Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

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Fiche 2309361

Pas de décision du 22.11.2005

Zivilgericht Aargau
Publication MRA 3/06 p. 101
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; NULLITE
Normes : CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LISTE NON EXHAUSTIVE DANS UN ÉLÉMENT DE CONTRAT PRÉFORMULÉ La liste non exhaustive de positions de frais accessoires dans un élément de contrat préformulé est à considérer de la même manière qu'une formule selon laquelle le locataire doit payer séparément "tous les frais accessoires". Une telle formule est nulle et non avenue.

Fiche 2309362

Pas de décision du 21.11.2005

Zivilgericht Basel-Stadt
Publication MRA 3/06 p. 97
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT
Normes : CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION SPÉCIALE RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Une liste de frais accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions générales d'un contrat, suffit à l'exigence de "convention spéciale" lorsqu'elle est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général, comme c'est en particulier le cas dans les formulaires contractuels émis par une grande association.

Fiche 2309366

ACJ n° 1259 du 14.11.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : MAINTIEN DU BAIL INSUPPORTABLE - TOLÉRANCE DES AUTRES LOCATAIRES Le fait de devoir supporter un voisin qui crie et qui hurle pendant des heures ne saurait être imposé raisonnablement à aucun locataire d'un immeuble résidentiel, peu importe que celui-ci s'en plaigne rapidement ou non auprès du bailleur. Un tel comportement rend ainsi le maintien du contrat insupportable pour les autres locataires, même s'ils ont toléré ce comportement pendant plusieurs années.

Fiche 2309377

ACJ n° 1125 du 10.10.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.272a.al.2
Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE Pour profiter des conséquences de l'art. 272a al. 2 CO, le bailleur doit proposer à son locataire des locaux équivalents, c'est-à-dire présentant les mêmes caractéristiques en termes de surface, de nombre de pièces, de loyer et de situation. Pour déterminer ce qui est équivalent, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation large : il doit retenir comme équivalent l'objet qui apparaît raisonnable au vu des possibilités financières du locataire, de ses besoins et de la situation du marché; cela n'exclut pas qu'il doive assumer un loyer plus élevé, en particulier lorsqu'il a profité pendant longtemps d'un loyer particulièrement avantageux (Commentaire USPI, n° 18 ad art. 272a).

Fiche 2309388

4P.187/2004 du 28.06.2005

TF , 1ère Cour civile
Publication RSPC 4/2005 p. 375
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - VIOLATION La maxime inquisitoire sociale impose au juge d'interpeller les parties sur des allégations et offres de preuves incomplètes. In casu, en admettant qu'un poste devait être retenu dans le calcul des frais accessoires, parce que le locataire ne l'avait pas spécifiquement contesté, le juge a méconnu son obligation restreinte d'interpeller les parties sur les allégations et offres de preuves incomplètes, comme l'art. 274d al. 3 CO lui en fait l'obligation dans les limites étroites de la maxime inquisitoire prévue par le droit du bail (ATF 125 III 231).

Fiche 2309393

ACJ n° 840 du 24.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT EN FAVEUR DU LOCATAIRE L'attribution de l'usage exclusif d'une terrasse assainie constitue une modification du contrat en faveur du locataire. Cette modification n'a pas à être notifiée sur formule officielle car elle ne s'effectue pas au détriment du locataire.

Fiche 2309391

ACJ n° 840 du 24.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE; QUALITE PROMISE
Normes : CO.259.ss
Résumé : ABANDON D'UNE PARTIE DE LA CHOSE LOUÉE La chose louée ne présente aucun défaut si le locataire abandonne l'usage d'une chose promise, comme un jardin dans la cour intérieure de l'immeuble, et que le jardin devient un dépotoir.

Fiche 2309397

ACJ n° 770 du 13.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; CONTENU DU CONTRAT; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT
Normes : CO.270a.al.1
Résumé : LIMITATION CONVENTIONNELLE DE LA DEMANDE DE BAISSE DE LOYER À UN SEUIL CONVENU ENTRE LES PARTIES Cas d'un contrat de bail stipulant que "le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur à celui qui figure dans le présent bail". Or, l'art. 270a al. 1 est de droit impératif. Il n'est donc pas admissible que les parties limitent contractuellement le montant de la diminution de loyer à un seuil fixé dans le contrat de bail, car cela reviendrait à vider de toute substance la protection du locataire contre les loyers abusifs.

Fiche 2309401

4C.61/2005 du 27.05.2005

TF
Publication SJ 2006 I 34
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; FARDEAU DE LA PREUVE; PROTECTION CONTRE LES CONGES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : CONGÉ DONNÉ POUR MAJORER LE LOYER - FARDEAU DE LA PREUVE En principe, il appartient au destinataire du congé de démontrer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif du congé consiste dans la volonté du bailleur de majorer le loyer, un autre principe s'applique, qui commande au bailleur de produire toutes les pièces pertinentes, et, s'il ne le fait pas, de se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé. On conçoit mal en effet que le locataire soit contraint d'aller chercher lui-même des exemples de comparaison alors qu'il a obtenu gain de cause dans la contestation de hausse de loyer fondée sur les loyers usuels parce que le bailleur n'avait pas démontré que le nouveau loyer se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

Fiche 2309410

4P.309/2004 du 08.04.2005

TF
Publication DB 2006 p. 18, n° 7
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)
Normes : CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer. Dès lors, le renvoi aux règles et aux usages locatifs cantonaux n'est pas suffisant pour admettre que le locataire soit obligé de payer des frais accessoires qui ne sont pas indiqués dans le contrat de bail. Par conséquent, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des frais accessoires versés indûment, même s'il a reconnu les soldes des décomptes de frais accessoires précédents.

Fiche 2309423

ACJ n° 119 du 14.02.2005

CJ , CABL
Publication CdB n° 4/2005 p. 118
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROPORTIONNALITE
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION - RESPECT DES PRINCIPES DE PROPORTIONNALITÉ ET DE SUBSIDIARITÉ La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral du 8 août 2001 rendu dans la cause 4C.118/2001, consid. 1 b). Les juges fédéraux ont estimé excessif de résilier le bail d'une famille hébergeant un petit chien, en dépit de la clause expresse du contrat interdisant la présence d'animaux dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral du 6 février 2001 dans la cause 4C.226/2000).

