Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers
141 enregistrements trouvés
Fiche 2309024
4A_47/2010 du 06.04.2010
TF
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1ère Cour civile
Publication SJ 2010 I 317; CdB 1/2011, p. 1 ss
Descripteurs :
BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE
Normes :
CO.262; CO.257f
Résumé :
DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE
Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Voir aussi :
arrêt du TF 4A_287/2021 du 07.06.2022 (Un bail est valable même lorsque le locataire n'a pas l'intention d'utiliser lui-même l'appartement, à moins que les parties n'aient convenu du contraire)
Fiche 2309300
4C.261/2006 du 01.11.2006
TF
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1ère Cour civile
Publication SJ 2007 I 365
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE
Normes :
CO.267
Résumé :
RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LES DÉGÂTS - RAPPEL DES PRINCIPES
Le locataire doit assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations, les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur et les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. L'usure normale des locaux s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, qui n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.
Fiche 2309845
ACJ n° 854 du 06.09.1999
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes :
CO.260a.al.2
Résumé :
REMISE EN ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE AU DÉPART DU LOCATAIRE
Lorsque le locataire a procédé, avec l'accord du bailleur, à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée, son obligation de remettre celle-ci en l'état antérieur à la fin du bail s'éteint car le nouvel état correspond en principe à celui voulu par le bailleur et est dès lors conforme au contrat (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 260a; Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 260a).
Fiche 2309943
ACJ n° 314 du 20.04.1998
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes :
CO.267
Résumé :
RESTITUTION DES CLÉS ET RESTITUTION DES LOCAUX
La remise des clés par le locataire à la requête du bailleur exprime, in concreto, la volonté du bailleur de mettre fin à la relation de location en reprenant la maîtrise exclusive des locaux, volonté admise par le locataire qui perd ainsi les moyens d'exercer la possession (garantie contractuellement).
Fiche 2310100
ACJ n° 1485 du 20.11.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes :
CO.267.al.1
Résumé :
RESTITUTION DE LA CHOSE - SOLIDARITÉ DES COLOCATAIRES -
INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION
Quand deux débiteurs s'engagent à faire une seule et même prestation, chacun d'eux y est tenu. Si l'un n'exécute pas lui-même la prestation et s'en remet à l'autre, il répond envers le créancier de l'attitude de l'autre débiteur comme s'il avait recours aux services de tout autre auxiliaire. En conséquence, le débiteur solidaire répond de la faute de son codébiteur (Von Thur, Escher, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts II p. 307, 308; ATF 82 II 215 = JT 1957, 239; ATF 116 II 512 = JT 1991, 309).
Voir aussi :
ACJ n° 1409 du 9.12.96 D. c/ SI X et D.-A.
Fiche 2310200
ACJ n° 635 du 25.04.1994
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; ABUS DE DROIT
Normes :
CO.267
Résumé :
NON RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - ABUS DE DROIT DU BAILLEUR EN L'ABSENCE DE DOMMAGE
Cas d'une évacuation prononcée conformément à la loi après l'échéance de deux prolongations. Toutefois, comme le motif de cette évacuation réside dans la volonté de la bailleresse d'obtenir l'autorisation de démolir et de reconstruire le bâtiment sis sur sa parcelle, il appartiendra à l'autorité d'exécution de vérifier si les permis en question ont été délivrés et sont définitifs. A défaut, la démarche de la bailleresse pourrait être constitutive d'abus de droit, en l'absence de tout dommage, dans la mesure où l'indemnité pour occupation illicite est régulièrement versée.
Fiche 2309026
Pas de décision du 15.09.2016
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes :
CO.259d
Résumé :
TABLEAU SYNOPTIQUE DE LA REDUCTION DU LOYER (art 259d CO) CASUISTIQUE
(Ancien et Nouveau Droit. Résumés)
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Fiche 2309383
5C.117/2005 du 16.08.2005
TF
,
1ère Cour civile
Publication SJ 2006 I p. 237
CdB n° 3/06 p. 69
DB 2007 p. 19 n° 8
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes :
CC.679; CC.684
Résumé :
NUISANCES D'UN CHANTIER VOISIN - INDEMNISATION DU PROPRIÉTAIRE DONT LES LOCATAIRES ONT OBTENU UNE RÉDUCTION DE LOYER
Lorsque des travaux de construction importants troublent le voisinage et engendrent des immissions qui, tout en étant inévitables et devant par là même être supportées, dépassent ce qui peut être admis dans l'utilisation d'un bien-fonds, le propriétaire concerné doit indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important. Le dommage inclut en principe les réductions de loyer octroyées aux locataires du propriétaire lésé ainsi que le frais et les honoraires à sa charge, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi.
