index

Fiche 2310581

ACJ n° 192 du 07.10.1985

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.196

Résumé : LIBRE APPRÉCIATION ET CONVICTION DU JUGE Le juge apprécie librement les résultats des mesures probatoires auxquelles il a procédé. Lorsque toute déduction catégorique est exclue, la décision du Tribunal doit se fonder sur sa libre conviction, celle-ci pouvant être acquise sans qu'il y ait certitude. Un très haut degré de vraisemblance propre à exclure tout doute sérieux peut tenir lieu de preuve (SJ 1976 p. 12 et 121; ATF 90 II 227 = JT 1965 I 34; ATF 63 II 100). En outre, un fait est susceptible d'être retenu même s'il subsiste une simple possibilité théorique que les circonstances ont été autres que celles admises dans la décision du juge (SJ 1984 p. 29).

Fiche 2310583

ACJ n° 189 du 30.09.1985

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EXPERTISE; FRAIS D'EXPERTISE

Normes : LPC.268

Résumé : EXPERTISE SUR DES FAITS ÉTRANGERS À LA CAUSE Les deux parties peuvent à bon droit considérer n'avoir pas à faire l'avance de frais d'une expertise ordonnée par le juge, si cette expertise n'est pas pertinente. Le non-paiement de l'avance de frais entraîne la clôture de la procédure d'expertise. Comme les faits dont la preuve doit être rapportée par l'expertise sont étrangers à la cause, les parties n'ont pas à craindre une application contre elles de l'art. 268 al. 3 LPC (art. 273 ancien LPC).

Fiche 2310585

ACJ n° 113 du 20.05.1985

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DROIT D'ETRE ENTENDU

Normes : LPC.429

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU En matière civile comme en matière pénale, les parties ont le droit général et inconditionnel d'être entendues, ce qui implique le droit pour le justiciable d'avoir accès au dossier et celui de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer (SJ 1982 p. 378). Ce droit est de nature formelle. Aussi sa violation entraîne-t-elle l'annulation de la décision attaquée, alors même que l'intéressé ne démontre pas que la cause aurait eu un sort différent si l'irrégularité n'avait pas été commise (SJ 1982 p. 552).

Fiche 2310598

ACJ n° 136 du 03.09.1984

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435.al.1

Résumé : OFFRE DE PREUVE INSUFFISANTE Lorsqu'une demande n'apparaît pas d'emblée vouée à l'échec, mais que l'offre de preuve est insuffisante, le TBL doit ordonner une nouvelle comparution personnelle des parties ou la réouverture de l'instruction selon l'art. 88 al. 2 (ancien) LPC en invitant le demandeur à formuler une offre de preuve plus précise sur tel ou tel point.

Fiche 2310601

ACJ n° 566 du 21.11.1983

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : LPC.435

Résumé : FACTURES NON PRODUITES PAR LE BAILLEUR En application du contrat d'entreprise générale, le bailleur peut parfaitement exiger que l'entrepreneur général lui fournisse les factures.

Fiche 2309117

ACJC/456/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

Fiche 2309160

Pas de décision du 07.11.2008

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.

Fiche 2309254

ACJ n° 383 du 02.04.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - ALIÉNATION DE LA CHOSE - BESOIN URGENT - TERMES ET PRÉAVIS LÉGAUX L'art. 261 al. 2 lit. a CO permet à l'acquéreur d'un immeuble qui peut se prévaloir, pour lui-même ou ses proches parents, d'un besoin urgent de la chose louée, de résilier le bail de manière anticipée pour le prochain terme légal, sans avoir à respecter l'échéance et les préavis contractuels, mais en respectant le délai légal de congé. Le bailleur doit notifier le congé pour le plus prochain terme légal, en respectant le préavis légal. En effet, selon la doctrine majoritaire, l'acquéreur qui laisse passer le plus prochain terme pour résilier le bail de manière anticipée est réputé, de manière irréfragable, assumer le bail jusqu'à son échéance, règle reprise de l'ancien droit du bail (Message concernant l'Initiative populaire pour la protection des locataires, p. 1422 ad 421.108; SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, ad art. 261-261 a CO No 18; WEBER/ZIHLMANN, Commentaire bâlois ad art. 261 CO No 6; HIGI, Commentaire zurichois, ad art. 261-261a CO No 32; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 438). Partant, un congé donné alors que les termes et préavis légaux n'ont pas été respecté est inefficace et n'est pas transformé en congé ordinaire. En l'occurrence, le bailleur a certes respecté le préavis légal de trois mois, mais n'a pas donné le congé pour le premier terme légal, de sorte qu'il est réputé assumer la continuation du bail jusqu'à sa prochaine échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/247/2009 du 09.03.2009

Fiche 2309405

ACJ n° 550 du 09.05.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.257f

Résumé : PAS DE PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application de l'art. 257f CO, le juge n'a pas à procéder à une pesée des intérêts entre ceux du locataire concerné et ceux des autres habitants de l'immeuble, comme en matière de prolongation de bail. En effet, si les conditions de l'art. 257f CO sont réalisées, le congé doit être validé.

Fiche 2309484

Pas de décision du 11.05.2004

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 84

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.127

Résumé : NATURE JURIDIQUE DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DES LOYERS VERSÉS EN TROP Les actions en restitution peuvent reposer sur un contrat, un acte illicite ou sur l'enrichissement illégitime, ce qui n'est pas sans influencer leur délai de prescription. Par ailleurs, il est admis que l'existence d'une prétention de nature contractuelle exclut l'action fondée sur l'enrichissement illégitime. En réclamant la restitution de loyers versés en trop, le locataire exerce une action de nature contractuelle. Par conséquent, l'action en restitution du loyer versé en trop et en réduction de loyer sont de nature contractuelle.

Voir aussi : ATF 130 III 504 in JT 2005 I 302 ( Fiche 2309290 )

Fiche 2309483

4C.335/2003 du 11.05.2004

TF

Publication ATF 130 III 504 = JT 2005 I 302

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.128; CO.259d

Résumé : PRESCRIPTION DES PRÉTENTIONS EN RESTITUTION DU LOYER FONDÉES SUR UN DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (Weber, Commentaire bâlois, n. 4a ad art. 259d CO). Conformément à l'art. 130 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné. Les prétentions en restitution fondées sur un défaut de la chose louée deviennent exigibles au moment où le locataire réclame la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de la créance, qui ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans.

Voir aussi : ACJC/452/2023 du 03.04.2023 (confirme l'ATF 130 III 504, cité dans l'ATF 142 III 557); ACJ n° 60 du 11.01.1999 ( Fiche 2309892 )ATF du 11.05.2004 in CdB 3/04 p. 84 ( Fiche 2309484 ); ACJC/874/2014 du 16.07.2014

Fiche 2309565

ACJ n° 1437 du 09.12.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.259e

Résumé : PRÉJUDICE EN RAISON DE NUISANCES DUES À UN VOISIN : FAUTE DU BAILLEUR ? Cas d'une carrosserie qui a subi un préjudice à cause des poussières d'une entreprise voisine active dans le travail du bois. Le bailleur qui laisse s'installer le perturbateur alors qu'il sait que ce dernier serait la source de perturbations pour le voisin commet une faute (pas établi en l'espèce). De même si, prévenu de la situation, le bailleur ne prend pas les mesures adéquates pour obtenir la cessation des nuisances, soit interdire toute activité nuisible et, à défaut, résilier le bail (ce qui a été fait en l'espèce). (Dans ce dernier cas, il n'est pas responsable de ce que le perturbateur fasse valoir ses droits contre le congé).

Fiche 2309641

ACJ n° 30 du 14.01.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.

Fiche 2310172

ACJ n° 1420 du 17.10.1994

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.441

Résumé : NOUVEAU DÉFAUT DU LOCATAIRE QUI A FAIT OPPOSITION AU JUGEMENT EN ÉVACUATION - RECEVABILITÉ DE L'APPEL Les dispositions sur la procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer ne règlent pas la procédure applicable à la suite d'une opposition, lorsque l'opposant ne comparaît de nouveau pas. L'art. 438 al. 1 LPC exclut expressément, sauf exception prévue à l'art. 441 LPC, l'application des règles générales de la LPC. Il s'agit manifestement d'une lacune de la loi qu'il y a lieu de combler. Une évacuation ayant des conséquences graves pour le locataire, il se justifie d'appliquer par analogie les dispositions de la procédure ordinaire et de considérer que la procédure suivant l'opposition à un jugement par défaut devient contradictoire. L'appel est donc recevable.

Fiche 2310194

Pas de décision du 17.05.1994

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97

Résumé : DOMMAGES POUR RESTITUTION TARDIVE DE LA CHOSE Le locataire en demeure engage sa responsabilité contractuelle envers le bailleur (art. 97 ss CO, spécialement art. 103 CO). Le locataire qui reste dans les locaux à l'échéance du contrat viole son obligation contractuelle de restitution et doit réparer le dommage qui en résulte pour le bailleur (ATF 117 II 65 cons. 2b). Il peut s'agir non seulement de la perte de l'usage de la chose, mais également de l'impossibilité d'exécuter le bail plus rémunérateur conclu avec un tiers ou de l'impossibilité d'affecter la chose à l'usage prévu par le bailleur (USPI, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, n° 11 ad art. 267/267a CO; Lachat,Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, p. 392; Reymond, Le bail à loyer in DPSS VI, tome I, 1, p. 245; Schmid, n° 32 à 34 ad art. 267 a CO). En vertu de l'art. 44 al. 1 CO applicable par renvoi de l'art. 99 al. 3 CO, le bailleur est toutefois tenu de ne pas aggraver le dommage (Lachat, Stoll, op. cit., p. 393).

