Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION; PROCURATION

Normes : LPC.430

Résumé : POUVOIRS DU RÉGISSEUR Le droit de résilier un bail entre dans les pouvoirs normaux du régisseur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOTIVATION DE LA DECISION

Normes : LPC.442

Résumé : MOTIVATION EN FAIT DU JUGEMENT Un jugement doit avoir une partie "EN FAIT", faute de quoi il doit être annulé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; REPRESENTATION PAR UN AVOCAT

Normes : LPC.440

Résumé : PAS D'OBLIGATION DE CONVOQUER LES AVOCATS La convocation "à bref délai" des parties par le juge selon l'art. 440 LPC (= ancien art. 453 LPC) n'est pas une "signification" au sens des art. 10 ss LPC (= ancien art. 26 ss LPC). L'art. 17 LPC (= ancien art. 34 LPC) n'est ainsi pas applicable (SJ 1979 p. 607 n° 260). Aucune disposition légale n'oblige le Tribunal à convoquer les avocats des parties.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : LPC.1

Résumé : RETRAIT D'UNE DEMANDE AVEC DÉSISTEMENT La loi de procédure civile genevoise ne traite pas du retrait et du désistement(Habscheid cf. Droit judiciaire privé suisse, 2ème éd., Georg p. 277). Si une partie déclarait retirer sa demande sans désistement, l'autre peut demander que l'affaire soit jugée en s'opposant au retrait (cf. SJ 1972 p. 472). Il en résulte à contrario que si une partie retire sa demande avec désistement, le consentement du défendeur n'est pas nécessaire, un tel retrait équivalant à un déboutement pur et simple.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : LPC.98

Résumé : EXCEPTION D'INCOMPÉTENCE AU STADE DE L'APPEL Selon cette disposition, le renvoi doit être ordonné d'office en tout état de cause, c'est-à-dire même si l'exception d'incompétence n'est soulevée qu'au stade de l'appel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : LPC.440

Résumé : PROCÉDURE EN MATIÈRE D'ÉVACUATION Cette disposition n'est pas violée lorsque le juge statue sur le siège.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : TRAVAUX SUPPLÉMENTAIRES Il appartient au bailleur de prouver l'existence de travaux supplémentaires au sens de l'article 15 AMSL.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.436

Résumé : LISTE DE TÉMOINS L'ancien article 25 K LPC laisse au juge la liberté d'entendre les témoins qui lui paraissent pouvoir donner des renseignements utiles à la découverte de la vérité. Il n'est pas lié, s'il a invité les parties à déposer une liste de témoins, par cette liste. Son refus d'entendre des témoins ne peut être annulé que s'il est arbitraire.

Remarques : Contra: ACJ du 10.11.1980 B. c/ SI X

Publication JTB du 19.03.1976 = SJ 1979 p. 607 n° 266

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; ENTRAIDE JUDICIAIRE CIVILE

Normes : LPC.438

Résumé : TÉMOIGNAGES - COMMISSIONS ROGATOIRES Le TBL n'est jamais obligé de décerner commission rogatoire. Le Concordat sur l'entraide judiciaire suffit pour obliger un témoin à venir.

Publication JdT 2012 III 37

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Résumé : Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : LaCC.30.al4

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR DES MOTIFS HUMANITAIRES - CASUISTIQUE QUANT À LA DURÉE DU SURSIS ACCORDÉ Est proportionné : - Sursis de 30 jours dans une situation dans laquelle le locataire, qui a admis avoir tardé dans ses recherches d'un logement, vit avec sa soeur (tous deux en situation précaire) et l'enfant de cette dernière (ACJC/187/2014 du 10.02.2014) - Sursis de 9 mois dans une situation où le locataire se trouve à l'assistance publique et que le bailleur n'a aucune urgence particulière à reprendre possession du logement (ACJC/213/2012 du 20.02.2012) - Sursis de 8 mois qui tient compte du fait que le locataire, qui vit avec sa mère agée et malade, fait l'objet d'actes de défaut de biens et est aidé par l'assistance publique et du besoin de la fille du bailleur (ACJC/706/2014 du 16.06.2014) - Sursis d'une dizaine de mois pour tenir compte du fait que la locataire, en raison de sa situation sociale très modeste, rencontrera des difficultés particulièrement importantes pour se reloger avec ses deux filles, que les faits ayant justifiés la résiliation ont cessé et que le bailleur ne fait valoir aucune urgence à l'appui de sa requête en exécution (ACJC/161/2015 du 16.02.2015) - Sursis de 60 jours accordé à la locataire qui vit avec sa fille de 14 ans dans l'appartement (ACJC/832/2016 du 13.06.2016). - Sursis de 90 jours (six mois accordés par le TBL considérés comme excessifs) pour tenir compte des intérêts de la locataire, qui vit seule avec un enfant en bas âge, du fait qu'elle a déjà bénéficié d'une prolongation de fait de 3 ans et que la bail avait initialement été résilié pour justes motifs (ACJC/559/2017 du 15.05.2017) - Sursis d'environ deux mois accordé au locataire qui paie le loyer, poursuit une formation professionnelle qui doit se terminer 6 mois plus tard, a mis en place un plan de désendettement et effectué en vain des démarches pour se reloger. En revanche, la période d'hiver en cours n'est pas un motif humanitaire (ACJC/247/2017 du 06.03.2017) - Sursis de 60 jours pour tenir compte, d'une part, de l'âge (85 ans)et de l'état de santé du locataire, et, d'autre part, de la durée écoulée depuis la résiliation du bail (3 ans) et l'absence de recherches concrètes de solutions de relogement (ACJC/1481/2017 du 20.11.2017) - Sursis de 30 jours pour tenir compte de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter, et de l'absence de recherches de locaux de remplacement (ACJC/269/2019 du 25.02.2019) - Sursis de 3 mois pour tenir compte de la présence d'un enfant en bas âge et des problèmes de santé de l'époux et d'autre part, de l'absence de démarches pour se reloger et de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter (ACJC/1191/2019 du 19.08.2019) - Sursis de 30 jours pour tenir compte de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter, de l'absence de recherches de locaux de remplacement et du fait qu'il est dans l'intérêt des enfants mineurs des recourants, en cas de déménagement dans un autre quartier, de changer d'établissement scolaire dès le début de l'année scolaire(ACJC/1401/2019 du 30.09.2019) -Sursis de 4 mois pour tenir compte de la présence de deux jeunes enfants, des recherches infructueuses entreprises par les locataires pour trouver un logement de remplacement et de l'absence d'urgence de la bailleresse à récupérer les locaux (ACJC/1172/2019 du 12.08.2019)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.261

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ DU CONGÉ Le congé anticipé donné suite à un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace. Il n'est pas transformé en congé ordinaire.

Voir aussi : Fiche 2310032

CJ , CABL

Publication CdB 2/04 p. 51

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.261

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE FAILLITE;SURSIS CONCORDATAIRE;SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : LP.295.al5

Résumé : PROCÉDURE EN CONTESTATION DE LA RÉSILIATION - CRÉANCE CONCORDATAIRE - PORTÉE Un procès concernant la résiliation du contrat de bail et une éventuelle prolongation du contrat ne porte pas sur une créance concordataire au sens de l’art. 295 al. 5 LP. La procédure en question n’est donc pas suspendue par un sursis concordataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 369

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA RÉCEPTION; FARDEAU DE LA PREUVE ; RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270

Résumé : PRÉSOMPTION DE NOTIFICATION DE LA FORMULE OFFICIELLE LORSQU'IL EST INDIQUÉ DANS LE BAIL QU'ELLE LUI EST ANNEXÉE Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s'il y a contestation, il incombe à l'expéditeur de prouver que l'envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC). S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire, de la même manière qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé. Toutefois, lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle.

Voir aussi : voir aussi ACJC/1311/2018 du 01.10.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016 et Fiche 2460953 (pour les cas dans lesquels il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 747 SJ 2007 I p. 109 JdT 2008 I p. 319

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PROCEDURE DE CONCILIATION; COMPETENCE

Normes : CO.274a

Résumé : EXPULSION REQUISE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE Aucune disposition de droit fédéral n'impose de saisir préalablement l'autorité de conciliation dans la procédure d'expulsion consécutive à la résiliation extraordinaire du bail pour cause de demeure du locataire, prévue à l'art. 257d CO.

