Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LUXE ; NOTION ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - DÉFAUTS La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés. La qualification d'un logement comme «logement de luxe» ne suppose pas un état d'entretien parfait. Un bon état d'entretien général est suffisant et la présence de défauts n'entraîne pas la perte du statut de logement de luxe.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - NUISANCES SONORES - BRUITS D'ENFANTS Même si une certaine marge de tolérance doit être appliquée en la matière, il ne peut être exclu que des cris d'enfants ou des pas de course répétés dans un appartement atteignent un degré d'intensité suffisant pour constituer de véritables nuisances sonores.

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; CAPACITÉ DE DISCERNEMENT

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - PAS DE NÉCESSITÉ DE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard. La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.

Voir aussi : ACJC/30/2014 du 13.01.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - RÉNOVATION D'ASCENSEUR Le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige qu'elles ne puissent être admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant. Telle est la situation en cas de travaux entrepris sur un ascenseur pour exiger une modification de l'installation de façon à être utilisable par une personne en chaise roulante.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 42 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE Prolongation maximum de quatre ans pour une dame âgée de 84 ans, demeurant dans son logement depuis 1966 et disposant de ressources financières limitées.

Philippe RICHARD

Publication CdB n° 1/2010 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; BAIL COMMUN; PORTE-FORT; CAUTIONNEMENT

Normes : CO.253.ss

Résumé : LES PIÈGES DE LA COLOCATION : BAIL COMMUN, PORTE-FORT, REPRISE CUMULATIVE DE DETTE, CAUTIONNEMENT in Cahiers du Bail 1/2010 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; UTILISATION; CHOSE LOUEE

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - DROIT D'USER DES LOCAUX Le droit d'user des locaux, destinés à l'habitation et loués non meublés, implique celui de les garnir de meubles et d'agencer notamment la décoration intérieure, sous réserve de clauses contractuelles contraires. Le locataire peut ainsi poser une moquette sur un parquet, placer des tringles pour des rideaux, fixer des étagères dans les murs, installer des détecteurs d'alarme, des tableaux, ou, sur un balcon, des tentes solaires. A cet effet, il est admis qu'il puisse faire des trous dans les murs pour y insérer les supports utiles (clous, tampons, chevilles, crochets, etc.). Ces agencements, même s'ils modifient l'état des lieux et altèrent les parois en raison des percements effectués, entrent dans la catégorie des actes d'usage courant que le locataire peut exercer sans autorisation préalable du bailleur. Si le bailleur, de façon justifiée, restreint l'usage de la chose louée, in casu en interdisant de percer des trous dans le béton du balcon, le locataire doit s'y conformer sous peine de violer son devoir de diligence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE 9 mois pour logement subventionné, de façon à ce que ce délai ne dépasse pas le délai d'une année de l'art. 19 al. 1 RGL et pour tenir compte du fait que le bail a duré 9 ans et que la locataire n'a pas entrepris de recherches sérieuses de solutions de relogement.

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : DUREE DE LA PROLONGATION: CASUISTIQUE Unique prolongation de bail pour un logement : ACJ n° 211 et n° 212 du 31.08.1992 A. c/ S.-M. et c/ W. ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI X ACJ n° 250 du 09.10.1992 Hoirie C. c/ G. ACJ n° 253 du 09.10.1992 D. c/ A. ACJ n° 65 du 17.01.2000 S. c/ R. ACJ n° 534 du 15.05.2000 M. c/ U. SA ACJ n° 1345 du 21.12.2000 P. c/ S. SA ACJ n° 997 du 09.10.2000 J. c/ M. (3 ans) ACJ n° 369 du 23.04.2001 C. c/ C. et P. (2 ans) ACJ n° 708 du 22.06.2001 P. et M.B. c/ E. (2 ans) ACJ n° 33 du 14.01.2002 M. c/ X SA (30 mois) ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. (1 an) ACJ n° 338 du 18.03.2002 P. c/ P. (18 mois) ACJ n° 474 du 15.04.2002 A. c/ C. (4 ans) ACJ n° 1005 du 09.09.2002 S. c/ S. (3 ans) ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V. (24 mois) ATF 4C.267/2002 du 18.11.2002 = SJ 2003 I p. 261 = CdB 3/2003 p. 82 (3 ans) ACJ n° 124 du 10.02.2003 Z. c/ A.-L. (3 ans) ACJ n° 344 du 07.04.2003 L. c/ F. (22 mois) ACJ n° 42 du 13.01.2003 D. et G. c/ B. (2 ans) ACJ n° 39 du 12.01.2004 V. c/ C. (3 ans) ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 = DB 2006 p. 38, n° 20 (2 ans) ACJ n° 1282 du 08.11.2004 L. c/ B. (20 mois) ACJ n° 249 du 06.03.2006 D. c/ R. (2 ans) ACJ n° 629 du 12.06.2006 M. c/ F. (3 ans) ACJ n° 1102 du 09.10.2006 R. c/ I. (4 ans) ACJ n° 747 du 11.06.2007 C. c/ M. (2 ans) ACJ n° 869 du 22.06.2007 C. c/ S. (3 ans) ACJ n° 1168 du 08.10.2007 J. c/ L. (4 ans) ACJ n° 1169 du 08.10.2007 B. c/ E. de G. (2 ans) ACJ n° 1488 du 10.12.2007 C. C/ G. (2 ans et demi) ACJC/1026/2008 du 08.09.2008 D.L. c/ C. (2 ans) ACJC/1174/2008 du 06.10.2008 R. c/ O. (3 ans) ACJC/1181/2008 du 06.10.2008 S. c/ M.G. (1 an) ACJC/243/2009 du 09.03.2009 A. c/E. de G. (3 ans et demi) ACJC/457/2009 du 20.04.2009 E. c/ SI B. (2 ans) ACJC/710/2009 du 15.06.2009 J. c/ F.F. SA (2 ans) ACJC/1147/2009 du 05.10.2009 H. c/ F.-I. (3 ans et 1 mois) ACJC/1574/2009 du 22.12.2009 (2 ans) ACJC/53/2010 du 18.01.2010 (4 ans) ACJC/560/2010 du 17.05.2010 (2 ans) ACJC/579/2010 du 17.05.2010 (3 ans) Unique prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJ n° 14 du 24.01.1992 SI X c/ SA X ACJ n° 218 du 31.08.1992 SA X c/ SI SA X ACJ n° 237 du 18.09.1992 B. c/ SI X ACJ n° 110 du 29.03.1993 X SA c/ SI SA X. ATF non publié du 15.05.2000 A. c/ T. ACJ n° 216 du 12.03.2001 P. c/ S. et S. SA (6 ans) ACJ n° 974 du 08.10.2001 B.M. c/ P. (6 ans) ACJ n° 749 du 14.06.2004 H. c/ P. (2 ans) ACJ n° 1207 du 06.11.2006 G. c/ N. (2 ans) ACJ n° 864 du 22.06.2007 S. c/ F. (3 ans et demi) ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C. (5 ans) ACJ n° 276 du 03.03.2008 G. c/ X SA et F.B. (4 ans) ACJC/574/2008 du 05.05.2008 E.O. SA c/ C. ACJC/429/2009 du 20.04.2009 D.C. c/ M. Sàrl (4 ans) ACJC/1151/2009 du 05.10.2009 S. c/ A. (5 ans) ACJC/1294/2009 du 02.11.2009 C. c/ V-D (4 ans et demi) ACJC/57/2010 du 18.01.2010 (3 ans et demi) Première prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJC/1149/2002 (4 ans) ACJC/863/2007 (2 ans et demi) ACJC/984/2007 (2 ans et demi) ACJC/431/2008 (2 ans et demi) ACJC/1033/2008 (4 ans)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL); COMPETENCE; LOYER CONTROLE

