Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

A. a. A______ SA (ci-après : A______) est copropriétaire de plusieurs lots au sein de la propriété par étage (ci-après : PPE) de l’immeuble sis sur la parcelle n° 2’575 de la commune de B______ à l'adresse ______, rue C______.

Ses parties privatives sont situées entre les troisième et huitième étages, inclus. Elles sont gérées par la régie D______ SA (ci-après : la régie).

Les sous-sols, le rez-de-chaussée et le premier étage (dont l'élévation englobe un second étage) de l’immeubles sont les parties privatives d'E______ GmbH (ci-après : E______).

L'immeuble accueille les locaux du magasin F______ aux sous-sols, rez-de-chaussée et 1^er étage et des locaux destinés à l'habitation aux étages supérieurs.

b. Par décision du 5 avril 2019, le département du territoire (ci-après : le département) a informé la régie que lors d’une visite sur place le 2 avril 2019 il avait constaté que les voies d'évacuation de l'immeuble étaient obstruées par divers objets. Un délai de dix jours lui était imparti pour débarrasser ces encombrements.

En cas de non-exécution des mesures obligatoires ordonnées, il serait contraint d’entamer les mesures ou sanctions administratives qui s’imposaient, conformément à l’art. 137 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

Suivait l’indication de la voie et du délai de recours.

c. Le 23 avril 2019, la régie a indiqué au département que la situation avait été rétablie et que tous les encombrants avaient été évacués. Un local-poubelle avait été aménagé au sous-sol, auquel les locataires avaient un accès direct depuis l'ascenseur.

Le 21 mai 2019, le département a classé la procédure au vu du rétablissement de la situation.

d. Par courrier du 25 septembre 2019, l'office cantonal de la protection de la population et des affaires militaires (ci-après : OCPPAM), alors rattaché au département de la sécurité, de l'emploi et de la santé, devenu depuis lors le département des institutions et du numérique (DIN) a informé les propriétaires de l’immeuble que, suite à un contrôle sur l'ascenseur effectué le 13 septembre 2019, celui-ci avait été mis hors service le même jour pour des raisons de sécurité.

De plus, lors du contrôle précité, il avait été constaté que les locaux communs de l'immeuble, qui servaient de sortie de secours du magasin F______, étaient encombrés. Un entretien sur place avait eu lieu le 17 septembre 2019 en présence d'un représentant de F______, d'une entreprise de nettoyage et de la police du feu, laquelle donnerait la suite qu’il convenait à cette affaire.

Il leur était ordonné de procéder, dans un délai de 30 jours, au nettoyage approfondi de la gaine d'ascenseur et la réfection de l'habillage de la cabine.

e. Le 11 octobre 2019, faisant suite aux échanges intervenus au mois d'avril 2019, à la visite sur place du 17 septembre 2019, au courrier de l'OCPPAM du 25 septembre 2019 et à une entrevue du 23 septembre 2019 entre la police du feu et la régie, le département, soit pour lui la police du feu, lui a confirmé que les voies d'évacuation étaient encore encombrées de divers objets et que le compartimentage du local poubelle était manquant. Il lui rappelait que les voies d'évacuation devaient former un compartiment coupe-feu protégé et, de ce fait, être maintenues dégagées et exemptes de toute charge thermique et l’invitait à lui faire parvenir la détermination du propriétaire quant à la situation. Celle-ci devait être accompagnée d'un audit de sécurité des installations situées au sous-sol établi par un spécialiste AEA, indiquant le cheminement de la voie d'évacuation du commerce voisin, F______, transitant par le bâtiment et précisant les mesures de protection incendie à réaliser.

f. Par courriers des 18 et 22 octobre 2019, la régie a informé le département avoir mandaté une entreprise pour effectuer le rapport et sollicité un délai supplémentaire pour se conformer aux exigences. Elle avait relancé le concierge au sujet du débarras des encombrants et était en attente d'un devis pour la cabine de l'ascenseur. Elle avait enfin transmis le courrier du 11 octobre 2019 à F______ afin que celle‑ci fasse le nécessaire concernant le problème de la sortie de secours.

g. Par décision du 3 décembre 2019, le département, qui n'avait pas reçu l'audit de sécurité des installations situées au sous-sol du bâtiment, a imparti un délai de dix jours à la régie pour lui remettre ce document.

h. Le 12 décembre 2019, la régie a transmis au département le rapport de la société G______ SA. Il ressort notamment de ce dernier :

« Sous-sol

« Constat : Le luminaire d’éclairage de sécurité n’a pas de cache. Le risque de destruction est important.

« Mesure(s) à prendre : Un cache ou un grillage doit être mis en place afin de protéger le luminaire.

