Décisions | Tribunal administratif de première instance

dans la cause

A______ SA, représentée par Me Mark MULLER, avocat, avec élection de domicile

contre

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

4.             Le droit d’être entendu, garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), comprend notamment le droit pour les parties de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à leur détriment, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes et d’obtenir qu’il soit donné suite à leurs offres de preuves pertinentes ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; ATF 142 II 218 consid. 2.3).

Ce droit ne peut toutefois être exercé que sur les éléments qui sont déterminants pour décider de l’issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou, en procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 3.1 ; 2C_946/ 2020 du 18 février 2021 consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1).

5.             En l'espèce, il faut rappeler que le dossier d'infraction I/11_____ a été ouvert suite aux constats auxquels a donné lieu la visite sur place effectuée par l'autorité intimée le 27 juin 2019. C'est sur la base de ce dossier que la recourante s'est vue notifier la décision de l'autorité intimée du 29 août 2019, que la recourante n'a pas contestée. Puis le même dossier d'infraction a donné lieu à la décision du ______ 2019, que la recourante a cette fois vainement contestée jusqu'au Tribunal fédéral. Il apparaît ainsi, non seulement, que la recourante dispose nécessairement déjà de tous les éléments contenus par le dossier I/11_____, mais aussi et surtout que ces éléments ont été considérés comme probants par les instances judiciaires, de sorte qu'il n'y a pas lieu à nouveau de les discuter ni d'en évaluer la pertinence dans le cadre de la présente procédure.

La requête de la recourante formulée en ce sens sera donc écartée.

6.             Avant d'aborder le fond du litige, le tribunal soulignera que ce dernier découle de la décision rendue par l'autorité intimée le ______ 2023 et contient trois objets. Le premier concerne l'ordre donné par l'autorité intimée à la recourante de rétablir une situation conforme au droit en mettant fin à l'exploitation de l'immeuble. Le deuxième correspond à l'ordre donné à la recourante de produire les baux des appartements, ainsi que les avis de fixation des loyers. Le troisième concerne l'amende infligée par la même occasion à la recourante.

7.             De l’ordre de rétablir une situation conforme au droit :

8.             La première partie de la décision litigieuse, qui consiste à ordonner à la recourante de rétablir une situation conforme au droit en l'obligeant à cesser d'exploiter son immeuble, porte sur un objet sur lequel l'autorité intimée n'avait pas encore statué jusqu'ici.

La recourante conteste avoir changé l’affectation des vingt-neuf logements de l’immeuble. Elle soutient mettre en location des appartements ordinaires et non pas des résidences meublées au sens de la LDTR.

9.             La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées à son article 2 (art. 1 al. 1 LDTR). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, elle prévoit notamment des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (al. 2).

Par changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel (art. 3 al. 1 LDTR). Sont également assimilés à des changements d'affectation le remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 3 al. 3 let. a LDTR). Sous réserve de l'art. 3 al. 4, nul ne peut, sauf si une dérogation lui est accordée au sens de l'art. 8, changer l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment au sens de l'art. 2 al. 1, occupé ou inoccupé (art. 7 LDTR).

Selon l'art. 4 al. 1 RDTR, à l'exclusion des chambres meublées isolées, la résidence meublée est un logement qui est loué meublé à des fins commerciales dans une maison d'habitation. L'autorisation de remplacer des locaux à destination de logements par une résidence meublée est limitée à la durée maximum de dix ans; elle est renouvelable (art. 4 al. 3 RDTR).

10.         La différence entre la location de logements et l'exploitation d'une résidence meublée ou d'un hôtel réside notamment dans la mise à disposition par l'exploitant, dans le second cas, d'un certain nombre de services, tels que nettoyage des chambres, réception centrale téléphonique, literie, téléphone dans les chambres, service de repas, etc. Les résidences meublées sont des établissements hébergeant principalement des hôtes en studios ou en appartements meublés. Leur exploitation est soumise à autorisation comme l'est celle des hôtels (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, La LDTR: Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation: immeubles de logement et appartements: loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 348).