Voir aussi : RSPC 2/2007 p. 144 (note de Bastien SANDOZ, avocat, assistant à l'Université de Neuchâtel) DB 2007 p. 41 n° 23 ACJC/286/2008

Remarques : Arrêt isolé (Tessin)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉVISION(DÉCISION);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes : LTF.122

Résumé : CONGE - RESTITUTION CHOSE LOUEE - REVISION En matière de bail à loyer, dans une contestation portant sur la restitution de la chose louée après la résiliation du contrat de bail, le locataire est dépourvu d’un intérêt digne de protection dès le moment où l’usage de la chose lui est effectivement retiré. En l’espèce, la locataire a demandé, le 6 juillet 2023, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral déclarant irrecevable un recours portant sur la prolongation de son bail. Dans la mesure où l’exécution forcée de l’expulsion de la locataire a eu lieu le 10 juillet 2023, l’intérêt actuel de la locataire à l’admission de sa demande de révision (qui existait au moment du dépôt de la demande) a disparu le 10 juillet 2023. La demande de révision est donc devenue sans objet dès cette date.

Voir aussi : Patricia Dietschy, Intérêt à la révision d'un arrêt du Tribunal fédéral en cas d'expulsion du locataire exécutée après le dépôt de la demande mais avant la reddition de l'arrêt, in DB n° 35/2023, p. 56 ss; arrêt du TF 4A_86/2024 du 25.03.2024; 4A_91/2024 du 22.04.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION;FAMILLE

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - HEBERGEMENT DE FAMILIERS - SOUS-LOCATION TOTALE OU PARTIELLE L’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Accueil de l’enfant du locataire en dehors de toute obligation légale d’entretien : hébergement, prêt à usage ou sous-location ? (arrêt 4A_521/2021), in Newsletter bail.ch février 2023 et in DB n° 35/2023, p. 9 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION - OBLIGATION DE VERIFIER LA CHOSE - MOMENT L'avis des défauts doit être effectué à la « restitution » des locaux – acte qu'a entrepris l'intimé au plus tard le 13 juin 2017, date de réception des clés par la régie en charge de l'immeuble – et non à la date de la résiliation effective du contrat. Ainsi, l'absence éventuelle de validité de la résiliation anticipée, au regard de l'art. 264 CO, ne dispense pas le bailleur de vérifier immédiatement la chose louée au regard des art. 267 et 267a CO. En effet, le devoir de vérification des locaux ne dépend pas, au regard du texte légal et de la jurisprudence, de la validité de la résiliation (anticipé ou non) mais de la restitution effective de la chose louée (cf. supra consid. 4.1.2 et 4.1.3). Cette référence à la restitution plutôt que la résiliation se justifie, afin de garantir la sécurité juridique, dans la mesure où la restitution des locaux se base sur des considérations factuelles ou aisément déterminables (volonté de restituer le bien, restitution des clé et locaux vidés) alors que la résiliation est un acte juridique, susceptible, en droit d'être bail, d'être contesté, annulé ou invalidé, notamment s'il est contraire à la bonne foi (cf. art. 271 ss CO); son échéance n'est ainsi pas toujours certaine ou aisément déterminable, en particulier dans le cadre d'une résiliation anticipée contestée par l'autre partie, comme c'est d'ailleurs le cas en l'espèce.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION;MAXIME DES DÉBATS

Normes : CPC.55

Résumé : FARDEAU DE L'ALLÉGATION - DÉCOMPTE DE LOYER En vertu de la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), les parties doivent alléguer les faits sur lesquels se fondent leurs prétentions et proposer les moyens de preuves y relatifs. Une allégation est suffisante si les faits pertinents pour la norme à appliquer sont exposés dans les grandes lignes. Elle doit toutefois être formulée de manière suffisamment concrète afin que la partie adverse puisse la contester ou présenter la preuve du contraire. Si la partie adverse conteste des faits allégués et pertinents, le fardeau de l’allégation concernant ces faits va plus loin. Il ne suffit plus d’indiquer les faits dans leurs grandes lignes ; ils doivent être exposés en détail, de manière complète et claire. Les contestations doivent être suffisamment concrètes afin de permettre d’identifier quelles allégations sont visées. Une contestation répond à cette condition lorsque la partie qui a le fardeau de l’allégation est en mesure de déterminer, parmi ses allégations, lesquelles elle doit encore détailler et lesquelles elle doit finalement prouver. En principe, le renvoi global aux pièces du dossier ne satisfait pas aux fardeaux de l’allégation et de la motivation. Exceptionnellement, une telle manière de procéder est admissible. Si les faits sont allégués dans les grandes lignes et renvoient aux pièces pour les détails, il faut examiner si la partie adverse et le tribunal peuvent obtenir les informations nécessaires d’une manière telle qu’une reprise des faits dans l’acte apparaitrait comme un exercice vide de sens. Il faut également que l’accès aux faits pertinents soit garanti et qu’ils ne soient pas sujets à interprétation. In casu, le Tribunal fédéral retient que le fermier a contesté de manière suffisante les décomptes manuscrits peu clairs présentés par le bailleur. Ce dernier devait donc comprendre qu’il lui appartenait de donner plus de détails sur les faits présentés. De plus, le bailleur n’a pas indiqué – pour le montant de CHF 18’928.- réclamé pour non-paiement des fermages – quels mois étaient concernés et dans quelle mesure les montants n’ont pas été versés. Le bailleur avait certes renvoyé à des pièces du dossier, mais les conditions permettant exceptionnellement de procéder de cette manière n’étaient pas réunies. Dans ces circonstances, l’instance précédente pouvait retenir – sans violer le droit fédéral – que la créance de CHF 18’928.- n’avait pas été suffisamment alléguée par le bailleur et confirmer le rejet de la demande sur ce point.

Voir aussi : BOHNET, Fardeau de l’allégation et de la contestation dans un litige en droit du bail à ferme (arrêt TF 4A_401/2021), in Newsletter Bail.ch avril 2022 et in DB n° 34/2022 p. 68 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;QUALITÉ PROMISE

Normes : CO.256; CO.258 ss

Résumé : ALIMENTATION ELECTRIQUE - BESOINS HORS NORMES - ABSENCE DE DEFAUT La chose louée présente un défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. En l'espèce, il n'est pas arbitraire de retenir que le fait qu'un bail commercial concerne des locaux devant abriter une "restauration gastronomique", soumis à la seule condition de la délivrance d'un permis de construire, ne signifie pas que le bailleur a promis de couvrir tous les besoins particuliers et hors normes en matière d'alimentation électrique de la cuisine voulue par le locataire ou qu'il s'agirait d'une qualité attendue. Ainsi, pour pouvoir invoquer un défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu'ils avaient fait à ce titre une demande particulière et précise, et que le bailleur s'était engagé à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271; CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - RÉSILIATION DU BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - EXAMEN À TITRE PRÉJUDICIEL DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ - DÉSACCORD SUR LE MONTANT DU SOUS-LOYER La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO), étant précisé que l’art. 271 al. 1 CO peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO. Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle. La question de savoir si le fait qu'il n'y ait pas d’accord sur le montant du sous-loyer permettrait d’exclure d’emblée l’application de la procédure prévue pour les cas clairs n’a pas besoin d’être tranchée. En effet, le sous-locataire ne peut se prévaloir de la problématique quant au désaccord sur le montant du sous-loyer que dans la mesure où elle est pertinente pour l’issue du litige, ce qu’il doit démontrer. In casu, en dépit du désaccord sur le montant du loyer, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers. Le congé n’a par ailleurs pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies

Voir aussi : arrêt du TF 4A_185/2017 du 15.06.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;NOTION;FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.253; CO.305; CO.307

Résumé : PRÊT À USAGE - BAIL À LOYER - DISTINCTION - FRAIS D'ENTRETIEN Le critère décisif pour différencier le contrat de prêt à usage du contrat de bail est le paiement du loyer. Le prêt à usage est un contrat gratuit (art. 305 CO) alors que le bail à loyer est un contrat onéreux. Dans le cas d’espèce, les parties ont expressément prévu qu’aucun loyer n’est dû et que l’utilisation de l’objet est gratuite. Le montant de CHF 200.- à titre de participation forfaitaire aux frais est conforme à l’art. 307 al. 1 CO et n’influence pas le caractère gratuit de la cession d’usage.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;CRÉANCE

Normes : CO.268

Résumé : CRÉANCE GARANTIE De jurisprudence constante, en plus du loyer au sens strict, le droit de rétention englobe également l'indemnité due par le locataire qui est resté dans les locaux à l'expiration du contrat.

