Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 101

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES ; CALCUL DU DÉLAI

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : RÉSILIATION - POINT DE DÉPART DE LA PROTECTION CONTRE LES CONGÉS DONNÉS DURANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU JUDICIAIRE La protection du locataire contre un congé intervenant pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (art. 271a al. 1 let. d CO) vaut dès le dépôt de la requête de conciliation (qui marque le début de la litispendance, art. 62 al. 1 CPC) jusqu'à la clôture de la procédure par une décision entrée en force, indépendamment de savoir quand le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance de la procédure en cause : une interprétation littérale de l'art. 271a al. 1 let. d CO va en ce sens, le terme « pendant » utilisé par cette disposition visant toute la durée de la litispendance sans conditionner le début de celle-ci à la connaissance par le bailleur de la procédure litigieuse.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018 p. 56ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le bailleur est lié par le motif de résiliation qu'il a indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable. Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent en revanche toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire.

Voir aussi : ACJC/357/2020 du 02.03.2020 (la détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté)

TF , 1ère Cour de Droit civil

Publication 139 III 457 in RSPC 2/2014 n. 1446 et Bail.ch

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROTECTION CONTRE LES CONGÉS" La jurisprudence issue de l'ancien droit (art. 273 al. 4 aCO; cf. ATF 132 III 65 c. 3.2, JdT 2007 I 269; TF 4C.135/2001 du 4.9.2001 c. 1b) doit être maintenue sous le nouveau droit: en tout cas à titre préjudiciel, dans le cadre d'une contestation ou d'une demande de prolongation, la nullité ou l'invalidité du congé doivent être examinées; si dans le cadre d'une telle procédure, l'autorité de conciliation déclare le congé invalide, inefficace ou nul, le bailleur peut agir, dans la procédure de protection contre les congés, en constatation de la validité du congé. Il s'agit là d'un cas de "protection contre les congés" selon les art. 243 al. 2 lit. c et 210 al. 1 lit. b CPC. L'on peut au reste laisser ouverte la question de savoir si lorsque seule est requise la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, il s'agit aussi d'un cas de "protection contre les congés" au sens de ces dispositions.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_383/2015 du 7.1.2016 in CPC Online (admet application de la procédure simplifié même si la conclusion en contestation de congé est prise à titre subsidiaire)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 208

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes : CO.273

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE CONTESTATION DU CONGÉ - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou au tiers autorisé à en prendre livraison et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour-même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale dès le lendemain de ce jour.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_100/2018 du 05.03.2018 in DB 30/2018, p. 32; 4A_120/2014 du 19 mai 2014 in CdB 3/14, p. 65; ATF 143 III 15 (La fiction de notification le 7e jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification. Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances); ACJC/71/2013 du 21.01.2013; ACJC/1063/2022 (impossibilité objective de la bailleresse de notifier le congé à l'un des locataires qui a quitté l'appartement)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE CRÉATION DE PLACES DE RÉSIDENCE SUPPLÉMENTAIRES Le congé donné par le bailleur, établissement de droit public offrant un encadrement socio-éducatif spécialisé pour des personnes handicapées, en vue de créer des places de résidence supplémentaires n'est pas contraire à la bonne foi.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTESTATION DU CONGÉ ; EFFICACITÉ ; DÉLAI ; PROCÉDURE

Normes : CO.273; CPC.317

Résumé : NOVA ET CONCLUSIONS NOUVELLES EN APPEL - LIMITATION MÊME LORSQU'ILS CONCERNENT UNE QUESTION QUI PEUT ÊTRE SOULEVÉE EN TOUT TEMPS Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, sous réserve du correctif de l'abus de droit. En ce sens, l'inefficacité du congé peut être soulevée en tout temps. Cela ne signifie pas pour autant que le locataire qui entend prendre pour la première fois en appel une conclusion constatatoire ad hoc, allégations et preuves à l'appui, puisse s'affranchir des exigences posées à cet égard par l'art. 317 CPC, disposition qui s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge établit les faits d'office.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_20/2020 du 26.02.2020 (La question de la nullité de la résiliation est une question de droit qui doit être examinée d'office, en tout temps et par toute autorité) in newsletter bail.ch mai 2020

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DU BAIL EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX - AUTORISATIONS Le problème se pose de la façon suivante: - soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet de changer l'affectation des locaux se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi; - soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte.