Selon la jurisprudence cantonale, des services de nettoyage ou de ménage ne suffisent pas à eux seuls à qualifier de « résidences meublées » des chambres d'habitation, en particulier lorsque celles-ci ne sont pas louées sur une base journalière mais au moyen de baux d'habitation. De telles prestations ne relèvent pas spécifiquement de l'hôtellerie, même si elles peuvent constituer un indice dans l'appréciation du caractère commercial et hôtelier de l'activité déployée. Si aucun service hôtelier n'est rendu et qu'en outre les baux d'une certaine durée ont été conclus avec les occupants des locaux, on se trouve en présence de logements meublés et non de résidences meublées ou d'hôtels (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 348 et 349 et les références citées).

Dans un arrêt rendu dans une affaire similaire à celle qui fait l'objet de la présente procédure (arrêt 1C_235/2023 du 11 mars 2024, consid. 5.4 et 5.5), le Tribunal fédéral a confirmé la position de la chambre administrative qui avaient retenu l’existence de nombreux indices permettant de considérer que les six logements visés par la décision litigieuse étaient exploités en tant que résidences meublées, au sens de la LDTR. La chambre administrative avait notamment mis en évidence les éléments suivants : la présence de porte-savons, de produits cosmétiques, de serviettes, de linges et de papier hygiénique, de même marque et identiques dans tous les logements visités ainsi que la présence à l'étage d'un chariot de recharge de ces produits, accompagné d'un sac de linge sale ; six boîtes aux lettres de l'immeuble qui ne comportaient aucun nom, ce qui indiquait que les personnes ayant utilisé les locaux l'avaient fait de manière brève et temporaire et ne les avaient d'ailleurs a priori pas donnés comme adresse de correspondance ; la durée des séjours, telle qu'elle ressortait de la trentaine de contrats fournis, qui était très inférieure à celle des baux usuels (pour vingt-et-un d'entre eux inférieures ou égales à trente-et-un jours, le plus court séjour étant de sept jours) ; les contrats produits étaient rédigés en anglais, tout comme les conditions générales qui les accompagnaient, et ils contenaient des éléments qui ne correspondaient pas à ceux d'un contrat usuel de bail mais bien plus à ceux d'une réservation de type hôtelière (prix de location par nuitée, les modalités de paiement n'étaient pas celles d'un loyer, notamment par l'absence de garantie de loyer); les quatre baux qui ne concernaient pas les six logements litigieux étaient complètement différents, dès lors qu’ils étaient rédigés selon la formule usuelle dans le canton, en français et accompagnés d'un avis de fixation du loyer en bonne et due forme.

Le Tribunal fédéral a jugé que trois éléments suffisaient à démontrer que les logements en cause devaient être qualifiés de résidences meublées. D'abord, le critère de la durée des séjours, telle qu'elle ressortait des contrats précités, suffisait comme indice de bail de courte durée. Le fait que certains baux avaient duré plus d'un mois voire une année ne rendait pas insoutenable l'appréciation de la cour cantonale. Ensuite, le prix de la location donné par nuitée (et variable), auquel s’ajoutait l'absence de versement de garantie de loyer, l'absence d'avis de fixation du loyer obligatoire selon le droit cantonal genevois et la rédaction du contrat en anglais. Enfin, sur six boîtes à lettres ne figurait aucun nom. Le recourant n’avait pas apporté la preuve que ces six boîtes à lettres ne correspondraient pas aux six appartements en question et il n’avait pas non plus expliqué les raisons d'une telle absence sur ces six boîtes à lettres ni en quoi cet indice contredirait l'affectation de résidences meublées. En réalité, le recourant se contentait de substituer sa propre appréciation des faits à celle de la cour cantonale, sans démontrer l'arbitraire du raisonnement conduit.