Fiche 2309432

ACJ n° 1601 du 17.12.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE
Normes : CO.253b.al.3
Résumé : COMPÉTENCE DU TBL - COOPÉRATIVE D'HABITATION DU PERSONNEL DE LA CONFÉDÉRATION Lorsque la bailleresse est une coopérative d'habitation du personnel de la Confédération bénéficiant à ce titre de mesures d'encouragement, l'office fédéral du logement est compétent en matière de contestation de loyer (art. 54 al. 1 LOG; art. 60 OLOG, et art. 9 de l'Ordonnance du DFE du 19 mai 2004 sur les coopératives d'habitation du personnel de la Confédération). Le loyer est donc soumis au contrôle d'une autorité, de sorte que les art. 269 ss CO ne s'appliquent pas.

Fiche 2309434

ACJ n° 1481 du 06.12.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : LOGEMENT DE LUXE Un appartement avec une situation exceptionnelle, dont les pièces de réception largement structurées et décorées de façon ostentatoire surplombent la rade de Genève, doit être qualifié de luxueux au regard de l'impression générale qu'il donne et des avantages esthétiques qu'il confère, malgré le caractère populaire du quartier, l'environnement bruyant et l'aspect extérieur très ordinaire de l'immeuble et des locaux communs.

Fiche 2309442

ACJ n° 1287 du 08.11.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - RÔLE DU JUGE La maxime inquisitoire impose au juge de permettre à la partie dont les allégués sont insuffisants de les compléter ultérieurement, si ce n'est par écrit, du moins oralement, ce qui n'a pas pour effet de rallonger inutilement la procédure.

Fiche 2309445

4C.257/2004 du 08.10.2004

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD)
Normes : CO.271a.al.2
Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - NOTION D'ACCORD HORS PROCÉDURE JUDICIAIRE Un accord, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident à l'amiable un différend en réglant définitivement une question de droit controversée. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite à la demande de son cocontractant (ATF 131 III 563 (4C.122/2004) du 18 juin 2004, consid. 1 et 2 in SJ 2004 I 574 et JT 2005 I 292).
Voir aussi : ATF du 24.08.1999 in CdB 2/2000 p. 42 ACJC/560/2010 du 17.05.2010 ATF 4A_46/2010 du 27.04.2010 (in SJ 2010 I 478)

Fiche 2309449

ACJ n° 1094 du 04.10.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; NULLITE
Normes : CO.258.ss
Résumé : CARACTÈRE RELATIVEMENT IMPÉRATIF DES ART. 258 À 259i CO Nullité d'une clause contractuelle prévoyant que le locataire renonce à demander une réduction de loyer si le propriétaire décide de faire des travaux de transformation de l'immeuble.

Fiche 2309450

ACJ n° 1101 du 04.10.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : MAJORATION DE LOYER DISTINCTE DE LA DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE Lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une diminution de loyer, le bailleur ne peut pas conclure reconventionnellement à une hausse de loyer (confirmation de jurisprudence). Toutefois, lorsque le bailleur a procédé par la voie de la notification d'un avis officiel de hausse de loyer, lequel a été suivi d'une procédure régulière et distincte de celle concernant la demande de baisse de loyer du locataire, on ne saurait considérer qu'il a formé une demande reconventionnelle de hausse, prohibée sur le plan de la procédure cantonale, et ce, même si l'entrée en vigueur prévue de la hausse est identique à celle de la demande de baisse du locataire.

Fiche 2309447

ACJ n° 1100 du 04.10.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; DELAI POUR INTENTER ACTION
Normes : CO.274f.al.1
Résumé : RENONCIATION TACITE À SE PRÉVALOIR DE LA PÉREMPTION DU DÉLAI A défaut de manifestation expresse, la renonciation à se prévaloir de la péremption du délai de 30 jours peut intervenir tacitement, en particulier lorsque la partie défenderesse ne s'est pas prévalue de la tardiveté de la saisine du Tribunal des baux et loyers, que ce soit d'entrée de cause ou dans ses écritures. Admettre en outre la possibilité d'invoquer en tout temps la saisine tardive du Tribunal consisterait à autoriser un comportement contraire à la bonne foi.

Fiche 2309455

Pas de décision du 01.10.2004

Fabienne BYRDE
Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004
Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE
Normes : CO.274f.al.2
Résumé : Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer : examen de la jurisprudence récente in 13ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309457

Pas de décision du 01.10.2004

F. KNOEPFLER et P.-E. RUEDIN
Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.253.ss
Résumé : Regard circulaire sur le droit du bail commercial in 13ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309459

Pas de décision du 01.10.2004

François BOHNET
Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004
Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI; TERME
Normes : CO.253.ss
Résumé : Les termes et délais en droit du bail à loyer in 13ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309464

Pas de décision du 01.09.2004

Me Patrick BLASER
Publication CdB 3/04 p. 65
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : Le logement de luxe
Remarques : Doctrine

Fiche 2309468

ACJ n° 815 du 18.06.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; NOTION; CHOSE ACCESSOIRE
Normes : CO.253a.al.1
Résumé : BAUX À LOYER LIÉS - CRITÈRES Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance : le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il a loué ou veut louer le local principal. Peu importe que l'accessoire soit mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, les deux parties au contrat doivent être les mêmes, étant précisé qu'il est admis que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés. Ainsi, une résiliation portant uniquement sur l'accessoire est annulable.

Fiche 2309471

ACJ n° 821 du 18.06.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.
Voir aussi : ACJ n° 761 du 13.06.2005 R. c/ F.

Fiche 2309492

ACJ n° 437 du 05.04.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Lorsqu'une partie n'explique pas sa position, le juge peut considérer qu'elle renonce à exprimer son point de vue, ceci d'autant plus que des exigences plus sévères quant au devoir de collaboration peuvent être posées aux parties qui sont représentées par un avocat (ATF 1C.185/2003 du 14.10.2003). Le juge n'a donc pas à interpeller les parties, en les invitant à faire valoir leurs éventuels moyens de preuve sur ce point.
Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

Fiche 2309494

ATF 4C.5/2004 du 16.03.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2004 I p. 385
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : NOTION D'HABITATION DE LUXE Pour dire si l'habitation est luxueuse, il faut se placer au moment où le loyer litigieux doit être fixé, et non au début du bail. Une construction ancienne, qui offre un niveau de confort inférieur aux maisons modernes, peut aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe en raison de son attrait historique et de son intérêt architectural.
Voir aussi : ACJC/157/2015 du 16.02.2015 (admet caractère luxueux d'un appartement ancien)

Fiche 2309500

ACJ n° 41 du 12.01.2004

CJ , CABL
Publication
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD)
Normes : CO.271a.al.2
Résumé : CARACTERE SEMI-IMPÉRATIF DE L'ART. 271a al. 2 CO Les parties peuvent renoncer à la protection de l'art. 271a al. 2 CO, à condition de convenir expressément lors de la conclusion de l'accord que celui-ci ne fait pas obstacle à une résiliation dans les trois ans qui suivent.

