Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : MOTIF DES LOYERS USUELS INVOQUÉ À TITRE SUBSIDIAIRE Cas d'une hausse de loyer basée sur les loyers usuels, la hausse des charges et l'évolution de l'ISPC. En cours d'instance, le bailleur n'a justifié la hausse contestée que par référence à l'ISPC et aux charges, n'invoquant les loyers usuels qu'à titre subsidiaire et sans développer ce critère. Si le TBL n'admet pas intégralement la hausse contestée sur la base des motifs invoqués à titre principal (ceux de la méthode relative), et en l'absence d'une renonciation formelle à invoquer le critère des loyers usuels, il doit examiner ce dernier, sous peine de violer la maxime d'office consacrée par les art. 274d al. 3 CO et 435 LPC.

Voir aussi : ACJ n° 156 du 12.6.1992 SA X c/B. et C. concernant une contestation du loyer initial.

TF

Publication ATF 122 III 20 = SJ 1996 p. 403 = JT 1996 I 600

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES; ULTRA PETITA

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - POSSIBILITÉ D'INVOQUER EN COURS DE PROCÉDURE DE NOUVEAUX MOTIFS DE BAISSE - MAXIME D'OFFICE ET INTERDICTION DE STATUER ULTRA PETITA Dans le cadre d'une demande de baisse, les parties ne doivent pas déjà se déterminer définitivement dans la phase préalable (requête au bailleur et réponse de celui-ci, selon l'art. 270a al. 2 CO) et ne sont pas liées par leurs déclarations dans cette phase lors de la procédure subséquente devant l'autorité (ATF du 18.10.1995 publié in MP 1995 p. 221s.; autre opinion : Brunner, Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, p. 127). Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au locataire, par une application analogique de l'art. 270a al. 3 CO, la possibilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles prétentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties selon l'art. 270a al. 2 CO, pour autant qu'une demande soit formulée dans la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Avis de majoration motivé comme suit : "art. 269 CO et art. 269a lettres a/b/e voir notre lettre annexée" et lettre annexe explicitant ces références légales et indiquant le taux d'intérêt hypothécaire et le niveau de l'ISPC pris en considération. Cette motivation satisfait aux conditions de la jurisprudence du TF (118 II 130, 133) dans la mesure où elle permet au locataire de comprendre que le nouveau loyer est calculé en tenant compte du taux et de l'intérêt mentionnés, ainsi que de la compensation des avantages concédés jusque là par l'Etat (sortie du contrôle).

Voir aussi : ACJ n° 696 du 22.6.2001 SI X c/ G.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; FARDEAU DE LA PREUVE ; STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - DEVOIR DE COLLABORER DU BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'ABSENCE DE PRODUCTION DES PIÈCES PERMETTANT UN CALCUL DE RENDEMENT PAR LE BAILLEUR Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Dans le premier cas (le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve : a) En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve. b) Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge. Dans le second cas (le bailleur justifie le défaut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_513/2016 du 18.04.2017 (large pouvoir d'appréciation du juge en fixation judiciaire du loyer)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.269a; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a

Résumé : MODIFICATION DU LOYER POSTÉRIEUREMENT À L'ÉCHÉANCE D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Selon la jurisprudence fédérale (SJ 1997 p. 465), si, à l'expiration de la période d'indexation, le bail est reconduit sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction des parties qu'elles estimaient suffisant le loyer en vigueur à ce moment-là. Partant, si les parties ne réclament pas l'application de la méthode absolue pour fixer le loyer suivant, les facteurs relatifs déterminants pour la fixation de celui-ci seront examinés à partir de la date d'échéance de la période d'indexation.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 86 du 12.02.2001 A. c/ N. SA ACJ n° 124 du 18.02.2002 Epoux G. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - LOCATAIRE INVOQUANT LA METHODE ABSOLUE Permettre au locataire de se prévaloir de la méthode absolue pour requérir une baisse de loyer serait contraire au texte de l'article 270a CO et aurait pour effet de lui permettre, par le biais de cette disposition, de remettre en cause le loyer initial qui ne peut être contesté que dans les limites de l'article 270 CO. La modification des bases de calcul constituant une condition de l'article 270a CO, seule la méthode relative peut être invoquée par le locataire (cf. Philippe RICHARD, Cahiers du Bail 3/98, p. 81 et réf. citées; SVIT Kommentar II n° 18 art. 270a; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992).