Voir aussi :
MRA 3/2007 p. 96 (traduction en allemand)
Fiche 2310850
4A_545/2011 du 11.01.2012
TF
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Ire Cour de droit civil
Descripteurs :
BAIL À LOYER ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; AVIS DES DÉFAUTS ; ÉTAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)
Normes :
CO.267a
Résumé :
AVIS DES DÉFAUTS - ETAT DES LIEUX DE SORTIE
L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire.
Voir aussi :
ACJC/714/2017 du 19.06.2017
Fiche 2309160
Pas de décision du 07.11.2008
Tribunal de la Sarine
Publication MP 1/09 p. 18
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE
Normes :
CO.259
Résumé :
MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION
L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.
Fiche 2309565
ACJ n° 1437 du 09.12.2002
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes :
CO.259e
Résumé :
PRÉJUDICE EN RAISON DE NUISANCES DUES À UN VOISIN : FAUTE DU BAILLEUR ?
Cas d'une carrosserie qui a subi un préjudice à cause des poussières d'une entreprise voisine active dans le travail du bois. Le bailleur qui laisse s'installer le perturbateur alors qu'il sait que ce dernier serait la source de perturbations pour le voisin commet une faute (pas établi en l'espèce). De même si, prévenu de la situation, le bailleur ne prend pas les mesures adéquates pour obtenir la cessation des nuisances, soit interdire toute activité nuisible et, à défaut, résilier le bail (ce qui a été fait en l'espèce). (Dans ce dernier cas, il n'est pas responsable de ce que le perturbateur fasse valoir ses droits contre le congé).
Fiche 2309701
ACJ n° 718 du 22.06.2001
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes :
CO.267a
Résumé :
DÉTÉRIORATION DE LA CHOSE LOUÉE - DEVOIR DE RÉPARATION DU LOCATAIRE
Les principes posés à l'article 267a al. 1 et 2 CO ne permettent pas de mettre à la charge du locataire d'autres réparations que celles qui figurent sur l'avis de défaut notifié au locataire. L'engagement du locataire, qui figure au bas de l'état des lieux de sortie, ne signifie pas autre chose que son engagement à ne rembourser que la facture des réparations nécessaires et ne saurait constituer un blanc-seing sur les travaux supplémentaires que le bailleur décide de faire entreprendre par la régie.
Voir aussi :
ACJ n° 582 du 13.05.02 B. c/ D.
Fiche 2309083
ACJC/1011/2009 du 07.09.2009
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes :
CO.70; CO.267.al.1
Résumé :
INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES EN CAS DE SOUS-LOCATION
La restitution de la chose louée est une obligation indivisible, au sens de l'art. 70 CO et selon l'art. 70 al. 2 CO s'il y a plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu d'acquitter l'obligation indivisible pour le tout. La solidarité ne fonde pas automatiquement une responsabilité pour le dommage causé par la faute d'un codébiteur, l'application de l'art. 100 CO restant toutefois réservée; aucune libération n'interviendra si les codébiteurs sont des auxiliaires les uns des autres pour l'exécution de la prestation (SJ 2007 p. 6 cons. 4.1 in fine). In casu, la locataire principale a procédé à la résiliation des baux des sous-locataires avec son colocataire pour l'échéance du 31 décembre 2004, soit après la fin du bail principal intervenue le 30 septembre 2004. Dès lors, elle répond de la présence des sous-locataires vis-à-vis du bailleur et, à ce titre, elle est redevable des indemnités pour occupation illicite jusqu'au départ des sous-locataires.
Voir aussi :
ATF 117 II 65
Fiche 2309102
ACJC/690/2009 du 15.06.2009
CJ
,
CABL
Recours TF déposé le 24.08.2009, rendu le 20.10.2009, IRRECEVABLE, 4A_390/2009
Descripteurs :
BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES
Normes :
CO.256.al.2
Résumé :
DÉROGATIONS AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - NULLITÉ
Pour déterminer si une dérogation au détriment du locataire est nulle, il faut examiner si une des conditions alternatives de l'art. 256 al. 2 CO est remplie. Si tel n'est pas le cas, la dérogation n'est pas entachée de nullité.
