Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Madame A______, née le ______ 1939, est veuve de Monsieur A______, décédé le ______ 2009.

2) Suite au décès de M. A______, la contribuable et ses deux fils, B______ et C______, ont hérité de plusieurs immeubles en propriété commune.

3) Par acte notarié du 8 février 2010, Mme A______ a reçu en donation de ses deux fils les parcelles n^os 1______ et 2______ sises sur la commune D______. La valeur déclarée par les parties de ces parcelles était de CHF 600.- le m². Lesdites parcelles totalisant 1’921 m², la valeur totale de la donation était de CHF 1'152'600.-.

4) Par acte notarié du 29 mars 2012, Mme A______ a acquis pour le prix de CHF 1'775'000.- un appartement de 7.5 pièces et un box dans un immeuble soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE) sis sur la parcelle n° 3______ de la commune de E______.

5) Par acte notarié des 11, 25, 26 et 28 juin 2012, la parcelle n° 1______ de la commune D______ a fait l’objet d’une division. Mme A______ était désormais propriétaire de la parcelle n° 4______ de 534 m². Le prix de cession s’élevait à CHF 600.- le m².

6) Par courrier adressé au service immobilier de l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) le 18 février, Mme A______ a – en dehors de toute réclamation – contesté les valeurs retenues par l'AFC-GE et sollicité des explications précises sur leur mode de détermination. Le bien loué à D______ était en effet estimé au-dessus de son prix d'achat, soit CHF 1'428'472.60 en 2011. L'autre terrain sis à D______, hérité et totalement en friche et non bâti, était estimé à CHF 820'800.-, ce qui était à ses yeux « particulièrement énorme ». Enfin, le bien sis à E______, où elle habitait, était estimé par l'AFC-GE à CHF 1'775'000.-, ce qui lui semblait complètement irréaliste.

7) Dans sa déclaration fiscale 2019 datée du 25 juin 2020, Mme A______ a indiqué être propriétaire de plusieurs biens immobiliers sis en Suisse et en France, dont les valeurs déclarées des immeubles loués étaient les suivantes :

-          D______, parcelle n° 1______ [recte : n° 4______], CHF 1'096'873.- ;

-          D______, parcelle n° 2______, CHF 100'000.- ;

-          E______, parcelle n° 3______, CHF 1'400'000.-.

Elle était en outre propriétaire de trois autres biens immobiliers qu'elle occupait, soit un appartement à E______ (au ch. F______, parcelle n° 5______) et deux autres biens sis respectivement à G______ (France) et à H______ (Valais).

8) Par bordereau du 17 septembre 2020, l'AFC-GE a fixé l’ICC 2019 à CHF 58'486.15 sur la base d’un revenu imposable de CHF 89'164.-, au taux de CHF 73'944.-, et d’une fortune imposable de CHF 4'381'078.- au taux de CHF 5'237'460.-.

Selon l’avis de taxation annexé, l’AFC-GE a retenu les valeurs fiscales des immeubles loués susmentionnés suivantes :

-          D______, parcelle n° 1______ [recte : n° 4______], CHF 1'502'638.- au lieu de CHF 1'096'873.- ;

-          D______, parcelle n° 2______, CHF 820'800.- au lieu de CHF 100'000.- ;

-          E______, parcelle n° 3______, CHF 1'775'000.- au lieu de CHF 1'400'000.-.

9) Par réclamation du 24 septembre 2020, Mme A______ a contesté ces valeurs en se référant notamment au courrier, resté sans réponse, qu’elle avait adressé à l’AFC-GE le 18 février 2020.

10) Par lettre du 8 décembre 2020, l’AFC-GE a répondu que la parcelle n° 4______ avait été estimée fiscalement lors de la donation du 8 février 2010 à CHF 331'800.-, conformément à l’art. 52 al. 3 de la loi genevoise sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP – D 3 08). Cette valeur avait ensuite été réduite à CHF 320'400.- lors d’une mutation parcellaire intervenue le 28 juin 2011 [recte : 2012]. Après édification d’une villa contiguë d’un coût de construction de CHF 1'182'238.25 en 2011, l’estimation fiscale totale de la parcelle s’élevait à CHF 1'502'638.- (CHF 320'400.- + CHF 1'182'238.25).

