Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PRÉCISIONS SUR LA MÉTHODE DE COMPARAISON Cas d'un immeuble où les loyers annuels des appartements sis au 1er et 2ème étage sont identiques. Le loyer du 4ème étage est cependant nettement supérieur, sans raison apparente. Il convient de vérifier l'existence d'un abus éventuel des loyers annuels de comparaison des 1er et 2ème étage. Or, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, il serait contraire au principe de protection contre le rendement abusif de la chose louée, de la comparer à des loyers non adaptés aux facteurs de baisse par les bailleurs.

Voir aussi : ACJ n° 45 du 11.1.95 V. c/ SI X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 310 = SJ 1998 p. 770 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT ABUSIF; LOYER INITIAL; INDICE; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269

Résumé : INDICES D'ABUS PAS NÉCESSAIRES POUR INVOQUER LE RENDEMENT ABUSIF Selon la jurisprudence fédérale récente concernant les rapports entre les art. 269 et 269a CO, le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier, sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus. De même, le locataire est en droit de contester le loyer initial en soutenant qu'il procure au bailleur un rendement excessif sans avoir à démontrer la présence d'indice d'abus, cela même s'il est établi que le loyer correspond aux prix du quartier.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_581/2018 du 09.07.2019 (critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, sauf inversion de cette hiérarchie lorsque l'immeuble est ancien)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; RENDEMENT ABUSIF; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : LPC.435

Résumé : NON-PRODUCTION PAR LE BAILLEUR DES PIÈCES COMPTABLES ORDONNÉE PAR LE TBL Si le bailleur néglige de produire les pièces comptables permettant au juge d'apprécier le litige, on peut en déduire qu'il cache un rendement abusif. Le juge devra en conséquence refuser la hausse réclamée (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 284 ch. 2.5).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - CARACTÉRISTIQUES DE LA CHOSE LOUÉE Des caractéristiques défavorables de l'appartement loué ne sauraient constituer des indices d'abus mais, éventuellement des défauts de la chose louée. Une divergence importante par rapport aux autres loyers de l'immeuble ou aux données statistiques ne suffit pas pour retenir un indice d'abus. Le locataire doit encore fournir des indications sur les caractéristiques du logement.

Voir aussi : ACJ n° 65 du 22.02.1993 B. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - SORTIE HLM - LOYERS COMPARATIFS La différence entre le loyer admissible calculé selon la méthode relative et la moyenne des loyers libres à Vernier (Fr. 585.-- contre Fr. 442.--) constitue un indice d'abus.

Voir aussi : ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : FACTEURS ABSOLUS - DURÉE DÉTERMINANTE DEPUIS LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER Une durée de cinq ans depuis la dernière fixation de loyer est suffisante pour permettre au bailleur de se prévaloir directement d'un facteur absolu (ATF n.p. 4C.40/2001 du 15.06.2001). Pour apprécier cette durée minimale, le juge doit se placer au jour de la notification de l'avis de majoration (ACJ n° 1486 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 1486 du 10.12.2007 X S.A. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Pour fixer le loyer initial adéquat selon toutes les circonstances du cas, il convient finalement de se fonder sur les pièces figurant au dossier, en l'occurrence l'état locatif de l'immeuble. La moyenne des loyers versés par les autres locataires du même immeuble occupant un logement identique (nombre de pièces et surface) constitue un loyer adéquat dans le cas d'espèce.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269c

Résumé : HAUSSE DE LOYER ÉCHELONNÉE PARTIELLEMENT VALIDÉE PAR LE TBL EN PARTIES EGALES En cas de hausse échelonnée validée par le juge, on ne saurait reprocher à celui-ci d'avoir réparti la hausse licite en parts égales sur la période d'échelonnement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - LACUNES DANS LES EXEMPLES À COMPARER Les pièces comparatives comprenant des éléments par nature incomparables, sont considérés comme insuffisantes. Ainsi, différence sensible de grandeur, et de surface, disparité des années de construction, absence d'indications relatives aux éléments retenus pour circonscrire le quartier considéré, défaut de mention de l'identité de leurs propriétaires, évolution du loyer, critères peu précis (état " moyen ", " bon ", ou " très bon " ; cuisine " agencée " avec ou sans " appareils ", sanitaires en " bon état "), ne peuvent servir de base à la fixation d'un loyer usuel.

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT DES APPARTEMENTS COMPARABLES La proximité dans l'espace n'implique pas nécessairement l'existence d'une situation comparable. D'autres facteurs doivent également être pris en considération : infrastructure du quartier, présence de commerces, facilités de transport, installations sportives, écoles, etc.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4

Résumé : LOYERS USUELS - STATISTIQUES CANTONALES OFFICIELLES Au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, une statistique officielle est pertinente si son étude comprend tous les éléments déterminants nécessaires et comparables : loyer, nombre et dimension des pièces, agencement, entretien, équipement, année de construction, situation. Sur cette base, le loyer usuel peut alors être déterminé par comparaison à ceux en vigueur dans le quartier ou la localité.

Voir aussi : ATF 123 III 317 = JT 1998 I 125 = SJ 1998 p. 68 ACJ n°468 et n° 469 du 20.5.1996 SI X c/ M.

CJ , CABL

Publication SJ 1995 p. 690

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : ÉCHELONNEMENT DU LOYER PRÉCÉDENT - DÉPART ANTICIPÉ DU LOCATAIRE PRÉCÉDANT - MÉTHODE DE COMPARAISON DES LOYERS DE L'ANCIEN ET DU NOUVEAU LOCATAIRE Lorsque des échelons sont acceptés - par l'ancien et/ou le nouveau preneur - la seule méthode rationnelle consiste à comparer les deux loyers durant toute la période des échelonnements entrant en ligne de compte, ceci depuis le jour où le loyer devient exigible à l'encontre du nouveau preneur. Cette dernière date correspondra en général à l'entrée du nouveau locataire dans les lieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION Les conditions d'application de l'art. 270 al. 1 CO sont alternatives, de sorte qu'il suffit qu'une seule d'entre elles soit remplie pour admettre le bien fondé de la demande en réduction de loyer initial (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259 ch. 2.2.3).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : CRITÈRE DE L'ADAPTATION AUX LOYERS USUELS - NON CUMULABLE AVEC LES CRITERES DÉCOULANT DE L'ART. 269a let. b ET e CO Le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier constitue un mode de fixation du loyer qui ne peut être appliqué cumulativement avec les facteurs de hausse découlant notamment des lettres b et e de ce même article. (Barbey, in AMSL, p. 90 et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 267 ch. 3.1.5).

Voir aussi : ACJ n° 752 du 19.6.1995 SA X c/ W. ACJ n° 610 du 14.6.1999 S. c/ SI C.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269c

Résumé : ÉCHELON UNIQUE Il n'est pas arbitraire de considérer que l'on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (Barbey, l'AMSL p. 104 et note 344; arrêt rendu en application de l'ancien droit, art. 10 AMSL).

Remarques : RDP

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 130 = JT 1993 I 143

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ÉVOLUTION DANS LE TEMPS Le bailleur ne peut prétendre à une adaptation aux taux des loyers usuels (dans la localité ou dans le quartier) que si le marché a évolué depuis la dernière fixation du loyer, au cours d'une période suffisante au regard des lois de la statistique. La durée déterminante sera de 5 à 7 ans selon Barbey (Mietrechtspraxis 1988, p. 136) ou fixée de cas en cas selon Zihlmann (Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 134). De toute façon, une période de neuf mois (cas d'espèce) depuis la dernière fixation du loyer (ou de deux ans depuis le début du bail) ne suffit pas pour constater de manière statistiquement fiable une modification éventuelle du taux des loyers usuels.

Voir aussi : ATF 114 II 362, cons. 3 et 4 = JT 1989 I 79

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch de février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : LOCATAIRE DÉJÀ EN POSSESSION DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI POUR CONTESTER Lorsque le locataire est déjà en possession de la chose louée au moment où la formule officielle lui est remise - en raison d'un précédent rapport juridique, le délai pour contester le loyer initial commence à courir au plus tard à partir de la date à laquelle le locataire a signé le bail.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_503/2019 du 06.01.2020 (newsletter bail.ch février 2020); ACJ n° 216 du 31.08.1992; ACJC/39/2003 du 13.01.03

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262; CO.423

Résumé : SOUS-LOCATION - SOUS-LOYER ABUSIF - INDEMNITÉ AU BAILLEUR PRINCIPAL DEPUIS LA RÉSILIATION JUSQU'À LA RESTITUTION DES LOCAUX Cas d'un locataire qui sous-loue à un prix abusif justifiant le refus du bailleur et la résiliation du bail par ce dernier. Le locataire ne peut user de la chose louée que dans le respect du contrat, partant une sous-location non autorisée implique une atteinte à la sphère juridique du bailleur; de fait, le locataire "empiète sur le patrimoine" du bailleur en sous-louant et gère ainsi l'affaire de ce dernier (Christine Chappuis, La restitution des profits illégitimes, thèse Genève 1991, p. 134). Selon le TF, il faut en conclure que l'art. 423 al. 1 CO est applicable dans un tel cas. Cela est conforme à la ratio legis de cette disposition, qui est d'éviter qu'un acte illicite puisse profiter à celui qui le commet et de sanctionner un comportement que le droit ne saurait tolérer; lorsqu'un profit est réalisé au moyen du patrimoine d'autrui, il doit revenir au titulaire de ce patrimoine, et non à l'auteur de l'acte (Chappuis, op. cit., p. 142/143).

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : EXEMPLES DE CALCUL DES CHARGES (ANNÉES A PRENDRE EN CONSIDÉRATION) ACJ n° 12 du 15.1.93 B. et B. c/ SI X (1 c/ 1) ACJ n° 16 du 15.1.93 N. c/ SI X (1 c/ 2) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K. (4 c/ 4) ACJ n° 282 du 18.2.94 C. c/ SI X (2 c/ 3) ACJ n° 454 du 18.3.94 B. c/ SA X (2 c/ 2) ACJ n° 457 du 18.3.94 B. c/ SA X (3 c/ 3) ACJ n° 636 du 25.4.94 SI X c/ C. (3 c/ 3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE RÉALISÉS AVANT LA CONCLUSION DU BAIL Un bail conclu un an après la réalisation de travaux à plus-value est censé avoir pris en considération l'exécution de ces travaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉPENSE EXTRAORDINAIRE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN - CALCUL DES CHARGES Cas du remplacement d'un ascenseur amorti sur 20 ans. Ces travaux constituent une dépense extraordinaire correspondant à de l'entretien différé de sorte qu'il convient de procéder à l'étalement du coût sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie des installations. Au montant annuel ainsi obtenu, on ajoutera un intérêt à 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.293, ch. 6.5).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE DES " TAXES OFFICIELLES " DANS LE CALCUL DES CHARGES Les taxes officielles du poste " Abgaben " font partie des charges courantes de l'immeuble, de sorte qu'elles doivent être prise en compte.

TF

Publication ATF 121 III 214 = JT 1996 I p. 38

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : NOTION DE FORMULE OFFICIELLE L'utilisation d'une formule créée par le bailleur et dont le contenu satisfait aux exigences de l'art. 19 OBLF n'est admissible que si une telle formule a été homologuée par l'autorité cantonale compétente. Cette formule privée est nulle même si elle est accompagnée d'une formule officielle non remplie.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Résumé : "MÉTHODE DE CALCUL DE L'AUGMENTATION DES CHARGES D'EXPLOITATION

Voir aussi : Public

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATION DES CHARGES - SORTIE HLM Le TBL n'a pas à rectifier des comptes déjà examinés et admis par l'autorité administrative compétente.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CHARGE EXCEPTIONNELLE - FRACTIONNEMENT En vertu du principe de la sincérité du bilan (art. 956 CO), le bailleur ne saurait fractionner sur plusieurs années une charge exceptionnelle.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE La présomption de l'article 14 OBLF en vertu de laquelle les investissements à plus-value représentent 50 % à 70 % des importantes réparations tombe si la part d'investissement à plus-value est précisément déterminable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - IMMEUBLE NEUF Le calcul de l'évolution des charges selon la jurisprudence n'est pas possible pour un immeuble qui était neuf lors de la dernière fixation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : RAPPEL DES PRINCIPES Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il convient de comparer la situation existant lors de la dernière fixation de loyer avec celle existant lors de la date prévue pour l'entrée en force du nouveau loyer. A cet effet, on comparera en règle générale deux moyennes : celle des charges courues pendant plusieurs années avant la dernière entrée en vigueur du loyer avec la moyenne des charges postérieures selon les exercices qui ont précédé la date d'entrée en vigueur du loyer contesté (SJ 1981 p. 190 cons. 5b ; ATF 111 II 380 cons. 2 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 313-314 ch. 4.6 ; RJB 1888, 57). Lorsque la période déterminante comprise entre les deux moments décisifs ne s'étend que sur une seule année, comme en l'espèce, il n'apparaît de prime abord pas contraire à la loi ni arbitraire de retenir les charges d'un unique exercice comme élément de comparaison avec la moyenne des charges des années antérieures.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R: SA c/ époux A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE D'UNE BRUSQUE VARIATION DES FRAIS D'ENTRETIEN Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement et d'en tenir compte, notamment s'il résulte d'une dépense extraordinaire ou de travaux importants (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 ch. 6.5 et notes 87 à 89).

TF

Publication SJ 1991 p. 481

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - DROIT PUBLIC CANTONAL Les règles du droit public cantonal qui soumettent à autorisation les transformations de logement et imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports bailleur - locataire. Les travaux de rénovation s'apparentent, suivant leur ampleur, soit à l'entretien courant, soit à une transformation. Par rénovation, on entend les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation laissant intact le volume, l'aspect extérieur et la destination de l'immeuble. Il s'agira d'une transformation, lorsque ces travaux entraînent une modification hors de ce qui est usuel (accroissement de confort, p. ex.). Le coût des travaux envisagés est un critère essentiel de cette distinction (ATF 101 Ia 509 consid. 3). Le droit public cantonal ne saurait soumettre les importantes réparations à un régime d'autorisation qui empiéterait sur le droit fédéral et entraverait son application.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL-PRODUCTION DES STATISTIQUES DE L'OCSTAT-LOYER FIXÉ EN DESSOUS DU LOYER DU PRÉCÉDENT LOCATAIRE Lorsqu'il statue sur le montant du loyer admissible, le juge est autorisé à fixer ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire. Il ne saurait être déduit de l'arrêt du TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012, qui dispose que si le locataire entend que le loyer initial soit fixé en-deça de celui du précédent locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l'ancien loyer est lui-même abusif, qu'il incombe au locataire qui demande que son loyer initial soit fixé à un montant inférieur à celui payé par l'ancien locataire d'établir que ce dernier est également abusif en produisant au minimum cinq exemples de comparaison ou des statistiques officielles répondant aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le juge peut réduire le loyer initial à un montant inférieur à celui prévu par le précédent bail en se fondant sur les statistiques établies par l'OCSTAT.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_475/2012 du 06.12.2012; arrêt du TF 4A_250/2012 du 28.08.2012

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CONDITION DE CONTRAINTE REJETÉE Pas de situation de contrainte dans le cas d'un couple bénéficiant d'un bail en cours et de certains moyens financiers et qui a conclu un nouveau bail pour un loyer qui se tenait parfaitement dans la fourchette des prix annoncés représentant un taux d'effort modéré (de 13 %).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICES D'ABUS - LOYERS COMPARATIFS - STATISTIQUES Le fait que le loyer contesté se situe au-delà des normes (Fr. 1'078.-- par mois alors que, pour des logements comparables et selon les statistiques officielles, le loyer médian est de Fr. 450.-- et le 9e décile Fr. 780.--) justifie l'admission d'un indice d'abus. Si le Tribunal fédéral a contesté que les statistiques genevoises en question puissent prouver l'existence d'un loyer abusif, il a cependant admis qu'elles pouvaient établir l'indice d'un tel loyer (Mietrechtpraxis 4/91, p. 180-181, extraits). ACJ n° 92 du 10.4.92 T. c/ P. La simple référence aux statistiques ne permet pas, à elle seule, de conclure à l'existence d'un indice d'abus. ACJ n° 232 du 18.9.92 H. et R. c/ SI SA X. ACJ n° 1892 du 12.12.94 M. c/ W. Le fait que le loyer querellé soit de 21,9 % plus élevé que le 9e décile constitue un indice d'abus même si l'appartement en question de situe dans un quartier réputé cher. ACJ n° 240 du 18.9.92 P. c/ SI X. Il convient, au besoin, d'examiner les locaux concernés. ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X. Loyer dépassant, pour un logement comparable, de 33,63 % le loyer moyen de la commune, de 23 % celui du canton et de 37,35 % le loyer médian : indice d'abus retenu. ACJ n° 266 du 6.11.91 De F. c/ SI X. Le fait que le loyer litigieux soit supérieur aux loyers statistiques ne suffit pas en soi pour justifier un calcul de rendement. Cependant, si le loyer litigieux est infiniment supérieur aux loyers statistiques dans un quartier homogène, il y a indice d'abus, à moins que le bailleur ne démontre des raisons particulières. ACJ n° 62 du 12.2.93 M. c/ SI X. Indice d'abus retenu dans le cas d'un loyer litigieux situé entre le 3e quartile et le 9e décile, plus proche de ce dernier. ACJ n° 65 du 22.2.93 B. c/ SA X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTRAINTE La notion de contrainte dont dépend l'application de l'art. 270 CO est identique à celle qu'exigeait l'art. 17 AMSL et les principes jurisprudentiels posés en vertu de cette disposition pour la contestation du loyer initial d'un logement demeurent valables dans le nouveau droit lors même que celui-ci accorde au locataire de locaux commerciaux la possibilité de contester le montant du loyer initial. Selon cette jurisprudence, la contrainte ne suppose pas une annihilation de la volonté; pour juger si les conditions de la situation difficile du preneur et de la contrainte qui en résulte sont réalisées, il faut tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 77-78 cons. 3 c et les références).