Voir aussi : ATF 4C.256/2001 du 14.11.2001 N. c/ D. in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 29

Fiche 2309244

ACJ n° 518 du 07.05.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL); APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : MODIFICATION DES CONDITIONS DE LA SOUS-LOCATION - EXIGENCE D'UN NOUVEAU CONSENTEMENT DU BAILLEUR D'ordinaire, si le bailleur a donné son consentement à la sous-location, il ne peut pas le retirer. Toutefois, si en cours de contrat, les conditions de la sous-location sont modifiées de manière très importante, un nouveau consentement du bailleur doit être requis (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381; Peter HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 262, n° 33). En cas de changement de bailleur, le consentement donné par le précédent bailleur est bien évidemment opposable à son successeur.

Voir aussi : ACJ n° 1128 du 10.10.2005 Z. c/ A. S.A.

Fiche 2309424

ACJ n° 115 du 14.02.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ACTION EN CONTESTATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); PREUVE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - PREUVE La preuve du besoin personnel urgent ne doit être apportée que dans le cadre d'une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. Cette preuve n'a pas à être apportée si le congé a été donné pour l'échéance contractuelle.

Fiche 2309625

ACJ n° 120 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; NOTORIETE; LIMITATION AUX CONCLUSIONS DES PARTIES

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - OBLIGATION DES PARTIES - ISPC La partie qui entend se prévaloir de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation doit l'invoquer expressément, bien qu'il s'agisse d'un fait notoire. Il n'appartient pas au juge de retenir d'autres moyens que ceux allégués par les parties à l'appui des conclusions qu'elles ont prises.

Voir aussi : ACJ n° 1263 du 14.11.2005 O. c/ V. et V. ACJ n° 1434 du 11.12.2006 C. c/ S.

Fiche 2309752

ACJ n° 1050 du 06.11.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; ACTE CONCLUANT; PROLONGATION DU DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE BULLETINS DE VERSEMENT POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU DÉLAI DE GRÂCE Le bailleur, qui envoie au locataire [en l'occurrence à l'institution venue en aide au locataire] des bulletins de versement pour une période postérieure au délai de grâce, renonce de ce fait aux effets de sa mise en demeure et permet la continuation du bail. Son comportement est abusif, s'il se prévaut, par la suite, des effets d'une mise en demeure à laquelle il a renoncé par actes concluants.

Fiche 2309767

ACJ n° 901 du 11.09.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui ne maintient son congé et la procédure d'évacuation que parce que les parties ne sont pas tombées d'accord sur les conditions d'un transfert de bail à l'exploitant actuel d'un commerce, alors que le retard ne concerne que des acomptes de charges de chauffage et d'eau chaude de 200 fr., commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

Fiche 2309789

ACJ n° 537 du 15.05.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - SUBSIDIARITÉ DE LA DEMANDE PAR RAPPORT À UN RECOURS DE DROIT PUBLIC CONTRE UNE DÉCISION DU PROCUREUR GÉNÉRAL EN MATIÈRE D'EXÉCUTION FORCÉE De jurisprudence constante, le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige que celles-ci ne soient admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du recourant (SJ 1958 p. 570 ; SJ 1977 p. 62 ; SJ 1993 p. 209-210). Or, les décisions du Procureur général en matière d'exécution forcée se rapportant à un jugement d'évacuation de locaux sont susceptibles de faire l'objet d'un recours de droit public auprès du Tribunal fédéral dans le cadre duquel peut être sollicité l'effet suspensif de la décision attaquée (ATF 4P.133/1999 du 24 août 1999, S. c/ Procureur général, publié partiellement in SJ 2000 p. 6ss). Dès lors que le locataire a à sa disposition une action judiciaire susceptible de permettre la suspension de la décision d'évacuation du Procureur général, la voie des mesures provisionnelles ne lui est pas ouverte.

Fiche 2310308

ACJ n° 284 du 20.11.1992

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.440

Résumé : MESURES PROBATOIRES La procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer (art. 440 et 441 LPC), pour se rapprocher fortement de la procédure sommaire (art. 347 à 360 LPC), n'en adopte cependant pas la particularité significative, savoir que la seconde est une procédure sur pièces (art. 347 LPC), dont l'essence réside dans la restriction apportée aux exceptions et aux moyens de preuve opposables par le défendeur, d'une part, et dans une atténuation des prescriptions légales en matière de preuve, d'autre part (SJ 1983 p. 25). En conséquence, les juges de l'évacuation apprécient librement les preuves (art. 196 LPC, par référence de l'art. 438 al. 1 LPC, éventuellement art. 435 LPC). L'enquête par témoin devrait, dans la règle, être précédée de l'interrogatoire des parties, celles-ci étant questionnées précisément sur les preuves qu'elles sont susceptibles de fournir.

Fiche 3274785

4A_523/2022 du 09.05.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : RESILIATION DEFAUT DE PAIEMENT - CAS CLAIR EVACUATION - DECOMPTE FRAIS ACCESSOIRES CONTESTE Le bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte de frais accessoires, et qui dépose une requête en expulsion selon la procédure du cas clair, prend le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû.

Voir aussi : Pascal Jeannin, Répartition du fardeau de la preuve et requête d'expulsion pour non-paiement des frais accessoires par la voie du cas clair, in DB n° 35/2023, p. 53ss

Fiche 3278926

ACJC/452/2023 du 03.04.2023

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CONNAISSANCE

Normes : CO.259d

Résumé : CHANTIER VOISIN - NUISANCES - CONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DU DEFAUT L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut. Une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin. Le Tribunal fédéral a toutefois réservé l'art. 2 CC, en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination - il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut.

Fiche 3256365

5D_129/2022 du 06.02.2023

TF , IIème Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259b.leta

Résumé : RESILIATION EN RAISON DE DEFAUTS Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

Fiche 3137373

sans du 01.10.2022

Karin GROBET-THORENS

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL;RESTITUTION ANTICIPÉE

Normes : CO.263; CO.264

Résumé : LA RESTITUTION ANTICIPEE ET LE TRANSFERT DE BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 139 ss

Remarques : Doctrine

Fiche 3118011

ACJC/638/2022 du 16.05.2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257a.al1; CC.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DECOMPTES - RETARD - ABUS DE DROIT En se prévalant de l'acceptation tacite desdits décomptes par le locataire, au motif qu'il aurait incombé à celui-ci de contester lesdits décomptes dans un délai de trente jours, alors que la bailleresse a elle-même accusé plusieurs années de retard dans leur établissement, qu'elle a tardé à donner au locataire la possibilité de consulter des justificatifs et qu'elle est directement responsable de la complexité de la méthode choisie pour le calcul des frais accessoires, la bailleresse commet un abus de droit.

Fiche 3121114

ACJC/397/2022 du 21.03.2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CAS CLAIR - EVACUATION - SOUS-LOCATAIRE NE CONTESTE PAS LE CONGE Si le locataire principal a contesté le congé, le sous-locataire n'a pour sa part pas contesté la validité de celui-ci, se limitant devant le Tribunal à contester le montant qui lui était réclamé au motif qu'il s'était acquitté du sous-loyer et qu'il souhaitait pouvoir rester dans l'arcade pour exploiter son commerce. En l'absence de contestation de la résiliation du bail, l'état de fait n'est dès lors pas litigieux en tant qu'il porte sur la question de la validité de ladite résiliation.

Fiche 3130812

ACJC/1102/2021 du 06.09.2021

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI

Normes : CO.257d.al1

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - DELAI POUR RESILIER - RENONCIATION TACITE Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit. En l'espèce, le bailleur a procédé à la résiliation du bail 14 jours après la réception (tardive) du paiement de l'arriéré, soit dans un délai plus court que ce qui avait été jugé comme admissible dans le cadre de la jurisprudence précitée. Le fait que la résiliation intervienne 25 jours après l'échéance du délai comminatoire reste, ici également, dans la limite fixée par la jurisprudence, même s'il convient de considérer ce délai de réaction à la limite de l'admissible, au regard du paiement intervenu de l'arriéré.

Fiche 2765193

5D_249/2020 du 01.07.2021

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE

Normes : LP.82; CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL - TITRE DE MAINLEVÉE Un contrat de bail constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP pour la durée du bail.

Remarques : Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainlevée, pour les logements, que si le créancier y joint la formule officielle (ACJC/302/2021 du 09.03.2021; voir aussi ACJC/1111/2021 du 06.09.2021 : le contrat de bail suffit pour les locaux commerciaux, la possibilité prévue par l'art. 270 al. 2 CO ne s'appliquant que pour un bail relatif à un logement, la formule officielle ne pouvant pas être imposée pour la conclusion d'un bail commercial)

Fiche 2494134

sans du 01.09.2020

Boris LACHAT

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCATAIRE;ABSENCE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.267; CO.253ss

Résumé : LE LOCATAIRE ABSENT ET LA RESTITUTION DES LOCAUX, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Remarques : Doctrine

Fiche 2450616

4A_85/2020 du 20.05.2020

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; newsletter bail.ch août 2020; newsletter CPC Online 2020-N19

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;DÉROULEMENT DE LA PROCÉDURE

Normes : CPC.147; CPC.234; CPC.245.al1

Résumé : DEMANDE SIMPLIFIÉE NON MOTIVÉE - CONSÉQUENCE DU DÉFAUT DU DÉFENDEUR A L'AUDIENCE En procédure simplifiée, la demande n’a pas à être motivée au moment de son dépôt (art. 244 al. 2 CPC). Le juge notifie la demande au défendeur et cite les parties aux débats oraux (art. 245 al. 1 CPC). Lorsque le défendeur fait défaut à l’audience ainsi fixée, l’art. 223 al. 1 CPC ne s’applique pas par analogie et le juge ne doit pas convoquer les parties à une nouvelle audience.