« Constat : La porte du local container est toujours ouverte. De plus, elle n’a pas de coupe-feu.

« Mesure(s) à prendre : Remplacer la porte par un coupe-feu EI30, avec ferme-porte (pour assurer la fermeture en tout temps). Les cales ou système de blocage non homologuées pour la conserver ouverte sont interdits.

« Constat : Plusieurs types d’installations techniques passent à travers les parois. Elles ne sont parfois plus nécessaires (non raccordé), parfois nécessaire. Aucune n’est obturée coupe-feu.

« Mesure(s) à prendre : Les passages des installations techniques, au travers des parois formant compartiment coupe-feu, doivent être obturés. Dans le cas d’installations obsolètes, elles devront au moins être coupées à ras de la paroi et être correctement obturées. Les obturations coupe-feu seront au moins EI30.

« Constat : L’accès au local n’a pas été possible. La porte ne présente aucune résistance au feu et est découpée en partie haute. D’après des images prises à l’endoscope, il s’agirait d’une cave.

« Mesure(s) à prendre : Ne connaissant pas l’affectation exacte, le type de stockage ou l’étendue du local derrière cette porte, prévoir le remplacement de la porte par une porte coupe-feu EI30.

« Constat : les conduites sont isolées ou emballées par des produits sans indications quant à leur réaction au feu.

« Mesure(s) à prendre : Si les isolations ou revêtement ne sont pas nécessaires, ils doivent être enlevés. S’ils sont nécessaires, ils doivent être remplacés par des produits ayant une réaction au feu RF1.

« Constat : Une trappe permet d’accéder à un espace dont nous ignorons l’utilité.

« Mesure(s) à prendre : Ne connaissant pas l’affectation exacte ou l’étendue du local derrière cette porte, prévoir le remplacement de la porte par une porte coupe‑feu EI30.

« Constat : Cette porte mène au local de chauffage. Nous ne connaissons pas le type de chauffage, ni sa puissance (pas d’accès).

« Mesure(s) à prendre : Ne connaissant pas le type de chauffage, ni sa puissance ou l’étendue du local derrière cette porte et ne pouvant constater qu’il s’agit d’une porte coupe-feu de l’époque, prévoir le remplacement de la porte par une porte coupe-feu EI30.

« Constat : Dans ce local se trouve des tableaux électriques. Parmi les installations, se trouvent également les installations pour l’éclairage de sécurité.

« Mesure(s) à prendre : Le local doit être coupe-feu. Les obturations nécessaires (passage à travers des parois formant compartiment coupe-feu) doivent être faites. Les portes doivent être changées par des portes coupe-feu EI30. L’accès à ce local doit être limité aux personnes autorisées uniquement.

« Constat : La porte ne semble pas coupe-feu. Elle ne se ferme pas (ne croche pas). La signalisation en dessus de la porte n’est pas dans le bon sens.

« Mesure(s) à prendre : Prévoir un changement de la porte par une porte coupe-feu EI30. Mettre la signalisation dans le bon sens.

« Constat : Un local se trouve sous l’escalier. D’après une vision limitée à l’aide de notre endoscope, il semblerait qu’il y ait du stockage.

« Mesure(s) à prendre : […] 1. Enlever la porte, supprimer le stockage et laisser cet espace vide (aucun stockage) 2. Remplacer la porte par une porte coupe-feu EI30. Le stock peut être conservé.

« Constat : Une porte a été installée sur le 1^er palier intermédiaire pour des raisons d’exploitation (éviter que les locataires stockent leurs affaires ici, mais cela ne fonctionne pas). La construction actuelle n’est pas conforme (matériaux).

« Mesure(s) à prendre : Si la porte doit être conservée, par exemple, accès qu’aux locataires pour aller au local poubelle, il faut remplacer la porte et paroi actuelle par une porte et paroi RF1 (métallique). Si elle n’est pas nécessaire, elle doit être supprimée (porte, paroi, barrière).

« Constat : Ce local semble être l’ancien vide ordure du bâtiment (similitude avec les autres étages). Toutefois, il sert à présent de stockage et il n’y a plus de porte. Des sacs à ordure se trouvent sur ce palier.