La valeur de la parcelle n° 2______ avait également été fixée en application de l’art. 52 al. 3 LIPP, soit CHF 820'800.-, lors du partage intervenu en février 2010.

Quant à la parcelle n° 3______ de la commune de E______, son estimation fiscale correspondait au prix d’achat tel qu’il ressortait de l’acte de vente du 29 mars 2012, soit CHF 1'775'000.-.

Mme A______ était priée de lui faire savoir si elle maintenait sa réclamation et, le cas échéant, de la motiver.

11) Par courrier reçu le 15 janvier 2021 par l’AFC-GE, Mme A______ a complété sa réclamation.

12) Par décision sur réclamation du 11 mars 2021, l’AFC-GE a admis la réclamation portant sur l’estimation de biens immobiliers en construction en France, mais l’a rejetée concernant la valeur fiscale des biens immobiliers sis sur les communes D______ et de E______.

Une expertise privée concernant l’immeuble de E______ n’était pas « opposable aux bases légales » citées dans la lettre du 8 décembre 2020. La baisse des valeurs immobilières due à la conjoncture ne constituait pas un motif de réévaluation de l’estimation fiscale d’un bien immobilier.

13) Selon le bordereau rectificatif joint à cette décision, l’ICC 2019 s’est élevé à CHF 58'261.70 sur la base d’un revenu imposable de CHF 89'008.-, au taux de CHF 73'944.-, et d’une fortune imposable de CHF 4'368'195.-, au taux de CHF 5'139'637.-.

14) Par acte posté le 9 avril 2021, Mme A______ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision sur réclamation, qu’elle alléguait avoir reçue le 15 mars 2021, concluant à son annulation « dans les parties contestées portant sur l'imposition des biens immobiliers à D______ et à E______ ».

L’AFC-GE avait constaté les faits de manière incomplète et inexacte. L’estimation de la valeur de l’immeuble de D______ sis sur la parcelle n° 1______ [recte : n° 4______] n’avait pas tenu compte du fait que le produit de la location de l’appartement avait été réduit de moitié en raison de la résiliation du bail par le locataire en juin 2019. De plus, ayant acquis cet appartement par héritage, elle aurait dû bénéficier d’un abattement de 36 %, soit 4 % par an depuis 2010, en raison de la continuité de la propriété. La valeur initiale du terrain de CHF 320'400.-, en sus de la valeur du bâtiment, ne devait pas être prise en compte.

L’immeuble de E______ avait fait l’objet d’importants travaux de rénovation qui auraient dû bénéficier d’un abattement pour le montant des travaux effectués, en compensation de l’augmentation de la valeur de l’appartement, conformément à l’art. 50 let. e, dernier paragraphe, LIPP. L’estimation de ce bien par la société I______ était parfaitement valable.

15) Le 11 juin 2021, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours.

Les immeubles mis en location par Mme A______ ne pouvaient pas être qualifiés d’immeubles locatifs au sens de l’art. 50 let. a LIPP, étant donné que cette disposition visait essentiellement les constructions comprenant plus de deux logements. Les frais de rénovation pouvaient être déduits de la valeur locative s’il s’agissait de frais d’entretien. En revanche, s’ils apportaient une plus-value à l’immeuble, ils étaient ajoutés à la valeur fiscale.

La valeur de la parcelle n° 4______ de la commune de D______ était basée sur un prix de CHF 600.- le m² lors de sa donation en 2010. Sa surface étant de 534 m², la valeur fiscale du terrain s’élevait à CHF 320'400.-. Le coût de construction des habitations contiguës bâties sur la parcelle s’étant élevé à CHF 1'182'238.- pour Mme A______, l’estimation fiscale était de CHF 1'502'638.-, soit CHF 320'400.- + CHF 1'182'238.25. Aucun abattement ne pouvait être accordé à Mme A______, dès lors qu’elle n’y habitait pas.

