Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : EXIGIBILITÉ DES LOYERS RÉCLAMÉS À LA DATE DE LA MISE EN DEMEURE À la date de l'avis comminatoire, les loyers réclamés doivent être exigibles. C'est le cas dès que le terme de paiement contractuel est échu. Si l'un des loyers réclamés n'est pas exigible, la mise en demeure n'est valable que pour les loyers effectivement échus.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2003 p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI POUR INTENTER ACTION; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR); LOCATAIRE; ACTIONNAIRE

Normes : CO.273.al.2.let.a; CO.273.al.2.let.b

Résumé : SOCIÉTÉ D'ACTIONNAIRES-LOCATAIRES - FIN DU BAIL PAR ALIÉNATION DES ACTIONS - CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE S'il est prévu que le bail est résilié de plein droit dans l'hypothèse où les actions relatives aux locaux loués sont aliénées (in casu, vente aux enchères), il convient d'admettre que les parties ont conclu un contrat de bail de durée déterminée, prenant fin sans congé. Ainsi, le locataire qui demande une prolongation de bail doit en principe saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant le transfert de propriété des actions. Toutefois, le TF a admis que dans le cas d'un contrat conclu jusqu'à la survenance d'un événement futur et incertain, le délai pour saisir l'autorité de conciliation est de 30 jours à dater de la réalisation de cet événement (ATF 121 III 263-264).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - MANQUE D'ÉGARDS ENVERS LES VOISINS Le fait de déverser, sur le palier, des produits qui provoquent des odeurs nauséabondes et insupportables, comme de l'ammoniac, justifie une résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; ENVOI POSTAL; DISTRIBUTION DU COURRIER

Normes : CO.266l

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ MAL ADRESSÉ - EXCEPTION L'avis de résiliation doit mentionner le destinataire du congé. En principe, le congé mal adressé est nul (ou inexistant), sauf s'il est établi que le cocontractant a malgré tout reçu le congé, et, de ce fait, qu'il a pu le contester en temps utile. In casu, le congé a été notifié à l'ancienne locataire, une société dont le siège est à la même adresse que la société cocontracante, qui est aussi l'adresse des locaux litigieux, ces deux sociétés étant de fait gérées par la même personne. Dans ce cas, le congé n'est pas affecté de nullité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN D'OFFICE DE LA VALIDITÉ FORMELLE ET MATÉRIELLE DU CONGÉ Le juge est lié par les conclusions des parties, qui forment le cadre des débats, sauf si le juge doit statuer d'office en vertu du droit fédéral (cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 7 point 8). Or, le droit (matériel) fédéral ne fait pas de distinction entre nullité et annulabilité du congé, visant simplement la notion de contestation (art. 273 CO). Dès lors, même si les conclusions se bornent à demander la nullité, le Tribunal doit examiner l'annulabilité du congé. En effet, le formalisme procédural ne doit pas empêcher l'application concrète du droit fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; PRESOMPTION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE; PREUVE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : CONGÉ PRÉSUMÉ ABUSIF - RENVERSEMENT DE CETTE PRÉSOMPTION EN RAISON DU BESOIN URGENT DU BAILLEUR Le congé est présumé abusif lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter de la fin de la procédure. C'est donc au bailleur qu'il appartient de renverser cette présomption en apportant la preuve de l'existence d'un besoin urgent d'utiliser les locaux.

Voir aussi : ATF 4A_85/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; CHANGEMENT DE DOMICILE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION MAL ADRESSÉ En tant que manifestation de volonté sujette à réception, la résiliation du bail déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire. Dès lors, un avis comminatoire et une résiliation de bail mal adressés (case postale dont le locataire n'est plus titulaire depuis plusieurs années) ne sont pas valablement signifiés, de sorte que le bail n'a pas été correctement résilié.

Voir aussi : ACJ n° 383 du 03.04.2006 ACJ n° 154 du 05.02.2007 ACJ n° 526 du 07.05.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En principe, en cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Ils peuvent toutefois mandater un tiers, comme une régie. Si tel est le cas, l'avis de résiliation qui indique l'auteur de la manifestation de volonté, soit la régie, et les bailleurs, parmi lesquels une hoirie, dont la composition a été communiquée au locataire par un précédent courrier, est valable à la forme.

Voir aussi : ACJ n° 714 du 22.06.2001 ( Fiche 2309689 )

Remarques : contra ATF 4C.556/1996 du 06.06.1997 H. c/ S. (fiche 13946), s'agissant d'une demande en justice

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RESILIATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTESTATION QUANT À L'ACHÈVEMENT DES TRAVAUX POUR CAUSE DE DÉFAUT Cas d'un locataire auquel le Tribunal a accordé une réduction de loyer de 25 % jusqu'à l'élimination d'un défaut (infiltrations d'eau). Litige sur la question de savoir si les travaux sont terminés ou non, suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement et à un jugement d'évacuation (art. 257d CO), le locataire ayant continué à retenir 25 % du loyer alors que le bailleur considère les travaux terminés. Or, depuis lors, plusieurs mois se sont écoulés sans que le locataire ne réclame leur achèvement. Un tel comportement ne saurait être juridiquement protégé. Comme l'essentiel et sans doute même la totalité des travaux prévus a été exécuté, le locataire ne pouvait plus prétendre à une réduction de loyer. Le jugement d'évacuation doit donc être confirmé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; CONSORITE; PARTIE A LA PROCEDURE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266l; CC.2

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION Cas d'un avis de résiliation qui désigne les bailleurs (deux frères copropriétaires et leur mère usufruitière) sous la forme "Consorts B & H", soit deux patronymes, sans indication des prénoms. Sans trancher la question, la Cour semble pencher pour la validité formelle. D'une part, en raison de la définition ("parties ayant un intérêt commun") et de l'étymologie ("qui partage le sort") du terme "consorts". D'autre part, car cette désignation, adoptée par les parties, répond à un souci de simplification. La question demeure ouverte, car le fait pour le locataire d'invoquer en l'espèce un vice de forme pour faire constater la nullité du congé constitue un abus de droit car il connaît l'identité des bailleurs et les parties ont adopté ce libellé, qui figure aussi au bail, durant la procédure. En outre, un contrat conclu avec une personne indéterminée reste valable.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 4C.267/2002 du 18.11.02=SJ 2003 I 261=CdB 3/2003 p. 82

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; VENTE D'IMMEUBLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Lorsque le bailleur veut vendre l'immeuble et pense de manière soutenable qu'il sera plus facile d'y parvenir sans la présence du locataire, le congé donné pour l'échéance ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. En effet, la résiliation du bail pour l'échéance a précisément pour but de permettre au propriétaire de recouvrer la possession de la chose, pour la vendre, le cas échéant, libre de tout occupant.

