Décisions | Sommaires

A. Par ordonnance du 31 janvier 2024, le Tribunal de première instance, statuant sur mesures provisionnelles, a rejeté la requête en inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs formée par A______ SA (ch. 1 du dispositif), révoqué l'ordonnance sur mesures superprovisionnelles rendue le 9 août 2023 dans la cause C/16439/2023 (ch. 2), dit que les chiffres 1 et 2 du dispositif de l'ordonnance ne seraient exécutoires qu'après expiration du délai d'appel de l'article 314 al. 1 CPC et, en cas d'appel, pour autant que l'effet suspensif n'ait pas été accordé (ch. 3), arrêté les frais judiciaires à 3'000 fr. (ch. 4), mis ceux-ci à la charge de A______ SA, compensés avec l’avance de frais qu'elle avait fournie (ch. 5), condamné A______ SA à verser à B______, C______, D______, E______, F______, G______, H______, I______, J______, K______, L______, M______ et N______, solidairement, la somme de 9'000 fr. à titre de dépens (ch. 6) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7).

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 12 février 2024,A______ SA a formé appel contre cette ordonnance. Elle a conclu à son annulation et, cela fait, à ce qu'il soit ordonné au Conservateur du registre foncier de procéder à l'inscription provisoire des hypothèques légales qu'elle avait requises, et dont elle donne le détail, le tout avec suite de frais.

A______ SA a également conclu à l'octroi de l'effet suspensif à son appel, lequel a été admis par arrêt de la Cour du 21 février 2024, en ce sens que l'inscription au Registre foncier opérée à titre provisoire par ordonnance de mesures superprovisionnelles du Tribunal du 9 août 2023 devait demeurer en vigueur jusqu'à droit jugé sur l'appel.

Elle a enfin sollicité qu'en cas de rejet de son appel, l'inscription provisoire soit maintenue jusqu'à l'expiration du délai de recours de l'art. 100 LTF et, en cas de recours, pour autant que l'effet suspensif n'ait pas été accordé.

b. Dans leur réponse à l'appel, B______, C______, D______, E______, F______, G______, H______, I______, J______, K______, L______, M______ et N______ ont conclu au rejet de l'appel, à la confirmation de l'ordonnance attaquée, à la révocation de l'ordonnance sur mesures superprovisionnelles du 9 août 2023 et à la radiation immédiate de toutes les hypothèques légales inscrites, le tout avec suite de frais.

c. A______ SA a répliqué, persistant dans ses conclusions.

Les intimés n'ont pas dupliqué.

d. Le 28 mars 2024, les parties ont été informées par la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure.

a. A______ SA, ayant son siège à Genève, a pour but toutes activités dans le domaine immobilier.

b.a La parcelle n° 1______ de la commune de O______ [GE] est divisée en propriété par étages et comporte plusieurs propriétaires ou copropriétaires :

-     B______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/2______, représentant 71/1000 de la copropriété ;

-     C______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/3______, représentant 72/1000 de la copropriété;

-     D______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/4______, représentant 94/1000 de la copropriété;

-     E______ et F______ sont copropriétaires de la parcelle n° 1______/5______ (parcelles n° 1______/5______-1 et n° 1______/5______-2), représentant 115/1000 de la copropriété;

-     G______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/6______, représentant 80/1000 de la copropriété;

-     H______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/7______, représentant 92/1000 de la copropriété;

-     I______ et J______ sont copropriétaires de la parcelle n° 1______/8______ (parcelles n° 1______/8______-1 et n° 1______/8______-2), représentant 81/1000 de la copropriété;

-     K______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/9______, représentant 88/1000 de la copropriété;

-     L______ est propriétaire des parcelles n° 1______/10______ et n° 1______/11______, représentant respectivement 77/1000 et 4/1000 de la copropriété;

-     M______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/12______, représentant 88/1000 de la copropriété;

-     N______ est propriétaire de la parcelle n° 1______/13______, représentant 77/1000 de la copropriété.

b.b La parcelle n° 14______ est propriété de P______ et Q______, R______, S______, T______ SNC et de U______ et V______.

b.c La parcelle n° 15______ est propriété de W______.

c. Dans le courant de l'année 2019, respectivement 2020, dans le cadre d'une promotion immobilière réalisée par X______ SA sur la parcelle n° 1______ portant sur deux habitats groupés de logements et aménagements extérieurs, A______ SA a conclu, avec chaque copropriétaire, un contrat d'entreprise générale portant sur la construction d'un appartement.

Les plans ont été établis par Y______ SA. La construction était au bénéfice de l'autorisation de construire DD 16______-1 et de l'autorisation de démolir M 17______/1.

Selon les contrats, le prix était forfaitaire, "y compris renchérissement". Tous travaux, options ou modifications du projet que l'entrepreneur général était appelé à effectuer à la demande du maître d'ouvrage, en dehors des prestations du descriptif technique comprises dans le prix forfaitaire, devaient être exécutés après approbation écrite du maître d'ouvrage du délai supplémentaire s'il y avait lieu et du prix complémentaire.

Les contrats prévoyaient aussi que les travaux débuteraient en octobre 2019 et s'achèveraient vingt et un mois plus tard.

d. Les travaux de terrassement ont débuté le 1^er juin 2020.

e. Par courrier du 13 janvier 2023, A______ SA a indiqué aux copropriétaires que les plans d'autorisations de démolir, de construire, les plans contractuels remis, ainsi que le terrain, étaient défectueux. Par ailleurs, les voisins n'avaient pas donné leur accord à certains travaux nécessaires aux constructions projetées. Ces problématiques avaient engendré des travaux et démarches supplémentaires et conduit à un important décalage du planning d'exécution des travaux.

e.a Selon A______ SA, les travaux supplémentaires concernaient:

-     l'élargissement du chemin d'accès (283'560 fr. 32),

-     le renforcement du mur de la parcelle n° 14______ (130'308 fr. 50),

-     la mise en conformité de la rampe d'accès au parking et l'empiètement d'arbres sis sur la parcelle n° 18______ (1'066'093 fr. 83),

-     la mise en place d'une paroi cloutée dans le sous-sol de la parcelle n° 15______ (113'203 fr. 12);

-     la pose d'un bassin de rétention (54'598 fr. 66).

A______ SA a réclamé aux copropriétaires le paiement de ces frais supplémentaires, s'élevant à 1'364'204 fr. 11, déduction faite de la somme de 283'560 fr. 32 relative au chemin d'accès, prise en charge à bien plaire par elle.

e.b A______ SA a en outre réclamé le paiement de travaux supplémentaires entrainés par la pollution du terrain (117'861 fr. 34).

e.c Le coût de l'ouvrage avait en outre augmenté, selon elle, de 575'162 fr. en raison de circonstances extraordinaires (conflit ukrainien, crise énergétique et pandémie), compte tenu de l'augmentation de 7,8% pour la Suisse romande selon l'indice des prix de la construction publié par l'Office fédéral de la statistique (hausse de référence du mois d'avril 2022 par rapport à avril 2021).

e.d A______ SA a requis le paiement de ces sommes en fonction des millièmes des lots des différents copropriétaires.

Elle a précisé qu'en raison de ces travaux, l'échéance des travaux prévue le 1^er mars 2022 était reportée au mois d'avril 2023.

f. Par courrier du 21 mars 2023, les copropriétaires ont intégralement contesté les prétentions de A______ SA, exposant que cette dernière avait vérifié, validé et repris, sous sa propre responsabilité, les documents et plans de l'architecte ainsi que les autorisations de construire et de démolir. Par ailleurs, les contrats d'entreprise prévoyaient un prix forfaitaire, incluant le renchérissement. Enfin, aucun avis ne leur avait été notifié.

g. Le 11 avril 2023, A______ SA a envoyé sa facture finale aux copropriétaires, comprenant notamment les frais supplémentaires listés dans son courrier du 13 janvier 2023.

h. Les copropriétaires ont refusé de s'acquitter de ces frais supplémentaires et un échange de courriers entre les avocats des parties s'en est suivi.

i. Les appartements ont été réceptionnés dans le courant des mois d'avril et de mai 2023.

j. Par acte adressé au Tribunal de première instance le 9 août 2023, A______ SA a formé une requête en inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, à titre superprovisionnel et provisionnel, et conclu, avec suite de frais, à ce que le Tribunal ordonne l'inscription provisoire d'une hypothèque légale, avec intérêts à 5% l'an dès le 1^er mars 2023, à concurrence de :

-     146'063 fr. 10 sur la parcelle n° 1______/2______;

-     148'120 fr. 37 sur la parcelle n° 1______/3______;

-     193'379 fr. 38 sur la parcelle n° 1______/4______;

-     236'581 fr. 15 sur la parcelle n° 1______/5______;

-     164'578 fr. 19 sur la parcelle n° 1______/6______;

-     189'264 fr. 92 sur la parcelle n° 1______/7______;

-     166'635 fr. 42 sur la parcelle n° 1______/8______;

-     181'036 fr. 01 sur la parcelle n° 1______/9______;

-     158'406 fr. 51 sur la parcelle n° 1______/10______;

-     181'036 fr. 01 sur la parcelle n° 1______/12______;

-     158'406 fr. 51 sur la parcelle n° 1______/13______;

-     8'228 fr. 90 sur la parcelle n° 1______/11______.

A______ SA a en outre conclu, à titre provisionnel, à ce qu'elle soit dispensée de fournir des sûretés, à ce que lui soit fixé un délai pour faire valoir son droit en justice et à ce qu'en cas de rejet, l'inscription soit maintenue pendant vingt jours afin de lui permettre, le cas échéant, d'obtenir l'effet suspensif de l'autorité de recours.

A l'appui de ses conclusions, portant sur le paiement des sommes réclamées dans son courrier du 13 janvier 2023, elle a produit :

-     S'agissant des travaux de renforcement du mur situé sur la parcelle n° 14______ (130'308 fr. 50) : une facture de 5'141 fr. 35 du bureau d'ingénieurs Z______ SA du 17 février 2021, une offre complémentaire de 9'500 fr. HT de AA______ SA du 17 février 2020 et une offre de AB______ SA du 15 juin 2020 contenant une note manuscrite indiquant "TOTAL RENFORCEMENT MUR T______" pour un montant de 76'693 fr. HT.

-     S'agissant des travaux relatifs à la rampe d'accès (1'066'093 fr. 83) : des lettres de commandes et offres complémentaires de l'entreprise AB______ SA, des courriers de l'entreprise AC______ SA intitulés "estimations des hausses" et "devis"; des factures de AD______ SA pour transport de matériel, location de surfaces et déchargement, des devis et une soumission de AE______ SA, des notes d'honoraires de AF______, des offres complémentaires établies par AA______ SA, des factures de Z______ SA, AG______ SA et AH______ SA, des devis de AI______, AJ______ SA et AK______, des factures du SERVICE DE L'ESPACE PUBLIC DE LA VILLE DE GENEVE pour "chantier, fouille", de AL______ pour la location d'une cabine, des SIG et de AM______ SA.

Sur certains documents, des sommes sont encadrées en rouge (soit 84'933 fr. 50, 55'788 fr. 60, 309'766 fr. 43, 32'342 fr. 45, 126'109 fr., 61'667 fr. 85, 32'766 fr. 10, 9'531 fr. 45, 7'000 fr. 50, 9'046 fr. 80, 9'423 fr. 75, 7'727 fr. 50, 3'747 fr. 95, 6'190 fr., 1'526 fr. 65, 12'454 fr. 85, 5'438 fr. 85, 15'481 fr. 87, 2'907 fr. 90, 12'285 fr., 12'285 fr., 6'505 fr. 08, 5'167 fr. 05, 4'658 fr. 10, 1'486 fr. 25 et 3'105 fr. 35).

-     Concernant la paroi cloutée (113'203 fr. 12) : des factures de Z______ SA, de respectivement 4'631 fr. 10, 5'735 fr. 40, 24'483 fr. 45 et 3'123 fr. 30, notamment intitulées "relevé complémentaire parcelle 15______" et "paroi berlinoise – surveillance: Parcelle 14______", une facture de AN______ SA, AO______ de 11'540 fr. 05 pour des mesures inclinométriques, une offre complémentaire de AA______ SA de 29'000 fr. mentionnant notamment le "soutènement amont sous propriété AP______: remplacement paroi clouée par paroi berlinoise" et une offre complémentaire de AB______ SA, mentionnant la "réalisation d'inclinomètres parcelle AP______" pour 19'600 fr.

-     Concernant le bassin de rétention (54'598 fr. 66) : une offre complémentaire de AB______ SA du 3 mars 2022 faisant notamment état d'un montant de 40'000fr. HT pour "fourniture et pose d'un bassin de rétention (…)".

-     Concernant la pollution du terrain (117'861 fr. 34) : un courrier de A______ SA réclamant à X______ SA le paiement de cette somme, auquel était annexé un "devis n° 1" se référant à deux factures [du bureau d'ingénieurs] AS______ des 28 février 2021 et 8 novembre 2021 de, respectivement, 12'759 fr. TTC et 3'161 fr. TTC et une facture de AB______ SA du 1^er juin 2022 de 83'962 fr. 25 pour "plus-value sur prestations de base pour évacuation en décharge type B ou E" ainsi qu'un courrier de X______ SA refusant de prendre ces frais à sa charge.

-     Concernant les coûts supplémentaires liés à la guerre en Ukraine et au Covid-19 (575'162 fr.) : un tableau établi par A______ SA détaillant le calcul de la somme de 575'162 fr., soit une addition des "montants considérés sur la période supplémentaire", auquel un pourcentage de 7,8% était appliqué, un courrier de A______ SA informant un propriétaire de ce qu'en raison du conflit en Ukraine et de la crise sanitaire, des problèmes de livraison étaient envisagés et de ce que l'entreprise, ne pouvant plus s'engager sur des prix fermes, se réservait le droit d'appliquer des renchérissements, un courrier adressé par AB______ SA à A______ SA ayant en substance la même teneur, des communiqués de AQ______ SA et AR______ SA relatifs à des ajustements tarifaires, et une "estimation des hausses" envoyée par AC______ SA.

La requête comporte un allégué relatif à la description de chacun des postes pour lesquels une somme est réclamée (la rampe, la paroi cloutée, etc.; allégués 43 à 46, 49 et 52), qui ne détaille pas le calcul y relatif mais renvoie à la "pièce 25" produite, soit un classeur entier qui contient les documents précités.

k. Par ordonnance du 9 août 2023, le Tribunal a fait droit à la requête à titre superprovisionnel.

l. Le 11 septembre 2023, A______ SA a adressé au Tribunal l'attestation de dépôt de l'inscription provisoire des hypothèques légales établie par le registre foncier.

m. Dans leurs déterminations écrites du 11 septembre 2023, les copropriétaires ont conclu, avec suite de frais, principalement, au déboutement de A______ SA et à la radiation des hypothèques inscrites et, subsidiairement, à la réduction desdites hypothèques aux montants strictement conformes aux exigences et critères d'application des articles 837 à 839 CC.

Ils ont en substance repris les arguments contenus dans leur courrier du 21 mars 2023, indiquant notamment ne jamais avoir été informés des travaux supplémentaires et, a fortiori, ne les avoir ni commandés ni approuvés. Ils ont aussi exposé que les montants figurant sur les pièces produites, ayant parfois trait à des prestations d'ingénieurs ou d'architectes, ne correspondaient pas aux sommes réclamées et souligné que ces travaux avaient été achevés plus de quatre mois avant la réquisition d'inscription des hypothèques légales.

n. Le 28 septembre 2023, A______ SA a déposé des déterminations sur les allégués des copropriétaires. Elle y a notamment indiqué, dans sa partie en droit, avoir avisé par écrit les copropriétaires des travaux supplémentaires.

o. Par courrier du 11 octobre 2023, les copropriétaires se sont déterminés sur les écritures de A______ SA du 28 septembre 2023.

p. Le 23 octobre 2023, A______ SA s'est déterminée sur le courrier des copropriétaires du 11 octobre 2023.

q. La cause a été gardée à juger le 7 novembre 2023.

r. Dans son ordonnance du 31 janvier 2024, le Tribunal a considéré que A______ SA n'avait pas suffisamment allégué les éléments permettant de déterminer les travaux réalisés, leur existence, leur coût et l'existence du gage, notamment le respect du délai pour en requérir l'inscription depuis la fin du chantier. Le genre des prestations réalisées par A______ SA n'était pas décrit, ni illustré par des pièces telles que des procès-verbaux de chantier ou photographies, la nécessité de réaliser les travaux supplémentaires litigieux ou l'accord des propriétaires avec leur exécution n'étaient pas rendus vraisemblables et le montant des hypothèques légales dont l'inscription était requise n'était pas détaillé de sorte qu'il n'était pas possible de le vérifier sur la base des pièces produites.

Le Tribunal a également relevé qu'une partie des travaux avait été vraisemblablement effectuée sur d'autres parcelles que celles visées par la requête et que certains coûts ayant été introduits dans les montants des hypothèques requises concernaient des prestations d'ingénieurs et de transports, ainsi que la fourniture d'énergie et de services, toutes prestations exclues du droit de gage.

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions de première instance sur mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

La voie de l'appel est dès lors ouverte en l'espèce.

1.2 L'appel a été introduit en temps utile, selon la forme prescrite par la loi (art. 311 al. 1 CPC). Il est donc recevable.

1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).

2. L'appelante soutient que les conditions pour le prononcé des hypothèques légales sont réunies. Elle conteste, dans son appel, le jugement en tant qu'il a considéré que la nécessité et la réalisation des travaux n'étaient pas attestées et s'attache à rendre vraisemblable ses prétentions en relation avec en particulier les travaux de renforcement du mur mitoyen, les travaux relatifs au bassin de rétention, les travaux concernant des questions de pollution et les circonstances extraordinaires de renchérissement des prix.

A la forme :