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. ( Fiche 2573071 )). ACJ n° 1282 du 06.12.1999 M. et R. c/ D. SA ACJ n° 792 du 23.06.2000 C. c/ W. SA

Remarques : Exceptions : voir ATF 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod (fiche 15876)

TF

Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269; CO.269a; CO.269b

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION MINIMALE DE 5 ANS Différents cas de figure. Le bailleur peut solliciter une majoration du dernier loyer indexé pour le terme de résiliation (art. 269d CO) et le locataire demander une diminution de son loyer (art. 270a CO). Le nouveau loyer admissible devra être déterminé, en fonction des facteurs mentionnés dans l'avis de majoration, soit au moyen de la méthode absolue, soit à l'aide de la méthode relative, la première date de référence étant celle de la conclusion du bail dans cette dernière hypothèse. Le locataire peut se prévaloir, de son côté, de la méthode absolue pour s'opposer à une majoration justifiée au regard de la méthode relative (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165). Si, à l'expiration de la durée déterminée du bail "congéable" ou du bail de durée déterminée proprement dit (art. 266 al. 2 CO), le bail est reconduit tacitement sans modification du loyer, on pourra inférer de l'inaction du bailleur qu'il estimait suffisant le loyer en vigueur au moment où il aurait pu soit résilier le bail ou majorer le loyer (i.e. à l'échéance du bail "congéable"). Il en ira de même dans le cas d'une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, après reconduction tacite du bail à loyers indexés. Toutefois, si, dans ces deux variantes de reconduction tacite d'un tel bail, le bailleur ou le locataire réclamait l'application de la méthode absolue, il y aurait lieu de donner suite à sa demande.

Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). arrêt du TF 4A_489/2010 du 06.01.2011 (pour le taux hypothécaire à l'échéance d'un bail indexé); ACJ n° 1357 du 21.12.00 H. c/ C.ACJ n° 40 du 13.01.03 D. c/ P. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEVOIR DE COLLABORER; ADMINISTRATION DES PREUVES; PREUVE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270

Résumé : REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Lorsque le locataire requiert l'examen du loyer à l'aune du rendement de la chose louée, le bailleur est tenu de communiquer au juge tous les renseignements comptables nécessaires à l'appréciation de ce rendement. Ce sont les documents comptables, et non des tableaux chiffrés établis pour les besoins de la cause, qu'il s'agit de fournir de manière ordonnée et facilement compréhensible, et non sous la forme d'un lot de pièces en vrac. Lorsque le bailleur se refuse à produire certaines ou l'ensemble des pièces comptables indispensables à l'appréciation du rendement de la chose louée, ou qu'il produit un lot désordonné de pièces en vrac, le loyer doit être considéré comme abusif. Dans ces hypothèses, le juge peut se contenter de fixer le loyer en fonction des conclusions prises par le locataire en procédure, voire de reprendre le loyer payé par l'ancien locataire en cas de hausse sensible au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (cf. FETTER, La contestation du loyer initial, étude de l'art. 270 CO, thèse Berne 2005, p. 237 et les réf. cit. à la note de pied n° 1126).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; RESERVE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269d.al.1; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DU LOYER - ADAPTATION PARTIELLE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR Il appartient au bailleur de préciser non seulement le pourcentage de hausse réservée, mais aussi quels sont les facteurs de hausse qu'il entend réserver, et le cas échéant dans quelle mesure il renonce à utiliser l'un des facteurs invoqués à l'appui de sa majoration. Une déclaration équivoque du bailleur, comme l'indication seule d'un pourcentage de réserve sans précision du facteur de hausse concerné et qui oblige le locataire à procéder à des calculs, ne respecte pas les exigences de l'article 18 OBLF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE MENTIONNÉ SUR L'AVIS OFFICIEL DIFFÉRENT DU TAUX DE RÉFÉRENCE L'évolution du taux hypothécaire de référence depuis la dernière fixation de loyer est seule déterminante (ATF 118 II p. 45 consid. 2). Des taux différents mentionnés par le bailleur dans son avis de majoration ne sauraient être pris en compte. De plus, un motif injustifié au regard de la loi ou de la jurisprudence ne peut lier le juge qui doit déterminer l'équité d'un loyer (ACJ n°47 du 17.2.1997 L. c/ R. ; ACJ n°490 du 21.4.1997 Z. c/ R.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE FORMULÉE AVANT RETRAIT DE LA DEMANDE PRINCIPALE AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION Dans le cas d'un retrait avec désistement d'action principale, le locataire peut exiger que l'instance se poursuive, afin que le TBL statue sur sa demande reconventionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT NET - SEULS LES EXERCICES COMPTABLES CONNUS LORS DE LA NOTIFICATION DE MAJORATION CONTESTÉE SONT PRIS EN COMPTE Le TBL se fonde sur les éléments connus des parties lors de la notification d'une hausse de loyer et de la contestation de celle-ci (en particulier les charges).

