILLEUR Même si le bailleur a effectué certaines pressions, cela ne saurait impliquer la nullité absolue du congé. Il faudrait, pour que le locataire soit fondé à invalider cette résiliation au sens de l'art. 31 CO, qu'il ait agi sous la menace d'un danger grave et imminent pour lui-même, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens. L'art. 30 al. 2 CO stipule expressément que la crainte de voir invoquer un droit ne peut être prise en considération que si la gêne de la partie menacée a été exploitée pour extorquer à celle-ci des avantages excessifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR)

Normes : CO.266a

Résumé : RÉSILIATION CONDITIONNELLE Un congé peut être assorti de conditions, sauf si la survenance de celle-ci dépend de la seule volonté du destinataire ou s'il est certain qu'elle se produira au plus tard avant le début du délai de préavis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - ALIÉNATION DE LA CHOSE - BESOIN URGENT - TERMES ET PRÉAVIS LÉGAUX L'art. 261 al. 2 lit. a CO permet à l'acquéreur d'un immeuble qui peut se prévaloir, pour lui-même ou ses proches parents, d'un besoin urgent de la chose louée, de résilier le bail de manière anticipée pour le prochain terme légal, sans avoir à respecter l'échéance et les préavis contractuels, mais en respectant le délai légal de congé. Le bailleur doit notifier le congé pour le plus prochain terme légal, en respectant le préavis légal. En effet, selon la doctrine majoritaire, l'acquéreur qui laisse passer le plus prochain terme pour résilier le bail de manière anticipée est réputé, de manière irréfragable, assumer le bail jusqu'à son échéance, règle reprise de l'ancien droit du bail (Message concernant l'Initiative populaire pour la protection des locataires, p. 1422 ad 421.108; SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, ad art. 261-261 a CO No 18; WEBER/ZIHLMANN, Commentaire bâlois ad art. 261 CO No 6; HIGI, Commentaire zurichois, ad art. 261-261a CO No 32; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 438). Partant, un congé donné alors que les termes et préavis légaux n'ont pas été respecté est inefficace et n'est pas transformé en congé ordinaire. En l'occurrence, le bailleur a certes respecté le préavis légal de trois mois, mais n'a pas donné le congé pour le premier terme légal, de sorte qu'il est réputé assumer la continuation du bail jusqu'à sa prochaine échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/247/2009 du 09.03.2009

TF , IIème Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259b.leta

Résumé : RESILIATION EN RAISON DE DEFAUTS Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CAS CLAIR - EVACUATION - SOUS-LOCATAIRE NE CONTESTE PAS LE CONGE Si le locataire principal a contesté le congé, le sous-locataire n'a pour sa part pas contesté la validité de celui-ci, se limitant devant le Tribunal à contester le montant qui lui était réclamé au motif qu'il s'était acquitté du sous-loyer et qu'il souhaitait pouvoir rester dans l'arcade pour exploiter son commerce. En l'absence de contestation de la résiliation du bail, l'état de fait n'est dès lors pas litigieux en tant qu'il porte sur la question de la validité de ladite résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI

Normes : CO.257d.al1

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - DELAI POUR RESILIER - RENONCIATION TACITE Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit. En l'espèce, le bailleur a procédé à la résiliation du bail 14 jours après la réception (tardive) du paiement de l'arriéré, soit dans un délai plus court que ce qui avait été jugé comme admissible dans le cadre de la jurisprudence précitée. Le fait que la résiliation intervienne 25 jours après l'échéance du délai comminatoire reste, ici également, dans la limite fixée par la jurisprudence, même s'il convient de considérer ce délai de réaction à la limite de l'admissible, au regard du paiement intervenu de l'arriéré.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019; CdB 4/2019, p. 109

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; OBLIGATION D'ENTRETIEN

Normes : CO.257f:al; CO.257f; CC.277; CC.276

Résumé : DEVOIR D'ENTRETIEN D'UN PARENT - PAS DE SOUS-LOCATION La question de l'hébergement d'un enfant en apprentissage ne ressortit ni au droit du bail, ni au droit du prêt à usage, mais au droit de la filiation. Il n'y a ni contrat de sous-location, ni contrat de prêt entre le père et sa fille. Le devoir d'entretien du père, qui s'étend à l'hébergement de l'enfant, est soumis à l'art. 277 al. 2 CC. L'hébergement de cet enfant entre ainsi dans l'usage normal de la chose louée par le père locataire, même si celui-ci n'occupe pas lui-même le logement. En l'absence d'une sous-location injustifiée, le bailleur ne peut dès lors pas résilier le bail de manière anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018 p. 69ss; DB 31/2019, p. 54 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - FARDEAU DE LA PREUVE Il appartient à celui qui excipe de la nullité du congé au motif que la double notification a été omise de prouver les faits dénotant que le logement en question avait la qualité de logement de famille au moment de la résiliation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018 p. 56ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le bailleur est lié par le motif de résiliation qu'il a indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable. Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent en revanche toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire.

Voir aussi : ACJC/357/2020 du 02.03.2020 (la détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; FORMULE OFFICIELLE ; MOTIF

Normes : CO.266l; CO.266o; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DU MOTIF DU CONGÉ La résiliation d'un contrat de bail n'a pas besoin d'être motivée. Toutefois, une motivation sommaire par l'indication du motif de résiliation, sur la formule officielle ou dans un autre écrit, peut être nécessaire en cas de résiliation anticipée afin que le locataire puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire; le seul défaut de cette indication sommaire, que la loi n'exige pas expressément, ne saurait toutefois entraîner la nullité de la résiliation pour le surplus conforme au droit, mais conduira, le cas échéant, à la traiter comme une résiliation ordinaire ensuite d'une interprétation selon le principe de la confiance.