La parcelle n° 2______ de la commune de D______ était également estimée à CHF 600.- le m² lors de sa donation en 2010. Sa surface étant de 1’368 m², la valeur fiscale du terrain se montait à CHF 820'800.-. Aucun abattement ne pouvait être accordé sur le terrain. L’évaluation de cette parcelle était fondée sur les art. 50 let. d et 52 al. 3 LIPP.

L’appartement de E______ était quant à lui estimé en application de l’art. 50 let. e LIPP, à savoir sur la base de son prix d’acquisition de CHF 1'775'000.- à la date du 29 mars 2012. La recourante n’habitant pas dans ce logement, aucun abattement ne pouvait lui être accordé.

De plus, une expertise privée ne se justifiait pas en l’occurrence, faute de changements importants survenus dans la valeur du bien immobilier de E______. Une telle demande aurait quoi qu'il en soit dû être préalablement soumise à l’AFC-GE.

16) Le 3 juillet 2021, Mme A______ a maintenu les conclusions de son recours.

La villa de D______ constituait un bien de nature à rapporter un produit de location, de sorte qu’elle constituait un immeuble locatif au sens de l’art. 50 let. a LIPP, sans être un immeuble initialement destiné à la location.

Le remplacement des sanitaires et la pose d’un nouveau papier peint dans l’appartement de E______, lequel datait de 1980, correspondait à des frais d’entretien déductibles selon l’art. 34 let. d LIPP. En outre, cet appartement étant mis en location, il s’agissait d’un immeuble locatif. Partant, l’art. 52 al. 1 LIPP devait s’appliquer. L’évaluation ayant été faite avec un expert immobilier (I______), elle devait être prise en compte par l’AFC-GE.

17) Le 16 juillet 2021, l’AFC-GE a persisté intégralement dans les considérants et conclusions de sa réponse du 11 juin 2021.

18) Par jugement du 15 novembre 2021, le TAPI a rejeté le recours.

La parcelle n° 4______ de la commune D______ correspondait à un bâtiment accueillant un logement sis sur une parcelle de 534 m². S’agissant d’une location d’un seul logement, ce bien ne pouvait pas être considéré en tant qu’immeuble locatif au sens de l’art. 50 let. a LIPP, ce qui excluait que sa valeur puisse être calculée en capitalisant son état locatif. Conformément aux art. 50 let. d et e et 52 al. 3 LIPP, il y avait lieu de déterminer sa valeur, comme l’avait fait l’AFC-GE, en prenant en compte le prix du terrain au moment de la donation, lequel était resté le même lors de la division parcellaire, et le coût de construction du logement. Le prix du terrain et sa surface étant respectivement de CHF 600.- le m² et de 534 m², sa valeur se montait à CHF 320'400.-. Compte tenu du coût de construction de CHF 1'182'238.-, la valeur fiscale de la parcelle n° 4______ s’élevait à CHF 1'502'638.-, ce qui correspondait au montant retenu par l’AFC-GE.

La parcelle n° 2______, dépourvue de tout bâtiment, devait être qualifiée de terrain improductif ou à bâtir au sens de l’art. 50 let. d LIPP. Sa valeur fiscale pouvait dès lors être estimée sur la base de la valeur retenue lors de la donation de 2010, conformément à l’art. 52 al. 3 LIPP, soit CHF 820'800.-, compte tenu d’un prix au m² de CHF 600.- et d’une surface de 1'368 m². L’art. 50 let. d LIPP ne prévoyait aucun abattement.

