Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

1700 enregistrements trouvés

Fiche 2309526

4C.264/2002 du 25.08.2003

TF
Publication SJ 2004 I 93
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION
Normes : CO.253a
Résumé : INTERPRÉTATION DE LA NOTION DE BAIL COMMERCIAL Une installation tridimensionnelle, ouverte sur l'avant, peut, suivant les cas, être qualifiée de local commercial. Il en va ainsi de box destinés au lavage de véhicules (ATF 124 III 108 = JT 1999 I 108). En revanche, un enclos (servant en l'espèce à entreposer des déchets de bois), qui par définition ne comporte pas de toit, n'est pas un local commercial.

Fiche 2309529

4C.110/2003 du 08.07.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/2003 p. 97
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ECRITE; SIGNATURE
Normes : CO.269d
Résumé : SIGNATURE DE LA FORMULE OFFICIELLE - SIGNATURE FAC-SIMILÉ En matière de hausse de loyer, la signature est un élément de la forme écrite requise en même temps que l'utilisation de la formule officielle pour la déclaration du bailleur. Elle est donc nécessaire, sauf si le recours à des fac-similés est admis par l'usage (art. 14 al. 2 CO). Comme un tel usage n'est pas de notoriété publique, la preuve doit en être apportée. ATF 4 A_391/2012 : Le locataire commet un abus de droit en invoquant l'absence de signature manuscrite du bailleur sur une formule officielle, dès lors qu'au moment de la réception, la qualité de l'expéditeur ne pouvait être mise en doute.
Voir aussi : ATF 4A_391/2012 du 05.03.2012 (in SJ 2012 I 446 et CdB 4/12 p. 113) Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 29
Remarques : cf. Doctrine contraire (article de Me P. Richard) in CdB 1/04 p. 1-11.

Fiche 2309534

ACJ n° 604 du 26.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; DELAI POUR INTENTER ACTION
Normes : CO.270
Résumé : DÉLAI POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION : DIES A QUO Lorsque le bailleur adresse au locataire un avis de fixation et un bail non signés avant la remise des locaux, et qu'il sollicite ensuite de ce dernier qu'il les lui retourne pour signature, le délai de 30 jours ne commencera à courir que lorsque le bailleur lui aura fait parvenir l'avis et le bail dûment signés. Prétendre que le délai commence à courir dès l'envoi de l'avis non signé, ou à compter de l'entrée du locataire, reviendrait à contraindre celui-ci à contester son loyer initial sans avoir la certitude que le contrat de bail qu'il a signé le soit également par le bailleur.

Fiche 2309535

ACJ n° 489 du 12.05.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui, durant plusieurs mois, ne répond pas aux réitérées demandes du locataire et qui résilie ensuite le bail n'est pas de mauvaise foi, dans la mesure où le locataire s'est formellement accommodé de ce silence et qu'il n'en a subi aucune conséquence notable. En l'espèce, compte tenu du changement de régie, le défaut de réponse n'a pas été considéré comme un comportement constitutif de mauvaise foi, même si le bailleur aurait dû faire suite aux demandes du locataire.

Fiche 2309539

ATF 4C.39/2003 du 13.04.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication DB 2005 p. 28, n° 12
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : DROIT À RÉDUCTION DE LOYER DU LOCATAIRE EMMÉNAGEANT DANS UN IMMEUBLE EN RÉFECTION Le locataire qui emménage dans le logement d'un immeuble qu'il sait en réfection est en droit de demander une réduction du loyer convenu, en raison des nuisances consécutives aux travaux entrepris, s'il n'apparaît pas que le loyer ait été fixé en fonction des nuisances subies.

Fiche 2309541

ACJ n° 343 du 07.04.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267a
Résumé : PROCÈS-VERBAL D'ÉTAT DES LIEUX VALANT AVIS DE DÉFAUTS Le bailleur satisfait à son incombance de vérifier l'état de la chose louée, lorsqu'il consigne de manière précise et détaillée, sur le procès-verbal d'état des lieux d'entrée, les défauts qu'il constate à la fin du bail. Il satisfait également à son incombance de donner au locataire l'avis des défauts, et n'est ainsi pas déchu de son droit de réclamer réparation du dommage qu'il allègue, lorsqu'il lui communique ce document le lendemain de l'état des lieux, pour autant que le locataire puisse comprendre qu'il s'agit des dégâts qui lui sont imputés.

Fiche 2309542

ACJ n° 350 du 07.04.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE
Normes : CO.257d
Résumé : EXIGIBILITÉ DES LOYERS RÉCLAMÉS À LA DATE DE LA MISE EN DEMEURE À la date de l'avis comminatoire, les loyers réclamés doivent être exigibles. C'est le cas dès que le terme de paiement contractuel est échu. Si l'un des loyers réclamés n'est pas exigible, la mise en demeure n'est valable que pour les loyers effectivement échus.

Fiche 2309549

ACJ n° 235 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE
Normes : CO.273
Résumé : EXAMEN D'OFFICE DE LA VALIDITÉ FORMELLE ET MATÉRIELLE DU CONGÉ Le juge est lié par les conclusions des parties, qui forment le cadre des débats, sauf si le juge doit statuer d'office en vertu du droit fédéral (cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 7 point 8). Or, le droit (matériel) fédéral ne fait pas de distinction entre nullité et annulabilité du congé, visant simplement la notion de contestation (art. 273 CO). Dès lors, même si les conclusions se bornent à demander la nullité, le Tribunal doit examiner l'annulabilité du congé. En effet, le formalisme procédural ne doit pas empêcher l'application concrète du droit fédéral.

Fiche 2309551

ACJ n° 234 du 10.03.2003

CJ , CABL
Publication CdB 2/2003 p. 54
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; IMPORTANCE MINIME; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : ENTRAVES MINEURES À L'USAGE DE LA CHOSE - PAS D'ADAPTATION DE LOYER Les quelques désagréments causés par un chantier voisin de moyenne importance ne représentent que des entraves mineures inhérentes à la vie quotidienne en milieu urbain, qui ne justifient pas une réduction de loyer.
Voir aussi : ACJ n° 187 du 04.02.1994

Fiche 2309552

ACJ n° 240 du 10.03.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; ENVOI POSTAL; DISTRIBUTION DU COURRIER
Normes : CO.266l
Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ MAL ADRESSÉ - EXCEPTION L'avis de résiliation doit mentionner le destinataire du congé. En principe, le congé mal adressé est nul (ou inexistant), sauf s'il est établi que le cocontractant a malgré tout reçu le congé, et, de ce fait, qu'il a pu le contester en temps utile. In casu, le congé a été notifié à l'ancienne locataire, une société dont le siège est à la même adresse que la société cocontracante, qui est aussi l'adresse des locaux litigieux, ces deux sociétés étant de fait gérées par la même personne. Dans ce cas, le congé n'est pas affecté de nullité.