Fiche 2309299
ACJ n° 1206 du 06.11.2006
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE
Normes :
CO.256.al.1; CO.258.al.1
Résumé :
RETARD DANS LA DÉLIVRANCE DES LOCAUX - FAUTE DU BAILLEUR
Ne commet aucune faute le bailleur qui délivre tardivement les locaux, parce que le précédent occupant n'a pas libéré ceux-ci à la date pour laquelle il avait lui-même résilié le bail. En revanche, est fautif le bailleur qui reloue les locaux après avoir résilié le bail, sans s'assurer que le précédent occupant acceptait le congé et renonçait à requérir son annulation ou une prolongation de bail (ATF 177 II 71 consid. 4a; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, ch. 2.7, p. 128). Ainsi, de manière générale, le bailleur qui a conclu un nouveau bail doit s'assurer que le précédent locataire libérera les locaux avant la date d'entrée convenue avec le nouveau locataire.
Fiche 2309538
ACJ n° 478 du 12.05.2003
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE
Normes :
CO.267.al.1
Résumé :
INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES
Il n'y a pas de consorité matérielle nécessaire entre conjoints colocataires. Ainsi, chacun a la faculté de contester séparément le congé et de demander une prolongation de bail. Toutefois, la restitution de la chose louée est une obligation indivisible. Il découle de ce principe que l'évacuation doit être consacrée par un seul jugement prononcé à l'encontre de tous les colocataires. De ce fait, la suspension de l'instance sollicitée à l'égard d'un colocataire doit avoir effet à l'égard de tous les colocataires.
Fiche 2309673
Pas de décision du 01.10.2001
Alain THEVENAZ
Publication JT 2001 I 374
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); SOLIDARITE; CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes :
CO.143; CO.146
Résumé :
La prétendue solidarité des colocataires lorsque la chose louée n'est pas restituée à l'échéance du bail
in JT 2001 I 374
Remarques :
Doctrine
Fiche 2309882
Pas de décision du 13.01.1999
TF
Publication CdB 2/99 p. 35
Descripteurs :
BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes :
CO.269d.al.3
Résumé :
MODIFICATIONS UNILATERALES DU CONTRAT AU DETRIMENT DU LOCATAIRE
En cas de modification du contrat au détriment du locataire (baisse de prestation, nouveaux frais accessoires, suppression de la sous-location), le bailleur doit agir au moyen d'une formule officielle.
Il en va de même en cas de suppression du droit d'utiliser des locaux communs (buanderie, cave à vélo) ainsi que de locaux accessoires mis à disposition d'un seul locataire (cave, grenier ou garage).
Voir aussi :
ACJ n° 712 du 31.05.2002 X c/ M.
Fiche 2310105
ATF du 15.11.1995
TF
Publication SJ 1996 p. 322
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes :
CO.267.al.2
Résumé :
PRESCRIPTION DE DROIT IMPÉRATIF MAIS NON D'ORDRE PUBLIC - CONSÉQUENCES
L'art. 267 al. 2 CO est de droit impératif (Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 267 CO; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in MP 1990, p. 80), mais cela ne signifie pas nécessairement qu'il empêche une clause contractuelle contraire, passée sous l'ancien droit, de déployer ses effets sous l'empire du nouveau droit (cf. ATF 116 III 120 consid. 3d p. 126; USPI, op. cit., p. 50-51). En effet, l'art. 2 al. 1 Tit. fin. CC prévoit une exception au principe de non-rétroactivité des lois lorsqu'une nouvelle règle a été édictée dans l'intérêt de l'ordre public et des moeurs. Or, le caractère impératif d'une norme ne suffit pas à la ranger dans les prescriptions d'ordre public; encore faut-il qu'elle soit l'expression des conceptions fondamentales du législateur en matière de politique sociale et d'éthique (ATF 100 II 105 consid. 2 p. 112). A la lecture du message du CF (in FF 1985 I p. 1437), il n'apparaît pas que l'art. 267 al. 2 CO puisse être qualifié de prescription d'ordre public. Cette disposition ne rend dès lors pas nulle l'obligation de remise en état prise avant l'entrée en vigueur du nouveau droit.
