Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; NOTION; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : MANQUE DE DILIGENCE OU D'ÉGARDS : ÉTENDUE DE LA NOTION Cette notion inclut les violations de l'interdiction de modes d'usage de la chose contraires au contrat (p. ex. les conversions entre habitations et locaux commerciaux) ou les violations de l'obligation d'un usage conforme au contrat (p. ex. pour les locaux commerciaux), même si cette violation ne se présente pas sous la forme d'un manque de diligence ou d'égards.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En principe, en cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Ils peuvent toutefois mandater un tiers, comme une régie. Si tel est le cas, l'avis de résiliation qui indique l'auteur de la manifestation de volonté, soit la régie, et les bailleurs, parmi lesquels une hoirie, dont la composition a été communiquée au locataire par un précédent courrier, est valable à la forme.

Voir aussi : ACJ n° 714 du 22.06.2001 ( Fiche 2309689 )

Remarques : contra ATF 4C.556/1996 du 06.06.1997 H. c/ S. (fiche 13946), s'agissant d'une demande en justice

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259d

Résumé : ORIGINE DES NUISANCES Le juge n'a pas à déterminer l'origine des nuisances (acoustiques in casu). Il lui suffit de constater leur ampleur et de décider s'il s'agit de défauts au sens de l'art. 259d CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; CALCUL; RENDEMENT NET; PROCEDURE

Normes : CO.269; CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT En vertu de la maxime d'office (art. 274d al. 3 CO), le juge est tenu de recourir à un calcul de rendement dans deux cas : - lorsqu'il retient l'existence d'abus (cf. SJ 1981 p. 507; ATF 108 II 137; 103 II 49) - lorsque le bailleur le réclame, afin d'établir qu'il ne tire pas de la chose louée un rendement excessif, que ce soit à l'occasion d'une demande de baisse (ATF 116 II 73) ou d'une contestation de hausse (ATF 116 II 594; SJ 1991 p. 189 et 302).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2003 I p. 113

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LANGUE DE LA PROCEDURE; PREUVE

Normes : LPC.3; LPC.9

Résumé : TRADUCTION PARTIELLE DES PIÈCES PRODUITES Le TF examine à quelles conditions le juge peut, sans commettre d'arbitraire, se contenter d'une traduction partielle des pièces produites. L'art. 9 LPC oblige en effet les parties à s'exprimer - que ce soit par écrit ou oralement - en français. Cette obligation implique celle de fournir une traduction des pièces produites. Pour rendre sa décision, le juge peut se fonder sur une traduction partielle si celle-ci porte sur les passages utiles à la solution du litige, et que le reste est sans pertinence. Il faut aussi avoir la certitude raisonnable que tous les passages pertinents ont été traduits.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS Lorsque une partie demeure silencieuse, ne désigne aucun témoin et ne sollicite aucune mesure probatoire, le juge n'a pas à instruire d'office en ordonnant, par exemple, un transport sur place ou des mesures de bruit. Il suffit qu'il lui donne l'occasion de se prononcer sur les allégués et moyens de la partie adverse et de s'expliquer.

Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.6

Résumé : CONSORITÉ SIMPLE: APPELS DISTINCTS IRRECEVABLES Cas d'un locataire concluant un contrat de bail relatif à l'appartement avec A. et un contrat relatif au parking avec B. Procédure dirigée par les locataires contre les deux bailleurs. Ceux-ci ont donc agi tout au long de la procédure de première instance - et même en appel - comme des consorts. Ils ont donc admis l'existence d'une consorité simple, alors même qu'ils avaient la possibilité de s'y opposer. Dès lors, le dépôt le même jour, de nouveau en appel, de deux recours distincts et comportant des conclusions distinctes, constitue une manoeuvre destinée à prolonger artificiellement le litige, de sorte que les appels doivent être déclarés irrecevables.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; DUREE; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.266d

Résumé : ÉCHÉANCE DE BAIL COMMERCIAL Les parties sont libres de convenir de l'échéance de leur bail ; elles peuvent prévoir que celui-ci se renouvelle de jour en jour. En revanche, elles ne peuvent pas valablement prévoir un délai de résiliation dont la durée serait inférieure à 6 mois, l'art. 266d CO étant impératif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l.al.1

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE Une résiliation de bail effectuée par une régie immobilière au nom d'une communauté héréditaire est valable. Si les membres d'une indivision doivent agir en commun (art. 340 al. 1 CC), le droit matériel ne subordonne pas la validité de l'acte à l'énumération des membres de la communauté.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRISE EN COMPTE DE L'IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE Les montants allégués par le bailleur au titre de paiement de l'impôt immobilier complémentaire doivent être retenus dans le calcul des charges d'exploitation lorsqu'ils ne sont pas contestés par le locataire et lorsqu'il n'y a pas de doute relatif à leur existence. Il n'y a pas lieu de s'en écarter en faisant le calcul prévu par les articles 77 LCP et 54 RCP.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE JUGEE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION

Normes : CO.274f.al.1; CO.259i; LCCBL.10A.al.2

Résumé : RECOURS CONTRE UNE DÉCISION DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION Les articles 259i CO et 274f CO ne prévoient pas de force de chose jugée partielle d'une décision de l'autorité de conciliation en cas de recours ne portant que sur un point du dispositif de celle-ci. Le Tribunal des baux et loyers saisi d'un tel recours revoit la cause dans sa totalité, comme si la première décision n'existait pas, en reprenant l'instruction " ab ovo ".

Voir aussi : ACJ n° 362 du 23.04.2001 Epoux K. c/ B.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 278

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Il résulte du principe de la maxime inquisitoriale sociale de l'art. 274d al. 3 CO, que le juge doit, si les parties ne le font pas spontanément, les inviter à mentionner leurs preuves et à les présenter. Si la bailleresse omet de présenter suffisamment de pièces contenant des renseignements élémentaires et aisément déterminables, le juge ne viole pas l'art. 274d al. 3 CO en refusant d'ordonner à ce sujet d'autres mesures probatoires.

Voir aussi : ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; MOTIVATION DE LA DECISION

Normes : LPC.146

Résumé : MOTIVATION DU JUGEMENT - DÉTERMINATION DU LOYER - CHARGES D'EXPLOITATION Le juge qui se borne à dire que l'évolution des charges d'exploitation conduit à retenir un facteur de baisse de 2,19 %, sans indiquer ni la quotité des charges retenues ni le détail des calculs opérés, viole les exigences relatives à la motivation des jugements de l'article 146 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE DE CONCILIATION; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION - CALCUL DU DÉLAI DE 30 JOURS Le délai de 30 jours pour saisir le juge commence à courir : - le lendemain de la communication orale aux parties (ATF 122 III 316), - au moment de sa réception par voie postale par le destinataire (ATF 122 III 316). Ce délai de 30 jours est considéré comme respecté si la demande est remise : - à un bureau de poste suisse avant l'expiration du 30ème jour à minuit ; - au Tribunal des baux et loyers avant l'expiration du 30ème jour mais pendant les heures d'ouverture du greffe.

Voir aussi : ACJ n° 99 du 12.02.2001 D. c/ E. de G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; DUREE INDETERMINEE

Normes : CO.255.al.3

Résumé : DOUTE SUR LA DURÉE DETERMINÉE DU CONTRAT En cas de doute sur la question de savoir si le contrat a été conclu pour une durée déterminée, la présomption de l'article 255 al. 3 CO commande de trancher par la négative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f

Résumé : RESILIATION DU BAIL AVEC EFFET IMMEDIAT - COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE EXPLOITANT UN MANEGE La résiliation anticipée du bail en vertu de 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur, indiquant précisément l'obligation violée par le locataire et qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle. Le manquement reproché doit revêtir un certain caractère de gravité. Faute de clauses conventionnelles précises, le locataire ne saurait se voir interdire l'usage d'installations nécessaires à l'exploitation des locaux loués. Le locataire peut de bonne foi partir du principe que l'équipement nécessaire est mis à sa disposition. Des tensions et frictions survenant lorsque de nombreuses personnes se partagent l'usage de mêmes locaux et installations doivent revêtir un caractère de gravité particulier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; EFFICACITE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : CONGÉ NUL ET CONGÉ INEFFICACE Un congé signé par les deux époux mais ne respectant pas le délai de préavis est juridiquement existant, mais inefficace, de sorte que l'effet du congé est reporté à la plus prochaine échéance contractuelle (art. 266a al. 2 CO). Le congé donné par un seul des époux est, quant à lui, nul, soit juridiquement inexistant. L'article 266a al. 2 CO ne s'applique donc pas dans ce dernier cas.