Voir aussi : ACJC/1020/2013 du 30.08.2013

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2012, p.44

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION

Normes : CO.271.al.1; CO.273

Résumé : SOUS-LOCATION - RÉSILIATION DU BAIL PRINCIPAL - RÉSILIATION DU BAIL DE SOUS-LOCATION Le sous-locataire qui voit son bail résilié peut aussi se prévaloir des règles de protection contre les congés, mais cette protection s'éteint ex lege lorsque le bail principal prend fin. L'annulation de la résiliation du bail principal n'entraîne pas automatiquement celle de la résiliation du bail de sous-location. La situation au moment de la notification de la résiliation est seule relevante pour déterminer la conformité aux règles de la bonne foi, un congé ne pouvant devenir abusif a posteriori.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION; DELAI

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION À la seule exception des congés annulables selon les art. 271 et 271a CO, qui doivent être attaqués dans les 30 jours en vertu de l'art. 273 CO, les congés nuls ou inefficaces, c'est-à-dire respectant les exigences de forme mais auxquels une condition matérielle, légale ou contractuelle, fait défaut, peuvent être contestés en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit, et même à l'occasion de la procédure d'expulsion. Par ailleurs, une partie qui agit par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le cadre d'une procédure ne portant pas sur le montant du loyer, mais ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans le délai de trente jours à l'issue de l'échec de la tentative de conciliation, n'est pas déchue de ses droits, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l'intervalle. Par conséquent, le locataire qui a contesté dans le délai de 30 jours les différents congés qui lui ont été notifiés, sans toutefois saisir le Tribunal des baux et loyers suite à l'échec de conciliation, peut valablement remettre en question l'inefficacité des congés, par voie d'exception, dans le cadre de la procédure en évacuation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch février 2021; newsletter CPC online février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LITISPENDANCE

Normes : CO.273; CPC.209

Résumé : ABANDON DES CONCLUSIONS EN CONTESTATION DU CONGÉ ENTRE LA PROCÉDURE DE CONCILIATION ET LA PROCÉDURE DEVANT LE TRIBUNAL Lorsque le locataire introduit, dans le délai de l'art. 273 al. 1 et 2 CO, une action en annulation du congé et une action en prolongation du bail et que, après la délivrance de l'autorisation de procéder, il suit en cause en prenant dans sa demande en justice uniquement des conclusions en prolongation du bail, la litispendance de son action en annulation du congé, créée par sa requête de conciliation, cesse (art. 209 al. 4 CPC). Il ne peut donc ensuite plus modifier ses conclusions puisque son action en annulation n'est plus pendante et que le délai de l'art. 273 al. 1 CO, qui n'est que de 30 jours, est désormais généralement échu et ne lui permet plus d'introduire une nouvelle action.

Voir aussi : Luca MELCARNE, Contestation de la résiliation et prolongation du bail: deux actions liées mais distinctes, in DB n° 33/2021 p. 58ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018 p. 56ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CONSORITÉ ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CC.560; CC.602; CPC.70; CO.271

Résumé : QUALITÉ POUR CONTESTER LE CONGÉ DES HÉRITIERS DU LOCATAIRE DÉCÉDÉ - PROTECTION CONTRE LE CONGÉ En principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire, qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble et doivent donc agir en justice ensemble. Chacun d'eux a toutefois la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui‐ci ou ceux‐ci en justice à côté du bailleur. Toutefois, la jurisprudence a restreint les droits des héritiers: en cas de décès du locataire, la protection contre les congés des art. 271 ss CO n'est conférée qu'aux membres de la famille qui habitaient avec celui‐ci et qui lui succèdent dans la relation contractuelle. Lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection est réservée à la personne habitant le logement à titre principal et refusée à la personne qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt. Par conséquent, l'action en contestation de la résiliation du bail intentée par un héritier qui n'habitait pas l'appartement, doit être rejetée.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_539/2019 du 06.01.2020 (pas de sortie tacite du contrat des filles du locataire décédé qui vivaient encore dans le logement, intérêt au maintien du bail, consorité nécessaire) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_34/2017 du 18.04.2017; ACJC/44/2023 (L'habitation seule et à titre principal d'un logement sans le partager avec la locataire défunte pendant une durée de trois ans avant son décès, ne saurait répondre aux critères de l'existence d'un ménage commun au sens de la jurisprudence)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; NULLITÉ ; DÉLAI D'INTERDICTION