TF

Publication ATF 121 III 6 = SJ 1995 p. 431 = JT 1995 I 583

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.269d.al.1; CO.269d.al.2.let.b

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE QUANT À SON CONTENU La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme d'un droit formateur (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, vol. I, 5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (Kramer, Commentaire bernois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut également pour l'exigence de clarté.

Voir aussi : ATF non publié du 9.6.97 B. c/ AG X

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC; LOYER ECHELONNE; LOYER INDEXE

Normes : CO.269.ss

Résumé : PLACES DE PARC - IMPOSSIBILITÉ D'UNE HAUSSE UNILATÉRALE DU LOYER Chaque place de parc est soumise à un loyer mensuel. Si le contrat ne comporte ni clause d'indexation du loyer, ni ne mentionne l'existence d'un loyer échelonné, une hausse du loyer ne peut résulter que d'une convention entre les parties (cf. Commentaire de l'USPI n. 1 s. ad art. 269d CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION; PAIEMENT

Normes : CO.270e

Résumé : PAIEMENT DU LOYER CONTESTÉ On ne saurait interpréter comme une acceptation de la hausse, le fait que le locataire, dans l'ignorance de ses droits, paie le nouveau loyer fixé par l'avis de majoration qu'il conteste.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - VALEUR D'UNE DÉCLARATION FAITE LORS D'UNE AUDIENCE DE COMPARUTION DEVANT LE TBL Dans le cas d'une requête en diminution de loyer, toute déclaration de volonté faite devant le Tribunal lie les parties et le juge et, en conséquence, limite le cadre du débat. Cette déclaration doit s'interpréter à l'instar de la motivation indiquée dans un avis de majoration (cf. art 269d CO), c'est-à-dire selon le sens que les destinataires peuvent raisonnablement lui attribuer en la considérant comme réellement voulue, sur la base de l'attitude antérieure du déclarant et des circonstances connues lors de la déclaration (principe de la confiance (cf. P. Engel, Traité des Obligations en droit suisse, p. 167).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.269

Résumé : RÉSERVE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE SELON LES CRITÈRES RELATIFS INAPPLICABLE POUR LE CALCUL SELON LA MÉTHODE ABSOLUE Cas d'une réserve faite par le bailleur dans l'avis de hausse fondée sur la méthode relative (adaptation du loyer au taux hypothécaire de 5,5 % au lieu de 6 %). Dès lors que le loyer, sur requête des locataires, doit être déterminé en fonction de la méthode absolue, il n'y a pas lieu de s'écarter du taux pratiqué par la Banque Cantonale (in casu 6 %) majoré de 0,5 %.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1996 p. 5

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DE LOYER - RÉSERVE DE HAUSSE Selon le Tribunal fédéral, on peut concéder au propriétaire le droit d'arguer de la non-utilisation de toutes les possibilités de hausse. Cependant, l'application de cette réserve doit être très restrictive (retenue du bailleur ressortant nettement de ses notifications de hausses - ATF 106 II 356, consid. 3b). Une réserve tacite n'est pas admissible ( ATF 117 II 458 consid. 2a et les références). Dans le cas d'une majoration, le bailleur doit indiquer les facteurs de hausse qu'il réserve, voir la non-utilisation de ceux invoqués à l'appui de cette majoration (ATF 117 II 161/162). Les motifs qu'il indique à ce propos constituent une déclaration de volonté d'une partie qui doit être interprétée, selon le principe de la confiance, de la façon dont le destinataire pouvait la comprendre de bonne foi (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). Les exigences susmentionnées demeurent valables sous l'empire du nouveau droit, l'article 18 OBLF se bornant à subordonner la validité d'une réserve de hausse à la réalisation d'une condition supplémentaire, à savoir l'indication chiffrée de la hausse réservée (c. l'arrêt non publié du 24 février 1994, dans la cause 4C.386/1993 T. AG c. F., consid. 6).

Voir aussi : ATF non publié du 12.09.1995 Ass. X c/ W.-M. ACJ n° 1151 du 10.11.2003 M. c/ P. B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE POUR EXAMINER LE BIEN-FONDÉ D'UNE RÉSERVE FORMULÉE À LA CONCLUSION DU BAIL La juridiction chargée d'examiner l'application d'une réserve ne doit pas limiter son examen aux conditions formelles mais doit encore en apprécier sa substance. Lorsque la réserve de hausse est déjà formulée à la conclusion du bail, le recours à la méthode relative est tout à fait inopérant. Seule la méthode absolue et plus particulièrement le calcul de rendement permet d'apprécier si le loyer, au moment de la conclusion du contrat, s'inscrit en dessous de la valeur licite et, partant, si la réserve formulée est fondée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - IMPOSSIBILITÉ POUR LE BAILLEUR DE CONCLURE RECONVENTIONNELLEMENT À UNE HAUSSE DU LOYER Selon l'art. 270a al. 3 CO, c'est seulement dans le cas d'une demande principale de hausse qu'une demande reconventionnelle de baisse peut être faite sans passer par la phase initiale de l'avis officiel (art. 269d CO), de sorte qu'il n'est pas possible - sur le plan de la procédure cantonale - de permettre au bailleur de conclure reconventionnellement à une augmentation lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une réduction du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ULTRA PETITA

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - CONCLUSIONS DES PARTIES Bailleur concluant à une hausse de 1 %. Locataire ne contestant pas la baisse de 0,41 % retenue par le TBL. La Cour retient une baisse de 2,87 % dans la mesure où cela ne l'amène pas à statuer ultra petita.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.let.c

Résumé : RENDEMENT BRUT - OPPOSITION À UNE HAUSSE Le critère de l'article 269a lit. c CO ne peut être invoqué par le locataire pour s'opposer à une hausse de loyer, car il ne peut être invoqué comme motif de baisse en application de l'article 270a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.b; CO.269a.let.e

Résumé : AUTORISATION DU DAEL D'AUGMENTER LE LOYER APRÈS TRAVAUX - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Lorsque le Département fixe un état locatif et qu'il le bloque pour une durée de 3 ans, il ne laisse pas place à une majoration découlant d'un autre facteur de hausse. Si le propriétaire estime avoir de bonnes raisons d'obtenir la modification de l'autorisation de construire délivrée, c'est au Département qu'il doit en former la requête. Une hausse consécutive à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à hauteur de 80 % serait de toute façon injustifiée sous l'angle du droit fédéral.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN; TAUX D'INTERET; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - TAUX D'INTÉRÊTS La détermination de même que la proportion des travaux donnant lieu à plus-value laissent place au pouvoir d'appréciation du juge; ce dernier fera appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt est, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2 % (ATF 111 II 410). S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On peut soit appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value, soit appliquer la moitié seulement du taux, dans la considération de la totalité du capital à rémunérer. Ces deux méthodes conduisent au même résultat. Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrée en vigueur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); APPRECIATION DES PREUVES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - OBLIGATION DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES - CONSÉQUENCES DU REFUS DU BAILLEUR L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production par le bailleur des pièces requises relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être revue, dans le cadre de l'appel d'un jugement rendu en dernier ressort, que si elle s'avère insoutenable et donc arbitraire (SJ 1991, 134; 1990, 594).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a

Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES - NOTIFICATION (changement de jurisprudence) Les motifs invoqués par le bailleur constituent une déclaration de volonté de celui-ci sur la base de laquelle le locataire décide d'accepter ou de contester une hausse de loyer. Cette déclaration doit être acceptée selon le principe de la confiance. Or, c'est au moment de la notification de l'avis de hausse que le locataire devra se déterminer sur le bien-fondé des motifs invoqués. Il prendra donc en considération les motifs connus à cette date, à moins que le bailleur ait expressément fait savoir qu'il entend se baser sur des motifs de hausse qui se réaliseront entre la notification et l'entrée en vigueur de la hausse. En vertu du principe de la confiance, la Cour retient en principe la date de la notification du dernier loyer pour le début de la période de calcul d'une hausse, sous réserve des déclarations contraires du bailleur, d'un accord ou jugement entre les parties se basant sur des éléments de hausse qui se sont réalisés ultérieurement.

Voir aussi : ACJ n° 93 du 10.4.92 SA X c/ B. ACJ n° 102 du 10.4.92 SI X c/ B. ACJ n° 161 du 4.6.93 D. c/ T.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DES NOTIONS DE LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS ET DE LOYER DU MARCHÉ La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, dont la détermination du sens et de la portée obéit aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. Par conséquent, si les parties sont d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il n'y a pas lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. Sinon, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308, p. 313). Lorsque le contenu des motifs de la formule officielle n'est pas suffisamment clair et précis, il est nul.

Voir aussi : ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10 in fine/11