Fiche 2309553

4C.350/2002 du 25.02.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2003 I p. 577
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; HERITIER
Normes : CO.847
Résumé : SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION - DÉCÈS D'UN ASSOCIÉ - QUALITÉ DE MEMBRE DE L'HÉRITIÈRE Action de l'héritière tendant à la constatation de sa qualité de membre de la coopérative d'habitation au décès de sa mère (compétence du Tribunal de Première Instance). A défaut d'une clause statutaire expresse, les candidats au sociétariat ne disposent d'aucun droit à entrer dans une société coopérative (et donc de disposer d'un logement). En effet, les statuts de la société peuvent, en cas de décès d'un associé, soit transmettre le sociétariat de plein droit aux héritiers, soit soumettre sa transmission à la réalisation de certaines conditions (cf. SJ 2003 I p. 578; R. Ruedin, Société coopérative d'habitation et bail à loyer, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1994, p. 20).

Fiche 2309554

ACJ n° 115 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT; NOTION
Normes : CO.259a
Résumé : NUISANCE SONORE : UNE NOTION RELATIVE La notion de nuisance phonique est éminemment relative. Elle doit s'apprécier de cas en cas, sur la base de ce qui avait été convenu lors de la conclusion du contrat et de ce à quoi le locataire pouvait s'attendre, compte tenu de la nature de l'immeuble, de sa vétusté, de son état général et du montant du loyer.

Fiche 2309555

ACJ n° 125 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR
Normes : CO.266l
Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En principe, en cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Ils peuvent toutefois mandater un tiers, comme une régie. Si tel est le cas, l'avis de résiliation qui indique l'auteur de la manifestation de volonté, soit la régie, et les bailleurs, parmi lesquels une hoirie, dont la composition a été communiquée au locataire par un précédent courrier, est valable à la forme.
Voir aussi : ACJ n° 714 du 22.06.2001 ( Fiche 2309689 )
Remarques : contra ATF 4C.556/1996 du 06.06.1997 H. c/ S. (fiche 13946), s'agissant d'une demande en justice

Fiche 2309556

ACJ n° 121 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RESILIATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE PAIEMENT
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTESTATION QUANT À L'ACHÈVEMENT DES TRAVAUX POUR CAUSE DE DÉFAUT Cas d'un locataire auquel le Tribunal a accordé une réduction de loyer de 25 % jusqu'à l'élimination d'un défaut (infiltrations d'eau). Litige sur la question de savoir si les travaux sont terminés ou non, suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement et à un jugement d'évacuation (art. 257d CO), le locataire ayant continué à retenir 25 % du loyer alors que le bailleur considère les travaux terminés. Or, depuis lors, plusieurs mois se sont écoulés sans que le locataire ne réclame leur achèvement. Un tel comportement ne saurait être juridiquement protégé. Comme l'essentiel et sans doute même la totalité des travaux prévus a été exécuté, le locataire ne pouvait plus prétendre à une réduction de loyer. Le jugement d'évacuation doit donc être confirmé.

Fiche 2309557

ACJ n° 129 du 10.02.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; CHANGEMENT DE DOMICILE
Normes : CO.266l
Résumé : AVIS DE RÉSILIATION MAL ADRESSÉ En tant que manifestation de volonté sujette à réception, la résiliation du bail déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire. Dès lors, un avis comminatoire et une résiliation de bail mal adressés (case postale dont le locataire n'est plus titulaire depuis plusieurs années) ne sont pas valablement signifiés, de sorte que le bail n'a pas été correctement résilié.
Voir aussi : ACJ n° 383 du 03.04.2006 ACJ n° 154 du 05.02.2007 ACJ n° 526 du 07.05.2007

Fiche 2309565

ACJ n° 1437 du 09.12.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.259e
Résumé : PRÉJUDICE EN RAISON DE NUISANCES DUES À UN VOISIN : FAUTE DU BAILLEUR ? Cas d'une carrosserie qui a subi un préjudice à cause des poussières d'une entreprise voisine active dans le travail du bois. Le bailleur qui laisse s'installer le perturbateur alors qu'il sait que ce dernier serait la source de perturbations pour le voisin commet une faute (pas établi en l'espèce). De même si, prévenu de la situation, le bailleur ne prend pas les mesures adéquates pour obtenir la cessation des nuisances, soit interdire toute activité nuisible et, à défaut, résilier le bail (ce qui a été fait en l'espèce). (Dans ce dernier cas, il n'est pas responsable de ce que le perturbateur fasse valoir ses droits contre le congé).

Fiche 2309567

Pas de décision du 08.11.2002

TF
Publication CdB 2/2003 p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU
Normes : CO.274a
Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

Fiche 2309568

4P.151/2002 du 22.10.2002

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE
Normes : CO.259d
Résumé : ORIGINE DES NUISANCES Le juge n'a pas à déterminer l'origine des nuisances (acoustiques in casu). Il lui suffit de constater leur ampleur et de décider s'il s'agit de défauts au sens de l'art. 259d CO.

Fiche 2309570

Pas de décision du 18.10.2002

Pierre WESSNER
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.253ss
Résumé : Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309571

Pas de décision du 18.10.2002

Bénédict FOËX
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES
Normes : CO.257e
Résumé : Les sûretés et le bail à loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309572

Pas de décision du 18.10.2002

Bernard CORBOZ
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; BAILLEUR; LOYER
Normes : CO.260
Résumé : Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur le loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309573

Pas de décision du 18.10.2002

Cipriano ALVAREZ
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER
Normes : CO.253ss
Résumé : Le régime des loyers dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux : perspectives législatives in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2309578

ACJ n° 1148 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION; MOTIVATION DE LA DECISION
Normes : CO.269a
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - MOTIVATION DU JUGE SUR LE TAUX DE PLUS-VALUE RETENU Le juge doit motiver le taux de plus-value retenu. Une motivation succincte, du type "les travaux concernent principalement la réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, la peinture extérieure des façades, le remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques", compte tenu de l'importance et de la nature des travaux, est suffisante car elle correspond au pourcentage retenu en la matière par la jurisprudence (in casu 60%).
Voir aussi : Fiche 2310018

Fiche 2309580

ACJ n° 1150 du 07.10.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN
Normes : CO.266l
Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

Fiche 2309582

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT MINEUR NE JUSTIFIANT PAS UNE RÉDUCTION DE LOYER Une différence de coloration du parquet, dès l'instant où il est largement recouvert d'un tapis, ne constitue qu'une entrave mineure à l'usage de la chose, qui ne justifie pas une réduction de loyer (mais par contre des travaux de coloration).

Fiche 2309583

ACJ n° 1014 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ABUS DE DROIT; TOLERANCE(EN GENERAL)
Normes : CO.257h
Résumé : REFUS DU LOCATAIRE DE TOLÉRER LES TRAVAUX - ABUS DE DROIT L'attitude du locataire, qui ne réagit pas aux demandes de fixation d'un rendez-vous pour l'exécution de travaux ou qui les repousse sans raison est contraire à la bonne foi. Dès lors, le locataire ne saurait faire valoir la continuation d'une réduction de loyer et de la consignation sans commettre un abus de droit. Il ne peut donc pas invoquer l'art. 257h al. 3 CO.

Fiche 2309584

ACJ n° 1006 du 09.09.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257a
Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE La Cour de justice rappelle que les frais de chauffage et d'eau chaude doivent être ventilés selon une clef de répartition objective. Tel est le cas d'une répartition au prorata des millièmes de copropriété, ou d'une répartition selon la surface chauffée (tenant compte en l'espèce d'un nombre de radiateurs identique par appartement) ou d'une répartition par volume.