Voir aussi : ATF 73 III 77

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; SOUS-LOCATION ; CROWDSOURCING

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : PERSISTANCE À SOUS-LOUER Une sous-location sans le consentement du bailleur constitue une violation du devoir de diligence si le bailleur a refusé la sous-location pour un motif de l'art. 262 al. 2 CO ou aurait disposé d'un tel motif si le locataire avait demandé l'autorisation de sous-louer. Dans le cas d'espèce, le fait pour la locataire d'avoir loué une dernière fois l'appartement sur Airbnb après l'avertissement du bailleur, sans qu'on sache toutefois si ce contrat de sous-location avait été conclu avant la réception de l'avertissement, ne constitue pas une persistance au sens de l'art. 257f al. 3 CO . Dès lors, la résiliation anticipée est inefficace.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONDUITE DU PROCÈS;COMPOSITION DE L'AUTORITÉ

Normes : CPC.124.al2; LaCC.30.al3

Résumé : UNE ORDONNANCE SUR LA RESTITUTION DU DEFAUT PEUT ETRE RENDUE PAR LA PRESIDENTE DU TRIBUNAL SEULE, EN L'ABSENCE DES JUGES ASSESSEURS. L'art. 16A du Règlement du Tribunal civil (E 2 05.41) prévoit que les décisions relevant de la conduite du procès, y compris celles sur l'administration des preuves, sont prises par le président de la composition à qui la procédure est attribuée. Le président en question signe les ordonnances y relatives. Selon l'art. 30 al. 3 LaCC, le Tribunal appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement siège en présence des représentants du département chargé du logement et de représentants des services sociaux. En application de l'art. 124 al. 2 CPC et de l'art. 16A du Règlement du Tribunal civil, la présidente de la composition saisie de la cause est compétente pour rendre seule une ordonnance sur la restitution du défaut. La présence des représentants des services sociaux n'est par ailleurs pas nécessaire. En effet, l'art. 30 al. 3 LaCC n'est pas applicable à la décision relative à la restitution du défaut, puisque cette disposition ne vise que la décision finale, relative à l'exécution du jugement d'évacuation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication bail.ch; DB 31/2019, p. 24 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : EXECUTION DE TRAVAUX PAR LE LOCATAIRE SANS AUTORISATION DU BAILLEUR Le congé anticipé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO suppose la réunion de cinq conditions cumulatives, parmi lesquelles la violation du devoir de diligence par le locataire. Les travaux effectués à l’objet loué sans autorisation du bailleur peuvent constituer une telle violation, en particulier s’ils sont effectués de manière inappropriée, s’ils portent atteinte à la chose louée ou s’ils lui causent un défaut. En l’espèce, on ne peut pas reprocher à la cour cantonale d’avoir retenu que la locataire ne pouvait pas procéder de son propre chef à la réouverture de l’issue de secours sur l’extérieur de la cuisine en démolissant la façade, dans la mesure où elle a ignoré l’opposition des bailleurs qui ont fait appel à la police et où elle a ignoré ensuite leur sommation de remise en état des lieux, leur dépôt de la plainte pénale et leur seconde sommation de remise en état, avec menace de résiliation du bail pour justes motifs. Le seul fait que, des années plus tard et au terme d’une procédure judiciaire, il a été reconnu que l’issue de secours condamnée par l’ancien gérant du restaurant avait été murée de manière illicite par les bailleurs et qu’une seconde issue de secours pouvait se situer à l’endroit de la cuisine, n’autorisait pas la locataire à agir directement comme elle l’a fait sans violer les droits de propriété des bailleurs et, partant, son devoir de diligence.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - juin 2018; DB 30/2018, p. 27ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; SÛRETÉS; CAUTIONNEMENT ; REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.143; CO.492

Résumé : DISTINCTION ENTRE CAUTIONNEMENT ET REPRISE CUMULATIVE DE DETTE Le cautionnement et la reprise cumulative de dette, qui renforcent la position du créancier, diffèrent cependant quant aux conditions de forme. En outre, contrairement au cautionnement, la sûreté ne constitue pas l'élément essentiel de la cause de l'obligation découlant de la reprise cumulative de dette, même si une telle reprise a toujours un certain effet de garantie. Pour différencier ces deux institutions, il faut distinguer si la garantie est fournie de manière désintéressée ou non.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉTENDUE DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE Le fait pour le locataire de repeindre la façade de l'immeuble litigieux jusqu'à hauteur du premier étage dans une teinte différente du reste du bâtiment, sans l'autorisation du bailleur, constitue une atteinte au droit de propriété de celui‐ci. Le devoir de diligence s'étend à toutes les installations à disposition du locataire comme l'ascenseur, les cages d'escaliers, les buanderies, etc.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE CRÉATION DE PLACES DE RÉSIDENCE SUPPLÉMENTAIRES Le congé donné par le bailleur, établissement de droit public offrant un encadrement socio-éducatif spécialisé pour des personnes handicapées, en vue de créer des places de résidence supplémentaires n'est pas contraire à la bonne foi.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 06.03.2018, rendu le 19.12.2018, CONFIRME, 4A_141/2018

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;CESSION DE CONTRAT

Normes : CO.1ss; CO.253

Résumé : REPRISE DE CONTRAT Par la reprise de contrat (Vertragsübernahme), il y a transfert de l'intégralité du rapport contractuel avec tous les droits et obligations y relatifs d'une partie contractante à un tiers qui se substitue à celle-ci. La reprise de contrat n'est pas réglée expressément par le code des obligations. Selon la jurisprudence, il ne s'agit pas de la simple combinaison d'une cession de créance et d'une reprise de dette mais d'un contrat sui generis. Il découle déjà du principe de la liberté des formes des contrats de l'art. 11 al. 1 CO que la reprise de contrat n'est soumise à aucune forme particulière. De surcroît, à la différence de la cession de créance, qui peut être convenue sans le consentement du débiteur, la reprise de contrat suppose l'accord de tous les intéressés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_258/2014 du 08.07.2014

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_141/2018 du 04.09.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; VALEUR LITIGIEUSE ; ACTION EN CONSTATATION

Normes : CPC.92.al.2; LTF.51.al.4

Résumé : CALCUL DE LA VALEUR LITIGIEUSE - ACTION EN CONSTATATION DU DROIT D'USAGE DE DÉPENDANCES La valeur litigieuse se calcule en prenant en compte la part du loyer annuel afférente aux dépendances en cause (estimée in casu à 20% pour l'usage d'un WC et d'un dépôt attenants) multipliée par vingt (si contrat de durée indéterminée) en application de l'article 92 al. 2 CPC.