Fiche 2309512

ACJ n° 1140 du 10.11.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : LOGEMENT DE LUXE La notion de luxe doit s'interpréter restrictivement; elle s'apprécie concrètement et objectivement, par rapport aux locaux loués, et non au regard de la personne du locataire et suppose un confort et un raffinement extraordinaire, ainsi qu'un excellent niveau d'entretien. Il faut que l'impression de luxe se dégage de l'ensemble. Enfin, la notion de luxe est relative, un objet pouvant perdre cette qualité avec l'écoulement du temps (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 80). Exemple : un appartement de 8,5 pièces au loyer mensuel de Fr. 9000.-, avec 3 salles de bains et 2 WC, faisant 237,9 m2, immeuble de bon standing mais sans plus, dont le service de conciergerie ne sort pas de l'ordinaire, n'est pas luxueux (cf. ACJ n° 1068 du 14.10.1996). Exemple : une bâtisse du 18ème siècle, avec cour et jardin, arbres centenaires, dans un quartier tranquille et favorisé, composée de plus de 6 pièces de belles dimensions et agrémentée de beaux parquets, de murs et plafonds à moulures, d'une véranda et d'un accès direct au jardin, à quoi s'ajoutent 4 sanitaires et des commodités spacieuses, est luxueuse.
Voir aussi : ACJ n° 1068 du 14.10.1996 SI SA X c/ K. ACJ n° 755 du 16.06.1997 SI SA X c/ C. ACJ n° 898 du 07.09.1998 D. et C. c/ D. et P.
Remarques : Contra : ACJ n° 1087 du 08.09.97 SA X c/ SA X

Fiche 2309513

ACJ n° 1141 du 10.11.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).
Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

Fiche 2309515

ACJ n° 1144 du 10.11.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : PAS DE DROIT À UNE DEUXIÈME OFFRE DE PREUVES L'art. 274d al. 3 CO ne prévoit pas un droit à une seconde chance dans l'administration des preuves, en raison notamment du principe de célérité et d'efficacité de la procédure relative aux litiges en matière de baux et loyers (cf. art. 274d al. 1 CO). Ainsi, lorsqu'une partie, dûment invitée à compléter son offre de preuve, produit des pièces dénuées de force probante, le juge est fondé à considérer que son offre de preuve est complète.

Fiche 2309537

ACJ n° 479 du 12.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; NOTION; DILIGENCE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : MANQUE DE DILIGENCE OU D'ÉGARDS : ÉTENDUE DE LA NOTION Cette notion inclut les violations de l'interdiction de modes d'usage de la chose contraires au contrat (p. ex. les conversions entre habitations et locaux commerciaux) ou les violations de l'obligation d'un usage conforme au contrat (p. ex. pour les locaux commerciaux), même si cette violation ne se présente pas sous la forme d'un manque de diligence ou d'égards.

Fiche 2309543

Pas de décision du 01.04.2003

David LACHAT
Publication SJ 2003 II 153
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; CALCUL; LOYER
Normes : CO.253.ss
Résumé : Nouveautés en droit du bail : les contrats-cadres; le montant du loyer in SJ 2003 II 153
Remarques : Doctrine

Fiche 2309544

4C.339/2002 du 13.03.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 129 III 272 CdB 2/03 p.37 SJ 2003 I 369 JT 2005 I 608
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.253b.al.3
Résumé : COLLECTIVITÉ PUBLIQUE ELLE-MÊME BAILLERESSE DE LOGEMENTS À LOYERS SUBVENTIONNÉS Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs s'appliquent lorsqu'une collectivité publique est elle-même bailleresse de logements dont elle a réduit le loyer pour des motifs de politique sociale. Elle peut dès lors invoquer la méthode absolue à l'appui d'une hausse des loyers réduits, et ce, même en l'absence d'une réserve de hausse, à l'instar de ce qui est reconnu en cas de sortie du contrôle étatique des loyers. En effet, les mesures d'encouragement sont des prestations onéreuses que l'État fournit à un tiers, le bailleur. Quand, au contraire, la collectivité est elle-même bailleresse, on n'est pas en présence d'un cas d'application de l'art. 253b al. 3 CO.

Fiche 2309548

ACJ n° 241 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - MANQUE D'ÉGARDS ENVERS LES VOISINS Le fait de déverser, sur le palier, des produits qui provoquent des odeurs nauséabondes et insupportables, comme de l'ammoniac, justifie une résiliation anticipée du bail.

Fiche 2309547

ACJ n° 239 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

Fiche 2309564

ACJ n° 1438 du 09.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATION UNILATERALE OU OFFRE DE MODIFIER LE CONTRAT ? La suggestion du bailleur d'allonger la période de renouvellement du bail, sauf avis contraire de la part du locataire dans un délai de 30 jours et accompagnée d'un avis officiel de hausse de loyer, équivaut à une offre de modifier le contrat. Il ne s'agit pas d'une modification unilatérale du contrat. Dès lors, cette manifestation de volonté doit s'interpréter selon le principe de la confiance. De bonne foi, le locataire se devait de réagir et/ou de saisir la CCBL, s'il entendait ne pas accepter la proposition.
Voir aussi : CdB 2/03 p. 49 Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27 ACJ n° 750 du 11.06.2007 X c/ Y S.A.

Fiche 2309593

4C.65/2002 du 31.05.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS Lorsque une partie demeure silencieuse, ne désigne aucun témoin et ne sollicite aucune mesure probatoire, le juge n'a pas à instruire d'office en ordonnant, par exemple, un transport sur place ou des mesures de bruit. Il suffit qu'il lui donne l'occasion de se prononcer sur les allégués et moyens de la partie adverse et de s'expliquer.
Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

Fiche 2309594

ACJ n° 713 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHAMBRE; NOTION; SURFACE
Normes : CO.253.ss
Résumé : PIÈCE, DEMI-PIÈCE: DÉFINITIONS La jurisprudence genevoise (DB 1990 n° 30 et SJ 1979 p. 71 n° 18-23), se basant sur l'art. 52 LCI (L 5 05), ainsi que sur la LGL (I 4 05) et son règlement d'application, considère qu'une pièce doit avoir au minimum 9 m2, être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m2 et ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m2.