Fiche 2310107
Pas de décision du 15.11.1995
TF
Publication SJ 1996 p.322
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE; CALCUL
Normes :
CO.267.al.1
Résumé :
RESTITUTION DE LA CHOSE - CALCUL DU DOMMAGE EXCÉDANT L'USURE NORMALE
Le montant des travaux exigés par l'usure normale est à la charge du bailleur. Pour chaque dégât, il convient d'examiner d'abord la nécessité du remplacement de l'objet endommagé, ou si une réparation voire un nettoyage suffit à rétablir le bon état de la chose. En se fondant, sur les barèmes édités en la matière, il y a lieu de déterminer la durée de vie de chaque installation, à défaut d'autres données concrètes.
Voir aussi :
ACJ n° 599 du 15.6.1998 B. c/ SI X
Fiche 2310120
ACJ n° 755 du 19.06.1995
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; PREUVE; USURE(DETERIORATION)
Normes :
CO.267a
Résumé :
VÉRIFICATION DE L'ÉTAT DE LA CHOSE LOUÉE - EXIGENCE D'IMMÉDIATETÉ
Il appartient au bailleur de prouver que la chose louée est affectée d'un dommage excédent l'usure normale et de démontrer que ce dommage n'existait pas à l'entrée du locataire. En l'espèce, les prétentions des appelants se fondent principalement sur un constat d'huissier du 1er septembre 1992, alors qu'il est admis que les locataires ont quitté les lieux à la fin juillet de la même année et que les clefs ont été restituées le 4 du mois suivant. L'exigence d'immédiateté imposée par l'art. 267a al. 1 CO n'est ainsi pas respectée, de sorte que les locataires sont déchargés de toute responsabilité.
Voir aussi :
ATF du 23.12.1999 U. SA c/ K.
Fiche 2310315
ACJ n° 269 du 06.11.1992
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes :
CO.267.al.1
Résumé :
NON RESTITUTION DE LA CHOSE - INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - MONTANT SUPÉRIEUR AU LOYER
Si la doctrine a admis, en règle générale, que l'indemnité pour occupation illicite équivalait au montant du loyer payé antérieurement par l'occupant des locaux, c'est parce que d'une manière générale ce loyer correspond à la réelle valeur locative de l'objet loué. Il ne peut toutefois s'agir d'une règle absolue et si le propriétaire démontre subir un dommage plus important, il doit lui être alloué. Le dommage qui peut être réclamé à l'auteur de l'acte illicite correspond à la différence entre le patrimoine actuel du lésé et celui qui aurait été le sien sans l'événement préjudiciable; si le lésé est frustré d'un profit qui doit être considéré comme usuel ou qui aurait été vraisemblablement réalisé selon le cours ordinaire des choses, le dommage réside dans un manque à gagner (ATF 90 417 = JT 1965 226).
Voir aussi :
ATF du 17.05.1994 T. c/ X SA
ACJ n° 80 du 12.02.2001 W. c/ S.
Fiche 2309957
Pas de décision du 22.01.1998
TF
Publication ATF 124 III 201 = SJ 1998 p. 485
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; CONSIGNATION EN JUSTICE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes :
CO.259g
Résumé :
CONSIGNATION DU LOYER - PAS DE RAPPORT ENTRE LE MONTANT CONSIGNE ET LA PERTE DE JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUEE
Il découle de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le locataire n'a pas à limiter la consignation au montant probable de la perte de jouissance.
Fiche 2309639
ACJ n° 30 du 14.01.2002
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; REMISE DES CLES
Normes :
CO.267
Résumé :
LIBÉRATION ANTICIPÉE - RESTITUTION DES LOCAUX
La libération anticipée du locataire suppose qu'il ait effectivement restitué les lieux, cette restitution doit être complète et définitive. Un locataire qui a volontairement gardé une partie des clefs pour conserver un libre accès aux locaux et/ou qui y a laissé du mobilier n'est pas réputé avoir restitué les locaux (CdB N° 4/98, p. 135, note 10).
Fiche 2309680
ACJ n° 698 du 22.06.2001
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; IMPUTATION DES AVANTAGES; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)
Normes :
CO.264.al.3.lit.b
Résumé :
RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER -
RENONCIATION AU PROFIT D'UN AUTRE USAGE DE LA CHOSE
Cas où le bailleur doit entreprendre des travaux avant relocation. Dès la restitution des clés par le locataire, il est tenu d'effectuer ces travaux et d'en imputer le bénéfice sur les loyers restant dus par le locataire sortant. En effet, ce faisant il tire profit au sens de l'art. 264 al. 3 lit. b, et s'il y renonce intentionnellement en reportant l'exécution des travaux, il doit imputer ce profit sur les loyers qui restent dus.