Remarques : Confirme ACJC/1624/2016 du 12.12.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 272

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; RÉVISION(DÉCISION) ; MOTIF DE RÉVISION

Normes : CPC.328.al.1.let.a

Résumé : RÉVISION - CONDITIONS - PSEUDO-NOVA - MOMENT DÉTERMINANT La révision fondée sur le motif de l'article 328 al. 1 let. a CPC suppose la réalisation de cinq conditions: 1° le requérant invoque un ou des faits; 2° ce ou ces faits sont "pertinents", dans le sens d'importants ("erhebliche"), c'est-à-dire qu'ils sont de nature à modifier l'état de fait qui est à la base du jugement et à conduire à un jugement différent en fonction d'une appréciation juridique correcte; 3° ces faits existaient déjà lorsque le jugement a été rendu: il s'agit de pseudo-nova (unechte Noven), c'est-à-dire de faits antérieurs au jugement ou, plus précisément, de faits qui se sont produits jusqu'au moment où, dans la procédure principale, des allégations de faits étaient encore recevables. Les faits postérieurs qui se sont produits postérieurement à ce moment (les vrais faits nouveaux ou vrais nova; echte Noven) sont expressément exclus (art. 328 al. 1 let. a in fine CPC). En effet, seule une lacune dans l'état de fait à la base du jugement peut justifier sa révision, alors que des faits postérieurs pourront éventuellement donner lieu à une nouvelle action; 4° ces faits ont été découverts après coup ("nachträglich"), soit postérieurement au jugement ou, plus précisément, après l'ultime moment auquel ils pouvaient encore être utilement invoqués dans la procédure principale; 5° le requérant n'a pas pu, malgré toute sa diligence, invoquer ces faits dans la procédure précédente. Quant aux preuves concluantes (ou moyens de preuve concluants), elles supposent en bref aussi la réunion de cinq conditions: (1°) elles doivent porter sur des faits antérieurs (pseudo-nova); (2°) elles doivent être concluantes, c'est-à-dire propres à entraîner une modification du jugement dans un sens favorable au requérant; (3°) elles doivent avoir déjà existé lorsque le jugement a été rendu (plus précisément jusqu'au dernier moment où elles pouvaient encore être introduites dans la procédure principale); (4°) elles doivent avoir été découvertes seulement après coup; et (5°) le requérant n'a pas pu les invoquer, sans faute de sa part, dans la procédure précédente. Il est admis que le moment décisif, pour qualifier un fait d'antérieur ou de postérieur (au sens de la 3e condition ci-dessus), n'est pas exactement celui du jugement ("faits ou moyens de preuve postérieurs à la décision", selon les termes de l'art. 328 al. 1 let. a in fine CPC), mais le dernier moment auquel ce fait pouvait encore être introduit dans la procédure principale. Sous l'empire du CPC, ce moment est déterminé, en première instance, par l'art. 229 al. 1 CPC et, en instance d'appel, par l'art. 317 al. 1 CPC; peu importe que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire simple (art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC dans les litiges de bail portant, notamment, sur la protection contre les résiliations de bail).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE

Normes : CO.259a

Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT - RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR - PUNAISES DE LIT Lorsque l'on se trouve en présence d'un défaut dont l'origine est douteuse, les droits en découlant pour le locataire peuvent être exercés par ce dernier, la responsabilité du bailleur quant au maintien de la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu étant de droit impératif et l'imputabilité du défaut au locataire ne pouvant être acquise que s'il est établi que l'usage de la chose louée par celui-ci a été négligent ou non conforme au contrat. In casu, dans la mesure où il ne peut être établi de manière certaine que le locataire est responsable de l'introduction des punaises de lit dans l'appartement, le bailleur répond de l'existence de ce défaut.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : QUALIFICATION DE LA RÉSILIATION - SOUS-LOCATION ABUSIVE La 5e condition de l'art. 257f al. 3 CO présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de 30 jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de cette 4e condition de l'art. 257f al. 3 CO. On ne saurait parler non plus de résiliation " anticipée " au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci. Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2019 du 26.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE LA RÉSILIATION Le congé notifié par une formule de résiliation qui se réfère à une mise en demeure dont la date est erronée n'est pas nul, ce d'autant plus lorsqu'il est manifeste qu'il s'agissait d'une erreur de plume.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SPÉCIALE - RENVOI AUX CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art.257a al. 2 CO est remplie si le locataire peut aisément comprendre quels postes des frais accessoires sont concrètement mis à sa charge, sans avoir à les rechercher attentivement dans une annexe standardisée de plusieurs pages. C'est le cas lorsque le document intégré au contrat est clair, précis et concis ou lorsqu'il a fait l'objet non pas d'une intégration globale mais d'une intégration individuelle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_149/2019 du 09.09.2019 (si les locataires admettent avoir été informés des frais accessoires à leur charge, il existe dès lors un accord valable sur les frais accessoires, indépendamment du texte du contrat; cf. newsletter bail.ch novembre 2019); ATF 135 III 591; ACJC/962/2006 du 11.09.2006; Fiche 2309605

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTESTATION DU CONGÉ ; EFFICACITÉ ; DÉLAI ; PROCÉDURE

Normes : CO.273; CPC.317

Résumé : NOVA ET CONCLUSIONS NOUVELLES EN APPEL - LIMITATION MÊME LORSQU'ILS CONCERNENT UNE QUESTION QUI PEUT ÊTRE SOULEVÉE EN TOUT TEMPS Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, sous réserve du correctif de l'abus de droit. En ce sens, l'inefficacité du congé peut être soulevée en tout temps. Cela ne signifie pas pour autant que le locataire qui entend prendre pour la première fois en appel une conclusion constatatoire ad hoc, allégations et preuves à l'appui, puisse s'affranchir des exigences posées à cet égard par l'art. 317 CPC, disposition qui s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge établit les faits d'office.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_20/2020 du 26.02.2020 (La question de la nullité de la résiliation est une question de droit qui doit être examinée d'office, en tout temps et par toute autorité) in newsletter bail.ch mai 2020

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 201 in JT 2015 II p. 369

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPERT-ARBITRE ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMPÉTENCE

Normes : CPC.189.al.3.let.a; CPC.354; CPC.361.al.4

Résumé : COMPÉTENCE DE LA COMMISSION DE CONCILIATION EN MATIÈRE D'EXPERTISE-ARBITRAGE En matière de bail à loyer et de bail à ferme portant sur des habitations, la délégation de questions déterminées à un tiers privé ayant la qualité d'expert-arbitre n'est pas admissible. Seule l'autorité de conciliation peut être saisie de telles questions.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; SOCIÉTÉ SIMPLE ; COMPÉTENCE

Normes : CO.253; CO.275; CO.530; LOJ.89.al.1.let.a

Résumé : DISTINCTION BAIL À FERME - SOCIÉTÉ SIMPLE La distinction entre le bail à ferme et le contrat de société simple peut présenter quelques difficultés en cas de métayage, soit lorsque le fermage se compose d'une quote-part des fruits ou des produits. On est en présence d'un contrat de société si les parties ont convenu d'unir leurs efforts et leurs ressources en vue d'atteindre un but commun. A défaut de cet animus societatis, il s'agit d'un simple échange de prestation et contre-prestation et on a affaire à un bail à ferme. La volonté d'attein­dre un but commun n'existe pas du seul fait que les deux parties ont un intérêt égal à obtenir un bon résultat. In casu contrat liant plusieurs médecins est qualifié de société simple dans la mesure où la rétribution convenue vise la prise en charge de tout ce qui est nécessaire au bon fonctionnement quotidien et à la gestion d'un cabinet de groupe, la location des locaux n'étant qu'une des nombreuses prestations convenunes par les parties.

Voir aussi : ACJC/1507/2008 du 08.12.2008

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; SOUS-LOCATION ; SOUS-AFFERMAGE

Normes : CO.262; CO.257f.al.3

Résumé : CARACTÈRE ABUSIF DE LA SOUS-LOCATION - MONTANT DU FERMAGE Le bailleur peut notamment s'opposer à la sous-location, selon l'art. 262 al. 2 let. b CO, lorsque les conditions du bail de sous-location sont abusives en comparaison avec celles du bail principal; la loi envisage ici un loyer de sous-location nettement supérieur au loyer principal, sans que la différence ne soit justifiée par des investissements ou des prestations supplémentaires du locataire. Dans le cas où le locataire afferme une exploitation qu'il a installée dans les locaux loués, la disposition précitée ne peut pas être éludée au moyen d'une dissociation artificielle du fermage en deux montants, l'un rétribuant l'usage des locaux, seul soumis à une comparaison avec le loyer principal, et l'autre rétribuant les autres choses et droits composant l'exploitation affermée. L'appréciation des conditions de la sous-location ne s'effectue pas par rapport aux conditions usuelles dans le secteur économique concerné mais uniquement par rapport aux conditions du bail principal ; peu importe donc que le sous-fermage soit raisonnable relativement au chiffre d'affaires de l'établissement. Lorsque le locataire principal a racheté du mobilier et des installations déjà présents dans les locaux, l'investissement auquel il a consenti est calculé d'après sa dépense effective et non d'après la valeur intrinsèque de ces choses.