Fiche 2309600

4C.67/2002 du 30.05.2002

TF
Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; EVACUATION(EN GENERAL)
Normes : CO.257e.al.1
Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LE LOCATAIRE : BUT DE L'OBLIGATION ET CONSÉQUENCE DE SA VIOLATION SUR L'AFFECTATION DE LA SOMME REÇUE Les sûretés visent à garantir l'exécution des obligations contractées par le locataire. Le but de l'obligation du bailleur de déposer le montant reçu à titre de garantie sur un compte au nom du locataire est notamment de protéger ce dernier des conséquences d'une éventuelle faillite du bailleur. Le fait que ce dernier viole cette obligation ne modifie pas d'office l'affectation de la somme reçue (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n° 23 et 30 s. ad art. 257e CO; SVIT-Kommentar, n° 16 ad art. 257e CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht fur die Praxis, 4e éd., n° 2.2.4 s.). A défaut d'accord exprès, on ne peut donc considérer que les sûretés constituent des loyers payés d'avance (in casu: procédure sur 257d CO).

Fiche 2309601

ACJ n° 575 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE
Normes : CO.257f.al.4
Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

Fiche 2309605

4C.24/2002 du 29.04.2002

TF
Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)
Normes : CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).
Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

Fiche 2309617

ACJ n° 349 du 18.03.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE
Normes : CO.266a.al.2
Résumé : DÉLAI OU TERME DE CONGÉ NON RESPECTÉ - REPORT AUTOMATIQUE - INCOMBANCE DU DESTINATAIRE DU CONGÉ - SANCTION Un congé ne respectant pas le délai de préavis ou le terme est reporté automatiquement à la prochaine échéance, même si le destinataire du congé demeure silencieux. Il lui incombe certes de signaler son erreur à l'auteur du congé, mais s'il omet de le faire, aucune sanction ne peut lui être opposée (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 425 ; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 20).Cas d'un commerçant qui résilie pour l'échéance mais sans respecter le préavis de 6 mois.

Fiche 2309627

ACJ n° 131 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DECISION D'IRRECEVABILITE
Normes : CO.259g.al.1
Résumé : CONSIGNATION DU LOYER LORSQUE LE LOCATAIRE NE SOLLICITE PAS (PLUS) LA RÉPARATION DES DÉFAUTS Se fondant sur la jurisprudence récente du Tribunal fédéral qui précise que la consignation sert à la réalisation du droit à la réparation d'un défaut et confère au locataire un moyen de pression pour faire aboutir sa prétention en réparation (ATF 124 III 201 c. 2d, JT 1999 I 367/369 ; ATF 125 III 120, SJ 1999 p. 465 c. 2b), la Chambre d'appel a considéré que les conditions de la consignation font défaut lorsque le locataire ne sollicite pas (plus) la réparation des défauts.

Fiche 2309648

4C.341/2001 du 10.01.2002

TF
Publication SJ 2002 p. 269
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; RETARD; DELAI; DECISION D'IRRECEVABILITE
Normes : CO.259g.al.1
Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - TARDIVETÉ Cas où le bail prévoit que le loyer mensuel doit être payé d'avance, soit au plus tard le dernier jour du mois précédent. Ce qui vaut pour l'obligation contractuelle (paiement du loyer) vaut également pour le substitut à son exécution (consignation). Ainsi, le loyer doit être consigné au plus tard le dernier jour du mois précédent. A défaut la consignation est opérée tardivement.
Voir aussi : ACJ n° 1275 du 08.11.2004 O. c/ P. et D.

Fiche 2309658

ACJ n° 1256 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : PREMIÈRE OU UNIQUE PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRE DE CHOIX L'octroi d'une seule prolongation se justifie notamment lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur. Sinon, une seconde prolongation se justifie dans l'hypothèse inverse d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur (ACJ n° 237 du 18 septembre 1992 non publié, B c/SI X ; ACJ n° 287 du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X ; ACJ n° 209 du 20 septembre 1993 non publié, I. SA et P. c/consorts F.). Lorsqu'on ne peut faire un pronostic satisfaisant pour l'avenir, il est possible de choisir la variante des deux prolongations successives, dans le cas par exemple du bailleur qui n'a pas encore requis l'autorisation de construire et qu'on ignore quand elle sera accordée (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 506 et les références citées). Cas d'un bailleur qui voulait rénover le bâtiment et créer des salles de réceptions et de réunions, qui ne produit qu'un rapport succinct sur de futurs travaux sans qu'il soit possible de savoir quand l'autorisation de construire allait être délivrée. L'octroi d'une première prolongation de bail de trois ans est justifiée.

Fiche 2309667

ACJ n° 1141 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; PROCEDURE
Normes : CO.270a.al.2
Résumé : BAISSE DE LOYER - SAISIE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION SANS ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR Le locataire qui a vainement sollicité du bailleur une baisse de loyer et qui renouvelle sa demande écrite, peut dans une nouvelle demande, saisir directement l'autorité compétente de conciliation sans attendre la réponse du bailleur. Le respect de la procédure préalable visée à l'art. 270a al. 2 CO ne se justifie pas, lorsqu'il ressort par avance de l'attitude du bailleur que cette demande sera sans effet, notamment dans le cas où le bailleur a déjà fait savoir qu'il n'était pas disposé à baisser le loyer (Higi, Commentaire Zurichois, n°7 ad art. 270a; ATF 121 III 266 = JT 1996 I 44).

Fiche 2309677

4C.118/2001 du 08.08.2001

TF
Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : RESILIATION POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - EXAMEN DU CARACTÈRE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL Le laps de temps écoulé entre un ultime avertissement et la résiliation du bail constitue un indice pertinent pour déterminer le degré de tolérance manifesté par le bailleur. Plus ce laps de temps est grand, plus le seuil de tolérance du bailleur envers la perturbation reprochée au locataire peut être considéré comme étant élevé.

Fiche 2309683

ACJ n° 712 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; POUVOIR D'EXAMEN; DEVOIR DE COLLABORER; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE - CONTESTATION GLOBALE ET NON DETAILLÉE D'UNE PARTIE - DEVOIRS DU JUGE Devant une contestation globale et non détaillée des faits par une partie, le juge doit interroger les parties, attirer leur attention sur leur obligation de participer à l'instruction, exiger d'elles qu'elles présentent les preuves nécessaires et leur impartir un délai suffisant pour se prononcer à cet égard. En n'invitant pas le locataire à se prononcer sur une compensation invoquée par le bailleur, le juge viole son obligation d'interpeller les parties découlant de l'art. 274d al. 3 CO.

Fiche 2309689

ACJ n° 714 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR
Normes : CO.266l.al.1
Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE Une résiliation de bail effectuée par une régie immobilière au nom d'une communauté héréditaire est valable. Si les membres d'une indivision doivent agir en commun (art. 340 al. 1 CC), le droit matériel ne subordonne pas la validité de l'acte à l'énumération des membres de la communauté.

Fiche 2309706

Pas de décision du 20.06.2001

TF
Publication CdB 2001 p. 106 ss.
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE ACCESSOIRE; NOTION; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.253a.al.1
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - ACCESSOIRES DES LOCAUX LOUÉS - FORMULE OFFICIELLE À LA SIGNATURE DU BAIL La notion d'accessoire au sens de l'art. 253a al.1 CO peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu'immobiliers, tel un logement attenant à un restaurant. L'usage de la formule officielle à la signature du bail n'est pas obligatoire s'agissant de locaux d'habitation considérés comme accessoires de locaux commerciaux loués.

Fiche 2309718

ACJ n° 359 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.253b.al.3
Résumé : PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS - NOTION DE " MESURE D'ENCOURAGEMENT DE L'ETAT " La notion de " mesures d'encouragements " de l'Etat, au sens de l'article 253b al. 3 CO, est plus large que celle de " prestations " ; elle ne se limite pas au seul paiement de subventions ou de prestations, mais englobe toutes les interventions possibles destinées à réaliser le but économique fixé de mettre à disposition de la population des logements correspondant aux besoins prépondérants de celle-ci. C'est le cas notamment d'une mesure de déclassement de zone prise dans le cadre de la loi générale sur les zones en développement (LGZD).

Fiche 2309741

Pas de décision du 21.12.2000

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2001 p. 278
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Il résulte du principe de la maxime inquisitoriale sociale de l'art. 274d al. 3 CO, que le juge doit, si les parties ne le font pas spontanément, les inviter à mentionner leurs preuves et à les présenter. Si la bailleresse omet de présenter suffisamment de pièces contenant des renseignements élémentaires et aisément déterminables, le juge ne viole pas l'art. 274d al. 3 CO en refusant d'ordonner à ce sujet d'autres mesures probatoires.
Voir aussi : ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.

Fiche 2309751

ACJ n° 1051 du 06.11.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE DE CONCILIATION; CALCUL DU DELAI
Normes : CO.274f.al.1
Résumé : ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION - CALCUL DU DÉLAI DE 30 JOURS Le délai de 30 jours pour saisir le juge commence à courir : - le lendemain de la communication orale aux parties (ATF 122 III 316), - au moment de sa réception par voie postale par le destinataire (ATF 122 III 316). Ce délai de 30 jours est considéré comme respecté si la demande est remise : - à un bureau de poste suisse avant l'expiration du 30ème jour à minuit ; - au Tribunal des baux et loyers avant l'expiration du 30ème jour mais pendant les heures d'ouverture du greffe.
Voir aussi : ACJ n° 99 du 12.02.2001 D. c/ E. de G.

Fiche 2309754

4C.175/2000 du 25.10.2000

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.257f.al.1
Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - UTILISATION INADÉQUATE D'UNE INSTALLATION L'obligation de diligence implique que le locataire ne fasse pas de la chose un usage contraire à son affectation. Cette obligation est violée lorsqu'il utilise de manière inadéquate une installation attachée aux locaux loués et cause de ce fait un dommage inutile au bailleur. Ainsi en est-il lorsqu'il laisse couler "inconsidérément l'eau d'un robinet de vidange au point d'entraîner une surconsommation importante et insolite". Dès lors, le locataire doit indemniser le bailleur du préjudice subi, en dépit du fait que l'art. 257f CO ne mentionne pas une telle conséquence.
Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 11

Fiche 2309755

Pas de décision du 23.10.2000

Laura JACQUEMOUD-ROSSARI
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.253.ss
Résumé : L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309757

Pas de décision du 23.10.2000

Thomas PROBST
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; INTERNET
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le droit du bail et Internet in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309756

Pas de décision du 23.10.2000

Michel BISE
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DES POURSUITES ET FAILLITES
Normes : CO.253.ss
Résumé : La faillite du bailleur in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309758

Pas de décision du 23.10.2000

David LACHAT
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; CESSION DE CREANCE(CO)
Normes : CO.253.ss
Résumé : La cession des loyers in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309759

Pas de décision du 23.10.2000

Pierre WESSNER
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIVORCE; LOGEMENT DE LA FAMILLE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le divorce des époux et l'attribution judiciaire à l'un d'eux des droits et obligations résultant du bail portant sur le logement de la famille in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309760

Pas de décision du 23.10.2000

Denis PIOTET
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; PROPRIETE COLLECTIVE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le statut du locataire dans la propriété collective in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309761

ACJ n° 989 du 09.10.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : INSTRUCTION COMPLÉMENTAIRE PAR LE JUGE Dans le cadre d'un calcul de rendement, le bailleur ne saurait être pénalisé du fait que son mode de financement ne permet pas de détailler le montant des intérêts intercalaires spécifiques à une construction hétérogène (comportant des logements, une bibliothèque, des locaux commerciaux et des parkings). Il se justifie d'autant moins de renoncer à une instruction complémentaire sur ce point particulier que le locataire lui-même, dans ses conclusions, admet que le bailleur doit fournir des explications complémentaires à ce sujet.

Fiche 2309777

ACJ n° 744 du 23.06.2000

CJ , CABL
Publication CdB 2/01 p. 41
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; RESILIATION
Normes : CO.272.ss
Résumé : PROLONGATION - CONSÉQUENCES PÉNIBLES DE LA RÉSILIATION Il faut entendre par conséquences pénibles, au sens de l'art. 272 CO, toute circonstance particulière rendant impossible ou difficile la recherche de locaux de remplacement d'ici la fin du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation de bail. Le fait, pour un locataire, de ne plus habiter dans le même immeuble que celui de sa mère malade mobilisera davantage de son temps pour octroyer à cette dernière des soins dont elle a besoin. Il s'agit pourtant là d'un désagrément inhérent à la résiliation du bail et auquel une prolongation ne saurait remédier. En revanche, on peut admettre que les soins donnés à sa mère laissent moins de temps disponible au locataire pour chercher un autre logement avant la fin du bail.

Fiche 2309779

ACJ n° 749 du 23.06.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; DELAI DE RESILIATION
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE Le fait que le locataire agisse par demande reconventionnelle dans le cadre d'une contestation de hausse n'a aucune incidence sur la date pour laquelle la baisse peut être demandée. La seule différence réside dans le fait que, aux termes de l'art. 270a al. 3 CO, le locataire n'a pas, dans ce cas, à respecter les formalités prévues à l'alinéa 2 de cette disposition. Le principe selon lequel la baisse de loyer prend effet au prochain terme de résiliation est analogue à celui qui est prévu à l'art. 269d al. 1 CO pour la prise d'effet de la hausse de loyer à laquelle prétend le bailleur (Higi, Commentaire zurichois, ad art. 270a chiffre 92, p. 522s).