Normes : CO.271a; CO.271a; CO.271a

Résumé : RÉPÉTITION D'UN CONGÉ AFFECTÉ D'UN VICE DE FORME - CASUISTIQUE Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions de l'article 271a al. 3 CO, la pratique admet néanmoins qu'un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés tombant sous le coup de l'art. 266o CO. Est notamment considérée comme une résiliation affectée d'un vice de forme et pouvant dès lors être répétée durant la procédure ou les trois ans qui suivent : - une résiliation qui n'a pas été signifiée sous deux plis séparés au locataire et à son conjoint (art. 266n CO et 266o CO), - un congé anticipé fondé sur l'art. 257d al. 2 CO (retard dans le paiement du loyer) qui n'a pas été précédé d'un avis comminatoire, - le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la majorité requise des co-bailleurs, - le congé qui n'a pas été donné par tous les membres de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (ACJC/340/2013 du 18 mars 2013), - une résiliation déclarée nulle faute d'indication de la date pour laquelle elle avait été donnée (ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015), - le Tribunal fédéral a admis que le bailleur qui a été débouté d'une requête en évacuation intentée contre les locataires au motif que le congé ayant précédé cette requête était nul - le bailleur ayant signifié celui-ci à une époque où l'immeuble était sous gérance légale et où seul l'Office des poursuites et des faillites avait qualité pour résilier le bail - pouvait répéter le congé durant ladite procédure ou les trois ans suivant la fin de celle-ci (arrêt du TF 4C.252/2002 du 8 novembre 2002). Ne peut en revanche pas être répété durant la procédure ou dans les trois ans qui suivent : - un congé affecté d'un vice matériel (violation des règles de la bonne foi, violation des lettres a, b, c ou f de l'art. 271a al. 1 CO, absence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, pas de violation du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 2 et 4 CO), - un congé qui fait suite à un avis de modification de bail, visant à transformer un bail de durée indéterminée en un bail à durée déterminée avec impossibilité pour le locataire de solliciter une prolongation de bail, dans la mesure où la modification de bail a été déclarée nulle car contraire au droit impératif.

Voir aussi : ACJC/1072/2019 du 15.07.2019 (dans le cas où le congé est répété pour cause de nullité, un litige au sens de l'art. 271a al. 1 let. e n'est pertinent que s'il est antérieur à la première résiliation)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 598

Descripteurs : BAIL À LOYER; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CONSORITÉ

Normes : CO.273; CO.271; CPC.70

Résumé : CONTESTATION DE CONGÉ FORMÉE PAR UN SEUL DES COLOCATAIRES La demande en annulation du congé est une action formatrice, puisqu'elle est propre à influer sur un rapport de droit déterminé. Une telle action suppose qu'en cas de pluralité de parties, celles-ci forment une consorité nécessaire. Compte tenu du but de protection sociale particulièrement aigu en matière de bail d'habitation, un colocataire peut cependant agir seul en annulation du congé s'il assigne, aux côtés du bailleur, le ou les colocataires qui ne veulent pas s'opposer au congé.