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN

Normes : CO.266l

Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.4

Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : DÉLAI OU TERME DE CONGÉ NON RESPECTÉ - REPORT AUTOMATIQUE - INCOMBANCE DU DESTINATAIRE DU CONGÉ - SANCTION Un congé ne respectant pas le délai de préavis ou le terme est reporté automatiquement à la prochaine échéance, même si le destinataire du congé demeure silencieux. Il lui incombe certes de signaler son erreur à l'auteur du congé, mais s'il omet de le faire, aucune sanction ne peut lui être opposée (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 425 ; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 20).Cas d'un commerçant qui résilie pour l'échéance mais sans respecter le préavis de 6 mois.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE Le locataire qui a été informé par le bailleur de son intention de résilier le bail doit s'attendre à se voir notifier un congé en bonne et due forme. S'il réclame, entre-temps, une diminution de loyer dans le but de se prévaloir de la protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO, il agit contrairement aux règles de la bonne foi et ne doit dès lors pas bénéficier de la protection de cette disposition.

TF

Publication CdB 3/02 p. 87

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN URGENT D'UN PROCHE DU BAILLEUR D'UTILISER LES LOCAUX Le besoin urgent est réalisé lorsque la fille du bailleur, qui vit seule dans un studio, a l'intention sérieuse et concrète de vivre dès que possible avec son partenaire dans le logement loué par un tiers. Ces conditions de logement peuvent être qualifiées de solution de transition. Dans ces circonstances, on ne peut pas attendre du bailleur qu'il renonce à l'usage de ce logement pour sa fille.

TF

Publication CdB 3/02 p. 85

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; RESILIATION

Normes : CO.260

Résumé : RÉSILIATION A L'ISSUE DES TRAVAUX Le bailleur qui procède à d'importants travaux de rénovation de la chose louée et résilie le contrat à l'issue de ces travaux viole le sens et le but de l'art. 260 CO, malgré le fait qu'il en respecte le texte. En effet, cela revient à faire supporter au locataire les inconvénients des travaux, sans qu'il puisse bénéficier des avantages. Que le bailleur ait averti le locataire, avant les travaux, de son intention de résilier est sans importance si ce dernier ne dispose pas de suffisamment de temps pour se décider entre une poursuite du bail limitée dans le temps et comportant des inconvénients importants ou, en cas de refus des travaux, une résiliation du bail prenant effet avant leur commencement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; NULLITE; VICE DE FORME

Normes : CO.273

Résumé : BAIL À FERME - CONTESTATION DE CONGÉS NULS SUIVIE D'UNE NON-CONTESTATION DE CONGÉS VALABLES Le fait que les locataires aient contesté des congés notifiés antérieurement sans formule officielle, partant nuls, ne saurait corriger l'absence de contestations de congés postérieurs valables. Les locataires auraient dû saisir la Commission de conciliation dans le délai impératif de l'art. 273 CO, applicable par renvoi de l'article 300 CO, s'ils considéraient que les secondes résiliations étaient nulles pour un autre motif que le vice de forme des premières.

Voir aussi : ACJ n° 1276 du 08.11.2004 D. c/ Epoux B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; POUVOIR D'APPRECIATION; URGENCE; PREUVE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR - BESOIN URGENT DE SES PROCHES D'UTILISER LES LOCAUX Il appartient au bailleur de démontrer d'une part l'existence d'un besoin qui soit sérieux, concret et actuel et, d'autre part le caractère d'urgence que revêt ce besoin. Un tel besoin est toujours réalisé lorsqu'on ne peut exiger du bailleur, pour des motifs économiques ou autres, qu'il renonce à l'usage du logement ou de la maison loués. Pour trancher cette question, il faut apprécier toutes les circonstances importantes du cas d'espèce. Il faut considérer que l'existence de l'urgence doit être comprise non seulement en relation avec le temps, mais aussi matériellement. Ces conditions sont réalisées dans le cas où les conditions actuelles de logement du bailleur ne sont pas acceptables (par exemple :4 pièces au total, de petite dimension, ses deux filles occupent une chambre divisée en deux, dont la partie habitée par l'aînée qui se destine à des études universitaires ménage une surface de 4,66 m2).

Voir aussi : ACJC/1571/2009 DU 22.12.2009 (ATF 4a_64/2010 du 29.04.2010)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; ABUS DE DROIT; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; DEMEURE; DETTE D'ARGENT

Normes : CO.271

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - PROCÉDURE D'ÉVACUATION Il appartient au locataire qui entend requérir l'annulation du congé de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé, faute de quoi le locataire est forclos (art. 273 CO) et ne peut plus faire valoir au stade de la procédure d'évacuation les motifs d'annulation du congé tirés des articles 271 et 271a CO. Le bailleur ne commet pas un abus de droit en résiliant le bail puis en persistant dans la procédure alors que le solde dû par le locataire, à l'échéance du délai comminatoire, n'est que de 70 fr.

Voir aussi : ACJ n° 722 du 31.05.02 G. c/ X SA

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPTE COURANT; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPTE COURANT Cas d'un bailleur qui tient un décompte de ses prétentions à l'encontre du locataire et des contre-prétentions de celui-ci. Cela ne permet pas encore d'en déduire qu'ils ont eu la volonté de conclure un contrat de compte courant, d'autant plus que l'on ne sait pas si le solde a été envoyé au locataire en vue d'être reconnu, de sorte que la compensation n'est pas automatique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - IMPOSITION DE CONDITIONS PLUS SÉVÈRES AU CANDIDAT REPRENEUR L'article 264 CO donne au locataire la faculté d'être libéré du bail en fournissant un locataire solvable, disposé à reprendre le bail aux même conditions que les siennes. Si le bailleur, face à un tel candidat, le décourage en voulant lui imposer des conditions plus sévères, il doit en assumer les conséquences, de sorte que le locataire sortant sera libéré à la date pour laquelle son remplaçant était disposé à conclure. En revanche, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer, lorsque le bailleur propose de moins bonnes conditions de location, mais que son comportement n'est pas la cause du désistement du locataire de remplacement (ATF du 19.08.2002 A. c/ B. et C. = CdB 1/03 p. 9).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); RESILIATION; COMPOSITION DE L'AUTORITE