Fiche 2310633

4C.145/2002 du 19.08.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication 128 III 419
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE - CARACTÈRE CONSENSUEL La faculté donnée au bailleur de demander unilatéralement une augmentation du loyer pour le prochain terme de résiliation n'exclut pas que les parties puissent convenir valablement, sans l'usage d'une formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Une telle modification consensuelle du contrat de bail n'est admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Toutefois, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur, d'entente entre les parties, avant l'échéance contractuelle, le locataire ne peut pas invoquer l'absence de formule officielle de hausse de loyer.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 03.03.2017; CdB 4/2013, p. 120ss

Fiche 2309586

4C.118/2002 du 19.08.2002

TF
Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

Fiche 2309588

4C.291/2001 du 09.07.2002

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/02 p. 135Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 25
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; DIMINUTION DE LOYER; LOCATAIRE
Normes : CO.270a
Résumé : CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Le TF examine dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse faite dans le mêmes conditions que celles où le bailleur peut s'en prévaloir directement. Tel est le cas dans des circonstances très exceptionnelles : - sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, si le calcul de rendement aboutit à la fixation d'un loyer inférieur à celui soumis au contrôle; - vente de l'immeuble en cours de bail, pour autant que le transfert entraîne une notable modification des bases de calcul (p. ex. prix de vente sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le loyer actuel, pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami). En effet, il n'y a pas de raison que le locataire puisse invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains alors qu'il n'aurait pas pu le faire si l'immeuble n'avait pas été vendu; - le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé : situation exceptionnelle dont le TF a déjà dit qu'elle justifiait la méthode absolue tant pour le bailleur que pour le locataire (ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180; ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465). - une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et le locataire a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs.
Voir aussi : ATF 147 III 32( Fiche 2573071 );arrêt du TF 4C.34/2007 du 15.05.2007 X. c/ Y S.A. in CdB 3/07 p. 75
Remarques : Avec note de P. Conod ATTENTION : ATF 147 III 32 tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net (fiche n° 2573071).

Fiche 2309590

4C.65/2002 du 31.05.2002

TF
Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT
Normes : CO.259a
Résumé : NUISANCES DUES AU BRUIT TROUBLANT LE SOMMEIL Le bruit de chaufferie perçu dans une chambre à coucher, troublant le sommeil du locataire, constitue un défaut de moyenne importance. Le loyer modeste payé par le locataire ne permet pas au bailleur d'échapper à son obligation de remise en état de la chose. Des nuisances propres à troubler le sommeil ne sont admissibles dans aucune sorte de logement d'habitation.

Fiche 2309592

ACJC/719/2002 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION
Normes : CO.256
Résumé : TEMPÉRATURE DE CONFORT DU LOGEMENT La température en dessous de laquelle il convient d'admettre un défaut est de 18 degrés (cf. Droit du bail, 1996, n° 7).
Voir aussi : ACJC/135/2018 du 05.02.2018 (Températures constatées inférieures à 20°, correspondant au seuil inférieur de la fourchette de température convenue - dans les clauses complémentaires du bail relatives à MINERGIE - sont constitutives d'un défaut.)

Fiche 2309603

ACJ n° 563 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; EXPULSION DE LOCATAIRE; COLOCATAIRE; PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.257d
Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - ABUS DE DROIT Jugement d'évacuation prononcé en 1991 à l'encontre de deux époux, cotitulaires du bail. L'un demeure dans l'appartement, l'autre le quitte. Nouveau jugement d'évacuation prononcé en 1999 à l'encontre des deux époux. L'attitude du bailleur qui consiste à réclamer, ensuite du jugement de 1999, des indemnités pour occupation illicite au locataire qui a quitté l'appartement en 1991, alors que dans l'intervalle aucune réclamation n'a été élevée à son endroit, est constitutive d'un abus manifeste de droit.

Fiche 2309604

ACJ n° 563 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; COLOCATAIRE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL TACITE Bail tacite admis dans le cas de deux colocataires, dont l'un quitte les locaux suite à une procédure d'évacuation, l'autre restant et s'acquittant seul du loyer pendant près de dix ans.

Fiche 2309602

ACJ n° 576 du 13.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)
Normes : CO.269c
Résumé : CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT NE FIGURANT PAS DANS LE CONTRAT DE BAIL MAIS DANS L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL Cas d'un échelonnement du loyer prévu uniquement dans l'avis de fixation du loyer initial, et non dans le contrat. Est déterminant dans ce cas le loyer fixé dans le contrat bail et non l'échelonnement prévu dans l'avis officiel, en application du principe de la confiance (interprétation contra stipulatorem). Dès lors, le bailleur doit se laisser opposer cette contradiction entre les deux documents.

Fiche 2309610

4C.323/2001 du 09.04.2002

TF
Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : CRITÈRES DE COMPARAISON - DIFFÉRENCE DE SURFACE ADMISSIBLE Une différence de surface allant jusqu'à 17% en plus ou en moins entre l'appartement de référence et l'exemple à comparer permet encore à celui-ci d'être pris en compte.
Voir aussi : ATF 141 III 569 (admet écart de plus ou moins 20% pour les grands logements)

Fiche 2309624

Pas de décision du 20.02.2002

TF
Publication CdB 3/02 p. 85
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; RESILIATION
Normes : CO.260
Résumé : RÉSILIATION A L'ISSUE DES TRAVAUX Le bailleur qui procède à d'importants travaux de rénovation de la chose louée et résilie le contrat à l'issue de ces travaux viole le sens et le but de l'art. 260 CO, malgré le fait qu'il en respecte le texte. En effet, cela revient à faire supporter au locataire les inconvénients des travaux, sans qu'il puisse bénéficier des avantages. Que le bailleur ait averti le locataire, avant les travaux, de son intention de résilier est sans importance si ce dernier ne dispose pas de suffisamment de temps pour se décider entre une poursuite du bail limitée dans le temps et comportant des inconvénients importants ou, en cas de refus des travaux, une résiliation du bail prenant effet avant leur commencement.

Fiche 2309625

ACJ n° 120 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; NOTORIETE; LIMITATION AUX CONCLUSIONS DES PARTIES
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - OBLIGATION DES PARTIES - ISPC La partie qui entend se prévaloir de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation doit l'invoquer expressément, bien qu'il s'agisse d'un fait notoire. Il n'appartient pas au juge de retenir d'autres moyens que ceux allégués par les parties à l'appui des conclusions qu'elles ont prises.
Voir aussi : ACJ n° 1263 du 14.11.2005 O. c/ V. et V. ACJ n° 1434 du 11.12.2006 C. c/ S.