Fiche 2309803

ACJ n° 309 du 13.03.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; EFFICACITE
Normes : CO.266a.al.2
Résumé : CONGÉ NUL ET CONGÉ INEFFICACE Un congé signé par les deux époux mais ne respectant pas le délai de préavis est juridiquement existant, mais inefficace, de sorte que l'effet du congé est reporté à la plus prochaine échéance contractuelle (art. 266a al. 2 CO). Le congé donné par un seul des époux est, quant à lui, nul, soit juridiquement inexistant. L'article 266a al. 2 CO ne s'applique donc pas dans ce dernier cas.
Remarques : Contra: ACJ n° 279 du 13.3.2000 S. c/ S.

Fiche 2309813

Pas de décision du 01.01.2000

Philippe CONOD
Publication CdB 2000 p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTION EN DIVORCE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Les incidences du nouveau droit du divorce sur le droit du bail in Cahiers du Bail 2000 p. 33
Remarques : Doctrine

Fiche 2309831

ACJ n° 1115 du 08.11.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME D'OFFICE - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Même si la première écriture du locataire est lacunaire et que les pièces sont produites au compte-gouttes, le juge ne peut, sans violer l'art. 274d al. 3 CO, se dispenser de toute instruction. Par exemple, si, sur autorisation du Tribunal, le locataire a complété sa demande de manière sommaire, mais néanmoins substantielle concernant les faits pertinents, le Tribunal ne peut pas statuer, sans avoir procédé, au minimum, à l'audition approfondie des parties.

Fiche 2309841

Pas de décision du 01.10.1999

Laura JACQUEMOUD ROSSARI
Publication CdB4/99 p. 97
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Jouissance et titularité du bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun in Cahiers du bail n° 4/1999 p. 97
Remarques : Doctrine

Fiche 2309845

ACJ n° 854 du 06.09.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.260a.al.2
Résumé : REMISE EN ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE AU DÉPART DU LOCATAIRE Lorsque le locataire a procédé, avec l'accord du bailleur, à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, son obligation de remettre celle-ci en l'état antérieur à la fin du bail s'éteint car le nouvel état correspond en principe à celui voulu par le bailleur et est dès lors conforme au contrat (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 260a; Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 260a).

Fiche 2309851

Pas de décision du 02.07.1999

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PIECES PRODUITES INSUFFISANTES Cas d'un bailleur qui produit des écritures confuses et des pièces disparates, alors qu'il lui appartenait de démontrer son préjudice par l'apport de documents comptables relatifs à son chiffre d'affaires avant la survenance du dommage. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail n'oblige pas le juge à étendre l'administration des preuves à bien plaire, lorsqu'une partie renonce à exposer son point de vue. En s'abstenant de produire certains moyens de preuves, dont la production peut raisonnablement être exigée de sa part, le bailleur ne satisfait pas à son devoir de collaborer à l'établissement des faits, de sorte que l'art. 274d al. 3 CO ne lui est d'aucun secours.
Voir aussi : ACJ n° 305 du 13.03.2000 E. SA c/ Epoux M.

Fiche 2309872

Pas de décision du 01.04.1999

TF
Publication ATF 125 III 226 = SJ 1999 p. 369
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR DÉTERMINER LA DURÉE DE LA PROLONGATION Le droit fédéral est violé si le juge, en exerçant son pouvoir d'appréciation, sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il fait abstraction d'éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions injustifiables (ATF 118 II 50). Lorsque le délai de résiliation est exceptionnellement long, le locataire bénéficie de plus de temps pour chercher une solution de rechange, de sorte qu'il peut paraître justifié d'en tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation.

Fiche 2309882

Pas de décision du 13.01.1999

TF
Publication CdB 2/99 p. 35
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : MODIFICATIONS UNILATERALES DU CONTRAT AU DETRIMENT DU LOCATAIRE En cas de modification du contrat au détriment du locataire (baisse de prestation, nouveaux frais accessoires, suppression de la sous-location), le bailleur doit agir au moyen d'une formule officielle. Il en va de même en cas de suppression du droit d'utiliser des locaux communs (buanderie, cave à vélo) ainsi que de locaux accessoires mis à disposition d'un seul locataire (cave, grenier ou garage).
Voir aussi : ACJ n° 712 du 31.05.2002 X c/ M.

Fiche 2309888

ACJ n° 49 du 11.01.1999

CJ , CABL
Publication SJ 1999 p. 375
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269.ss
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS Cas d'une décision d'exécution de travaux avec incidence sur les loyers décidée par l'assemblée générale d'une coopérative d'habitation. Le TBL confirmera cette hausse si la décision de l'assemblée générale n'est pas attaquée en justice (art. 891 CO). De ce fait, la hausse entrera en vigueur même si les articles 269a lit. b CO, et 14 al. 1 et 2 OBLF, relatifs aux prestations supplémentaires du bailleur, ne sont pas respectés.

Fiche 2309901

Pas de décision du 23.10.1998

Jean-Marc SIEGRIST
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; LOGEMENT SOCIAL
Normes : CO.253.ss
Résumé : Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309902

Pas de décision du 23.10.1998

Blaise KNAPP
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998
Descripteurs : BAIL A LOYER; EXPROPRIATION
Normes : CO.253.ss
Résumé : Expropriation d'immeubles : les influences sur les baux in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309905

Pas de décision du 23.10.1998

François KNOEPFLER
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998
Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; DROIT D'OPTION(OBLIGATION)
Normes : CO.253.ss
Résumé : Pourparlers précontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309913

ACJ n° 1057 du 05.10.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITOIRE - LIMITES DES DEVOIRS IMPOSÉS AU JUGE D'ÉTABLIR DES FAITS D'OFFICE La maxime inquisitoire a été adoptée pour tenir compte du nombre important de cas dans lesquels des plaideurs sans connaissances juridiques comparaissent en personne. Ainsi, le juge n'est obligé d'interpeller une partie que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur le point de savoir si les allégations et offres de preuves sont complètes (ACJ n° 151 du 17.02.1997 C. AG c/ M. SA). La loi n'impose pas expressément au juge d'interpeller une partie pour la sommer de produire l'intégralité des pièces nécessaires à prouver ses allégués, alors que cette même partie a eu la possibilité de présenter toutes les pièces utiles au cours d'une procédure en validation de hausse de loyer qu'elle a elle-même initiée, et dans le cadre de sa défense contre une demande de baisse de loyer.
Voir aussi : ACJ n° 1269 du 6.12.1999 SI A. c/ G. ACJ n° 336 du 18.03.2002 SI X c/ D.