Remarques : Contra: ACJ n° 279 du 13.3.2000 S. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE

Normes : CO.266o

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE AU CONJOINT - NULLITÉ - ABSENCE D'ABUS DE DROIT Le principe selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps trouve sa limite dans l'interdiction de l'abus de droit dans le sens que l'on ne saurait admettre qu'un locataire obtienne conventionnellement une prolongation de bail et attende son expiration, en toute connaissance de cause, pour faire valoir que son conjoint n'avait pas reçu le congé sous pli séparé. En l'occurrence, l'épouse du locataire a fait part de son état civil déjà dans son écriture déposée au greffe de la Commission de conciliation et n'a donc pas attendu la première audience utile de cette autorité pour aviser sa partie adverse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3; LPC.186

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - ADMISSIBILITÉ DES FAITS PAR LA PARTIE ADVERSE Selon l'art. 186 LPC, un fait est admis quand par une déclaration formelle, claire et précise, la partie à laquelle le fait est opposé déclare le reconnaître : de surcroît, si le juge est tenu d'établir les faits d'office, cette reconnaissance n'a que valeur d'indice, alors que dans d'autres cas, une autre preuve ne saurait être exigée sans violer la maxime des débats. Lorsque le bailleur produit l'avis de fixation de loyer initial en précisant qu'il verse cette pièce à la procédure, compte tenu de la contestation du locataire sur la réception de cet avis, cela ne peut être compris par le juge que comme la contestation du fait que le locataire n'avait pas reçu ledit avis. Le juge doit dans ce cas ouvrir d'office des enquêtes, voire ordonner la comparution personnelle du locataire, pour lui permettre d'apporter la contre-preuve de la présomption instaurée par la production de la lettre, et ce même si aucune conclusion formelle n'a été déposée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AUXILIAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉPOUSE OCCUPANT ENCORE LES LOCAUX APRÈS LA FIN DU BAIL Même si le locataire n'occupe plus les locaux, il reste responsable de ce que son épouse, installée avec son assentiment et considérée comme son auxiliaire au sens de l'art. 101 CO, n'a pas libéré les locaux en temps utile.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CC.8; LPC.186

Résumé : PREUVE DE FAITS ALLÉGUÉS - CONTRE-PREUVE Selon les art. 8 CCS et 186 LPC, à défaut de prescriptions contraires, chaque partie doit prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En particulier, l'obligation de prouver n'implique pas toujours l'apport d'une preuve absolue; suivant les cas, une preuve par indices (ATF 114 II 289) ou une très grande vraisemblance (ATF 104 II 68) peuvent suffire (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 186 note 1). Lorsque les moyens de preuve ordinaires font défaut, il suffit, pour que la preuve dite principale de la survenance d'un fait positif ne soit plus considérée comme rapportée, que la contre-preuve, savoir l'établissement de faits ou d'indices neutralisant la valeur probante des moyens principaux, éveille des doutes dans l'esprit du juge sur l'exactitude des indices allégués et des conclusions qui en sont déduites par la partie supportant la charge de la preuve principale. Ce n'est alors pas le fardeau de la preuve qui est inversé, mais la preuve principale qui est considérée comme n'étant pas rapportée (Deschenaux, Le Titre préliminaire du Code civil, 1969, p. 234).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME D'OFFICE - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Même si la première écriture du locataire est lacunaire et que les pièces sont produites au compte-gouttes, le juge ne peut, sans violer l'art. 274d al. 3 CO, se dispenser de toute instruction. Par exemple, si, sur autorisation du Tribunal, le locataire a complété sa demande de manière sommaire, mais néanmoins substantielle concernant les faits pertinents, le Tribunal ne peut pas statuer, sans avoir procédé, au minimum, à l'audition approfondie des parties.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; HONORAIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CHAUFFAGE/EAU CHAUDE - POURCENTAGE POUR FRAIS DE GESTION Il n'est pas contraire au droit fédéral d'arrêter les frais de gestion et d'administration selon un pourcentage de la facture globale de chauffage et d'eau chaude, et de choisir un taux usuel comme semble le permettre l'art. 5 al. 3 OBLF. Le pourcentage admissible oscille d'un canton à l'autre et d'un auteur à l'autre entre 2 % et 6 % (cf. David Lachat, Le bail à loyer, p. 228, note 36). Il n'y a rien d'insoutenable à fixer un taux usuel de 4 % pour Genève en se référant à une jurisprudence cantonale rendue sous l'AMSL. Le juge dispose à cet égard d'un pouvoir d'appréciation certain. Partant, le fait de ne pas avoir appliqué les Tarifs de la Société des régisseurs au motif qu'ils ne liaient pas les tribunaux et les locataires n'est pas insoutenable non plus.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN LIBERATION DE DETTE

Normes : LPC.2

Résumé : ACTION CONSTATATOIRE NÉGATOIRE DE DROIT L'action en libération de dette, lorsqu'elle est irrecevable comme telle pour cause de tardiveté, peut néanmoins être poursuivie comme "action provocatoire" tendant à faire constater la non-existence de la créance (negative Feststellungsklage), pour autant que l'action provocatoire soit admissible d'après la procédure cantonale (JT 1902 I 438 ; JT 1980 II 60 note 1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONCLUSIONS; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.434

Résumé : RECEVABILITÉ DE LA REQUÊTE - CONCLUSIONS : CASUISTIQUE - S'il n'y a pas de conclusions à l'appui de la requête, cette dernière est irrecevable. En matière de procédure, les Tribunaux ont l'obligation d'appliquer, d'une façon stricte et formelle, les dispositions légales (SJ 1926 p. 170). Or, seules les conclusions à l'audience de plaidoirie peuvent être prises en considération par le juge (SJ 1944 p. 49). Celles-ci fixent la mission du juge (SJ 1942 p. 249) qui n'a pas à tenir compte de conclusions prises par les parties en cours d'instruction, mais non déposées en mains du greffier (SJ 1944 p. 295). ACJ 06.12.76 SA X c/ P. (Voir aussi JTB 12.05.77 K.-A. c/G.; ACJ 13.12.78 SI X c/ D.-G.-F. g. = SJ 1979 p. 607 No 263; ACJ 02.11.81 SA X c/ F. et R. - Il est excessif de tenir pour irrecevables des conclusions peu claires figurant dans une seconde écriture alors que la première écriture de la partie en cause est dépourvue d'ambiguïté. ACJ 09.11.81 L. - D. c/ T. - Même si le preneur n'a pas chiffré la demande de baisse de loyer dans sa requête initiale, son action est recevable si ses dernières conclusions devant le TBL, après instruction de la cause, contiennent des prétentions chiffrées. ACJ 10.05.82 R. c/ H. - Si elle n'est pas communiquée 10 jours avant l'audience, l'écriture est écartée de la procédure, à moins que la partie adverse n'ait donné formellement son accord à la recevabilité de l'acte (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 434). La partie qui doit déposer ses conclusions et qui ne respecte pas le délai de 10 jours doit obtenir de la partie adverse son autorisation d'une façon claire et précise de déposer ses conclusions en retard. Des accords tacites sont susceptibles d'exister entre les parties à une procédure (ACJ n°1076 du 14.10.1996 SI C. M. c/ époux C.), mais il appartient à la partie qui s'en prévaut de les prouver. ACJ n°1053 du 5.10.1998 B. c/ K.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE - LIMITES DES DEVOIRS IMPOSÉS AU JUGE D'ÉTABLIR DES FAITS D'OFFICE La maxime inquisitoire a été adoptée pour tenir compte du nombre important de cas dans lesquels des plaideurs sans connaissances juridiques comparaissent en personne. Ainsi, le juge n'est obligé d'interpeller une partie que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur le point de savoir si les allégations et offres de preuves sont complètes (ACJ n° 151 du 17.02.1997 C. AG c/ M. SA). La loi n'impose pas expressément au juge d'interpeller une partie pour la sommer de produire l'intégralité des pièces nécessaires à prouver ses allégués, alors que cette même partie a eu la possibilité de présenter toutes les pièces utiles au cours d'une procédure en validation de hausse de loyer qu'elle a elle-même initiée, et dans le cadre de sa défense contre une demande de baisse de loyer.

Voir aussi : ACJ n° 1269 du 6.12.1999 SI A. c/ G. ACJ n° 336 du 18.03.2002 SI X c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; PRESCRIPTION; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - PRESCRIPTION Les prétentions du bailleur pour le remboursement de frais accessoires se prescrivent par cinq ans, à tout le moins s'il s'agit de prestations arrêtées périodiquement (Higi, Commentaire zurichois, n° 24 ad art. 257a-257b CO). Le délai de prescription commence à courir à la fin de l'année pour laquelle le décompte doit être établi.