Fiche 2309626

ACJ n° 147 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; ABUS DE DROIT; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; DEMEURE; DETTE D'ARGENT
Normes : CO.271
Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - PROCÉDURE D'ÉVACUATION Il appartient au locataire qui entend requérir l'annulation du congé de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé, faute de quoi le locataire est forclos (art. 273 CO) et ne peut plus faire valoir au stade de la procédure d'évacuation les motifs d'annulation du congé tirés des articles 271 et 271a CO. Le bailleur ne commet pas un abus de droit en résiliant le bail puis en persistant dans la procédure alors que le solde dû par le locataire, à l'échéance du délai comminatoire, n'est que de 70 fr.
Voir aussi : ACJ n° 722 du 31.05.02 G. c/ X SA

Fiche 2309629

ACJ n° 130 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE; PROPORTIONNALITE
Normes : CO.259h
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES EN SUPPRESSION DE LA CONSIGNATION ET VERSEMENT DES LOYERS CONSIGNÉS EN MAIN DU BAILLEUR En conformité avec l'art. 259h al. 2 CO ainsi que l'art. 274f CO, il faut permettre au bailleur de requérir, non seulement devant l'autorité de conciliation, mais également devant le Tribunal des baux et loyers qu'il se prononce à titre provisionnel sur la libération des montants consignés à tort au sens de l'art. 259h CO. En l'espèce, la Chambre d'appel a ordonné la libération des loyers consignés à concurrence de 50 % et fixé dans cette même proportion les loyers qui pourront être consignés à l'avenir, estimant que la consignation de la totalité du loyer paraissait disproportionnée, du fait que les conclusions en réduction de loyer prises en première instance ne dépassaient pas une proportion de 25 % du loyer litigieux.

Fiche 2309633

ACJ n° 129 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI
Normes : CO.259d
Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ENTRAVE OU RESTRICTION DE L'USAGE DE LA CHOSE Des locataires ne peuvent se prévaloir de défauts de la chose louée pour demander une réduction de loyer, alors qu'ils ont occupé le logement pendant douze ans avant d'invoquer le défaut originel dont ils se plaignent. Aussi bien lors de la visite des locaux que par leur comportement ultérieur, les locataires ont montré que le défaut invoqué à l'appui de leur demande de baisse était compatible avec l'usage qu'ils ont fait de la chose louée. Le défaut allégué n'a ainsi pas entravé l'usage de la chose louée.

Fiche 2309632

ACJ n° 132 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE
Normes : CO.261
Résumé : TRANSFERT DE BAIL EN COURS DE PROCÉDURE - CONSÉQUENCES L'article 261 al. 1 CO instaure un transfert légal de bail en cas de changement de propriétaire. En conséquence, en cas de vente d'un immeuble en cours de procédure, l'acquéreur prend la place du vendeur dans le procès. Si ce transfert de propriété intervient en cours d'instance, soit après le dépôt de la demande aux fins de tentative de conciliation, la substitution des parties a lieu de plein droit.

Fiche 2309634

ACJ n° 135 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; NULLITE; VICE DE FORME
Normes : CO.273
Résumé : BAIL À FERME - CONTESTATION DE CONGÉS NULS SUIVIE D'UNE NON-CONTESTATION DE CONGÉS VALABLES Le fait que les locataires aient contesté des congés notifiés antérieurement sans formule officielle, partant nuls, ne saurait corriger l'absence de contestations de congés postérieurs valables. Les locataires auraient dû saisir la Commission de conciliation dans le délai impératif de l'art. 273 CO, applicable par renvoi de l'article 300 CO, s'ils considéraient que les secondes résiliations étaient nulles pour un autre motif que le vice de forme des premières.
Voir aussi : ACJ n° 1276 du 08.11.2004 D. c/ Epoux B.

Fiche 2309635

ACJ n° 122 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; RENDEMENT NET; METHODE ABSOLUE
Normes : CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER - BAIL INDEXÉ - CALCUL DE RENDEMENT Cas d'un contrat de bail indexé et se renouvelant tacitement de 5 ans en 5 ans, sauf congé donné 6 mois à l'avance. Lorsque aucune des parties n'a remis en cause les bases de calcul du loyer dans le délai de préavis, le locataire ne peut pas opposer un calcul de rendement au bailleur qui, se fondant uniquement sur les critères d'indexation, lui notifie une hausse de loyer pour l'échéance du contrat (l'ATF 123 III 76 n'est pas applicable).

Fiche 2309636

ACJ n° 134 du 18.02.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION DE LA DEMANDE; TERME DE CONGE; RETROACTIVITE
Normes : CO.270a
Résumé : IRRECEVABILITÉ D'UNE AMPLIFICATION D'UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Une amplification d'une demande de baisse de loyer pour le même terme de résiliation est irrecevable, car elle viole l'art. 270a CO dans la mesure où elle tend à une réduction supplémentaire de loyer avec effet rétroactif alors qu'une requête en baisse ne peut se concevoir que pour le prochain terme de résiliation et en respectant le préavis contractuel.

Fiche 2309638

4C.295/2001 du 24.01.2002

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPTE COURANT; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPTE COURANT Cas d'un bailleur qui tient un décompte de ses prétentions à l'encontre du locataire et des contre-prétentions de celui-ci. Cela ne permet pas encore d'en déduire qu'ils ont eu la volonté de conclure un contrat de compte courant, d'autant plus que l'on ne sait pas si le solde a été envoyé au locataire en vue d'être reconnu, de sorte que la compensation n'est pas automatique.

Fiche 2309639

ACJ n° 30 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; REMISE DES CLES
Normes : CO.267
Résumé : LIBÉRATION ANTICIPÉE - RESTITUTION DES LOCAUX La libération anticipée du locataire suppose qu'il ait effectivement restitué les lieux, cette restitution doit être complète et définitive. Un locataire qui a volontairement gardé une partie des clefs pour conserver un libre accès aux locaux et/ou qui y a laissé du mobilier n'est pas réputé avoir restitué les locaux (CdB N° 4/98, p. 135, note 10).

Fiche 2309641

ACJ n° 30 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; DILIGENCE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE DE LA PART DU BAILLEUR Un bailleur diligent et soucieux de réduire le dommage résultant d'une résiliation anticipée du locataire ne peut refuser d'entrer en matière sur la pose d'une enseigne pour le candidat repreneur sur la façade de l'immeuble alors que le principe était admis par le contrat.

Fiche 2309643

ACJ n° 29 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL)
Normes : CO.264
Résumé : REPRISE DE BAIL - CONDITIONS DE REPRISE Une lettre signée par le locataire et le bailleur, comportant un accord de réduction de loyer, dans laquelle il n'est fait mention d'aucune restriction dans le temps ni du fait qu'il s'agirait d'une remise de dette, constitue un avenant et c'est donc le dernier loyer qui est déterminant pour apprécier les conditions auxquelles le repreneur devra souscrire.

Fiche 2309645

ACJ n° 29 du 14.01.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - IMPOSITION DE CONDITIONS PLUS SÉVÈRES AU CANDIDAT REPRENEUR L'article 264 CO donne au locataire la faculté d'être libéré du bail en fournissant un locataire solvable, disposé à reprendre le bail aux même conditions que les siennes. Si le bailleur, face à un tel candidat, le décourage en voulant lui imposer des conditions plus sévères, il doit en assumer les conséquences, de sorte que le locataire sortant sera libéré à la date pour laquelle son remplaçant était disposé à conclure. En revanche, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer, lorsque le bailleur propose de moins bonnes conditions de location, mais que son comportement n'est pas la cause du désistement du locataire de remplacement (ATF du 19.08.2002 A. c/ B. et C. = CdB 1/03 p. 9).

