Décisions | Tribunal administratif de première instance

dans la cause

A______, représentée par Me Raphaël ROUX, avocat, avec élection de domicile

contre

B______ SA, C______ SA, D______ SA et E______ SA, représentées par Me François BELLANGER, avocat, avec élection de domicile

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

4.             Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision attaquée, qui permette d’admettre qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). Un recours dont le seul but est de garantir l’application correcte du droit demeure irrecevable, parce qu’assimilable à l’action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_98/ 2023 du 14 juin 2023 consid. 6.3 ; ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 5.3). Le recourant doit par conséquent rendre vraisemblables les nuisances qu’il allègue et sur la réalisation desquelles il fonde une relation spéciale et étroite avec l’objet de la contestation (ATF 125 I 173 consid. 1b ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_469/2014 du 24 avril 2015 consid. 2.2).

En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de l’installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2019 du 20 janvier 2021 consid. 1). Outre les propriétaires voisins, les propriétaires par étage, les superficiaires, les locataires et les preneurs à ferme sont également susceptibles de bénéficier de cette qualité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_390/2021 du 3 septembre 2022 consid. 1.1 ; ATA/ 1075/2020 du 27 octobre 2020 consid. 2d).

5.             S’agissant d’un recourant, tiers locataire, il convient d’apprécier l’enjeu de la procédure pour le recourant concerné en fonction de sa situation concrète, soit d’apprécier la gravité de l’atteinte apportée par le projet à ses intérêts (RDAF 2001 I 344 p. 348). La jurisprudence retient que s’il existait un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition de l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour agir fondée sur l’intérêt digne de protection devait lui être niée (ATF 101 1b 212 ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.70/2005 du 22 avril 2005). Les intérêts du locataire dans ses rapports avec le bailleur sont plus spécifiquement protégés par les dispositions spéciales du droit du bail, complétées, le cas échéant, par certaines règles de droit public cantonal (ATF 131 II 649 consid 3.4). Dans cette dernière cause, le Tribunal fédéral a dénié la qualité pour recourir à un locataire, dont la résiliation de bail venait pourtant d’être annulée par le bailleur, dans le cadre d’un recours contre la vente de son appartement selon la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE - RS 211.412.41). L’intérêt du recourant, quoiqu’actuel, ne pouvait être considéré comme direct ni concret au motif que le succès de son recours en matière administrative lui permettait de retirer l’avantage convoité, à savoir le prononcé de la nullité de son contrat de bail, seulement de manière indirecte. De plus, le but recherché par le recourant, soit se prémunir contre une prochaine résiliation du bail, sortait manifestement des objectifs de la LFAIE. L’intérêt invoqué par le recourant n’était ainsi pas dans un rapport suffisamment étroit, spécial et digne d’être pris en considération, avec l’objet de la contestation (ATF 131 II 649 consid. 3.4). Dans ces cas, l’intérêt du recourant est considéré insuffisant, voire inexistant, lorsqu’il a à sa disposition un autre moyen de droit pour régler le fond de l’affaire (Pierre MOOR/Etienne POLTIER, Droit administratif, Vol. II, 3^ème éd., 2011, p. 730).

La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a jugé de façon constante qu’en matière de qualité pour recourir des locataires, lorsque la décision litigieuse implique la démolition de locaux qui font l’objet d’un bail à loyer, le locataire ne peut plus se prévaloir d’un intérêt digne de protection à l’annulation de l’autorisation de démolition, dès lors qu’il a reçu son congé. En effet, quand bien même il conteste ce dernier, la procédure ouverte à ce sujet ne peut aboutir qu’à deux solutions alternatives : si la résiliation du bail est annulée, la démolition ne peut plus avoir lieu et le locataire perd son intérêt au recours ; si, au contraire, le congé est confirmé, le locataire, qui doit quitter les lieux, n’est plus concerné par le projet de démolition et n’a ainsi plus d’intérêt pratique à recourir (ATA/1755/2019 du 3 décembre 2019 et les références citées).

En revanche, la qualité des locataires pour recourir contre une autorisation de construire, dont les baux n’étaient pas résiliés, a été admise lorsque, si elle était confirmée, ladite autorisation les priverait de la jouissance de locaux situés dans les combles de l’immeuble dont la transformation était projetée. Certains des griefs invoqués portaient sur le gabarit de l’immeuble après travaux et sur les vices de forme ayant affecté la procédure qui, s’ils devaient se révéler bien fondés, pourraient aboutir à un refus de l’autorisation de construire litigieuse, à l’abandon du projet, voire à un remaniement substantiel de celui-ci, et à la mise en œuvre d’une nouvelle enquête (arrêt du Tribunal fédéral 1C_61/2011 du 4 mai 2011 ; ATA/181/2013 du 19 mars 2013 consid. 4 et les références citées).

De même, se sont vu reconnaître la qualité pour recourir les locataires d’immeubles d’habitation soumis à la LDTR ou dans les causes où l’application même de la LDTR était litigieuse (ATA/512/2010 du 3 août 2010 ; ATA/384/2010 du 8 juin 2010). Cette loi prévoit notamment l’obligation d’informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter en dehors de toute résiliation de bail, lorsque le bailleur a l’intention d’exécuter des travaux (art. 43 al. 1 LDTR). Elle subordonne également l’ouverture du chantier au relogement des locataires touchés par l’autorisation définitive (art. 42 al. 4 LDTR).