« Mesure(s) à prendre : […] 1. Mettre une porte coupe-feu EI30 à chaque niveau et fermer chaque passage de dalle. Le stockage peut être conservé. 2. Supprimer le stockage à tous les niveaux, fermer cet espace sur tous les niveaux (fermeture par une porte ou paroi métallique, non accessible par des tiers par exemple). Prendre les mesures nécessaires pour que les ordures ne restent pas dans la voie d’évacuation ».

i. Le 17 janvier 2020, le département a invité la régie à lui indiquer les mesures déjà réalisées, celles qui devaient encore l'être et à lui exposer le cas échéant les raisons des mesures non-réalisées. Il l’informait en outre qu’un contrôle des installations sur place serait organisé à la fin du mois de janvier 2020, délai prolongé au 21 février 2020, à la demande de la régie.

j. Par courrier du 21 février 2020, la régie a informé le département être en possession d'une offre pour la porte coupe-feu. S’agissant des autres éléments requis, elle sollicitait un délai supplémentaire car ils occasionnaient des contraintes techniques en matière d'isolation.

k. Par décision du 6 mars 2020, le département a refusé d’octroyer un délai supplémentaire à la régie pour effectuer les mesures préconisées dans le rapport du 21 novembre 2019. Un délai de dix jours lui était imparti pour répondre aux points cités dans son courrier du 17 janvier 2020 et proposer un rendez-vous sur place pour effectuer le contrôle des installations.

l. Le 10 juin 2020, un contrôle sur place a eu lieu en présence de A______, de la régie et de représentants du département.

II ressort du rapport établi à cette occasion qu'en dépit du rapport d'audit du 21 novembre 2019 et des courriers du département des 17 janvier et 6 mars 2020, aucune évolution favorable n'avait pu être constatée. A______ avait expliqué que 54% des parties communes appartenaient à F______. Il était convenu de diverses mesures à réaliser.

m. Le 13 septembre 2019, faisant suite à la visite du 10 juin 2020, la régie a expliqué au département que l'immeuble était une copropriété et que les parties communes appartenaient en majorité au bailleur de F______, E______. En particulier, la sortie de secours litigieuse appartenait pour 54% à cette société alors que la part de A______ s'élevait à 46%. Elle n’était pour sa part concernée que par la gestion des appartements loués du 3^e au 8^e étages. Une réunion de travail avec les locataires et propriétaires précitées apparaissait nécessaire.

n. Le 17 juillet 2020, le département a requis de la régie la production du courrier d'accord au sujet de la gestion des parties communes adressé à E______ et rappelé qu'il était de sa responsabilité de communiquer tous les éléments au copropriétaire.

o. Le 27 juillet 2020, la régie a répondu au département ne pas avoir de courrier d'accord d'E______ et que celle-ci n'était pas sa copropriétaire.

p. Par décision exécutoire nonobstant recours du 8 octobre 2020, le département a informé E______ que, lors d'un contrôle par un inspecteur de la police du feu, il avait été constaté que les voies d'évacuation situées au sous-sol de l'immeuble n'étaient pas conformes aux prescriptions de protection incendie de l'association des établissements cantonaux d'assurance incendie (AEAI). Outre l'encombrement des voies, d'autres défauts avaient également été relevés dans le cadre d'un audit de sécurité fourni par A______. Cette situation constituait une violation de l'art. 121 LCI. A______ lui avait indiqué qu'elle ne pouvait prendre aucune décision sans son accord, s'agissant des parties communes de l'immeuble. Il lui était ordonné de procéder immédiatement à la mise en conformité des voies d'évacuation. À défaut, il n’aurait d’autre choix que d’ordonner l'interdiction de l'exploitation du magasin F______.

q. Par courrier du 8 mars 2021, le département a ordonné à E______ de lui confirmer, dans un délai de dix jours, la mise en conformité des voies d'évacuation situées au sous-sol de l'immeuble ou de fournir tout autre élément attestant de l'exécution de cet ordre. Les conséquences d’une non-exécution lui étaient rappelées.

r. Par courriel du 12 mars 2021, E______ a informé le département avoir déposé une requête en autorisation de construire DD 1______ fin février 2021, en vue de la rénovation du magasin F______. Cette requête portait également sur la mise en conformité des voies d'évacuation. Elle joignait le concept feu du 1^er décembre 2020 réalisé par H______ transmis dans ce cadre.

s. Le 22 mars 2021, en réponse à une demande de renseignements du département, un responsable du magasin F______ lui a transmis des échanges de correspondance avec la gérance de Genève desquels il ressortait que le local des containers appartenait à A______ et que seule la sortie de secours était empruntée par le magasin. Celle-ci ainsi que la surface à l’extérieur du local étaient dégagées.

t. Le 20 décembre 2022, faisant suite à un nouveau contrôle du 25 novembre 2022, le département a informé A______ avoir constaté que certains dispositifs de prévention et de lutte contre l'incendie étaient insuffisants ou ne fonctionnaient pas en violation de l'art. 121 LCI. Il l’invitait à lui faire part, dans un délai de dix jours, de ses observations sur ce constat, notamment quant aux points suivants :

-          sous-sol : locaux non compartimentés ;

-          rez-de-chaussée : absence des informations d'urgence sur le panneau d'affichage ;

-          3^e étage : gaine technique ouverte, obturations en cours ;

-          du 3^e au 7^e étages : objets entreposés sur les paliers.