CJ , Chambre civile

Publication SJ 1998 p. 471

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; PROTECTION DE LA POSSESSION

Normes : CC.926

Résumé : SOUS-LOCATION À L'INSU DU BAILLEUR - REJET DE L'ACTION POSSESSOIRE DU BAILLEUR Cas où le sous-locataire s'est installé dans l'appartement du plein gré des locataires mais sans que le propriétaire en soit informé. Le sous-locataire a payé le loyer des mois de mars à septembre 1997, à savoir avant et après la date de résiliation du bail. Ainsi, force est de constater qu'il a pris possession des locaux avant ladite résiliation. Le sous-locataire n'a donc nullement commis un acte d'usurpation ou de trouble (cf. SJ 1985 p. 474).

TF

Publication ATF 124 III 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : NATURE JURIDIQUE DU DÉLAI DANS LEQUEL LE JUGE DOIT ÊTRE SAISI LORSQUE LA TENTATIVE DE CONCILIATION A ÉCHOUÉ Si le droit matériel du bail ne prévoit pas de délais de péremption spéciaux pour les prétentions devant faire l'objet d'une tentative de conciliation, et qu'il n'attribue pas à l'autorité de conciliation le pouvoir de rendre des décisions ayant force de chose jugée au cas où le juge n'est pas saisi, de telles prétentions peuvent être déduites à nouveau en justice, mais une procédure judiciaire doit cependant être précédée d'une nouvelle tentative de conciliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; ILLICEITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : DEMANDE EN INVALIDATION DU BAIL POUR OBJET IMPOSSIBLE OU ILLICITE L'impossibilité pour des motifs juridiques est admise. Elle suppose, outre l'interdiction, que l'autorité empêche effectivement la prestation par des moyens de coercition (Von Thur A., Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, 2 vol. Zurich 1924/1925, par. 31, p. 218 à 230; Oftinger K., Gesetzgeberische Eingriffe in das Zivilrecht, RDS 1938, p. 527 à 528a). In casu, la parcelle où se situent les locaux loués est en zone agricole, soit hors zone à bâtir (art. 16 LAT, art. 20 Lalat). Ces deux lois ne prévoient aucun moyen de coercition empêchant effectivement l'exploitation d'une entreprise non conforme à l'affectation d'une zone agricole. De plus, le locataire n'a jamais été contraint de cesser l'exploitation de son entreprise. Il n'y a dès lors pas eu d'impossibilité objective. Le contrat présente un contenu illicite "quand son objet, le résultat auquel il conduit ou le but qu'il poursuit indirectement contrevient à un droit objectif, qu'il s'agisse de droit fédéral ou cantonal. La nullité est cependant subordonnée à la condition que cette sanction soit expressément prévue par la loi concernée ou qu'elle ressorte du sens et du but de la norme violée" (ATF 117 II 48. C2a, JT 1991 I 649;ATF 117 II 287 c.4a, JT 1992 I 304, JT 1994 I 599).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; NULLITE PARTIELLE; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.23; CO.24

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES MAL ESTIMÉS PAR LE BAILLEUR - INVALIDATION PARTIELLE DU BAIL La doctrine admet l'annulation partielle d'un contrat sur la base des art. 23 ss. CO, mais seulement si l'objet de l'accord est divisible (Schmidlin, Commentaire bernois, n. 156 ad art. 23/24 CO). Or, il n'est pas certain qu'une telle condition soit réalisée dans un tel cas. Même mal estimés, les frais accessoires sont intégralement fournis au preneur, qui doit donc couvrir la dépense encourue. Pour qu'il y ait erreur essentielle, il faut encore qu'elle ait porté sur un point essentiel, en d'autres termes que le contrat n'ait pas été conclu face à la connaissance de la situation réelle (Schmidlin, op. cit., n. 148 ad art. 23/24 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); SUSPENSION DE L'INSTRUCTION

Normes : CO.257d; LPC.439

Résumé : PROCÉDURE EN ÉVACUATION - SUSPENSION DE L'INSTRUCTION DE LA CAUSE Pour éviter de tomber dans le dilatoire, le juge doit se montrer strict dans l'appréciation des "motifs suffisants", aptes à justifier la suspension de l'instruction et ne faire usage de cette faculté que dans les cas où il serait déraisonnable de passer outre (Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, 1988, art. 107 ad. 1). Le juge peut être amené à examiner la cause de manière complète avec pleine cognition en fait et en droit (ATF 119 II 245), une suspension au sens de l'art. 107 LPC est donc possible. Selon la jurisprudence, lorsque le motif de suspension est l'existence d'une autre cause pendante, elle n'est justifiée que si les deux causes sont intimement liées. La décision de suspension relève du pouvoir d'appréciation du juge; en cas de doute, le principe de la célérité l'emporte sur les intérêts opposés (ATF 119 II 389 = SJ 1994 p. 136; SJ 1995 p. 742).

Voir aussi : ACJC/453/2009

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; PROPRIETE COMMUNE; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.6

Résumé : CONSORITÉ NÉCESSAIRE (HÉRITIERS) Conformément à l'art. 653 CC en liaison avec l'art. 602 CC, les héritiers sont non copropriétaires, mais propriétaires communs du bien, et une décision unanime de leur part est nécessaire pour intenter une action en justice, un représentant de la communauté héréditaire, un exécuteur testamentaire ou une administration de la succession ne pouvant agir à leur place que dans de rares exceptions. On est ainsi dans un cas de consorité matérielle nécessaire, en l'occurrence active.

Giacomo RONCORONI

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; FORCE OBLIGATOIRE(SENS GENERAL)

Normes : CO.253.ss

Résumé : La loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONCUBINAGE

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU SEUL LOCATAIRE ET NON À SON CONCUBIN NON COTITULAIRE DU BAIL - CONGÉ VALABLE La locataire est seule signataire du bail et la circonstance qu'elle habite avec quelqu'un dans les locaux loués, même au su du bailleur, ne saurait avoir pour effet de rendre son concubin cotitulaire du bail ni solidairement responsable du paiement du loyer (Droit du bail no 3/1991 no 2 p. 5). D'autre part, il est unanimement admis que la protection légale du logement familial présuppose l'existence d'une union conjugale et n'est accordée qu'aux personnes mariées vivant en ménage commun, à l'exclusion des concubins.

TF , Chambre civile

Publication SJ 1996 p. 277

Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION INCIDENTE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.291; LPC.292

Résumé : JUGEMENT SUR INCIDENT SUSCEPTIBLE D'APPEL IMMEDIAT Lorsque le jugement incident ne porte que sur les mesures probatoires selon l'art. 197 LPC ou sur le rejet total ou partiel d'une offre de preuve, l'appel immédiat est exclu. C'est le dispositif du jugement qui est seul décisif, et non le contenu de la décision.

Voir aussi : ACJ n° 1025 du 26.10.2000 U. SA c/ O.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.430.al.1

Résumé : MANDATAIRE PROFESSIONNELLEMENT QUALIFIÉ NE POSSÉDANT PAS LA SIGNATURE INDIVIDUELLE Celui qui ne possède pas la qualité d'organe peut, en vertu d'un pouvoir qui lui est conféré par un organe, obliger valablement la personne morale, autant que la loi, les statuts ou la nature de l'affaire n'excluent pas la représentation (ATF 54 II 250). Ainsi une société est-elle habilitée à désigner, pour la représenter, une personne qui ne posséderait pas de signature individuelle ou qui ne serait pas inscrite au RC. Le prononcé de la nullité d'une requête signée par un seul administrateur délégué à cet effet alors qu'il ne dispose que d'une signature collective à deux et sans que la partie adverse soit lésée relèverait d'un excès de formalisme qui, en matière de baux et loyers, doit être évité. (ACJ n° 140 du 7.11.88 B. c/ T.; Barbey, l'AMSL, p. 142 ch. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE - PORTÉE DE LA NOTION (Voir aussi art. 435 LPC) Le principe de la maxime inquisitoire ne doit pas être compris comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux qui leur incombe. Mais le juge a le devoir de s'assurer que leurs allégations et leurs offres de preuve sont complètes en les interpellant en cas de doute. La doctrine distingue précisément dans la maxime d'office, la maxime inquisitoire de la maxime d'office au sens étroit. La première signifie que le Tribunal et les parties recherchent les faits. La deuxième soustrait aux parties la libre disposition de l'objet litigieux, tout au moins partiellement (Commentaire USPI : p. 671 n° 18 ad. art. 274d). Dans le cadre de cette terminologie, l'article 274d al. 3 CO prévoit la maxime d'office au sens large, inquisitoire, car les parties peuvent disposer de l'objet du procès.

Voir aussi : ACJ n° 1473 du 20.11.1995 S. c/ C. ACJ n° 664 du 21.06.1996 Epoux L. c/ W. ACJ n° 284 du 13.03.2000 A. c/ S. ACJ n° 34 du 12.01.97 SI X c/ K. JT 1993 I 290 ACJ n° 878 du 08.09.03 H. c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Selon ACJ du 30.08.1993 dans V .c/ R., au décès du locataire, seul titulaire du bail, l'ouverture de sa succession fait passer les droits en découlant à ses héritiers formant l'hoirie avant le partage, au sens de l'art. 560 al. 1 CC. Pour respecter les exigences de l'art. 602 CC, le bailleur doit notifier la résiliation à tous les héritiers. Le fait que l'épouse du défunt ait payé le loyer en son seul nom ne prive pas les autres héritiers de leurs droits. De même, tant la résiliation du bail relatif au garage que la requête en annulation de congé pouvaient être entrepris par l'épouse du défunt seule dans la mesure où la jurisprudence admet, en cas d'urgence, qu'un héritier agisse seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la communauté (ATF 116 I b p. 449 & ss).

Voir aussi : ACJ n° 191 du 30.08.93 V. c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOUS-LOCATION

Normes : CO.266l

Résumé : SOUS-LOCATION - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION ORALE DU BAIL PAR SOUS-LOCATAIRE Lorsque le congé est signifié oralement par le locataire, il s'agit d'un cas de nullité absolue du congé, qui peut donc être invoqué en tout temps (Lachat Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 465). La résiliation orale du bail de sous-location est nulle et le sous-locataire est tenu par son bail jusqu'à l'expiration du bail principal, conformément à l'article 273b CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.257a; CO.269a.let.b

Résumé : ABONNEMENT AU TÉLÉRESEAU CONTESTÉ PAR LE LOCATAIRE SANS TÉLÉVISION Cas d'un locataire qui n'a pas de poste de télévision. La doctrine (R. Puntener, Die Nebenkosten im System des BMM, Mietrechtpraxis 1989 p. 131 ss, not. 141) estime que le preneur du bail ne peut être obligé de payer le coût relatif à des prestations dont il ne profite pas. Aux termes de l'art. 41 al. 3 let. a de la loi fédérale sur la radio et la télévision du 21.6.91 (RS 784.40), aucun droit d'abonnement ne peut être perçu "d'un locataire ou d'un fermier qui renonce d'emblée à utiliser un raccordement nouvellement effectué", étant précisé que "le concessionnaire ou le bailleur peut mettre sous scellés un raccordement non utilisé et procéder à leur contrôle". S'il est prouvé que le locataire a renoncé d'emblée à l'utilisation du raccordement nouvellement créé, aucune taxe ne peut être mise à sa charge.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SIMULATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.253

Résumé : PARTIES AU CONTRAT - EXCEPTION DE SIMULATION - RÈGLES DE LA BONNE FOI EN AFFAIRES La jurisprudence fédérale reconnaît, en cas de société anonyme à actionnaire unique, qu'il convient de faire abstraction de l'indépendance juridique formelle de la société lorsque, dans ses rapports avec les tiers, les règles de la bonne foi en affaires l'exigent (ATF 98 II 96; JT 1973 I 178). Il en va a fortiori de même dans le cas d'une société d'un Etat X, dont les organes sont fictifs et dont le but n'est autre que de dissimuler aux tiers, notamment au fisc, mais aussi aux créanciers, l'identité de l'ayant droit économique, tout en créant en faveur de celui-ci la faculté d'habiter Genève à l'insu des autorités, en violation de la législation sur le séjour des étrangers et en violation de la législation fiscale.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : LPC.6

Résumé : CONSORITÉ NÉCESSAIRE (PAIEMENT DU LOYER) L'obligation de paiement d'un loyer, et donc celle du paiement d'une indemnité pour occupation illicite des locaux, est divisible contrairement à l'obligation de restituer la chose louée qui est, par sa nature, indivisible (Bertossa,Gaillard,Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC ad. art. 6 n°2). En pareille circonstance, les défendeurs ne doivent tous être mis en cause devant la Cour que lorsque l'appel est formé par l'un d'eux et que le demandeur n'a pas obtenu contre les autres le plein de ses conclusions.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉTERMINATION DE L'USAGE CONVENU AU MOMENT DE LA LOCATION Pour déterminer l'usage convenu, il convient de se fonder sur l'accord des parties tout en recherchant, dans les circonstances de la conclusion du contrat, le niveau concret d'exigences que les parties avaient en vue. Leur attitude lors de la visite des lieux constitue à cet égard un élément capital d'appréciation. Si le locataire a constaté des inconvénients apparents sans émettre de protestation, il faut en conclure que ces inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 132; Lachat, Le bail à loyer, ch. 1.1 p. 141). De même, le comportement ultérieur des parties peut être déterminant car le fait de conserver la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de l'état dans lequel cette chose se trouve (ATF 104 II 274 cons. 2).

Voir aussi : ACJ n° 62 du 17.01.2000 K. c/ F. ACJ n° 749 du 23.06.2000 E. c/ G. et M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; COMMISSION SOCIALE

Normes : LCCBL.8; LPC.439

Résumé : RENVOI A LA COMMISSION SOCIALE (aujourd'hui SECTION DES AFFAIRES SOCIALES) - But : Le renvoi d'une cause à la Commission de conciliation en vertu des art. 8 al. 1 LCCBL et 439 LPC a essentiellement pour but de permettre la conclusion d'une transaction entre les parties en cause à l'égard d'un locataire qui rencontre des difficultés financières et qui, pour ce motif, fait l'objet d'une évacuation ou a fait opposition à une majoration de loyer. ACJ 25.05.87 K. c/ Hoirie D. et S. (Voir aussi ACJ n° 170 du 18.06.93 H. c/ SI X). - Absence de voie de recours : La décision du TBL de transmettre ou non à la Commission sociale ne peut faire l'objet d'un appel à la Cour de justice. ACJ n° 1070 du 14.10.1996 G. c/ F. L. P. P. A. I. ACJ n° 1204 du 04.12.2000 M. et W. c/ F. - Locaux commerciaux : La Commission sociale trouve sa raison d'être dans le fait que certains locataires de locaux d'habitation peuvent se trouver totalement démunis lorsque leur logement leur est repris. Toutefois, tel ne saurait être le cas de locataires de locaux commerciaux. ACJ n° 97 du 12.03.93 B. c/ SI X.

TF , Ire Cour civile

Publication ATF 119 II 36

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; INSOLVABILITE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement. Savoir si tel locataire de remplacement peut être raisonnablement imposé au bailleur est une question à résoudre de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances propres à la cause en litige.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_332/2016 du 20.09.2016; S. SA c/ C. du 22.05.2001 ; ACJC/18/2001 du 15.01.2001 (taux d'effort d'un tiers du revenu ne peut pas être appliqué de manière systèmatique)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256.al.2

Résumé : USAGE CONVENU - MOBILIER - CLAUSE LIBÉRATOIRE Selon les travaux préparatoires, les parties disposent d'une latitude pour définir dans chaque cas concret l'usage convenu de la chose. La clause des conditions générales du bail (art. 14) obligeant le locataire à assurer son propre mobilier avec effet libératoire pour le bailleur viole-t-elle l'art. 256 CO ? Question laissée ouverte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - COMPÉTENCE DU TBL Il est notoire que lorsqu'un bail a existé et que de surcroît des montants découlant directement du bail (les loyers) sont réclamés conjointement avec des indemnités découlant d'occupation illicite, le TBL est compétent pour connaître du litige. Peu importe la qualification juridique de l'indemnité pour occupation illicite. ACJ n° 149 du 05.06.92 M. c/ N. La compétence du TBL est également fondée pour le problème de la majoration des indemnités pour occupation illicite dans le mesure où il s'agit de la conséquence d'un contrat de bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 57-58 ; ATF 108 II 112 ; JT 1982 I 531 ; P. Tercier, La partie spéciale du CO, p. 134 ad. 1017).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT MIXTE; CONTRAT INNOMME

Normes : CO.253; aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT "DE DEMONSTRATION" Contrat intitulé "de démonstration" et prévoyant la mise à disposition d'une surface de vente par un grand magasin moyennant prélèvement d'une commission sur le chiffre d'affaires brut, les ventes étant faites au nom du grand magasin et la marchandise étant fournies par le "démonstrateur". Il s'agit d'un contrat mixte qui traite de plusieurs obligations parallèles et de natures diverses. Les éléments de vente et de consignation apparaissant comme prépondérants, le TBL est incompétent ratione materiae.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE - LIMITES Evoquée également à l'article 343 al.4 CO concernant le contrat de travail, la maxime inquisitoire peut avoir une influence certaine sur des procédures telles que l'annulabilité de congé, exigeant des tribunaux un rôle accru (FF 1985 I 1450). En cas de doute sur leurs allégations et leurs offres de preuve, le juge convoque les parties. Ces dernières doivent participer activement à la conduite de l'instruction, et renseigner à temps le magistrat sur les faits pertinents de la cause par les moyens de preuve disponibles (ATF 107 II 236; Ryter, Les conflits de travail, Lausanne 1990, p. 148).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DECISION; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.257d