Voir aussi : ATF 146 III 346; arrêt du TF 4A_347/2017 du 21.12.2017 (jurisprudence s'applique aussi à la demande de constatation de la nullité ou de l'inefficacité d'une résiliation); arrêt du TF 4A_689/2016 du 28.08.2017 (confirmation de la possibilité d'agir seul pour des héritiers, pour autant que les autres soient assignés. S'appliquent aussi aux locaux commerciaux); ACJC/1186/2014 du 06.10.2014; ACJC/878/2012 du 18.06.2012: ACJC/1062/2022 (examine aussi sous l'angle des art. 648 al. 1 CC et 535 CO)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION ADRESSÉ À UNE ANCIENNE ADRESSE - LOCATAIRE QUI SE TROUVE DEPUIS PLUSIEURS MOIS EN PRISON Le destinataire supporte exclusivement le risque que l'avis parvenu dans sa sphère d'influence l'atteigne effectivement, précisément an cas d'absence, p. ex. lors de vacances, et c'est à lui qu'il appartient de prendre les mesures appropriées à cet effet . En cas de changement de domicile, il appartient à la partie qui déménage de veiller à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO p. 18; ATF 118 II 44). Il est du devoir du locataire en détention, qui se sait durablement empêché d'accéder à son courrier, de prendre en temps utile les dispositions adéquates pour qu'il lui parvienne ou soit transmis à un mandataire. Dès lors que la résiliation parvient dans la sphère de puissance du destinataire elle déploie ses effets, bien que le destinataire n'en ait pas eu connaissance effective.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - L'ART. 273 CO S'APPLIQUE INDIFFÉREMMENT AU LOCATAIRE ET AU BAILLEUR ATF non publié du 2 mai 1995 SA X & Cie c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;DÉFAUT DE PAIEMENT;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE PAIEMENT - ABSENCE DE REVENUS DU LOCATAIRE L'absence de revenus du locataire - qu'il s'agisse de revenus tirés d'un emploi salarié ou provenant de l'aide sociale - n'est pas un motif d'annulation du congé pour défaut de paiement du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONTESTATION DU CONGE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - PROCÉDURE DE CONTESTATION - DATE DE RESTITUTION DES LOCAUX Tant que dure la procédure d'annulation de congé (comme celle de prolongation), les effets du congé sont suspendus. Le locataire n'est pas obligé de libérer les locaux, même si l'échéance de la résiliation est dépassée (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 532). Aussi, le locataire qui se maintient dans les locaux malgré la notification d'un congé contesté ne commet pas de faute. Cas d'une requête en contestation de congé rejetée trois ans et demi après la notification du congé, étant précisé que ladite requête n'apparaissait pas d'emblée vouée à l'échec et ne relevait nullement de l'abus de droit.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 281; BOHNET, Le logement de famille, lecongé et la consorité des époux colocataires (arrêt 4A_570/2018), Newsletter Bail.ch septembre 2019; DB 31/2019, p. 66ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.273a; CO.271; CO.271a; CPC.70; CC.2

Résumé : CONJOINTS COLOCATAIRES - PAS DE FACULTÉ D'AGIR INDIVIDUELLEMENT En application de l'art. 273a CO, lorsque la chose louée sert de logement de famille, le conjoint non-locataire peut contester le congé en agissant seul à l'encontre du bailleur. Cette disposition n'est pas applicable par analogie lorsque les conjoints sont tous deux locataires ; ils forment une consorité nécessaire (art. 70 al. 1 CPC) et doivent dès lors agir ensemble à l'encontre du congé (art. 271 et 271a CO). Lorsqu'un seul des conjoints colocataires entend contester le congé, il doit agir aussi bien à l'encontre du bailleur que de son conjoint colocataire ne s'opposant pas au congé ; s'il ne le fait pas, la légitimation active lui est niée. Toutefois, dans le cas d'espèce, la bailleresse qui invoque l'absence de légitimation active alors qu'elle n'entendait résilier le bail qu'à l'encontre de la locataire ayant contesté le congé, viole l'art. 2 al. 2 CC relatif à l'interdiction de l'abus de droit.

Remarques : revirement de jurisprudence par rapport à l'ATF 118 II 168

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - BESOIN SÉRIEUX/CONCRET/ACTUEL Le besoin personnel urgent du bailleur ne présuppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être examinée dans le temps et en fonction de son degré. Le juge décidera en fonction de toutes les circonstances.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_16/2016 du 26 août 2016 et 4A_447/2015 du 31 mars 2016; ACJ n° 189 du 30.08.93 SI X et S. c/ B.ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : BAIL PORTANT SUR UN LOCAL COMMERCIAL - ABSENCE DE PROTECTION L'art. 271a al. 1 let. f CO n'est pas applicable à un bail de locaux commerciaux.