Fiche 2309651

ACJ n° 1247 du 10.12.2001

CJ
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.270a
Résumé : BAIL INDEXÉ - CALCUL DU LOYER À L'ÉCHÉANCE Le locataire qui, avant l'échéance du bail indexé, a manifesté son intention d'obtenir une baisse de son loyer en raison de la diminution du taux hypothécaire, n'est pas réputé accepter le loyer entré en vigueur à l'échéance du contrat, même s'il n'a saisi la Commission de conciliation qu'après l'échéance du contrat indexé. En conséquence, le loyer doit être fixé par le calcul relatif depuis la conclusion du contrat, puis vérifié par le calcul de rendement invoqué par le bailleur.

Fiche 2309652

ACJ n° 1241 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; DUREE; DELAI DE RESILIATION
Normes : CO.266d
Résumé : ÉCHÉANCE DE BAIL COMMERCIAL Les parties sont libres de convenir de l'échéance de leur bail ; elles peuvent prévoir que celui-ci se renouvelle de jour en jour. En revanche, elles ne peuvent pas valablement prévoir un délai de résiliation dont la durée serait inférieure à 6 mois, l'art. 266d CO étant impératif.

Fiche 2309655

ACJ n° 1254 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); JOUR DETERMINANT; TRANSACTION(ACCORD)
Normes : CO.269a
Résumé : BAISSE DE LOYER - DATE DÉTERMINANTE Cas d'une majoration de loyer contestée, accord entre les parties et fixation du loyer dans un procès-verbal de conciliation. Demande ultérieure de baisse de loyer de la part du locataire. En principe, les facteurs de hausse à prendre en considération à l'occasion d'une adaptation ultérieure du bail sont ceux qui étaient connus au dernier jour où l'avis de hausse pouvait valablement être posté (ATF 122 III p. 23 et 24) et non ceux en vigueur au moment du procès-verbal de conciliation. Il pourrait en aller autrement si les parties avaient tenu compte, dans leur transaction, de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse intervenus depuis la notification de la hausse contestée.

Fiche 2309656

ACJ n° 1255 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION
Normes : CO.253
Résumé : BAIL À LOYER OU BAIL À FERME Il n'y a pas bail à ferme lorsque le locataire veut percevoir des produits avec et dans les locaux, mais que ces produits sont dus avant tout à son activité, et non au simple usage de la chose. C'est pourquoi les bureaux, les magasins, les ateliers, etc. ne font en général l'objet que de baux à loyer, et cela même si les installations des locaux en question sont aussi louées. Si, au contraire, le bailleur remet avec les locaux l'entreprise qu'il y exploite, ainsi que ses relations d'affaires, il y a bail à ferme, car le contrat se rapporte dans un tel cas à un ensemble de droits productifs (ATF 103 II 247=JT 1978 I 504,p. 509 et 510 et réf. citées).

Fiche 2309659

ACJ n° 1257 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; ECHAFAUDAGE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ÉCHAFAUDAGE INSTALLÉ SUR UN IMMEUBLE VOISIN LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL Un échafaudage installé sur un immeuble voisin lors de la signature du bail ne constitue pas un défaut au sens des articles 259 et ss. CO.

Fiche 2309661

ACJ n° 1240 du 10.12.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; LIQUIDATION(VENTE); PRIX D'ACHAT
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - FRAIS DE LIQUIDATION Le coût de revient de l'immeuble comprend les frais d'acquisition, y compris les droits de mutation et les honoraires du notaire (Lachat, Le bail à loyer, p. 284 ; Richard, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98 p. 87 n. 6.2.5.). En revanche, les frais de liquidation de la société immobilière concernent cette dernière et ne sauraient être englobés dans le coût de revient de l'immeuble.

Fiche 2309664

ACJ n° 1134 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DUREE
Normes : CO.262
Résumé : SOUS-LOCATION - LIMITES IMPOSÉES AU LOCATAIRE - CARACTÈRE PROVISOIRE Un locataire qui souhaite simplement conserver son appartement jusqu'à la majorité de son fils afin que celui-ci puisse l'occuper, et, dans l'intervalle le sous-loue, ne conclut pas un contrat de sous-location mais transfère le bail de façon déguisée. Le contrat de sous-location a un caractère nécessairement provisoire et implique le désir de revenir vivre dans les locaux (Rollini, le caractère provisoire de la sous location et les limites imposées en la matière au locataire, in Cahier du bail (CdB) 1995 p. 14 ss ; Lachat, le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 378 n° 2.1 ; moins explicite, ATF non publié du 11.10 1994, in SJ 1995 p. 229)

Fiche 2309665

ACJ n° 1137 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; USURE(DETERIORATION); DEFAUT DE LA CHOSE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259
Résumé : DÉGÂTS CAUSÉS À LA CHOSE LOUÉE - USURE NORMALE / EXCÈS DE L'USURE NORMALE Résultent d'une usure normale des locaux notamment : le jaunissement des tapisseries, des traces de meubles et de tableaux sur les murs ; les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois, pour autant qu'ils soient propres et rebouchés, des moquettes usées, et petites marques sur les parquets. Excèdent l'usure normale : des parois fortement noircies par des fumeurs invétérés, des tapisseries déchirées, des marques de coups sur le lavabo, des taches sur la moquette ou les tapisseries, une poignée de porte cassée ; ainsi que des rénovations et modifications qui n'ont pas obtenu l'accord du bailleur et qui ne sont pas effectuées dans les règles de l'art (Lachat, Le droit du bail, Lausanne 1997, p.526).

Fiche 2309666

ACJ n° 1135 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL; EQUITE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - PRINCIPES RELATIFS À LA RÉDUCTION DU LOYER L'application de la méthode dite proportionnelle n'étant pas toujours facile à pratiquer, le juge peut effectuer une appréciation en équité et se référer à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique.

Fiche 2309663

ACJ n° 1140 du 12.11.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; REPRISE DE BIENS
Normes : CO.254
Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - REPRISE DE LOCAUX COMMERCIAUX Un contrat relatif à une reprise de locaux pour un montant de 20'000 fr. est constitutif d'une transaction couplée nulle en vertu des articles 20 et 254 CO, lorsque le locataire reprend les locaux pour y exploiter un salon de coiffure, alors que ceux-ci sont libres de tout aménagement et équipement, que la reprise n'était justifiée ni par cession de matériel ou aménagements, ni par une cession de la clientèle et lorsqu'il n'existe pas de situation de pénurie de locaux.
Voir aussi : ACJC/901/2023 du 03.07.2023

Fiche 2309668

ACJ n° 974 du 08.10.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.272b
Résumé : PROLONGATION DE BAIL - LOCAUX COMMERCIAUX Cas d'un locataire de plus de septante ans et de santé fragile, dont la seule source de revenu provient de l'exploitation des locaux, et qui de ce fait ne peut reprendre aisément un nouvel établissement. Ces éléments justifient une prolongation d'une durée maximum de six ans, même si le locataire est en retard de paiement de deux loyers. Ce retard n'est pas grave au vu l'ensemble des circonstances.

Fiche 2309671

ACJ n° 977 du 08.10.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : MOMENT DE LA NAISSANCE DU DROIT À RÉDUCTION Cas d'une demande de réduction de loyer pour nuisances dues à un chantier voisin. Le droit à une réduction du loyer ne naît qu'à partir du moment où le défaut a été porté à la connaissance du bailleur par le ou les locataires.

Fiche 2309672

4C.264/2001 du 02.10.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE
Normes : CO.253
Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS SUITE À UNE PÉREMPTION D'INSTANCE RELATIVE A LA PROLONGATION DU BAIL La présomption légale de reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail résilié (Gauch, p. 376). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (Barbey, p. 62 n. 138). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise consacrant un délai de neuf mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ du 6.4.87 B. c/ SI X.; ACJ n° 306 du 6.12.91 R. c/ SA X).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_423/2016 du 21.12.2016 (pas de conclusion d'un nouveau contrat suite à l'échec de pourparlers et la saisine de l'autorité pour solliciter une prolongation); ACJ n° 827 du 18.06.2004 S. c/ U.ATF du 28.03.1995 D. c/ SI SA X

Fiche 2309674

Pas de décision du 26.09.2001

TF
Publication CdB 3/02 p. 77
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; TRANSACTION(ACCORD); REPRISE DE BIENS
Normes : CO.254
Résumé : TRANSFERT DU BAIL COMMERCIAL MOYENNANT REPRISE Le but de l'art. 254 CO est de lutter contre les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers. Par tiers au sens de l'art. 254 CO, il faut entendre celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier (p. ex. régisseur ou courtier). Dès lors, seul le bailleur peut effectuer un couplage illicite. Une convention de reprise d'un bail commercial, comprenant un pas-de-porte, conclue entre un locataire sortant et un locataire entrant, ne constitue une transaction couplée que si le bailleur fait dépendre la conclusion du contrat de la conclusion de la transaction ou, au moins, connaît la transaction et y consent.

Fiche 2309675

ACJ n° 862 du 10.09.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; NOTION; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.259d
Résumé : CONNAISSANCE DU DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut.

Fiche 2309679

4C.55/2001 du 04.07.2001

TF
Publication ATF 127 III 411
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; CALCUL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - ADAPTATION THÉORIQUE DES LOYERS COMPARATIFS À L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE La correction virtuelle des loyers des appartements retenus comme éléments de comparaison à l'évolution du taux hypothécaire est admissible. Pour cela, il faut calculer fictivement la répercussion de la baisse du taux sur ces loyers, intervenue depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque objet retenu. Le locataire peut cependant apporter la preuve que le dernier loyer est lui-même déjà abusif, ce qui entraîne l'exclusion de l'exemple de comparaison. Il en va de même si les éléments devant permettre de procéder à l'adaptation font défaut, sauf s'il est établi autrement que le loyer comparatif n'est de toute façon pas abusif (par ex. par un calcul de rendement ou comparaison avec les autres loyers comparatifs réadaptés).
Voir aussi : ACJ n° 1436 du 09.12.2002 SI X c/ A. ACJ n° 636 du 12.06.2006 D. c/ H.

Fiche 2309685

ACJ n° 691 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Le bailleur peut à la fois opposer des critères relatifs à une demande de baisse et apporter la preuve que son rendement est insuffisant ou que le loyer correspond aux loyers usuels de la localité ou du quartier, mais il doit obligatoirement choisir entre ces deux critères absolus qu'il ne peut pas invoquer de manière cumulative.

Fiche 2309687

ACJ n° 690 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT AVEC SOI-MEME; PARTIE AU CONTRAT
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT DE BAIL AVEC SOI-MÊME Un contrat de bail conclu avec soi-même n'a pas d'existence juridique, dans la mesure où un contrat nécessite la participation d'au moins deux parties contractantes.

Fiche 2309692

ACJ n° 678 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272b
Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES JUSTIFIANT UNE LONGUE PROLONGATION La longue durée du bail, soit de 25 ans au moment où la résiliation est signifiée; les moyens financiers extrêmement limités du locataire; la situation tendue du marché local des baux immobiliers; la non-proposition du bailleur de mise à disposition de l'un de ses logements, même pour une durée limitée ainsi que le caractère relatif de l'urgence de l'occupation personnelle du bailleur de l'appartement, notamment lorsque des travaux doivent être exécutés préalablement à l'occupation des locaux, justifient l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans pour un logement.

Fiche 2309694

ACJ n° 681 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRISE EN COMPTE DE L'IMPÔT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE Les montants allégués par le bailleur au titre de paiement de l'impôt immobilier complémentaire doivent être retenus dans le calcul des charges d'exploitation lorsqu'ils ne sont pas contestés par le locataire et lorsqu'il n'y a pas de doute relatif à leur existence. Il n'y a pas lieu de s'en écarter en faisant le calcul prévu par les articles 77 LCP et 54 RCP.

Fiche 2309696

ACJ n° 700 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; RESTAURANT
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES OBJETS Pour des locaux commerciaux, il faut comparer des locaux semblables en fonction de leur destination (Patrick Blaser, La prise en considération de loyers usuels dans la fixation du loyer, CdB 2001 p. 17 ; Commentaire de l'USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992 p.465 ; Peter Higi, Die Miete, Zürich 1998, nos 90 et 93 ad art. 269a CO). Si le local commercial est un restaurant, les objets proposés en comparaison doivent obligatoirement être des restaurants. Des objets comme une boulangerie, un bar, un cabaret doivent être écartés.

Fiche 2309699

ACJ n° 698 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; AMORTISSEMENT(ECONOMIE); DOMMAGE; VALEUR DE REMPLACEMENT; CALCUL
Normes : CO.267
Résumé : DOMMAGE À LA CHOSE LOUÉE - AMORTISSEMENT COMPTABLE DU BIEN ENDOMMAGÉ L'amortissement comptable d'une installation n'implique pas qu'elle ait perdu toute valeur économique. Ainsi, pour le remplacement de portes qui ont 30 ans d'âge, le locataire doit payer un montant tenant compte d'un amortissement de 50 %.

Fiche 2309700

ACJ n° 682 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.270a
Résumé : DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.

Fiche 2309701

ACJ n° 718 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DOMMAGE; USURE(DETERIORATION); AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267a
Résumé : DÉTÉRIORATION DE LA CHOSE LOUÉE - DEVOIR DE RÉPARATION DU LOCATAIRE Les principes posés à l'article 267a al. 1 et 2 CO ne permettent pas de mettre à la charge du locataire d'autres réparations que celles qui figurent sur l'avis de défaut notifié au locataire. L'engagement du locataire, qui figure au bas de l'état des lieux de sortie, ne signifie pas autre chose que son engagement à ne rembourser que la facture des réparations nécessaires et ne saurait constituer un blanc-seing sur les travaux supplémentaires que le bailleur décide de faire entreprendre par la régie.
Voir aussi : ACJ n° 582 du 13.05.02 B. c/ D.

Fiche 2309702

ACJ n° 715 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; RESILIATION
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER POSTÉRIEUREMENT À LA RÉSILIATION DU BAIL Cas où le locataire demande la baisse de son loyer pour une échéance (in casu : 1er janvier) antérieure à la résiliation du bail (in casu : 28 février). Même si l'action du locataire peut paraître procédurière, le bail est toujours en cours et le juge doit statuer sur la demande de baisse.