Une copie du courrier était transmise à E______, pour information.

u. Le 24 janvier 2023, la régie s'est déterminée sur le courrier du département, précisant avoir fait le nécessaire s’agissant des points 2 à 4. Concernant les sous‑sols, cette partie relevait de la maîtrise de F______ laquelle s’était engagée à remettre dans l’état initial le sous-sol selon les prérogatives administratives et avait, pour rappel, procédé à des travaux conséquents. Afin de dissiper ses doutes, elle le conviait à une vision locale.

v. Par décisions du 5 mai 2023, notifiée l’une à A______ et l’autre à E______, le département a informé les intéressées que deux contrôles in situ avaient été réalisés les 24 janvier et 21 avril 2023. Lors de ces visites, il avait été constaté que les travaux situés au sous-sol du bâtiment n'avaient pas évolué depuis son passage du 25 novembre 2022 (locaux non compartimentés, portes inexistantes, obturations absentes, présence d'objets) : le panneau d'affichage comportant les informations d'urgence était manquant, les travaux dans les paliers relatifs à la gaine technique n'étaient pas achevés et les paliers étaient toujours encombrés d'objets. Un délai au 9 juin 2023 leur était imparti pour rétablir une situation conforme au droit en procédant à :

1.        l'achèvement des travaux situés dans les sous-sols conformément aux concepts en protection incendie établis par G______ SA le 21 novembre 2019 (pour A______), respectivement par H______ le 1^er décembre 2020 (pour E______) ;

2.        l'achèvement des travaux relatifs à la gaine technique au niveau des paliers (obturation) ;

3.        la pose d'un panneau d'affichage dans le hall du bâtiment, comportant les informations d'urgence, de manière à être visible de tous ;

4.        l'évacuation complète des encombrants situés sur les paliers.

Dans ce même délai, un reportage photographique et tout élément attestant de la bonne exécution de sa décision devraient lui parvenir, étant précisé qu’un contrôle serait effectué le 14 juin 2023, lors duquel leur présence était requise.

Non contestée, cette décision est entrée en force.

w. Le 14 juin 2023, un constat effectué lors d’une visite sur place en présence notamment de la régie a relevé :

-          des travaux selon la dernière décision du département du 5 mai 2023 en cours de réalisation ;

-          les gaines sur les paliers d'étage étaient ouvertes et non-obturées et des travaux étaient en cours ;

-          sur le palier au dernier niveau, un panneau de porte était à débarrasser ;

-          dans un studio n° 306 au 3^e étage, des travaux de rénovation étaient en cours, sans autorisation ACI-APA.

x. Par courrier du 22 juin 2023, la régie a exposé au département qu’à la suite du contrôle du 14 juin 2023, il avait pu être constaté que le panneau d'affichage contenant toutes les informations idoines était présent et que les consignes avaient été données concernant les encombrants. Dès qu’une irrégularité était constatée, elle sommait les locataires d'évacuer les objets concernés, lesquels n’avaient, au demeurant, pas été constatés dans les parties communes. L'immeuble bénéficiait en outre d'un contrôle régulier par l'entreprise GPA afin de s’assurer du respect de ces incombances et que les parties communes ne soient pas utilisées sans droit. Les travaux de la gaine technique étaient en cours d'exécution et suivaient l'échéancier tendant au remplacement de la colonne de chute.

Sa mandante n’était pas liée s’agissant des sous-sols puisque cette partie était exploitée par la copropriétaire. S’agissant d'une propriété commune, toute décision devait découler d'un commun accord. Les points avancés avaient en tout état été constatés comme étant sans objet lors de la vision locale.

En outre, les griefs formulés par l’envoi du 5 mai 2023 n'étaient pas réalisés.

La régie invitait le département à mettre à néant, respectivement annuler, toute sommation antérieure vu les faits erronés retenus et qui étaient contestés.

y. Par décision du 4 juillet 2023, le département a infligé une amende de CHF 5’000.- à A______.

Lors de la visite du 14 juin 2023, il avait été constaté que seul le point 3 de la décision du 5 mai 2023 avait été réalisé. Cette manière d'agir ne pouvait être tolérée. Le montant de la sanction tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction commise, de son statut de professionnelle de l'immobilier, de son absence de collaboration active quant à l'issue du dossier – le premier constat sur place avait été effectué le 10 juin 2020 – et du non-respect des normes de sécurité incendie en vigueur.

Un nouveau délai au 31 août 2023 lui était imparti pour rétablir une situation conforme au droit, à l'exception du point relatif au panneau d'information, et lui faire parvenir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de cette réalisation. S'agissant d'une mesure d'exécution d'une décision entrée en force, seule l'amende pouvait faire l'objet d'un recours au Tribunal administratif de première instance (ci‑après : TAPI).

z. Le 21 juillet 2023, la régie a écrit au département, réitérant ses propos précédents, à savoir, en substance, que A______ ne pouvait être tenue pour responsable des travaux exécutés dans la propriété commune de l'immeuble. Les travaux de rénovation lourds dans le sous-sol ne pouvaient lui être imputés vu qu'ils découlaient de la société exploitant le magasin F______. Les démarches attendues de sa part manquaient enfin de clarté et elle l’invitait à lui faire parvenir une liste précise, exhaustive et objective de celles-ci. Dans l’immédiat, elle l’invitait à annuler la sanction administrative et pécuniaire.

Le 10 août 2023, le département a invité A______ à se référer au rapport de G______ SA le 21 novembre 2019 s'agissant de la liste précise des travaux à effectuer. Lors d’une visite sur place le 4 août 2023, il avait été constaté que les points l à 3 de son ordre du 5 mai 2023 n'étaient toujours pas exécutés – achèvement des travaux dans les sous-sols, achèvement des travaux relatifs à la gaine technique et évacuation des encombrants situés dans les voies d'évacuation. Il maintenait intégralement les termes de sa décision du 4 juillet 2023 et déplorait son manque de collaboration. Un reportage photographique était joint.

Le 25 août 2023, A______ a invité le département à retirer sa décision sur la base des mêmes motifs que ceux avancés par la régie.

Le 1^er septembre 2023, le département a informé A______ qu’il maintenait dans leur intégralité les termes de sa décision du 4 juillet 2023, l’invitant, cas échéant, à la contester par la voie ordinaire.

B. a. Par un seul acte du 5 septembre 2023, A______ a recouru au TAPI contre les décisions du département des 5 mai et 4 juillet 2023, concluant à leur annulation.

Concernant la décision du 5 mai 2023, le vice grave entachant sa notification justifiait une suspension ou une restitution du délai de recours. En effet, cette décision n'avait jamais été notifiée à la communauté des copropriétaires, le département s’étant contenté de lui envoyer l'intégralité du cahier des charges qu'il comptait la voir exécuter, sans égard au régime de propriété de la parcelle. Il avait pareillement fait usage de son pouvoir de sanction, sans égard à sa capacité de mettre à exécution les ordres visés. Or, seul l’un des points de la décision du 5 mai 2023 pouvait matériellement s'adresser à elle, soit l'évacuation complète des encombrants situés sur les paliers des locataires. Les travaux dans les sous-sols de même que la pose du panneau d'affichage dans le hall d'entrée, qui relevaient des parties privatives d'un tiers copropriétaire, ne pouvaient lui être demandés. De même, les travaux relatifs aux gaines techniques – qui étaient par nature des parties communes – relevaient de la communauté des copropriétaires et non d'une seule d’entre elles. Confrontée à cette situation, la régie avait interpellé le département les 21 et 22 juin 2023 et exécuté le seul élément de la décision qui relevait de sa compétence, soit l'évacuation des encombrants. Le grave défaut de notification qui affectait la décision du 5 mai 2023 justifiait son annulation ou, à tout le moins, l'absence totale d'effet pour les points 1 à 3.

Le département n’avait pas motivé l'obligation qu’il lui faisait d’effectuer des travaux dans les parties privatives de la PPE qui ne lui appartenaient pas. Il n’avait pas non plus répondu à la régie qui l'interpellait sur ce point précis dans sa lettre du 21 juillet 2023, se contentant d'un vague renvoi à l'expertise de 2019. Elle n’avait ainsi jamais été en mesure de se déterminer sur la raison le poussant à lui demander d'intervenir dans les parties privatives d'un tiers copropriétaire ainsi que dans les parties communes de la PPE. Pour cette raison également, la décision du 5 mai 2023 devait être annulée et celle du 4 juillet 2023 réformée pour se limiter à ses parts de copropriétés.