Résumé : JUGEMENT D'ÉVACUATION REMIS EN CAUSE PAR DES MESURES PROVISIONNELLES ? Ainsi que le Tribunal fédéral l'a rappelé, les décisions d'évacuation pour non-paiement du loyer selon les articles 265 (ancien) CO et 257d (nouveau) CO sont rendues, à Genève, dans le cadre d'une procédure sommaire qui fait appel à des critères dépendant de la simple vraisemblance du droit allégué (ATF 104 II 217; SJ 1989 p. 320; cf. aussi Giger, Der zahlungsunwillige Mieter, Zurich 1987 p. 141). Dans ce cadre, le prononcé de l'évacuation peut éventuellement être remis en cause par le biais d'une demande de mesures provisionnelles fondée sur des faits nouveaux, ce qui pourrait démontrer l'invalidité de la dénonciation du bail.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 307

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.274a

Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - COMPÉTENCE Comme toute contestation portant sur des baux d'habitation et de locaux commerciaux, le litige concernant les prétentions en dommages-intérêts du bailleur pour usage anormal de la chose louée doit faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable obligatoire.

TF

Publication ATF 118 II 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n

Résumé : NOTIFICATION SEPARÉE DU CONGÉ AU CONJOINT DU LOCATAIRE La notification d'un acte en main du mari, mais concernant l'épouse demeure valable. Selon les principes généraux régissant la communication des déclarations de volonté soumises à réception, une déclaration de volonté émise sous forme d'une lettre parvient au destinataire dès qu'elle entre dans sa sphère d'influence (cas de l'envoi déposé dans la boîte aux lettres) (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire, V/Ia, N° 408 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, VI/1/1, N° 88 ad art. 1 CO). Savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas déterminant, ce dernier assumant le risque qu'une personne autorisée à vider la boîte ne lui tienne caché l'envoi. En conséquence, la remise à un tiers d'une déclaration de volonté soumise à réception vaut communication et déploie ses effets dans deux cas : soit que ce tiers ait été investi, par la volonté du destinataire, du pouvoir de recevoir la déclaration; soit qu'il faille le considérer comme autorisé et qualifié à le faire d'après les usages (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire N° 409 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, N° 89 ad art. 1 CO; ATF 32 II 286).

TF

Publication ATF 118 II 50 = JT 1993 I 290

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS EN INSTANCE DE RECOURS Le juge établit d'office les faits ; les parties sont cependant tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. En instance de recours, la règle n'empêche en tout cas pas le droit cantonal d'apporter certaines restrictions au principe de l'instruction d'office. Les cantons peuvent notamment restreindre le pouvoir d'examen de l'autorité supérieure en prohibant la production de moyens nouveaux (ATF 107 II 237 c. 2 ad art. 343 CO, JT 1981 I 285, rés.). L'art. 274 CO prévoit d'ailleurs expressément que les cantons règlent la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRANSACTION(ACCORD); PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : LCCBL.7.al.3

Résumé : CARACTÈRE EXÉCUTOIRE DES PROCÈS-VERBAUX DE LA CBL - NULLITÉ Le Tribunal Fédéral a jugé au sujet de l'article 74 al. 4 PCF, identique quant à la lettre à la règle genevoise, qu'une transaction judiciaire n'était pas un acte émanant de l'autorité, mais une convention de droit privé sujette aux motifs de nullité et d'annulation prévus par le droit civil. Une transaction judiciaire ne peut dès lors être assimilée à un jugement qu'en ce qui concerne sa force exécutoire (ATF 114 I b 77; 60 II 56 = JT 1934 I 197 p. 202). Il est dès lors admis qu'une transaction judiciaire pouvait être mise en cause pour des motifs de violation de prescriptions légales impératives ou pour lésion, erreur ou crainte fondée. Il convient donc de considérer qu'un procès-verbal de conciliation par lequel le locataire accepte une résiliation de bail peut être attaqué ultérieurement en raison d'un motif de nullité résultant du droit du bail.

Voir aussi : ACJ n° 173 du 19.06.92 B. c/ SI X ACJ n° 154 du 24.05.93 P. c/ SI SA X

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; COMPETENCE RATIONE LOCI

Normes : LGFL.1.ss

Résumé : GARANTIE BANCAIRE - COMPÉTENCE RATIONE LOCI La LGFL ne contient aucune disposition relative au Tribunal compétent en raison du lieu; elle n'a pas été édictée sur la base de l'AMSL, car elle est antérieure à cet arrêté fédéral. De plus, le Grand Conseil a manifesté clairement sa volonté de voir une loi protégeant les garanties fournies par les locataires édictée dans des buts de protection de l'épargne et de police du commerce, domaines qui relèvent du droit public cantonal et non du droit civil fédéral (Mémorial des séances du Grand Conseil 1963, p. 1328). Le Tribunal compétent est ainsi celui du domicile du défendeur conformément à la règle générale de l'article 59 CF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; DECISION PARTIELLE

Normes : LPC.295

Résumé : APPEL DES JUGEMENTS "SUR PARTIE" Ce n'est qu'à titre tout à fait exceptionnel qu'un jugement sur partie, c'est-à-dire un jugement tranchant une question préalable de droit de fond, peut être rendu. En effet, pour qu'il soit possible de rendre un tel jugement, il est impératif que la question préalable soit à la fois simple à instruire puis à résoudre par rapport aux autres problèmes juridiques posés par le litige et susceptible de mettre un terme au procès.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI POSTAL

Normes : OSP.-

Résumé : ABSENCE DU DOMICILE Celui qui quitte son domicile pour un certain temps doit prendre des mesures adéquates pour que les communications, que des tiers peuvent avoir à lui faire, puissent parvenir à destination (ATF 101 86 = JT 1976 91; Blätter für zürcherische Rechtssprechung, 1961, p. 355; Oser, Schönenberg ad art. 367 n. 3, Oser ad art. 9 ss, 14 ss; Schönenberg, Jäggi ad art. 1 n. 404, ad art. 9 n. 43 ss). Ces principes s'appliquent d'autant plus lorsque les locataires sont fréquemment absents de Genève, pour des périodes plus ou moins longues, de sorte qu'ils doivent s'organiser pour que les communications importantes leur parviennent à temps, si ce n'est à eux, à des tiers autorisés. Le fait qu'un tiers se trouve dans l'appartement avec leur autorisation, en leur absence, démontre qu'il est habilité à recevoir leur courrier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.7

Résumé : HOIRIE Toute qualité pour agir doit être refusée à une hoirie, sauf désignation expresse des héritiers agissant (cf. SJ 1954 p. 31).

Voir aussi : ACJ n° 6 du 24.01.92 C. c/ O.-K. et autres et ACJ n° 574 du 13.05.02 H. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI POSTAL

Normes : OSP.-

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR PLI SIMPLE - RESPECT DE L'ÉCHÉANCE Une manifestation de volonté écrite déploie ses effets (système de la réception) dès qu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire - elle lui est remise ou déposée dans sa boîte aux lettres - même si celui-ci n'en prend pas connaissance (JT 1981 p. 282). Il incombe au chef d'entreprise de faire en sorte que les lettres d'affaires délivrées à ses bureaux ou à son domicile commercial par-viennent à sa connaissance, ou à la connaissance d'une personne habilitée à ou-vrir le courrier, à y répondre ou à décider de n'y pas répondre (RO 32 II 281 cité par Oftinger in Jurisprudence du T.F. sur partie générale du C.O.). La déclaration de volonté déploie ses effets même si le destinataire n'en prend pas connaissance, à dessein ou non. Celui qui s'absente doit prendre les mesures adéquates pour recevoir les communications que les tiers ont à lui faire (Engel p. 102 et 103).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DROIT D'ETRE ENTENDU; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : LPC.433

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE : DROIT D'ÊTRE ENTENDU Saisi d'une demande reconventionnelle, le TBL doit permettre au demandeur principal de se déterminer par la signification d'un nouveau mémoire, sous peine de violer son droit d'être entendu (SJ 1984 p. 380; SJ 1981 p. 325). Le fait que la cause ait été retenue à juger d'accord entre les parties n'y change rien.