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : LOYER CONTRÔLÉ PAR L'ÉTAT - BONUS CONJONCTUREL À LA RÉNOVATION - COMPÉTENCE Confirmation de la jurisprudence de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers qui s'est toujours déclarée compétente pour connaître des contestations de hausse de loyer fondées sur la répercussion de travaux à plus-value, lorsque la bailleresse a perçu un bonus à la rénovation (cf. notamment ACJC/295/2005; ACJC/494/2006). Aux termes de l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis à un contrôle de l'Etat, ces deux conditions étant cumulatives. La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires. Pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4 b/dd). A Genève, le bonus conjoncturel à la rénovation de la LDTR est versé aux bailleurs et n'a pas d'influence directe sur le montant des loyers des locataires, de sorte qu'il ne constitue pas une mesure d'encouragement au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Remarques : Contra : ACJC/698/2009 du 15.06.2009

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; USUFRUIT; PROPRIETE COMMUNE; COPROPRIETE; RESILIATION

Normes : CO.266a.al.1

Résumé : RESILIATION DU CONTRAT - COBAILLEURS USUFRUITIERS Immeuble grevé d'un droit d'usufruit en faveur de deux époux qui en ont cédé la propriété à leurs enfants. La décision de résilier le bail ne peut être prise, en principe, que par les deux usufruitiers cobailleurs. Il convient d'appliquer par analogie (voir ATF 133 III 311, consid. 4.2.2) les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) si les bénéficiaires de l'usufruit sont liés par un rapport faisant naître ce type de propriété (communauté héréditaire, société simple) ou les règles sur la copropriété lorsque ce n'est pas le cas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 115 ATF 135 III 591 SJ 2010 I 43 MP 3/09 135

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS L'art. 257a al. 2 CO, qui prévoit que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement, est aussi applicable aux logements subventionnés, soit aux locaux en faveur desquels des mesures d'encouragements ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO). Si le bailleur omet de prévoir dans le contrat de bail la facturation des frais accessoires de manière conforme aux exigences de l'art. 257a al. 2 CO, il doit les prendre à sa charge.

Voir aussi : ACJC/473/2010 du 19.04.2010

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; TERME; RESILIATION; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 266a al. 2 CO AUX CONGÉS EXTRAORDINAIRES Un report des effets du congé extraordinaire au sens de l'article 266a al. 2 CO n'est possible que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance, et non pas pour convertir en une résiliation ordinaire un congé extraordinaire inefficace.

Voir aussi : ACJC 487 du 28.03.1994

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257e.al.3

Résumé : LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 4/2008 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253.ss

Résumé : LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR DE BIENS IMMOBILIERS in Cahiers du Bail n° 4/2008, p. 97

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 2/2009 p. 186

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION INCIDENTE; DECISION PARTIELLE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.274f.al.3

Résumé : DÉCISION REJETANT UNE DEMANDE D'ANNULATION DE CONGÉ - QUALIFICATION La décision qui rejette une demande en annulation de congé en matière de bail est incidente et non partielle. Elle est préalable au prononcé sur la prolongation du bail, question que le juge doit examiner d'office même à défaut de conclusion spécifique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION La prolongation peut être exclue si le bailleur a offert au locataire des locaux équivalents. La notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement présentent toutes les caractéristiques nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au titre de l'équivalence, des locaux présentant des inconvénients majeurs.