L’amende devait enfin être annulée, car elle se fondait sur des manquements qui ne pouvaient être de sa responsabilité. L'inexécution des points 1 et 2 de la décision du 4 juillet 2023 ressortait, pour le premier, des parties privatives d'un tiers copropriétaire et pour le second, de la communauté des copropriétaires dont elle n’était qu'un des membres. Concernant le point 4, elle avait pris les mesures utiles, évacuant les encombrants, engageant un service de sécurité et adressant une information générale aux locataires. Les critères pris en compte pour déterminer la quotité de l'amende étaient de plus infondés. Elle avait immédiatement exécuté les parties de la décision qui lui étaient adressée, évacuant les encombrants et faisant réaliser les travaux sur les gaines techniques quand bien même ces derniers étaient du ressort de la communauté des copropriétaires. Elle avait pour le surplus constamment attiré l'attention de l'autorité sur le fait qu'elle ne pouvait pas, en qualité de copropriétaire des étages supérieurs, procéder de sa propre initiative aux travaux dans les sous-sols. Aucune faute ne pouvait dès lors lui être reprochée et elle ne pouvait en aucun cas être considérée comme contrevenante aux ordres donnés par le département au sens de l'art. 137 al. 1 let. c LCI.

Le recours a été ouvert sous les n^os de cause A/2981/2023 concernant la décision du département du 5 mai 2023 et A/2989/2023 concernant sa décision du 4 juillet 2023.

b. Le 20 novembre 2023, le département a conclu à l’irrecevabilité du recours formé par A______ à l’encontre de sa décision du 5 mai 2023 et au rejet du recours formé à l’encontre de sa décision du 4 juillet 2023.

c. Le 15 décembre 2023, A______ a persisté dans ses conclusions.

Elle n'était ni copropriétaire majoritaire ni perturbatrice par destination, n’ayant pas la maîtrise de fait des locaux concernés par la demande de mise en conformité, ce que n’ignorait pas le département. Elle n’avait d’ailleurs pas signé les demandes d'autorisations de construire DD 1______/1 et DD 2______/1, qui portaient notamment sur d'importantes modifications des sous-sols de l'immeuble. C’était à tort que le département lui avait notifié la décision du 5 mai 2023, laquelle n’était ainsi pas entrée en force. Partant, son recours contre cette dernière était recevable et elle devait être annulée.

L'exécution de la décision du 5 mai 2023 ne pouvait pas être de sa responsabilité, respectivement sa bonne collaboration, dès lors que les mesures qui relevaient de sa sphère de maîtrise avaient été promptement exécutées. Le département n’avait fait aucun cas de ses interpellations et de celles de la régie quant à leur incapacité d'intervenir dans les sous-sols et n’avait pas tenu compte des démarches et travaux qu’elle avait effectués. L'état de l'immeuble démontrait que les copropriétaires se coordonnaient pour rétablir une situation conforme au droit. E______ se chargeait de la mise aux normes des sous-sols, ce qui accréditait sa position et le fait qu’elle ne pouvait en aucun cas être considérée comme contrevenante aux ordres donnés par le département.

d. Le 19 décembre 2023, le TAPI a joint les causes A/2981/2023 et A/2989/2023 sous la référence A/2981/2023.

e. Le 12 janvier 2024, le département a persisté dans ses conclusions concernant l’irrecevabilité du recours contre la décision du 5 mai 2023. Le fait que A______ n’ait pas signé les autorisations de construire ne la déliait pas de sa responsabilité en lien avec le sous-sol dont elle avait aussi la maîtrise. L’ordre valablement notifié ne pouvait dès lors plus être contesté. Le fait que l’autre copropriétaire se chargeait de remettre en état les parties communes n’était pas de nature à la déresponsabiliser

f. Le 12 avril 2024, à la demande du TAPI, A______ a transmis le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE du 2 avril 1987, précisant que cette dernière n’avait jamais désigné d’administrateur, les deux copropriétaires gérant leurs locaux respectifs en toute indépendance.

Il ressort notamment de l’art. 10 dudit règlement que chaque copropriétaire doit permettre dans ses locaux, l’étude et l’exécution de toute réparation, modification ou installation que la communauté des copropriétaires ou l’un d’entre eux est contraint d’exécuter dans des locaux faisant l’objet d’un droit exclusif (…), pour raison de sécurité, de nécessité ou de force majeure. L’art. 21 stipule enfin que l’administrateur, la gérance ou chaque propriétaire peut prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes requises pour préserver l’immeuble d’un dommage imminent ou s’aggravant.

g. Par jugement du 20 juin 2024, le TAPI a déclaré irrecevable le recours contre la décision du 5 mai 2023 et a rejeté celui contre la décision du 4 juillet 2023.