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 58, décembre 2018, n°8

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ CHICANIER Le congé donné aux actionnaires-locataires qui ont refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation d'un immeuble est un congé annulable car contraire aux règles de la bonne foi.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 262; SJ 2016 I p.8

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ

Normes : CPC.257; CPC.64

Résumé : EVACUATION DU LOCATAIRE - PROCÉDURE DE PROTECTION DES CAS CLAIRS Une requête d'évacuation du locataire selon la procédure de protection des cas clairs de l'art. 257 CPC est en principe recevable, même si le locataire a contesté la résiliation de son bail devant la juridiction compétente et que cette procédure est toujours pendante. Dans la mesure où la validité du congé doit être examinée à titre préalable dans la procédure d'évacuation, les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question : la protection ne doit ainsi être accordée que si le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que, sur la base de ceux-ci, la résiliation apparaît clairement fondée.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_401/2020 du 30.09.2020 (newsletter bail.ch avril 2021); 4A_295/2019 du 12.09.2019; 4A_368/2019 du 31.10.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE MODIFIER L'IMAGE D'UN ÉTABLISSEMENT EN RELATION AVEC L'IMPLANTATION D'ENTREPRISES PRESTIGIEUSES La simple volonté du bailleur de modifier l'image d'un établissement en relation avec l'implantation d'entreprises prestigieuses dans le quartier ne répond pas à un intérêt suffisam­ment concret et sérieux pour résilier le bail lorsqu'il n'est ni notoire ni prouvé que le quartier a subi une mutation très importante depuis la conclusion ni du bail, que le bailleur n'a pas l'intention de modifier la destination des locaux, qu'il n'est ni allégué ni vraisemblable qu'il puisse obtenir un loyer plus élevé d'un autre exploitant ou qu'un changement d'exploitant soit propre à accroître le potentiel des autres locaux du bâtiment.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); ACJC/805/2023 du 19.06.2023; ACJC/1287/2015 du 26.10.2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; CONSORITÉ ; PROPRIÉTÉ COMMUNE ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; CONTESTATION DU CONGÉ

Normes : CPC.70; CO.273

Résumé : CONSORITÉ MATÉRIELLE NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS AU PRINCIPE DE L'ACTION COMMUNE La communauté héréditaire comme telle n'a pas la personnalité juridique et n'a point qualité pour ester en justice. Tant que la succession n'est pas partagée, tous les biens qu'elle comporte sont la propriété commune des héritiers. Ceux-ci ne peuvent disposer de l'un ou l'autre d'entre eux, car la part héréditaire ne confère à l'héritier aucun droit direct sur un bien déterminé de la succession. Seul l'ensem­ble des héritiers ou leur représentant est donc en droit de faire valoir les droits appartenant à la communauté. Les héritiers doivent ainsi agir en commun pour obtenir une prestation ou pour faire constater un droit. Par ailleurs, l'action qui a pour objet une prétention dépendant d'une succession non partagée ne peut aboutir qu'à une condamnation en faveur des héritiers en commun ou, le cas échéant, en faveur d'un représentant ou d'un administrateur de la succession. Le principe de l'action commune souffre toutefois certaines exceptions. Ainsi, un héritier qui est au bénéfice d'une renonciation des autres héritiers peut agir contre un tiers au nom de la communauté héréditaire; certains héritiers peuvent en effet se désolidariser de la communauté successorale par la voie d'une liquidation partielle et renoncer à leurs droits au profit de leurs cohéritiers. En outre, en cas d'urgence, un héritier a la compétence d'agir seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la com­munauté. Une exception au principe de l'action commune est encore admise par la jurisprudence lorsqu'un ou plusieurs héritiers sont l'objet d'une réclamation rela­tive à la succession de la part de tous les autres héritiers(ATF 116 Ib 447).

Voir aussi : ACJC/1286/2014 du 27.10.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; CONTESTATION DU CONGÉ ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : APPLICATION DE LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION La notion de protection en matière de congés figurant à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large et englober non seulement les procédures en annulation, mais également celles en constatation de l'inefficacité du congé, respectivement en constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 qui laisse la question ouverte

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.274g

Résumé : CONTESTATION D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION - COMPÉTENCE Sur le plan cantonal, le locataire qui fait l'objet d'une procédure d'évacuation fondée sur l'art. 257d CO et qui n'a pas contesté le congé dans le délai de l'art. 273 CO mais entend faire constater l'inefficacité ou la nullité de celui-ci, devrait en principe soumettre ces conclusions au juge unique de l'expulsion. La compétence de ce dernier étant cependant restreinte par la loi d'organisation judiciaire à la seule procédure d'évacuation, l'examen de l'efficacité, respectivement de la validité du congé devra être soumis d'office à une chambre du Tribunal des baux et loyers siégeant avec le concours des assesseurs. Dans ce cas, cette dernière statuera, par simplification, également sur le bien-fondé de la demande d'évacuation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 143, JdT 2019 II 384; Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 51ss; CdB 4/20, p. 113 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CO.271; CO.271a; CPC.59; CPC.328ss

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - SECONDE PROCÉDURE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR MOTIF ABUSIF S'il a été constaté avec autorité de la chose jugée, dans le cadre de l'action en annulation régie par les art. 271 s. CO, que le congé signifié par le bailleur n'est pas abusif, cette question ne peut pas être jugée à nouveau lorsque le locataire intente une action en dommages-intérêts pour faire valoir qu'en raison du comportement ultérieur du bailleur, il apparaît que le motif invoqué par celui-ci (besoin propre) était fallacieux. L'autorité de l'arrêt rendu sur l'action en annulation ne pouvait être levée que par la voie de la révision, aux conditions et selon la procédure des art. 328 à 333 CPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION ABUSIVE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : PROTECTION DES MEMBRES DE LA FAMILLE D'UN LOCATAIRE DÉCÉDÉ QUI HABITAIENT AVEC LUI Le congé d'un bail d'habitation est annulable lorsqu'il est signifié par le bailleur au locataire en raison de changements dans la situation familiale de celui-ci, sans que ces changements n'entraînent d'inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de sa famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation de bail. Dans le cas d'un enfant adulte succédant au locataire décédé, le bénéfice de cette protection est donc réservé à une personne habitant le logement à titre principal et refusé à celle qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt.

Voir aussi : ACJC/195/2018 du 19.02.2018

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée

Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; PEREMPTION; ABUS DE DROIT; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273.al.1

Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - DÉLAI - PÉREMPTION - EXAMEN D'OFFICE - ABUS DE DROIT La péremption éteint absolument et complètement le droit concerné, elle se vérifie d'office (ATF 116 Ib. 392 cons. c-aa et réf. cit.). Il y a lieu de refuser au titulaire du droit périmé le bénéfice des articles 134 à 138 CO (ATF 74 II 97). Tout au plus le délai supplémentaire de l'article 139 lui sera accordé lorsque l'action est mal introduite (ATF 100 II 284, JT 1976 I 57; ATF 98 II 183, JT 1973 I 249) ou encore le bénéfice de l'exception (JT 1988 I 148 et note Jeanprêtre, p. 151). La jurisprudence est même allée jusqu'à interdire au juge de prolonger ou de restituer le délai pour solliciter une seconde prolongation de bail telle que prévue par l'ancien art. 267 a al. 3 CO (ATF 101 II 86). Dans ce dernier cas, elle a réservé l'abus de droit lorsque l'effet de la péremption était survenu par astuce ou par un comportement détournant l'intéressé d'agir en temps utile. Un comportement dolosif est nécessaire pour admettre l'abus de droit; dans un tel cas c'est l'art. 41 CO qui s'applique, et, en lieu et place du paiement de dommages-intérêts il convient de restituer au lésé le droit ainsi perdu (H. Merz, Berner Kommentar, ad 2 CC, note 407 ss, p. 335 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271a; CO.272; CO.272b

Résumé : APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;BAIL COMMUN;COLOCATAIRE;CONSORITÉ;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;CONTESTATION DU CONGÉ;ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta

Résumé : COLOCATION - QUALITÉ POUR AGIR EN CONTESTATION DU CONGÉ - OCCUPATION DU LOGEMENT Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271-272 CO). Lorsque plusieurs parties sont titulaires d’un bail, il y a bail commun; les colocataires qui veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une exception à l’action conjointe a été admise en ce sens que l’un des locataires peut agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu’il l’assigne ou les assigne aux côtés du bailleur. Toutefois, le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n’habite pas l’appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés garantie par les art. 271 ss CO, dès lors que les actions en annulation du congé et en prolongation du bail protègent exclusivement celui qui a l’usage effectif des locaux loués. In casu, le frère de la locataire, même s’il est aussi titulaire du bail et débiteur du loyer à l’égard de la bailleresse, n’a pas la qualité pour agir en annulation du congé et en prolongation du bail puisqu’il n’a pas démontré un intérêt propre à ces actions dans la mesure où il n'occupe pas le logement (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC). Sa demande doit donc être rejetée pour défaut de qualité pour agir.