Remarques : contra ACJC/162/2014 du 10.02.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 491 in SJ 2015 I p. 126

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; BAIL COMMUN ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.266n; CC.2

Résumé : BAIL COMMUN - COMMUNICATION DE L'AVIS COMMINATOIRE ET DE LA RÉSILIATION - ABUS DE DROIT Le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail.

Voir aussi : ATF 139 III 7 (abus de droit du locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l'intérêt de son époux - à qui le congé n'a pas été notifié - alors que celui-ci a quitté les lieux et s'est totalement désintéressé de la question); ACJC/395/2019 du 18.03.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 496; CdB 4/2014, p. 109ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX - CARACTÈRE SUFFISAMMENT MÛR ET ÉLABORÉ DU PROJET La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux règles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Dans le cas contraire, le congé est susceptible d'annulation.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_491/2018 du 08.05.2019; 4A_200/2017 du 29.08.2017 (DB 30/2018, p. 53; on ne saurait exiger d'une commune-bailleresse, qui doit faire face à des procédures d'approbation de crédit, qu'elle attende que ceux-ci soient approuvés pour signifier la résiliation des baux); 4A_476/2016 du 20.02.2017 ; 4A_625/2014 du 25.06.2015 (si une appréciation de l'ampleur des travaux est impossible faute de renseignements suffisants, le congé est annulable); ACJC/804/2023 du 19.06.2023

TF , 1re Cour de droit civil

Publication DB 27/2015, p.12ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : CO.120; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION NON ADMISE AVEC CRÉANCE CONTESTÉE EN RÉDUCTION DE LOYER ET DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR DÉFAUTS Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n'est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l'effet compensatoire n'intervient que dans la mesure où l'incertitude est ultérieurement levée par le juge, à savoir s'il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente.

Voir aussi : ACJC/1746/2019 du 02.12.2019 (admet au vu des circonstances particulières du cas, la possibilité de suspendre la cause jusqu'à droit connu sur les prétentions opposées en compensation, introduites une année avant la notification de l'avis comminatoire); arrêt du TF 4A_333/2022 du 09.11.2022 (Le locataire doit pouvoir prouver immédiatement les créances compensantes ; ainsi, invoquer des créances non chiffrées et non établies qui découleraient de défauts de l’objet loué n’est pas suffisant).

TF

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX DE TRANSFORMATION - CARACTÈRE POSSIBLE DU PROJET Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022, cf. Fiche 3061032 ; Pour des exemples de cas dans lesquels le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi, cf. arrêt du TF 4A_435/2021 du 14.02.2022 (newsletter bail.ch avril 2022; DB n° 34/2022 p. 49 ss: Précise que la circonstance selon laquelle le bailleur s'est vu refuser, après la résiliation du bail, l'autorisation d'effectuer les travaux litigieux n'est pas décisive pour pronostiquer si, au moment où le congé a été signifié, l'autorisation des travaux paraissait de toute évidence exclue); 4A_31/2014 du 27.08.2014; 4A_142/2017 du 03.08.2017 (newsletter bail.ch novembre 2017)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 11.08.2014, rendu le 12.12.2014, CONFIRME, 4A_464/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : DISPROPORTION MANIFESTE DES INTÉRÊTS Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de pro­téger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive. L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. Tel est par exemple le cas lorsque les intérêts purement financiers sont en disproportion manifeste avec un problème humain particu­lièrement pénible.

Voir aussi : ATF 136 III190; arrêt du TF 4A_300/2010 du 02.09.2010; ACJC/1011/2018 du 02.08.2018 (confirmé par arrêt du TF 4A_485/2018, admet disproportion manifeste); ACJC/1534/2016 du 21.11.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/201/2016 du 15.02.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/903/2016 du 24.06.2016 (admet disproportion manifeste dans le cadre d'un local commercial)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_464/2014 du 21.11.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE);PROPORTIONNALITÉ

Normes : LaCC.30.al4; CPC.343.al1.letd; CO.267

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - CARACTÈRE BREF DE L'AJOURNEMENT En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail.

Voir aussi : ATF 117 Ia 336; ACJC/210/2013 du 18.02.2013

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/14, p. 65

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE PÉRIMÉE L'usage d'une formule officielle de résiliation périmée n'engendre pas la nullité de la résiliation dès lors que ladite formule contient les renseignements nécessaires permettant au locataire de contester valablement le congé devant l'autorité de compétente.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : VOLONTÉ DU BAILLEUR DE RÉCUPÉRER LES LOCAUX POUR LE DÉVELOPPEMENT DE SES SOCIÉTÉS La jurisprudence reconnaît un intérêt prépondérant du bailleur à exploiter la chose de la manière la plus favorable pour lui. Ainsi, le congé ordinaire fondé sur la volonté du bailleur de récupérer des locaux pour répondre aux besoins de développement de deux sociétés, dont il est actionnaire et administrateur, et de les regrouper sur un même site et dans ses propres locaux, est valable dans la mesure ou le besoin du bailleur apparaît légitime et digne de protection.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_346/2016 du 17.01.2017 (validité du congé fondé sur la volonté de la bailleresse de mettre les locaux à disposition d'une société appartenant au même groupe qu'elle)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_314/2014 du 24.11.2014

CJ , CABL

Recours TF déposé le 17.03.2014, rendu le 22.08.2014, IRRECEVABLE, 4A_171/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER ; COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE ; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : LOJ.89; aLOJ.56M; CC.677

Résumé : NOTION DE CHOSE MOBILIÈRE - IMMOBILIÈRE Une construction est dite mobilière si elle remplit cumulativement les deux conditions suivantes : la construction doit être objectivement légère et celui qui met en place la construction doit manifester son intention de ne pas l'établir à demeure, intention qui doit être reconnaissable pour les tiers. In casu, la Cour a qualifié de construction mobilière des pavillons amovibles installés au bord du lac, destinés à l'exploitation de glaciers, commerces de glaces, boissons et restauration légère et sensés initialement être démontés à la fin de chaque saison et réinstallés au début de l'année suivante.

Voir aussi : contra arrêt du TF 4A_307/2019 du 28.02.2020 (admet que la location d’un pavillon amovible mais avec un emplacement fixe est un bail de locaux commerciaux)

Cour de Justice

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; CONSORITÉ ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.273a; CPC.71

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - APPEL CONTRE UN JUGEMENT D'EVACUATION AVEC EXECUTION Dans le contexte de l'art. 273a CO, il faut considérer que chacun des conjoints est habilité, lors­qu'il est actionné en évacuation du logement ou lorsque, ultérieurement, une demande d'exécution forcée du jugement d'évacuation est requise à son encontre, à prendre seul les conclusions qui lui paraissent propres à préserver l'usage dudit logement de famille. En d'autres termes, il n'y a pas dans ce cas de consorité matérielle néces­saire entre conjoints colocataires ou ex-colocataires.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 03.10.2013, rendu le 04.12.2013, RETIRE, 4A_488/2013

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CPC.126; CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE Il ne paraît pas y avoir de place, dans le procès - sommaire - en protection des cas clairs, pour une suspension de la procédure. Si, en examinant le dossier, le juge parvient à la conclusion qu'une autre procédure pendante enre les parties est en mesure d'influencer la procédure qui lui est soumise, il doit en conclure que le cas n'est pas clair et déclarer la demande irrecevable.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_246/2018 du 11 juillet 2018 : le fait que l'affaire soit soumise à la procédure sommaire n'empêche nullement l'application de l'art. 126 al. 1 CPC.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/2013, p. 111ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; TRANSFERT DE BAIL ; RÉSILIATION

Normes : CO.262; CO.263

Résumé : TRANSFERT DU BAIL PRINCIPAL - CONSÉQUENCES SUR LE CONTRAT DE SOUS-LOCATION Le transfert de bail a pour conséquence d'opérer un changement de locataire moyennant l'accord du bailleur. Il n'a d'effet que sur les parties au contrat et non sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers, par exemple de sous-locataires. En cas de transfert d'un bail principal, le bail de sous-location prend fin, dès lors que le sous-bailleur ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le sous-bailleur se trouve ainsi dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire, lequel doit restituer les locaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DU BAIL EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX - AUTORISATIONS Le problème se pose de la façon suivante: - soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet de changer l'affectation des locaux se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi; - soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte.

Voir aussi : ACJC/1020/2013 du 30.08.2013

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 54, p. 26

Descripteurs : BAIL À LOYER; FORME ET CONTENU; PAIEMENT; CONJOINT ; DEMEURE

Normes : CCR.1.al.2; CO.266n

Résumé : MISE EN DEMEURE - PAIEMENT DES LOYERS PAR TRIMESTRE D'AVANCE La mise en demeure de l'article 1 al. 2 CCR (contrat-cadre romand de baux à loyer) ne doit pas obligatoirement être adressée au conjoint du locataire pour être valable.

TF , 1er Cour civile

Publication ATF 138 III 620 RSPC 2/2013 n° 1286

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; CAS CLAIR

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIR - CONTESTATION DES FAITS PAR LE DÉFENDEUR Lorsque le défendeur conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure prévue pour les cas clairs n'est pas ouverte, faute de caractère liquide de l'état de fait. A l'opposé, les moyens dénués de fondement ne remettent pas en cause le cas clair. Celui-ci doit être nié dès l'instant où l'adversaire fait valoir des objections ou exceptions qui ne sont pas d'emblée vouées à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des preuves. Le cas clair suppose que le requérant apporte une preuve immédiate et entière.

Voir aussi : ACJC/1504/2013 du 16.12.2013

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2012, p.44

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION

Normes : CO.271.al.1; CO.273

Résumé : SOUS-LOCATION - RÉSILIATION DU BAIL PRINCIPAL - RÉSILIATION DU BAIL DE SOUS-LOCATION Le sous-locataire qui voit son bail résilié peut aussi se prévaloir des règles de protection contre les congés, mais cette protection s'éteint ex lege lorsque le bail principal prend fin. L'annulation de la résiliation du bail principal n'entraîne pas automatiquement celle de la résiliation du bail de sous-location. La situation au moment de la notification de la résiliation est seule relevante pour déterminer la conformité aux règles de la bonne foi, un congé ne pouvant devenir abusif a posteriori.

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; CAPACITÉ DE DISCERNEMENT

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - PAS DE NÉCESSITÉ DE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard. La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.

Voir aussi : ACJC/30/2014 du 13.01.2014

CJ

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; VALEUR LITIGIEUSE ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.92; LTF.51.al2

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE - EVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT Dans le cadre d'une procédure ayant trait exclusivement à une demande d'évacuation pour défaut de paiement, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, la valeur litigieuse correspond à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours par l'appelant et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit une durée de 14 mois calculée selon l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral, trente jours pour l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal fédéral et cinq mois concernant le dépôt et la procédure d'exécution forcée.

Philippe RICHARD

Publication CdB n° 1/2010 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; BAIL COMMUN; PORTE-FORT; CAUTIONNEMENT

Normes : CO.253.ss

Résumé : LES PIÈGES DE LA COLOCATION : BAIL COMMUN, PORTE-FORT, REPRISE CUMULATIVE DE DETTE, CAUTIONNEMENT in Cahiers du Bail 1/2010 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; RESILIATION; DEMEURE; EVACUATION

Normes : CO.120; CO.257d; CO.265

Résumé : RESILIATION DE BAIL POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CREANCE COMPENSANTE NON CHIFFREE VALABLEMENT INVOQUÉE La créance compensante n'a pas à être chiffrée par le locataire pour être valablement invoquée, tant qu'il ressort de sa déclaration de volonté qu'il entend opposer sa créance pour faire obstacle au défaut de paiement qui lui est opposé.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 412

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).

Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; UTILISATION; CHOSE LOUEE

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - DROIT D'USER DES LOCAUX Le droit d'user des locaux, destinés à l'habitation et loués non meublés, implique celui de les garnir de meubles et d'agencer notamment la décoration intérieure, sous réserve de clauses contractuelles contraires. Le locataire peut ainsi poser une moquette sur un parquet, placer des tringles pour des rideaux, fixer des étagères dans les murs, installer des détecteurs d'alarme, des tableaux, ou, sur un balcon, des tentes solaires. A cet effet, il est admis qu'il puisse faire des trous dans les murs pour y insérer les supports utiles (clous, tampons, chevilles, crochets, etc.). Ces agencements, même s'ils modifient l'état des lieux et altèrent les parois en raison des percements effectués, entrent dans la catégorie des actes d'usage courant que le locataire peut exercer sans autorisation préalable du bailleur. Si le bailleur, de façon justifiée, restreint l'usage de la chose louée, in casu en interdisant de percer des trous dans le béton du balcon, le locataire doit s'y conformer sous peine de violer son devoir de diligence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS L'INTÉRÊT DU NOUVEL ACQUÉREUR Si on peut admettre que le propriétaire est autorisé à résilier un bail en vue de céder plus aisément son bien sans la présence d'un locataire, on ne saurait considérer comme abusif un congé donné dans l'intérêt d'un tiers (une société) dont l'ayant droit économique est le nouvel acquéreur, si le besoin légitime de celui-ci n'apparaît pas critiquable et que le congé donné pour ce motif se révèle digne de protection. Dans ce cas et s'agissant d'une résiliation pour l'échéance notifiée par l'ancien propriétaire, sa motivation doit être examinée indépendamment de l'art. 261 al. 2 let. a CO, au regard de l'art. 271 CO. Le fait que l'ancien propriétaire aurait pu s'abstenir d'agir et laisser le nouveau propriétaire donner le congé ne rend pas pour autant le congé abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACCORD DE VOLONTES; TERME; CONTRAT; ERREUR

Normes : CO.23; CO.24; CO.18; CO.266a.al.2

Résumé : FIN CONSENSUELLE DU CONTRAT - ERREUR SUR LES MOTIFS DU CONSENTEMENT - INVALIDATION DE L'ACCORD Un bailleur qui accepte l'offre du locataire de mettre un terme au contrat avant l'échéance convenue en pensant qu'il s'agit de l'échéance contractuelle commet une erreur sur les motifs de son consentement, laquelle, n'étant pas une erreur essentielle sous l'angle de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO notamment, ne lui permet pas d'invalider l'accord. En effet, le locataire peut s'attendre à ce que le bailleur connaisse et donc tienne compte du terme figurant dans le contrat de bail et peut donc légitimement penser que le respect de l'échéance prévue par ce contrat n'est pas impératif pour le bailleur, ce dernier étant libre d'accepter une résiliation avant ce terme. Par ailleurs, l'erreur invoquée par le bailleur touche aux incidences pécuniaires d'une résiliation intervenant à telle date plutôt qu'à une autre. S''agissant d'une erreur sur les effets accessoires de l'acte, soit d'une simple erreur sur les motifs (art. 24 al. 2 CO), le bailleur ne peut se soustraire à son acceptation de mettre un terme au contrat de bail avant l'échéance convenue. Un courrier isolé du bailleur, aussitôt démenti par le locataire, n'est pas de nature, au sens de l'art. 18 CO à modifier la réelle et commune intention des parties, à savoir celle d'être liées par un contrat de bail venant à échéance au terme consensuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; ERREUR

Normes : CO.269d

Résumé : INADMISSIBILITÉ DE L'ERREUR DE PLUME SUR L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION Compte tenu du formalise imposé en la matière, le bailleur ne saurait être autorisé à rectifier en cours de procédure un avis officiel au motif qu'il aurait été mal rédigé, alors que la prétendue erreur porte sur un élément aussi essentiel que le montant de la hausse, la date à partir de laquelle elle est sollicitée ou encore les critères invoqués à l'appui de celle-ci.