Fiche 2309929

ATF du 04.06.1998

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1999 p. 25
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

Fiche 2309931

Pas de décision du 28.05.1998

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1999 p.17 = ATF 124 III 245 = JT 2000 I 185
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PROCEDURE; PEREMPTION
Normes : CO.274f.al.1
Résumé : HAUSSE NON-INTRODUITE APRÈS L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION - PÉREMPTION DU DROIT DE DEMANDER UNE HAUSSE POUR LES MÊMES MOTIFS ET LA MÊME PÉRIODE MAIS NON POUR UNE AUTRE PÉRIODE Si le bailleur n'a pas saisi le juge en temps utile après l'échec de la tentative de conciliation, il ne peut notifier une nouvelle hausse pour les mêmes motifs et la même période. Il pourra en revanche signifier une hausse pour les mêmes motifs, mais pour une autre période.

Fiche 2309946

Pas de décision du 17.03.1998

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 124 III 149 = SJ 1998 p.376
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE
Normes : CO.260a.al.3
Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE LA NORME L'article 260a al. 3 CO est une norme dispositive et le locataire peut valablement renoncer par avance à une indemnité pour plus-value considérable. Remarque: il peut le faire pour des travaux déjà engagés ou à venir. Il ne peut toutefois s'interdire de manière définitive et absolue toutes possibilités d'entreprendre des travaux dans ses locaux, nécessités par l'urgence ou pour d'autres motifs impérieux.
Voir aussi : ACJ n° 118 du 10.02.2003 P. c/ SI X

Fiche 2309964

Pas de décision du 12.12.1997

TF
Publication ATF 124 III 21
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; DELAI
Normes : CO.274f.al.1
Résumé : NATURE JURIDIQUE DU DÉLAI DANS LEQUEL LE JUGE DOIT ÊTRE SAISI LORSQUE LA TENTATIVE DE CONCILIATION A ÉCHOUÉ Si le droit matériel du bail ne prévoit pas de délais de péremption spéciaux pour les prétentions devant faire l'objet d'une tentative de conciliation, et qu'il n'attribue pas à l'autorité de conciliation le pouvoir de rendre des décisions ayant force de chose jugée au cas où le juge n'est pas saisi, de telles prétentions peuvent être déduites à nouveau en justice, mais une procédure judiciaire doit cependant être précédée d'une nouvelle tentative de conciliation.

Fiche 2309965

ACJ n° 1479 du 08.12.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CHAMP D'APPLICATION(EN GENERAL)
Normes : CO.271.ss
Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS - CHAMP D'APPLICATION Les articles 267 et ss CO ne s'appliquent pas par analogie à des terrains non bâtis (cf. terrains de tennis avec halle gonflable, cases de parking à découvert, terrain avec édifications mobilières démontables, emplacement pour cabine de photographie à prépaiement - ACJ du 17.04.79 B. c/ SA X, confirmé par ATF du 20.06.79 ; ACJ 13.04.81 SA X & Cie c/ PG + Rép. Pop. de X ; ACJ 16.11.81 A. c/ Fondation X ; ACJ 24.03.86 P. c/ Z. ; ACJ no 61 du 25.04.88 S. c/ C. ; ACJ no 110 du 27.04.92 D. et consorts c/ P.), sauf dans les cas très exceptionnels où le preneur au bénéfice d'un bail de durée indéterminée édifie sur le terrain loué, au su du bailleur, une construction mobilière coûteuse et qu'il est ainsi fondé à admettre que le bail ne sera pas résilié à bref délai (ATF 98 I 199 = JT 1973 I 166).

Fiche 2309966

ACJ n° 1479 du 08.12.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.271.ss
Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS - CONSTRUCTION D'UN SILO PAR LE LOCATAIRE DU TERRAIN MIS EN LOCATION FAISANT NAÎTRE UNE RELATION DE BAIL À LOYER COMMERCIAL ENTRE LES PARTIES Les constructions immobilières constituent des parties intégrantes des parcelles sur lesquelles elles reposent et, en tant que telles, elles appartiennent au propriétaire de ces parcelles, quelles que soient les dispositions prises par les parties à ce sujet.

Fiche 2309977

ACJ n° 1351 du 10.11.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE
Normes : CO.271.ss
Résumé : DEUX CONTRATS DE BAIL À LOYER CONCLUS SIMULTANÉMENT - L'UN SUR LOGEMENT - L'AUTRE SUR PARKING - ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE RELATIF AU PARKING Cas où les parties ont convenu le même jour, par deux actes séparés, de la location d'un appartement et d'une place de parking. Chacun de ces contrats fait expressément référence à l'autre, puisqu'il en est considéré comme une annexe. Le fait de signer simultanément deux contrats implique la volonté de nouer une seule relation contractuelle, même si le bail principal ne mentionne pas que les deux actes sont liés (M. c/ C. du 21.1.1994). La signature d'un texte comportant une référence expresse à une annexe implique que le signataire est lié à ladite annexe, sauf si son contenu n'est pas voulu (ATF 108 II 418 = SJ 1983 p. 356).

Fiche 2309980

ACJ n° 1346 du 10.11.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DÉLAI DE PRÉAVIS À RESPECTER Le TBL doit admettre les réductions supplémentaires de loyer fondées sur les baisses du taux hypothécaire postérieures à une demande reconventionnelle. Il fixera, pour chaque demande de baisse, l'échéance de son entrée en vigueur, compte tenu du préavis à respecter.

Fiche 2309989

ACJ n° 1198 du 06.10.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; SOUS-LOCATION
Normes : CO.274.ss
Résumé : RAPPORT BAILLEUR PRINCIPAL/SOUS-LOCATAIRE - ACTION DE DROIT RÉEL - COMPÉTENCE DU TBL La seule instance imposée par les dispositions fédérales en matière de bail est l'autorité de conciliation. Les autres règles ne concernent pas la juridiction, mais la procédure applicable. Le droit fédéral n'impose en tous cas pas aux cantons l'obligation de prévoir une seule et même juridiction pour les litiges relevant du droit du bail et les litiges qui ont une relation avec le droit du bail. A suivre le TF, qui a estimé qu'il convenait d'admettre uniformément l'application des art. 274 ss CO pour les litiges relatifs à l'utilisation de la chose louée (ATF 120 II 112, 117 = JT 1995 p. 207), on pourrait avoir des litiges soumis d'abord à la CCBL, puis au TPI, lequel devrait alors appliquer la procédure simple et rapide prévue à l'art. 274d CO, ce qui serait susceptible de conduire à une regrettable opacité procédurale.
Voir aussi : ACJ n° 1199 du 6.10.1997 E. c/ SI X ACJ n° 542 du 15.05.2000 K. c/ Ass. X. et H.