Normes : CO.257d; aLOJ.56N.al.3

Résumé : COMPÉTENCE DU TRIBUNAL EN CAS D'ÉVACUATION - CONGÉ ORDINAIRE CONTESTÉ PUIS CONGÉ SUBSÉQUENT POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Cas où deux congés successifs sont donnés, un congé ordinaire qui est en cours de contestation (l'évacuation en découlant devant être prononcée par le TBL siégeant à 3 juges) et un congé subséquent pour défaut de paiement du loyer basé sur l'art. 257d CO (l'évacuation devant être prononcée par le président du TBL siégeant sans les assesseurs, selon art. 56N al. 3 LOJ). La justice et l'équité commandent d'admettre la compétence du Tribunal des baux et loyers dans la composition prévue à l'art. 56N al. 3 LOJ (président siégeant sans assesseurs) lorsque les conditions de l'article 257d CO sont réunies, que la cause du prononcé de l'évacuation soit le premier congé ou le second.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); POUVOIR D'EXAMEN

Normes : aLOJ.56N

Résumé : JUGEMENT D'ÉVACUATION - POUVOIR D'EXAMEN DU JUGE Le rôle du juge de l'évacuation consiste uniquement à savoir si le contrat de bail a été valablement résilié ou non. C'est la limitation de ce rôle au contrat de bail portant sur une chose immobilière qui détermine sa compétence ratione materiae de telle sorte qu'il n'a pas à tenir compte de facteurs externes au contrat de bail proprement dit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; DUREE; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.266d

Résumé : ÉCHÉANCE DE BAIL COMMERCIAL Les parties sont libres de convenir de l'échéance de leur bail ; elles peuvent prévoir que celui-ci se renouvelle de jour en jour. En revanche, elles ne peuvent pas valablement prévoir un délai de résiliation dont la durée serait inférieure à 6 mois, l'art. 266d CO étant impératif.

TF

Publication CdB 2001 p. 102 Droit du bail, Neuchâtel 2003, pp. 22-23

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; DOMMAGES-INTERETS; EQUITE; ATTEINTE A LA SANTE

Normes : CO.266g; CO.99.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - ATTEINTE À LA SANTÉ DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTÉRÊTS Il y a un juste motif de résiliation anticipée du bail lorsque l'état de santé du locataire ne lui permet plus d'utiliser le logement. Tel est le cas lorsque le locataire souffre d'une peur panique dans son appartement. Le fait que le locataire refuse de suivre un traitement psychiatrique ne supprime pas l'existence de justes motifs. En cas de congé pour justes motifs, le juge fixe le montant des dommages-intérêts selon les règles du droit et de l'équité. Il prend en compte l'ensemble des circonstances, y compris la situation financière des parties ou la faute propre du locataire.

TF

Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - EXAMEN DU CARACTÈRE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL Le laps de temps écoulé entre un ultime avertissement et la résiliation du bail constitue un indice pertinent pour déterminer le degré de tolérance manifesté par le bailleur. Plus ce laps de temps est grand, plus le seuil de tolérance du bailleur envers la perturbation reprochée au locataire peut être considéré comme étant élevé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; RESILIATION

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER POSTÉRIEUREMENT À LA RÉSILIATION DU BAIL Cas où le locataire demande la baisse de son loyer pour une échéance (in casu : 1er janvier) antérieure à la résiliation du bail (in casu : 28 février). Même si l'action du locataire peut paraître procédurière, le bail est toujours en cours et le juge doit statuer sur la demande de baisse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l.al.1

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE Une résiliation de bail effectuée par une régie immobilière au nom d'une communauté héréditaire est valable. Si les membres d'une indivision doivent agir en commun (art. 340 al. 1 CC), le droit matériel ne subordonne pas la validité de l'acte à l'énumération des membres de la communauté.

TF

Publication SJ 2001 I p. 541

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; BAIL A LOYER LIE; RESILIATION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS DE BAIL À LOYER ET DE BAIL À FERME LIÉS - RÉSILIATION Lorsque l'on se trouve en présence de deux contrats qui forment, dans l'idée des parties, une unité juridique et économique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe (sur cette figure juridique : cf. ATF 107 II 144 consid. 2 ; Kramer ; Commentaire bernois, n. 61 et 64 ad art. 19-20 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 176), aucun des contrats ne peut prendre fin séparément (cf. Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. p. 741/742).

Voir aussi : ATF 4C.167/2002

CJ , CABL

Publication CdB 2001 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; CONCUBINAGE; USAGE PERSONNEL; BESOIN(EN GENERAL)

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - BESOIN URGENT - NOTION DE PROCHES PARENTS Un concubin ne peut pas être considéré comme un proche parent au sens de l'article 271a al. 3 let. a CO.

TF , Ire Cour civile

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.257d; CO.97; CO.99.al.3; CO.44

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ Il est unanimement admis que le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l'obligation d'indemniser le bailleur pour le dommage qu'il lui a causé. L'indemnité à laquelle le bailleur peut prétendre dans un tel cas équivaut aux loyers fixés contractuellement qu'il n'a pas perçus du fait de la rupture anticipée du bail, cela pendant la période qui s'est écoulée entre, d'une part, la fin prématurée du bail, et, d'autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l'échéance contractuelle ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la limite maximale. Comme il s'agit d'une créance en réparation d'un dommage, il incombe au bailleur d'établir que, malgré de réels efforts, il n'a pas été à même de relouer le logement aussitôt après la résiliation du bail. En d'autres termes, le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l'objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Voir aussi : ACJC/1335/2016 du 10.10.2016

TF

Publication ATF 127 III 548 = SJ 2002 I 33 = CdB 2001 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS; LOYER; PAYEMENT; DEMEURE; CONSTAT DES LIEUX

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT - LOCATAIRE NE PRENANT PAS POSSESSION DES LOCAUX Le bailleur peut procéder à la résiliation du bail en vertu de l'article 257d CO dès le moment où il tient les locaux à disposition du locataire. La version italienne de l'article, contenant le terme " remise de la chose ", doit être préférée à la notion francophone de " réception de la chose ". Cas de locataires qui ne se sont pas présentés à l'état des lieux d'entrée, ni n'ont emménagé. Le locataire qui, par sa faute, entraîne une rupture prématurée du contrat doit des dommages-intérêts au bailleur. Le dommage englobe les loyers compris entre la date de résiliation prématurée et le terme pour lequel les locaux auraient pu être objectivement reloués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais des ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause (ACJ n° 237 du 18.9.1992 B. c/ SI X.). Une résiliation intervenue en vue de l'exécution de travaux de rénovation puis d'une relocation à un loyer plus élevé, ou en vue de la vente de l'immeuble et compte tenu du fait que des travaux de rénovation étaient nécessaires, n'a pas été jugée contraire aux règles de la bonne foi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE L'indemnité pour occupation illicite ne peut en aucun cas, et quelles qu'aient été les clauses du bail antérieur, être réclamée d'avance (SJ 1978 p. 312). Le jugement ne saurait renfermer une condamnation pour la période postérieure à son entrée en force.