M.-N. VENTURI ZEN-RUFFINEN

Publication SJ 2007 II 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.253.ss

Résumé : La résiliation pour justes motifs des contrats de durée in SJ 2007 II 1

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; SOUS-LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE SOUS-LOCATAIRE - REFUS D'AUTORISATION DU BAILLEUR PRINCIPAL En imposant unilatéralement sa manière de faire au bailleur principal, à qui revient le choix de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, le sous-locataire s'est substitué, à tort, au propriétaire du logement. Il appartient au sous-locataire de signaler les défauts constatés aux locataires principaux, qui revêtent à son égard la qualité de bailleurs. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits du bailleur sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la poursuite du contrat ne peut être imposée au bailleur. Il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE - MAJORATION DE LOYER Le bailleur qui souhaite majorer le loyer d'un logement de luxe peut, soit renégocier le montant du loyer avant l'échéance du contrat, soit résilier le bail pour son échéance et, le cas échéant, proposer la conclusion d'un nouveau contrat avec le loyer majoré. Il n'appartient donc pas au locataire de résilier son bail, en cas de refus d'une hausse de loyer unilatérale "notifiée" par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; OBJET DU LITIGE; CONCLUSIONS

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - MAÎTRISE DE L'OBJET DU LITIGE - BAISSE DE LOYER L'existence de la maxime inquisitoire sociale ne doit pas faire oublier que seules les parties sont maîtresses de l'objet du litige, qu'elles peuvent librement déterminer en application du principe de disposition (Fabienne HOHL, Procédure civile, Tome II, n° 2495; David LACHAT, Commentaire romand, n° 11 ad. art. 274d CO). Le juge ne peut pas, par exemple, fixer le loyer admissible indépendamment des conclusions des parties (ATF 122 III 20 consid. 4d; SJ 1996, p. 403). Dans une fixation du loyer, le locataire doit indiquer les facteurs de baisse dont il se prévaut et le bailleur doit faire connaître les critères qu'il fait valoir pour s'opposer à la demande : cela fixe le cadre du débat (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 276).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - CONSIGNATION - COMPÉTENCE La compétence de limiter, par le biais de mesures provisionnelles, la portée de la consignation pour la durée de l'instance appartient au juge, même lorsque la cause est encore pendante devant l'autorité de conciliation, puisque celle-ci n'est pas compétente pour ordonner d'éventuelles mesures provisionnelles (arrêt du Tribunal fédéral, 4C.35/2003 consid. 2.4 et réf. citée; LACHAT, Le bail à loyer, chapitre 11 ch. 7.5.7 et chapitre 5, note 23 et réf. citées; HIGI, Comm. zurichois, n. 9 ad art. 274f CO, première phrase et réf. citées; BYRDE, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer, Treizième séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8). Le juge peut par exemple réduire ou augmenter la proportion du loyer consigné ou même libérer une partie de ce loyer en faveur du bailleur, notamment si le montant déjà consigné est disproportionné par rapport aux prétentions du locataire. Il ne s'agit pas de préjuger du bien-fondé de l'action du locataire ou de le priver d'un moyen de pression, mais de permettre au rapport contractuel de fonctionner durant l'instance si son équilibre est menacé (ATF 124 III précité; arrêt du Tribunal fédéral 4C.35/2003, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/39/2006).

Voir aussi : CdB 3/07 p. 92 ACJC/1185/2008 du 6.10.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : INTRODUCTION DE NOUVEAUX FRAIS ACCESSOIRES - DEVOIRS DU BAILLEUR Le bailleur qui entend mettre séparément à la charge du locataire des postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec l'indication des motifs les justifiant, à peine de nullité (ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379). De surcroît, il incombe au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires. Il n'appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour établir lui-même le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément au locataire, l'aspect comptable et informatique des choses demeurant dans la sphère du bailleur.

Voir aussi : ACJC/592/2011 du 16.05.2011; ACJ n° 1595 du 17.12.2004ACJ n° 1431 du 11.12.2006 S. c/ V.ACJ n° 139 du 05.02.2007 S. c/ E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER La jurisprudence admet qu'une partie se prévale d'une modification à venir d'un critère pour autant qu'elle soit certaine et si elle intervient entre la notification (i.e. la demande de baisse) et la date de sa prise d'effet. La baisse du taux hypothécaire est certaine lorsqu'elle est annoncée par la BCG. Le fait que le taux ait baissé encore plus entre l'annonce par la BCG et la date de prise d'effet de la baisse ne rend pas la première baisse incertaine.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI POUR INTENTER ACTION; PREUVE

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : PREUVE DE LA DATE D'ENVOI DE LA REQUÊTE Le plaideur doit être autorisé à faire la preuve de la date d'envoi de sa requête par tous les moyens appropriés (ATF 97 III 12 = JT 1971 II 112). Le cas échéant, l'audition de témoins peut être ordonnée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉGARDS ENVERS LES VOISINS - FORCE PROBANTE DES PÉTITIONS ET CONTRE-PÉTITIONS En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelques fois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre-pétition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE EN FONCTION DE L'ESTIMATION DU COÛT DES TRAVAUX FIGURANT SUR UNE DEMANDE D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE Le montant de l'estimation du coût des travaux figurant sur une formule d'autorisation de construire ne peut pas être opposé au locataire si la partie bailleresse n'a pas clairement manifesté son accord avec la demande d'autorisation de construire sous réserve expresse du respect du prix des travaux ainsi indiqué (ATF 4C.359/2002 du 29 janvier 2003).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME DE CONGE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - MODIFICATION DES TERMES DE RÉSILIATION AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE ? La notification officielle d'une "autre prétention" du bailleur implique, comme pour les hausses de loyer, la faculté de contrôle par l'autorité judiciaire de son caractère licite ou abusif. Le législateur n'ayant fourni aucun critère à cet égard, il y a lieu de poser le principe de la fidélité aux termes du contrat. Pour être valable et acceptable, une telle prétention doit reposer sur des raisons objectivement justifiables et non dictée par le seul bon vouloir du bailleur. En période de pénurie de logements, l'intérêt du bailleur, contrairement à celui du locataire, est d'avoir des termes de résiliation courts, car il a ainsi plus de souplesse pour résilier le bail et en modifier les conditions (ACJ n° 223 du 12.03.2001 F. c/ C.). En l'espèce, un contrat de conciergerie qui prévoit que sa résiliation entraîne automatiquement la résiliation du bail à loyer conclu entre les parties constitue une modification allant clairement au détriment du locataire et doit faire l'objet d'une notification sur la formule agréée. En outre, l'introduction de onze termes de congé en période de pénurie est abusive, faute de motifs raisonnables et objectifs.