Fiche 2309703

ACJ n° 708 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272b
Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES POUR LA FIXATION DE LA DURÉE Longue durée du bail, soit près de vingt ans; logement analogue ne se trouvant pas facilement sur le marché; le fait que le logement en cause se trouve à proximité de celui du bailleur; le fait que le locataire est propriétaire du terrain qui jouxte le logement en question; le fait que le bailleur est une personne âgée (81 ans) de surcroît non professionnelle de l'immobilier et se trouvant dans une situation conflictuelle avec le locataire, justifient une unique prolongation de bail de deux ans.

Fiche 2309682

ACJ n° 689 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; RENDEMENT BRUT; CALCUL; FINANCEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT BRUT DE L'IMMEUBLE Lorsque le bailleur, en opposition à une demande de baisse de loyer, justifie le loyer en invoquant le rendement brut couvrant les frais, visé à l'article 269a let. c CO, le juge doit en principe fonder le calcul du rendement de l'immeuble sur le plan financier soumis aux autorités administratives. Toutefois, lorsque le bailleur a pu trouver par la suite des conditions de prêt plus favorables, le juge retiendra le montant réel du financement obtenu et non celui figurant dans le plan de financement.

Fiche 2309705

Pas de décision du 20.06.2001

TF
Publication CdB 2001 p. 106 = SJ 2001 p. 31
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); VICE DU CONSENTEMENT
Normes : CO.31
Résumé : INVALIDATION DU CONTRAT POUR VICE DE LA VOLONTÉ - ACTION EN RÉDUCTION DE LOYER Une action en réduction de loyer et en répétition des loyers trop perçus est incompatible avec une action visant à invalider le contrat sur la base du vice de la volonté, car la répétition du trop-perçu suppose un contrat valable.

Fiche 2309707

Pas de décision du 15.06.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.269a
Résumé : LOYERS USUELS - SURFACE NON INDIQUÉE L'indication du nombre de pièces ne saurait compenser l'absence de données sur la surface de l'appartement présenté à titre de comparaison.
Voir aussi : Fiche 2309998

Fiche 2309708

Pas de décision du 22.05.2001

TF
Publication CdB 2/03 p. 41
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; POUVOIR DE REPRESENTATION
Normes : CO.32
Résumé : REPRÉSENTATION OU SOUS-LOCATION ? Il n'est pas rare qu'une personne morale conclue en son propre nom (et sans se faire connaître comme représentant) un bail pour un logement dont elle cède l'usage à une personne physique au su du bailleur. Cette circonstance n'atteste en rien l'existence d'un rapport de représentation, d'autant plus qu'il n'est généralement pas indifférent au bailleur de traiter avec une société anonyme solvable plutôt qu'avec une personne physique qui ne l'est pas. En l'espèce, les parties intéressées ont toujours considéré l'occupant du logement comme sous-locataire.

Fiche 2309709

Pas de décision du 21.05.2001

TF
Publication SJ 2001 I p. 541
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; BAIL A LOYER LIE; RESILIATION; CHOSE ACCESSOIRE
Normes : CO.253
Résumé : CONTRATS DE BAIL À LOYER ET DE BAIL À FERME LIÉS - RÉSILIATION Lorsque l'on se trouve en présence de deux contrats qui forment, dans l'idée des parties, une unité juridique et économique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe (sur cette figure juridique : cf. ATF 107 II 144 consid. 2 ; Kramer ; Commentaire bernois, n. 61 et 64 ad art. 19-20 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 176), aucun des contrats ne peut prendre fin séparément (cf. Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. p. 741/742).
Voir aussi : ATF 4C.167/2002

Fiche 2309710

ACJ n° 476 du 14.05.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS
Normes : CO.259e
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - CAVE ATTRIBUÉE À DEUX LOCATAIRES DIFFÉRENTS - DOMMAGES-INTÉRÊTS Cas d'un locataire dont la cave lui avait été attribuée à titre de dépendance remise à bien plaire et qui est ensuite mise à disposition d'un autre locataire malgré les objets qui s'y trouvaient. Ceux-ci ayant disparu le locataire réclame des dommages-intérêts au bailleur. Le fait d'attribuer la jouissance d'une même cave à deux personnes différentes constitue une négligence manifeste et fautive, le bailleur n'ayant pas procédé à un recensement de toutes les caves de l'immeuble.

Fiche 2309712

ACJ n° 366 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); DEFAUT DE LA CHOSE; RESTITUTION(EN GENERAL)
Normes : CO.267a
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - AVIS DES DÉFAUTS DONT LE LOCATAIRE RÉPOND Un état des lieux de sortie ne vaut avis des défauts de la part du bailleur que s'il précise de quels défauts le locataire est tenu pour responsable et s'il est remis à celui-ci.

Fiche 2309714

ACJ n° 374 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - CAS OÙ LE LOCATAIRE EST LIBÉRÉ DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES En cas de restitution anticipée de la chose, le bailleur qui occupe lui-même les locaux libérés ne peut en réclamer le loyer au locataire sortant (Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, n° 91 ad art. 264 CO). Celui-ci est également libéré si le bailleur vend dans l'intervalle les locaux ou s'il en cède gratuitement l'usage à un tiers (Lachat, La restitution anticipée de la chose louée : questions choisies, CdB 1998, p. 147, n° 41).

Fiche 2309715

ACJ n° 382 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION DU LOYER - NUISANCES SONORES PROVENANT D'IMMEUBLES APPARTENANT À L'ÉTAT ET À LA COMMUNE - CARACTÈRE IRRÉPARABLE DU DÉFAUT Dans la mesure où le bailleur rend vraisemblable que la réparation du défaut échappe à sa sphère de compétence et que celui-ci apparaît inévitable, le locataire n'est pas fondé à consigner le loyer.
Voir aussi : ACJ n° 100 du 14.02.2000 B. SA c/ SI P.

Fiche 2309717

ACJ n° 368 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.253
Résumé : MODIFICATION DE LA DESTINATION DES LOCAUX - COMMERCE D'ALIMENTATION Un bail conclu pour " l'exploitation d'un commerce d'alimentation " ne comprend pas l'exploitation d'une buvette accessoire permanente. En effet, si la fabrication de sandwiches et de paninis chauds ainsi que leur vente est contractuellement admissible pour un commerce d'alimentation, leur consommation sur place dans les locaux, elle, ne l'est pas. Il faut distinguer l'activité de vente de celle de consommation sur place. Il y a également violation de la clause d'affectation des locaux en cas de vente de boissons alcoolisées dans des locaux destinés à l'exploitation d'un commerce de papeterie, journaux, tabacs, souvenirs et location de cassettes vidéo à l'exclusion de toute autre activité (ACJC/468/2010).
Voir aussi : ACJC/468/2010 du 19.04.2010

Fiche 2309721

ACJ n° 377 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259g
Résumé : CONSIGNATION DU LOYER COMME MOYEN DE PRESSION À L'APPUI DE PRÉTENTIONS EN RÉDUCTION DE LOYER La consignation du loyer est un moyen de pression exercé sur le bailleur qui permet au locataire uniquement de faire valoir plus efficacement son droit à la remise en état de la chose louée (ATF 125 III 120 ; ATF 124 III 201). Une demande en validation de consignation de loyer qui ne vise pas l'élimination d'un défaut, mais uniquement à asseoir une prétention à une réduction de loyer est infondée.