CJ , CABL

Publication SJ 1985 p. 169

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); NULLITE

Normes : LPC.474

Résumé : JUGEMENT NUL Requis d'exécuter un jugement, le Procureur général doit s'assurer que celui-ci n'est pas nul (in casu: nullité d'un jugement d'évacuation prononcé contre une mission diplomatique).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROPRIETE COMMUNE

Normes : LPC.3

Résumé : PROPRIÉTAIRES COMMUNISTES REGROUPÉS EN SOCIÉTÉ SIMPLE Pour invoquer une créance en justice, les propriétaires en main commune, formant entre eux une société simple, doivent agir tous ensemble, chacun devant être désigné nommément en qualité de partie (ATF 78 I 104; Guhl,Merz,Kummer, Das Schw. Obligationenrecht, Zurich 1980, p. 570 3; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, Zurich 1979, p. 296 ch. 1 lit. a; par analogie: M.Hayoz, Berner Kommentar, ad art. 652 not 84). La société simple comme telle, n'ayant pas la capacité d'ester en justice, la demande formée au nom d'une telle société est irrecevable (SJ 1976 p. 169; Guldener, op. cit., p. 125 al. 1).

CJ , CABL

Publication SJ 1983 p. 201

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; POUVOIR DE REPRESENTATION; NULLITE

Normes : aLOJ.56M; LPC.2

Résumé : ANNULATION D'UN ACCORD PASSÉ EN CONCILIATION Le TBL est compétent pour statuer sur l'annulation d'un accord passé en conciliation, à teneur duquel un bail résilié pour une échéance est prolongé conformément à l'art. 267 a CO. Le bailleur qui prétend que cet accord a été conclu sans pouvoir par son gérant d'immeuble est recevable à agir devant cette juridiction pour faire constater la nullité de la transaction.

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 84

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.127

Résumé : NATURE JURIDIQUE DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DES LOYERS VERSÉS EN TROP Les actions en restitution peuvent reposer sur un contrat, un acte illicite ou sur l'enrichissement illégitime, ce qui n'est pas sans influencer leur délai de prescription. Par ailleurs, il est admis que l'existence d'une prétention de nature contractuelle exclut l'action fondée sur l'enrichissement illégitime. En réclamant la restitution de loyers versés en trop, le locataire exerce une action de nature contractuelle. Par conséquent, l'action en restitution du loyer versé en trop et en réduction de loyer sont de nature contractuelle.

Voir aussi : ATF 130 III 504 in JT 2005 I 302 ( Fiche 2309290 )

TF

Publication ATF 130 III 504 = JT 2005 I 302

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.128; CO.259d

Résumé : PRESCRIPTION DES PRÉTENTIONS EN RESTITUTION DU LOYER FONDÉES SUR UN DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (Weber, Commentaire bâlois, n. 4a ad art. 259d CO). Conformément à l'art. 130 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné. Les prétentions en restitution fondées sur un défaut de la chose louée deviennent exigibles au moment où le locataire réclame la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de la créance, qui ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans.

Voir aussi : ACJC/452/2023 du 03.04.2023 (confirme l'ATF 130 III 504, cité dans l'ATF 142 III 557); ACJ n° 60 du 11.01.1999 ( Fiche 2309892 )ATF du 11.05.2004 in CdB 3/04 p. 84 ( Fiche 2309484 ); ACJC/874/2014 du 16.07.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.441

Résumé : NOUVEAU DÉFAUT DU LOCATAIRE QUI A FAIT OPPOSITION AU JUGEMENT EN ÉVACUATION - RECEVABILITÉ DE L'APPEL Les dispositions sur la procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer ne règlent pas la procédure applicable à la suite d'une opposition, lorsque l'opposant ne comparaît de nouveau pas. L'art. 438 al. 1 LPC exclut expressément, sauf exception prévue à l'art. 441 LPC, l'application des règles générales de la LPC. Il s'agit manifestement d'une lacune de la loi qu'il y a lieu de combler. Une évacuation ayant des conséquences graves pour le locataire, il se justifie d'appliquer par analogie les dispositions de la procédure ordinaire et de considérer que la procédure suivant l'opposition à un jugement par défaut devient contradictoire. L'appel est donc recevable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; INDEMNITE(EN GENERAL); APPLICATION DU DROIT

Normes : LPC.144

Résumé : PRINCIPE DE L'APPLICATION DU DROIT D'OFFICE La base légale sur laquelle une partie fonde sa demande d'indemnité pour rupture de contrat (bail à ferme) est sans importance. En l'espèce, le Tribunal lui a alloué l'indemnité réclamée sur une autre base que celle sur laquelle elle avait fondé sa demande, en application du principe "iura novit curia" (cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, no 2 ad art. 144).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271a; CO.272; CO.272b

Résumé : APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; ACTE CONCLUANT; PROLONGATION DU DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE BULLETINS DE VERSEMENT POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU DÉLAI DE GRÂCE Le bailleur, qui envoie au locataire [en l'occurrence à l'institution venue en aide au locataire] des bulletins de versement pour une période postérieure au délai de grâce, renonce de ce fait aux effets de sa mise en demeure et permet la continuation du bail. Son comportement est abusif, s'il se prévaut, par la suite, des effets d'une mise en demeure à laquelle il a renoncé par actes concluants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui ne maintient son congé et la procédure d'évacuation que parce que les parties ne sont pas tombées d'accord sur les conditions d'un transfert de bail à l'exploitant actuel d'un commerce, alors que le retard ne concerne que des acomptes de charges de chauffage et d'eau chaude de 200 fr., commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - SUBSIDIARITÉ DE LA DEMANDE PAR RAPPORT À UN RECOURS DE DROIT PUBLIC CONTRE UNE DÉCISION DU PROCUREUR GÉNÉRAL EN MATIÈRE D'EXÉCUTION FORCÉE De jurisprudence constante, le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige que celles-ci ne soient admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du recourant (SJ 1958 p. 570 ; SJ 1977 p. 62 ; SJ 1993 p. 209-210). Or, les décisions du Procureur général en matière d'exécution forcée se rapportant à un jugement d'évacuation de locaux sont susceptibles de faire l'objet d'un recours de droit public auprès du Tribunal fédéral dans le cadre duquel peut être sollicité l'effet suspensif de la décision attaquée (ATF 4P.133/1999 du 24 août 1999, S. c/ Procureur général, publié partiellement in SJ 2000 p. 6ss). Dès lors que le locataire a à sa disposition une action judiciaire susceptible de permettre la suspension de la décision d'évacuation du Procureur général, la voie des mesures provisionnelles ne lui est pas ouverte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.440

Résumé : MESURES PROBATOIRES La procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer (art. 440 et 441 LPC), pour se rapprocher fortement de la procédure sommaire (art. 347 à 360 LPC), n'en adopte cependant pas la particularité significative, savoir que la seconde est une procédure sur pièces (art. 347 LPC), dont l'essence réside dans la restriction apportée aux exceptions et aux moyens de preuve opposables par le défendeur, d'une part, et dans une atténuation des prescriptions légales en matière de preuve, d'autre part (SJ 1983 p. 25). En conséquence, les juges de l'évacuation apprécient librement les preuves (art. 196 LPC, par référence de l'art. 438 al. 1 LPC, éventuellement art. 435 LPC). L'enquête par témoin devrait, dans la règle, être précédée de l'interrogatoire des parties, celles-ci étant questionnées précisément sur les preuves qu'elles sont susceptibles de fournir.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 31/2019, p. 56 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ - COBAILLEURS - DÉSIGNATION Les cobailleurs doivent résilier ensemble le bail, au moyen de la formule officielle. La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale des cobailleurs; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, il ne faut pas confondre les principes applicables à l'interprétation des manifestations de volonté avec les règles strictes relatives à l'indication des parties en procédure civile, en particulier du ou des demandeurs, lesquelles présupposent la capacité d'être partie et la capacité d'ester en justice, sous peine d'irrecevabilité de la demande (art. 66 s. et 59 al. 1 et al. 2 let. c CPC). In casu, il n'est pas contesté que la décision de résilier a été prise par tous les cobailleurs et que la régie représentait valablement ceux-ci. Seule est litigieuse la question de l'interprétation de la rubrique « bailleur » de l'avis de résiliation, dans laquelle figurait le nom « Groupement des Propriétaires Centre Commercial X. », c'est-à-dire de savoir si le locataire a compris, ou devait de bonne foi comprendre, que le congé émanait des cobailleurs. Dans la mesure où les cobailleurs se sont désignés comme « Groupement des propriétaires du X. » dans le contrat de bail portant sur le dépôt conclu entre les parties quelques années après le bail relatif au local principal, le locataire n'est pas crédible en soutenant que ce groupement serait un tiers autre que ses cobailleurs. La volonté réelle des parties est ainsi établie et le congé a donc valablement été donné.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (in casu, la résiliation a été notifiée au nom d'une entité qui n'est pas le bailleur et ce dernier n'était pas identifiable par le locataire. Congé nul)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE

Normes : CO.256

Résumé : NUISANCES - LIEU DE SITUATION DE L'IMMEUBLE Le lieu de situation de l'immeuble détermine dans une large mesure le calme auquel peut s'attendre le locataire et le caractère évitable ou non et/ou la prévisibilité d'éventuelles nuisances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE

Normes : CO.256

Résumé : LOCAUX NUS Les locaux peuvent être loués « nus » (« Rohbaumiete ») : le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation (...). La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer.