TF

Publication SJ 2001 p. 445

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; FORME ECRITE

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RÉSILIATION AVEC EFFET IMMÉDIAT - FORME ÉCRITE OBLIGATOIRE L'exigence de la forme écrite, sous peine de nullité, ne s'applique pas seulement au congé ordinaire, mais également à une résiliation extraordinaire, notamment celle fondée sur l'art. 259b let. a CO (Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, 2ème éd., n° 6 ad art. 259b CO et n° 4 ad art. 266l CO ; HIGI, Commentaire zurichois, n° 4 ad art. 266l CO ; SVIT-Kommentar, 2ème éd., n° 7 ad art. 266l - 266o CO).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 445

Descripteurs : BAIL A FERME; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; RESILIATION ANTICIPEE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.119

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉSILIATION POUR CAUSE D'IMPOSSIBILITÉ Que le débiteur ne mette pas à disposition une personne titulaire du certificat de capacité n'est pas un cas d'impossibilité au sens de l'article 119 CO.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - NULLITÉ DU LOYER INITIAL INVOQUÉE POUR ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE 7 ANS APRÈS Il y a abus de droit lorsque le locataire invoque la nullité du loyer pour défaut d'utilisation de la formule officielle de fixation du loyer initial, alors qu'il a appris l'existence de ce vice de forme durant la procédure judiciaire en évacuation pour défaut de paiement.

Voir aussi : ACJ n° 1606 du 17.12.2004 V. c/ S. ACJ n° 33 du 16.01.2006 C. c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'OBJET LOUÉ À UN TIERS L'art. 271a al. 1 let. c CO permet l'annulation de la résiliation donnée par le bailleur pour amener le locataire à acheter l'appartement loué, elle ne vise aucunement la résiliation donnée par le bailleur pour vendre les locaux à un tiers. Dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera à se demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime ou justifié (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 463).

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE; TERME DE CONGE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - PROROGATION DU BAIL - PROCHAIN TERME DE RÉSILIATION - CONDITIONS GÉNÉRALES L'article 5 lit. a des Conditions générales du bail type, qui autorise le locataire à donner son congé pour une échéance trimestrielle, ne trouve pas application s'il est en contradiction avec les dispositions particulières prévues par les parties. Ainsi, lorsque, en cours de location, les parties conviennent d'une prorogation de leur bail pour une durée de trois ans, elles renoncent dès lors à la faculté de résilier le contrat de façon anticipée durant cette période.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; ANNULABILITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MONTANT DU LOYER MENSUEL NON ÉTABLI Le bailleur, qui résilie le bail alors que le montant des arriérés comporte une grande part d'incertitude due au comportement du bailleur lui-même et au fait que les parties ne sont pas tombées d'accord sur le montant du loyer, commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; ACTE CONCLUANT; PROLONGATION DU DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE BULLETINS DE VERSEMENT POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU DÉLAI DE GRÂCE Le bailleur, qui envoie au locataire [en l'occurrence à l'institution venue en aide au locataire] des bulletins de versement pour une période postérieure au délai de grâce, renonce de ce fait aux effets de sa mise en demeure et permet la continuation du bail. Son comportement est abusif, s'il se prévaut, par la suite, des effets d'une mise en demeure à laquelle il a renoncé par actes concluants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PRESSION

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE Le but de l'art. 271a al. 1 let. c CO est d'empêcher que le locataire soit en quelque sorte mis sous pression et dans une situation de nécessité dans laquelle il n'a plus que le choix d'accepter d'acheter l'appartement ou de le quitter, ce qui peut amener à des situations choquantes où, par exemple, le locataire est contraint d'acheter un appartement présentant une différence considérable entre la valeur de location et celle de vente (Higi, Commentaire zurichois 1996 ad art. 271a CO p. 101 ch. 97). Il suffit que le locataire comprenne qu'il se trouve dans la situation de devoir acheter l'appartement ou partir, pour que le cas de congé-vente soit réalisé.

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - LOCATAIRE FAISANT VALOIR DES PRÉTENTIONS DÉCOULANT DU BAIL Cas où le locataire indique au bailleur qu'il va consigner le loyer et demander une réduction de celui-ci. Un mois plus tard le bailleur lui notifie son congé. Le lien de causalité a été jugé suffisamment établi, notamment du point de vue temporel, pour admettre que la résiliation du bail est en rapport direct avec les réclamations du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui ne maintient son congé et la procédure d'évacuation que parce que les parties ne sont pas tombées d'accord sur les conditions d'un transfert de bail à l'exploitant actuel d'un commerce, alors que le retard ne concerne que des acomptes de charges de chauffage et d'eau chaude de 200 fr., commet un abus de droit justifiant l'annulation du congé.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

CJ , CABL

Publication CdB 2/01 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; RESILIATION