Fiche 2309994

ACJ n° 1088 du 08.09.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE FORMULÉE AVANT RETRAIT DE LA DEMANDE PRINCIPALE AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION Dans le cas d'un retrait avec désistement d'action principale, le locataire peut exiger que l'instance se poursuive, afin que le TBL statue sur sa demande reconventionnelle.

Fiche 2310005

Pas de décision du 29.05.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1997 p.661
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PARTIE COMMUNE
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES - ATTITUDES DE TIERS Un défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers, par exemple dans le comportement des autres locataires; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur.

Fiche 2310019

ACJ n° 324 du 17.03.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE
Normes : CO.260a.al.3
Résumé : INDEMNITÉ À LA FIN D'UN BAIL POUR TRAVAUX EXECUTÉS PAR LE LOCATAIRE L'article 260a al. 3 CO règle de manière exhaustive la question de l'indemnisation du locataire, à l'exclusion des règles sur l'accession (art. 671/672 CC) et sur l'enrichissement illégitime (art. 62 et ss CO) (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 543 et réf. citées sous note marginale 36). Aux termes de cet article, lorsque la chose louée présente une plus-value considérable à la fin du bail, résultant de rénovation ou de modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité correspondant à la plus-value engendrée. L'article 260a al.3 CO présuppose de plus un accord écrit du bailleur (Message du Conseil fédéral FF 1985 I p. 1421; pv Commission du Conseil National p. 80/81) (ATF 104 II 202 = JdT 1979 I p. 24 et réf. citée).

Fiche 2310031

Pas de décision du 26.02.1997

Publication SJ 1997 p. 416
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; NOVA; FAITS NOUVEAUX
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS ET INTERDICTION DES NOVA EN PROCÉDURE DE RECOURS Si l'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office les faits, il n'empêche toutefois pas les cantons de prohiber l'introduction de nova durant la procédure de recours, de manière à assurer le principe du double degré de juridiction (ATF 118 II 50 consid. 2a, ATF non publié du 23.04.1996 dans la cause 4C.458/1995 consid. 2), les faits nouveaux étant également irrecevables de manière générale en instance de réforme devant le TF (ATF 118 II 12 consid. 3b in fine).

Fiche 2310046

ACJ n° 1408 du 09.12.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes : CO.23.ss
Résumé : LOCATAIRE RÉCLAMANT UNE DIMINUTION DE LOYER TOUT EN INVOQUANT LES RÈGLES SUR L'ERREUR ESSENTIELLE OU LE DOL (Application au bail d'une jurisprudence sur le contrat de vente) L'acheteur qui souhaite maintenir le contrat en conservant l'objet acquis, mais avec un prix réduit, n'est pas fondé à invoquer [subsidiairement] les règles sur l'erreur essentielle ou le dol (SJ 1992 p. 13). Ce qui vient d'être rappelé vaut logiquement aussi pour un contrat de bail.

Fiche 2310057

Pas de décision du 11.10.1996

Pierre WESSNER
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996
Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; FRAIS ACCESSOIRES; LOYER
Normes : CO.257.ss
Résumé : L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310052

Pas de décision du 11.10.1996

David LACHAT
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE
Normes : CO.253.ss
Résumé : La pratique récente en matière de loyers in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310053

Pas de décision du 11.10.1996

Michel DUCROT
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996
Descripteurs : BAIL A LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE
Normes : CO.253.ss
Résumé : L'expulsion du locataire in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310054

Pas de décision du 11.10.1996

Giacomo RONCORONI
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; FORCE OBLIGATOIRE(SENS GENERAL)
Normes : CO.253.ss
Résumé : La loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310055

Pas de décision du 11.10.1996

Francis MICHON
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996
Descripteurs : BAIL A FERME; BAIL A FERME AGRICOLE; EXTINCTION DE L'OBLIGATION
Normes : CO.275.ss
Résumé : La conclusion et l'extinction du contrat de bail à ferme agricole in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310056

Pas de décision du 11.10.1996

Bernard CORBOZ
Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION
Normes : CO.253.ss
Résumé : Les congés affectés d'un vice in 9ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310058

Pas de décision du 11.09.1996

TF
Publication ATF 122 III 316 = SJ 1997 p. 81
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; CALCUL DU DELAI
Normes : CO.274f.al.1
Résumé : DÉBUT DU DÉLAI DE 30 JOURS POUR OUVRIR ACTION Le délai pour intenter action commence à courir lorsque l'autorité de conciliation a expressément constaté l'échec de la tentative de conciliation et a communiqué oralement ou par écrit cette constatation aux parties. La confiance doit être protégée lorsqu'elle repose sur une confirmation écrite faisant suite à une communication orale et indiquant faussement le début du délai. Moment à partir duquel les communications de l'autorité sont réputées notifiées.

Fiche 2310064

ACJ n° 672 du 21.06.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE
Normes : CO.259.ss
Résumé : IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE NON IMPUTABLE À FAUTE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO Les art. 259 ss CO sur les défauts de la chose louée ne s'appliquent pas lorsque l'utilisation de la chose conforme au contrat devient définitivement impossible. C'est le cas lorsque l'objet loué est entièrement détruit par le feu, sans faute des parties. Ce cas relève d'une impossibilité objective subséquente, selon l'art. 119 CO.

Fiche 2310068

ACJ n° 656 du 17.06.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.

Fiche 2310069

ATF du 05.06.1996

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 122 III 262 = SJ 1996 p.628
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g.al.2
Résumé : RÉSILIATION POUR DE JUSTES MOTIFS - CONSÉQUENCES PÉCUNIAIRES Selon l'art. 266g al. 2 CO, le juge détermine les conséquences pécuniaires d'une résiliation anticipée admissible en tenant compte de toutes les circonstances, c'est-à-dire selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). La responsabilité selon l'art. 266g al. 2 CO revêt ainsi le caractère d'une responsabilité causale pour des motifs d'équité comme celle de l'incapable de discernement prévue par l'art. 54 al. 1 CO (cf. ATF 102 II 226 consid. 2b p. 230). La partie qui résilie le bail pour de justes motifs ne doit plus à l'autre une indemnité en principe complète (Message, FF1 1985 I 1451; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, art. 266g CO n° 22; Zihlmann, Das neue Mietrecht, 2ème édition, p. 109; Higi, Zurcher Kommentar, art. 266g n° 80). La partie qui résilie ne doit payer une indemnité, selon l'art. 266g al. 2 CO, que lorsque cela paraît équitable. Savoir si et dans quelle mesure cette exigence est remplie se détermine selon les circonstances du cas d'espèce, parmi lesquelles la situation financière des parties au moment du jugement revêt un caractère prépondérant (cf. ATF 103 II 330 consid. 4b/aa p. 335s.; 102 II 226 consid. 3b p. 231 et les références...).