11.         La procédure administrative est régie par la maxime inquisitoire, selon laquelle l’autorité établit les faits d’office, sans être limitée par les allégués et les offres de preuves des parties (art. 19 LPA). Dans la mesure où l’on peut raisonnablement exiger de l’autorité qu’elle les recueille, elle réunit ainsi les renseignements et procède aux enquêtes nécessaires pour fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve des parties et recourt s’il y a lieu à d’autres moyens de preuve (art. 20 LPA). Cette maxime n’est toutefois pas absolue ; sa portée est restreinte par le devoir des parties de collaborer à la constatation des faits (art. 22 LPA). Ce devoir comprend en particulier l'obligation des parties d'apporter, dans la mesure où on peut raisonnablement l'exiger d'elles, les preuves commandées par la nature du litige et des faits invoqués, faute de quoi elles risquent de devoir supporter les conséquences de l'absence de preuves (ATF 130 II 425 consid. 6.6 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_454/2017 du 16 mai 2018 consid. 4.1 ; ATA/1138/2023 du 17 octobre 2023 consid. 4.3 et l'arrêt cité).

Lorsque les preuves font défaut ou s'il ne peut être raisonnablement exigé de l'autorité qu'elle les recueille pour les faits constitutifs d'un droit, le fardeau de la preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_27/2018 du 10 septembre 2018 consid. 2.2 ; 1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2 et les références citées ; ATA/99/2020 du 28 janvier 2020 consid. 5b). Il appartient ainsi à l'administré d'établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage, spécialement lorsqu'il s'agit d'élucider des faits qu'il est le mieux à même de connaître, notamment parce qu'ils ont trait spécifiquement à sa situation personnelle (ATA/471/2022 du 3 mai 2022 consid. 3d et référence citée), et à l'administration de démontrer l'existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4a ; ATA/1155/2018 du 30 octobre 2018 consid. 3b et les références citées).

Par ailleurs, en procédure administrative, tant fédérale que cantonale, la constatation des faits est gouvernée par le principe de la libre appréciation des preuves (art. 20 al. 1 2ème phr. LPA ; ATF 139 II 185 consid. 9.2 ; 130 II 482 consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_2/2020 du 13 mai 2020 consid. 3.1 ; ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4b). Le juge forme ainsi librement sa conviction en analysant la force probante des preuves administrées et ce n'est ni le genre, ni le nombre de celles-ci qui est déterminant, mais leur force de persuasion (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4b et les arrêts cités), aucun moyen de preuve ne s'imposant à lui (cf. not. arrêts du Tribunal fédéral 6B_58/2017 du 21 août 2017 consid. 2.1 ; 6B_564/2013 du 22 avril 2014 consid. 2.3).

12.         Selon l'art 44 al. 1 LDTR (Sanctions et mesures), celui qui contrevient aux dispositions de la présente loi est passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 LCI et des peines plus élevées prévues par le code pénal suisse. L'art. 129 al. 1 LCI dispose que, dans les limites des dispositions de l'art. 130 LCI, le département peut ordonner à l'égard des constructions, des installations ou d'autres choses l'interdiction d'utiliser ou d'exploiter (let. d) et la remise en état, la réparation, la modification, la suppression ou la démolition (let. e). Quant à l'art. 130 LCI lui-même, il précise que ces mesures peuvent être ordonnées par le département lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose n'est pas conforme aux prescriptions de la présente loi, des règlements qu'elle prévoit ou des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires.

L'art. 131 LCI prévoit que les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus de se conformer aux mesures ordonnées par le département en application des articles 129 et 130 LCI.

13.         Le principe de la proportionnalité, garanti par l'art. 5 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), exige qu'une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 126 I 219 consid. 2c et les références citées).

14.         En l’espèce, dans son arrêt du ______ 2021 (ATA/17_____ op. cit. consid. 11), confirmé le ______ 2023 par le Tribunal fédéral (18______), la chambre administrative a jugé que l’ensemble des indices relevés par l'autorité intimée laissait effectivement suspecter que bon nombre des appartements, si ce n'était la totalité, étaient loués par la recourante à des fins commerciales en tant que résidences meublées.

Les éléments suivants avaient notamment été mis en exergue : les chambres étaient meublées, alors qu’aucun contrat ne mentionnait de meubles ; une partie des logements était louée par des personnes morales proches de la société ; un seul locataire était inscrit à l’OCPM comme habitant de l'immeuble qui comptait près de trente logements ; les serrures des portes palières étaient équipées de systèmes à badges, permettant à la propriétaire l'accès aux appartements, et ces portes palières ne comportaient que des numéros et pas de nom ; des baux de courte durée, dont certains étaient déjà échus, sans compter le service de nettoyage (nettoyage des linges compris).

Or, au vu de la jurisprudence fédérale précitée, il apparaît qu’une partie seulement de ces éléments suffiraient déjà pour retenir que la recourante exploite les logements litigieux en tant que résidences meublées, ce d’autant plus, qu’à ce jour, elle a échoué à démontrer le contraire, malgré les nombreux et longs délais dont elle a bénéficié.

Force est en effet de constater qu’elle n’a toujours pas transmis les documents sollicités par le DT dans sa décision du ______ 2019, entrée en force depuis plus d’une année, alors qu’ils permettraient de déterminer l’affectation des logements en cause, ni aucun autre élément probant, tel que notamment les justificatifs de versement de garantie de loyer ou les avis de fixation du loyer qui sont obligatoires selon le droit cantonal genevois.

Après avoir sollicité, le 2 mai 2023, un délai de soixante jours pour rassembler « l’ensemble » des pièces requises, la recourante a ensuite allégué, le 26 juin 2023, - et ce pour la première fois - qu’elle n’avait pas les documents énumérés sous chiffres 3, 4 et 7 de la décision du ______ 2019. Elle a expliqué qu’elle ne disposait pas des dossiers de candidatures, les locataires lui étant connus (ch. 3), qu’elle n’avait pas exigé que des demandes de sous-location soient faites (ch. 4) et qu’il n’existait pas de conventions annexes aux contrats produits (ch. 7).

Ces allégations frisent toutefois la témérité, car si elles étaient avérées, on peinerait alors à comprendre les raisons qui ont poussé la recourante à occuper les tribunaux durant plusieurs années, portant l’affaire jusqu’au Tribunal fédéral pour tenter de se soustraire à l’ordre de production, plutôt que d’indiquer d’emblée que ces documents n’existaient pas. Or, elle n’a jamais invoqué cet argument avant le 26 juin 2023. Le Tribunal fédéral, a d’ailleurs relevé, s’agissant plus particulièrement des documents figurant sous chiffre 4, que le département pouvait également exiger les documents qui concernaient les sous-locations, « contrairement à l’avis de la propriétaire recourante » (arrêt 18______ op. cit. consid. 2.3).

Il est de même difficilement compréhensible que la recourante ait sollicité un délai de soixante jours pour produire « l’ensemble » des pièces, dont elle savait ne prétendument pas détenir la majorité.

Le tribunal relèvera à cet égard la mauvaise foi de la recourante, qui soutient, d'une part, ne pas louer de résidence meublée et, d'autre part (sans que l'on puisse clairement déterminer si ce serait pour le même motif), ne pas être en mesure de produire les avis de fixation du loyer initial. Or, de tel avis, prévus par les art. 269d et 270 al. 2 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220) et rendus obligatoires dans le canton de Genève, en dehors des logements subventionnés, par l'art. 207 de la loi d'application du code civil suisse et d'autres lois fédérales en matière civile du 11 octobre 2012 (LaCC – E 1 05), doivent nécessairement pouvoir être produits dans le cadre d'un bail à loyer. En outre, la recourante joue manifestement sur les mots, arguant du fait que si elle n'était pas en mesure de produire certains documents suite à la décision du ______ 2019, elle ne peut pas davantage les produire aujourd'hui. Or, il est évident que son devoir de collaboration implique de produire tous les documents en sa possession, soit non seulement ceux qui existaient au moment de la décision du ______ 2019, mais également tous ceux qui ont pu être établis depuis lors. Cela inclut, par exemple, les nouveaux contrats de bail relatifs aux logements pour lesquels la chambre administrative avait relevé, dans son arrêt du ______ 2021 (ATA/17_____), que les baux étaient échus.

Quant aux justificatifs de paiement des loyers (ch. 6 décision du ______ 2019), la recourante a indiqué qu’elle n’avait pas encore pu tous les obtenir, dès lors qu’ils remontaient à plusieurs années et que des recherches étaient nécessaires. Or, près d’une année s’est écoulée depuis et elle ne les a toujours pas versés à la procédure.

