Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : AFFECTATION;BÂTIMENT OUVERT AU PUBLIC

Normes : RPUS.9

Résumé : RPUS - REAFFECTATION DE LOCAUX COMMERCIAUX SIS AUX REZ-DE-CHAUSSEE A UNE ACTIVITE ADMINISTRATIVE DANS DES LOCAUX FERMES AU PUBLIC - CONDITIONS - DÉROGATION A teneur de l’art. 9 RPUS, afin de développer l’animation et l’attractivité des quartiers dans les secteurs 1 à 3, en maintenant et en favorisant l’implantation des activités de manière harmonieuse, diversifiée et équilibrée, les surfaces au rez-de-chaussée des bâtiments, doivent, pour la nette majorité de chaque surface, être destinées ou rester destinées à des activités accessibles au public, lorsqu’elles donnent sur des lieux de passage ouverts au public (al. 1.1). Cette règle ne s’applique pas lorsqu’une construction nouvelle ne se situe pas en continuité avec des bâtiments dont les rez-de-chaussée sont affectés à des locaux ouverts au public (art. 9 al. 1.2 RPUS). Le but de l’art. 9 RPUS est l’interdiction d’affecter à des bureaux fermés au public les surfaces au rez-de-chaussée donnant sur des lieux de passage ouverts au public, afin de lutter contre les «vitrines mortes» dans les zones fréquentées et animées, ce qui constitue manifestement un but d’intérêt public (arrêt du Tribunal fédéral 1C_317/2009 du 15 janvier 2010 consid. 8.1; ATA/830/2004 du 26 octobre 2004). Cela étant, la réaffectation de locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée d’un bâtiment à une activité administrative dans des bureaux fermés au public a été admise lorsque ceux-ci se trouvaient dans un périmètre où il n’y avait pratiquement pas d’activité ni d’animation piétonne. Ainsi, dans un cas concernant la transformation d’arcades, originairement destinées à une affectation commerciale accessible au public, en des salons privés à un usage personnel et familial, le propriétaire a été autorisé à les garder fermées au public. Cette approche était justifiée au regard du principe de l’égalité de traitement, compte tenu de la présence de deux banques en rez-de-chaussée dans le même périmètre, et de l’inaction des autorités pour faire respecter le PUS et le RPUS (ATA/282/2006 du 23 mai 2006 et les références citées). Dans le cas d'espèce, en louant l'arcade dans un but d’usage de bureau de télévision d’information locale, la bailleresse estimait qu’il s’agissait d’une activité accessible au public, faute de quoi elle n’aurait pas pu la louer aux locataires. Les locataires ont échoué à établir que la bailleresse aurait accepté tacitement leur statut de «locaux fermés», contrairement à ce que prévoit le RPUS. Une telle affectation aurait été contraire au droit, les locaux litigieux ne bénéficiant d’aucune dérogation en la matière.