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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

25 enregistrements trouvés

Fiche 2310875

4A_54/2018 du 11.07.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2018
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : JUSTES MOTIFS - CASUISTIQUE - DÉFAUT D'AUTORISATION Peut constituer un juste motif de résiliation le refus de l'autorité administrative d'octroyer l'autorisation de réaffectation et de transformation des locaux loués lorsque les parties ont estimé, lors de la conclusion du contrat, que l'obtention de l'autorisation n'était pas problématique.

Fiche 2310762

ACJC/671/2016 du 17.05.2016

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; CIRCONSTANCES
Normes : CO.266g
Résumé : GRAVITÉ DES CIRCONSTANCES - DURÉE - CONSOMMATION DE STUPÉFIANTS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut.La gravité des circonstances doit s'inscrire dans la durée; des événements passagers, fussent-ils graves, ne sauraient fonder une résiliation anticipée. In casu, la consommation de stupéfiants par des employés de l'établissement (dancing), à une reprise, après la fermeture de celui-ci, ne présente pas une gravité "exceptionnelle", suffisante pour justifier une résiliation du contrat de bail pour justes motifs.

Fiche 2310708

4A_20/2015 du 13.07.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ
Normes : CO.266g
Résumé : APPRÉCIATION OBJECTIVE ET SUBJECTIVE DU CARACTÈRE INTOLÉRABLE DE LA CONTINUATION DU BAIL Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle.La durée du bail restant à courir à partir de la résiliation anticipée est également un élément à prendre en considération pour apprécier les justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

Fiche 2310709

4A_20/2015 du 13.07.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ
Normes : CO.266g
Résumé : JUSTES MOTIFS PAS NÉCESSAIREMENT LIÉS À UNE VIOLATION D'UNE OBLIGATION SPÉCIFIQUEMENT LIÉE AU BAIL Les motifs justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO peuvent résider dans la personne du destinataire du congé, indépendamment de la violation d'une obligation spécifiquement liée au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement pénalement répréhensible du locataire à l'égard du bailleur et de sa famille ou d'une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice. Un différend personnel entre les parties peut aussi constituer un juste motif de résiliation anticipée du bail.

Fiche 2310704

4A_531/2014 du 20.01.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ
Normes : CO.266g
Résumé : EXPRESSION DE LA VOLONTÉ DE RÉSILIER POUR JUSTES MOTIFS Si une partie veut mettre fin au contrat pour de justes motifs, il est indispensable que le destinataire de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire ; l'allégation de justes motifs ultérieurement dans la procédure ne saurait remédier au fait que l'auteur du congé, au moment d'exercer son droit formateur, n'a pas exprimé une telle volonté. Le juge a certes la faculté de convertir le congé dans certaines hypothèses, mais il ne peut suppléer une volonté qui n'a pas été manifestée en convertissant un congé ordinaire en un congé extraordinaire qui n'a pas été donné(cf. ATF 135 III 441 consid. 3.3).

Fiche 2310783

4A_531/2014 du 20.01.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ
Normes : CO.266g
Résumé : CASUISTIQUE - TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT ET AUTORISATION DE DÉMOLIR Le fait que l'immeuble abritant les locaux loués doit être assaini n'implique pas encore que la poursuite du bail jusqu'au prochain terme ordinaire soit objectivement intolérable. Il faut bien plus une obligation pressante d'évacuer l'immeuble pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Il y a ainsi lieu de retenir un juste motif s'il ressort d'un document émanant d'un service officiel ou d'un laboratoire scientifique qu'il existe, au moment de la résiliation, un danger concret et immédiat pour les occupants, ou si l'autorité administrative a rendu une décision exécutoire ordonnant l'évacuation des lieux. Par contre, une éventuelle autorisation administrative de démolir le bâtiment n'est pas déterminante; elle signifie uniquement que le propriétaire, du point de vue du droit public, est habilité à procéder à la démolition; l'intérêt subjectif du propriétaire d'en faire rapidement usage est compréhensible, mais pas déterminant.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_594/2010 du 12.01.2011

Fiche 2309035

4A_536/2009 du 02.02.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2010 I 412
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).
Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

Fiche 2309107

4A_119/2009 du 09.06.2009

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 4/09 p. 112 MP 4/09 p. 243
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; NULLITE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE QUI TARDE À INVOQUER LE MOTIF DE RÉSILIATION ANTICIPÉE Contrat de bail dont une clause prévoit en faveur du locataire un droit de résiliation anticipée en cas de perte du mandat qui constitue l'essentiel de son activité, mais sans en fixer les modalités (délai de préavis, date d'échéance). S'agissant d'une résiliation anticipée pour justes motifs, il y a lieu d'appliquer les règles générales qui stipulent que la partie doit résilier immédiatement après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat. In casu, le locataire a tardé à invoquer le motif de résiliation anticipée de sorte que son congé a été frappé de nullité.

Fiche 2309227

ACJ n° 1171 du 08.10.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : NOTION DE JUSTES MOTIFS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; la perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262; arrêt du TF 4C/35.2006 du 30 mai 2006 et les références citées). Les justes motifs peuvent résider dans une situation générale (guerre, grave crise économique, mais pas simple fléchissement de la conjoncture), dans la personne du bailleur (grave maladie, revers de fortune, comportement critiquable) ou dans la personne du locataire (maladie sévère, changement dans la situation familiale, aggravation de la situation financière, retrait non fautif d'une autorisation de commerce, incapacité des héritiers d'exploiter le commerce du défunt locataire (CR CO I-David LACHAT, art. 266g CO N 3 et les références citées). Le juge apprécie s'il existe des justes motifs en appliquant les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). A cet égard, il prendra en considération tous les éléments du cas particulier, qu'il pondérera avec le principe de la sécurité du droit et avec l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt 4C/35.2006 du 30 mai 2006).
Remarques : cf. Arrêt du TF 4A_20/2015 du 13.07.2015 qui retient pertinence de la perception subjective.

Fiche 2309291

4C.280/2006 du 16.11.2006

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2007 I p. 373 CdB 3/07 p. 72 DB 2008 p. 28 n° 11
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - ACTIVITÉ DÉFICITAIRE En cas de faillite ou d'insolvabilité du locataire de locaux commerciaux, le bailleur peut respectivement exiger des sûretés ou la constitution d'une garantie, mais la loi ne l'autorise pas à se départir du contrat de façon extraordinaire. Dès lors, la dégradation de la situation financière du locataire (pertes ou activité déficitaire), même si elle est propre à compromettre l'avenir du contrat, constitue une menace moins importante pour le bailleur que la faillite ou l'insolvabilité de son cocontractant et ne saurait donc constituer un juste motif de résiliation extraordinaire du contrat de bail au sens de l'art. 266g CO.
Voir aussi : ACJC/1290/2014 du 27.10.2014

Fiche 2309903

Pas de décision du 23.10.1998

Pierre WESSNER
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998
Descripteurs : BAIL A LOYER; JUSTE MOTIF; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.266g
Résumé : La résiliation du bail à loyer pour justes motifs in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309909

ACJ n° 1051 du 05.10.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - IMPORTANTES DIFFICULTÉS D'UNE ENTREPRISE Il est nécessaire d'établir que l'activité déficitaire de la locataire soit due à une particulière mauvaise conjoncture touchant plus spécialement le domaine d'activité concerné, et encore moins à des circonstances d'une gravité exceptionnelle qui n'étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat. Des difficultés financières, même importantes, dans la gestion d'une entreprise, ne constituent pas à elles seules de justes motifs de résiliation anticipée au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

Fiche 2309967

ACJ n° 1484 du 08.12.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - PERTE D'EMPLOI DU LOCATAIRE Ne peuvent constituer de justes motifs de résiliation du bail des circonstances susceptibles de se produire à l'avenir et dont un homme d'affaires circonspect aurait dû tenir compte, ni des circonstances pouvant être considérées comme de simples fluctuations des affaires ou de la conjoncture économique. Des difficultés financières, fussent-elles inattendues, n'ont rien d'imprévisible en dehors de soudaines et graves crises économiques pouvant toucher un large secteur (ATF du 2 mai 1995 paru aux Cahiers du bail, 1995, no 4 p. 97).

Fiche 2310146

ACJ n° 51 du 23.01.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CRISE ÉCONOMIQUE INVOQUÉE Cas de justes motifs invoqués : licenciements d'une partie du personnel pour récession et décès de l'administrateur. La crise économique ne peut pas être invoquée in abstracto; au contraire, la partie qui s'en prévaut doit prouver qu'elle est acculée à la ruine (cf. Commentaire USPI, p. 377 ad art. 266g CO, n.15), ce qui n'a pas été fait en l'occurrence. Quant au décès de l'administrateur et actionnaire principal, il est bien certain qu'il a une influence sur la vie de la personne morale, mais ce malheur ne démontre pas non plus la ruine de celle-ci, ce d'autant moins que seuls les contrats de travail ont été résiliés, et non pas le contrat de bail relatif aux locaux occupés par SA X.
Voir aussi : ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R.

Fiche 2310174

ACJ n° 1434 du 17.10.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS APRÈS AVOIR DONNÉ UN CONGÉ ORDINAIRE Il est loisible à une partie de résilier un contrat de bail pour plusieurs motifs : une partie qui a déjà donné un congé, par exemple pour la plus prochaine échéance du bail, n'est pas privée du droit de résilier le bail pour un motif extraordinaire.

Fiche 2310678

4A_162/2014 du 26.08.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EFFICACITÉ ; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g; CO.257f
Résumé : CARACTÈRE SUBSIDIAIRE DE L'ART. 266g CO L'art. 266g CO confère un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie. Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d ou 257f al. 3 CO. Cas échéant, le bailleur ne saurait prétendre à l'application de la règle générale (art. 266g CO) pour le seul motif qu'il a omis de respecter l'avertissement écrit imposé par la disposition spéciale (art. 257f al. 3 CO).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_608/2020 du 26.02.2021 (newsletter bail.ch avril 2021); ACJC/671/2016 du 17.05.2016

Fiche 2310745

ACJC/1122/2011 du 19.09.2011

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT SOCIAL ; RÉSILIATION ANTICIPÉE; JUSTE MOTIF; EFFICACITÉ
Normes : CO.266g; LGL.31B
Résumé : SOUS-OCCUPATION D'UN LOGEMENT SOUMIS À LA LGL Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruc­tion d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Il en va ainsi d'un congé donné pour sous-occupation en vertu de l'article 31B al. 1 LGL.
Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023; ACJC/269/2016 du 29.02.2016

Fiche 2309218

ACJ n° 1497 du 10.12.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT
Normes : CO.257f; CO.266g
Résumé : RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE - DISPOSITION LÉGALE APPLICABLE Cas d'un contrat de bail résilié de manière extraordinaire sur la base de l'art. 266g CO. L'état de faits allégué pouvant également fonder une résiliation extraordinaire en application de l'art. 257f CO, le juge peut examiner la cause sous cet angle. En effet, une résiliation extraordinaire fondée à tort sur une disposition légale, si elle ne peut être convertie en congé ordinaire, peut néanmoins prendre effet à un autre titre de résiliation, également extraordinaire. Ainsi, celui qui, fondé sur un état de fait clairement délimité, signifie à l'autre partie une résiliation extraordinaire du contrat n'a pas à pâtir de ce qu'il invoque une disposition légale inexacte comme fondement juridique de sa déclaration, dans la mesure où une autre disposition légale peut être invoquée en remplacement pour étayer sa prétention. Dans ce cas, la qualification juridique inexacte ne peut lui être opposée et la résiliation qu'il a signifiée doit être jugée sur la base de la norme applicable objectivement (ATF 123 III 124, consid. 3d; JdT 1998 p. 269 et ss).
Voir aussi : ACJC/671/2016 du 17.05.2016; ACJC/1032/2008 du 08.09.2008ATF n.p. 4C.395/2006 du 23.01.2007

Fiche 2309305

ACJ n° 1105 du 09.10.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; MOTIF; PENURIE
Normes : CO.266g; CO.257f
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL POUR SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Le contrat de bail confère au locataire, moyennant paiement, le droit d'user de la chose mais aussi celui de n'en pas faire usage, même si cette situation ne devrait que rarement se produire. La seule sous-occupation du logement ne constitue pas une violation contractuelle et ne peut de la sorte servir de fondement à une résiliation du contrat pour justes motifs. Un tel congé ne sera pas reporté à la prochaine échéance. Inefficace, il ne déploie aucun effet.
Voir aussi : Fiche 2309426 (en cas de résiliation ordinaire)ACJC/525/2007 du 07.05.2007ACJC/1305/2008 du 03.11.2008

Fiche 2310710

4A_20/2015 du 13.07.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes : CO.266g; CO.272; CO.272a
Résumé : PROLONGATION DE BAIL NON EXCLUE EN CAS DE RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS (266g) Lorsque le contrat est résilié sur la base de l'art. 266g al. 1 CO, une prolongation du bail n'est pas exclue (cf. art. 272a al. 1 CO). Cela étant, les particularités du congé pour justes motifs plaident d'emblée pour une application très restrictive de la possibilité de prolonger le bail.