Fiche 2608451

4A_566/2019 du 30.04.2020

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;COMPOSITION DE L'AUTORITÉ;MESURE PROVISIONNELLE

Normes : LaCC.18.al1; LaCC.18.al2; RTC.16A.al3

Résumé : PAS DE DELEGATION A UN JUGE UNIQUE POUR RENDRE LES DECISIONS SUR MESURES PROVISIONNELLES. Aux termes de l'art. 18 al. 1 et 2 LaCC, la juridiction compétente pour statuer au fond l'est également pour ordonner les mesures provisionnelles (al. 1), et lorsque cette juridiction est collégiale, elle peut déléguer cette compétence à l'un de ses magistrats siégeant comme juge unique (al. 2). Dans sa teneur adoptée le 30 novembre 2018, l'art. 16A al. 3 du règlement du Tribunal civil (RTC) prévoit qu'en matière de bail, les décisions sur mesures superprovisionnelles et provisionnelles sont prises par un juge titulaire siégeant comme juge unique. La Cour de justice a retenu que le Tribunal des baux et loyers, en raison de sa composition représentative des locataires et des bailleurs, n'est pas une juridiction collégiale visée par l'art. 18 LACC, et que l'art. 16A al. 3 RTC est par conséquent invalide faute de reposer sur une base légale. Partant, une ordonnance de mesures provisionnelles rendue par un juge unique est annulable.

Fiche 2450731

4A_456/2019 du 08.04.2020

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION JUDICIAIRE;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CPC.241; CO.1; CO.18; CO.23ss

Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - INTERPRÉTATION La transaction judiciaire est un acte consensuel par lequel les parties mettent fin à leur litige ou à une incertitude au sujet de leur relation juridique. Elle s’interprète selon les règles applicables au contrat (art. 1 et 18 CO). Les art. 23 ss CO ne s’appliquent qu’avec restrictions. Le juge doit dès lors dans un premier temps rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). Cette appréciation relève des faits. S’il ne parvient pas à établir l’intention des parties, il doit recourir à une interprétation selon le principe de la confiance.

Fiche 2357061

4A_539/2019 du 06.01.2020

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;PROCÉDURE DE CONCILIATION;REPRÉSENTATION

Normes : CPC.204; CO.32

Résumé : CONCILIATION - VOLONTE DE REPRESENTER NON RECONNAISSABLE En droit des obligations, l'art. 32 al. 2 CO permet qu'une personne soit éventuellement représentée à l'insu du tiers cocontractant; en revanche, il n'est pas admis qu'une personne soit représentée de manière occulte dans un procès civil, y compris au stade de la procédure de conciliation.

Fiche 2310936

4A_209/2019 du 08.10.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CO.257b.al.2; OBLF.4.al.1

Résumé : DÉCOMPTE CLAIR ET COMPRÉHENSIBLE Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelles mesures chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (consid. 8.2). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (consid. 8.2.2). En vertu de l'art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s'agit d'un droit relatif au droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte(consid. 8.2.4.2).

Fiche 2310935

4A_39/2019 du 23.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019; CdB 4/2019, p. 109

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; OBLIGATION D'ENTRETIEN

Normes : CO.257f:al; CO.257f; CC.277; CC.276

Résumé : DEVOIR D'ENTRETIEN D'UN PARENT - PAS DE SOUS-LOCATION La question de l'hébergement d'un enfant en apprentissage ne ressortit ni au droit du bail, ni au droit du prêt à usage, mais au droit de la filiation. Il n'y a ni contrat de sous-location, ni contrat de prêt entre le père et sa fille. Le devoir d'entretien du père, qui s'étend à l'hébergement de l'enfant, est soumis à l'art. 277 al. 2 CC. L'hébergement de cet enfant entre ainsi dans l'usage normal de la chose louée par le père locataire, même si celui-ci n'occupe pas lui-même le logement. En l'absence d'une sous-location injustifiée, le bailleur ne peut dès lors pas résilier le bail de manière anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO.

Fiche 2310918

5A_436/2018 du 04.04.2019

TF , IIe Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication newsletter bail.ch, juillet 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT INNOMMÉ ; CONTRAT D'HÔTELLERIE ; CROWDSOURCING

Normes : CC.712a.al.2; CO.253ss

Résumé : LOCATION D'APPARTEMENT - AIRBNB - QUALIFICATION La location d'un appartement sur une plateforme du type AirBnB ne constitue pas un rapport de bail ordinaire mais doit être considéré comme une utilisation parahôtellière : la durée d'une location AirBnB et son « loyer » se déterminent par nuitée ; la personne du locataire ne repose pas sur le libre choix total des parties mais dépend des critères de sélection et de disponibilité de la plateforme utilisée.

Fiche 2442361

ACJC/68/2019 du 21.01.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION COUPLÉE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.254; CC.2.al2

Résumé : TRANSACTIONS COUPLEES-ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui invoque la nullité partielle du bail en raison de l'existence d'une transaction couplée, lorsqu'il avait ou devait avoir connaissance de cette prétendue nullité au moment même où il négociait cette transaction, adoptant par là-même une attitude contradictoire, soit un des cas typiques d'abus de droit.

Fiche 2310953

4A_571/2018 du 14.01.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; CAS CLAIR; CUMUL D'ACTIONS

Normes : CPC.257; CPC.219; CPC.90

Résumé : CAS CLAIR - CUMUL D'ACTIONS - ADMISSION OU IRRECEVABILITÉ PARTIELLE DES CONCLUSIONS L'art. 90 CPC autorise la partie demanderesse à élever dans la même instance plusieurs prétentions contre la même partie défenderesse, à condition que toutes ressortissent au même tribunal à raison de la matière et que toutes soient soumises à la même procédure. Chacune des prétentions ainsi cumulées est susceptible d'un sort indépendant de celui des autres, selon ses mérites. En vertu de l'art. 219 CPC, cette règle est applicable aussi à la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC. Il peut donc advenir que certaines des prétentions cumulées répondent à toutes les conditions de cette disposition-ci, et que d'autres, au contraire, n'y satisfassent pas, avec cette conséquence que les conclusions relatives aux premières soient accueillies et que celles relatives aux secondes soient déclarées irrecevables. Il n'y a ainsi pas lieu de déclarer la demande entièrement irrecevable au seul motif que certaines prétentions, in casu portant sur des frais de sommation et de rappel, ne résultent pas d'une situation juridique claire.

Voir aussi : ACJC/688/2020 du 25.05.2020 (possibilité d'admettre partiellement le cas clair et de le juger partiellement irrecevable); ACJC/1598/2019 du 04.11.2019; contra :ACJC/1357/2019 du 23.09.2019

Fiche 2323698

sans du 01.01.2019

Bastien BRIDEL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE CIVILE;VALEUR LITIGIEUSE;CALCUL

Normes : CPC.91

Résumé : LES EFFETS ET LA DÉTERMINATION DE LA VALEUR LITIGIEUSE EN PROCÉDURE CIVILE SUISSE : EXEMPLES CHOISIS EN DROIT DU BAIL À LOYER; Recherches juridiques lausannoises

Remarques : Doctrine

Fiche 2310884

Pas de décision du 01.09.2018

Laurent BIERI

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.161ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ÉGALITÉ DE TRAITEMENT ; DISCRIMINATION RACIALE

Normes : CC.28; Cst.35

Résumé : LA PROTECTION DES LOCATAIRES CONTRE LES DISCRIMINATIONS, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Fiche 2310868

4A_569/2017 du 27.04.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018 p. 69ss; DB 31/2019, p. 54 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - FARDEAU DE LA PREUVE Il appartient à celui qui excipe de la nullité du congé au motif que la double notification a été omise de prouver les faits dénotant que le logement en question avait la qualité de logement de famille au moment de la résiliation.

Fiche 2310890

4A_347/2017 du 21.12.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018 p. 56ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le bailleur est lié par le motif de résiliation qu'il a indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable. Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent en revanche toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire.

Voir aussi : ACJC/357/2020 du 02.03.2020 (la détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté)

Fiche 2310887

4A_186/2017 du 04.12.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 20ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE ACCESSOIRE ; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a

Résumé : BAIL À LOYER - PRÊT À USAGE - PRINCIPE DE LA CONFIANCE - LOYERS INCLUS Savoir si les parties sont convenues d'un contrat de bail pour l'ensemble (appartement et place de parking), ou d'un prêt à usage gratuit portant sur les seules places de parking sans lien avec les appartements, est affaire d'interprétation de leurs manifestations de volonté. Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective; accord de droit), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre (application du principe de la confiance. In casu, que le nom du locataire a été indiqué dans les états locatifs, que celui-ci avait un intérêt à ce que les places de parking soient liées juridiquement à ses appartements et que, partant, il pouvait de bonne foi déduire du comportement de la bailleresse, qui a modifié les états locatifs en faisant la mention pour ces places de "loyer inclus", que les places de parking lui étaient désormais louées, loyers inclus dans ceux de ses appartements.