La valeur fiscale de l’appartement de E______ correspondait au prix d’acquisition payé par la contribuable en mars 2012, conformément à l’art. 50 let. e LIPP. S’agissant également d’une location d’un seul logement, ce bien ne pouvait pas être considéré en tant qu’immeuble locatif au sens de l’art. 50 let. a LIPP. Mme A______ n’occupant pas cet appartement, elle ne pouvait pas non plus bénéficier d’un abattement de 4 % par année. La valeur fiscale de CHF 1'775'000.- pour ce bien immobilier était donc confirmée. Enfin, Mme A______ n'avait invoqué aucun changement important survenu dans la valeur de l’appartement de E______ pouvant justifier une estimation de ce bien immobilier. Au surplus, une telle demande aurait dû être préalablement déposée auprès de l’AFC-GE.

19) Par acte posté le 15 décembre 2021, Mme A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité, concluant à son annulation « dans les parties contestées portant sur l'imposition des biens immobiliers à D______ et à E______ » ainsi qu'à l'octroi d'une indemnité de procédure.

Le jugement reposait sur une constatation incomplète des faits sur deux points, à savoir qu'il ne retenait pas que malgré les mutations subséquentes à l'héritage de la parcelle n° 4______, son statut de bien hérité ne changeait pas ; et l'AFC-GE passait sous silence le fait que l'appartement de E______, en raison de sa vétusté, avait dû être rénové sans pour autant générer de plus-value. L'AFC-GE adoptait en outre une attitude contradictoire, en ce qu'elle refusait le statut de bâtiment loué à la maison de D______, tout en comptant néanmoins comme revenu le produit de sa location.

Aux termes de l'art. 52 al. 1 LIPP, l'évaluation des immeubles locatifs était faite par le contribuable lui-même, dans sa déclaration pour l'impôt. En l'espèce, l'AFC-GE se substituait à son « effort déclaratif » et contrevenait à cette disposition, procédant à la correction des valeurs et en imposant sa propre vision de la valeur de ses biens, ceci en les classant dans une catégorie convenable, soit celle des immeubles non locatifs, et lui déniait le droit d'évaluer ses biens à ses frais et à sa guise. La demande préalable citée dans le jugement n'était pas fondée sur une base légale mais uniquement des sources jurisprudentielles et doctrinales. Aucun avertissement dans ce sens ne lui avait été adressé, si bien qu'elle avait demandé une évaluation privée faite dans les règles de l'art.

Il ressortait de l'art. 34 LIPP a contrario que les frais d'entretien qui ne représentaient pas des plus-values ne pouvaient être ajoutés à la valeur fiscale du bien immobilier. Ces frais devaient même être déductibles de la valeur du bien vu sa mise en location et la diminution de son revenu locatif en raison du coût des travaux.

Elle devait de plus bénéficier de l'abattement de 4 % par an sur la valeur des deux parcelles de D______. Sur la parcelle bâtie, la continuité de la propriété était confirmée de plein droit. L'autre parcelle étant occupée par son propriétaire, elle devait également bénéficier de l'abattement.

20) Le 25 janvier 2022, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours.

Elle avait pris connaissance du recours, mais aucun argument nouveau susceptible d'influer sur l'issue du litige n'était avancé, ni aucune pièce déterminante produite. Elle se référait donc à sa décision sur réclamation et à ses écritures de première instance.

21) Le 8 février 2022, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 4 mars 2022 pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, après quoi la cause serait gardée à juger.

22) Le 11 février 2022, l'AFC-GE a indiqué ne pas avoir de requêtes ni d'observations complémentaires.

23) Mme A______ ne s'est quant à elle pas manifestée.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le litige concerne l'ICC de la recourante pour l'année 2019, plus précisément la valeur fiscale de trois immeubles que la recourante n'occupe pas, à savoir les parcelles 2______ et 4______ de la commune de D______, et la parcelle n° 3______ de la commune de E______.

a. La loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). Les cantons doivent prélever un impôt sur la fortune des personnes physiques (art. 2 al. 1 let. a LHID).

Selon l’art. 13 al. 1 LHID, l’impôt sur la fortune des personnes physiques a pour objet l’ensemble de la fortune nette. Celle-ci est estimée en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement pouvant être prise en compte de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID).