Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE : CASUISTIQUE Constituent des améliorations à plus-value : la création d'un chauffage central, d'un ascenseur, l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation phonique ou thermique (ACJC/1151/2015 du 28.09.2015). Installation d'une nouvelle chaufferie : Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 25 ans. ACJ n° 758 du 16.6.97 R. c/ M. Isolation des combles : Plus-value à raison de 70 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Toiture : Les travaux de rénovation de la toiture consistant dans le remplacement de l'étanchéité et de l'isolation d'origine avec pose d'un nouveau système d'écoulement d'eaux pluviales ne tendent pas uniquement au maintien de la valeur de la chose louée, mais assurent une amélioration de l'isolation et de l'étanchéité du bâtiment. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 25 ans. Façade : Ce taux ne saurait en revanche s'appliquer à la réfection des façades dont les travaux de maçonnerie, peinture, étanchéité et serrurerie relèvent essentiellement de l'entretien, le remplacement des vitrages n'ayant pas été exécuté en l'espèce. Taux forfaitaire retenu : 50 %. ACJ n° 321 du 17.3.1997 W. c/ C. Remplacement de tuyauteries, sanitaires, sol, ascenseur, fenêtres, parquets, électricité, réfection de la façade : Plus-value à raison de 60%. ACJ n° 487 du 21.4.1997 SI X c/ K. Traitement de la carbonatation, peintures extérieures des façades, travaux de chaufferie, installation de vannes thermostatiques et de décomptes individuels, renforcement de l'isolation, pose de nouveaux garde-corps et changement des fenêtres et des stores. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI C. c/ L. Toiture et façade: Réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, de la peinture extérieure des façades, remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 60 % ACJ n° 1148 du 7.10.2002 B. c/ V. de L. Remplacement complet des installations sanitaires (y compris colonnes), des meubles de cuisine et du carrelage des salles de bains, travaux de peinture et mise en conformité des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 50 %, à amortir sur 40 ans. ACJ n° 40 du 13.01.2003 D. c/ P. Toiture et façade : Ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement des fenêtres et des stores, ainsi que réfection des peintures, des sols et de l'éclairage de la cage d'escalier. Taux de plus-value retenu: 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJC/454/2009 du 20.04.2009

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 2/09 p. 92

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER SUITE À DES TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT Seule une amélioration sensible de la qualité constitue une plus-value et, partant, une prestation supplémentaire justifiant une augmentation du loyer. L'ampleur de la prestation supplémentaire correspond aux montants investis pour améliorer la qualité.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 133 III 61 SJ 2007 I 217 JdT 2008 I 74 MRA 1/07 p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NULLITE PARTIELLE; LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NULLITÉ D'UNE RENONCIATION CONVENTIONNELLE AUX CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER Les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer. En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les clauses qui excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers sont illicites et, partant, nulles, de sorte qu'elles ne peuvent empêcher les intéressés de réclamer une baisse de loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - PRISE EN COMPTE DES "HONORAIRES SUR TRAVAUX" ET DES "CONTRATS D'ENTRETIEN PÉRIODIQUE ET D'ABONNEMENT" A Genève, les honoraires de gérance (de régie) s'entendent pour la gestion proprement dite de l'immeuble. La rémunération du gérant pour tout ce qui concerne les travaux usuels d'entretien et de réparations, à raison de 5 % du montant des travaux, s'ajoute aux honoraires de gérance. Si les pièces produites permettent de distinguer les honoraires de gestion des honoraires sur travaux, il convient d'additionner ces montants en les limitant à 5 % des loyers encaissés. Par ailleurs, le poste "contrats d'entretien périodiques", en tant qu'il englobe notamment l'entretien des ascenseurs, des canalisations, des abris et l'abonnement au téléréseau, est étroitement lié aux charges de l'immeuble et doit être pris en compte dans le calcul des charges.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : NOMBRE D'EXERCICES ET PÉRIODES À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il convient naturellement que le nombre d'années permettant de déterminer chacune des deux moyennes destinées à être comparées soit identique. En l'occurrence, le bailleur a produit les exercices d'exploitation 1990, 1991 et 1992, puis 1998, 1999, 2000 et 2001. L'année 1998 doit être écartée, ce d'autant que les charges de cet exercice apparaissent curieusement élevées.

Voir aussi : ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : NOMBRE D'EXERCICES ET PÉRIODES À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, le TF prescrit une comparaison des moyennes. Le juge doit comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer (première date de référence) avec celle des charges antérieures à la requête en baisse de loyer litigieuse (seconde date de référence). Le nombre d'exercices à prendre en considération pour former la moyenne n'est précisé ni dans la loi (art. 12 al. 1 OBLF), ni dans la jurisprudence. En principe, la doctrine considère que trois années de référence sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n. 237-243 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 314 ; Commentaire SVIT, n° 37 ad art. 269a ; ZIHLMAN, Das Mietrecht, 1995, p. 151-152). Une prise en compte plus étendue des années de référence est envisageable si les exercices présentent d'importantes différences entre eux. Si les chiffres produits par le bailleur pour les deux groupes d'années de référence se trouvent dans une fourchette relativement resserrée, la moyenne qui en résulte doit être considérée comme fiable, même si les deux groupes d'années sont discontinus (p. ex. 1989 à 1991 et 1999 à 2001). Dès lors, le juge doit entrer en matière sur ce critère de hausse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; PREUVE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - DONNÉES LACUNAIRES Une information incomplète sur les charges d'une année ne peut pas être exploitée. En effet, un état des charges incomplet n'est pas comparable avec un état complet. En l'occurrence, ces considérations conduisent la Cour à ne pas inclure les années relevantes pour le calcul, alors qu'en principe, elles auraient dû l'être.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRISE EN COMPTE DE L'IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE Les montants allégués par le bailleur au titre de paiement de l'impôt immobilier complémentaire doivent être retenus dans le calcul des charges d'exploitation lorsqu'ils ne sont pas contestés par le locataire et lorsqu'il n'y a pas de doute relatif à leur existence. Il n'y a pas lieu de s'en écarter en faisant le calcul prévu par les articles 77 LCP et 54 RCP.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; PREUVE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - CONSERVATION DES PIÈCES COMPTABLES Le bailleur qui ne conserve pas ses comptes d'exploitation au-delà de la durée légale de 10 ans, prend le risque - dont il doit assumer les conséquences - de ne pas être en mesure de prouver, comme cela lui incombe, que l'évolution de ses charges d'exploitation lui permet de s'opposer à une demande de diminution de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSE DU TAUX HYPOTHECAIRE PARTIELLEMENT RÉPERCUTÉE SUR LE LOYER - DEMANDE DE BAISSE DE LOYER ULTÉRIEURE Le fait que le bailleur n'ait pas formulé de réserve en bonne et due forme le prive naturellement de la faculté de majorer ensuite le loyer sur la différence non répercutée sur le loyer. En revanche, le bailleur peut, en vertu de l'art. 13 al. 4. OBLF, opposer à une demande ultérieure de baisse de loyer qu'il n'avait pas intégralement épuisé la totalité de la hausse antérieure du taux hypothécaire.

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : EXEMPLES DE CALCUL DES CHARGES (ANNÉES A PRENDRE EN CONSIDÉRATION) ACJ n° 12 du 15.1.93 B. et B. c/ SI X (1 c/ 1) ACJ n° 16 du 15.1.93 N. c/ SI X (1 c/ 2) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K. (4 c/ 4) ACJ n° 282 du 18.2.94 C. c/ SI X (2 c/ 3) ACJ n° 454 du 18.3.94 B. c/ SA X (2 c/ 2) ACJ n° 457 du 18.3.94 B. c/ SA X (3 c/ 3) ACJ n° 636 du 25.4.94 SI X c/ C. (3 c/ 3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRINCIPE POUR PRENDRE EN COMPTE LES POSTES DE CHARGES DE L'IMMEUBLE Le locataire ne doit pas pâtir, au plan de la quotité du loyer, de la forme choisie par le propriétaire pour la détention de la propriété de son immeuble. Seuls les charges immobilières et les frais directement liés à l'exploitation de l'immeuble peuvent être pris en compte. Ainsi, les frais d'administration qui représentent le coût de fonctionnement de la société immobilière propriétaire de l'immeuble, les frais pour l'établissement de sa propre comptabilité qui sont indépendants de la gestion de l'immeuble et les frais de contentieux sont à écarter en l'absence de preuve du contraire.

Voir aussi : ACJ n° 681 du 22.06.01 SI P.F. c/ B.T. ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN ET REPARATIONS" L'accroissement des frais d'entretien et de réparation, parallèlement à plusieurs relocations d'appartements à des loyers réévalués durant la même période, permet d'inférer que les comptes englobent des frais de réfection totale d'un ou plusieurs appartements, ce dont les autres locataires de l'immeuble ne profitent en rien. Il se justifie ainsi de les considérer comme des travaux à plus-value, à retrancher des comptes, et de considérer les montants inférieurs à 2'000 Frs. comme des dépenses courantes d'entretien, pouvant être prises en considération dans l'établissement de la moyenne des charges de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE RÉALISÉS AVANT LA CONCLUSION DU BAIL Un bail conclu un an après la réalisation de travaux à plus-value est censé avoir pris en considération l'exécution de ces travaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NOTION DE " COÛT " La notion de " coûts " de l'art. 269a let. b CO relève du droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉPENSE EXTRAORDINAIRE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN - CALCUL DES CHARGES Cas du remplacement d'un ascenseur amorti sur 20 ans. Ces travaux constituent une dépense extraordinaire correspondant à de l'entretien différé de sorte qu'il convient de procéder à l'étalement du coût sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie des installations. Au montant annuel ainsi obtenu, on ajoutera un intérêt à 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.293, ch. 6.5).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE DES " TAXES OFFICIELLES " DANS LE CALCUL DES CHARGES Les taxes officielles du poste " Abgaben " font partie des charges courantes de l'immeuble, de sorte qu'elles doivent être prise en compte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PIÈCES À FOURNIR PAR LE BAILLEUR - FORMULATION DE L'ORDONNANCE DU TBL Cas d'une ordonnance demandant une ventilation des frais d'entretien si ce poste a augmenté abruptement . Il est légitime que le bailleur, qui a fourni un document comptable détaillé utilisé dans sa déclaration fiscale (c'est à dire un titre au sens de l'art. 110 ch. 5 CP), ne joigne pas ses classeurs de pièces. Une décision de justice devant être univoque et non sujette à interprétation, on peut faire au bailleur le reproche de ne pas avoir donné d'explications sur la nature des travaux faisant l'objet des diverses écritures du poste "entretien et réparations".

Voir aussi : ACJ n° 939 du 9.9.1996 SI X c/ B. ACJ n° 610 du 14.06.1999 S. c/ SI C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - SORT DU SOLDE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN Le 50 % du coût des travaux sera assimilé à de la plus-value, le solde étant considéré comme relatif à de l'entretien, n'entraînant aucune incidence sur la fixation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - FORMULE POUR LA RÉPERCUSSION SUR LE LOYER Le nouveau droit du bail, comme l'ancien, ne fournissant aucune indication utile concernant la quotité de baisse de loyer à répercuter en raison de la diminution du taux hypothécaire, les principes de base posés à ce sujet par le Tribunal fédéral dans son arrêt de Gaspari (ATF 106 II 359) demeurent valables actuellement (Debaz, in CdB 4/93 p. 100). L'application de la formule préconisée par la jurisprudence susmentionnée détermine une baisse de loyer de 3,85 % pour une diminution du taux hypothécaire de 7 à 6,5 % (Debaz, in DdB 4/93 p. 100 et 1/94 p. 12; B. Stoll, Die Mietzinsherabsetzung in Mietrechtspraxis / MP 3/93 p. 114), selon le calcul suivant : 100 x 4 : (100 + 4) = 3,85 %.

Voir aussi : ACJ n° 192 du 13.2.1995 Epoux R. c/ SI X = CdB 3/95 p. 85

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DES CHARGES COURANTES Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement. Lorsque le propriétaire a assumé une dépense extraordinaire (par exemple remplacement d'une chaudière, de l'ascenseur etc.) ou des travaux importants correspondant à de l'entretien "différé", on procédera à un étalement sur plusieurs exercices, en fonction de la "durée de vie" des travaux. Au montant annuel, on ajoutera un intérêt compté au taux de 5 % l'an, calculé sur la part non encore amortie. En outre, il y a lieu d'établir des moyennes sur plusieurs années des charges d'entretien qui fluctuent d'un exercice à l'autre. Il faut éviter de calculer un rendement sur la base d'un exercice exceptionnel et de tenir compte des frais qui ne seront plus engagés dans la même mesure par la suite. Enfin, si le bailleur a procédé à des travaux de plus-value, il n'y a pas lieu de les inclure dans les charges (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 294 ch. 6.5; SJ 1979 p. 599).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE DE L'EXERCICE NON BOUCLÉ AVANT LA NOTIFICATION DE HAUSSE Lorsque la date de l'avis de notification de la hausse contestée (in casu 7.12.92) est plus rapprochée du dernier état des charges (31.12.92) que de celui précédant l'avis de hausse (31.12.91), il se justifie, pour mieux cerner la réalité, de prendre en compte l'exercice non bouclé avant l'avis de hausse.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R.SA c/ époux A.

TF

Publication ATF 119 II 348 = SJ 1994 p .81 = JT 1995 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : BAISSE DU TAUX HYPOTHÉCAIRE NON REPERCUTÉE SUR LES LOYERS - MOMENT AU-DELÀ DUQUEL ON NE PEUT PAS REMONTER Lorsque le locataire soutient qu'une variation antérieure du taux hypothécaire n'a pas été répercutée sur le loyer, l'examen rétrospectif prévu par l'art. 13 al. 4 OBLF ne peut pas remonter au-delà du précédent jugement ayant trait à l'admissibilité d'une adaptation de loyer fondée sur une variation du taux hypothécaire. Si le jugement porte sur une adaptation fondée sur un autre motif, cette règle ne vaut que s'il apparaît que la variation antérieure du taux a été prise en considération au titre de la compensation des facteurs de variation. Il en va de même en cas de transaction.

Voir aussi : ACJ n° 92 du 10.04.92 T. c/ P. : quoi qu'il en soit, pas au-delà du bail initial. ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATION DES CHARGES - SORTIE HLM Le TBL n'a pas à rectifier des comptes déjà examinés et admis par l'autorité administrative compétente.

TF

Publication ATF 119 II 32

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - COMPENSATION DU LOYER DANS LE TEMPS OU RESTITUTION EN ESPÈCES Le juge chargé d'appliquer les disposition légales sanctionnant les abus dans le secteur locatif n'est pas autorisé à ordonner la restitution partielle des loyers antérieurs (compensation, remboursement en espèces) que le locataire à payés sans contestation (rejet de la méthode bâloise). L'art. 13 al. 4 OBLF ne déroge pas à ce principe.

Voir aussi : ACJ n° 21 du 25.1.93 SI, SA X c/ L. (cons. 5) ACJ n° 68 du 5.3.93 SA X c/ K.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CHARGE EXCEPTIONNELLE - FRACTIONNEMENT En vertu du principe de la sincérité du bilan (art. 956 CO), le bailleur ne saurait fractionner sur plusieurs années une charge exceptionnelle.

TF

Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MÉTHODE DE CALCUL Lorsque des baisses du taux hypothécaire intervenues précédemment n'ont pas été répercutées sur les loyers, il faut en tenir compte selon la méthode suivante : - il faut chercher, selon la motivation figurant dans les avis de majoration, ce qui a été ou non pris en considération ; - du pourcentage de hausse appliqué sans tenir compte de la baisse du taux hypothécaire, on déduit le pourcentage de baisse qui aurait dû intervenir pour ce motif ; - on recalcule ainsi le loyer qui aurait été admissible, période après période, en répercutant les baisses du taux hypothécaire ; - le loyer admissible pour la période litigieuse ne doit pas dépasser celui que l'on a calculé en supposant que toutes les baisses du taux hypothécaire aient été répercutées.

Remarques : Rendu en application des articles 15 AMSL et 9 OSL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DES POSTES QUI SEULS DOIVENT ÊTRE PRIS EN CONSIDÉRATION POUR DÉTERMINER LES CHARGES D'EXPLOITATION Les charges fixes comprennent : les frais de conciergerie, d'électricité et d'eau, les assurances, entretien et réparations, honoraires et frais de gestion, impôt immobilier complémentaire (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.). Sont à exclure : les postes non justifiés, " divers " et " réserve pour grands travaux " (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 - 294) (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.) ; les frais d'administrateur, de contentieux, les impôts non spécifiés (ACJ n° 251 du 9.10.92 B. c/ SI X), les frais divers et frais juridiques car imprécis (ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C ; ACJ n° 3 du 8.1.93 SI X c/ L.), les assurances privées (-vie, ...) (ACJ n° 491 du 21.4.97 SI X c/ H.), l'amortissement de l'immeuble et les pertes liées aux appartements vacants (ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.) Les honoraires de régie doivent représenter 3,5 à 5 % de l'état locatif concerné (Lachat, op. cit., p. 292, chiffre 6.4 et notes 78 à 86). En cas de dépassement de ce pourcentage, il y a lieu de rectifier les chiffres.

Voir aussi : ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C. ACJ n° 1338 du 21.12.2000 SI C. c/ C. ACJ n° 700 du 31.05.2002 SI X c/ M. ACJ n° 141 du 05.02.2007 Z. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ULTRA PETITA

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - CONCLUSIONS DES PARTIES Bailleur concluant à une hausse de 1 %. Locataire ne contestant pas la baisse de 0,41 % retenue par le TBL. La Cour retient une baisse de 2,87 % dans la mesure où cela ne l'amène pas à statuer ultra petita.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN/REPARATION" Il y a lieu de déduire de ce poste les montants crédités à la société propriétaire à titre de remboursement d'assurance ou de participation sur travaux.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN; TAUX D'INTERET; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - TAUX D'INTÉRÊTS La détermination de même que la proportion des travaux donnant lieu à plus-value laissent place au pouvoir d'appréciation du juge; ce dernier fera appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt. Le taux d'intérêt est, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2 % (ATF 111 II 410). S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de l'investissement non amorti est rémunéré. On peut soit appliquer le taux plein sur la moitié des investissements à plus-value, soit appliquer la moitié seulement du taux, dans la considération de la totalité du capital à rémunérer. Ces deux méthodes conduisent au même résultat. Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de la hausse et non lors de son entrée en vigueur.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART NON CONSIDÉRÉE COMME INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE Seuls les travaux à plus-value peuvent être répercutés sur le loyer dans le cadre d'une rénovation complète de la chose louée. La part représentant des frais d'entretien différé ne doit pas être répercutée (maintien de la jurisprudence Benso, ATF 110 II 404; rejet de la pratique genevoise).

Remarques : Contra : ACJ n° 465 du 15.04.02 M. c/ X et Y SA (arrêt isolé comportant un calcul Fracheboud - cf. ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 - dans le cadre d'un calcul de rendement)

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE - DURÉE D'AMORTISSEMENT Dans le cas d'importants travaux de rénovation (étanchéité, façade, peinture fenêtres et volets, sanitaires, chauffage), la durée de vie moyenne doit être portée à 25 ans, soit un taux d'amortissement de 4% par an.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - IMMEUBLE NEUF Le calcul de l'évolution des charges selon la jurisprudence n'est pas possible pour un immeuble qui était neuf lors de la dernière fixation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; ETAT LOCATIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE : SORTIE HLM Les baisses de taux hypothécaire durant le contrôle cantonal sont répercutées sur l'état locatif contrôlé par l'OFL. L'art. 13 al. 4 OBLF n'est pas applicable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CHARGES D'EXPLOITATION - IMPRÉCISIONS SUR CERTAINS POSTES Le Tribunal des baux et loyers doit, en vertu de la maxime d'office, requérir les explications complémentaires nécessaires à expliciter certains postes des comptes d'exploitation, plutôt que de les écarter sans autre.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSE DES CHARGES D'EXPLOITATION - ANNÉE EXCEPTIONNELLEMENT ÉLEVÉE Si les comptes d'exploitation d'une année sont exceptionnellement élevés et comportent des travaux de réfection totale de plusieurs appartements, ce dont le locataire n'a en rien profité, il y a lieu de considérer ces travaux comme des prestations à plus-value (d'ailleurs répercutées sur les loyers de ces appartements) au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et de les déduire des comptes pour l'année en question.

Voir aussi : ACJ n° 234 du 11.10.1991 SI X c/ G. ACJ n° 1414 du 17.10.1992 SI X c/ T.

TF

Publication ATF 118 II 45 = SJ 1992 p. 428 = JT 1993 I 153 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE DE RÉFÉRENCE Dans le cadre d'une hausse de loyer, les calculs relatifs à la variation du taux hypothécaire doivent être fondés exclusivement sur le taux pratiqué par la banque cantonale de crédit hypothécaire pour les anciennes hypothèques en premier rang, indépendamment du taux qui est réellement appliqué au prêt hypothécaire grevant l'immeuble en cause. Ce taux peut valoir référence pour autant que l'institut bancaire cantonal représente une part significative du marché des crédits hypothécaires, ce qui est généralement le cas des banques cantonales.

Voir aussi : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSES ANNUELLES SUCCESSIVES Une adaptation se justifie lorsque le locataire a subi des hausses annuelles successives. Cependant, une telle adaptation ne doit pas conduire à prendre deux fois en considération les mêmes données.

Voir aussi : ACJ n° 296 du 4.12.92 SI X c/ V. ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X ACJ n° 63 du 17.1.2000 R. SA c/ époux A

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : RAPPEL DES PRINCIPES Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il convient de comparer la situation existant lors de la dernière fixation de loyer avec celle existant lors de la date prévue pour l'entrée en force du nouveau loyer. A cet effet, on comparera en règle générale deux moyennes : celle des charges courues pendant plusieurs années avant la dernière entrée en vigueur du loyer avec la moyenne des charges postérieures selon les exercices qui ont précédé la date d'entrée en vigueur du loyer contesté (SJ 1981 p. 190 cons. 5b ; ATF 111 II 380 cons. 2 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 313-314 ch. 4.6 ; RJB 1888, 57). Lorsque la période déterminante comprise entre les deux moments décisifs ne s'étend que sur une seule année, comme en l'espèce, il n'apparaît de prime abord pas contraire à la loi ni arbitraire de retenir les charges d'un unique exercice comme élément de comparaison avec la moyenne des charges des années antérieures.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R: SA c/ époux A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE D'UNE BRUSQUE VARIATION DES FRAIS D'ENTRETIEN Si l'on constate une brusque variation des frais d'entretien d'un exercice à l'autre, il convient d'analyser les raisons d'un tel changement et d'en tenir compte, notamment s'il résulte d'une dépense extraordinaire ou de travaux importants (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 ch. 6.5 et notes 87 à 89).

TF

Publication SJ 1991 p. 481

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - DROIT PUBLIC CANTONAL Les règles du droit public cantonal qui soumettent à autorisation les transformations de logement et imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports bailleur - locataire. Les travaux de rénovation s'apparentent, suivant leur ampleur, soit à l'entretien courant, soit à une transformation. Par rénovation, on entend les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation laissant intact le volume, l'aspect extérieur et la destination de l'immeuble. Il s'agira d'une transformation, lorsque ces travaux entraînent une modification hors de ce qui est usuel (accroissement de confort, p. ex.). Le coût des travaux envisagés est un critère essentiel de cette distinction (ATF 101 Ia 509 consid. 3). Le droit public cantonal ne saurait soumettre les importantes réparations à un régime d'autorisation qui empiéterait sur le droit fédéral et entraverait son application.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; ETAT LOCATIF; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : GRANDS TRAVAUX - IMPORTANTES REPARATIONS Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble. Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer. La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value.

Martine JAQUES

Publication CdB 4/2014, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : RÉPERCUSSION DES TRAVAUX D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES SUR LE LOYER - PANORAMA EN MÉTHODES ABSOLUE ET RELATIVE À L'AUNE DE L'ATF 4A_565/2013 DU 8 JUILLET 2014, in CdB 4/14, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

Tribunal fédéral

Publication ATF 139 III 209; CdB n° 3/2013, p. 93

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - RÉPARTITION DU COÛT SELON NOMBRE DE PIÈCES Le juge ne peut s'écarter d'une méthode de répartition des coûts liés à des travaux à plus-value que si la clé de répartition appliquée par le bailleur se révèle insoutenable. Tel n'est manifestement pas le cas d'une répartition des coûts fondée sur le nombre de pièces par appartement loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 209

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES DU BAILLEUR - RÉPARTITION DES COÛTS ENTRE LOCATAIRES En l'absence de norme fédérale, il appartient au bailleur de choisir le mode de répartition du coût de prestations supplémentaires entre les locataires de l'immeuble; le juge n'interviendra que si la méthode adoptée est insoutenable.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 17

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉNERGIE ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE

Normes : OBLF.14; CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE ÉNERGÉTIQUE Les investissements pour des améliorations énergétiques peuvent être considérés dans leur totalité comme des améliorations à plus-value, pour autant qu'ils soient de nature à induire une réduction des frais accessoires

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; LOYER; TOIT; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE Des grands travaux de réfection de la toiture d'un immeuble engendrent une plus-value de 50 % répercutable sur les loyers conformément à l'article 14 OBLF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.b; CO.269a.let.e

Résumé : AUTORISATION DU DAEL D'AUGMENTER LE LOYER APRÈS TRAVAUX - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Lorsque le Département fixe un état locatif et qu'il le bloque pour une durée de 3 ans, il ne laisse pas place à une majoration découlant d'un autre facteur de hausse. Si le propriétaire estime avoir de bonnes raisons d'obtenir la modification de l'autorisation de construire délivrée, c'est au Département qu'il doit en former la requête. Une hausse consécutive à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à hauteur de 80 % serait de toute façon injustifiée sous l'angle du droit fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.12

Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - INDEMNITÉS VERSÉES AUX LOCATAIRES Les montants versés aux locataires en cas de perte d'usage des locaux suite à des travaux ne sont pas des coûts au sens de l'art. 12 OBLF. Il s'agit d'indemnités à la charge du propriétaire et qui doivent par conséquent être retranchées du coût total des travaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.257a; CO.269a.let.b

Résumé : ABONNEMENT AU TÉLÉRESEAU CONTESTÉ PAR LE LOCATAIRE SANS TÉLÉVISION Cas d'un locataire qui n'a pas de poste de télévision. La doctrine (R. Puntener, Die Nebenkosten im System des BMM, Mietrechtpraxis 1989 p. 131 ss, not. 141) estime que le preneur du bail ne peut être obligé de payer le coût relatif à des prestations dont il ne profite pas. Aux termes de l'art. 41 al. 3 let. a de la loi fédérale sur la radio et la télévision du 21.6.91 (RS 784.40), aucun droit d'abonnement ne peut être perçu "d'un locataire ou d'un fermier qui renonce d'emblée à utiliser un raccordement nouvellement effectué", étant précisé que "le concessionnaire ou le bailleur peut mettre sous scellés un raccordement non utilisé et procéder à leur contrôle". S'il est prouvé que le locataire a renoncé d'emblée à l'utilisation du raccordement nouvellement créé, aucune taxe ne peut être mise à sa charge.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE La présomption de l'article 14 OBLF en vertu de laquelle les investissements à plus-value représentent 50 % à 70 % des importantes réparations tombe si la part d'investissement à plus-value est précisément déterminable.

TF , Ière Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433, in CdB 4/2014, p. 104ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; PLUS-VALUE; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRISE EN COMPTE DES FRAIS D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES ÉLEVÉS ET DE LA RÉMUNÉRATION DU CAPITAL INVESTI Dans le cadre d'un calcul de rendement net, doivent être comptabilisées comme frais d'entretien les dépenses du bailleur destinées à maintenir l'objet loué dans un état approprié à l'usage convenu. En présence de frais d'entretien extraordinairement élevés, il convient de procéder à une répartition fondée sur la durée de vie des installations concernées. S'agissant de la prise en compte des frais d'entretien extraordinaires élevés et de la rémunération du capital investi, il y a lieu de tenir compte du taux hypothécaire de référence majoré de 1/2 % et non, de façon mécanique, d'un taux de 5 %. Pour tenir compte de l'amortissement du capital investi, le taux ainsi déterminé s'applique à la moitié du montant dudit capital.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14.al.1; LPC.292

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE POUR DÉTERMINER LE TAUX DE PLUS-VALUE Tant qu'il reste dans la fourchette comprise entre 50 et 70 %, le juge fait application du très large pouvoir d'appréciation dont il dispose pour déterminer le taux de plus-value et l'appel extraordinaire de l'art. 292 LPC n'est pas ouvert pour ce seul grief (cf. BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n° 8 ad art. 292).