Voir aussi : Fiche 2310861

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EFFICACITÉ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; MOYEN DE DROIT ; DOMMAGE IRRÉPARABLE

Normes : CPC.206.al.1; CPC.319.let.b.ch.2; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE DEMANDEUR - RAYÉ DU RÔLE - RECOURS - CONDITIONS La décision de l'autorité de conciliation de rayer l'affaire du rôle en raison du défaut du demandeur (art. 206 al. 1 CPC) n'est susceptible d'un recours que lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel n'est pas le cas lorsque l'action porte sur la constatation de l'invalidité du congé, celle-ci pouvant en effet être introduite en tout temps. Dans ce cas, la décision de l'autorité de conciliation n'est pas susceptible d'un recours.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2003 p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI POUR INTENTER ACTION; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR); LOCATAIRE; ACTIONNAIRE

Normes : CO.273.al.2.let.a; CO.273.al.2.let.b

Résumé : SOCIÉTÉ D'ACTIONNAIRES-LOCATAIRES - FIN DU BAIL PAR ALIÉNATION DES ACTIONS - CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE S'il est prévu que le bail est résilié de plein droit dans l'hypothèse où les actions relatives aux locaux loués sont aliénées (in casu, vente aux enchères), il convient d'admettre que les parties ont conclu un contrat de bail de durée déterminée, prenant fin sans congé. Ainsi, le locataire qui demande une prolongation de bail doit en principe saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant le transfert de propriété des actions. Toutefois, le TF a admis que dans le cas d'un contrat conclu jusqu'à la survenance d'un événement futur et incertain, le délai pour saisir l'autorité de conciliation est de 30 jours à dater de la réalisation de cet événement (ATF 121 III 263-264).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022; Newsletter CPC online septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;ABUS DE DROIT

Normes : CO.271; CPC.70

Résumé : CO-BAILLEURS - ABUS DE DROIT À INVOQUER LE DÉFAUT DE CONSORITÉ En procédure civile, le défaut de qualité pour agir ou pour défendre n’est en principe pas susceptible de rectification ; il entraîne le rejet de la demande. En particulier, lorsque l’action n’a pas été ouverte par ou dirigée contre tous les consorts matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée. Il y a notamment consorité nécessaire en cas d’action formatrice, ce qui est le cas de l’action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 s. CO. In casu, les circonstances tout à fait particulières de la présente cause commandent de retenir, exceptionnellement, que les bailleurs invoquent, en l’occurrence, abusivement le concept de consorité nécessaire ainsi que leur défaut de légitimation passive. L’attitude adoptée en l’espèce par les bailleurs ne mérite ainsi aucune protection. Ceux-ci n’ont en effet jamais informé les locataires de l’évolution de la titularité des droits du bailleur à la suite du transfert de propriété de l’immeuble concerné. Ils n’ont pas davantage avisé les locataires de l’existence d’un usufruit octroyé à A.A. et de sa qualité de bailleresse. Il appert, en outre, que le nom de l’usufruitière n’apparaît pas sur l’extrait du registre foncier genevois librement accessible en ligne. Les indications fournies par les bailleurs sur la formule de résiliation étaient en outre incomplètes puisque leurs prénoms n’y figuraient pas.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; PERSONNE MORALE ; SOCIÉTÉ ANONYME

Normes : CO.271; CO.271a; CO.272

Résumé : BESOIN URGENT DU BAILLEUR - SOCIÉTÉ ANONYME Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers. En revanche, dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés (art. 271a al. 3 let. a CO). Selon le texte légal, le bailleur ne peut alors invoquer que son propre besoin ou celui de membres de sa famille, à l'exclusion de celui d'autres tiers. Une société anonyme n'a pas de famille et il est donc très douteux qu'en position de bailleresse, elle puisse obtenir ce qui est une dérogation au régime ordinaire. En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse est pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE FAILLITE;SURSIS CONCORDATAIRE;SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : LP.295.al5

Résumé : PROCÉDURE EN CONTESTATION DE LA RÉSILIATION - CRÉANCE CONCORDATAIRE - PORTÉE Un procès concernant la résiliation du contrat de bail et une éventuelle prolongation du contrat ne porte pas sur une créance concordataire au sens de l’art. 295 al. 5 LP. La procédure en question n’est donc pas suspendue par un sursis concordataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2

Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.

Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), in Newsletter Bail.ch janvier 2022 et in DB n° 34/2022 p. 61 ss, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.