Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.259a.al1

Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p.661

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PARTIE COMMUNE

Normes : CO.259a.al1

Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES - ATTITUDES DE TIERS Un défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers, par exemple dans le comportement des autres locataires; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION; DILIGENCE

Normes : CO.259a.al1

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - ABSENCE DE QUALITÉ PROMISE - VOISINAGE DÉPOURVU D'ÉGARDS S'agissant de locaux destinés à l'habitation familiale, il se justifie de considérer les manifestations bruyantes, agressives et dépourvues d'égard pour les voisins, comme une absence de qualité promise par le bailleur lors de la signature du bail. A la signature du contrat, le preneur peut en effet s'attendre à pouvoir jouir de la chose louée de façon normale sans être incommodé par les voisins dans une mesure qui dépasse la tolérance due au voisinage (ACJ n° 111 du 10.09.90 X c/ S).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)

Normes : CO.259a.al1

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - USURE NORMALE - MANQUE D'ENTRETIEN L'usure normale de la chose louée n'est pas en elle-même un défaut. En revanche, cette usure normale constitue un défaut à partir du moment où elle a atteint un certain degré et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 145, n°2.2). Tel serait le cas des revêtements des sols, des murs, des meubles garnissant un local depuis 20 ans.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259a.al1.letb; CO.259d

Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE - PANDEMIE COVID-19 - REDUCTION DE LOYER Le bailleur remplit son obligation contractuelle de transfert de l’usage en mettant à disposition un local commercial adapté à l’exercice de l’entreprise en question. L’obstruction à la possibilité d’exploiter d’une entreprise dans les locaux loués – notamment en raison d’ordres officiels en raison de la pandémie de Covid-19 – ne constitue pas un défaut, au risque de transférer le risque entrepreneurial inhérent à l’exploitation d’une entreprise du locataire au propriétaire. Un défaut pourrait toutefois survenir si les parties au contrat ont conclu un accord par lequel l’objet commercial a été intégré au contrat de bail, en ce sens que le propriétaire aurait assumé le risque d’utilisation du bien loué (en tout ou en partie). Cela nécessite un accord exprès ou implicite entre les parties contractantes. La simple énonciation de la destination d’usage dans le contrat de bail ne suffit pas à faire du risque entrepreneurial du locataire l’objet d’une garantie contractuelle de la part du bailleur.

Voir aussi : BOHNET, COVID-19 et défaut de la chose louée, Analyse de l’arrêt TF 4A_37/2025, in Newsletter bail.ch novembre 2025

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;DÉFAUT DE LA CHOSE;DISPROPORTION

Normes : CO.259a.al1.leta; CO.259g ss

Résumé : COUT DES TRAVAUX DISPROPORTIONNE POUR ELIMINER LE DEFAUT Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. La consignation est un moyen de pression à disposition du locataire qui peine à obtenir la réparation d'un défaut de la chose louée. Il ne saurait dès lors être question de consigner une partie du loyer pour obtenir du bailleur qu'il procède à la réfection des façades, s'il est disproportionné d'exiger de lui cette réfection. En l'espèce, le Tribunal fédéral admet que le coût des travaux (CHF 12'000.- pour la réfection de la façade) est disproportionné pour éliminer le défaut (problèmes d'humidité dans un appartement, engendrant une condensation sur les vitres en cas de température extérieure négative).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2019

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); FAUTE; DOMMAGE

Normes : CO.259e; CO.259a.al1.letc; CO.101

Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR QUI N'A PAS CONNAISSANCE DU DÉFAUT Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut non imputable au locataire et auquel il n'est pas tenu de remédier à ses propres frais et qu'il subit un dommage, il peut exiger des dommages-intérêts du bailleur, sauf si ce dernier prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) ; en ce sens, le bailleur peut notamment se libérer s'il démontre qu'il n'avait pas connaissance du défaut. Il n'est en effet pas tenu de contrôler que la chose reste dans un état conforme au contrat durant celui-ci. Il appartient au locataire d'informer le bailleur. Le bailleur répond également des actes de ses auxiliaires (art. 101 CO) ; il ne peut se libérer que s'il prouve qu'on ne pourrait lui imputer une faute s'il avait lui-même agi comme son auxiliaire ; il convient de tenir compte aussi bien des actes que des compétences de l'auxiliaire. Le bailleur ne peut se prévaloir du fait qu'il ne connaissait pas l'existence du défaut pour démontrer l'absence de faute de sa part lorsque lui ou son auxiliaire sont directement responsables du défaut. Dans le cas d'espèce, le défaut est le fait d'un auxiliaire du bailleur ; ce dernier échoue donc à démontrer son absence de faute.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_32/2018 du 11.07.2018; ACJC/137/2007 du 05.02.2007

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1

Résumé : MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car : • il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ; • il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ; • il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Voir aussi : Valentin Rétornaz, Mainlevée provisoire pour des loyers impayés et défauts de la chose louée : de l’angélisme à la preuve diabolique (arrêt 4A_645/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024 et in DB n° 36/2024, p. 71 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);CALCUL;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.259a.al1.letb; CO.259d; CO.259e; CO.42.al2

Résumé : DEFAUT - REDUCTION DE LOYER - CALCUL - DOMMAGES-INTERETS - PREUVE Pour déterminer le montant de la réduction de loyer, il convient en principe de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Ce calcul n’étant pas toujours aisé, il est admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Si le montant exact du dommage subi en raison du défaut ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque la preuve du dommage est impossible à rapporter ou qu’elle ne peut pas être raisonnablement exigée ; le demandeur reste tenu de fournir, si cela est possible et raisonnablement exigible, les éléments qui constituent des indices du dommage et permettent ou facilitent son estimation.