Enfin, dans ses écritures, la recourante s’est contentée de substituer sa propre appréciation des preuves à celle des autorités et des diverses instances judiciaires, y compris le Tribunal fédéral, qui se sont prononcées sur le dossier, sans indiquer en quoi les indices relevés par le DT contrediraient l'affectation de résidences meublées.

Dans ces circonstances, il apparaît que c’est à bon droit que le DT a retenu un changement d’affectation des logements visés, effectué sans autorisation, en violation de la LDTR.

L’ordre de rétablir une situation conforme au droit en mettant fin à l’exploitation de l’immeuble concerné en résidences meublées, est ainsi parfaitement fondé. Il respecte également le principe de la proportionnalité, aucune autre mesure n’étant susceptible d’atteindre le but visé (ATA/346/2023 du 4 avril 2023 consid. 7). Les avantages que la recourante retire du fait qu'elle persiste à violer activement la LDTR ne sauraient évidemment être pris en considération, étant précisé que sa liberté économique n'est pas atteinte dans sa substance, puisqu'en tant que propriétaire, elle demeure libre de conclure des baux d'habitation.

15.         De l’ordre du DT de produire les baux et les avis de fixation des loyers :

16.         La recourante considère que cet ordre est fondé sur une interprétation insoutenable des faits et de l’art. 4 al. 1 LDTR.

17.         En l’espèce, dans son arrêt du ______ 2023 (18______) entré en force, confirmant l’arrêt de la chambre administrative du ______ 2021 (ATA/17_____), le Tribunal fédéral a déjà jugé que l’ordre donné par le DT de produire les documents requis, notamment les baux à loyer et les avis de fixation de loyer, n’apparaissait pas arbitraire. La recourante ne saurait ainsi, par le biais de la présente procédure, remettre en cause son obligation de fournir les documents précités, cette question ayant été définitivement tranchée.

Ce grief sera par conséquent rejeté.

18.         De l’amende :

La recourante conteste l’amende qui lui a été infligée, tant dans son principe que sa quotité, considérant que cette sanction a été prononcée en l’absence de toute infraction et qu’elle est, en tout état, disproportionnée.

19.         Aux termes de l'art. 137 LCI, applicable par renvoi de l’art. 44 al. 1 LDTR, est passible d'une amende administrative de CHF 100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la LCI (let. a), aux règlements et aux arrêtés édictés en vertu de ladite loi (let. b), ainsi qu'aux ordres donnés par le département dans les limites desdits loi, règlements et arrêtés (let. c ; al. 1) ; il est tenu compte, dans la fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de l'infraction ; constituent notamment des circonstances aggravantes la violation des prescriptions susmentionnées par cupidité, les cas de récidive et l'établissement, par le mandataire professionnellement qualifié ou le requérant, d'une attestation, au sens de l'art. 7 LCI, non conforme à la réalité (al. 3).

20.         Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au demeurant aussi exister. C'est dire que la quotité de la sanction administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/508/2020 du 26 mai 2020 consid. 4 ; ATA/206/2020 du 25 février 2020, consid. 4b ; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020, consid. 7b).

21.         En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 4 05), les art. 1 à 110 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0) s'appliquent à titre de droit cantonal supplétif aux infractions prévues par la législation genevoise, sous réserve de celles qui concernent exclusivement le juge pénal, comme notamment les art. 34 ss, 42 ss, 56 ss, 74 ss, 106 al. 2 et 3 et 107 CP (not. ATA/1472/2017 du 14 novembre 2017 ; ATA/313/2017 du 21 mars 2017 ; ATA/824/2015 du 11 août 2015 ; ATA/886/2014 du 11 novembre 2014 ; ATA/791/2013 du 3 décembre 2013).

22.         Il est ainsi en particulier nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d’une simple négligence (cf. not. ATA/625/2021 du 15 juin 2021 consid. 4b; ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7d ; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020 consid. 7c ; ATA/1828/2019 du 17 décembre 2019 consid. 13c ; ATA/1277/2018 du 27 novembre 2018 consid. 6c ; Ulrich HÄFELIN/Georg MÜLLER/Felix UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8e éd., 2020, p. 343 n. 1493).