Fiche 2309960
ACJ n° 29 du 12.01.1998
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; CALCUL; REMISE DES CLES
Normes :
CO.267
Résumé :
NON RESTITUTION DU LOGEMENT À LA FIN DU BAIL - CALCUL DU DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR
Il convient de tenir compte, dans le cadre de l'appréciation du dommage subi par le bailleur dont les locaux n'ont pas été restitués au jour de la résiliation du bail, d'une période raisonnable pour la relocation de ces locaux (ACJC 1273/1996 en la cause No C/5831/94, SA X c/ SI X pour l'exploitation d'immeubles urbains "C" du 18 novembre 1996). Cette période a été arrêtée à 2 mois dès la remise des clés, ceci conformément à l'avis de Lachat (Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). A l'appui de cette considération, le bailleur doit disposer d'un délai raisonnable pour se déterminer sur la candidature du nouveau locataire, démarche qu'il ne peut entreprendre avant que les locaux lui aient été restitués.
Fiche 2310204
ACJ n° 566 du 15.04.1994
CJ
,
CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; REMISE DES CLES; DETTE PORTABLE; CHOSE LOUEE; RESTITUTION(EN GENERAL)
Normes :
CO.267
Résumé :
REMISE DES CLÉS - DETTE PORTABLE AU SENS DE L'ART. 74 CO
La remise des clés est une dette portable au sens de l'art. 74 CO et doit être effectuée entre les mains du bailleur le dernier jour de la location, contre reçu (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 531). Faute d'avoir agi de cette manière, les appelants doivent être condamnés au remplacement de la serrure.
Fiche 2310224
ATF du 27.01.1994
TF
Publication SJ 1994 p.423
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; DROIT DE RETENTION
Normes :
CO.268
Résumé :
BAIL COMMERCIAL - DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR - INVENTAIRE - OBJETS SOUMIS AU DROIT DE RÉTENTION - CAS D'OBJETS APPARTENANT AU SOUS-LOCATAIRE
Lorsque le bail porte sur des locaux commerciaux, le bailleur a un droit de rétention sur les meubles du locataire qui garnissent les locaux loués. Il faut cependant qu'il existe entre l'objet et la chose louée une relation spatiale qui ne soit pas purement fortuite; elle doit présenter une certaine durabilité, sans qu'il soit nécessaire qu'elle subsiste pendant toute la durée du bail; il faut aussi que l'objet serve à l'aménagement ou à l'usage des locaux, ce qui s'apprécie selon le genre de ceux-ci et l'usage qu'en fait le locataire.
L'inventaire peut porter également, dans certaines conditions, sur des biens du sous-locataire; dans ce cas, l'office doit faire en sorte, par un avis au sous-locataire, que les loyers de sous-location soient dorénavant payés non plus au locataire, mais à l'office pour le compte du locataire.
Fiche 3179857
ACJC/935/2021 du 15.07.2021
CJ
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CABL
Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021
Descripteurs :
BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)
Normes :
CO.267
Résumé :
PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS
Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.
Fiche 2309926
ACJ n° 599 du 15.06.1998
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; DOMMAGE; USAGE LOCAL; FRAIS(EN GENERAL)
Normes :
CO.267
Résumé :
RESTITUTION DE LA CHOSE - FRAIS DE NETTOYAGE APRÈS PASSAGE DES CORPS DE MÉTIER AYANT REMIS EN ÉTAT L'APPARTEMENT
Nettoyage de l'appartement après le passage des corps de métier, comprenant les vitres intérieures et extérieures, les nouvelles faïences et les appareils sanitaires. D'habitude, le nettoyage est fait par le locataire. S'il ne l'assume pas, le bailleur peut le lui facturer. A Genève, toutefois, l'usage veut que les locaux soient balayés (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 526, note 26) en vue de la restitution. Aussi on ne saurait faire supporter aux locataires, qui par ailleurs ont payé le loyer pendant la durée des travaux, un poste qu'ils n'ont pas à assumer aux termes des usages genevois.
Fiche 2309257
ACJ n° 381 du 02.04.2007
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes :
CO.259a.al.1
Résumé :
PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT -
FARDEAU DE LA PREUVE
La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.
Fiche 2309296
ACJ n° 1208 du 06.11.2006
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes :
CO.257d; CO.259d
Résumé :
RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION
Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).
Voir aussi :
ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007
Remarques :
Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts
Fiche 2309541
ACJ n° 343 du 07.04.2003
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes :
CO.267a
Résumé :
PROCÈS-VERBAL D'ÉTAT DES LIEUX VALANT AVIS DE DÉFAUTS
Le bailleur satisfait à son incombance de vérifier l'état de la chose louée, lorsqu'il consigne de manière précise et détaillée, sur le procès-verbal d'état des lieux d'entrée, les défauts qu'il constate à la fin du bail. Il satisfait également à son incombance de donner au locataire l'avis des défauts, et n'est ainsi pas déchu de son droit de réclamer réparation du dommage qu'il allègue, lorsqu'il lui communique ce document le lendemain de l'état des lieux, pour autant que le locataire puisse comprendre qu'il s'agit des dégâts qui lui sont imputés.
Fiche 2310667
ACJC/331/2011 du 14.03.2011
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL À LOYER; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL); AVIS DES DÉFAUTS; COLOCATAIRE ; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)
Normes :
CO.267a.al.1; CO.101
Résumé :
AVIS DES DÉFAUTS ADRESSÉ À UN SEUL COLOCATAIRE
Chaque colocataire étant l'auxiliaire de son cosignataire au sens de l'article 101 CO, l'avis des défauts adressé à un seul colocataire suffit à satisfaire la condition posée par l'article 267a al. 1 CO.
Fiche 2309241
ACJ n° 736 du 11.06.2007
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONTESTATION DU CONGE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes :
CO.267; CO.97
Résumé :
RÉSILIATION DE BAIL - PROCÉDURE DE CONTESTATION - DATE DE RESTITUTION DES LOCAUX
Tant que dure la procédure d'annulation de congé (comme celle de prolongation), les effets du congé sont suspendus. Le locataire n'est pas obligé de libérer les locaux, même si l'échéance de la résiliation est dépassée (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 532). Aussi, le locataire qui se maintient dans les locaux malgré la notification d'un congé contesté ne commet pas de faute. Cas d'une requête en contestation de congé rejetée trois ans et demi après la notification du congé, étant précisé que ladite requête n'apparaissait pas d'emblée vouée à l'échec et ne relevait nullement de l'abus de droit.
Fiche 2309904
Pas de décision du 23.10.1998
Richard BARBEY
Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail
Neuchâtel 1998
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); FORME ECRITE
Normes :
CO.260a
Résumé :
Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire (art. 260a CO)
in 10ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques :
Doctrine
Fiche 2310324
ACJ n° 263 du 23.10.1992
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes :
CO.257d
Résumé :
RÉSILIATION - PLURALITÉ DE LOCATAIRES
En cas de pluralité de locataires, le congé doit être adressé à tous ceux-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 413, ch. 6.6 et les réf. cit.), notamment dans le cas du non-paiement du loyer. Le paiement du loyer est une obligation principale divisible (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 557), mais la restitution de la chose louée constitue une obligation indivisible à la pluralité des locataires (Gauch, Schraner, Commentaire ad. art. 70 CO, N 17).
L'article 257d CO n'implique pas des mises en demeure et des avis de résiliation simultanés à l'égard d'une pluralité de colocataires, engagés solidairement. Toutefois, l'ensemble des locataires bénéficiera du délai imparti au dernier d'entre eux, dès lors que l'évacuation ne peut être ni ordonnée ni exécutée avant que tous les débiteurs aient été mis en demeure et aient reçu l'avis de résiliation. L'évacuation ne peut être prononcée que contre les locataires qui ont été assignés.
Fiche 2310473
Pas de décision du 23.04.1991
TF
Publication ATF 117 II 65 = SJ 1991 p.590
Descripteurs :
BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DOMMAGES-INTERETS; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes :
CO.262.al.3; CO.101
Résumé :
DOMMAGE RÉSULTANT DE L'OCCUPATION ILLICITE DU SOUS-LOCATAIRE
L'art. 264 al. 2 CO (aujourd'hui : 262 al. 3 CO) ne fait qu'appliquer à la sous-location la règle générale de l'art.101 CO sur la responsabilité pour les auxiliaires. Le locataire est ainsi responsable vis-à-vis du bailleur du comportement du sous-locataire. Il répond non seulement du dommage consécutif à un usage de la chose non autorisé par le contrat de bail mais également de tout dommage causé par une violation du contrat, tel celui en rapport avec la violation de l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Le sous-locataire apparaît, sur le plan de la responsabilité, comme un auxiliaire du locataire, et ce dernier ne pourrait se libérer qu'en prouvant qu'il n'a pas commis de faute.
Voir aussi :
ACJ n° 212 du 12.03.2001
Fiche 2310014
ACJ n° 500 du 21.04.1997
CJ
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CABL
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION
Normes :
CO.257d; CO.259.ss
Résumé :
DÉFAUTS DURANT L'OCCUPATION ILLICITE DU LOCATAIRE -
INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO
L'obligation faite au bailleur de maintenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée cesse à la fin des rapports de bail en même temps que naît celle de restituer les locaux, qui incombe au locataire. Lorsque les rapports contractuels des parties ne sont plus soumis aux règles du droit du bail, le locataire ne saurait prétendre à une quelconque réduction de l'indemnité pour occupation illicite au sens des art. 259 ss.
Voir aussi :
ACJ n° 1147 du 07.10.2002 M. c/ M.
Fiche 2537551
4A_162/2020 du 25.06.2020
TF
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Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2020
Descripteurs :
BAIL À LOYER;AVIS DES DÉFAUTS;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE);PROCÈS-VERBAL;REMISE EN L'ÉTAT;USURE(DÉTÉRIORATION)
Normes :
CO.267a.al1; CO.260a.al2; CO.260
Résumé :
PROCES-VERBAL D'ETAT DES LIEUX DE SORTIE-PRECISION-REMISE EN ETAT DE LA CHOSE LOUEE SELON L'USURE NORMALE.
En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. L’avis des défauts doit être motivé et de simples références générales telles que « désordre dans le jardin » ne suffisent pas. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie vaut avis pour les défauts s’il indique clairement les défauts dont le locataire est responsable et qu’il lui est remis.
Selon l’art. 260a al. 1 CO, la partie locataire ne peut rénover ou modifier la chose louée qu’avec le consentement de la partie bailleresse. Si elle effectue des travaux sans son accord, elle doit remettre la chose en état avant sa restitution (art. 260a al. 2 CO a contrario). La partie bailleresse ne peut exiger la remise en état de la chose louée que dans les limites de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Elle ne peut par exemple l’exiger lorsqu’elle entend rénover la chose louée. La partie locataire ne doit pas remettre la chose dans un état identique à celui dans lequel elle se trouvait au début du bail. Elle doit remettre la chose dans un état antérieur, mais en tenant compte d’une usure normale.
Voir aussi :
Aurélie GANDOY, Restitution de la chose louée et avis des défauts, in DB 2021 n° 1
Fiche 2310194
Pas de décision du 17.05.1994
TF
Descripteurs :
BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DOMMAGES-INTERETS
Normes :
CO.97
Résumé :
DOMMAGES POUR RESTITUTION TARDIVE DE LA CHOSE
Le locataire en demeure engage sa responsabilité contractuelle envers le bailleur (art. 97 ss CO, spécialement art. 103 CO). Le locataire qui reste dans les locaux à l'échéance du contrat viole son obligation contractuelle de restitution et doit réparer le dommage qui en résulte pour le bailleur (ATF 117 II 65 cons. 2b). Il peut s'agir non seulement de la perte de l'usage de la chose, mais également de l'impossibilité d'exécuter le bail plus rémunérateur conclu avec un tiers ou de l'impossibilité d'affecter la chose à l'usage prévu par le bailleur (USPI, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, n° 11 ad art. 267/267a CO; Lachat,Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, p. 392; Reymond, Le bail à loyer in DPSS VI, tome I, 1, p. 245; Schmid, n° 32 à 34 ad art. 267 a CO). En vertu de l'art. 44 al. 1 CO applicable par renvoi de l'art. 99 al. 3 CO, le bailleur est toutefois tenu de ne pas aggraver le dommage (Lachat, Stoll, op. cit., p. 393).
Voir aussi :
ATF 4C.256/2001 du 14.11.2001 N. c/ D. in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 29