Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication; Newsletter Bail.ch juillet 2024, CPC online 02.10.2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : RESILIATION - PROCEDURE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES CONGES - BAIL RESILIE PAR LE LOCATAIRE L’art. 243 al. 2 let. c CPC prévoit notamment que la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la protection contre les congés. La notion de « protection contre les congés » s’applique de manière large ; toutefois, elle ne s’applique pas aux litiges faisant suite à une résiliation lorsque celle-ci émane du locataire lui-même, que le bail soit de durée déterminée ou indéterminée. En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas pour le locataire d’obtenir une protection contre le congé (car il n’est pas exposé au risque de devoir quitter les locaux loués contre son gré dans un avenir proche ou plus lointain).

Voir aussi : François Bohnet/Yan Wojcik, La protection contre les congés ne s’étend pas à la résiliation par le locataire (arrêt 4A_189/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch juillet 2024; F. Bastons Bulletti, Application de la procédure simplifiée en matière de protection contre les congés: seul le locataire peut-il mériter une protection procédurale ?, 2024-N7 CPC online 02.10.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC online 18.10.2023; Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - PRETENTIONS FINANCIERES ELEVEES APRES LA FIN DU BAIL La procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC, sans égard à la valeur litigieuse, ne s'applique pas aux demandes par lesquelles des prétentions financières sont élevées après la fin du bail et en dehors d'une procédure en consignation des loyers et fermages, en protection contre les loyers et fermages abusifs, en annulation du congé ou en prolongation du bail ou du fermage. Peu importe que, dans le cadre du traitement des conclusions, il faille juger, à titre préjudiciel, quand et sous quelle forme le bail a pris fin.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Notion de litige concernant « la protection contre les congés ou la prolongation du bail » : le TF précise sa jurisprudence, 2023-N15, CPC online 18.10.2023; F. Bohnet/Y. Wojcik, La procédure applicable aux prétentions en loyer formulées après la fin d’un bail, in Newsletter bail.ch novembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE ORDINAIRE;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.224; CPC.243

Résumé : PROCEDURE ORDINAIRE - DEMANDE RECONVENTIONNELLE SOUMISE A PROCEDURE SIMPLIFIEE La demande reconventionnelle est irrecevable en procédure ordinaire lorsqu'elle porte sur des prétentions soumises de par leur nature à la procédure simplifiée (in casu protection contre les congés). Un litige relève de la protection contre les congés dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison de l'inexistence d'un rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée.

Voir aussi : Yan Wojcik, L'irrecevabilité en procédure ordinaire de la demande reconventionnelle relevant de la "protection contre les congés", in DB n° 35/2023, p. 32 ss

CJ , CABL

Recours TF déposé le 04.03.2022, rendu le 18.03.2022, IRRECEVABLE, 4A_112/22, 4A_112/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ACTION EN CONSTATATION

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ACTION EN CONSTATATION DE L'EXISTENCE D'UN BAIL TACITE Le Tribunal fédéral a considéré que la question de l'existence d'un bail, question souvent sous-jacente à une procédure en contestation de congé, devait être soumise à la procédure simplifiée. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a soumis à la procédure simplifiée la demande en constatation de l'existence d'un bail tacite entre les parties.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2019 et janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE ; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE CONSIGNATION DE LOYER La notion de consignation de loyer au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit se comprendre de manière large et en tenant compte du fait que cette institution sert de « moyen de pression » pour le locataire. Il faut comprendre aussi bien les litiges portant sur la consignation même du loyer, que les prétentions relevant des droits relatifs aux défauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO, indépendamment de la valeur litigieuse, et pour lesquels le locataire fait valoir le moyen de pression de la consignation du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 402; Newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; PROCÉDURE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - DEMANDE D'ÉVACUATION DU LOCATAIRE L'expression "protection contre les congés" utilisée à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large. Elle couvre aussi les litiges dans lesquels le juge n'a pas à statuer sur l'annulabilité des congés ni sur la prolongation du bail, mais tout au plus sur la validité des congés. Dans la mesure où le juge est appelé à examiner cette question dans le cadre d'une procédure d'expulsion, celle-ci doit bénéficier de la procédure simplifiée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; LOYER INITIAL

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES LOYERS OU LES FERMAGES ABUSIFS - FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).

TF , 1ère Cour de Droit civil

Publication 139 III 457 in RSPC 2/2014 n. 1446 et Bail.ch

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROTECTION CONTRE LES CONGÉS" La jurisprudence issue de l'ancien droit (art. 273 al. 4 aCO; cf. ATF 132 III 65 c. 3.2, JdT 2007 I 269; TF 4C.135/2001 du 4.9.2001 c. 1b) doit être maintenue sous le nouveau droit: en tout cas à titre préjudiciel, dans le cadre d'une contestation ou d'une demande de prolongation, la nullité ou l'invalidité du congé doivent être examinées; si dans le cadre d'une telle procédure, l'autorité de conciliation déclare le congé invalide, inefficace ou nul, le bailleur peut agir, dans la procédure de protection contre les congés, en constatation de la validité du congé. Il s'agit là d'un cas de "protection contre les congés" selon les art. 243 al. 2 lit. c et 210 al. 1 lit. b CPC. L'on peut au reste laisser ouverte la question de savoir si lorsque seule est requise la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, il s'agit aussi d'un cas de "protection contre les congés" au sens de ces dispositions.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_383/2015 du 7.1.2016 in CPC Online (admet application de la procédure simplifié même si la conclusion en contestation de congé est prise à titre subsidiaire)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 415; CPC Online du 03.11.2022; Newsletter bail.ch novembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNOTATION;REGISTRE FONCIER

Normes : CPC.243.al2.letc; CO.261b

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ANNOTATION D'UN BAIL AU REGISTRE FONCIER Les litiges relatifs à l'annotation au registre foncier des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux selon l'art. 261b CO relèvent de la notion de "protection contre les congés " au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. La procédure simplifiée (art. 243 ss. CPC) y est dès lors applicable, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 243 al. 3 CPC). En effet, le sens et le but de l'annotation (produisant les effets d'une obligation réelle) selon l'art. 261b CO consistent aujourd'hui essentiellement à rendre impossible la résiliation du bail par le nouveau propriétaire pour ses propres besoins, fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. L'annotation d'un bail est donc devenue en substance une institution de protection (préventive) contre les congés. Il est donc conforme à la jurisprudence large du TF qu'un litige relatif à l'annotation d'un bail au registre foncier concerne la protection contre les congés au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC.

Voir aussi : Yan Wojcik, La prétention en annotation du bail au registre foncier est soumise à la procédure simplifiée (arrêt 4A_199/2022), in Newsletter Bail.ch novembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 35 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; CPC online 07.12.2023; Newsletter bail.ch décembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;RÉSILIATION;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al2.letc; CPC.224.al1

Résumé : CONTRAT DE BAIL - DEMANDE PRINCIPALE EN CONSTAT DE LA NULLITÉ ET ANNULATION DU CONGÉ, SOUMISE À LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE EN RAISON DE SA NATURE (PRÉTENDUE) - DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN EXPULSION ET REMISE EN ETAT, SOUMISE À LA PROCÉDURE ORDINAIRE EN RAISON DE SA VALEUR LITIGIEUSE – RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE, INDEPENDAMMENT DE SA VALEUR LITIGIEUSE Eu égard à l’acception large donnée à la notion de « protection contre les congés » selon l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, lorsque le locataire introduit une action en contestation de la résiliation portant sur un bail d'habitation (art. 271 ss CO), soumise à la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse, le bailleur peut prendre dans la même procédure des conclusions reconventionnelles en expulsion des locataires, également recevables sans égard à la valeur litigieuse. L’exigence que la demande reconventionnelle soit soumise à la même procédure que la demande principale (art. 224 al. 1 CPC) tend à empêcher que le défendeur ne puisse, en déposant une reconvention d'une valeur supérieure à 30'000 fr., provoquer un transfert de la cause devant le tribunal compétent pour la procédure ordinaire (art. 224 al. 2 CPC) et faire perdre, par la même occasion, au demandeur les avantages de la procédure simplifiée. Sous l'angle de l'économie des procédures, il est évident que la reconvention en expulsion et en remise en état du terrain, qui est la conséquence de la fin du bail et lui est donc connexe, doit être traitée au cours du même procès, même si en raison de sa valeur supérieure à Fr. 30'000.- et du fait que le bail ne porte pas sur une habitation, cette demande reconventionnelle serait soumise à la procédure ordinaire. Lorsque le locataire requiert l'annulation du congé, il faut autoriser le bailleur à requérir l'expulsion à titre reconventionnel, quelle que soit la valeur litigieuse de la demande reconventionnelle, et admettre au regard de l'art. 224 al. 1 CPC que cette demande est soumise à la même procédure que la demande principale, i.e. à la procédure simplifiée.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Recevabilité d’une demande reconventionnelle non soumise au même type de procédure que la demande principale – L’impact de la connexité, in CPC online du 07.12.2023; Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 278 in bail.ch (newsletter de juin 2016)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACTION EN CONSTATATION ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PROCÉDURE

Normes : CO.272; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROLONGATION DU BAIL A LOYER" Dans le cadre de l'action en prolongation du bail, la question de savoir si le bail a pris fin peut être tranchée et ce même si la contestation porte sur la fin du bail en vertu d'une durée contractuellement déterminée (càd. d'un contrat qui prend fin sans résiliation, selon l'art. 255 al. 2 CO). L'on ne peut exiger des parties qu'elles introduisent deux procès séparés sur les deux questions (fin du bail et prolongation de ce bail), notamment pas lorsque la fin (prétendue) du bail est proche. En conséquence, il convient que la demande de prolongation du bail et les questions de droit civil qui y sont préjudicielles soient tranchées ensemble en procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. In casu, la procédure simplifiée s'applique alors que les conclusions principales du locataire tendent au constat de l'exercice d'un droit d'option conventionnel à la prolongation du bail et les conclusions subsidiaires tendent à la prolongation du bail, au cas où il serait considéré que celui-ci a pris fin.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_340/2017 du 24.07.2017 (in bail.ch, newsletter de septembre 2017); 4A_359/2017 du 16.05.2018 (newsletter bail.ch-juin 2018)

TF , 2ème Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 633 RSPC 2/2010 p. 176ss (Note F. Bohnet)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROTECTION DE LA POSSESSION

Normes : CC.928; CPC.219; CPC.243; CPC.257

Résumé : ACTION POSSESSOIRE - CPC - PROCÉDURE APPLICABLE De manière surprenante, le CPC soumet les actions possessoires à la procédure ordinaire ou simplifiée, selon que la valeur litigieuse dépasse ou non CHF 30'000.-. Mesures provisionnelles (art. 261 ss) exceptées, la procédure sommaire n'est prévue que lorsque le cas est clair au sens de l'art. 257 CPC. Cette disposition soumet la protection à la condition que l'état de fait ne soit pas litigieux ou, s'il l'est, qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique soit claire. Selon le message, cela ne peut être le cas que si la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (FF 2006 6959).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT) ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE PAS APPLICABLE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN INVALIDATION DU BAIL, FONDÉE SUR LE DOL OU L'ERREUR ESSENTIELLE, SAUF SI LA VALEUR LITIGIEUSE NE DÉPASSE PAS CHF 30'000.- L'article 243 CPC ne prévoit la procédure simplifiée, dans le domaine du bail à loyer d'habitation et de locaux commerciaux quelle que soit la valeur litigieuse, qu'en ce qui concerne la consignation du loyer, la pro­tection contre les loyers abusifs et la protection contre les congés ou la prolon­gation du bail. Le législateur fédéral n'a pas choisi d'appliquer la procédure simplifiée à l'ensemble des litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux : l'énumération prévue par la loi doit être considérée comme exhaustive, sans possibilité d'extension prétorienne extra legem. Des conclusions en invalidation du bail, fondées sur le dol ou l'erreur essentielle, excèdent manifestement la notion de protection contre les congés. Il ne s'agit en effet pas, pour le bailleur, de défendre ses intérêts face à une contestation du locataire portant sur la validité du congé, mais au contraire de remettre en cause l'existence de la relation contractuelle elle-même. Le texte de l'article 243 al. 2 CPC devant être interprété strictement, de telles conclusions doivent en principe être soumises à la procédure ordinaire, sous réserve d'une valeur litigieuse ne dépas­sant pas 30'000 fr.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; CONTESTATION DU CONGÉ ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : APPLICATION DE LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION La notion de protection en matière de congés figurant à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large et englober non seulement les procédures en annulation, mais également celles en constatation de l'inefficacité du congé, respectivement en constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 qui laisse la question ouverte

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 690

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.210.al.1.let.b; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : REQUALIFICATION DU CONTRAT DE BAIL DE DURÉE DÉTERMINÉE EN BAIL DE DURÉE INDÉTERMINÉE - COMPÉTENCE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION POUR STATUER PAR PROPOSITION DE JUGEMENT Les art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC posent des conditions identiques. La notion de " protection contre les congés " devant être comprise dans une acception large, l'autorité de conciliation est compétente pour statuer, par proposition de jugement (cf. art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC), sur la requalification du contrat de bail de durée déterminée (en l'espèce de cinq ans et trois mois) en un contrat de durée indéterminée.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_547/2016 du 05.12.2016

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 4/2012 p. 306

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE

Normes : CPC.56; CPC.68.al.2.let.b; CPC.243.al.2.let.c; CPC.257

Résumé : CPC - PROCÉDURE APPLICABLE - CAS CLAIR - DEVOIR D'INTERPELLATION DU JUGE Pour que la procédure de l'art. 257 CPC soit applicable, il doit ressortir de la requête que son auteur demande l'application de la procédure des cas clairs, ce qui n'implique pas nécessairement l'utilisation de ces deux mots. En cas de doute, le juge fera usage de son devoir d'interpellation selon l'art. 56 CPC.