Fiche 2309722

ACJ n° 371 du 23.04.2001

CJ , CABL
Publication CdB 2001 p. 115
Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); QUALITE POUR AGIR; EXECUTEUR TESTAMENTAIRE
Normes : CO.257d
Résumé : REQUÊTE EN ÉVACUATION - EXÉCUTEUR TESTAMENTAIRE - REPRÉSENTATION - QUALITÉ POUR AGIR Pour autant que l'administration des biens successoraux lui soit confiée par l'hoirie, l'exécuteur testamentaire a qualité pour conduire le procès concernant l'actif et le passif de la succession, en son propre nom et en tant que partie à l'exclusion des héritiers. Une requête en évacuation déposée par un administrateur de biens successoraux qui agit comme représentant de l'hoirie, est dès lors irrecevable.

Fiche 2309723

Pas de décision du 27.03.2001

TF
Publication ATF 127 III 548 = SJ 2002 I 33 = CdB 2001 p. 97
Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS; LOYER; PAYEMENT; DEMEURE; CONSTAT DES LIEUX
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT - LOCATAIRE NE PRENANT PAS POSSESSION DES LOCAUX Le bailleur peut procéder à la résiliation du bail en vertu de l'article 257d CO dès le moment où il tient les locaux à disposition du locataire. La version italienne de l'article, contenant le terme " remise de la chose ", doit être préférée à la notion francophone de " réception de la chose ". Cas de locataires qui ne se sont pas présentés à l'état des lieux d'entrée, ni n'ont emménagé. Le locataire qui, par sa faute, entraîne une rupture prématurée du contrat doit des dommages-intérêts au bailleur. Le dommage englobe les loyers compris entre la date de résiliation prématurée et le terme pour lequel les locaux auraient pu être objectivement reloués.

Fiche 2309724

Pas de décision du 19.03.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; DEFAUT DE LA CHOSE; QUALITE PROMISE
Normes : CO.259a
Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - DÉFAUTS - VOISINS CONCURRENTS S'agissant de locaux commerciaux, la présence d'un concurrent dans le voisinage ne peut être considérée comme un défaut que si le bailleur a promis qu'il n'y en aurait pas (qualité promise).

Fiche 2309726

ACJ n° 216 du 12.03.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF
Normes : CO.271
Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais des ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause (ACJ n° 237 du 18.9.1992 B. c/ SI X.). Une résiliation intervenue en vue de l'exécution de travaux de rénovation puis d'une relocation à un loyer plus élevé, ou en vue de la vente de l'immeuble et compte tenu du fait que des travaux de rénovation étaient nécessaires, n'a pas été jugée contraire aux règles de la bonne foi.

Fiche 2309727

ACJ n° 207 du 12.03.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESILIATION
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE L'indemnité pour occupation illicite ne peut en aucun cas, et quelles qu'aient été les clauses du bail antérieur, être réclamée d'avance (SJ 1978 p. 312). Le jugement ne saurait renfermer une condamnation pour la période postérieure à son entrée en force.

Fiche 2309728

Pas de décision du 05.03.2001

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2001 p. 445
Descripteurs : BAIL A FERME; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; RESILIATION ANTICIPEE; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.119
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉSILIATION POUR CAUSE D'IMPOSSIBILITÉ Que le débiteur ne mette pas à disposition une personne titulaire du certificat de capacité n'est pas un cas d'impossibilité au sens de l'article 119 CO.

Fiche 2309729

Pas de décision du 05.03.2001

TF
Publication SJ 2001 p. 445
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; FORME ECRITE
Normes : CO.259b.let.a
Résumé : RÉSILIATION AVEC EFFET IMMÉDIAT - FORME ÉCRITE OBLIGATOIRE L'exigence de la forme écrite, sous peine de nullité, ne s'applique pas seulement au congé ordinaire, mais également à une résiliation extraordinaire, notamment celle fondée sur l'art. 259b let. a CO (Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, 2ème éd., n° 6 ad art. 259b CO et n° 4 ad art. 266l CO ; HIGI, Commentaire zurichois, n° 4 ad art. 266l CO ; SVIT-Kommentar, 2ème éd., n° 7 ad art. 266l - 266o CO).

Fiche 2309730

Pas de décision du 01.03.2001

Patrick BLASER
Publication CdB n° 1/2001
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; CALCUL; LOYER
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer in Cahiers du Bail n° 1/2001
Remarques : Doctrine

Fiche 2309732

ACJ n° 98 du 12.02.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE
Normes : CO.270a
Résumé : DEMANDE DE BAISSE FONDÉE SUR LA MÉTHODE RELATIVE - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Bien que la jurisprudence dénie au bailleur le droit d'invoquer cumulativement le critère de l'insuffisance du rendement et celui des loyers comparatifs pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, elle ne lui interdit pas de se prévaloir des critères de la compensation du renchérissement et de l'augmentation des charges dans le cadre de l'application préalable de la méthode relative.

Fiche 2309735

4C.315/2000 du 05.02.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - NULLITÉ DU LOYER INITIAL INVOQUÉE POUR ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE 7 ANS APRÈS Il y a abus de droit lorsque le locataire invoque la nullité du loyer pour défaut d'utilisation de la formule officielle de fixation du loyer initial, alors qu'il a appris l'existence de ce vice de forme durant la procédure judiciaire en évacuation pour défaut de paiement.
Voir aussi : ACJ n° 1606 du 17.12.2004 V. c/ S. ACJ n° 33 du 16.01.2006 C. c/ L.

Fiche 2309736

Pas de décision du 16.01.2001

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2001 p. 247
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT - ÉQUIPEMENT - DOUBLE VITRAGE - TÉLÉRÉSEAU Un appartement qui n'est pas situé dans un quartier calme et, qui, de surcroît, est démuni de doubles vitrages ne saurait être comparé à des logements situés dans un quartier calme et équipés de doubles vitrages. De même, un logement qui ne permet pas au locataire de recevoir la télévision par câble est un logement dont le confort est inférieur à la norme usuelle. Cette différence ne doit pas être négligée lors de la comparaison avec d'autres logements.

Fiche 2309738

ACJ n° 1348 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE; TERME DE CONGE
Normes : CO.270a
Résumé : BAISSE DE LOYER - PROROGATION DU BAIL - PROCHAIN TERME DE RÉSILIATION - CONDITIONS GÉNÉRALES L'article 5 lit. a des Conditions générales du bail type, qui autorise le locataire à donner son congé pour une échéance trimestrielle, ne trouve pas application s'il est en contradiction avec les dispositions particulières prévues par les parties. Ainsi, lorsque, en cours de location, les parties conviennent d'une prorogation de leur bail pour une durée de trois ans, elles renoncent dès lors à la faculté de résilier le contrat de façon anticipée durant cette période.

Fiche 2309739

ACJ n° 1343 du 21.12.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; PREUVE
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - CONSERVATION DES PIÈCES COMPTABLES Le bailleur qui ne conserve pas ses comptes d'exploitation au-delà de la durée légale de 10 ans, prend le risque - dont il doit assumer les conséquences - de ne pas être en mesure de prouver, comme cela lui incombe, que l'évolution de ses charges d'exploitation lui permet de s'opposer à une demande de diminution de loyer.