Voir aussi : ACJ n° 175 du 31.1.94 A. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS - NOTION DE " MESURE D'ENCOURAGEMENT DE L'ETAT " La notion de " mesures d'encouragements " de l'Etat, au sens de l'article 253b al. 3 CO, est plus large que celle de " prestations " ; elle ne se limite pas au seul paiement de subventions ou de prestations, mais englobe toutes les interventions possibles destinées à réaliser le but économique fixé de mettre à disposition de la population des logements correspondant aux besoins prépondérants de celle-ci. C'est le cas notamment d'une mesure de déclassement de zone prise dans le cadre de la loi générale sur les zones en développement (LGZD).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - MÉTHODE DE CALCUL POUR IMMEUBLE AVEC DIVERS TYPES D'OBJETS (LOCAUX COMMERCIAUX, PARKINGS, LOGEMENTS, ETC.) ET EXEMPLE DE CALCUL DE RENDEMENT DE LA CHOSE LOUÉE

Voir aussi : ACJ n° 127 du 16.02.98; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : MODIFICATION DU LOYER - DATES POUR LA PRISE EN COMPTE DES FACTEURS DÉTERMINANTS Selon une jurisprudence aujourd'hui constante, l'adaptation du loyer doit se référer à un terme de résiliation précis et respecter le délai de congé (MP 1988 p. 23 cons. 2b et 3a, SJ 1996 p. 403). Les critères déterminants pour la fixation du nouveau loyer sont ceux connus avant le début du délai de résiliation, qui entrent en vigueur au plus tard à l'échéance de ce dernier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET - ESTIMATION DU PRIX DE REVIENT INTERDITE SUR LA BASE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Les statistiques officielles genevoises ne satisfont pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF, dès lors que celles-ci supposent des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et p. 324 - 325). En conséquence, en l'absence de fonds propres finançant l'acquisition d'un immeuble, le revenu locatif admissible ne peut servir qu'à couvrir les charges immobilières effectives (ATF 123 III 171ss, p. 174) et c'est la détermination de ces dernières qui constitue le cadre du calcul de rendement. Les charges immobilières se composent des frais d'exploitation et des intérêts hypothécaires, ces derniers devant être déterminés sur une période d'un an.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET - MANIÈRE DE PROCÉDER ET ÉLÉMENTS À PRENDRE EN COMPTE Marche à suivre pour le calcul de rendement net, selon 5 phases successives (Higi, Commentaire zurichois, n° 50ss ad art. 269 CO p. 80).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NOTION DE " COÛT " La notion de " coûts " de l'art. 269a let. b CO relève du droit.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 231 = SJ 1999 p.373 = JT 2000 I 194

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLACE DE PARC

Normes : CO.270b; CO.253a.al.1; CO.273

Résumé : PLACE DE STATIONNEMENT LOUÉE PAR CONTRAT SÉPARÉ - RÉSILIATION DE CE DERNIER ET CONTESTATION DU LOYER DU LOGEMENT Une place de stationnement louée à proximité d'un logement, pour permettre au locataire d'y parquer sa voiture lorsqu'il se rend chez lui, constitue une chose dont l'usage est cédé avec l'habitation au sens de l'art. 253a al. 1 CO, pour autant que le contrat soit conclu entre les mêmes parties. Il importe peu que le bail de la place de stationnement et celui du logement soient convenus en même temps. Les modifications du bail au détriment du locataire au sens des art. 269d al.3 et 270b al. 2 CO doivent être comprises dans un sens large. Cette notion englobe toute modification du contrat par laquelle le rapport d'échange des prestations entre bailleur et locataire peut être modifié. Ainsi, le locataire peut, dans la même action, se plaindre de la résiliation et faire valoir que le loyer pour le logement devient abusif en raison de la modification du bail (perte d'une place de stationnement). La contestation selon l'art. 270b CO peut également remplir la fonction de la procédure prévue par l'art. 273 CO et inversement.

Voir aussi : ACJ n° 1060 du 06.11.2000 M. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX DE REVIENT EFFECTIF OU ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT ? Cas où l'arrêté du Conseil d'Etat ne fait pas référence à une créance chirographaire, qui apparaît sur une feuille de calcul fournie par le bailleur. Le financement de l'immeuble est donc très différent selon ces documents. Feuille de calcul manifestement établie pour les besoins de la cause, donc à écarter.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 70 = SJ 1997 p. 417 = JT 1998 I 8

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; PRESSION

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - CONDITIONS RESTRICTIVES DANS LESQUELLES LES PARTIES PEUVENT CONVENIR D'UN NOUVEAU LOYER SANS NOTIFICATION SUR FORMULE OFFICIELLE (art. 18 AMSL) - ABUS DE DROIT (art. 2 CC) Une modification consensuelle du contrat de bail, ne portant pas atteinte au but protecteur de la formule officielle, suppose que l'information du locataire sur la possibilité de contester lui soit garantie d'une autre manière et que toute pression (menace de résiliation) puisse être exclue. L'accord des parties, qui justifie une renonciation à l'exigence de la formule, ne résulte pas déjà de la simple signature formelle du locataire sous une modification du contrat présentée par le bailleur. Ce n'est que lorsqu'il est constaté que le locataire était informé de la possibilité de contester, qu'en renonçant à la formule il a renoncé sciemment et par avance à une contestation et que l'on peut encore exclure qu'il ait été mis sous pression, que la modification du contrat par un accord mutuel, en particulier de la part du locataire, justifie la renonciation à la protection formelle.

Voir aussi : ATF 4C.134/2001 du 18.10.2001 ACJC/862/2007 du 22.06.2007 ATF 128 III 419, cons. 2.4.2

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p.542 = JT 1997 I 595

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL SELON LES COÛTS CONCRETS EXCLUSIVEMENT Pour le calcul de rendement, on ne peut se fonder ni sur la valeur d'imposition, ni sur la valeur d'assurance (cf. ATF 112 II 149 consid. 3c).

Voir aussi : ACJ n° 733 du 23.06.2000 B. c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 257 consid.3a = SJ 1996 p. 542

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - ACCROISSEMENT DE L'EMPRUNT HYPOTHÉCAIRE ET RÉDUCTION DES FONDS PROPRES Il convient de limiter les emprunts à prendre en considération pour le calcul des charges financières au prix de revient de l'immeuble calculé selon la méthode usuelle, c'est-à-dire à la valeur réactualisée des fonds propres investis par le bailleur, augmentée des fonds étrangers initiaux. Demeure réservée l'hypothèse où les emprunts excédant ce plafond ont servi à financer des prestations supplémentaires du bailleur, au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF.