23.         L'autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d'une sanction doit faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP (principes applicables à la fixation de la peine). La culpabilité doit être évaluée en fonction de tous les éléments objectifs pertinents, qui ont trait à l'acte lui-même, à savoir notamment la gravité de la lésion, le caractère répréhensible de l'acte et son mode d'exécution. Du point de vue subjectif, sont pris en compte l'intensité de la volonté délictuelle, ainsi que les motivations et les buts de l'auteur. À ces composantes de la culpabilité, il faut ajouter les facteurs liés à l'auteur lui-même, à savoir les antécédents (judiciaires et non judiciaires), la réputation, la situation personnelle (état de santé, âge, obligations familiales, situation professionnelle, risque de récidive, etc.), la vulnérabilité face à la peine, de même que le comportement après l'acte et au cours de la procédure (cf. ATF 141 IV 61 consid. 6.1.1 ; 136 IV 55 ; 134 IV 17 consid. 2.1 ; 129 IV 6 consid. 6.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_1024/2020 du 25 janvier 2021 consid. 1.1 ; 6B_28/2016 du 10 octobre 2016 consid. 5.1 ; 6B_1276/2015 du 29 juin 2016 consid. 2.1 ; cf. aussi ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7e) et ses capacités financières (cf. ATA/719/2012 du 30 octobre 2012 consid. 20 et les références citées).

24.         L'administration doit faire preuve de sévérité afin d'assurer le respect de la loi et jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour infliger une amende. La juridiction de recours ne la censure qu'en cas d'excès. Enfin, l'amende doit respecter le principe de la proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst. ; ATA/349/2024 du 7 mars 2024 consid. 9.2).

25.         Doivent être notamment prises en compte au titre de circonstances aggravantes la qualité de mandataire professionnellement qualifié ainsi que celle de professionnel de l'immobilier des recourants (arrêt du Tribunal fédéral 1C_209/2020 du 16 octobre 2020 consid. 2.3.2 ; ATA/706/2022 du 5 juillet 2022 consid. 5 et les références citées, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_468/2022 du 21 avril 2023), le fait de mettre l'autorité devant le fait accompli (ATA/174/2023 précité consid. 2.2.1 et les références citées), le fait d’avoir agi par cupidité, la récidive ainsi que le nombre élevé ou la proportion importante des appartements ou immeubles concernés par la violation de la LDTR. Au titre de circonstances atténuantes, doivent être prises en compte notamment l’absence de volonté délictuelle, une violation de la LDTR sur un appartement ou un immeuble isolé seulement et le fait qu’une réaffectation en logement soit aisée. Il doit être tenu compte de la capacité financière de la personne sanctionnée (ATA/174/2023 précité consid. 2.1.9 et les références citées).

26.         Dans un arrêt du 18 septembre 2018 (ATA/945/2018) la chambre administrative a suivi le tribunal de céans et confirmé la réduction de CHF 20'000.- à 4'000.- de l’amende, s’agissant du changement d’affectation provisoire non autorisé d’un appartement en bureau (rocade des sociétés locataires durant les travaux), au motif notamment que ce changement n’avait pas nécessité de travaux particuliers rendant une réaffectation en logement aisée.

Dans l’arrêt ATA/186/2021 du 23 février 2021, confirmé le Tribunal fédéral (arrêt 1C_191/2021 du 21 mars 2022), la chambre administrative a confirmé une amende de CHF 225'000.- infligée au recourant ; les quatre sociétés recourantes dont ce dernier était administrateur président en répondaient solidairement, pour infractions à la LDTR, à la suite de quatre arrêts confirmés par le Tribunal fédéral. Le but des opérations montées par le recourant consistait à éluder l'examen visant à la protection du parc locatif et donc à violer l'art. 39 al. 1 LDTR. L'amende pouvait aller jusqu'à CHF 225'000.- compte tenu du concours d'infractions. La faute était très lourde et relevait d’un mépris total du but de la loi et des intérêts publics protégés. La solidarité entre les quatre entreprises était toutefois réduite proportionnellement au nombre d'appartements concernés leur appartenant

Plus récemment, la chambre administrative, retenant les circonstances aggravantes de la cupidité, de la récidive et de la gravité de la faute (consid. 9), a confirmé une amende de CHF 100'000.- s’agissant d’une infraction à la LDTR portant sur treize appartements. L’amende initiale de CHF 150'000.- avait déjà été réduite par le département afin de tenir compte de la prescription relative à deux appartements (ATA/292/2022 du 22 mars 2022, confirmé par le Tribunal fédéral par arrêt 1C_64/2022 du 7 mars 2023).