Fiche 2309080

ACJC/1177/2009 du 05.10.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; AUTORITE DE CONCILIATION
Normes : CO.266g; CO.273.al.4
Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - ABSENCE DE POUVOIR DE DÉCISION DE LA COMMISSION DE CONCILIATION La Commission n'étant pas compétente pour statuer sur des congés anticipés, le Tribunal n'a pas à lui renvoyer la cause pour décision, l'art. 273 CO se révélant inapplicable. Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruction d'une décision entrée en force de la Direction du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/305/2005 du 14 mars 2005). Dès lors qu'ils constituent des congés anticipés, le Tribunal, appelé à examiner leur efficacité, n'a pas à renvoyer la cause devant la Commission afin que celle-ci rende une décision, l'art. 273 al. 4 CO n'étant pas applicable.
Voir aussi : ACJ n° 1402 du 12.12.2003 L. c/ F. ACJ n° 1405 du 12.12.2003 G. c/ C.

Fiche 2309134

ACJC/247/2009 du 09.03.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE
Normes : CO.266a; CO.266g; CO.257f
Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.
Voir aussi : ATF n.p. 4A_89/2009 du 01.05.2009 ( Fiche 2309115 )

Fiche 2309278

4C.395/2006 du 23.01.2007

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication DB 2008 n° 10 p. 26
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DEMEURE; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT
Normes : CO.257d; CO.257f; CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - INOPPOSABILITÉ DES ART. 257d ET 257f CO L'art. 266g CO pose une règle générale en matière de résiliation extraordinaire du bail. A ce titre, il est subsidiaire aux dispositions légales qui traitent de cas particuliers de congés extraordinaires (art. 257d, 257f CO). Le Tribunal fédéral n'exclut cependant pas que le motif qui rend intolérable la poursuite du bail jusqu'au prochain terme de résiliation puisse résider (aussi) dans l'inobservation de délais de paiement ou dans un manque d'égards envers les voisins. De telles violations peuvent en effet apparaître comme graves en raison de leur répétition constante malgré des avertissements, au point que la poursuite du bail jusqu'à son échéance ordinaire ne puisse pas être imposée à l'autre partie.
Voir aussi : ACJC/1497/2007 du 10.12.2007 ( Fiche 2309218 )ACJC/247/2009 du 09.03.2009 ( Fiche 2309134 )

Fiche 2309676

ATF 4C.375/2000 du 31.08.2001

TF
Publication CdB 2001 p. 102 Droit du bail, Neuchâtel 2003, pp. 22-23
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; DOMMAGES-INTERETS; EQUITE; ATTEINTE A LA SANTE
Normes : CO.266g; CO.99.al.3
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - ATTEINTE À LA SANTÉ DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTÉRÊTS Il y a un juste motif de résiliation anticipée du bail lorsque l'état de santé du locataire ne lui permet plus d'utiliser le logement. Tel est le cas lorsque le locataire souffre d'une peur panique dans son appartement. Le fait que le locataire refuse de suivre un traitement psychiatrique ne supprime pas l'existence de justes motifs. En cas de congé pour justes motifs, le juge fixe le montant des dommages-intérêts selon les règles du droit et de l'équité. Il prend en compte l'ensemble des circonstances, y compris la situation financière des parties ou la faute propre du locataire.

Fiche 2793031

JTBL/565/2021 du 28.06.2021

TBL
Publication newsletter bail.ch septembre 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS
Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2
Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.
Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 19ss; Tatiana GURBANOV, Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie de COVID-19, in DB n° 33/2021 p. 31ss; Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 16.02.2022 dans la cause C. c/ M. SA in CdB 2/2022 p. 65 ss (les mesures étatiques de fermeture des commerces dans le contexte de la pandémie de coronavirus sont susceptibles de constituer un défaut au sens d'une mauvaise exécution du bail lorsque celui-ci prévoit l'affectation des locaux loués à l'exploitation d'un commerce visé par ces mesures)