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 115

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.6; CO.273a

Résumé : BAIL COMMUN - CONSORITÉ NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS En principe, les colocataires doivent agir en commun pour requérir l'annulation du congé ou une prolongation de bail. Le droit que possède le conjoint du locataire du logement de la famille d'exercer les droits du locataire en cas de congé (art. 273a CO) est fondé sur le but de protection sociale des normes de protection contre les congés abusifs. Cette protection sociale est conférée principalement au colocataire d'un bail pour habitation et servant au logement de la famille. Elle ne vaut pas en cas de bail commun pour l'usage commercial d'un restaurant, d'ailleurs remis en gérance.

Voir aussi : ACJC/566/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN

Normes : CO.266l

Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE

Normes : CO.261

Résumé : TRANSFERT DE BAIL EN COURS DE PROCÉDURE - CONSÉQUENCES L'article 261 al. 1 CO instaure un transfert légal de bail en cas de changement de propriétaire. En conséquence, en cas de vente d'un immeuble en cours de procédure, l'acquéreur prend la place du vendeur dans le procès. Si ce transfert de propriété intervient en cours d'instance, soit après le dépôt de la demande aux fins de tentative de conciliation, la substitution des parties a lieu de plein droit.

IIème Cour civile du canton de Zurich

Publication CdB 2/2003 p. 62

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; USUFRUIT

Normes : CO.261; CO.261a

Résumé : BAIL CONCLU PAR L'USUFRUITIER - EXTINCTION DE L'USUFRUIT - SORT DU BAIL Cas de l'usufruitier qui remet à bail l'objet sur lequel porte l'usufruit. Lors de l'extinction de l'usufruit (en l'espèce, au décès de l'usufruitier), le bail ne prend pas fin, mais passe automatiquement au nu-propriétaire. Cette solution a pour but de protéger le locataire de la disparition inattendue de son droit d'usage, le "nu"-propriétaire disposant désormais du plein pouvoir de disposition de la chose, le locataire se retrouvant quant à lui, sans faute de sa part, face à un tiers auquel ne le lie aucun contrat.

Voir aussi : ACJC/47/2009 du 12.01.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.1; LPC.7

Résumé : PRINCIPE "NUL NE PLAIDE PAR PROCUREUR" - RECTIFICATION DE LA QUALITÉ DE PARTIE Seule est légitimée comme partie au procès celle qui possède personnellement un droit. Cas où l'identité des bailleurs ne figure ni au contrat de bail ni sur la requête en évacuation. La régie n'agit pas non plus en qualité de représentante indirecte des propriétaires vu qu'elle n'a pas signé le bail en tant que sous-bailleur. Sa requête au Tribunal mentionne "à titre fiduciaire pour le bailleur". Une rectification de la qualité de parties n'intervient qu'en cas d'inexactitude ne portant pas à conséquence et lorsque aucune hésitation n'est possible sur l'identité réelle de la partie concernée (Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la LPC, no 3 ad art. 7). Dans ce cas, la rectification reviendrait à remplacer une partie par une autre en cours de procédure. Une telle substitution est exclue en droit genevois.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.300.al.1.let.a

Résumé : ACTE D'APPEL - CITATION DE TOUTES LES PARTIES Un acte d'appel qui n'énumère pas toutes les parties à la procédure est nul et l'appel irrecevable (in casu, l'appelant n'a pas cité son conjoint cotitulaire du bail).

Voir aussi : ACJ n° 277 du 18.02.94 I. c/ SI X

Remarques : Contra : ACJ n° 492 du 28.03.94 Z. c./ O., K., S. et Hoirie H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : DROIT À LA PREUVE Le droit de faire administrer des preuves est soumis à trois conditions : 1) Les faits à prouver doivent être pertinents, c'est-à-dire qu'ils doivent être propres à influer sur l'issue de la contestation (RO 104 V 210; 101 Ia 297; 92 I 261; RDAF 1982 p. 358); 2) Les preuves invoquées doivent être utiles, c'est-à-dire qu'elles doivent démontrer l'exactitude ou l'inexactitude d'un fait contesté. 3) Les parties doivent respecter les délais fixés par la loi ou l'autorité en observant les formes prévues à cet effet (RO 106 II 171; 101 Ia 103; Grisel, Traité de droit administratif, Tome I, Neuchâtel 1984).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : DROIT À LA PREUVE La partie qui allègue un fait pour en déduire son droit doit apporter la preuve de ce fait. Ainsi, chaque partie a le droit de rapporter, par les moyens légaux, la preuve des faits qu'elle a allégués et qui sont ou peuvent être pertinents pour trancher le litige. Si le juge omet de faire administrer des preuves sur des faits pertinents, ou s'il retient comme établis, sans recourir à des mesures probatoires, des faits contestés, il viole le droit à la preuve (ATF 114 II 289 = JT 1989 I 84; ATF 108 II 340 = JT 1983 I 541).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : DROIT DE FAIRE ADMINISTRER UNE PREUVE PERTINENTE L'art. 4 Cst. Féd. garantit au plaideur le droit de faire administrer une preuve pertinente offerte en temps utile et dans les formes requises par le droit de procédure applicable (ATF 106 II 170 = JT 1981 I 149 cons. 6b et les références citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; NULLITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.11

Résumé : REQUÊTE NE CONTENANT NI LE PRÉNOM, NI L'ADRESSE DU DEMANDEUR Les désignations exigées par l'art. 27 LPC (not. le domicile) ont pour seul but de déterminer l'identité des parties. Lorsque le but est atteint, il ne peut être excipé de nullité de l'acte (SJ 1941 p. 135). Cependant, l'exception de nullité d'exploit doit être admise lorsque le cité peut avoir une hésitation sur l'identité de la personne qui l'a assigné (SJ 1941 p. 135; 1976 p. 169). Ce serait faire preuve d'un formalisme excessif que de prononcer pour le motif de changement d'adresse en cours de procédure, la nullité de l'appel, d'autant plus que la nouvelle adresse est connue. Ce serait un abus de droit de l'invoquer.

Voir aussi : JTB 15.10.86 n° 346 D. c/ M.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;QUESTION DE DROIT;QUESTION DE FAIT

Normes : CO.271

Résumé : CONGE ORDINAIRE - BESOIN PROPRE - CONTRAIRE A LA BONNE FOI ? - DISPROPORTION GROSSIERE DES INTERETS EN PRESENCE? -LIMITE FAITS ET DROIT Pour déterminer si un congé ordinaire contrevient aux règles de la bonne foi, il convient d’abord de déterminer le motif de congé invoqué. Cet élément relève de la constatation des faits, qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). La question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est par contre une question de droit. Elle relève néanmoins du pouvoir d’appréciation du juge, de sorte que le Tribunal fédéral ne la revoit qu’avec retenue.