Voir aussi : ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 = JT 1998 I 191

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 319 = SJ 1995 p.770

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CRÉANCE CHIROGRAPHAIRE DE L'ACTIONNAIRE DOMINANT LA SOCIÉTÉ BAILLERESSE - PRINCIPE DE LA DUALITÉ JURIDIQUE La société bailleresse ne peut pas s'opposer, dans le calcul du loyer admissible, à ce que la créance chirographaire de son actionnaire soit considérée comme des fonds de tiers, et non des fonds propres.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - FORMULE POUR LA RÉPERCUSSION SUR LE LOYER Le nouveau droit du bail, comme l'ancien, ne fournissant aucune indication utile concernant la quotité de baisse de loyer à répercuter en raison de la diminution du taux hypothécaire, les principes de base posés à ce sujet par le Tribunal fédéral dans son arrêt de Gaspari (ATF 106 II 359) demeurent valables actuellement (Debaz, in CdB 4/93 p. 100). L'application de la formule préconisée par la jurisprudence susmentionnée détermine une baisse de loyer de 3,85 % pour une diminution du taux hypothécaire de 7 à 6,5 % (Debaz, in DdB 4/93 p. 100 et 1/94 p. 12; B. Stoll, Die Mietzinsherabsetzung in Mietrechtspraxis / MP 3/93 p. 114), selon le calcul suivant : 100 x 4 : (100 + 4) = 3,85 %.

Voir aussi : ACJ n° 192 du 13.2.1995 Epoux R. c/ SI X = CdB 3/95 p. 85

TF

Publication ATF 119 II 348 = SJ 1994 p .81 = JT 1995 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE NON REPERCUTÉE SUR LES LOYERS - MOMENT AU-DELÀ DUQUEL ON NE PEUT PAS REMONTER Lorsque le locataire soutient qu'une variation antérieure du taux hypothécaire n'a pas été répercutée sur le loyer, l'examen rétrospectif prévu par l'art. 13 al. 4 OBLF ne peut pas remonter au-delà du précédent jugement ayant trait à l'admissibilité d'une adaptation de loyer fondée sur une variation du taux hypothécaire. Si le jugement porte sur une adaptation fondée sur un autre motif, cette règle ne vaut que s'il apparaît que la variation antérieure du taux a été prise en considération au titre de la compensation des facteurs de variation. Il en va de même en cas de transaction.

Voir aussi : ACJ n° 92 du 10.04.92 T. c/ P. : quoi qu'il en soit, pas au-delà du bail initial. ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

TF

Publication ATF 119 II 32

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - COMPENSATION DU LOYER DANS LE TEMPS OU RESTITUTION EN ESPÈCES Le juge chargé d'appliquer les disposition légales sanctionnant les abus dans le secteur locatif n'est pas autorisé à ordonner la restitution partielle des loyers antérieurs (compensation, remboursement en espèces) que le locataire à payés sans contestation (rejet de la méthode bâloise). L'art. 13 al. 4 OBLF ne déroge pas à ce principe.

Voir aussi : ACJ n° 21 du 25.1.93 SI, SA X c/ L. (cons. 5) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K.

TF

Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MÉTHODE DE CALCUL Lorsque des baisses du taux hypothécaire intervenues précédemment n'ont pas été répercutées sur les loyers, il faut en tenir compte selon la méthode suivante : - il faut chercher, selon la motivation figurant dans les avis de majoration, ce qui a été ou non pris en considération ; - du pourcentage de hausse appliqué sans tenir compte de la baisse du taux hypothécaire, on déduit le pourcentage de baisse qui aurait dû intervenir pour ce motif ; - on recalcule ainsi le loyer qui aurait été admissible, période après période, en répercutant les baisses du taux hypothécaire ; - le loyer admissible pour la période litigieuse ne doit pas dépasser celui que l'on a calculé en supposant que toutes les baisses du taux hypothécaire aient été répercutées.

Remarques : Rendu en application des articles 15 AMSL et 9 OSL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE VENDU Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un transfert de propriété, la détermination des fonds propres investis doit s'effectuer en fonction de son prix d'achat et non pas du prix de revient (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 284-285; ATF 117 II 80-81 cons. 3a).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; LOYER; BAIL PRINCIPAL; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.21

Résumé : LOYER LÉSIONNAIRE OU USURAIRE Pour qu'un loyer puisse être qualifié de lésionnaire ou d'usuraire, il faut qu'il y ait une disproportion évidente entre les prestations des parties (JT 1966 p. 120, Engel, Traité des obligations en droit suisse p. 211). S'agissant plus particulièrement d'examiner si le montant d'un loyer est manifestement disproportionné au regard de sa contre-prestation, il peut être procédé par comparaison avec les loyers pratiqués dans le quartier pour des objets semblables, tenu compte aussi du rendement que le bailleur (en l'occurrence le sous-bailleur) tire de l'opération (cf. Guide du locataire 1981, p. 238, examen de la disproportion au sens de l'art. 157 CP concernant l'usure). La disproportion est établie dans l'hypothèse d'un logement loué 53 % plus cher que le loyer principal pour la seule mise à disposition d'un mobilier restreint et qui serait ainsi amorti en un an de location.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes : CO.269a; CO.270

Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - 30 ANS Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail. On ne saurait par ailleurs justifier une différence de traitement entre les bailleurs professionnels et les bailleurs " privés ".

Remarques : Précision de jurisprudence

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - NOMBRE D'ANNÉS Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif).En effet, dans les années 1982 et 1983, période durant laquelle les immeubles ont été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important, de sorte que l'on peut par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_400/2017 du 13.09.2018 (cf. Fiche 2310877 ) : fixe à 30 ans la limite à partir de laquelle on peut considérer que l'immeuble est ancien.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : LE CUMUL, MÊME PARTIEL ET AU NIVEAU DES SEULES BASES DE CALCUL, D'UNE INDEXATION ET D'UN ÉCHELONNEMENT EST PROSCRIT PAR LA LOI Le cumul d'une indexation et d'un échelonnement de loyer est exclu. Par contre, la juxtaposition des deux clauses d'adaptation, sans le moindre chevauchement chronologique, est autorisée.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE

Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).

Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Les bailleurs soutiennent que les premiers juges auraient dû fixer le loyer litigieux au montant que les locataires avaient accepté de payer lorsqu'ils étaient en sous-location dans le même logement. Ils ne sauraient être suivis. Ledit loyer, payé dans une relation de sous-location à laquelle ils n'étaient pas partie, qui était largement supérieur au loyer payé par le sous-bailleur lui-même et dont il n'est pas démontré qu'il ne procurait pas à ce dernier un rendement excessif, ne saurait en effet servir de base dans la fixation du loyer initial.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 19 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : AVIS DE FIXATION NON REMIS - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Cas du loyer contesté d'un studio considéré comme admissible par le Tribunal après consultation des statistiques officielles et prise en compte de caractéristiques identiques, de divers accords entre les parties ainsi que du montant du loyer payé par le précédent locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - MOTIFS DE LA MAJORATION Lorsque l'emploi de la formule officielle est rendu obligatoire pour la notification du loyer initial, le bailleur doit indiquer non seulement le montant du loyer du précédent locataire, mais également les motifs précis d'une éventuelle majoration (ATF 120 II 341, 344 consid. 2 c; 121 III 364, 366 consid. 4 b). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des baux et loyers. Le bailleur ne saurait toutefois invoquer simultanément des critères antinomiques. Si la motivation contient plusieurs critères incompatibles, la juridiction saisie devra demander à la partie demanderesse de faire un choix et à défaut rejeter sa prétention (D. Lachat, La pratique récente en matière de loyers, p. 13, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LOYERS INDEXÉS - MÉTHODE ABSOLUE Les principes énoncés dans l'ATF 121 III 397 (SI X c/ G.) au sujet du bail à loyers échelonnés s'appliquent également, mutatis mutandis, pour juger du caractère abusif ou non d'une majoration de loyer notifiée pour la date d'échéance d'un bail à loyers indexés ou pour une date postérieure, après reconduction tacite du bail.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - SORTIE DU CONTRÔLE CANTONAL - DISSOLUTION DES RÉSERVES POUR TRAVAUX FUTURS - FINANCEMENT DE GRANDS TRAVAUX Des réserves pour des travaux futurs ne peuvent être comptabilisées dans les frais généraux. Obligatoires en application du droit public cantonal, elles ne peuvent entrer dans le calcul d'un nouvel état locatif générateur d'une hausse de loyer (ATF 117 II 84 = SJ 1991 p. 310). Ces provisions devront être dissoutes à la fin du contrôle officiel. Si ces réserves ont été constituées par les loyers des locataires, les travaux ainsi financés ne peuvent par définition pas être considérés comme payés par les fonds propres du bailleur. De ce fait, ces réserves seront exclues de la moyenne des frais d'entretien pour les années précédant la date du sortie du contrôle officiel.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - MÉTHODE ABSOLUE Le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - SOUS-LOCATION - CONDITIONS ABUSIVES La sous-location portant sur six chambres, chacune pour un prix correspondant approximativement à celui du contrat de bail principal, est abusive en tant que le loyer ainsi obtenu est supérieur de plus de 600 % à celui du contrat de bail principal, même si un service de nettoyage est offert. Dans ce cas, compte tenu de la sous-location à des conditions abusives pratiquée par les locataires, le bailleur est en droit de notifier un congé extraordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; CALCUL; SURFACE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PONDÉRATION PAR PIÈCE OU PAR SURFACE Selon l'art. 269 CO, le rendement déterminant est celui de la chose louée et non celui de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Lorsque l'état locatif n'est pas suffisamment homogène, il y a lieu de procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement (selon une clé de répartition applicable à la propriété par étage ou calcul au prorata de la surface ou du volume loué) (David LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 269 CO; Philippe RICHARD, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98, p. 85). Dès lors, une pondération par pièce des appartements est correcte et conforme à la jurisprudence. La méthode se référant aux surfaces des logements plutôt qu'au nombre de pièces est aussi concevable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_ 268/2023 du 20.02.2024 cons. 4.1.3 (si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable) ACJ n° 1026 du 26.10.2000 X S.A. c/ B. ACJ n° 874 du 08.09.2003 X c/ F. et B. ACJ n° 875 du 08.09.2003 S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRINCIPE POUR PRENDRE EN COMPTE LES POSTES DE CHARGES DE L'IMMEUBLE Le locataire ne doit pas pâtir, au plan de la quotité du loyer, de la forme choisie par le propriétaire pour la détention de la propriété de son immeuble. Seuls les charges immobilières et les frais directement liés à l'exploitation de l'immeuble peuvent être pris en compte. Ainsi, les frais d'administration qui représentent le coût de fonctionnement de la société immobilière propriétaire de l'immeuble, les frais pour l'établissement de sa propre comptabilité qui sont indépendants de la gestion de l'immeuble et les frais de contentieux sont à écarter en l'absence de preuve du contraire.

Voir aussi : ACJ n° 681 du 22.06.01 SI P.F. c/ B.T. ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN ET REPARATIONS" L'accroissement des frais d'entretien et de réparation, parallèlement à plusieurs relocations d'appartements à des loyers réévalués durant la même période, permet d'inférer que les comptes englobent des frais de réfection totale d'un ou plusieurs appartements, ce dont les autres locataires de l'immeuble ne profitent en rien. Il se justifie ainsi de les considérer comme des travaux à plus-value, à retrancher des comptes, et de considérer les montants inférieurs à 2'000 Frs. comme des dépenses courantes d'entretien, pouvant être prises en considération dans l'établissement de la moyenne des charges de l'immeuble.

Publication SJ 1998 p. 305

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - NON-UTILISATION DE LA FORMULE OFFICIELLE Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al.2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d p. 349).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PIÈCES À FOURNIR PAR LE BAILLEUR - FORMULATION DE L'ORDONNANCE DU TBL Cas d'une ordonnance demandant une ventilation des frais d'entretien si ce poste a augmenté abruptement . Il est légitime que le bailleur, qui a fourni un document comptable détaillé utilisé dans sa déclaration fiscale (c'est à dire un titre au sens de l'art. 110 ch. 5 CP), ne joigne pas ses classeurs de pièces. Une décision de justice devant être univoque et non sujette à interprétation, on peut faire au bailleur le reproche de ne pas avoir donné d'explications sur la nature des travaux faisant l'objet des diverses écritures du poste "entretien et réparations".

Voir aussi : ACJ n° 939 du 9.9.1996 SI X c/ B. ACJ n° 610 du 14.06.1999 S. c/ SI C.

TF

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.

Voir aussi : ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - SORT DU SOLDE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN Le 50 % du coût des travaux sera assimilé à de la plus-value, le solde étant considéré comme relatif à de l'entretien, n'entraînant aucune incidence sur la fixation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE MODIFICATIONS UNILATÉRALES DU CONTRAT Il appartient au locataire, dans le cadre des articles 269d al. 3 et 270b al. 1 CO, d'établir que les modifications apportées au contrat par le bailleur sont abusives.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 100 = JT 1995 I 220 = SJ 1994 p.659

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Pour fixer le loyer en application de la méthode absolue, le 40 % au maximum des fonds propres investis par le bailleur doit être indexé au coût de la vie.