Fiche 2310842

4A_458/2017 du 23.11.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication note F. Bastons Bulletti / Michel Heinzmann in CPC Online (newsletter du 18.01.2018)

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : CC.641a; CPC.343.al.1

Résumé : EXPULSION D'UN IMMEUBLE - MODALITÉS - ANIMAUX - VENTE FORCÉE Le débiteur ne peut pas se soustraire à l'exécution forcée selon les art. 335 ss CPC en invoquant sa propriété. En particulier, l'art. 343 al. 1 lit. d CPC prévoit qu'une mesure de contrainte directe, telle l'enlèvement d'une chose mobilière ou l'expulsion d'un immeuble, peut être ordonnée, lorsque la décision porte sur une obligation de faire, ne pas faire ou tolérer. L'expulsion d'un immeuble implique en principe l'évacuation des objets qui s'y trouvent, dans la mesure où le débiteur ne s'occupe pas lui-même de les enlever ou de les déplacer. Il en va de même pour des animaux sauvages, qui ne sont certes pas des choses (art. 641a al. 1 CC), mais pour lesquels les prescriptions applicables aux choses sont aussi valables, dans la mesure où il n'y a pas de réglementation spéciale (art. 641a al. 2 CC). Pour réaliser l'expulsion, les choses enlevées sont en principe consignées pendant un certain temps et ensuite, sont vendues ou débarrassées. Les coûts doivent en principe être avancés par la partie qui a eu gain de cause, mais sont ensuite mis à charge du débiteur. Afin d'éviter les frais qui en résultent il ne semble pas exclu que - après avertissement en ce sens au débiteur - dans des cas particuliers, une vente forcée à des tiers entre en considération même sans une courte consignation préalable, surtout lorsque le débiteur a eu suffisamment de temps pour les enlever et que les coûts - qui seraient en définitive à charge du débiteur - seraient élevés.

Fiche 2310805

4A_332/2016 du 20.09.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - IMMUNITÉ DIPLOMATIQUE Le fait que l'immunité diplomatique dont bénéficie le candidat de remplacement puisse rendre plus compliquées les démarches en cas de retard dans le paiement du loyer ne suffit pas à retenir une aggravation de la situation du bailleur justifiant d'écarter le candidat.

Fiche 2310891

4A_366/2016 du 02.09.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; FORMULE OFFICIELLE ; MOTIF

Normes : CO.266l; CO.266o; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DU MOTIF DU CONGÉ La résiliation d'un contrat de bail n'a pas besoin d'être motivée. Toutefois, une motivation sommaire par l'indication du motif de résiliation, sur la formule officielle ou dans un autre écrit, peut être nécessaire en cas de résiliation anticipée afin que le locataire puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire; le seul défaut de cette indication sommaire, que la loi n'exige pas expressément, ne saurait toutefois entraîner la nullité de la résiliation pour le surplus conforme au droit, mais conduira, le cas échéant, à la traiter comme une résiliation ordinaire ensuite d'une interprétation selon le principe de la confiance.

Fiche 2310790

Pas de décision du 01.09.2016

Patricia DIETSCHY-MARTENET

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p.183ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; SOCIÉTÉ SIMPLE;CONSORITÉ

Normes : CO.253; CO.530ss; CO.70; CO.544

Résumé : LES COLOCATAIRES DE BAUX D'HABITATIONS OU DE LOCAUX COMMERCIAUX, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Fiche 2310767

4A_211/2016 du 07.07.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE

Normes : CO.262; CO.423

Résumé : RESTITUTION DU PROFIT ILLÉGITIME Une sous-location non autorisée est une immixtion du locataire dans les affaires patrimoniales du bailleur. Pour autant que le locataire fût de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il ait su ou dû savoir qu'il sous-louait en violation de ses obligations contractuelles et qu'il retirait de la chose un profit illégitime, le bailleur a le droit d'exiger la restitution de ce profit sur la base de l'art. 423 al. 1 CO; à défaut, il peut le faire sur la base des règles sur l'enrichissement illégitime.

Voir aussi : ACJC/592/2021 du 17.05.2021 (le bailleur principal n'a droit au remboursement d'aucun profit si le sous-bailleur n'est plus enrichi parce que le trop-perçu est restitué en cas d'issue favorable d'une procédure en contestation du loyer initial par le sous-locataire)

Fiche 2310761

ACJC/742/2016 du 30.05.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; VALEUR LITIGIEUSE ; LIMITATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.91; CPC.125

Résumé : LIMITATION DE LA PROCÉDURE - CALCUL DE LA VALEUR LITIGIEUSE La limitation de la procédure à des questions ou à des conclusions déterminées n'a pas d'incidence sur la valeur litigieuse.

Fiche 2310629

4A_475/2015 du 19.05.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT DE VENDRE LE BIEN À UN PRIX PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Le Tribunal fédéral n'a pas établi de règle abstraite pour le cas où la résiliation est donnée en vue d'en tirer un meilleur profit lors de la vente. Il ne retient pas que tout appartement sans occupant se vendrait plus cher, mais recherche dans chaque cas particulier si, au vu des faits constatés par l'instance cantonale, un abus de droit est réalisé ou non; il est précisé que, dans le cadre de cet examen, il n'y a en principe pas lieu de procéder à la pesée des intérêts du bailleur et du locataire. Le juge peut toutefois examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_315/2019 du 09.09.2019 (il n'est pas nécessaire que le bailleur ait déjà trouvé un acheteur. L'article 261 CO n'est pas un obstacle. cf. newsletter bail.ch novembre 2019); 4A_485/2018 du 08.04.2019 (retient disproportion grossière des intérêts); 4A_484/2012 du 28.02.2013; 4A_33/2019 du 05.09.2019; ACJC/581/2023 du 08.05.2023; ACJC/1022/2013 du 30.08.2013 (congé pas abusif en tant que tel même si le bailleur réalise un profit considérable, voire choquant, en vendant l'appartement dont il est propriétaire, à moins qu'il existe, en plus, une disproportion manifeste - ou grossière - des intérêts en présence)

Fiche 2310762

ACJC/671/2016 du 17.05.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; CIRCONSTANCES

Normes : CO.266g

Résumé : GRAVITÉ DES CIRCONSTANCES - DURÉE - CONSOMMATION DE STUPÉFIANTS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut.La gravité des circonstances doit s'inscrire dans la durée; des événements passagers, fussent-ils graves, ne sauraient fonder une résiliation anticipée. In casu, la consommation de stupéfiants par des employés de l'établissement (dancing), à une reprise, après la fermeture de celui-ci, ne présente pas une gravité "exceptionnelle", suffisante pour justifier une résiliation du contrat de bail pour justes motifs.

Fiche 2310754

ACJC/577/2016 du 25.04.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RAPPORT DE DROIT ; DROIT PUBLIC

Normes : CO.253

Résumé : RAPPORT DE DROIT ENTRE L'HOSPICE GÉNÉRAL ET DES REQUÉRANTS D'ASILE L'Hospice Général est lié par un rapport de droit public - et non par un contrat de bail privé - lorsqu'il met un logement à disposition de requérants d'asile au bénéfice d'une admission provisoire (permis F).

Voir aussi : arrêt du TF 8C_826/2017 du 17.09.2018 (DB 31/2019, p. 72); ATA/605/2014 du 29.07.2014 de la CJ (Chambre administrative)

Fiche 2310752

ACJC/487/2016 du 11.04.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉNONCIATION D'INSTANCE ; COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CPC.78; LOJ.89

Résumé : COMPÉTENCE TBL SELON RAPPORT DE BASE UNIQUEMENT Le jugement dans le procès de base (Erstprozess) sera rendu au nom du dénoncé et aura force de chose jugée à son égard. Ce qui est déterminant pour le jugement, c'est la relation entre le dénonçant et sa partie adverse. Les relations entre le dénoncé et la partie adverse ou entre le dénonçant et le dénoncé ne sont pas relevantes. Contrairement à ce qui est prévu par la loi pour l'appel en cause, aucune condition relative au type de procédure à laquelle est soumise la cause (art. 81 al. 3 CPC) ou au moment auquel la requête doit être formulée (art. 82 al. 1 CPC) n'a été imposée par le législateur relativement à la dénonciation d'instance qui peut intervenir en tout temps.Il découle de ce qui précède que seul le rapport de base existant entre le dénonçant et sa partie adverse est relevant pour déterminer la compétence ratione materiae du tribunal saisi. Peu importe dès lors que ce tribunal soit également compétent ou non pour trancher du rapport existant entre le dénonçant et le dénoncé.

Fiche 2310773

1C_634/2014 du 14.09.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 439

Descripteurs : BAIL À LOYER ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMMISSION PARITAIRE

Normes : CPC.200.al.1

Résumé : COMPOSITION PARITAIRE Le principe de la composition paritaire des autorités de conciliation en matière de litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations, consacré par le droit fédéral, constitue une exception à la compétence des cantons dans le domaine de l'organisation des tribunaux et des autorités de conciliation. Seule une personne représentant sans équivoque les intérêts des bailleurs, respectivement ceux des locataires, peut siéger en tant que membre de l'autorité de conciliation. Le fait d'être affilié à une association de locataires habilitée à proposer des candidats à cette fonction ne signifie pas encore que la personne concernée représente manifestement les intérêts des locataires. Un rattachement sans équivoque de celle-ci à la cause des locataires présuppose en outre qu'elle bénéficie de la confiance d'une telle association, confiance qui se traduit par la proposition de sa candidature à la fonction de représentant paritaire.

Fiche 2310720

ACJC/902/2015 du 05.08.2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXÉCUTION(PROCÉDURE); EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LaCC.30.al4

Résumé : PAS DE SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX L'art. 30 al. 4 LaCC ne s'applique pas aux locaux commerciaux, de sorte que, faute de norme équivalente en matière de locaux commerciaux, l'évacuation doit intervenir sans délai.

Voir aussi : ACJC/391/2019 du 18.03.2019 (idem pour un box); ACJC/239/2014 du 24.02.2014; arrêt du TF 4A_207/2014 du 19.05.2014

Fiche 2310708

4A_20/2015 du 13.07.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : APPRÉCIATION OBJECTIVE ET SUBJECTIVE DU CARACTÈRE INTOLÉRABLE DE LA CONTINUATION DU BAIL Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle.La durée du bail restant à courir à partir de la résiliation anticipée est également un élément à prendre en considération pour apprécier les justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

Fiche 2310709

4A_20/2015 du 13.07.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : JUSTES MOTIFS PAS NÉCESSAIREMENT LIÉS À UNE VIOLATION D'UNE OBLIGATION SPÉCIFIQUEMENT LIÉE AU BAIL Les motifs justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO peuvent résider dans la personne du destinataire du congé, indépendamment de la violation d'une obligation spécifiquement liée au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement pénalement répréhensible du locataire à l'égard du bailleur et de sa famille ou d'une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice. Un différend personnel entre les parties peut aussi constituer un juste motif de résiliation anticipée du bail.

Fiche 2310846

4A_75/2015 du 09.06.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CLAUSE CONTRACTUELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.262

Résumé : CLAUSE INTERDISANT LA SOUS-LOCATION - NULLITÉ L'art. 262 CO, relatif à la sous-location, est de droit relativement impératif. Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location si les conditions de l'art. 262 al. 2 CO sont remplies. La clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location est donc nulle.

Voir aussi : ACJC/122/2016 du 04.02.2016 (clause d'interdiction de sous-louer figurant dans l'art. 5 al.3 RGL est contraire au droit fédéral)

Fiche 2310704

4A_531/2014 du 20.01.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : EXPRESSION DE LA VOLONTÉ DE RÉSILIER POUR JUSTES MOTIFS Si une partie veut mettre fin au contrat pour de justes motifs, il est indispensable que le destinataire de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire ; l'allégation de justes motifs ultérieurement dans la procédure ne saurait remédier au fait que l'auteur du congé, au moment d'exercer son droit formateur, n'a pas exprimé une telle volonté. Le juge a certes la faculté de convertir le congé dans certaines hypothèses, mais il ne peut suppléer une volonté qui n'a pas été manifestée en convertissant un congé ordinaire en un congé extraordinaire qui n'a pas été donné(cf. ATF 135 III 441 consid. 3.3).

Fiche 2310783

4A_531/2014 du 20.01.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : CASUISTIQUE - TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT ET AUTORISATION DE DÉMOLIR Le fait que l'immeuble abritant les locaux loués doit être assaini n'implique pas encore que la poursuite du bail jusqu'au prochain terme ordinaire soit objectivement intolérable. Il faut bien plus une obligation pressante d'évacuer l'immeuble pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Il y a ainsi lieu de retenir un juste motif s'il ressort d'un document émanant d'un service officiel ou d'un laboratoire scientifique qu'il existe, au moment de la résiliation, un danger concret et immédiat pour les occupants, ou si l'autorité administrative a rendu une décision exécutoire ordonnant l'évacuation des lieux. Par contre, une éventuelle autorisation administrative de démolir le bâtiment n'est pas déterminante; elle signifie uniquement que le propriétaire, du point de vue du droit public, est habilité à procéder à la démolition; l'intérêt subjectif du propriétaire d'en faire rapidement usage est compréhensible, mais pas déterminant.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_594/2010 du 12.01.2011

Fiche 2310678

4A_162/2014 du 26.08.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EFFICACITÉ ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : CARACTÈRE SUBSIDIAIRE DE L'ART. 266g CO L'art. 266g CO confère un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie. Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d ou 257f al. 3 CO. Cas échéant, le bailleur ne saurait prétendre à l'application de la règle générale (art. 266g CO) pour le seul motif qu'il a omis de respecter l'avertissement écrit imposé par la disposition spéciale (art. 257f al. 3 CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_608/2020 du 26.02.2021 (newsletter bail.ch avril 2021); ACJC/671/2016 du 17.05.2016

Fiche 2310677

ACJC/937/2014 du 06.08.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.263

Résumé : JUSTES MOTIFS DE S'OPPOSER AU TRANSFERT - MONTANT DE LA REMISE DE COMMERCE Le montant du transfert ne peut être valablement invoqué par le bailleur comme motif de refus que dans la mesure où le caractère excessif du prix de la reprise de commerce peut affecter la solvabilité du reprenant et permettre de douter de sa capacité d'assumer le paiement du loyer. Le montant de la reprise est ainsi exagéré s'il ne peut pas légitimement être amorti jusqu'à la fin du bail ou si, ajoutés au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatif compromettent la viabilité du commerce. C'est sous cet angle uniquement que le bailleur peut examiner le montant de la transaction pour juger s'il est ou non excessif.

Voir aussi : ACJC/52/2017 du 16.01.2017 (admet caractère excessif du montant de la remise du fonds de commerce)

Fiche 2310666

ACJC/373/2014 du 24.03.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL) ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : CPC.343.al.1

Résumé : EXÉCUTION - CONTRAINTE DIRECTE Les mesures de contrainte directe prévues par l'article 343 al. 1 let. d et e CPC revêtent dans la règle un caractère subsidiaire. Ainsi, le juge n'ordonnera en principe l'exécution par la force publique que si la contrainte indirecte n'a pas produit d'effet ou semble d'emblée vouée à l'échec ou lorsque l'intérêt du créancier à une exécution rapide du jugement le nécessite.

Fiche 2310863

4A_500/2013 du 19.03.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 344; DB 2014 n°8

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE

Normes : CO.263.al.4; CO.143ss

Résumé : TRANSFERT DU BAIL DE LOCAUX COMMERCIAUX - DETTE SOLIDAIRE Le transfert du bail donne naissance, selon l'art. 263 al. 4 CO, à une dette solidaire du locataire transférant et du locataire reprenant conformément aux articles 143-149 CO.

Fiche 2310664

ACJC/295/2014 du 10.03.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; CONSTATATION DES FAITS

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION D'UN CONTRAT Lorsque l'établissement des faits nécessite de procéder à l'interprétation d'un contrat, in casu en vue de déterminer s'il s'agit d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée, il ne saurait être considéré que l'état de fait est susceptible d'être immédiatement prouvé

Fiche 2310657

ACJC/187/2014 du 10.02.2014

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; EXÉCUTION(PROCÉDURE) ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LaCC.30.al4

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR DES MOTIFS HUMANITAIRES S'agissant des motifs de sursis de l'article 30 al. 4 LaCC, différents de cas en cas, ils doivent être dictés par des "raisons élémentaires d'humanité". Sont notamment des motifs de ce genre la maladie grave ou le décès de l'expulsé ou d'un membre de sa famille, le grand âge ou la situation modeste de l'expulsé. En revanche, la pénurie de logements ou le fait que l'expulsé entretient de bons rapports avec ses voisins ne sont pas des motifs d'octroi d'un sursis. In casu, le fait que le locataire occupe le logement litigieux avec sa soeur et l'enfant de celle-ci, qui se trouvent également dans une situation précaire à l'instar de celle du locataire, peut représenter un motif humanitaire de nature à justifier l'octroi d'un sursis à l'exécution du jugement d'évacuation. Le fait que ni les arriérés de loyer ni les indemnités d'occupation ne soient payés ne constitue pas en tant que telle une circonstance pertinente pour refuser le sursis à l'exécution, mais il entre en considération dans le cadre des éléments à pondérer en vertu du principe de la proportionnalité.

Fiche 2310654

ACJC/33/2014 du 13.01.2014

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL) ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : CPC.343.al.1

Résumé : EXÉCUTION - MESURES DE CONTRAINTE - POUVOIR D'APPRÉCIATION L'énumération des mesures prévues à l'art. 343 al. 1 let. d CPC n'est pas exhaustive. Dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, le Tribunal de l'exécution peut choisir quelle modalité il ordonne afin de permettre l'exécution de la décision concernée. La partie requérante peut évidemment suggérer une méthode d'exécution. Le Tribunal de l'exécution doit, pour sa part, faire en sorte qu'une décision judiciaire déjà entrée en force soit exécutée dans les meilleurs délais. Il doit prendre les mesures d'exécution adéquates et proportionnées aux circonstances. Entre plusieurs solutions, l'autorité d'exécution choisira la moins dommageable et la moins onéreuse.

Fiche 2310750

4A_346/2013 du 22.10.2013

TF , 1ère Cour de Droit civil

Publication 139 III 457 in RSPC 2/2014 n. 1446 et Bail.ch

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROTECTION CONTRE LES CONGÉS" La jurisprudence issue de l'ancien droit (art. 273 al. 4 aCO; cf. ATF 132 III 65 c. 3.2, JdT 2007 I 269; TF 4C.135/2001 du 4.9.2001 c. 1b) doit être maintenue sous le nouveau droit: en tout cas à titre préjudiciel, dans le cadre d'une contestation ou d'une demande de prolongation, la nullité ou l'invalidité du congé doivent être examinées; si dans le cadre d'une telle procédure, l'autorité de conciliation déclare le congé invalide, inefficace ou nul, le bailleur peut agir, dans la procédure de protection contre les congés, en constatation de la validité du congé. Il s'agit là d'un cas de "protection contre les congés" selon les art. 243 al. 2 lit. c et 210 al. 1 lit. b CPC. L'on peut au reste laisser ouverte la question de savoir si lorsque seule est requise la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, il s'agit aussi d'un cas de "protection contre les congés" au sens de ces dispositions.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_383/2015 du 7.1.2016 in CPC Online (admet application de la procédure simplifié même si la conclusion en contestation de congé est prise à titre subsidiaire)

Fiche 2310646

4A_155/2013 du 21.10.2013

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271; CC.121

Résumé : RÉSILIATION JUSTIFIÉE - REFUS DES LOCATAIRES DE COOPÉRER Le congé donné par le bailleur suite au refus des locataires de fournir un extrait de leur jugement de divorce sur la question de l'attribution de l'appartement conjugal,alors qu'ils avaient été requis de le faire à plusieurs reprises, est valable. Le bailleur a en effet un intérêt évident à savoir à quel locataire le logement a été attribué puisque l'article 121 al. 2 CC est de nature impérative et que l'attribution du logement à un des locataires modifie fondamentalement le rapport contractuel initial.

Fiche 2310716

4A_155/2013 du 21.10.2013

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONJOINT; TRANSFERT DE BAIL; DIVORCE

Normes : CC.121

Résumé : TRANSFERT DE BAIL SUITE AU JUGEMENT DE DIVORCE S'agissant de l'attribution du logement, le jugement de divorce est constitutif, en ce sens qu'il provoque un véritable transfert du contrat, l'époux attributaire devenant locataire en lieu et place de son conjoint. Cela signifie que, depuis l'entrée en force du jugement de divorce, le bailleur peut se voir opposer le transfert du bail, même s'il n'avait pas connaissance de la procédure de divorce. Le locataire s'oblige, en vertu d'un devoir accessoire au contrat de bail - même en l'absence d'une clause explicite à ce sujet - à informer le bailleur. Ce devoir contractuel accessoire découle du principe de la bonne foi. La violation fautive du devoir d'information fonde éventuellement le bailleur à réclamer au locataire la réparation du dommage subi. Le législateur n'a pas prévu de subordonner le transfert du bail à une quelconque condition suspensive, comme l'accord du bailleur ou son information. La substitution de locataire imposée au bailleur est ainsi effective dès l'entrée en force du jugement de divorce (cf. supra) et, partant, le délai de l'art. 121 al. 2 CC commence à courir à cette date.

Voir aussi : ACJC/1018/2023 du 03.08.2023

Fiche 3334616

ACJC/1422/2012 du 08.10.2012

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;SÛRETÉS;GARANTIE BANCAIRE;INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.257e; LGFL.1.al1; LGFL.3

Résumé : GARANTIE NON VERSÉE SUR UN COMPTE - RESTITUTION - INTÉRÊTS Dans la mesure où la garantie de loyer, payée en main du bailleur lors de la conclusion du bail, n'a pas été placée sur un compte bancaire, c'est l'intérêt moratoire à 5% l'an, correspondant à la libre disposition de la somme d'argent en question, au sens de l'art. 104 CO, qui est applicable à la créance en restitution du montant de la garantie.

Voir aussi : ACJC/120/2006 du 06.02.2006 (lequel retient que l'intérêt moratoire court dès l'échéance du délai de 10 jours prévu à l'art. 3 LGFL)

Fiche 2310960

Pas de décision du 01.10.2012

Muriel BARRELET

Publication 17ème Séminaire sur le droit du bail, p. 115ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; CONJOINT

Normes : CO.266m; CO.266n; CC.169

Résumé : LA PROTECTION DU CONJOINT ET DU PARTENAIRE NON SIGNATAIRES DU BAIL, in 17ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Fiche 2310619

ACJC/59/2012 du 16.01.2012

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL) ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : CPC.343.al.1

Résumé : EXÉCUTION - MESURES DE CONTRAINTE Bien que la loi n'établisse aucune subsidiarité entre les diverses mesures de l'art. 343 al. 1 CPC, la doctrine préconise de n'ordonner la mesure de contrainte prévue à la let. d que si le débiteur de la prestation, sommé de s'exécuter sur la base d'une des mesures prévues aux art. a, b ou c, n'a pas obtempéré ou s'il apparaît d'emblée que le recours à l'une de ces mesures serait vain. Sauf circonstance particulière, la Cour est d'avis que cette gradation des mesures de contrainte doit être observée, particulièrement dans le domaine du logement où le besoin de protection du locataire est d'autant plus impérieux que le marché connaît une pénurie chronique de logements.

Fiche 2349553

4D_128/2010 du 01.03.2011

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GENERAL);CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur.

Voir aussi : ACJC/1588/2018 du 19.11.2018

Fiche 2309018

ACJC/816/2010 du 21.06.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; RESILIATION

Normes : CO.266

Résumé : CONTRAT DE DUREE DÉTERMINÉE - RECONDUCTION TACITE EXCLUE La location d'un emplacement pour caravane dans un camping, qui n'est pas ouvert à l'année, revêt un caractère saisonnier, de durée déterminée. Il est conforme au principe de la liberté contractuelle de laisser à chacune des parties le choix de conclure ou non le contrat pour la saison suivante. L'on ne saurait voir de prolongation tacite du bail par le fait que la caravane demeure dans le camping durant la fermeture hivernale.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss

Fiche 2309047

4A_538/2009 du 13.01.2010

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 90 MP 2/10 p. 140

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION

Normes : CO.270b.al.1; CO.274f.al.1; CO.274e

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDATION DE HAUSSE - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En matière de hausse de loyer, l'autorité de conciliation est saisie par le locataire, mais la prétention litigieuse émane du bailleur. Il appartient donc à celui-ci d'agir dans les trente jours s'il persiste dans sa prétention à augmenter le loyer. A défaut, il est réputé y avoir renoncé. Lorsque les deux parties ont fait valoir des prétentions devant l'autorité de conciliation, se pose la question de savoir si chacune doit agir dans le délai de trente jours pour préserver ses propres prétentions. Dans les cas où l'autorité de conciliation rend une décision, il suffit que l'une des parties à la procédure de conciliation saisisse le juge dans les délais pour que la décision soit entièrement mise à néant. Dans les cas où l'autorité de conciliation n'est pas habilitée à rendre une décision, il n'y a pas de motif de lier la prétention du bailleur (hausse) et celle du locataire (baisse) et de permettre à la partie, qui a dans un premier temps abandonné sa prétention, de revenir sur cette renonciation simplement parce que l'autre partie n'a pas abandonné la sienne.

Fiche 2309049

4A_504/2009 du 06.01.2010

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS AUXQUELLES LE LOCATAIRE SORTANT EST LIBÉRÉ Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes. Dans cette hypothèse, la question n'est plus de savoir si le bailleur doit accepter le locataire de remplacement eu égard aux garanties fournies (art. 264 al. 1 CO), mais de savoir si un nouveau contrat est conclu entre ces deux parties, contrat qui permet de libérer le locataire sortant de ses obligations envers le bailleur.

Voir aussi : ACJC/62/2020 du 20.01.2020 (lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le préjudice au locataire sortant)

Fiche 2309061

5A_428/2009 du 23.11.2009

TF , 2ème Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 633 RSPC 2/2010 p. 176ss (Note F. Bohnet)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROTECTION DE LA POSSESSION

Normes : CC.928; CPC.219; CPC.243; CPC.257

Résumé : ACTION POSSESSOIRE - CPC - PROCÉDURE APPLICABLE De manière surprenante, le CPC soumet les actions possessoires à la procédure ordinaire ou simplifiée, selon que la valeur litigieuse dépasse ou non CHF 30'000.-. Mesures provisionnelles (art. 261 ss) exceptées, la procédure sommaire n'est prévue que lorsque le cas est clair au sens de l'art. 257 CPC. Cette disposition soumet la protection à la condition que l'état de fait ne soit pas litigieux ou, s'il l'est, qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique soit claire. Selon le message, cela ne peut être le cas que si la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (FF 2006 6959).

Fiche 2309068

ACJC/1295/2009 du 02.11.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DOMMAGE

Normes : CO.257f

Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE SANS AVERTISSEMENT - PRÉJUDICE GRAVE L'art. 257f al. 4 CO prévoit que les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La doctrine assimile à cette hypothèse le cas où le locataire commet une violation volontaire et grave des égards dus aux voisins, par exemple, des blessures volontaires infligées aux locataires. En l'espèce, le fait que le locataire tire sur un des clients de l'établissement public sis au-dessous de son logement en le blessant grièvement puis retourne l'arme contre lui en se tirant une balle dans le thorax constitue un juste motif permettant au bailleur la résiliation sans avertissement du contrat de bail au sens de l'art. 257f al. 4 CO.

Voir aussi : ACJC/465/2022 du 04.04.2022 (efficacité du congé donné suite à une altercation avec une voisine lors de laquelle la locataire l'a frappée au visage lui causant une blessure au coin de l'oeil et l'a menacée avec un couteau devant ses enfants); ACJC/720/2020 du 29.05.2020 (inefficacité du congé donné à un locataire ayant crié sur sa voisine, l'ayant insultée et frappée au visage et ayant sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, dans la mesure où il s'agissait d'un fait isolé en 40 ans d'occupation et qu'il n'y avait jamais eu de plaintes des voisins à son encontre; in CdB n° 3 de septembre 2021 p. 95 ss)

Fiche 2309069

ACJC/1297/2009 du 02.11.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONTENU ET MOTIVATION DE LA RÉSILIATION - MANIFESTATION DE VOLONTÉ CONFUSE - NULLITÉ La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral. L'expéditeur doit ainsi exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable. La résiliation doit pouvoir être aisément comprise par son destinataire, de sorte que le congé confus, contradictoire ou assorti de réserves est nul. En l'occurrence, le bailleur qui, dans la même lettre, invite le locataire à se conformer au contrat s'il veut éviter une résiliation pour justes motifs et déclare résilier le bail pour l'échéance contractuelle, fait parvenir au locataire une manifestation de volonté contradictoire et confuse, de sorte que la résiliation est nulle.

Fiche 2309081

6B_27/2009 du 29.09.2009

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - DÉFINITION DU LOYER USURAIRE (157 CP) Une majoration de l'ordre de 20% dans les domaines réglementés, respectivement de 35% dans les branches non réglementées, n'est, en principe, pas considérée comme usuraire. Rien n'empêche dès lors le sous-bailleur, sur le plan pénal, de majorer sa prestation dans ces limites, pour retirer un bénéfice de son opération en tenant compte ou non des risques auxquels il estime être exposé. Doit ainsi être considéré comme usuraire un loyer de sous-location qui, sans justification particulière, excède de 50% le loyer principal.

Remarques : Affaire pénale

Fiche 2309087

ACJC/1024/2009 du 07.09.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : OBLF.5; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DÉPENSES EFFECTIVES - PROVISIONS POUR L'ANNÉE SUIVANTE NON ADMISES Il découle du texte même des art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF que seules les dépenses effectives peuvent être mises à la charge du locataire au titre des frais accessoires. Il n'est dès lors pas possible d'y inclure des provisions, qui correspondent à des coûts prévisibles futurs, même si ce faisant, le bailleur ne réalise pas de profit. La méthode consistant à inclure des provisions dans les décomptes de frais accessoires est également inadmissible si elle a pour but de rectifier les incohérences engendrées par l'établissement d'un décompte portant sur l'année civile, selon une périodicité qui s'avère contraire aux conventions passées entre les parties. A cet égard, le locataire peut exiger, sans commettre d'abus de droit, que sa part des frais accessoires soit établie sur la base d'un compte annuel couvrant la période convenue entre les parties, in casu du 1er mai au 30 avril de l'année suivante.

Fiche 2309092

4A_269/2009 du 19.08.2009

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 19MP 1/10 p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.260; CO.259d

Résumé : RÉNOVATION - NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE RENONCIATION À UNE RÉDUCTION DE LOYER CONTENUE DANS LE BAIL Face à une situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est exposé. La renonciation doit être concrète et non abstraite de sorte que le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit. La renonciation ne concerne pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Les clauses de renonciations convenues alors que le locataire n'était pas correctement informé sont nulles. Il convient de n'admettre que restrictivement des accords qui dérogent à des dispositions en principe impératives de la loi.

Voir aussi : ACJC/1664/2023 du 18.12.2023; ACJC/65/2019 du 21.01.2019; ACJC/173/2018 du 12.02.2018 (CEVA); ACJC/102/2016 du 01.02.2016

Fiche 2309095

4A_189/2009 du 13.07.2009

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; USUFRUIT; PROPRIETE COMMUNE; COPROPRIETE; RESILIATION

Normes : CO.266a.al.1

Résumé : RESILIATION DU CONTRAT - COBAILLEURS USUFRUITIERS Immeuble grevé d'un droit d'usufruit en faveur de deux époux qui en ont cédé la propriété à leurs enfants. La décision de résilier le bail ne peut être prise, en principe, que par les deux usufruitiers cobailleurs. Il convient d'appliquer par analogie (voir ATF 133 III 311, consid. 4.2.2) les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) si les bénéficiaires de l'usufruit sont liés par un rapport faisant naître ce type de propriété (communauté héréditaire, société simple) ou les règles sur la copropriété lorsque ce n'est pas le cas.

Fiche 2309100

ACJC/706/2009 du 15.06.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - RÉPÉTITION DE L'INDÛ - PRESCRIPTION Lorsque, dans leur relation contractuelle, deux parties sont convenues que l'une verserait à l'autre des acomptes provisoires avec établissement d'un décompte périodique basé sur des chiffres définitifs, la reconnaissance du solde dû emporte en quelque sorte novation de la créance. Dans le cadre du bail, plus précisément de l'établissement du décompte des frais accessoires, le Tribunal fédéral a implicitement admis la validité d'une clause contractuelle assimilant à la reconnaissance du décompte par le locataire le fait que celui-ci ne l'a pas contesté dans un délai fixé. Dans ce cas et à l'instar de la jurisprudence relative à la novation, le locataire qui ne conteste pas le décompte dans le délai est réputé avoir accepté le décompte, mais est néanmoins en droit d'en contester le bien-fondé par le biais non plus d'une action contractuelle, mais par celui de l'action en restitution de l'enrichissement illégitime qui se prescrit selon l'art. 67 al. 1 CO.

Fiche 2309104

ACJC/708/2009 du 15.06.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPEL EN CAUSE; COMPETENCE

Normes : LPC.104; aLOJ.56M

Résumé : APPEL EN CAUSE - INCOMPÉTENCE DU TBL L'appel en cause produit un effet de jonction des causes; sont jugées à la fois les prétentions du demandeur contre le défendeur et celles de l'un d'eux contre le dénoncé, qui devient une partie au procès, ce qui constitue une exception au principe de la dualité de parties. La participation de tiers au procès relève du droit cantonal de procédure. Un tiers non lié par un bail ne peut pas être appelé en cause devant le Tribunal des baux et loyers; l'action dirigée contre le tiers doit se fonder sur une des dispositions visées par l'art. 56 M LOJ, à défaut de quoi le Tribunal des baux et loyers doit se déclarer incompétent à raison de la matière, ce qui entraîne l'irrecevabilité de l'appel en cause.

Fiche 2309107

4A_119/2009 du 09.06.2009

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 112 MP 4/09 p. 243

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; NULLITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE QUI TARDE À INVOQUER LE MOTIF DE RÉSILIATION ANTICIPÉE Contrat de bail dont une clause prévoit en faveur du locataire un droit de résiliation anticipée en cas de perte du mandat qui constitue l'essentiel de son activité, mais sans en fixer les modalités (délai de préavis, date d'échéance). S'agissant d'une résiliation anticipée pour justes motifs, il y a lieu d'appliquer les règles générales qui stipulent que la partie doit résilier immédiatement après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat. In casu, le locataire a tardé à invoquer le motif de résiliation anticipée de sorte que son congé a été frappé de nullité.

Fiche 2309126

ACJC/444/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.268; LP.151.ss; LP.283

Résumé : DROIT DE RÉTENTION Le seul droit que le bailleur puisse faire valoir sur les biens de son fermier est le droit de rétention qui garantit le fermage de l'année écoulée et de l'année courante (art. 299c CO). Il garantit aussi, selon la jurisprudence, les indemnités pour occupation illicite mais non les dommages-intérêts dus au bailleur pour une autre cause (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 13.6.6 et réf. citées).

Fiche 2309141

4A_524/2008 du 10.02.2009

TF

Publication ATF 135 III 248 CdB 2/2009 p. 35 SJ 2009 I p. 353

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION; REGISTRE FONCIER

Normes : CO.261; CO.261b

Résumé : BAIL RECONDUCTIBLE TACITEMENT - RÉINSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRES RADIATION DU BAIL FAUTE DE REQUÊTE DE PROLONGATION DE L'ANNOTATION AVANT LE PREMIER TERME CONTRACTUEL Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au Registre foncier après que l'annotation du contrat a été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.

Fiche 2309143

ACJC/133/2009 du 02.02.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : INTERVALLE ENTRE LES DEUX COMMUNICATIONS SÉPARÉES AUX ÉPOUX Le congé et la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint, sous peine de nullité (art. 266n et 266o CO). Selon la jurisprudence, il n'est pas nécessaire que les époux soient simultanément informés du congé; ils doivent néanmoins tous deux être avertis dans un laps de temps raisonnable (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.). Le congé adressé à des époux dans un laps de temps de 1 mois et demi a été jugé valable (ACJ du 22 juin 1990 in Droit du Bail n° 4,1992, p. 12; ACJC/1135/2005). Un congé adressé au conjoint du locataire 5 mois après la notification au locataire ne respecte pas l'art. 266o CO, de sorte que le congé est frappé de nullité absolue (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.).

Voir aussi : ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C. ACJC/1535/2005 du 11.10.2005 ACJC/133/2009 du 02.02.2009

Fiche 2309148

ACJC/1506/2008 du 08.12.2008

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.01.2009, rendu le 27.03.2009, DROIT CIVIL, 4A_53/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; SOCIETE SIMPLE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - CONTRAT DE BAIL OU SOCIÉTÉ SIMPLE Convention conclue entre deux praticiens en physiothérapie, dont l'un est locataire des locaux, qui prévoit l'utilisation commune des locaux et une participation de l'autre praticien aux frais généraux, dont une participation au loyer, cette participation étant calculée en fonction du chiffre d'affaires réalisé par ce dernier. L'élément principal, ou la prestation prédominante du rapport contractuel réside dans la participation de l'autre praticien à l'exploitation commune des locaux et dépasse ainsi le strict cadre d'une rémunération pour la seule jouissance d'une partie des locaux. La convention relève plutôt de contrat de société simple. La juridiction des baux et loyers n'est donc pas compétente ratione materiae pour connaître d'un litige relatif à cette convention.

Fiche 2309156

4A_375/2008 du 18.11.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2009 I 241

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONAE MATERIAE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE CONCIERGERIE La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est définie par l'art. 56M LOJ. Le droit fédéral n'impose pas aux cantons d'instituer des tribunaux spéciaux dans le domaine du contrat de bail (cf. art. 274 al. 1 CO). Partant, la question de savoir si un contrat entre dans les définitions données par l'art. 56M LOJ est une pure question de droit cantonal.

Fiche 2309187

ACJC/740/2008 du 16.06.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; CHAMP D'APPLICATION(EN GENERAL)

Normes : CST-GE.10A

Résumé : DROIT AU LOGEMENT - POLITIQUE SOCIALE Les normes de droit public garantissant un droit au logement ne sont pas directement applicables à des relations relevant du pur droit privé, tel le rapport de sous-location.

Voir aussi : ACJC/49/2009 du 12.01.2009; ACJC/59/2012 du 16.01.2012

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 39

Fiche 2309210

ACJ n° 148 du 04.02.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257b

Résumé : SANCTION DU DÉFAUT DE PIECES JUSTIFICATIVES Rien n'est dû pour les frais accessoires si le bailleur portant le fardeau de la preuve ne produit aucune pièce justificative (SJ 1979, p. 603 ch. 240; Commentaire USPI, édition USPI 1992, p. 116 ad art. 257b n° 27). En l'absence de pièces justificatives, il est généralement impossible de fixer de façon équitable le montant des frais dus à ce titre. La sanction de la restitution des acomptes payés pour ces frais doit être considérée comme équitable et la jurisprudence précitée est donc à confirmer.

Voir aussi : ACJ n° 207 du 20.09.1993 SI X c/ L.

Fiche 2309224

ACJ n° 1163 du 08.10.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; EXPERTISE

Normes : LPC.438.al.2

Résumé : RATIO LEGIS ET PORTÉE DE CETTE NORME L'art. 438 al. 2 LPC a été introduit dans le but d'éviter que des procédures devant être instruites rapidement (art. 267 f CO et 27 AMSL) ne soient entravées dans leur déroulement (Mémorial 1970 p. 2055, 2058, 2060, 2064, 2493, 2494; 1977 p. 4543). Aussi une expertise ne doit-elle être ordonnée qu'à la dernière extrémité, c'est-à-dire lorsque d'autres moyens de preuve, l'appréciation anticipée des preuves ou les connaissances techniques du Tribunal ne sont pas susceptibles de pallier son absence. En revanche, lorsqu'il n'existe aucun autre moyen de découvrir la vérité sur un fait pertinent, le juge violerait l'art. 8 CC et le droit des parties d'être entendues en refusant de commettre un expert (ATF 101 Ia 102 = JT 1977 I III; ATF 106 Ia 161 = JT 1982 I 585; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., p. 347, Straüli-Messmer, Kommentar § 56 note 6 et Vorbem. zu § 134 note 1; Kummer, Commentaire bernois, ad art. 8 notes 74 et ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, Vol. I p. 384-385). Une expertise privée établie par un expert choisi unilatéralement par une partie, n'a pas valeur de preuve et, si elle est contestée, ne peut être retenue qu'au titre d'allégué de la partie qui l'a produite (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 255, n. 2).

Voir aussi : ACJ n° 102 du 16.06.1986 B. c/ SA X

Fiche 2309273

ACJ n° 137 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOMMAGE; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; NOTION

Normes : CO.58

Résumé : OUVRAGE - NOTION - DOMMAGES-INTÉRÊTS Constitue un ouvrage au sens de l'art. 58 CO, tout objet, ou ensemble d'objets, créé ou disposé par la main de l'homme, relié au sol directement ou indirectement. La qualité d'ouvrage peut être reconnue à des accessoires seuls pour autant que ceux-ci soient rattachés au sol. Une échelle mobile ne constitue pas un ouvrage. Cas d'une mezzanine accessible uniquement au moyen d'une échelle en bois amovible, qui se fixe à l'aide de deux brides métalliques sur le bord de la poutre de la mezzanine, ces brides étant verrouillées par deux plaques métalliques. L'échelle n'est pas munie de barrière ou main courante, elle repose directement sur le parquet vitrifié et n'est pas équipée de caoutchouc antidérapant. Cette échelle constitue un accessoire de la mezzanine, mais n'étant pas rattachée au sol, elle ne peut être qualifiée d'ouvrage. L'art. 58 CO n'est pas applicable. En cas de dommage, le locataire n'a pas droit à des dommages-intérêts.

Fiche 2309319

ACJ n° 936 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; IMPOSSIBILITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ DU CONTRAT DE BAIL - IMPOSSIBILITÉ OBJECTIVE D'AFFECTER LES LOCAUX A L'USAGE AUQUEL ILS ÉTAIENT DESTINÉS - DEVOIR D'INFORMATION DU BAILLEUR Le contrat de bail dont l'objet est la location de locaux destinés à accueillir des soirées dansantes et une buvette n'est pas nul ab initio pour la raison qu'il est situé en zone industrielle ce qui rend impossible l'obtention d'une autorisation d'exploiter un café-restaurant. Ce type de contrat n'est en effet pas absolument impossible au sens de l'art. 20 CO, mais inexécutable intuitu personae, compte tenu à la fois de la réglementation en vigueur relativement à la situation de l'immeuble (dans une zone industrielle, supposant dérogation à accorder par une première autorité) et aux qualifications requises (impliquant une autorisation d'exploiter à accorder par une seconde autorité). Il n'appartient pas au bailleur d'avertir les locataires de toutes les difficultés qu'ils pourraient rencontrer dans le cadre de l'activité de restauration qu'ils souhaitent déployer dans les locaux, dès lors qu'il a affaire à des professionnels du domaine.

Voir aussi : ACJC/199/2016 du 15.02.2016 (admet nullité ab initio pour impossibilité d'exploiter un fitness dans une zone industrielle et artisanale); ACJ n° 812 du 18.06.2004 A. c/ S.

Fiche 2309327

ACJ n° 625 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.22.al.1

Résumé : PROMESSE DE CONTRACTER UN BAIL - INCESSIBILITÉ DES DROITS ISSUS DU PRÉCONTRAT Les parties peuvent s'engager par un précontrat à conclure dans le futur un contrat de bail (art. 22 al. 1 CO). Lorsque cette promesse de contracter contient déjà tous les éléments du contrat principal, il n'y a pas lieu de la différencier du contrat définitif. Dès lors, le précontrat donne directement naissance à l'action en exécution. Il en va de même lorsque les parties ont réservé expressément des points secondaires (ATF 118 II 32 consid. 3 b et c, JdT 1993 I 387; en dernier lieu: arrêt non publié du 30 janvier 2004 4C.246/2003 consid. 5.1; Dessemontet, Commentaire romand, n. 9 ad Art. 22). Le droit - issu d'un précontrat - d'exiger la conclusion du contrat principal n'est en principe pas cessible (ATF 84 II 13 consid. 3, JdT 1958 I 263; Bucher, Basler Kommentar, n. 16 ad Art. 22; Kramer, Berner Kommentar, n. 107 ad Art. 22; Probst, Commentaire romand, n. 39 ad Art. 164; Spirig, Zürcher Kommentar, n. 177 ad Art. 164). Ce principe n'est cependant pas de droit impératif : il est donc loisible pour les parties au précontrat de prévoir la cession; une telle dérogation au régime ordinaire doit alors être expresse (ATF 84 II précité; Kramer, op. cit., n. 108 ad Art. 22).

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

ACJ n° 192 du 07.10.1985

ACJ n° 189 du 30.09.1985

ACJ n° 113 du 20.05.1985

ACJ n° 136 du 03.09.1984

ACJ n° 566 du 21.11.1983

ACJC/456/2009 du 20.04.2009

Pas de décision du 07.11.2008

ACJ n° 383 du 02.04.2007

ACJ n° 550 du 09.05.2005

Pas de décision du 11.05.2004

4C.335/2003 du 11.05.2004

ACJ n° 1437 du 09.12.2002

ACJ n° 30 du 14.01.2002

ACJ n° 1420 du 17.10.1994

Pas de décision du 17.05.1994

ACJ n° 518 du 07.05.2007

ACJ n° 115 du 14.02.2005

ACJ n° 120 du 18.02.2002

ACJ n° 1050 du 06.11.2000

ACJ n° 901 du 11.09.2000

ACJ n° 537 du 15.05.2000

ACJ n° 284 du 20.11.1992

4A_523/2022 du 09.05.2023

ACJC/452/2023 du 03.04.2023

5D_129/2022 du 06.02.2023

sans du 01.10.2022

ACJC/638/2022 du 16.05.2022

ACJC/397/2022 du 21.03.2022

ACJC/1102/2021 du 06.09.2021

5D_249/2020 du 01.07.2021

sans du 01.09.2020

4A_85/2020 du 20.05.2020

4A_566/2019 du 30.04.2020

4A_456/2019 du 08.04.2020

4A_539/2019 du 06.01.2020

4A_209/2019 du 08.10.2019

4A_39/2019 du 23.07.2019

5A_436/2018 du 04.04.2019

ACJC/68/2019 du 21.01.2019

4A_571/2018 du 14.01.2019

sans du 01.01.2019

Pas de décision du 01.09.2018

4A_569/2017 du 27.04.2018

4A_347/2017 du 21.12.2017

4A_186/2017 du 04.12.2017

4A_458/2017 du 23.11.2017

4A_332/2016 du 20.09.2016

4A_366/2016 du 02.09.2016

Pas de décision du 01.09.2016

4A_211/2016 du 07.07.2016

ACJC/742/2016 du 30.05.2016

4A_475/2015 du 19.05.2016

ACJC/671/2016 du 17.05.2016

ACJC/577/2016 du 25.04.2016

ACJC/487/2016 du 11.04.2016

1C_634/2014 du 14.09.2015

ACJC/902/2015 du 05.08.2015

4A_20/2015 du 13.07.2015

4A_20/2015 du 13.07.2015

4A_75/2015 du 09.06.2015

4A_531/2014 du 20.01.2015

4A_531/2014 du 20.01.2015

4A_162/2014 du 26.08.2014

ACJC/937/2014 du 06.08.2014

ACJC/373/2014 du 24.03.2014

4A_500/2013 du 19.03.2014

ACJC/295/2014 du 10.03.2014

ACJC/187/2014 du 10.02.2014

ACJC/33/2014 du 13.01.2014

4A_346/2013 du 22.10.2013

4A_155/2013 du 21.10.2013

4A_155/2013 du 21.10.2013

ACJC/1422/2012 du 08.10.2012

Pas de décision du 01.10.2012

ACJC/59/2012 du 16.01.2012

4D_128/2010 du 01.03.2011

ACJC/816/2010 du 21.06.2010

4A_538/2009 du 13.01.2010

4A_504/2009 du 06.01.2010