ga. Le courrier du 5 mai 2023 était, à juste titre, qualifié de décision et indiquait les voies et délais de recours. Par cette décision, notifiée séparément à A______ SA et E______, le département ordonnait aux intéressées de rétablir une situation conforme au droit en procédant à : l'achèvement des travaux situés dans les sous-sols conformément au concept en protection incendie établi par G______ SA du 21  novembre 2019 pour A______ SA, respectivement par H______ du 1^er décembre 2020 pour E______ ; l'achèvement des travaux relatifs à la gaine technique au niveau des paliers (obturation) ; la pose d'un panneau d'affichage dans le hall du bâtiment, comportant les informations d'urgence, de manière à être visible de tous ; l'évacuation complète des encombrants situés sur les paliers. Dans ce même délai, il leur était ordonné de produire un reportage photographique et tout élément attestant de la bonne exécution de cette décision, en leur précisant qu’un contrôle serait effectué le 14 juin 2023, lors duquel leur présence était requise.

La décision n'avait pas nommément été adressée à la communauté des copropriétaires mais individuellement aux deux seuls membres qui la constituaient. Toutefois ces derniers avaient été informés du fait qu’elle était également adressée à l’autre copropriétaire et ils avaient ainsi manifestement été en mesure de comprendre que tous deux étaient concernés. La décision concernait tant des parties communes que privées. Si A______ estimait que cette décision était infondée, en particulier dès lors qu’elle lui imposait des obligations concernant des parties communes de l'immeuble pour lesquelles seule la communauté des copropriétaires pourrait agir, il lui appartenait de recourir contre la décision du 5 mai 2023, la problématique liée à la copropriété alléguée relevant du fond. La copropriété n’ayant jamais désigné d’administrateur, la notification de la décision à la communauté des propriétaires ne pouvait dès lors l’être que séparément aux deux copropriétaires la constituant.

La décision du 5 mai 2023 avait été valablement notifiée, par courrier recommandé, à A______ comme à la communauté des copropriétaires, via les deux copropriétaires qui la constituaient. Le recours interjeté le 5 septembre 2023 contre cette décision, réputée reçue au plus tard sept jours après la première tentative infructueuse de distribution, était ainsi manifestement tardif ce que A______ ne contestait pas. Elle ne pouvait se voir accorder une suspension ou restitution du délai de recours, les conditions n’étant manifestement pas remplies. Les vices qu'elle invoquait à l'égard de la décision, qui relevaient exclusivement du fond, ne pouvaient conduire au constat de sa nullité. L'argumentation qu'elle développait à ce sujet n’était donc pas examinée.

gb. A______, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble était responsable de la sécurité et de la salubrité liées à ce dernier, dans l’application de la loi et sous réserve des droits civils. Cette responsabilité visait tant les parties communes que ses parties privées de l’immeuble. Or, il ressortait du constat sur place du 14 juin 2023 que A______ n’avait pas respecté l’ordre du 5 mai 2023, qui portait sur le respect de règles de sécurité et salubrité. Elle ne contestait pas les faits relevés dans le constat mais expliquait avoir pris des mesures concernant les encombrants, le panneau d'affichage, le respect des incombances concernant l’utilisation des parties communes, que les travaux de la gaine technique étaient en cours d'exécution, qu’elle n’était pas liée s’agissant des sous-sols puisque cette partie était exploitée par le copropriétaire et que s’agissant d'une propriété commune toute décision devait découler d'un commun accord.

Le département n'avait pas à se soucier ni à s'immiscer dans les conflits de droit privé opposant des copropriétaires d'une PPE. Les difficultés invoquées par A______, que ce soit quant à sa situation de copropriétaire minoritaire (46%), quant aux agissements du copropriétaire majoritaire (54%) ou de ses locataires, ne permettaient pas de l’exonérer de sa responsabilité et de son obligation de se conformer aux mesures ordonnées par le département. Elle ne pouvait simplement prétendre qu’elle n’avait pas la maîtrise des parties communes, dans la mesure où un copropriétaire pouvait prendre seul les mesures urgentes requises au sens de l’art. 647 al. 2 ch. 2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant et procéder aux actes d’administration courante au sens de l’art. 647a CC. Lorsqu’il agissait dans ce cadre, le copropriétaire d’étage engageait la communauté sans qu’aucun pouvoir de représentation particulier ne soit nécessaire.

Son comportement, par omission, était en soi objectivement constitutif de l'infraction réprimée par l'art. 137 al. 1 let. c LCI et pouvait donc donner lieu au prononcé d'une amende. Il résultait en outre des différents évènements précités que c'était assurément avec conscience et volonté qu’elle n'avait pas obtempéré dans le délai aux ordres du département, alors même que la décision y relative était entrée en force.