Voir aussi : Note de B. CORBOZ in SJ 1994 p. 664; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DES POSTES QUI SEULS DOIVENT ÊTRE PRIS EN CONSIDÉRATION POUR DÉTERMINER LES CHARGES D'EXPLOITATION Les charges fixes comprennent : les frais de conciergerie, d'électricité et d'eau, les assurances, entretien et réparations, honoraires et frais de gestion, impôt immobilier complémentaire (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.). Sont à exclure : les postes non justifiés, " divers " et " réserve pour grands travaux " (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 - 294) (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.) ; les frais d'administrateur, de contentieux, les impôts non spécifiés (ACJ n° 251 du 9.10.92 B. c/ SI X), les frais divers et frais juridiques car imprécis (ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C ; ACJ n° 3 du 8.1.93 SI X c/ L.), les assurances privées (-vie, ...) (ACJ n° 491 du 21.4.97 SI X c/ H.), l'amortissement de l'immeuble et les pertes liées aux appartements vacants (ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.) Les honoraires de régie doivent représenter 3,5 à 5 % de l'état locatif concerné (Lachat, op. cit., p. 292, chiffre 6.4 et notes 78 à 86). En cas de dépassement de ce pourcentage, il y a lieu de rectifier les chiffres.

Voir aussi : ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C. ACJ n° 1338 du 21.12.2000 SI C. c/ C. ACJ n° 700 du 31.05.2002 SI X c/ M. ACJ n° 141 du 05.02.2007 Z. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN/REPARATION" Il y a lieu de déduire de ce poste les montants crédités à la société propriétaire à titre de remboursement d'assurance ou de participation sur travaux.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART NON CONSIDÉRÉE COMME INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE Seuls les travaux à plus-value peuvent être répercutés sur le loyer dans le cadre d'une rénovation complète de la chose louée. La part représentant des frais d'entretien différé ne doit pas être répercutée (maintien de la jurisprudence Benso, ATF 110 II 404; rejet de la pratique genevoise).

Remarques : Contra : ACJ n° 465 du 15.04.02 M. c/ X et Y SA (arrêt isolé comportant un calcul Fracheboud - cf. ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 - dans le cadre d'un calcul de rendement)

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE - DURÉE D'AMORTISSEMENT Dans le cas d'importants travaux de rénovation (étanchéité, façade, peinture fenêtres et volets, sanitaires, chauffage), la durée de vie moyenne doit être portée à 25 ans, soit un taux d'amortissement de 4% par an.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSE DES CHARGES D'EXPLOITATION - ANNÉE EXCEPTIONNELLEMENT ÉLEVÉE Si les comptes d'exploitation d'une année sont exceptionnellement élevés et comportent des travaux de réfection totale de plusieurs appartements, ce dont le locataire n'a en rien profité, il y a lieu de considérer ces travaux comme des prestations à plus-value (d'ailleurs répercutées sur les loyers de ces appartements) au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et de les déduire des comptes pour l'année en question.

Voir aussi : ACJ n° 234 du 11.10.1991 SI X c/ G. ACJ n° 1414 du 17.10.1992 SI X c/ T.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - APPEL Le bailleur ne peut pas, dans le cadre d'un appel extraordinaire, demander un calcul de rendement alors qu'il n'a pas fait valoir ce moyen devant le TBL. Inversément, le locataire ne peut pas davantage invoquer en appel l'existence d'indices d'abus qu'il n'a pas fait valoir devant les premiers juges.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; LOYER ABUSIF

Normes : LPC.435.al.2

Résumé : PIÈCES NON PRODUITES FORTUITEMENT Il est arbitraire de considérer qu'une hausse de loyer est abusive parce que le bailleur a omis de fournir les pièces, alors que le même jour, le Tribunal a rendu une soixantaine de jugements dans des causes analogues et relatives au même groupe d'immeubles.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 129 III 272 CdB 2/03 p.37 SJ 2003 I 369 JT 2005 I 608

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : COLLECTIVITÉ PUBLIQUE ELLE-MÊME BAILLERESSE DE LOGEMENTS À LOYERS SUBVENTIONNÉS Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs s'appliquent lorsqu'une collectivité publique est elle-même bailleresse de logements dont elle a réduit le loyer pour des motifs de politique sociale. Elle peut dès lors invoquer la méthode absolue à l'appui d'une hausse des loyers réduits, et ce, même en l'absence d'une réserve de hausse, à l'instar de ce qui est reconnu en cas de sortie du contrôle étatique des loyers. En effet, les mesures d'encouragement sont des prestations onéreuses que l'État fournit à un tiers, le bailleur. Quand, au contraire, la collectivité est elle-même bailleresse, on n'est pas en présence d'un cas d'application de l'art. 253b al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ROLE DU JUGE APRES L'EXAMEN DES EXEMPLES PRODUITS Si le bailleur a pu présenter les éléments de comparaison qu'il souhaitait, le juge qui, appréciant les preuves, les estime insuffisants ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir mené d'office des investigations complémentaires. Ainsi, lorsque, parmi les objets de comparaison fournis, le juge est fondé à n'en retenir qu'un nombre inférieur au minimum de cinq, on ne saurait lui faire grief d'avoir considéré que le bailleur n'a pas apporté la preuve que la majoration de loyer contestée pouvait se justifier par le critère de l'art. 269a let. a CO. (Par exemple : l'année de construction n'est pas indiquée ou est inférieure ou supérieure de deux décennies à l'appartement litigieux (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/aa a contrario); l'état des appartement et des immeubles dans lesquels ils se trouvent est moins bon ou meilleur que celui de l'appartement en cause, etc.).