Voir aussi : ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES - MESURES D'INSTRUCTION REQUISES PAR LES PARTIES L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, pour autant que les faits à prouver soient pertinents et contestés. Des mesures d'instruction portant sur l'authenticité de la signature apposée au nom de la locataire sur le bail peuvent être écartées si cet élément est dénué de pertinence pour l'issue du litige. In casu, que cette signature ait été apposée par la locataire, par son mari ou par un tiers ne change rien au fait que la locataire est contractuellement liée, dès lors qu'elle a formellement reconnu, aussi bien devant les premiers juges qu'hors litispendance, avoir accepté de s'engager contractuellement auprès du propriétaire du logement litigieux et qu'elle ne prétend pas que le bail écrit formalise d'autres éléments que ceux convenus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION; DELAI

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION À la seule exception des congés annulables selon les art. 271 et 271a CO, qui doivent être attaqués dans les 30 jours en vertu de l'art. 273 CO, les congés nuls ou inefficaces, c'est-à-dire respectant les exigences de forme mais auxquels une condition matérielle, légale ou contractuelle, fait défaut, peuvent être contestés en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit, et même à l'occasion de la procédure d'expulsion. Par ailleurs, une partie qui agit par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le cadre d'une procédure ne portant pas sur le montant du loyer, mais ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans le délai de trente jours à l'issue de l'échec de la tentative de conciliation, n'est pas déchue de ses droits, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l'intervalle. Par conséquent, le locataire qui a contesté dans le délai de 30 jours les différents congés qui lui ont été notifiés, sans toutefois saisir le Tribunal des baux et loyers suite à l'échec de conciliation, peut valablement remettre en question l'inefficacité des congés, par voie d'exception, dans le cadre de la procédure en évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLEFS - RESTITUTION DES LOCAUX A la fin du bail le locataire doit restituer les clefs au bailleur. Cas de colocataires dont l'un est décédé avant la fin du bail. Le colocataire survivant qui remet les clefs à la Justice de paix en vue de leur transmission à l'Office des faillites, chargé de liquider par voie de faillite la succession, remet en réalité les clefs à sa colocataire et non au bailleur, de sorte qu'il n'est pas libéré de son obligation de restituer les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266a; CO.266g; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_89/2009 du 01.05.2009 ( Fiche 2309115 )

TF , 2ème Cour de droit public

Publication RSPC 2/2009 p. 154

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI DE RECOURS; ENVOI POSTAL

Normes : CST.9

Résumé : DÉLAI DE RECOURS - NOTIFICATION DEPUIS L'ÉTRANGER - ENVOI PAR FAX Le délai de recours est respecté en cas de remise du pli au plus tard à une poste suisse le dernier jour du délai. L'envoi par fax est insuffisant. Le mandataire professionnel (étranger) doit se renseigner sur les règles applicables dans ce domaine.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Voir aussi : ACJC/1470/2002 ( Fiche 2309563 ); ACJC/743/2004 ( Fiche 2309474 ); ACJC/125/2003 ( Fiche 16027 )

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 467-471

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : SOUS-AFFERMAGE - ABSENCE D'AUTORISATION - RÉSILIATION ANTICIPÉE EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE D'AFFECTATION Bien que l'art. 262 CO (à la différence de l'art. 291 CO) n'envisage que l'hypothèse d'une sous-location (et non pas aussi celle d'un sous-affermage), il faut admettre, en appliquant par analogie l'art. 262 CO, que le locataire ne peut pas sous-affermer (remettre en gérance libre) la chose louée sans l'accord du bailleur. Si le locataire, après sommation, ne sollicite pas l'autorisation nécessaire, le bailleur peut résilier le contrat de façon anticipée en application de l'art. 257f al 3 CO s'il apparaît qu'il aurait pu refuser son consentement; cette dernière condition est remplie s'il y a un changement notable d'affectation (en l'occurrence : transformation d'un café-restaurant en bar à champagne).

Voir aussi : ATF 4A_162/2014 du 26.08.2014

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.271.al.1; OBLF.11.al.4

Résumé : RESILIATION POUR DES MOTIFS ECONOMIQUES - STATISTIQUES OFFICIELLES Le congé donné pour des motifs économiques (i.e. pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé) est licite, à moins qu'il serve de prétexte à la poursuite d'un but illicite. En particulier, le congé est annulable s'il a été donné pour procéder à une majoration de loyer qui doit être exclue en application de la méthode absolue. Le droit fédéral exigeant une preuve stricte, si un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. Les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'article 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissent pas de données suffisantes pour procéder à des comparaisons concrètes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DEFAUT DE LA CHOSE; SURFACE

Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.259.ss

Résumé : DIFFÉRENCE DE SURFACE - DÉFAUT OU ERREUR DE PLUME ? Cas d'un contrat de bail mentionnant une surface de 362 m2, alors que les annonces de la régie et de l'ancien locataire le décrivent comme un appartement d'une surface de 265 m2. Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que l'appartement souffre d'un défaut, ce dernier se définissant comme une différence entre l'état réel de la chose et les qualités promises. La mention erronée figurant dans le contrat de bail n'ayant pas été déterminante dans la décision du locataire de louer l'appartement, celui-ci n'était pas dans l'erreur lors de la formation de sa volonté, ce d'autant que la différence de surface (environ 27%) est facilement décelable. Aussi, le contrat de bail déploie valablement ses effets.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271; CC.8

Résumé : CONGÉ ABUSIF - PREUVE La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271). Cas dans lequel les allégations des locataires, qui ont constamment contesté le motif avancé à l'appui du congé, sont de nature à mettre en doute la réalité du motif invoqué par le bailleur. En n'instruisant pas les allégués des locataires, et notamment la réalité du motif du congé donné, le Tribunal des baux et loyers a violé leur droit à la preuve.

Voir aussi : ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. ATF n.p. 4A_131/2008 du 25.06.2008

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 19 p. 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; MOTIF; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE C'est au destinataire du congé de démontrer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 cons. 3c, Arrêt du Tribunal fédéral 4C.430/2004 du 8 février 2005 cons. 3.1 in fine publié in SJ 2005 I 310). Cependant, l'auteur du congé - généralement le bailleur - doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105 cons. 3c) et en les rendant au moins vraisemblables (Arrêt du Tribunal fédéral 4C.167/2004 cons. 2.1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI POUR INTENTER ACTION; PREUVE

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : PREUVE DE LA DATE D'ENVOI DE LA REQUÊTE Le plaideur doit être autorisé à faire la preuve de la date d'envoi de sa requête par tous les moyens appropriés (ATF 97 III 12 = JT 1971 II 112). Le cas échéant, l'audition de témoins peut être ordonnée.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 I p. 373 CdB 3/07 p. 72 DB 2008 p. 28 n° 11

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - ACTIVITÉ DÉFICITAIRE En cas de faillite ou d'insolvabilité du locataire de locaux commerciaux, le bailleur peut respectivement exiger des sûretés ou la constitution d'une garantie, mais la loi ne l'autorise pas à se départir du contrat de façon extraordinaire. Dès lors, la dégradation de la situation financière du locataire (pertes ou activité déficitaire), même si elle est propre à compromettre l'avenir du contrat, constitue une menace moins importante pour le bailleur que la faillite ou l'insolvabilité de son cocontractant et ne saurait donc constituer un juste motif de résiliation extraordinaire du contrat de bail au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ACJC/1290/2014 du 27.10.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PAIEMENT DE L'ARRIERE; RESILIATION ABUSIVE

Normes : CC.2

Résumé : ACCEPTATION DU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ SANS RÉVOCATION DE LA RÉSILIATION Le comportement du bailleur, qui accepte en vue de paiement un actif et ne révoque pas la résiliation du bail valablement intervenue antérieurement, ne peut être qualifié d'abusif, en l'absence de tout engagement spécifique quant au retrait du congé donné ou à la conclusion d'un nouveau bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : FORME DU CONGÉ - COBAILLEURS - NOMBRE DE SIGNATURES REQUISES Les cobailleurs peuvent notifier eux-mêmes un congé ou confier ce soin à un représentant. Dans le premier cas, la résiliation peut être signée par la totalité ou la majorité des copropriétaires, selon leurs rapports internes. Dans le second cas, le représentant doit être autorisé, c'est-à-dire avoir reçu le pouvoir de résilier le bail de l'unanimité ou de la majorité des cobailleurs, selon leurs rapports internes. Le congé qui n'émane pas de la totalité ou de la majorité requise des cobailleurs est nul. Il en va de même du congé donné par un représentant non autorisé (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 412).