Dans un arrêt du 23 juin 2022, la chambre de céans a confirmé une amende de CHF 10'160.- infligée à une société qui avait rénové trois appartements soumis à la LDTR sans demander d’autorisation. Pour l’un des appartements, les hausses de loyer avaient atteint 47 % puis 135 % environ. La recourante, par ailleurs expérimentée dans l’immobilier, ne pouvait se prévaloir de son ignorance, dès lors qu’elle était assistée de mandataires professionnellement qualifiés, dont elle devait assumer les actes, et d’une régie. Le fait qu’elle avait demandé et obtenu des autorisations pour d’autres appartements de l’immeuble dénotait qu’elle connaissait bien ses obligations (ATA/651/2022 du 23 juin 2022 consid. 15).

27.         En l’espèce, il ressort des considérants qui précèdent que la recourante persiste à ne pas se conformer à l’ordre de l'autorité intimée de produire les documents requis, ordre qui a pourtant été confirmé par le Tribunal fédéral. Il y a également lieu de retenir, pour les motifs déjà exposés, qu’elle a changé, sans autorisation, l’affectation des logements litigieux en résidences meublées. La recourante a ainsi violé la LCI et la LDTR, ce qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnelle de l’immobilier. Ce faisant, elle a commis une faute qui doit être sanctionnée. Le principe de l'amende est donc fondé.

28.         Reste à examiner la quotité de l’amende de CHF 150'000.- infligée à la recourante, qui correspond au maximum légal prévu par l'art. 137 LCI.

Pour fixer le montant de cette amende, l'autorité intimée a notamment pris en compte le nombre important d’appartements, soit une trentaine, retirés du parc locatif genevois en période de pénurie, et soustraits au contrôle des loyers ; le mode opératoire objectivement grave de la recourante consistant à mettre les autorités devant le fait accompli ; son statut de professionnel de l’immobilier ; son obstination à ne pas se conformer aux ordres et aux dispositions légales applicables ; l’appât du gain et l’absence d’effet dissuasif des amendes déjà infligées. L’autorité intimée a retenu les circonstances aggravantes de la récidive et de la cupidité.

Tous ces éléments s'avèrent aussi pertinents que justifiés dans le cas d'espèce.

Il faut ajouter que les amendes de CHF 1'000.- à 10'000.- infligées à la recourante au cours des dix dernières années, pour un montant total de CHF 63'000.-, n’ont manifestement pas eu l’effet escompté, puisqu’elle a persisté à violer la loi et les ordres de l'autorité intimée.

Il convient d'insister sur le fait que la recourante a mis les autorités devant le fait accompli et qu’elle a clairement agi dans le but de s'enrichir personnellement. Il convient aussi de prendre en compte l’important intérêt public à assurer le respect de la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral 1C_143/2011 du 14 juillet 2011 consid. 2.2 ; ATA/1298/2020 du 15 décembre 2020 consid. 3) et le nombre élevé des appartements, soit près d’une trentaine, concernés par la violation de la LDTR.

Tous ces éléments, qui révèlent en particulier l'inefficacité des sanctions prononcées jusqu'ici pour plusieurs dizaines de milliers de francs contre la recourante, ainsi que le cynisme avec lequel cette dernière persiste à violer la loi, justifient qu'une sanction sévère soit prononcée dans la présente affaire.