Normes : CO.272.ss

Résumé : PROLONGATION - CONSÉQUENCES PÉNIBLES DE LA RÉSILIATION Il faut entendre par conséquences pénibles, au sens de l'art. 272 CO, toute circonstance particulière rendant impossible ou difficile la recherche de locaux de remplacement d'ici la fin du bail, à l'exclusion des désagréments inhérents à toute résiliation de bail. Le fait, pour un locataire, de ne plus habiter dans le même immeuble que celui de sa mère malade mobilisera davantage de son temps pour octroyer à cette dernière des soins dont elle a besoin. Il s'agit pourtant là d'un désagrément inhérent à la résiliation du bail et auquel une prolongation ne saurait remédier. En revanche, on peut admettre que les soins donnés à sa mère laissent moins de temps disponible au locataire pour chercher un autre logement avant la fin du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre le bailleur assume le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d CO s'il n'était pas fondé à invoquer la compensation (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n° 3.10, p. 207).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ DONNE PENDANT UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL Cas d'une résiliation donnée par le bailleur alors que le locataire avait introduit une demande de baisse de loyer. Dès lors que celle-ci n'est pas d'emblée vouée à l'échec (art. 271a al. 1 let. d CO), le locataire n'est pas de mauvaise foi. Si aucune exception de l'art. 271a al. 3 CO n'est réalisée, le congé doit être annulé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE Le fait que le locataire agisse par demande reconventionnelle dans le cadre d'une contestation de hausse n'a aucune incidence sur la date pour laquelle la baisse peut être demandée. La seule différence réside dans le fait que, aux termes de l'art. 270a al. 3 CO, le locataire n'a pas, dans ce cas, à respecter les formalités prévues à l'alinéa 2 de cette disposition. Le principe selon lequel la baisse de loyer prend effet au prochain terme de résiliation est analogue à celui qui est prévu à l'art. 269d al. 1 CO pour la prise d'effet de la hausse de loyer à laquelle prétend le bailleur (Higi, Commentaire zurichois, ad art. 270a chiffre 92, p. 522s).

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 107

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTENU DE LA MISE EN DEMEURE La mise en demeure du bailleur au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise, sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'arriéré de loyer soit déterminable de manière certaine.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_296/2008 du 14.03.2008 in JdT 2009 I 25; ATF 4A_134/2011 du 23.05.2011 (montant réclamé sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, sommation ne satisfait pas aux exigences de clarté et précision); ACJC/1119/2014 du 22.09.2014 (pour loyer à part variable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Si le locataire invoque la compensation, le juge doit entrer en matière pour peu que la créance compensante paraisse suffisamment vraisemblable. C'est le cas, même si le bailleur nie l'existence d'un arrangement, lorsque le locataire allègue avoir envoyé au bailleur un chèque et une facture du montant opposé en compensation du solde du loyer. En effet, d'une part, un congé signifié par les bailleurs en violation d'un tel accord serait annulable, car contraire à la bonne foi. D'autre part, le locataire peut éteindre sa dette de loyer en opposant à la créance de loyer une créance qu'il a lui-même contre le bailleur (art. 265 CO).

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB 1/03 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RENONCIATION DES PARTIES AUX EFFETS DE LA RÉSILIATION ANTICIPÉE Les parties peuvent convenir d'annuler les effets d'une résiliation anticipée, si cet accord intervient avant l'échéance du terme pour lequel elle a été donnée, de sorte que le contrat primitif se poursuit. En revanche, si l'accord intervient après l'échéance de ce terme, c'est un nouveau contrat, identique au précédent, qui est conclu (WESSNER, L'extinction ordinaire du bail à loyer, in 7ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 8; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 27; ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997, pp. 32-33; ATF 63 II 369, JdT 1938 I 199).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUTS GRAVES ET POSTERIEUREMENT POUR JUSTES MOTIFS Selon le principe de la bonne foi, on ne saurait admettre a posteriori que le bail a été résilié en fonction de l'art. 266g CO, alors qu'il l'avait été en raison de défauts graves. L'art. 266g CO exige, au contraire, que le locataire ou le bailleur qui entend se prévaloir de ce droit le fasse savoir d'emblée (MP 1996 p. 10 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f

Résumé : RESILIATION DU BAIL AVEC EFFET IMMEDIAT - COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE EXPLOITANT UN MANEGE La résiliation anticipée du bail en vertu de 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur, indiquant précisément l'obligation violée par le locataire et qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle. Le manquement reproché doit revêtir un certain caractère de gravité. Faute de clauses conventionnelles précises, le locataire ne saurait se voir interdire l'usage d'installations nécessaires à l'exploitation des locaux loués. Le locataire peut de bonne foi partir du principe que l'équipement nécessaire est mis à sa disposition. Des tensions et frictions survenant lorsque de nombreuses personnes se partagent l'usage de mêmes locaux et installations doivent revêtir un caractère de gravité particulier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; EFFICACITE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : CONGÉ NUL ET CONGÉ INEFFICACE Un congé signé par les deux époux mais ne respectant pas le délai de préavis est juridiquement existant, mais inefficace, de sorte que l'effet du congé est reporté à la plus prochaine échéance contractuelle (art. 266a al. 2 CO). Le congé donné par un seul des époux est, quant à lui, nul, soit juridiquement inexistant. L'article 266a al. 2 CO ne s'applique donc pas dans ce dernier cas.

Remarques : Contra: ACJ n° 279 du 13.3.2000 S. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CONGE DONNE AVANT L'ECHEANCE DU DELAI DE PAIEMENT Cas d'un congé notifié avant l'échéance du délai de paiement, qui était au 30 septembre à minuit, alors que le congé a été posté ce même jour à 18 heures. Ce congé ne respecte pas un impératif légal, ce qui le rend nul et pas simplement inefficace.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE

Normes : CO.266o

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE AU CONJOINT - NULLITÉ - ABSENCE D'ABUS DE DROIT Le principe selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps trouve sa limite dans l'interdiction de l'abus de droit dans le sens que l'on ne saurait admettre qu'un locataire obtienne conventionnellement une prolongation de bail et attende son expiration, en toute connaissance de cause, pour faire valoir que son conjoint n'avait pas reçu le congé sous pli séparé. En l'occurrence, l'épouse du locataire a fait part de son état civil déjà dans son écriture déposée au greffe de la Commission de conciliation et n'a donc pas attendu la première audience utile de cette autorité pour aviser sa partie adverse.

Publication SJ 2000 p. 187

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; LOYER; GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE

Normes : CO.423; CO.262

Résumé : BAIL RÉSILIÉ - LOCATAIRE CONTINUANT D'ENCAISSER LES LOYERS DE LA SOUS-LOCATION - APPLICATION DES RÈGLES SUR LA GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE DE MAUVAISE FOI Cas d'une sous-location d'un café sans autorisation du bailleur, le locataire principal a continué à percevoir les loyers de son sous-locataire après la fin du bail. Le Tribunal fédéral a admis que le locataire principal avait accompli un acte de gestion d'affaires imparfaite en s'immisçant dans le droit du bailleur de jouir des locaux et de les remettre à bail. La mauvaise foi du locataire principal a été admise, dès lors que ce dernier devait savoir, dès la résiliation du bail, qu'il commettait un acte d'immixtion. Le bailleur principal est donc en droit de s'approprier les profits résultant de cette immixtion, soit le produit de la sous-location.

Voir aussi : ATF 4A_456/2010 du 18.04.2011

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; CALCUL

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL - FIXATION DE L'INDEMNITÉ DUE AU BAILLEUR Des locaux sont restés inoccupés pendant 9 mois. Ce délai doit être considéré comme court en période de surabondance d'offre sur le marché des locaux commerciaux. On ne saurait en déduire que le bailleur a renoncé intentionnellement à un avantage qu'il aurait pu obtenir en louant plus rapidement ces locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : MODIFICATION DU LOYER - DATES POUR LA PRISE EN COMPTE DES FACTEURS DÉTERMINANTS Selon une jurisprudence aujourd'hui constante, l'adaptation du loyer doit se référer à un terme de résiliation précis et respecter le délai de congé (MP 1988 p. 23 cons. 2b et 3a, SJ 1996 p. 403). Les critères déterminants pour la fixation du nouveau loyer sont ceux connus avant le début du délai de résiliation, qui entrent en vigueur au plus tard à l'échéance de ce dernier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : DEMANDE D'EVACUATION DEPOSEE A LA CCBL SEPT MOIS APRES LA FIN DU BAIL Le locataire qui a obtenu un délai supplémentaire de six mois pour libérer les locaux ne peut, de bonne foi, soutenir qu'il avait cru que le bailleur allait renoncer à requérir son expulsion, que le bail était reconduit et qu'un nouvel avis comminatoire devait lui être notifié.

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Des contradictions manifestes entre les déclarations d'un propriétaire économique d'une SI et les témoignages de ses filles peuvent être de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs successivement invoqués par la bailleresse pour justifier la résiliation d'un bail.

TF

Publication SJ 2000 p.78

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, que le locataire l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). Le débiteur doit exprimer de manière non équivoque son intention de compenser. La déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne le précise pas, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 409

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CC.602

Résumé : BAIL À FERME - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION PAR LES HÉRITIERS LORSQUE LE FERMIER EST L'UN DES LEURS Les droits appartenant à la communauté héréditaire résultant du bail à ferme conclu par le de cujus avec l'un des héritiers ne peuvent être exercés que par tous les héritiers en commun ou par un représentant, exécuteur testamentaire ou administrateur officiel. Ceci vaut notamment pour la résiliation, laquelle peut opposer les intérêts du fermier et ceux des cohéritiers. Il faut donc recourir à l'intervention d'un représentant de la communauté. Ce dernier ne saurait sans motif valable mettre fin au contrat (cf. Tuor, Commentaire bernois 1952, N. 13 ad art. 518 CC), à moins que les intérêts de la succession ne soient menacés. Dans ce cas, le représentant aura non seulement la faculté, mais même l'obligation de résilier le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - PAS DE DROIT DU LOCATAIRE A RETENIR LE LOYER SI NI LE BAILLEUR NI L'AUTORITE DE CONCILIATION NE L'ONT ACCORDEE Le sous-locataire, qui écrit à la régie pour demander une réduction provisoire du loyer en raison de nuisances et qui - ni lui ni le locataire - ne saisit pas l'autorité de conciliation en l'absence de réponse du bailleur, court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO, s'il ne paie pas ou que partiellement le loyer qu'il estime excessif de ce fait. Il en va de même lorsqu'il retient sur le loyer le montant de dommages-intérêts et qu'il ne fait pas reconnaître sa créance suite au refus du bailleur de l'indemniser.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT A EXAMINER Le fait que les conditions de l'art. 257d CO aient été respectées n'empêche pas de se demander si le congé ne constitue pas un abus de droit. En effet, lorsque le débiteur allègue avoir obtenu un sursis de la part de la bailleresse, ce qui n'a pas véritablement été contesté lors de la comparution personnelle, ce point mérite un examen plus approfondi, car de nature à fonder un reproche d'abus de la part de la bailleresse (Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, p. 24).

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 120 = JT 2000 I 622 = SJ 1999 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS - RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Si, lors de la consignation, le locataire part de bonne foi de l'idée que la chose louée présente un défaut qu'il n'a pas à réparer ni à supporter, les loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire d'après l'art. 257d CO n'est pas valable.

TF , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR POUR RELOUER PLUS CHER - LOYERS USUELS Il n'y a pas lieu d'appliquer de manière stricte les jurisprudences rendues par le Tribunal fédéral dans le contexte de procédures de hausse de loyer. Si l'ensemble des éléments recueillis permet d'établir que le prix payé par le locataire est inférieur à ce que le bailleur serait en droit d'obtenir pour le logement considéré, cela suffit à admettre que la résiliation n'est pas constitutive d'un abus de droit.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 05.11.2007 R. c/ X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ANNULABILITE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE INEXACT Lorsque le montant figurant sur l'avis comminatoire est inexact, le congé n'est pas nul pour autant. Un tel congé est annulable uniquement s'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas lorsque le locataire reste devoir au bailleur un montant correspondant à plusieurs loyers arriérés à l'expiration du délai de paiement fixé par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

Pierre WESSNER

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; JUSTE MOTIF; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266g

Résumé : La résiliation du bail à loyer pour justes motifs in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - IMPORTANTES DIFFICULTÉS D'UNE ENTREPRISE Il est nécessaire d'établir que l'activité déficitaire de la locataire soit due à une particulière mauvaise conjoncture touchant plus spécialement le domaine d'activité concerné, et encore moins à des circonstances d'une gravité exceptionnelle qui n'étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat. Des difficultés financières, même importantes, dans la gestion d'une entreprise, ne constituent pas à elles seules de justes motifs de résiliation anticipée au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ACTION EN ANNULATION D'UN CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS APRÈS LA FIN D'UNE PROCÉDURE DÉBOUTANT LES BAILLEURS POUR DÉFAUT DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE En cas de pluralité de bailleurs, ceux-ci doivent, de concert, notifier un congé, dans le strict respect du principe de consorité. Les notifications séparées et celles émises par des copropriétaires ne disposant pas de la qualité de bailleurs seront donc considérées comme nulles.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONGÉ DONNÉ SUR AVIS OFFICIEL DONT SEULE LA LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT EST SIGNÉE Le locataire soutient que le congé est nul parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contient une signature manuscrite. Le TF tient comme suffisante une signature manuscrite apposée sur la lettre d'accompagnement (cf. notamment Higi, Commentaire zurichois, n. 18 ad art. 266l CO et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 407 ch. 3.2, et p. 265 ch. 3.1.2).

Voir aussi : ATF 140 III 54 (qui confirme)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; EXIGIBILITE; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU SOLDE RÉSULTANT D'UN DÉCOMPTE ANNUEL DE FRAIS ACCESSOIRES - DÉFAUT D'ÉXIGIBILITÉ DE LA CRÉANCE Le solde résultant d'un décompte annuel de frais accessoires n'est exigible que lors de la présentation du décompte au débiteur (art. 75 CO) avec l'invitation à s'exécuter. Ce dernier dispose alors, suivant l'usage, d'un délai de paiement de 30 jours (Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 257a-257b CO ; Commentaire de l'USPI, n. 4 ad art. 257c CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 204, note 14 ; Petermann, Fasnacht, Heizung-Heizkosten, 4e éd., p. 130, ch. 2 et 4). Le locataire n'est donc pas en demeure au sens de l'art. 257d CO avant l'échéance des 30 jours. Ainsi, le bailleur ne peut, de bonne foi, réclamer au locataire le paiement de ce solde et lui reprocher en même temps d'avoir pris du retard dans l'exécution de cette obligation. Une résiliation du bail pour ce motif est entachée de nullité. Par "frais accessoires échus", il faut entendre non seulement les acomptes provisionnels, mais aussi les montants forfaitairement convenus ou le solde du décompte des frais accessoires. Tel n'est cependant le cas que si le solde réclamé n'est pas contesté; il faut encore que le locataire ait reçu un décompte détaillé, permettant de vérifier si le montant réclamé correspond à ce qui est dû, et ait disposé d'un délai de trente jours pour s'en acquitter. Si ces conditions ne sont pas remplies, le solde de frais accessoires n'est en effet pas échu et la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO est inefficace (ACJC/191/2010 du 15.02.2010).

Voir aussi : ACJC/191/2010 du 15.02.2010

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; RESILIATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT - DÉLAI INSUFFISANT POUR PERMETTRE L'ÉLIMINATION DU DÉFAUT Un délai de 30 jours pour éliminer un défaut dont la nature reste inconnue après plusieurs mois d'investigations par un service public spécialisé ne peut être considéré comme suffisant.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.262; CO.272

Résumé : SOUS-LOCATION - DEMANDE DE PROLONGATION D'UN BAIL RESILIÉ PAR LE BAILLEUR En principe, le locataire qui conteste un congé ne peut invoquer les conséquences pénibles qu'aurait celui-ci pour son sous-locataire. Cas particulier où la Cour de justice a admis qu'une prolongation unique de 12 mois était une période trop courte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION Aux termes de l'art. 265 CO, le locataire peut invoquer librement la compensation lorsque les créances respectives résultent du bail. La compensation peut intervenir en tout temps, même en cours de procès. En revanche, lorsque le locataire est en demeure dans le paiement de son loyer, il doit faire sa déclaration de compensation dans le délai comminatoire de l'article 257d al. 1 CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 206).

Voir aussi : ATF du 03.02.2000 C. c/ B. et V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - PERTE D'EMPLOI DU LOCATAIRE Ne peuvent constituer de justes motifs de résiliation du bail des circonstances susceptibles de se produire à l'avenir et dont un homme d'affaires circonspect aurait dû tenir compte, ni des circonstances pouvant être considérées comme de simples fluctuations des affaires ou de la conjoncture économique. Des difficultés financières, fussent-elles inattendues, n'ont rien d'imprévisible en dehors de soudaines et graves crises économiques pouvant toucher un large secteur (ATF du 2 mai 1995 paru aux Cahiers du bail, 1995, no 4 p. 97).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER NE RESPECTANT PAS LE DÉLAI DE RÉSILIATION - REPORT AU PROCHAIN TERME Il faut admettre en vertu du parallélisme qui a été instauré entre les procédures de hausse et de baisse de loyer, que la seule conséquence que peut entraîner une baisse de loyer tardive ou non conforme au délai de résiliation est le report de l'entrée en vigueur de celle-ci à la plus prochaine échéance utile.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Le bailleur peut anticiper de son propre chef la résiliation du bail et demander au locataire des dommages-intérêts pour le loyer échu entre le départ du locataire et la relocation des locaux (art. 109 al. 2 CO ; Tercier, p.227 n°1843 ; Lachat, Le bail à loyer, 1997 p. 214 n°5.15; Commentaire USPI, n°45 ad art. 257d ; ACJ n°160 du 4.6.1993 SA X, A et C: c/ SA X). Ce principe est basé sur la méthode de la différence (Higi, commentaire zurichois : n° 62 ad art.267d CO). L'indemnité de non-occupation ne saurait correspondre au loyer contractuel, le bail ayant été résilié. Elle doit être fixée en fonction de l'évolution négative du marché et de son incidence sur les possibilités de relocation des locaux, et peut dès lors être arrêtée au montant pour lequel ces locaux furent effectivement reloués, et ce avec un intérêt de 5% courant dès une date moyenne.

Voir aussi : ACJ n° 533 du 15.05.2000 SI X c/ I. SA

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI RAISONNABLE; RESILIATION; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259b

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI CONVENABLE - RÉSILIATION Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué (art. 259b let. a CO). Seul un défaut grave autorise donc le locataire à résilier le contrat avec effet immédiat (Higi, Zürcher Kommentar, n. 32 ad art. 259b CO; USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 22 ad art. 259b CO). Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut de moyenne importance, le preneur peut uniquement y remédier aux frais du bailleur, si ce dernier n'a pas exécuté les travaux dans un délai convenable. Dans tous les cas, la réduction de loyer selon l'art. 259d CO demeure réservée. La durée du délai convenable dépend des circonstances de l'espèce. Il faut tenir compte de l'importance des travaux à exécuter, du degré d'urgence, du temps nécessaire pour obtenir les éventuelles autorisations administratives ou des plans d'architecte, voire des devis comparatifs (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 166).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.271.ss