Voir aussi : ATF non publié du 1.11.1999 X SA c/ B. ATF non publié du 22.3.2000 SI R. c/ époux T. ACJ n° 1379 du 17.12.1999 C. c/ SI T. ATF non publié du 21.12.2000 Hoirie W. c/ Epoux V. ATF non publié du 03.01.2001 M. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS COMPARATIFS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE - INSTRUCTION PAR LE JUGE Lorsque les attestations produites ne sont pas détaillées quant à la surface des appartements et leur état, le Tribunal doit inviter le bailleur soit à compléter son offre de preuve, soit à démontrer - par la production de pièces complémentaires, l'audition de témoins, ou à l'occasion d'un transport sur place - que les exemples cités sont semblables à l'appartement litigieux.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MESURES PROBATOIRES À ORDONNER PAR LE TRIBUNAL Les mesures probatoires sont manifestement inutiles s'il apparaît qu'en tout état les éléments de comparaison, que la bailleresse estime suffisants, ne le sont en réalité pas.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

TF

Publication SJ 1998 p. 218

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - INSUFFISANCE DE LA MÉTHODE CONSISTANT À APPRÉCIER LE LOYER SUR LA BASE D'UNE INSPECTION OCULAIRE LIMITÉE AU LOGEMENT EN CAUSE Lorsque le bailleur invoque le critère des loyers comparatifs, la seule appréciation du juge touchant le loyer admissible ne saurait remplacer la comparaison imposée par la loi, quelle que soit la difficulté de cette entreprise.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS COMPARATIFS - EXEMPLES FOURNIS PAR LE DEMANDEUR - INSTRUCTION PAR LE TBL Le demandeur doit fournir des exemples comparatifs précis et complets afin que le TBL puisse satisfaire à l'instruction des faits. Devra alors être fait mention, par le demandeur, des caractéristiques de l'appartement litigieux telles que : degré de confort, travaux de rénovation, de modernisation de l'immeuble, année de construction, surface des appartements cités.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT DE LA "CHOSE LOUÉE" - PONDÉRATION DES LOYERS SELON LES CARACTÉRISTIQUES DES DIFFÉRENTS LOCAUX - IMMEUBLE PRÉCÉDEMMENT SOUS CONTRÔLE DE L'ÉTAT Le calcul de rendement de la chose louée ne s'applique pas dans le cas d'un immeuble contrôlé par l'Etat. Ce dernier procède à une pondération des loyers en fonction des caractéristiques des différents locaux (attique, terrasse, etc.), différenciation qui est maintenue durant toutes les années de contrôle.

Voir aussi : ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 - Extrait non inclus dans JT 1998 I 191 ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.270b.al.2

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - PROLONGATION DE LA DURÉE DE RENOUVELLEMENT Lorsque le bailleur propose de prolonger la période pendant laquelle il offre ses prestations et de prolonger la durée de renouvellement du contrat, il n'agit pas au détriment de son locataire puisqu'il ne provoque pas pour ce dernier une plus grande instabilité ni ne se crée des facultés supplémentaires de modification du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 150 III 123; Newsletter bail.ch février 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;PRÉSOMPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270; OBLF.11.al1; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE MASSIVE - PRESOMPTION DU CARACTERE ABUSIF - AFFAIBLISSEMENT DE LA PRESOMPTION - LOGEMENTS DE COMPARAISON - STATISTIQUES Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence. Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif. En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption.

Voir aussi : Pascal, Jeannin, Caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien : quelques précisions au sujet du renversement de la présomption, in Newsletter bail.ch février 2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PART DES FONDS PROPRES INITIAUX NON PRECISÉE Si l'on ne peut préciser le montant des fonds propres à l'achat d'un immeuble par rapport au financement hypothécaire, il est admis une proportion de 40 % des fonds propres initiaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE Le montant des travaux à plus-value entre en principe dans la composition du prix de revient de l'immeuble. (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 286 ch. 3.5). Faut-il les réactualiser ? Oui, s'ils sont financés par des fonds propres, mais à concurrence de 40 % maximum, lorsqu'on ne peut déterminer la part des fonds propres. Non, s'ils sont financés par des fonds étrangers.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; EXPERTISE; VALEUR VENALE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER ADMISSIBLE - VALEUR VÉNALE DE L'APPARTEMENT - MOYEN D'ENQUÊTE AUTORISÉ PAR LA LOI Même si la valeur vénale de l'appartement ne représente pas le critère absolu pour la détermination du loyer admissible visé par la loi, il n'en reste pas moins qu'elle permettra d'apprécier si le prix d'acquisition de l'immeuble et, partant, de la chose louée serait manifestement exagéré, au sens de l'art. 269 CO. Une mission d'expertise ayant pour but de déterminer la valeur objective de l'appartement en examinant son prix d'acquisition et de décrire les particularités de la chose louée au regard de sa situation, de son équipement, de sa surface, de son standing et de son état d'entretien, ne constituerait pas un moyen prohibé par la loi.

TF

Publication ATF 119 II 353 = SJ 1994 p.1 = JT 1995 I 24

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : REFUS DE LA SOUS-LOCATION PAR LE BAILLEUR EN RAISON DE CONDITIONS ABUSIVES Si le loyer proposé au sous-locataire est de 30 à 40% supérieur à celui correspondant à une répercussion corrigée du loyer du bail principal, il doit manifestement être qualifié d'abusif.

Voir aussi : ACJ n° 254 du 26.11.93 - C. c/ SA X ACJ n° 247 du 5.11.93 - B. c/ W.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - MOTIVATION - INDICATION D'UN TAUX HYPOTHÉCAIRE ERRONÉ Cas d'une formule indiquant un taux de 6 % alors que celui pratiqué par la B.C.G. à la notification de la hausse était de 6,75 %. Il ne saurait s'agir d'une réserve. Une telle indication est sans valeur juridique et donc de portée nulle. Il convient de ne pas en tenir compte et de se fonder sur la valeur réelle du taux B.C.G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; ETAT LOCATIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE : SORTIE HLM Les baisses de taux hypothécaire durant le contrôle cantonal sont répercutées sur l'état locatif contrôlé par l'OFL. L'art. 13 al. 4 OBLF n'est pas applicable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CHARGES D'EXPLOITATION - IMPRÉCISIONS SUR CERTAINS POSTES Le Tribunal des baux et loyers doit, en vertu de la maxime d'office, requérir les explications complémentaires nécessaires à expliciter certains postes des comptes d'exploitation, plutôt que de les écarter sans autre.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a; CO.270

Résumé : CRITÈRES ABSOLUS - HIÉRARCHIE - IMMEUBLE ANCIEN Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier a la priorité sur le critère du rendement net. Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du critère du rendement net.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 82 SJ 2010 I 241 CdB 1/10 p. 28 MP 1/10 p. 46

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; NOTION

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTAION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE DE LOYER - BASES DE CALCUL DES LOYERS COMPARÉS L'art. 270 al. 1 let. b CO, qui mentionne uniquement le critère de l'augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer, doit être interprété selon son sens littéral. Aucune référence n'est faite aux bases de calcul des loyers à comparer. Donc la condition de l'augmentation sensible du loyer s'examine au regard du loyer contesté et de celui antérieurement perçu par le bailleur.