Le montant de l'amende, de CHF 5'000.-, en soi pas contesté, se situait dans la fourchette basse de l'art. 137 al. 1 LCI et A______ n'avait pas fait état de difficultés pécuniaires particulières l’empêchant de s'en acquitter. La sanction était proportionnée.

C. a. Par acte remis à la poste le 26 août 2024, A______ a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation, à ce qu’il soit dit que son recours au TAPI du 5 septembre 2023 contre la décision du 5 mai 2023 était recevable, à l’annulation de la décision du 5 mai 2023 et à l’annulation de la décision du 4 juillet 2023. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI pour nouvelle décision.

La décision du 5 mai 2023 avait été notifiée de manière irrégulière. Rien ne lui permettait de comprendre que sa copropriétaire avait reçu un courrier de l’exacte même teneur. La décision se contentait d’indiquer qu’un courrier similaire avait été adressé à E______, sans qu’on puisse comprendre si les griefs et les demandes étaient les mêmes. A______ pouvait d’autant moins déduire les intentions du département que celui-ci multipliait à son adresse les ordres d’intervenir sur les parties privatives de l’autre copropriétaire sans prendre en compte ses interrogations ni l’informer des ordres donnés à l’autre copropriétaire.

Si elle pouvait bien poser un panneau d’affichage et évacuer les encombrants, ce qu’elle avait fait, elle ne pouvait matériellement, en sa qualité de copropriétaire individuelle, intervenir dans les sous-sols, soit les parties privatives d’E______.

Contrairement à ce qu’avait retenu le TAPI, elle n’était perturbatrice ni par comportement ni par destination. Elle n’était pas à l’origine du comportement reproché, puisqu’elle s’était empressée de faire réaliser les travaux qu’elle pouvait accomplir dès réception de la décision du 5 mai 2023. Elle n’avait pas la maîtrise des sous-sols concernés par la demande de mise en conformité, preuve en étaient les travaux conduits par l’autre copropriétaire. Le département n’avait pas cru bon lui demander sa signature, ce qui prouvait qu’il savait que c’était l’autre copropriétaire qui disposait des sous-sols. C’était contre le principe de la bonne foi qu’il lui avait notifié les décisions querellées, sachant qu’elle n’était ni copropriétaire majoritaire ni propriétaire des parties privatives du sous-sol, ni perturbatrice par destination.

Le vice de notification justifiait la suspension ou la restitution du délai et l’annulabilité de la décision.

Elle avait immédiatement exécuté les ordres concernant les parties dont elle avait la maîtrise. Bien que du ressort de la communauté des copropriétaires, la réfection de la gaine avait été entreprise. Les autres travaux n’étaient pas de son ressort. Elle ne pouvait prendre seule les mesures et il ne pouvait lui être reproché de ne pas l’avoir fait. L’urgence faisait défaut. Le département n’avait donné aucune suite aux courriers par lesquels elle l’informait de la réalisation des travaux et lui disait qu’elle ne pouvait intervenir sur les parties privatives de l’autre copropriétaire.

b. Le 26 septembre 2024, le département a conclu au rejet du recours.

c. Le 31 octobre 2024, la recourante a persisté dans ses conclusions et son argumentation.

Elle ne pouvait de bonne foi comprendre que la décision querellée s’adressait à elle lorsque le département lui demandait d’intervenir sur les parties privatives d’E______.

Le département ne pouvait avoir agi de bonne foi lorsqu’il lui notifiait l’ordre d’achever les travaux situés dans le sous-sol. Il connaissait bien la situation de l’immeuble, notamment qu’elle n’avait pas la maîtrise des sous-sols. En étudiant les demandes d’autorisation d’E______, il ne lui avait pas demandé sa signature.

En prononçant l’amende, le département n’avait pas tenu compte des mesures qu’elle avait prises pour évacuer les encombrants ni de l’engagement d’un service de sécurité ni de l’information générale adressée aux locataires ni des travaux entrepris sur la gaine technique.

L’état de l’immeuble aujourd’hui démontrait que les copropriétaires se coordonnaient pour rétablir une situation conforme au droit. Il était en tout état de cause inique de reprocher une faute au copropriétaire qui s’abstenait d’exécuter les points d’une décision prise en charge par un de ses pairs. Lorsqu’il lui reprochait de ne pas avoir respecté son ordre dans son intégralité pour justifier l’existence d’une faute, le département violait les principes relatifs à la culpabilité. Il ignorait notamment l’absence totale de lésion ou de mise en danger du bien juridique concerné.

d. Le 1^er novembre 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1.             Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

a.      la décision du 5 mai 2023.

2.             La recourante conclut à l’annulation de la décision du 5 mai 2023.

2.1 Selon l’art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (al. 1 let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (al. 1 let. b). Les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2).