Résumé : DEUX CONTRATS DE BAIL À LOYER CONCLUS SIMULTANÉMENT - L'UN SUR LOGEMENT - L'AUTRE SUR PARKING - ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE RELATIF AU PARKING Cas où les parties ont convenu le même jour, par deux actes séparés, de la location d'un appartement et d'une place de parking. Chacun de ces contrats fait expressément référence à l'autre, puisqu'il en est considéré comme une annexe. Le fait de signer simultanément deux contrats implique la volonté de nouer une seule relation contractuelle, même si le bail principal ne mentionne pas que les deux actes sont liés (M. c/ C. du 21.1.1994). La signature d'un texte comportant une référence expresse à une annexe implique que le signataire est lié à ladite annexe, sauf si son contenu n'est pas voulu (ATF 108 II 418 = SJ 1983 p. 356).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DE L'ACTIONNAIRE-LOCATAIRE Cas d'un actionnaire-locataire qui détient le droit d'usage en vertu du contrat de bail. Le non-paiement du loyer par l'actionnaire-locataire permet la résiliation du bail et l'évacuation (ACJ 7.11.77 in SJ 1979 p. 568 n°3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION

Normes : CO.257d; CO.259.ss

Résumé : DÉFAUTS DURANT L'OCCUPATION ILLICITE DU LOCATAIRE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO L'obligation faite au bailleur de maintenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée cesse à la fin des rapports de bail en même temps que naît celle de restituer les locaux, qui incombe au locataire. Lorsque les rapports contractuels des parties ne sont plus soumis aux règles du droit du bail, le locataire ne saurait prétendre à une quelconque réduction de l'indemnité pour occupation illicite au sens des art. 259 ss.

Voir aussi : ACJ n° 1147 du 07.10.2002 M. c/ M.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 124 = SJ 1997 p. 433

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EXECUTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR INEXÉCUTION PAR LE LOCATAIRE D'UNE OBLIGATION QU'IL A PRISE DANS LE CONTRAT Un engagement du locataire de faire radier une hypothèque des artisans et entrepreneurs, qui a été annotée ou inscrite dans le cadre de travaux de construction exécutés conformément au contrat par un sous-locataire, n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 257f CO. Si le débiteur se trouve en demeure de faire cette action, comme il ne s'agit pas de loyer ou de frais accessoires, il faut appliquer non pas l'art. 257d CO, mais les art. 102 et ss CO. Dans un rapport juridique durable, le droit de résilier remplace le droit de se départir du contrat. On peut hésiter entre le délai de l'art. 257d al. 2 CO et celui de l'art. 266g al. 1 CO, mais la question est restée indécise en l'espèce. La résiliation donnée en invoquant à tort l'art. 257f al. 3 CO doit être considérée comme une résiliation valable sur la base des art. 107 ss CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.273

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ ET ANNULABILITÉ DES CONGÉS Seuls peuvent être annulés des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. A côté des congés radicalement nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. Ainsi le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Cependant, le non respect du délai aura pour effet de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue. L'exigence du respect du délai de l'art 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, est donc abandonnée comme infondée (ATF 121 III 156 = SJ 1995 p. 697 confirmé in ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R. et ATF 122 III 92 = JT 1996 I 596).

Voir aussi : ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001 ACJ n° 115 du 14.02.2005 T. c/ Z.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; GARANTIE(GAGE); COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE TABLEAUX EN GARANTIE DU PAIEMENT DU LOYER Offrir une garantie (tableaux) à l'un de ses créanciers ne peut être considéré comme valant exécution d'un engagement de paiement. De ce fait, les créanciers peuvent légitimement solliciter l'évacuation des locataires, s'ils n'ont pas obtenu le paiement des loyers au sens de l'art. 257d CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT NOTIFIÉE SUR FORMULE DE CONGÉ ORDINAIRE La résiliation pour défaut de paiement notifiée sur formule de congé ordinaire n'influence pas la validité d'un tel acte.

Bernard CORBOZ

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés affectés d'un vice in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PROCEDURE; VOIE DE DROIT PREMATUREE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉPÔT D'UNE REQUÊTE EN ÉVACUATION 10 JOURS AVANT L'ÉCHÉANCE FORMELLE DU BAIL Le locataire qui ne conteste pas le congé reçu, ne peut valablement soulever l'irrecevabilité de la requête en évacuation au motif qu'elle est déposée avant l'échéance du bail. En effet, en gardant le silence face à un congé qu'il estime inefficace, le locataire amène son cocontractant à inférer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validité du congé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Si les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation. Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l'art. 271 al. 1 CO s'appliquant en cas de résiliation opérée en application de l'art. 257d CO. Les difficultés d'ordre physique, psychologique [ni celles consécutives à la privation de liberté] et financier du locataire, bien que documentées par un certificat médical, ne permettent pas de retenir qu'en requérant l'évacuation de ses locataires, la bailleresse détourne le but de la loi.

Voir aussi : ACJ n° 1269 du 18.11.1996 J.-P. Z. c/ P. (idem, mais instruction complémentaire nécessaire) ACJ n° 1092 du 09.10.2006 SI X. c/ A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 262 = SJ 1996 p.628

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g.al.2

Résumé : RÉSILIATION POUR DE JUSTES MOTIFS - CONSÉQUENCES PÉCUNIAIRES Selon l'art. 266g al. 2 CO, le juge détermine les conséquences pécuniaires d'une résiliation anticipée admissible en tenant compte de toutes les circonstances, c'est-à-dire selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). La responsabilité selon l'art. 266g al. 2 CO revêt ainsi le caractère d'une responsabilité causale pour des motifs d'équité comme celle de l'incapable de discernement prévue par l'art. 54 al. 1 CO (cf. ATF 102 II 226 consid. 2b p. 230). La partie qui résilie le bail pour de justes motifs ne doit plus à l'autre une indemnité en principe complète (Message, FF1 1985 I 1451; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, art. 266g CO n° 22; Zihlmann, Das neue Mietrecht, 2ème édition, p. 109; Higi, Zurcher Kommentar, art. 266g n° 80). La partie qui résilie ne doit payer une indemnité, selon l'art. 266g al. 2 CO, que lorsque cela paraît équitable. Savoir si et dans quelle mesure cette exigence est remplie se détermine selon les circonstances du cas d'espèce, parmi lesquelles la situation financière des parties au moment du jugement revêt un caractère prépondérant (cf. ATF 103 II 330 consid. 4b/aa p. 335s.; 102 II 226 consid. 3b p. 231 et les références...).