6.             Sans être elle-même touchée par la décision entreprise, une association peut être admise à agir par le biais d’un recours - nommé recours corporatif ou égoïste - pour autant qu’elle ait pour but statutaire la défense des intérêts de ses membres, que ces intérêts soient communs à la majorité ou au moins à un grand nombre d’entre eux et, enfin, que chacun de ceux-ci ait qualité pour s’en prévaloir à titre individuel (ATF 145 V 128 consid. 2.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_499/2020 du 24 septem-bre 2020 consid. 2 ; 2C_642/2018 du 29 mars 2019 consid. 1.2 ; 5C_2/ 2017 du 11 mars 2019 consid. 1.2.1 non publié in ATF 145 I 183). En revanche, elle ne peut prendre fait et cause pour l’un de ses membres ou pour une minorité d’entre eux (ATF 142 II 80 consid. 1.4.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_499/2020 du 24 septembre 2020 consid. 2 ; 5C_2/2017 du 11 mars 2019 consid. 1.2.1 non publié in ATF 145 I 183).

7.             La qualité pour agir d’une association ne saurait être appréciée une fois pour toutes. Il convient notamment de vérifier, périodiquement au moins, si les conditions d’existence des associations sont réalisées, si les buts statutaires sont en rapport avec la cause litigieuse et si la décision d’ester en justice a bien été prise par l’organe compétent (ATA/1337/2019 du 3 septembre 2019 consid. 4a ; ATA/903/2016 du 25 octobre 2016 consid. 6 ; ATA/931/2014 du 25 novembre 2014 consid. 8).

8.             En l’espèce, la qualité pour recourir de l’A______ a déjà été admise dans le cadre du jugement JTAPI/8______, en force, et les considérants ayant conduit à cette issue peuvent être repris tels quels dans la présente procédure.

À ce sujet, il convient toutefois de préciser les trois éléments suivants. En tant que locataires des immeubles concernés par les autorisations litigieuses ou habitants d’immeubles contigus ou voisins, la très grande majorité des membres de l’A______ est personnellement touchée par les décisions entreprises ; il n’est par conséquent pas nécessaire d’opérer une distinction entre des groupes de locataires en fonction des autorisations en cause. Aucun élément concret ne permet de retenir, malgré une allégation en ce sens de la part des intimées, que les baux de ces membres ont été effectivement résiliés. La décision de recourir contre les autorisations litigieuses a été prise lors de l’assemblée extraordinaire du 21 décembre 2022 et le conseil de la recourante a été dûment mandaté par la présidente et un membre (secrétaire) du comité, de sorte que l’A______ a été valablement engagée au sens de l’art. 18 de ses statuts.

Dès lors, l’A______ doit se voir reconnaître la qualité pour recourir dans le cadre de la présente procédure en ce qui concerne les autorisations de construire litigieuses.

9.             En revanche, le tribunal considère que la recourante ne dispose pas de la qualité pour recourir à l’encontre de l’autorisation de démolir. On voit en effet mal quel avantage de fait ou de droit lui procurerait le maintien des bâtiments dont l’autorisation prévoit la démolition, respectivement, on peine à imaginer quel préjudice elle subirait du fait de leur disparition. Certes, les travaux de démolition entraîneront selon toute vraisemblance des nuisances en matière de bruit et de poussière, mais celles-ci seront limitées dans le temps et ne sauraient à elles seules fonder un intérêt pratique à recourir, ce que la recourante ne prétend du reste pas. Au contraire, bien que son recours soit dirigé contre les trois décisions du département, elle ne fait état de griefs qu’en rapport avec les autorisations de construire.

En conséquence, la recourante ne pouvant retirer d’avantage pratique et concret de l’annulation de l’autorisation de démolir, la qualité pour recourir doit lui être déniée. Le recours contre l’autorisation de démolir M 5______ sera déclaré irrecevable.

10.         Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce.

Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179).

En revanche, commet un excès positif de son pouvoir d’appréciation l’autorité qui exerce son appréciation alors que la loi l’exclut, ou qui, au lieu de choisir entre les deux solutions possibles, en adopte une troisième. Il y a également excès du pouvoir d’appréciation dans le cas où l’excès de pouvoir est négatif, soit lorsque l’autorité considère être liée, alors que la loi l’autorise à statuer selon son appréciation, ou qu’elle renonce d’emblée, en tout ou partie, à exercer son pouvoir d’appréciation (ATF 137 V 71 consid. 5.1 ; ATA/1587/2019 du 29 octobre 2019 consid. 9a)

11.         Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/84/2022 du 1^er février 2022 consid. 3).

12.         Selon la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public, l’autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment prouvés. Elle ne dispense pas pour autant les parties de collaborer à l’établissement des faits ; il incombe à celles-ci d’étayer leurs propres thèses, de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles, spécialement lorsqu’il s’agit d’élucider des faits qu’elles sont le mieux à même de connaître (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_728/2020 du 25 février 2021 consid. 4.1 ; 2C_1156/2018 du 12 juillet 2019 consid. 3.3).

Lorsque les preuves font défaut ou s’il ne peut être raisonnablement exigé de l’autorité qu’elle les recueille pour les faits constitutifs d’un droit, le fardeau de la preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_27/2018 du 10 septembre 2018 consid. 2.2 ; ATA/99/2020 du 28 janvier 2020 consid. 5b). Il appartient ainsi à l’administré d’établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage et à l’administration de démontrer l’existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur (ATA/940/2023 du 31 août 2023 consid. 2.1 et les références citées).

La procédure administrative est aussi régie par le principe de la libre appréciation des preuves (ATF 139 II 185 consid. 9.2 ; 130 II 482 consid. 3.2). Le juge forme ainsi librement sa conviction en analysant la force probante des preuves administrées et ce n’est ni le genre, ni le nombre des preuves qui est déterminant, mais leur force de persuasion (ATA/1198/2021 du 9 novembre 2021 consid. 3b).

13.         Préalablement, la recourante demande l’ouverture d’enquêtes, sans spécifier dans les conclusions de ses écritures lesquelles elle souhaite. Il résulte néanmoins de ses écritures qu’elle sollicite l’audition d’un témoin, à savoir un locataire qui serait un pompier professionnel et qui aurait été présent lors de l’incendie et l’intervention des secours. Ce dernier devrait se prononcer sur des éléments qui auraient trait à la stabilité de l’immeuble sis ______[GE].

14.         Le droit d’être entendu garantit par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend, classiquement, le droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2 ; 145 I 167 consid. 4.1).

Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1).

En revanche, le droit d’être entendu ne confère pas celui de l’être oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_381/2021 du 17 décembre 2021 consid. 3.2 ; cf. aussi art. 41 in fine LPA).

15.         En l’espèce, le tribunal estime, de manière générale, que le dossier dont il dispose contient les éléments suffisants et nécessaires à l’établissement des faits pertinents pour traiter les griefs soulevés par la recourante et statuer sur le litige. S’agissant plus particulièrement de l’audition d’un témoin, dont on ignore le nom et l’adresse, il convient de relever que ce dernier devrait s’exprimer sur le comportement des murs de l’immeuble sis ______[GE] qu’il aurait observé, et donc sur la stabilité dudit immeuble. Or, il s’agit là d’un élément qui ne relève pas de la compétence du tribunal de céans (cf. consid. 42), de sorte qu’une telle audition, qui ne peut influencer l’issue du présent litige, n’a pas lieu d’être.

Cette conclusion préalable sera donc rejetée.

16.         En premier lieu, la recourante fait valoir que les demandes d’autorisation n’auraient pas été signées par les propriétaires des parcelles en cause. Elle soutient également que les écritures des intimées doivent être écartées dans la mesure où l’avocat les ayant rédigées n’aurait pas été valablement mandaté.

17.         L’art. 2 al. 2 LCI délègue au Conseil d’État, par le biais du règlement d’application que ce dernier doit édicter, le soin de déterminer les pièces qui doivent être déposées par les personnes demandant une autorisation de construire.

En application de cette disposition, cette autorité a prévu que toutes les demandes d’autorisation de construire devaient être datées et signées par le propriétaire de l’immeuble intéressé, ainsi que par le requérant ou l’éventuel mandataire professionnellement qualifié (art. 11 al. 4 RCI).

Les demandes ne sont valablement déposées et, partant, l’autorité saisie, que si les prescriptions concernant les documents et pièces à joindre ont été respectées et si l’émolument d’enregistrement a été acquitté. Les dossiers incomplets sont retournés pour complément. Ils ne sont pas enregistrés (art. 13 al. 1 RCI).

18.         Selon la jurisprudence, une requête déposée en vue de la délivrance d’une autorisation de construire doit émaner, ou du moins avoir l’assentiment préalable et sans équivoque, du propriétaire de la parcelle concernée. Il ne s’agit pas d’une simple prescription de forme, car elle permet de s’assurer que les travaux prévus ne sont pas d’emblée exclus et que le propriétaire qui n’entend pas réaliser lui-même l’ouvrage y donne à tout le moins son assentiment de principe (arrêt du Tribunal fédéral 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2 ; ATA/1459/2019 du 1^er octobre 2019 consid. 2 ; ATA/1157/2018 du 30 octobre 2018 consid. 5g). Ainsi, la signature du propriétaire du fonds a également comme but d’obtenir l’assurance que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent (arrêt du Tribunal fédéral 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2 ; ATA/85/2022 du 1^er février 2022 consid. 11 b).

Le Tribunal fédéral qui a eu l’occasion d’examiner une exigence similaire du droit neuchâtelois, a retenu qu’une autorité tomberait dans le formalisme excessif, incompatible avec l’art. 29 al. 1 Cst. si elle refusait de prendre en considération une autre pièce du dossier qui révélerait sans ambiguïté, le cas échéant, l’accord de la seconde copropriétaire d’une parcelle, laquelle n’avait pas signé la demande d’autorisation (arrêt du Tribunal fédéral 1P.620/2002 du 27 mai 2003 consid. 5 ; ATA/1529/2019 du 15 octobre 2019 consid. 3b).

19.         Le formalisme excessif, prohibé par l’art. 29 al. 1 Cst., est réalisé lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l’accès aux tribunaux (ATF 142 IV 299 consid. 1.3.2 ; 142 I 10 consid. 2.4.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_515/2020 du 10 février 2021 consid. 2.1 ; 2C_607/2019 du 16 juillet 2019 consid. 3.2).

20.         Selon l’art. 718 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO - RS 220), le conseil d’administration représente la société à l’égard des tiers. Sauf disposition contraire des statuts ou du règlement d’organisation, chaque membre du conseil d’administration a le pouvoir de représenter la société (al. 1). Le conseil d’administration peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués) ou à des tiers (directeurs) (al. 2).

21.         En l’espèce, le tribunal constate que deux des trois requêtes d’autorisation ont été signées par des personnes physiques représentant l’ayant droit économique des intimées, et non forcément les sociétés propriétaires elles-mêmes, et que la dernière requête ne comporte qu’une seule signature au lieu des deux nécessaires. Cela étant, il ressort manifestement des éléments au dossier, notamment de la volonté exprimée par les sociétés propriétaires de participer à la présente procédure en qualité d’intimées et du contenu de leurs écritures dans ce cadre, des procurations signées en faveur de l’avocat des intimées par une ou des personnes ayant autorité pour ce faire, en particulier Monsieur I______, lui-même valablement représentant les intimées, que les trois demandes d’autorisation litigieuses bénéficient du plein assentiment des sociétés propriétaires des parcelles en cause. Il est par ailleurs évident que celles-ci souhaitent voir aboutir un projet leur permettant d’améliorer leurs biens et d’augmenter leurs gains. Dans ce contexte, dès lors que le but visé par l’exigence de la signature du propriétaire de la parcelle concernée - à savoir s’assurer de l’accord de ce dernier et non protéger les voisins - est atteint, il convient de retenir que les requêtes d’autorisation concernées sont valables, sauf à verser dans le formalisme excessif. On notera au demeurant qu’aucune des parties au présent litige ne subirait de préjudice du fait de la signature des requêtes d’autorisation par les représentants de l’ayant droit économique des intimées.

S’agissant des procurations signées en faveur de l’avocat des intimées, il résulte des pièces n^os 0, 0^bis, 63 - qui démontre à satisfaction de droit que les intimées ont pour unique actionnaire d’H______ - et 66 des intimées que deux personnes ayant la signature collective à deux tant auprès d’H______ qu’auprès de chacune des sociétés propriétaires ont donné pouvoir à M. I______ de représenter les intimées et que ce dernier a signé, en date du 12 juillet 2023, avec Monsieur K______, qui dispose de la signature collective à deux au sein de chacune des intimées, de nouvelles procurations en faveur de l’avocat susmentionné. Les écritures signées par ce dernier, qui représente les intimées, sont donc recevables.

Ces premiers griefs seront dès lors rejetés.

22.         Dans un second temps, la recourante soutient que la prise en compte des états locatifs figurant au dossier par le département n’est pas conforme au droit. À son sens, ces états locatifs seraient trop anciens pour permettre un contrôle financier des loyers et la vérification du respect des obligations d’information et de consultation. En outre, les loyers qui y étaient pris en compte n’auraient pas été réactualisés. Enfin, l’information remise aux locataires serait grossièrement lacunaire.

La recourante se plaint également d’un abus du pouvoir d’appréciation dans l’établissement du plan financier, faisant valoir qu’eu égard à l’incendie survenu dans l’immeuble sis ______[GE], le pourcentage à plus-value du coût total des travaux devrait être de 50% et non de 70%.

23.         La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la troisième zone de construction (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR ; art. 19 al. 1 let. c de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30).

Elle prévoit en son art. 10 al. 1 qu’en cas de démolitions ou de transformations, le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux.

Pour ce faire, le département doit, conformément à l’art. 11 al. 1 LDTR, prendre en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, en tenant compte du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction de l’incidence dégressive des amortissements (let. a), de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55% à 5% (let. b), des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux pris en considération (let. c) et des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les art. 269 ss CO (let. d).

Lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP (art. 11 al. 2 LDTR). Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer (art. 11 al. 3 LDTR).

24.         Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population du 12 janvier 2022 entré en vigueur le 14 janvier 2022 (ArRLoyers - L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre CHF 2’627.- et CHF 3’528.- la pièce par année. Ce même arrêté prévoyait, dans sa teneur antérieure du 24 août 2011 en vigueur dès le 26 août 2011, que les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2007, étaient compris entre CHF 2’536.- et CHF 3’405.- la pièce par année.

25.         Pour mener à bien les tâches susmentionnées, le département doit être en possession d’un dossier complet, comportant notamment un état locatif exhaustif, ventilé appartement par appartement, pour procéder au contrôle des paramètres financiers (ATA/110/2006 du 7 mars 2006 consid. 3b et les références citées).

26.         En pratique, le département applique le plus systématiquement possible la part de 70% prévue par le législateur à l’art. 11 al. 1 let. a LDTR ; « on descendra rarement en-dessous du pourcentage de 70% » (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation : immeubles de logement et appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 289 et les références citées).

27.         En l’espèce, il résulte des pièces au dossier que les intimées ont adressé des états locatifs clairs et complets - puisqu’ils mentionnaient le montant de tous les loyers et le nombre d’appartements et de pièces - au département, lesquels ont été établis dans le cadre des procédures d’autorisation de leurs projets, la période précédant les travaux. À cet égard, la recourante ne démontre nullement que ces états locatifs ne seraient pas conformes à la réalité, notamment quant aux loyers indiqués et/ou au nombre d’appartements et de pièces, alors que le fardeau de la preuve à ce sujet lui incombe. Sur la base des éléments qui lui ont été remis, le service LDTR a pu examiner de manière détaillée la question des loyers et fixer le niveau des futurs loyers après travaux dans ses préavis du 18 octobre 2022, lesquels font d’ailleurs partie intégrante des autorisations litigieuses. Dans ces circonstances, force est de constater que le département a pu prendre connaissance des loyers de chaque appartement avant les travaux et ainsi déterminer si les logements répondaient aux BPP ou non.

Certes, il est exact, ainsi que le relève la recourante, qu’un certain nombre d’années se sont écoulées, compte tenu de la précédente procédure de recours, entre la date des états locatifs ayant été utilisés par le service LDTR pour effectuer ses calculs et le prononcé des autorisations litigieuses. Cet écoulement du temps, qui est en soi inhérent à chaque procédure, ce d’autant plus si des recours sont interjetés contre les autorisations délivrées, ne signifie toutefois ni que les loyers pris en compte par le département ont baissé ni que les coûts des travaux ont été modifiés à la baisse. À nouveau, la recourante n’apporte aucun élément démontrant un tel fait, étant relevé que la simple baisse du taux hypothécaire n’a pas forcément pour effet de diminuer les loyers, les locataires devant entreprendre des démarches en ce sens, qui ne sont pas toujours forcément couronnées de succès. Ainsi, faute d’éléments ou d’indices laissant supposer une baisse des loyers voire des coûts des travaux, le service LDTR n’avait pas à recalculer les montants de futurs loyers. Il sied à cet égard de noter que le JTAPI/8______ ne se prononçait nullement sur cette question et ne requérait donc au département que d’instruire à nouveau les dossiers sur la problématique du respect de la procédure d’information et de consultation préalable des locataires. Enfin, il faut noter qu’il importe peu de connaître l’identité des locataires des appartements en cause, cet élément n’entrant pas en ligne de compte dans les calculs que le service LDTR doit effectuer ; peu importe dès lors que des changements de locataire soient ou non intervenus entre la date de remise des états locatifs et le prononcé des autorisations litigieuses, à moins que cela ait entraîné une baisse du loyer, ce qui n’a, à nouveau, pas été démontré par la recourante. Dès lors, l’instruction ne peut être qualifiée de lacunaire et l’état de fait d’inexact, de sorte que le principe de la maxime inquisitoire n’a pas été violé.

S’agissant du respect de la procédure d’information et de consultation préalable des locataires, il résulte des pièces du dossier ainsi que des explications détaillées des intimées que celles-ci ont correctement informé les locataires au sens des art. 43 LDTR et 6 RDTR. À cet égard, le fait que quelques erreurs se soient effectivement glissées dans certains des courriers, en particulier quant au nombre de pièces du logement concerné, ne porte nullement à conséquence. En effet, cette indication est importante non pour le locataire, mais pour le service LDTR qui se détermine non sur la base de ces courriers, mais sur celui des états locatifs et des plans disponibles à la procédure. Or, il ne résulte pas, à cet égard, qu’il y ait une erreur au sujet du nombre des pièces des logements en cause dans lesdits états locatifs et plans.

Il ne peut enfin être valablement reproché au département d’avoir abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant un taux de 70% pour le coût des travaux à entreprendre. En effet, le département est, d’une part, demeuré dans les limites de son pouvoir d’appréciation conféré par l’art. 11 al. 1 let. a LDTR en fixant un tel pourcentage, même s’il correspond au haut de la fourchette fixée par le législateur. D’autre part, le fait qu’il soit resté fidèle à sa pratique de retenir un taux de 70% nonobstant l’incendie survenu dans l’immeuble en cause ne constitue nullement un quelconque abus de son pouvoir d’appréciation. À ce sujet, le tribunal ne saurait, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi lui interdit (art. 61 al. 2 LPA), substituer son appréciation à celle du département ainsi que le sollicite la recourante, étant rappelé que lorsque le législateur a voulu conférer à l’autorité de décision un pouvoir d’appréciation dans l’application d’une norme, le juge qui, outrepassant son pouvoir d’examen, corrige l’interprétation ou l’application pourtant défendable de cette norme à laquelle ladite autorité a procédé, viole le principe de l’interdiction de l’arbitraire (cf. ATF 140 I 201 consid. 6.1 et les références citées).

Ces griefs seront ainsi rejetés.

28.         En troisième lieu, la recourante invoque une violation des art. 13 et 14 RPUS, relevant que le Conseil administratif n’avait accordé aucune dérogation alors que la législation l’exigeait.

29.         En vue de favoriser la qualité de vie en ville, les plans d’utilisation du sol élaborés par la ville, en collaboration avec l’État, ont pour but de maintenir et rétablir l’habitat tout en favorisant une implantation harmonieuse des activités qui garantisse le mieux possible l’espace habitable et limite les charges sur l’environnement qui pourraient résulter d’une répartition déséquilibrée des affectations (art. 1 al. 1 RPUS). À cette fin, le RPUS fixe des taux d’espaces verts ou de détente minimum applicables aux secteurs et sous-secteurs (art. 1 al. 2 let. c RPUS).

30.         Le RPUS est applicable tant aux constructions existantes qu’aux constructions nouvelles des quatre premières zones de construction (art. 2 al. 1 RPUS). Par construction existante, il faut entendre tout bâtiment cadastré (art. 3 al. 1 RPUS). Par construction nouvelle, il faut entendre tout bâtiment édifié sur un terrain libre ou libéré suite à une démolition (art. 3 al. 2 RPUS).

31.         Selon l’art. 3 RPUS, par espace vert ou de détente, il faut entendre toute surface privée ou publique à usage collectif, conçue pour le délassement, les jeux ou la promenade, libre de construction et inaccessible aux véhicules autres que d’intervention technique ou d’urgence (al. 7). Est déterminante pour calculer les taux d’espaces verts ou de détente la surface de la ou les parcelles faisant l’objet d’une même procédure d’autorisation de construire (al. 8).

32.         Selon le PUS annexé au RPUS, la ville est découpée en trois secteurs : le premier comprend la Vieille-Ville, le deuxième est composé de trois sous-secteurs couvrant tous les quartiers de la Ville, à l’exception des zones faisant l’objet de plans localisés de quartier, ces dernières étant attribuées au troisième secteur. Des sous-secteurs sont prévus afin de fixer les taux d’espaces verts ou de détente conformément au présent règlement (art. 5 al. 2 RPUS).

33.         Conformément à l’art. 12 RPUS, le taux d’espace vert ou de détente, fixé pour les sous-secteurs mentionnés à l’art. 13, est appliqué : aux parcelles ou groupes de parcelles dont la surface excède 1’000 m² (al. 1 let. a) ou aux parcelles comprises dans le périmètre d’un plan localisé de quartier dont la surface des parcelles excède 1’000 m² (al. 1 let. b). Des précautions doivent être prises pour protéger la sphère privée des logements. Les surfaces privées ou publiques à usage collectif peuvent être aménagées sur la toiture des constructions basses (al. 2).

Pour le sous-secteur 2.2 dans lequel les parcelles concernées sont situées (cf. carte annexée au RPUS), le taux d’espace vert ou de détente minimum est fixé à 35% (art. 13 al. 1 let. a RPUS), étant précisé que pour les parcelles ou groupes de parcelles dont la surface excède 2’000 m², la moitié au moins de la surface aménagée en espace vert ou de détente doit être constituée d’un sol en pleine terre (art. 13 al. 2 RPUS).

34.         S’agissant de ces dispositions, la ville, dans sa brochure sur le plan d’utilisation du sol, éditée en décembre 2015, a précisé que « [d]ans le cadre d’une parcelle déjà construite, la surface de référence à prendre en compte pour le calcul du taux d’espaces verts ou de détente est la surface de la ou des parcelles de laquelle la surface des constructions existantes et non démolies sera retranchée. Ce principe est applicable pour la parcelle ou le groupe de parcelles concerné par le projet. Au-delà de 2’000 m², le règlement exige la création d’un "vrai espace vert" en pleine terre, permettant une arborisation et une perméabilité du sol » (cf. p. 7).

35.         Selon l’art. 14 al. 1 RPUS, le Conseil d’État ou le département peuvent avec l’accord du conseil municipal, dans le cadre de plans d’affectation, ou du Conseil administratif en matière d’autorisation de construire, déroger aux dispositions du RPUS lorsqu’une utilisation plus judicieuse du sol ou des bâtiments l’exige impérieusement.

L’octroi d’une telle dérogation est publié dans la FAO avec le plan concerné, respectivement l’autorisation de construire, lorsque celle-ci ne découle pas d’un tel plan (art. 14 al. 2 RPUS).

36.         Selon la jurisprudence, les dérogations prévues par l’art. 14 RPUS ne peuvent être délivrées qu’à des conditions restrictives, à défaut de quoi le règlement se trouverait vidé de son sens (arrêt du Tribunal fédéral 1C_317/2009 du 15 janvier 2010 consid. 7.1 ; ATA/539/2023 du 23 mai 2023 consid. 4.1).

La délivrance d’une dérogation est donc soumise à la réalisation de trois conditions cumulatives, à savoir l’accord du conseil municipal ou du Conseil administratif (1) et un besoin impérieux (2) d’utiliser de façon plus judicieuse le sol ou les bâtiments (3). Le conseil municipal, respectivement le Conseil administratif, ne sont pas simplement consultés. Leur accord est nécessaire pour obtenir une dérogation (ATA/539/2023 du 23 mai 2023 consid. 4.1)

37.         Aux termes de l’art. 67 al. 1 LPA, dès le dépôt du recours, le pouvoir de traiter l’affaire qui en fait l’objet passe à l’autorité de recours. La jurisprudence admet que le tribunal, peut, sur la base des art. 19 et 20 LPA, demander toutes précisions écrites à une instance de préavis, au même titre qu’il peut l’entendre en audience de comparution personnelle ou la convoquer à un transport sur place pour qu’elle détaille sa position (ATA/888/2023 du 22 août 2023 consid. 2.8.3 ; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 4a ; ATA/1187/2015 du 3 novembre 2015 consid. 3b ; ATA/636/2015 du 16 juin 2015 consid. 4). La production d’un nouveau préavis ne viole le droit d’être entendu et ne contrevient au principe du double degré de juridiction que s’il est émis après la décision de la juridiction saisie. Il ne respecte pas non plus, dans ce cas, le principe de l’économie de procédure (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 6d).

38.         Par ailleurs, si un projet de construction subit des modifications essentielles en cours d’instruction, après avoir été porté à la connaissance de l’autorité de préavis, il appartient à l’autorité de décision de requérir à nouveau le préavis de cette dernière (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 6d ; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 4b ; ATA/198/2013 du 26 mars 2013 ; ATA/273/2011 du 3 mai 2011). Un projet subit une modification essentielle, lorsque pris dans leur ensemble, tant l’implantation que la volumétrie des bâtiments ont été modifiées, notamment par une augmentation de l’emprise au sol de la construction réduisant les distances aux limites de propriété ou par un déplacement d’un bâtiment et une augmentation du nombre d’étages prévus. Il en est de même lorsque les modifications intervenues changent le régime juridique d’un projet le faisant passer notamment des règles ordinaires en matière de gabarit de hauteur à celles régissant les surélévations d’immeubles (ATA/198/2013 du 26 mars 2013).

Dans l’affaire objet de l’arrêt ATA/414/2017 précité, la chambre administrative a confirmé la décision du tribunal de solliciter, après l’audition d’un de ses représentants, un préavis complémentaire de l’autorité spécialisée (soit l’office cantonal de l’énergie) sur la modification du projet litigieux due à la production d’une nouvelle pièce (à savoir un bilan thermique actualisé) par la requérante devant le tribunal et de donner aux parties la possibilité de se déterminer sur ce préavis complémentaire, au lieu de renvoyer le dossier au département pour nouvelle décision sur la demande d’autorisation de construire. Ladite modification, si elle pouvait avoir un certain impact sur les aspects énergétiques du bâtiment en cause, n’induisait pas de changement de régime juridique du projet querellé et ne pouvait pas être qualifiée d’essentielle au sens de la jurisprudence (consid. 4c).

Dans une affaire plus récente, la chambre administrative a admis, à la lumière de la jurisprudence précitée, qu’avant de rendre son jugement, le tribunal exige du département la production du préavis de la commission d’urbanisme - qui manquait au dossier - au sujet de la dérogation à la hauteur de gabarit et au coefficient d’occupation du sol du bâtiment, à vocation industrielle et artisanale, envisagé et qu’il transmette ledit préavis - favorable dans ce cas - aux parties en donnant à celles-ci la possibilité de se déterminer à son sujet. La chambre administrative a estimé qu’il ne ressortait pas de la jurisprudence précitée que « seuls des compléments relatifs à des préavis déjà émis pourraient être demandés par le tribunal » (ATA/615/2020 du 23 juin 2020 consid. 3b, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_449/2020 du 26 août 2021 consid. 3.2).

39.         En l’espèce, il convient en premier lieu de déterminer si l’art. 13 RPUS, en retenant sans autre analyse que cette disposition s’applique en l’espèce, n’est pas respecté, puisque si tel n’est pas le cas, il n’y a pas lieu d’obtenir une dérogation selon l’art. 14 RPUS.

Les parcelles concernées par les projets litigieux ont une surface totale de 4’903 m² (1’060 + 1’515 + 872 + 1’456 m²). À ce total doit être déduite, comme le précise la brochure susmentionnée, la surface des constructions existantes, à savoir « tout bâtiment cadastré » selon l’art. 3 al. 1 RPUS, et non démolies.

En l’espèce, sont cadastrés sur les parcelles n^os 3______ et 4______ des bâtiments d’une surface de 1’781 m² (231 + 443 + 227 + 319 + 561) et un bâtiment souterrain de 1’018 m², soit un total de 2’799 m². Les bâtiments cadastrés sur les parcelles n^os 1______ et 2______ ne devant pas être pris en considération puisqu’ils sont destinés à être démolis, les espaces verts ou de détente doivent être de 2’104 m² (4’903 - 2’799). Or, les espaces verts ou de détente prévus atteindront, sans compter les jardins des appartements situés au rez-de-chaussée, 1’372 m², dont 365 m² en pleine terre. Dans ces circonstances, force est de constater que l’art. 13 RPUS n’est pas respecté et qu’une dérogation au sens de l’art. 14 RPUS est nécessaire.

Or, une telle dérogation n’a pas été octroyée dans le cadre de l’instruction de la demande d’autorisation de construire DD 6______ par le Conseil administratif. À cet égard, il ne suffit en effet pas que la ville ne se soit pas opposée en justice aux décisions entreprises pour considérer que son Conseil administratif, in corpore, a effectivement accordé ladite dérogation. De même, le fait que la dérogation selon l’art. 14 RPUS soit mentionnée dans les autorisations en cause ne signifie pas qu’elle ait été réellement octroyée ; il peut simplement s’agir d’une erreur du département, ce qui semble être le cas en l’espèce puisqu’aucune dérogation du Conseil administratif ne figure au dossier remis par le département au tribunal. Au contraire, par lettre du 1^er mars 2023, une conseillère administrative de la ville a exposé déplorer que le Conseil administratif n’avait pas été saisi de la demande de dérogation conformément à l’art. 14 RPUS ; elle s’en était d’ailleurs plainte auprès du département.

Cela étant, sur la base du principe d’économie de procédure et de la jurisprudence susmentionnée, le tribunal a interpellé le 5 décembre 2023 la ville pour savoir si son Conseil administratif accorderait la dérogation selon l’art. 14 RPUS, ce que celui-ci a fait par décision du ______ 2024. À cet égard, il ne résulte nullement de la jurisprudence que le tribunal ne peut que requérir des compléments sur des préavis qui ne lient pas le département. Une telle limitation contreviendrait au principe de l’économie de procédure et conduirait, dans le cas d’espèce, à reprendre la procédure à zéro alors que les conditions pour délivrer les autorisations en cause sont réalisées. La seule restriction tient au moment de la production du nouveau préavis, qui ne doit pas être émis après la décision du tribunal. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Au surplus, s’il est exact que la décision du ______ 2024 n’a pas été versée au dossier, on comprend manifestement, à teneur des éléments au dossier, en particulier du préavis communal du 20 mars 2019, que son fondement réside dans l’opportunité de créer des logements dans la situation récurrente d’une crise de logement. Un tel motif ne constitue nullement une considération d’ordre général. Il ne peut par ailleurs pas être retenu que la présence d’espace vert et de détente revêt une importance particulière dans le quartier en cause qui primerait le fait de mettre de nouveaux logements à disposition de la population genevoise, à moins de substituer sa propre appréciation à celle du Conseil administratif de la ville. Le tribunal ne saurait considérer que la ville ne pouvait pas octroyer la dérogation à l’art. 13 RPUS, sous peine d’abuser de son pouvoir d’appréciation. Enfin, il sera précisé que l’interpellation du tribunal le 5 décembre 2023 et la dérogation selon l’art. 14 RPUS accordée en janvier 2024 par le Conseil administratif de la ville, ne contreviennent pas au droit d’être entendue de la recourante, celle-ci ayant pu s’exprimer de manière complète à ce sujet.

Dans ces circonstances, il sera retenu que la dérogation selon l’art. 14 RPUS a été effectivement accordée, de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’annuler la décision entreprise afin que toute l’instruction du dossier DD 7______ débute ab initio, ce qui ne constituerait qu’une vaine formalité et une importante perte de temps.

En l’état et compte tenu de l’octroi de dérogation selon l’art. 14 RPUS, les décisions entreprises sont ainsi conformes au droit.

40.         Enfin, la recourante soutient que le département aurait commis un abus négatif de son pouvoir d’appréciation en omettant d’exiger des requérantes de fournir l’étude de statique des bâtiments en cause.

41.         La LCI vise en premier lieu à protéger l’intérêt public à ce que soient élevées sur le territoire des constructions qui présentent certaines qualités, notamment en termes de conception, de solidité, d’aspect et de sécurité (ATA/561/2003 du 23 juillet 2003). Dans ce but, le législateur a prévu que les plans soient élaborés, visés et exécutés sous leur responsabilité par des professionnels dont les qualifications répondent à certains critères (art. 2 al. 3 LCI). Il en va de même de la direction des travaux (art. 6 LCI).

À teneur de l’art. 122 LCI, les propriétaires sont responsables, dans l’application de la présente loi et sous réserve des droits civils, de la sécurité et de la salubrité des constructions et installations. Ainsi, dans le système instauré par la LCI, la vérification relative à la stabilité et à la solidité des constructions n’est pas opérée par le département, cette problématique relevant exclusivement de la responsabilité des mandataires et des propriétaires. Ni la loi ni le règlement ne contiennent d’ailleurs de disposition à ce sujet.

42.         Il ressort de ce qui précède que le département n’avait pas à instruire la problématique liée à la solidité des immeubles sis ______[GE]. Il ne peut par conséquent lui être reproché d’avoir commis un abus de son pouvoir d’appréciation en ne requérant pas une étude de statique de ces bâtiments.

Au surplus, aucun élément concret, hormis une assertion d’un locataire, démontre un risque d’instabilité des immeubles susmentionnés. Le projet ayant été élaboré et porté par un MPQ, il peut être retenu que toutes les mesures nécessaires ont été et seraient prises concernant la stabilité des bâtiments. Le fait que des effondrements de constructions en béton aient eu lieu ces dernières décennies ne saurait en outre être déterminant, eu égard aux spécificités de chaque construction et en l’absence d’éléments laissant à penser que le cas de tels immeubles constituerait un précédent pour d’autres immeubles, dont ceux en cause, ce qui n’a nullement été démontré. Enfin, il sied de relever que toutes les instances de préavis consultées se sont déclarées favorable au projet, à l’exception de la ville pour un motif ne concernant toutefois pas la stabilité des immeubles en cause mais la hauteur des vides d’étages, de sorte que le tribunal, qui doit observer une certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions de préavis, doit dans ces conditions retenir qu’en suivant les préavis favorables des autorités techniques consultatives, le département n’a pas fait un usage excessif ou abusif de son pouvoir d’appréciation.

Ce grief sera donc rejeté.

43.         Mal fondé, le recours sera rejeté.

44.         En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 1’200.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.

45.         Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1’600.-, à la charge de la recourante, sera allouée aux quatre sociétés propriétaires, à teneur d’un quart chacune (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).