Voir aussi : Carole Wahlen, Disproportion des intérêts en présence : limite entre faits et droit, in Newsletter bail.ch mai 2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.257d; CO.271; CPC .201

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - TRANSACTION EN CONCILIATION - AJOUT DE CONDITIONS SUPPLEMENTAIRES Il ne peut être reproché à l'appelante d'avoir adopté une attitude déloyale et/ou contradictoire en refusant de remettre le bail en vigueur à l'échéance du délai d'épreuve octroyé à l'intimé devant l'autorité de conciliation. Ainsi que le plaide à juste titre la bailleresse, l'art. 201 CPC autorise expressément les parties à élargir le cadre de leurs discussions en conciliation et d'intégrer à leur transaction des éléments qui ne sont pas directement en lien avec l'objet du litige, dans la mesure où cela contribue à le résoudre. Or, c'est précisément de cette faculté que la bailleresse a fait usage in casu. Dans la mesure où le locataire faisait l'objet de plaintes du voisinage depuis janvier 2019, pour des nuisances sonores et olfactives provenant de son studio, et que la réalité de ces nuisances n'était pas remise en cause par l'intéressé (ce qui ressort sans équivoque du procès-verbal de l'audience du 1er novembre 2022), l'on ne discerne pas en quoi l'appelante aurait fait preuve de mauvaise foi en subordonnant l'octroi d'un délai d'épreuve au paiement régulier des indemnités et à la cessation par le locataire des nuisances rapportées par les autres habitants de l'immeuble. Il n'est en outre pas contesté qu'en dépit des accords conclus par les parties devant l'autorité de conciliation, l'intimé a continué à faire l'objet de plaintes de voisins pour les mêmes nuisances, raison pour laquelle l'appelante a mis fin aux discussions transactionnelles. Dès lors que les conditions pour la remise en vigueur du bail - telles que convenues par les parties et acceptées par l'intimé - n'étaient pas remplies, la décision prise par la bailleresse d'interrompre les négociations et de maintenir le congé, après deux vaines tentatives pour trouver une issue amiable au litige, ne saurait être qualifiée d'abusive.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : LTF.76.al1.letb; CPC.59.al2.leta

Résumé : INTERET DIGNE DE PROTECTION - ANNULATION OU NULLITE DU CONGE - LOCATAIRE DEJA EXPULSE L’intérêt digne de protection fait défaut lorsque le recourant est un locataire qui, après avoir été expulsé de son logement, agit en constatation de la nullité ou en annulation de la résiliation du contrat de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; CPC online 07.12.2023; Newsletter bail.ch décembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;RÉSILIATION;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al2.letc; CPC.224.al1

Résumé : CONTRAT DE BAIL - DEMANDE PRINCIPALE EN CONSTAT DE LA NULLITÉ ET ANNULATION DU CONGÉ, SOUMISE À LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE EN RAISON DE SA NATURE (PRÉTENDUE) - DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN EXPULSION ET REMISE EN ETAT, SOUMISE À LA PROCÉDURE ORDINAIRE EN RAISON DE SA VALEUR LITIGIEUSE – RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE, INDEPENDAMMENT DE SA VALEUR LITIGIEUSE Eu égard à l’acception large donnée à la notion de « protection contre les congés » selon l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, lorsque le locataire introduit une action en contestation de la résiliation portant sur un bail d'habitation (art. 271 ss CO), soumise à la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse, le bailleur peut prendre dans la même procédure des conclusions reconventionnelles en expulsion des locataires, également recevables sans égard à la valeur litigieuse. L’exigence que la demande reconventionnelle soit soumise à la même procédure que la demande principale (art. 224 al. 1 CPC) tend à empêcher que le défendeur ne puisse, en déposant une reconvention d'une valeur supérieure à 30'000 fr., provoquer un transfert de la cause devant le tribunal compétent pour la procédure ordinaire (art. 224 al. 2 CPC) et faire perdre, par la même occasion, au demandeur les avantages de la procédure simplifiée. Sous l'angle de l'économie des procédures, il est évident que la reconvention en expulsion et en remise en état du terrain, qui est la conséquence de la fin du bail et lui est donc connexe, doit être traitée au cours du même procès, même si en raison de sa valeur supérieure à Fr. 30'000.- et du fait que le bail ne porte pas sur une habitation, cette demande reconventionnelle serait soumise à la procédure ordinaire. Lorsque le locataire requiert l'annulation du congé, il faut autoriser le bailleur à requérir l'expulsion à titre reconventionnel, quelle que soit la valeur litigieuse de la demande reconventionnelle, et admettre au regard de l'art. 224 al. 1 CPC que cette demande est soumise à la même procédure que la demande principale, i.e. à la procédure simplifiée.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Recevabilité d’une demande reconventionnelle non soumise au même type de procédure que la demande principale – L’impact de la connexité, in CPC online du 07.12.2023; Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023

CJ , CACJ

Recours TF déposé le 21.11.2023, rendu le 10.01.2024, DROIT CIVIL, 4A_560/23

Descripteurs : BAIL À LOYER;COMPÉTENCE;APPLICATION RATIONE MATERIAE;GARANT(RAPPORT OBLIGATIONNEL)

Normes : LOJ.89.al1.leta

Résumé : COMPETENCE RATIONE MATERIAE TBL - TIERS AYANT EMIS DES GARANTIES La juridiction des baux et loyers est compétente pour statuer sur les différends qui mettent en cause non seulement des bailleurs et des locataires ou fermiers, mais encore des tiers, en particulier les personnes qui ont émis des garanties en rapport avec des contrats de bail. A cet égard, le fondement légal de la prétention soulevée contre le tiers n'est pas décisif. La Chambre des baux et loyers a en particulier admis sa compétence pour examiner le litige opposant un bailleur à un tiers qui s'était porté fort des obligations du locataire et avait garanti ainsi la bonne exécution du contrat de bail, quand bien même les parties n'étaient pas liées par un tel contrat et que la garantie émise ne relevait pas de l'art. 257e CO. Si ce principe vaut pour une garantie indépendante, telle le porte-fort, il doit en aller a fortiori de même s'agissant d'une garantie accessoire, telle le cautionnement.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;COMPENSATION DE CRÉANCES

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVANT ECHEANCE DELAI DE GRACE Le locataire doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO.

Sandra PEREIRA

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ÉNERGIE;CONTRAT DE FOURNITURE D'ÉNERGIE

Normes : CO.257a; CO.269d; OBLF.6a; OBLF.6c; LEne.62; OEne.16; LEne.17; OBLF.6b

Résumé : JURISPRUDENCE ET NOUVEAUTES EN MATIERE DE FRAIS ACCESSOIRES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss (contracting énergétique, consommation propre, regroupement)

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;DOMMAGES-INTÉRÊTS;PREUVE

Normes : CO.259e

Résumé : DOMMAGES-INTERETS EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - ALLEGATION ET PREUVE DU DOMMAGE Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le droit aux dommages-intérêts s’ajoute au droit à la réparation du défaut et suppose un défaut de la chose louée, un dommage, un lien de causalité et une faute. Le dommage doit être prouvé par celui qui l’allègue. En application de l’art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition vise tant l’existence que le montant du dommage. Le lésé doit alléguer et prouver toutes les circonstances qui parlent en faveur d’un dommage et qui permettent ou facilitent son estimation.

TF , Cour de droit pénal

Publication newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;USAGE DE FAUX(DROIT PÉNAL)

Normes : CO.269d; CO.270; CP.251

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - QUALIFICATION DE TITRE La formule officielle de l’art. 269d CO, que les cantons peuvent rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), possède – vu son caractère obligatoire et son contenu définis par la loi – une valeur probante accrue. Il s’agit par conséquent d’un titre au sens de l’art. 251 CP, qui réprime les faux dans les titres.

Voir aussi : Marino MONTINI, Faux dans les titres en cas d'usage de la formule officielle de notification du loyer initial, in DB n° 34/2022 p. 89 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;ANNULABILITÉ;PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN VUE D'EFFECTUER DES TRAVAUX DE TRANSFORMATION/RÉNOVATION/ASSAINISSEMENT - BONNE FOI Lorsque le congé a été donné par le bailleur pour effectuer des travaux de rénovation, la résiliation a été jugée contraire aux règles de la bonne foi, notamment, dans les cas suivants: 1) Si le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le projet qu’il a envisagé et/ou fait étudier, mais qu’il entend seulement replacer les logements sur le marché locatif sans réaliser ce projet: La résiliation n’est alors qu’un simple prétexte. 2) Si le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé. 3) Si le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement que la présence du locataire pendant la durée des travaux entraverait leur exécution, autrement dit s’il est nécessaire qu’il quitte les locaux

Voir aussi : Tatiana GURBANOV, La liberté du bailleur de donner un congé-rénovation, in DB n° 34/2022 p. 56 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE

Normes : CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO . Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.

Voir aussi : Lino HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires, in DB n° 34/2022 p. 65 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;RESTITUTION DU DÉLAI;PROCÉDURE DE CONCILIATION

Normes : CPC.148

Résumé : DÉFAUT À L'AUDIENCE DE CONCILIATION - RESTITUTION DE DÉLAI En matière de restitution de délai, déterminer le comportement de la partie est une question de fait, tandis que qualifier la faute (de légère ou non) est une question de droit. Le tribunal fait usage de son pouvoir d’appréciation pour estimer la gravité de la faute, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue. In casu, le Tribunal fédéral confirme une décision refusant la restitution de délai à une partie ayant fait défaut à une audience de conciliation (en raison d’un retard de 20 minutes) sans excuse valable.

Voir aussi : Patricia DIETSCHY-MARTENET, Arrivée tardive à l'audience de conciliation: la question de la faute légère, in DB n° 33/2021 p. 76ss