Cela étant, le tribunal considère que l'historique des sanctions prononcées jusqu'ici par l'autorité intimée n'est pas sans incidence, sous l'angle du principe de la proportionnalité, pour évaluer s'il se justifiait en l'espèce que l'autorité intimée prononce l'amende la plus élevée prévue par la LCI. A cet égard, une amende de CHF 3'000.- a été infligée à la recourante le 11 octobre 2013 pour des travaux effectués sans autorisation, suivie d'une amende de CHF 10'000.- le 13 février 2017 pour violation de l'autorisation DD 5______ (notamment la violation des conditions posées par le préavis LDTR), d'une amende de CHF 1'000.- le 1^er novembre 2019, pour n'avoir pas donné suite à l'ordre de produire des documents, d'une amende du même montant le 14 novembre 2019 pour le même motif, d'une amende de CHF 10'000.- le 2 juillet 2020 pour n'avoir pas procédé à la mise en conformité de l'immeuble selon les travaux autorisés, d'une amende de CHF 5'000.- le 4 décembre 2020 pour le même motif, d'une amende de CHF 5'000.- le 19 juin 2023 pour n'avoir toujours pas remis l'intégralité des pièces réclamées et enfin, le 28 juin 2023, d'une amende de CHF 10'000.- (dernière en date avant l'amende contestée en l'espèce) pour le même motif.

Il découle de cet historique que les amendes qui sanctionnaient spécifiquement le refus de produire les documents requis sont passées de CHF 1'000.- (deux fois), à CHF 5'000.-, puis à CHF 10'000.-. Il s'avère ainsi que l'autorité intimée a fait preuve jusqu'ici d'une retenue qui ne manque d'ailleurs pas de questionner le tribunal au vu de la gravité du comportement adopté durant plusieurs années par la recourante. Dans ces conditions, on comprend difficilement la raison pour laquelle l'autorité intimée a soudain décidé de prononcer l'amende la plus élevée prévue par la loi, multipliant par quinze celle qu'elle avait prononcée la fois précédente. Ce faisant, l'autorité intimée semble avoir oublié que la récidive est certes un facteur aggravant qui justifie également une aggravation de la sanction, mais qu'en l'espèce, les faits incriminés, en eux-mêmes, sont du même niveau de gravité que ceux qui ont déjà été sanctionnés. Or, pour des infractions de gravité constante, le principe de la proportionnalité implique de respecter une certaine gradation lors de la commission de récidives, qui doit signifier pour le contrevenant que sa persistance à enfreindre la loi lui vaudra une sanction plus sévère la fois suivante. Cette gradation découle de l'exigence de prévisibilité du droit et de son application, tout en conservant sa cohérence à l'action de l'administration. En outre, il convient de rappeler que même si l'autorité administrative doit faire preuve de sévérité afin de garantir le respect de la loi, elle doit néanmoins se limiter à ce qui paraît raisonnablement apte à atteindre ce but.

En application de ce qui précède, une réduction de l'amende s'impose. Il ne faut toutefois pas négliger le fait que la recourante, qui agit en tant que professionnelle de l'immobilier, n'a pratiquement pas été atteinte par les sanctions de faible montants prononcées jusqu'ici, surtout si l'on tient compte de sa possibilité de les "lisser" sur plus de dix années d'exploitation de l'immeuble. Il semble également que seule une sanction d'une sévérité certaine puisse conduire la recourante à s'amender. Pour ces motifs, le tribunal juge qu'une amende de CHF 100'000.-, tout en représentant une diminution d'un tiers de l'amende litigieuse, s'avère néanmoins nécessaire.Il convient d'attirer l'attention de la recourante sur le fait qu'en cas de nouvelle récidive, elle s'exposerait potentiellement à une nouvelle amende susceptible d'atteindre le maximum prévu par l'art. 137 LCI.

29.         Le recours sera ainsi partiellement admis. La décision querellée sera réformée en ce sens que le montant de l'amende sera ramené à CHF 100'000.-.

30.         Vu cette issue, un émolument, en soi réduit, de CHF 1’000.-, sera mis à la charge de la recourante, qui n'obtient que partiellement gain de cause (art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03). Il est couvert par l'avance de frais de CHF 1'500.- versée par la recourante. Le solde de l'avance de frais, soit CHF 500.-, lui sera restitué. Une indemnité de procédure réduite de CHF 800.-, à la charge de l'autorité intimée, lui sera par ailleurs allouée (art. 87 al. 2 LPA et 6 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03).