Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; HÉRITIER

Normes : CC.560

Résumé : POURSUITE DU BAIL AVEC HÉRITIERS DU LOCATAIRE Le décès du locataire ne met en principe pas fin au contrat de bail. Celui-ci continue avec les héritiers, qui assument les droits et les obligations du défunt (art. 560 CC). Les parties peuvent toutefois convenir que le bail prendra fin avec le décès du locataire.

Voir aussi : ATF 115 II 258

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); QUALITE POUR AGIR; PROCEDURE

Normes : CC.560

Résumé : SORT DU BAIL AU DÉCÈS DU LOCATAIRE - RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION EN COURS DE PROCÉDURES JUDICIAIRES En matière de bail, le décès du locataire ne met, en règle générale, pas fin au bail qui échoit aux héritiers qui assument les droits et obligations du défunt en vertu de l'art. 560 CC. Par contre, si tous les héritiers du défunt locataire répudient la succession, le bail est repris par l'administration de la succession (art. 595-596 CC) ou par l'office des faillites (art. 597 CC), qui le résilie (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 457). En cas de répudiation, l'héritier ne peut plus se prévaloir des droits issus du contrat. Il a perdu, au moment de la répudiation, la légitimation active et passive en ce qui concerne toutes procédures judiciaires, basées sur le bail.

Voir aussi : ACJ n° 1288 du 14.11.2005 F. c/ A.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE

Normes : CC.560; CO.266i

Résumé : RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.

Voir aussi : ACJC/520/2017 du 08.05.2017

TF

Publication SJ 2006 I p. 365 CdB n° 3/06 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); RESILIATION ANTICIPEE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266i; CC.560

Résumé : RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION - FAILLITE - CONSÉQUENCES La répudiation de la succession n'entraîne pas la caducité du contrat de bail et la faillite du locataire n'aboutit pas forcément à l'extinction du contrat. La loi ne reconnaît pas au locataire, respectivement à la masse, la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite. Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des faillites. En cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse, mais dans la masse, qui ne peuvent être que colloquées.

Voir aussi : ACJ n° 498 du 17.05.1999 ACJC/433/2008 du 07.04.2008 ACJC/580/2008 du 05.05.2008

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 3/19, p. 65ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MORT ; LOCATAIRE ; RÉSILIATION

Normes : CC.560; CO.266i; CO.271a.al.1.let.f

Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE : UN POINT DE SITUATION in CdB 3/19, p. 65ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018 p. 56ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CONSORITÉ ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CC.560; CC.602; CPC.70; CO.271

Résumé : QUALITÉ POUR CONTESTER LE CONGÉ DES HÉRITIERS DU LOCATAIRE DÉCÉDÉ - PROTECTION CONTRE LE CONGÉ En principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire, qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble et doivent donc agir en justice ensemble. Chacun d'eux a toutefois la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui‐ci ou ceux‐ci en justice à côté du bailleur. Toutefois, la jurisprudence a restreint les droits des héritiers: en cas de décès du locataire, la protection contre les congés des art. 271 ss CO n'est conférée qu'aux membres de la famille qui habitaient avec celui‐ci et qui lui succèdent dans la relation contractuelle. Lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection est réservée à la personne habitant le logement à titre principal et refusée à la personne qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt. Par conséquent, l'action en contestation de la résiliation du bail intentée par un héritier qui n'habitait pas l'appartement, doit être rejetée.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_539/2019 du 06.01.2020 (pas de sortie tacite du contrat des filles du locataire décédé qui vivaient encore dans le logement, intérêt au maintien du bail, consorité nécessaire) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_34/2017 du 18.04.2017; ACJC/44/2023 (L'habitation seule et à titre principal d'un logement sans le partager avec la locataire défunte pendant une durée de trois ans avant son décès, ne saurait répondre aux critères de l'existence d'un ménage commun au sens de la jurisprudence)