Voir aussi : Fiche 2310189 et Fiche 2309555

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DECISION DE RENVOI

Normes : LPC.439

Résumé : LIMITES AU RENVOI À LA COMMISSION DES CAS SOCIAUX L'utilisation de l'art. 439 LPC devrait laisser présager l'avènement d'une solution transactionnelle au litige. Du reste, le Tribunal n'a pas l'obligation de faire usage de cette procédure, laquelle ne doit pas faire obstacle à la célérité de la procédure menée devant le Tribunal des baux et loyers en procédure ordinaire, et a fortiori en procédure d'évacuation pour défaut de paiement du loyer.

Voir aussi : ACJ n° 407 du 02.04.2007 B. c/ A.

TF

Publication ATF 132 III 109 SJ 2006 I 209 CdB 2/2006 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : USAGE NON CONFORME AUX CLAUSES DU CONTRAT - LOCAUX DESTINÉS À L'USAGE DE BUREAUX UTILISÉS COMME SALON DE MASSAGE L'art. 257f al. 3 CO régit également le cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat. Dans ce cas, il s'impose de renoncer à la condition d'une situation objectivement insupportable pour le bailleur, car elle entrave excessivement sa liberté contractuelle. En effet, le bailleur doit pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation même si la violation du contrat n'entraîne pas une situation insupportable.

Voir aussi : DB 2006 p. 20, n° 8; arrêts du TF 4A_429/2010 du 06.10.2010 in DB n° 23/2011 p. 22; 4A_38/2010 du 01.04.2010; 4A_344/2016 du 21.10.2016 (bureaux transformés en salon de massages érotiques); 4A_94/2017 du 27.06.2017 ; ACJC/825/2015 du 08.07.2015 (logement partiellement utilisé comme institut de massage); ACJC/234/2016 du 22.02.2016 (affectation ne saurait être illicite ou contraire aux moeurs. In casu, plantations de cannabis); ACJC/456/2018 du 16.04.2018 (logement utilisé pour activité de prostitution)

Zivilgericht Basel-Stadt

Publication MRA 3/06 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION SPÉCIALE RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Une liste de frais accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions générales d'un contrat, suffit à l'exigence de "convention spéciale" lorsqu'elle est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général, comme c'est en particulier le cas dans les formulaires contractuels émis par une grande association.

Philippe CONOD

Publication CdB n° 4/05 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; RESTITUTION DE LA PRESTATION

Normes : CO.62; CO.128

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDU - QUALITÉ POUR DÉFENDRE ET PRESCRIPTION

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; NOTION

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - NOTIFICATION SÉPARÉE La notification séparée de la menace de résiliation et du congé n'est exigée que dans le cadre du logement de famille, c'est-à-dire de l'appartement ou de la maison qui sert de domicile aux époux mariés ou, en d'autres termes, le foyer de la famille où les conjoints établissent durablement leur communauté maritale.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 4/2005 p. 375

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - VIOLATION La maxime inquisitoire sociale impose au juge d'interpeller les parties sur des allégations et offres de preuves incomplètes. In casu, en admettant qu'un poste devait être retenu dans le calcul des frais accessoires, parce que le locataire ne l'avait pas spécifiquement contesté, le juge a méconnu son obligation restreinte d'interpeller les parties sur les allégations et offres de preuves incomplètes, comme l'art. 274d al. 3 CO lui en fait l'obligation dans les limites étroites de la maxime inquisitoire prévue par le droit du bail (ATF 125 III 231).

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB n° 4/2005 p. 116

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - "CONVENTION SPÉCIALE" RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Lorsque le bailleur ne se contente pas d'un renvoi, au sein du contrat, à des conditions générales qui prévoient la mise à la charge du locataire de certains frais accessoires, mais qu'il signe lui-même ces conditions générales et qu'il les fait signer au locataire pour faire partie intégrante du contrat, on se trouve en présence d'une convention spéciale permettant au bailleur de facturer lesdits frais accessoires.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/05 p. 87 DB 2006 p. 22, n° 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ABSENCE DE STORES EXTÉRIEURS Le fait d'avoir prévu de grandes surfaces vitrées sans aucune protection pour les appartements en attique, ce qui provoque des désagréments liés à la chaleur et à la luminosité excessives, constitue un défaut, quand bien même il ne s'agissait pas d'une qualité promise.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE - CULPA IN CONTRAHENDO La compétence de la juridiction des baux et loyers s'étend à tous les litiges en relation avec un contrat de bail, conclu ou non, y compris les prétentions fondées sur la violation de devoirs précontractuels (culpa in contrahendo).

Voir aussi : ACJ n° 1204 du 06.11.2006 T. S.A. c/ A. S.A. et B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - RÔLE DU JUGE La maxime inquisitoire impose au juge de permettre à la partie dont les allégués sont insuffisants de les compléter ultérieurement, si ce n'est par écrit, du moins oralement, ce qui n'a pas pour effet de rallonger inutilement la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; PERIODE D'ESSAI

Normes : CO.255

Résumé : PÉRIODE D'ESSAI : NATURE JURIDIQUE Cas dans lequel les parties ont voulu manifestement distinguer deux étapes dans leurs relations contractuelles, soit une période d'essai à l'issue de laquelle, cas échéant, le bail devient un contrat congéable moyennant un délai de résiliation. Dans ce cas, la période d'essai peut être considérée comme un contrat bail de durée déterminée qui, à son issue, se transforme en bail congéable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Lorsqu'une partie n'explique pas sa position, le juge peut considérer qu'elle renonce à exprimer son point de vue, ceci d'autant plus que des exigences plus sévères quant au devoir de collaboration peuvent être posées aux parties qui sont représentées par un avocat (ATF 1C.185/2003 du 14.10.2003). Le juge n'a donc pas à interpeller les parties, en les invitant à faire valoir leurs éventuels moyens de preuve sur ce point.

Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; ERREUR

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX L'activité du candidat consistant de façon prépondérante en la vente de produits liés à la culture du cannabis implique que celui-ci n'est pas objectivement acceptable et que le bailleur dispose d'un juste motif pour refuser cette candidature. Le bailleur qui a donné son consentement sur la base d'indications imprécises du candidat n'est pas obligé par cette promesse de contracter s'il était dans une erreur essentielle. In casu, l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui s'en prévaut de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX Pour ce qui est des locaux commerciaux, l'activité déployée par le locataire de remplacement doit s'apprécier tant par rapport au style de l'immeuble que par rapport aux commerçants voisins. Lorsque les parties ont convenu d'une affectation précise des locaux, le bailleur pourra refuser un candidat déployant une autre activité commerciale; dans certains cas, la candidature est d'autant plus inopportune que des commerces ayant la même activité se trouvent à proximité (F. CHAIX, L'article 264 CO : À la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 64-65).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; NOTION; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : MANQUE DE DILIGENCE OU D'ÉGARDS : ÉTENDUE DE LA NOTION Cette notion inclut les violations de l'interdiction de modes d'usage de la chose contraires au contrat (p. ex. les conversions entre habitations et locaux commerciaux) ou les violations de l'obligation d'un usage conforme au contrat (p. ex. pour les locaux commerciaux), même si cette violation ne se présente pas sous la forme d'un manque de diligence ou d'égards.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En principe, en cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Ils peuvent toutefois mandater un tiers, comme une régie. Si tel est le cas, l'avis de résiliation qui indique l'auteur de la manifestation de volonté, soit la régie, et les bailleurs, parmi lesquels une hoirie, dont la composition a été communiquée au locataire par un précédent courrier, est valable à la forme.

Voir aussi : ACJ n° 714 du 22.06.2001 ( Fiche 2309689 )

Remarques : contra ATF 4C.556/1996 du 06.06.1997 H. c/ S. (fiche 13946), s'agissant d'une demande en justice