Voir aussi : ACJ n° 513 du 07.05.2007

Remarques : Contra : ACJ n° 309 du 13.03.2000 Epoux L. c/ SI T.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 702 JdT 2007 I 47 SJ 2007 I 254 (rés.)

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PROCEDURE

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : CONDITIONS DE RENONCIATION À LA DEMANDE PRÉALABLE DE BAISSE DU LOCATAIRE AU PROPRIÉTAIRE Le locataire ne peut s'abstenir d'adresser sa demande de baisse de loyer au propriétaire avant de saisir l'autorité de conciliation que dans l'hypothèse prévue par l'art 270a al. 3 CO (contestation de hausse de loyer et demande simultanée de baisse par le locataire), ou si le locataire invoque dans une instance pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires, ou encore si le bailleur refuse clairement d'emblée une diminution de loyer. En revanche, des divergences d'opinion générales entre les parties ne suffisent pas pour qu'il soit renoncé à la tenue de la procédure préalable instaurée par l'art. 270a al. 2 CO (qui est une condition de recevabilité des prétentions du locataire en baisse de loyer).

Remarques : arrêt publié in : CdB n° 1/2007 p. 19, RSPC 1/2007 p. 19 et DB 2007 p. 30 n° 16

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; REDUCTION(EN GENERAL); STATISTIQUE; INDICE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - STATISTIQUES La statistique bâloise n'a pas plus de valeur que la statistique genevoise. Toutes deux ne représentent tout au plus qu'un indicateur grossier de variations, chaque cas devant être examiné concrètement dans sa spécificité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : INCOMPÉTENCE DE LA JBL EN MATIÈRE DE CONTESTATION DE FRAIS ACCESSOIRES D'UN IMMEUBLE CONTRÔLÉ ET SUBVENTIONNÉ La Juridiction des baux et loyers n'est pas compétente pour connaître de la contestation de décomptes de frais accessoires de locaux d'habitation contrôlés et subventionnés par l'Etat. En effet, les frais accessoires sont liés au loyer et leur mode de paiement n'est pas sans influence sur le montant du loyer soumis au contrôle de l'autorité. C'est pourquoi la jurisprudence a posé le principe de l'unicité de la procédure visée par l'art. 253b al. 3 CO. Exiger la mise en oeuvre de deux procédures différentes pour contester les loyers et les frais accessoires serait source non seulement de complications inutiles, mais encore d'un risque accru de décisions contradictoires (ATF 124 III 463, 466-468, consid. 4b/dd; JT 2000 I, p. 287). La cause doit dès lors être soumise à l'autorité de contrôle également pour les frais accessoires.

TF

Publication CdB n° 1/2007 p. 16 DB 2006 p. 26, n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE L'indemnité ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce (ATF 4C.97/2005 du 18.08.2005). La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire ; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Richard BARBEY, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p.15 s.; Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (David LACHAT, Commentaire romand, n. 8 ad art. 260a CO; Roger WEBER, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_678/2014 du 27.03.2015 in DB 27/2015, p. 19; ACJC/959/2006 du 11.09.2006;ACJC/1502/2008 du 08.12.2008

TF

Publication ATF 132 III 109 SJ 2006 I 209 CdB 2/2006 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : USAGE NON CONFORME AUX CLAUSES DU CONTRAT - LOCAUX DESTINÉS À L'USAGE DE BUREAUX UTILISÉS COMME SALON DE MASSAGE L'art. 257f al. 3 CO régit également le cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat. Dans ce cas, il s'impose de renoncer à la condition d'une situation objectivement insupportable pour le bailleur, car elle entrave excessivement sa liberté contractuelle. En effet, le bailleur doit pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation même si la violation du contrat n'entraîne pas une situation insupportable.

Voir aussi : DB 2006 p. 20, n° 8; arrêts du TF 4A_429/2010 du 06.10.2010 in DB n° 23/2011 p. 22; 4A_38/2010 du 01.04.2010; 4A_344/2016 du 21.10.2016 (bureaux transformés en salon de massages érotiques); 4A_94/2017 du 27.06.2017 ; ACJC/825/2015 du 08.07.2015 (logement partiellement utilisé comme institut de massage); ACJC/234/2016 du 22.02.2016 (affectation ne saurait être illicite ou contraire aux moeurs. In casu, plantations de cannabis); ACJC/456/2018 du 16.04.2018 (logement utilisé pour activité de prostitution)

Zivilgericht Aargau

Publication MRA 3/06 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; NULLITE

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LISTE NON EXHAUSTIVE DANS UN ÉLÉMENT DE CONTRAT PRÉFORMULÉ La liste non exhaustive de positions de frais accessoires dans un élément de contrat préformulé est à considérer de la même manière qu'une formule selon laquelle le locataire doit payer séparément "tous les frais accessoires". Une telle formule est nulle et non avenue.

Zivilgericht Basel-Stadt

Publication MRA 3/06 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION SPÉCIALE RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Une liste de frais accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions générales d'un contrat, suffit à l'exigence de "convention spéciale" lorsqu'elle est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général, comme c'est en particulier le cas dans les formulaires contractuels émis par une grande association.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : MAINTIEN DU BAIL INSUPPORTABLE - TOLÉRANCE DES AUTRES LOCATAIRES Le fait de devoir supporter un voisin qui crie et qui hurle pendant des heures ne saurait être imposé raisonnablement à aucun locataire d'un immeuble résidentiel, peu importe que celui-ci s'en plaigne rapidement ou non auprès du bailleur. Un tel comportement rend ainsi le maintien du contrat insupportable pour les autres locataires, même s'ils ont toléré ce comportement pendant plusieurs années.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE Pour profiter des conséquences de l'art. 272a al. 2 CO, le bailleur doit proposer à son locataire des locaux équivalents, c'est-à-dire présentant les mêmes caractéristiques en termes de surface, de nombre de pièces, de loyer et de situation. Pour déterminer ce qui est équivalent, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation large : il doit retenir comme équivalent l'objet qui apparaît raisonnable au vu des possibilités financières du locataire, de ses besoins et de la situation du marché; cela n'exclut pas qu'il doive assumer un loyer plus élevé, en particulier lorsqu'il a profité pendant longtemps d'un loyer particulièrement avantageux (Commentaire USPI, n° 18 ad art. 272a).

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 4/2005 p. 375

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - VIOLATION La maxime inquisitoire sociale impose au juge d'interpeller les parties sur des allégations et offres de preuves incomplètes. In casu, en admettant qu'un poste devait être retenu dans le calcul des frais accessoires, parce que le locataire ne l'avait pas spécifiquement contesté, le juge a méconnu son obligation restreinte d'interpeller les parties sur les allégations et offres de preuves incomplètes, comme l'art. 274d al. 3 CO lui en fait l'obligation dans les limites étroites de la maxime inquisitoire prévue par le droit du bail (ATF 125 III 231).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT EN FAVEUR DU LOCATAIRE L'attribution de l'usage exclusif d'une terrasse assainie constitue une modification du contrat en faveur du locataire. Cette modification n'a pas à être notifiée sur formule officielle car elle ne s'effectue pas au détriment du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE; QUALITE PROMISE

Normes : CO.259.ss

Résumé : ABANDON D'UNE PARTIE DE LA CHOSE LOUÉE La chose louée ne présente aucun défaut si le locataire abandonne l'usage d'une chose promise, comme un jardin dans la cour intérieure de l'immeuble, et que le jardin devient un dépotoir.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; CONTENU DU CONTRAT; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : LIMITATION CONVENTIONNELLE DE LA DEMANDE DE BAISSE DE LOYER À UN SEUIL CONVENU ENTRE LES PARTIES Cas d'un contrat de bail stipulant que "le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur à celui qui figure dans le présent bail". Or, l'art. 270a al. 1 est de droit impératif. Il n'est donc pas admissible que les parties limitent contractuellement le montant de la diminution de loyer à un seuil fixé dans le contrat de bail, car cela reviendrait à vider de toute substance la protection du locataire contre les loyers abusifs.

TF

Publication SJ 2006 I 34

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; FARDEAU DE LA PREUVE; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : CONGÉ DONNÉ POUR MAJORER LE LOYER - FARDEAU DE LA PREUVE En principe, il appartient au destinataire du congé de démontrer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif du congé consiste dans la volonté du bailleur de majorer le loyer, un autre principe s'applique, qui commande au bailleur de produire toutes les pièces pertinentes, et, s'il ne le fait pas, de se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé. On conçoit mal en effet que le locataire soit contraint d'aller chercher lui-même des exemples de comparaison alors qu'il a obtenu gain de cause dans la contestation de hausse de loyer fondée sur les loyers usuels parce que le bailleur n'avait pas démontré que le nouveau loyer se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

TF

Publication DB 2006 p. 18, n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer. Dès lors, le renvoi aux règles et aux usages locatifs cantonaux n'est pas suffisant pour admettre que le locataire soit obligé de payer des frais accessoires qui ne sont pas indiqués dans le contrat de bail. Par conséquent, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des frais accessoires versés indûment, même s'il a reconnu les soldes des décomptes de frais accessoires précédents.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROPORTIONNALITE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION - RESPECT DES PRINCIPES DE PROPORTIONNALITÉ ET DE SUBSIDIARITÉ La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral du 8 août 2001 rendu dans la cause 4C.118/2001, consid. 1 b). Les juges fédéraux ont estimé excessif de résilier le bail d'une famille hébergeant un petit chien, en dépit de la clause expresse du contrat interdisant la présence d'animaux dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral du 6 février 2001 dans la cause 4C.226/2000).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL - COOPÉRATIVE D'HABITATION DU PERSONNEL DE LA CONFÉDÉRATION Lorsque la bailleresse est une coopérative d'habitation du personnel de la Confédération bénéficiant à ce titre de mesures d'encouragement, l'office fédéral du logement est compétent en matière de contestation de loyer (art. 54 al. 1 LOG; art. 60 OLOG, et art. 9 de l'Ordonnance du DFE du 19 mai 2004 sur les coopératives d'habitation du personnel de la Confédération). Le loyer est donc soumis au contrôle d'une autorité, de sorte que les art. 269 ss CO ne s'appliquent pas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE Un appartement avec une situation exceptionnelle, dont les pièces de réception largement structurées et décorées de façon ostentatoire surplombent la rade de Genève, doit être qualifié de luxueux au regard de l'impression générale qu'il donne et des avantages esthétiques qu'il confère, malgré le caractère populaire du quartier, l'environnement bruyant et l'aspect extérieur très ordinaire de l'immeuble et des locaux communs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - RÔLE DU JUGE La maxime inquisitoire impose au juge de permettre à la partie dont les allégués sont insuffisants de les compléter ultérieurement, si ce n'est par écrit, du moins oralement, ce qui n'a pas pour effet de rallonger inutilement la procédure.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - NOTION D'ACCORD HORS PROCÉDURE JUDICIAIRE Un accord, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident à l'amiable un différend en réglant définitivement une question de droit controversée. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite à la demande de son cocontractant (ATF 131 III 563 (4C.122/2004) du 18 juin 2004, consid. 1 et 2 in SJ 2004 I 574 et JT 2005 I 292).

Voir aussi : ATF du 24.08.1999 in CdB 2/2000 p. 42 ACJC/560/2010 du 17.05.2010 ATF 4A_46/2010 du 27.04.2010 (in SJ 2010 I 478)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.258.ss

Résumé : CARACTÈRE RELATIVEMENT IMPÉRATIF DES ART. 258 À 259i CO Nullité d'une clause contractuelle prévoyant que le locataire renonce à demander une réduction de loyer si le propriétaire décide de faire des travaux de transformation de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : MAJORATION DE LOYER DISTINCTE DE LA DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE Lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une diminution de loyer, le bailleur ne peut pas conclure reconventionnellement à une hausse de loyer (confirmation de jurisprudence). Toutefois, lorsque le bailleur a procédé par la voie de la notification d'un avis officiel de hausse de loyer, lequel a été suivi d'une procédure régulière et distincte de celle concernant la demande de baisse de loyer du locataire, on ne saurait considérer qu'il a formé une demande reconventionnelle de hausse, prohibée sur le plan de la procédure cantonale, et ce, même si l'entrée en vigueur prévue de la hausse est identique à celle de la demande de baisse du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : RENONCIATION TACITE À SE PRÉVALOIR DE LA PÉREMPTION DU DÉLAI A défaut de manifestation expresse, la renonciation à se prévaloir de la péremption du délai de 30 jours peut intervenir tacitement, en particulier lorsque la partie défenderesse ne s'est pas prévalue de la tardiveté de la saisine du Tribunal des baux et loyers, que ce soit d'entrée de cause ou dans ses écritures. Admettre en outre la possibilité d'invoquer en tout temps la saisine tardive du Tribunal consisterait à autoriser un comportement contraire à la bonne foi.

Fabienne BYRDE

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer : examen de la jurisprudence récente in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

F. KNOEPFLER et P.-E. RUEDIN

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.253.ss

Résumé : Regard circulaire sur le droit du bail commercial in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

François BOHNET

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI; TERME

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les termes et délais en droit du bail à loyer in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Me Patrick BLASER

Publication CdB 3/04 p. 65

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : Le logement de luxe

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; NOTION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS - CRITÈRES Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance : le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il a loué ou veut louer le local principal. Peu importe que l'accessoire soit mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, les deux parties au contrat doivent être les mêmes, étant précisé qu'il est admis que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés. Ainsi, une résiliation portant uniquement sur l'accessoire est annulable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJ n° 761 du 13.06.2005 R. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Lorsqu'une partie n'explique pas sa position, le juge peut considérer qu'elle renonce à exprimer son point de vue, ceci d'autant plus que des exigences plus sévères quant au devoir de collaboration peuvent être posées aux parties qui sont représentées par un avocat (ATF 1C.185/2003 du 14.10.2003). Le juge n'a donc pas à interpeller les parties, en les invitant à faire valoir leurs éventuels moyens de preuve sur ce point.

Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2004 I p. 385

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : NOTION D'HABITATION DE LUXE Pour dire si l'habitation est luxueuse, il faut se placer au moment où le loyer litigieux doit être fixé, et non au début du bail. Une construction ancienne, qui offre un niveau de confort inférieur aux maisons modernes, peut aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe en raison de son attrait historique et de son intérêt architectural.

Voir aussi : ACJC/157/2015 du 16.02.2015 (admet caractère luxueux d'un appartement ancien)

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : CARACTERE SEMI-IMPÉRATIF DE L'ART. 271a al. 2 CO Les parties peuvent renoncer à la protection de l'art. 271a al. 2 CO, à condition de convenir expressément lors de la conclusion de l'accord que celui-ci ne fait pas obstacle à une résiliation dans les trois ans qui suivent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE La notion de luxe doit s'interpréter restrictivement; elle s'apprécie concrètement et objectivement, par rapport aux locaux loués, et non au regard de la personne du locataire et suppose un confort et un raffinement extraordinaire, ainsi qu'un excellent niveau d'entretien. Il faut que l'impression de luxe se dégage de l'ensemble. Enfin, la notion de luxe est relative, un objet pouvant perdre cette qualité avec l'écoulement du temps (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 80). Exemple : un appartement de 8,5 pièces au loyer mensuel de Fr. 9000.-, avec 3 salles de bains et 2 WC, faisant 237,9 m2, immeuble de bon standing mais sans plus, dont le service de conciergerie ne sort pas de l'ordinaire, n'est pas luxueux (cf. ACJ n° 1068 du 14.10.1996). Exemple : une bâtisse du 18ème siècle, avec cour et jardin, arbres centenaires, dans un quartier tranquille et favorisé, composée de plus de 6 pièces de belles dimensions et agrémentée de beaux parquets, de murs et plafonds à moulures, d'une véranda et d'un accès direct au jardin, à quoi s'ajoutent 4 sanitaires et des commodités spacieuses, est luxueuse.

Voir aussi : ACJ n° 1068 du 14.10.1996 SI SA X c/ K. ACJ n° 755 du 16.06.1997 SI SA X c/ C. ACJ n° 898 du 07.09.1998 D. et C. c/ D. et P.

Remarques : Contra : ACJ n° 1087 du 08.09.97 SA X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).

Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : PAS DE DROIT À UNE DEUXIÈME OFFRE DE PREUVES L'art. 274d al. 3 CO ne prévoit pas un droit à une seconde chance dans l'administration des preuves, en raison notamment du principe de célérité et d'efficacité de la procédure relative aux litiges en matière de baux et loyers (cf. art. 274d al. 1 CO). Ainsi, lorsqu'une partie, dûment invitée à compléter son offre de preuve, produit des pièces dénuées de force probante, le juge est fondé à considérer que son offre de preuve est complète.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; NOTION; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : MANQUE DE DILIGENCE OU D'ÉGARDS : ÉTENDUE DE LA NOTION Cette notion inclut les violations de l'interdiction de modes d'usage de la chose contraires au contrat (p. ex. les conversions entre habitations et locaux commerciaux) ou les violations de l'obligation d'un usage conforme au contrat (p. ex. pour les locaux commerciaux), même si cette violation ne se présente pas sous la forme d'un manque de diligence ou d'égards.

David LACHAT

Publication SJ 2003 II 153

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; CALCUL; LOYER

Normes : CO.253.ss

Résumé : Nouveautés en droit du bail : les contrats-cadres; le montant du loyer in SJ 2003 II 153

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 129 III 272 CdB 2/03 p.37 SJ 2003 I 369 JT 2005 I 608

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : COLLECTIVITÉ PUBLIQUE ELLE-MÊME BAILLERESSE DE LOGEMENTS À LOYERS SUBVENTIONNÉS Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs s'appliquent lorsqu'une collectivité publique est elle-même bailleresse de logements dont elle a réduit le loyer pour des motifs de politique sociale. Elle peut dès lors invoquer la méthode absolue à l'appui d'une hausse des loyers réduits, et ce, même en l'absence d'une réserve de hausse, à l'instar de ce qui est reconnu en cas de sortie du contrôle étatique des loyers. En effet, les mesures d'encouragement sont des prestations onéreuses que l'État fournit à un tiers, le bailleur. Quand, au contraire, la collectivité est elle-même bailleresse, on n'est pas en présence d'un cas d'application de l'art. 253b al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - MANQUE D'ÉGARDS ENVERS LES VOISINS Le fait de déverser, sur le palier, des produits qui provoquent des odeurs nauséabondes et insupportables, comme de l'ammoniac, justifie une résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATION UNILATERALE OU OFFRE DE MODIFIER LE CONTRAT ? La suggestion du bailleur d'allonger la période de renouvellement du bail, sauf avis contraire de la part du locataire dans un délai de 30 jours et accompagnée d'un avis officiel de hausse de loyer, équivaut à une offre de modifier le contrat. Il ne s'agit pas d'une modification unilatérale du contrat. Dès lors, cette manifestation de volonté doit s'interpréter selon le principe de la confiance. De bonne foi, le locataire se devait de réagir et/ou de saisir la CCBL, s'il entendait ne pas accepter la proposition.

Voir aussi : CdB 2/03 p. 49 Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27 ACJ n° 750 du 11.06.2007 X c/ Y S.A.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS Lorsque une partie demeure silencieuse, ne désigne aucun témoin et ne sollicite aucune mesure probatoire, le juge n'a pas à instruire d'office en ordonnant, par exemple, un transport sur place ou des mesures de bruit. Il suffit qu'il lui donne l'occasion de se prononcer sur les allégués et moyens de la partie adverse et de s'expliquer.

Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHAMBRE; NOTION; SURFACE

Normes : CO.253.ss

Résumé : PIÈCE, DEMI-PIÈCE: DÉFINITIONS La jurisprudence genevoise (DB 1990 n° 30 et SJ 1979 p. 71 n° 18-23), se basant sur l'art. 52 LCI (L 5 05), ainsi que sur la LGL (I 4 05) et son règlement d'application, considère qu'une pièce doit avoir au minimum 9 m2, être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m2 et ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m2.

TF

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.257e.al.1

Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LE LOCATAIRE : BUT DE L'OBLIGATION ET CONSÉQUENCE DE SA VIOLATION SUR L'AFFECTATION DE LA SOMME REÇUE Les sûretés visent à garantir l'exécution des obligations contractées par le locataire. Le but de l'obligation du bailleur de déposer le montant reçu à titre de garantie sur un compte au nom du locataire est notamment de protéger ce dernier des conséquences d'une éventuelle faillite du bailleur. Le fait que ce dernier viole cette obligation ne modifie pas d'office l'affectation de la somme reçue (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n° 23 et 30 s. ad art. 257e CO; SVIT-Kommentar, n° 16 ad art. 257e CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht fur die Praxis, 4e éd., n° 2.2.4 s.). A défaut d'accord exprès, on ne peut donc considérer que les sûretés constituent des loyers payés d'avance (in casu: procédure sur 257d CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.4

Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

TF

Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).

Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : DÉLAI OU TERME DE CONGÉ NON RESPECTÉ - REPORT AUTOMATIQUE - INCOMBANCE DU DESTINATAIRE DU CONGÉ - SANCTION Un congé ne respectant pas le délai de préavis ou le terme est reporté automatiquement à la prochaine échéance, même si le destinataire du congé demeure silencieux. Il lui incombe certes de signaler son erreur à l'auteur du congé, mais s'il omet de le faire, aucune sanction ne peut lui être opposée (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 425 ; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 20).Cas d'un commerçant qui résilie pour l'échéance mais sans respecter le préavis de 6 mois.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DECISION D'IRRECEVABILITE

Normes : CO.259g.al.1

Résumé : CONSIGNATION DU LOYER LORSQUE LE LOCATAIRE NE SOLLICITE PAS (PLUS) LA RÉPARATION DES DÉFAUTS Se fondant sur la jurisprudence récente du Tribunal fédéral qui précise que la consignation sert à la réalisation du droit à la réparation d'un défaut et confère au locataire un moyen de pression pour faire aboutir sa prétention en réparation (ATF 124 III 201 c. 2d, JT 1999 I 367/369 ; ATF 125 III 120, SJ 1999 p. 465 c. 2b), la Chambre d'appel a considéré que les conditions de la consignation font défaut lorsque le locataire ne sollicite pas (plus) la réparation des défauts.

TF

Publication SJ 2002 p. 269

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; RETARD; DELAI; DECISION D'IRRECEVABILITE

Normes : CO.259g.al.1

Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - TARDIVETÉ Cas où le bail prévoit que le loyer mensuel doit être payé d'avance, soit au plus tard le dernier jour du mois précédent. Ce qui vaut pour l'obligation contractuelle (paiement du loyer) vaut également pour le substitut à son exécution (consignation). Ainsi, le loyer doit être consigné au plus tard le dernier jour du mois précédent. A défaut la consignation est opérée tardivement.

Voir aussi : ACJ n° 1275 du 08.11.2004 O. c/ P. et D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE OU UNIQUE PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRE DE CHOIX L'octroi d'une seule prolongation se justifie notamment lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur. Sinon, une seconde prolongation se justifie dans l'hypothèse inverse d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur (ACJ n° 237 du 18 septembre 1992 non publié, B c/SI X ; ACJ n° 287 du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X ; ACJ n° 209 du 20 septembre 1993 non publié, I. SA et P. c/consorts F.). Lorsqu'on ne peut faire un pronostic satisfaisant pour l'avenir, il est possible de choisir la variante des deux prolongations successives, dans le cas par exemple du bailleur qui n'a pas encore requis l'autorisation de construire et qu'on ignore quand elle sera accordée (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 506 et les références citées). Cas d'un bailleur qui voulait rénover le bâtiment et créer des salles de réceptions et de réunions, qui ne produit qu'un rapport succinct sur de futurs travaux sans qu'il soit possible de savoir quand l'autorisation de construire allait être délivrée. L'octroi d'une première prolongation de bail de trois ans est justifiée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; PROCEDURE

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : BAISSE DE LOYER - SAISIE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION SANS ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR Le locataire qui a vainement sollicité du bailleur une baisse de loyer et qui renouvelle sa demande écrite, peut dans une nouvelle demande, saisir directement l'autorité compétente de conciliation sans attendre la réponse du bailleur. Le respect de la procédure préalable visée à l'art. 270a al. 2 CO ne se justifie pas, lorsqu'il ressort par avance de l'attitude du bailleur que cette demande sera sans effet, notamment dans le cas où le bailleur a déjà fait savoir qu'il n'était pas disposé à baisser le loyer (Higi, Commentaire Zurichois, n°7 ad art. 270a; ATF 121 III 266 = JT 1996 I 44).

TF

Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - EXAMEN DU CARACTÈRE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL Le laps de temps écoulé entre un ultime avertissement et la résiliation du bail constitue un indice pertinent pour déterminer le degré de tolérance manifesté par le bailleur. Plus ce laps de temps est grand, plus le seuil de tolérance du bailleur envers la perturbation reprochée au locataire peut être considéré comme étant élevé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; POUVOIR D'EXAMEN; DEVOIR DE COLLABORER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE - CONTESTATION GLOBALE ET NON DETAILLÉE D'UNE PARTIE - DEVOIRS DU JUGE Devant une contestation globale et non détaillée des faits par une partie, le juge doit interroger les parties, attirer leur attention sur leur obligation de participer à l'instruction, exiger d'elles qu'elles présentent les preuves nécessaires et leur impartir un délai suffisant pour se prononcer à cet égard. En n'invitant pas le locataire à se prononcer sur une compensation invoquée par le bailleur, le juge viole son obligation d'interpeller les parties découlant de l'art. 274d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l.al.1

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE Une résiliation de bail effectuée par une régie immobilière au nom d'une communauté héréditaire est valable. Si les membres d'une indivision doivent agir en commun (art. 340 al. 1 CC), le droit matériel ne subordonne pas la validité de l'acte à l'énumération des membres de la communauté.

TF

Publication CdB 2001 p. 106 ss.

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE ACCESSOIRE; NOTION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - ACCESSOIRES DES LOCAUX LOUÉS - FORMULE OFFICIELLE À LA SIGNATURE DU BAIL La notion d'accessoire au sens de l'art. 253a al.1 CO peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu'immobiliers, tel un logement attenant à un restaurant. L'usage de la formule officielle à la signature du bail n'est pas obligatoire s'agissant de locaux d'habitation considérés comme accessoires de locaux commerciaux loués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS - NOTION DE " MESURE D'ENCOURAGEMENT DE L'ETAT " La notion de " mesures d'encouragements " de l'Etat, au sens de l'article 253b al. 3 CO, est plus large que celle de " prestations " ; elle ne se limite pas au seul paiement de subventions ou de prestations, mais englobe toutes les interventions possibles destinées à réaliser le but économique fixé de mettre à disposition de la population des logements correspondant aux besoins prépondérants de celle-ci. C'est le cas notamment d'une mesure de déclassement de zone prise dans le cadre de la loi générale sur les zones en développement (LGZD).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 278

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAXIME INQUISITOIRE; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Il résulte du principe de la maxime inquisitoriale sociale de l'art. 274d al. 3 CO, que le juge doit, si les parties ne le font pas spontanément, les inviter à mentionner leurs preuves et à les présenter. Si la bailleresse omet de présenter suffisamment de pièces contenant des renseignements élémentaires et aisément déterminables, le juge ne viole pas l'art. 274d al. 3 CO en refusant d'ordonner à ce sujet d'autres mesures probatoires.

Voir aussi : ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE DE CONCILIATION; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION - CALCUL DU DÉLAI DE 30 JOURS Le délai de 30 jours pour saisir le juge commence à courir : - le lendemain de la communication orale aux parties (ATF 122 III 316), - au moment de sa réception par voie postale par le destinataire (ATF 122 III 316). Ce délai de 30 jours est considéré comme respecté si la demande est remise : - à un bureau de poste suisse avant l'expiration du 30ème jour à minuit ; - au Tribunal des baux et loyers avant l'expiration du 30ème jour mais pendant les heures d'ouverture du greffe.

Voir aussi : ACJ n° 99 du 12.02.2001 D. c/ E. de G.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - UTILISATION INADÉQUATE D'UNE INSTALLATION L'obligation de diligence implique que le locataire ne fasse pas de la chose un usage contraire à son affectation. Cette obligation est violée lorsqu'il utilise de manière inadéquate une installation attachée aux locaux loués et cause de ce fait un dommage inutile au bailleur. Ainsi en est-il lorsqu'il laisse couler "inconsidérément l'eau d'un robinet de vidange au point d'entraîner une surconsommation importante et insolite". Dès lors, le locataire doit indemniser le bailleur du préjudice subi, en dépit du fait que l'art. 257f CO ne mentionne pas une telle conséquence.

Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 11

Laura JACQUEMOUD-ROSSARI

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.253.ss

Résumé : L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Thomas PROBST

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; INTERNET

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le droit du bail et Internet in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Michel BISE

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DES POURSUITES ET FAILLITES

Normes : CO.253.ss

Résumé : La faillite du bailleur in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

David LACHAT

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; CESSION DE CREANCE(CO)

Normes : CO.253.ss

Résumé : La cession des loyers in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Pierre WESSNER

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIVORCE; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le divorce des époux et l'attribution judiciaire à l'un d'eux des droits et obligations résultant du bail portant sur le logement de la famille in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Denis PIOTET

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; PROPRIETE COLLECTIVE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le statut du locataire dans la propriété collective in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine