Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

A. a. A______ est propriétaire d'un appartement en PPE, parcelle n° 3______/1______ (anciennement numérotée 3______/2______) de la commune de D______ [GE], sise chemin 4______ no. ______, [code postal] D______ (ci-après l'appartement de D______ ou l'appartement).

Il en a financé l'acquisition au moyen d'un prêt hypothécaire de 2'000'000 fr. accordé par [la banque] B______ (ci-après B______ ou la banque) le 18 mars 2016.

A______ a nanti auprès de la banque une cédule hypothécaire de premier rang, sur papier et au porteur, en garantie du remboursement d'un capital de 2'000'000 fr., plus intérêt à 12 % l'an.

Il a également souscrit, le 18 mars 2016, une cession de créance en faveur de la banque portant sur les revenus locatifs de l'appartement de D______. L'appartement étant toutefois en cours de construction et d'aménagement, sa location n'était pas envisagée à moyen terme.

b. L'appartement, ses revenus locatifs et les comptes de A______ auprès de B______ ont été séquestrés une première fois en 2017, au profit de l'ADMINISTRATION FEDERALE DES CONTRIBUTIONS, DIVISION DES AFFAIRES PENALES ET ENQUÊTES (ci-après la DAPE) pour des créances fiscales à l'encontre de A______.

Courant 2021, un accord a été négocié entre la DAPE, B______ et A______, tendant à la levée partielle de ce séquestre pour permettre l'achèvement des travaux de construction et d'aménagement de l'appartement ainsi que sa location, avec cession des revenus locatifs en faveur de la banque, afin que cette dernière puisse réduire son encours hypothécaire et payer les charges de PPE. Les entrepreneurs actifs sur le chantier de construction, impayés, ayant requis l'inscription d'hypothèques légales, la cession de celles-ci à la banque contre paiement de leurs créances au moyen des avoirs figurant sur les comptes séquestrés de A______ et terminaison des travaux a été convenue.

c. Par deux décisions du 13 février 2023, l'AFC a condamné A______ à fournir des sûretés :

-      en garantie pour le paiement des impôts cantonaux et communaux, rappel d'impôt, frais, intérêts et amendes pour les périodes fiscales 2007 à 2015, à concurrence de 562'966'261 fr. 20, plus intérêts à 3 % sur le montant de 224'161'858 fr. 40 dès le 13 février 2023, et

-      en garantie pour le paiement de l'impôt fédéral direct, rappel d'impôt, frais, intérêts et amendes pour les périodes fiscales de 2008 à 2015, à concurrence de 179'087'924 fr. 19, plus intérêts à 4 % sur le montant de 68'627'502 fr. 20 dès le 13 février 2023.

d. En exécution de ces décisions de fourniture de sûretés, l'AFC a ordonné, par décisions du 23 février 2023, l'une relative aux impôts cantonaux et communaux et l'autre relative à l'impôt fédéral direct, le séquestre de biens de A______ à concurrence des montants susmentionnés, notamment de l'appartement de D______ et de ses fruits.

e. L'Office cantonal des poursuites de Genève (ci-après l'Office) a exécuté les séquestres et avisé, le 23 février 2023, B______ du séquestre, en sa qualité de créancière gagiste.

L'Office a notamment informé la banque qu'elle pouvait s'assurer les droits de préférence du créancier gagiste sur les fruits et les loyers perçus de l'immeuble en intentant une poursuite en réalisation de gage pour les créances échues.

La banque s'est déterminée le 14 mars 2023 en exposant que les produits de l'immeuble étaient cédés en sa faveur pour couvrir le service de la dette ainsi que le paiement des charges de PPE et ne pouvaient être remis à l'Office. Elle en concluait que "les produits afférents à ce bien immobilier ne sauraient dès lors être cédés [à l'Office] (…). Au vu de ce qui précède, nous considérons que les séquestres mentionnés sous rubrique n'ont pas porté".

L'Office a répondu le 21 mars 2023 que les séquestres n'avaient pas été exécutés en mains de la banque de sorte qu'il n'appartenait pas à cette dernière de confirmer ou infirmer que le séquestre aurait porté. L'Office s'était limité, dans son avis du 23 février 2023, à informer la créancière gagiste du séquestre portant sur les biens gagés et de ses conséquences en application notamment des art. 102 LP et 806 al. 3 CC.

f. Les procès-verbaux d'exécution des séquestres, auxquels les n° 5______ et n° 6______ ont été attribués, ont été établis le 21 août 2023 par l'Office et notifiés aux parties.

g. Le 28 août 2023, l'AFC a requis les poursuites en validation des séquestres et l'Office a notifié à A______, le 16 octobre 2023, deux commandements de payer, poursuites n° 7______ et n° 8______, auxquels le débiteur a fait opposition.

h. Le Tribunal administratif de première instance, saisi d'une contestation des décisions en fixation des sûretés de l'AFC du 13 février 2023, a rendu le 8 janvier 2024 un jugement fixant le montant des impôts cantonaux et communaux, d'une part, et fédéraux, d'autre part, à, respectivement, 540'869'820 fr. plus intérêts à 3 % dès le 13 février 2023 sur 226'054'980 fr. et 171'150'777 fr. plus intérêts à 4 % dès le 13 février 2023.

Ce jugement a été définitivement confirmé par arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice du 20 août 2024.

i. Le Tribunal de première instance a définitivement prononcé, par jugements du 26 juillet 2024, la mainlevée des oppositions formées aux commandements de payer à concurrence de

-      224'161'858 fr. 40 plus intérêts à 3 % dès le 13 février 2023 et de 314'814'840 fr. dans la poursuite n° 7______ et de

-      68'627'502 fr. 20 plus intérêt à 4 % dès le 13 février 2023 et 101'945'718 fr. 71 dans la poursuite n° 8______, conformément aux dernières conclusions de l'AFC.

j. Parallèlement à ces séquestres et poursuites, l'AFC a conduit à l'encontre de A______ des procédures en rappel et soustraction d'impôts communaux, cantonaux et fédéraux relatifs à l'exercice 2008 (capital, frais, intérêts et amendes), qui ont conduit à un arrêt du Tribunal fédéral du 25 octobre 2023, lequel a arrêté définitivement les montants dus à ces titres.

Sur la base de cet arrêt, l'AFC a notifié à A______, le 17 novembre 2023, les bordereaux définitifs d'impôts, fixant à :

-      89'784'583 fr. 95 plus intérêts à 5 % l'an dès le 29 février 2024 le capital dû à titre d'impôt cantonal et communal et d'amende, ainsi qu'à 531'225 fr. 15 les intérêts courus,

-      31'494'003 fr. 85, plus intérêts à 4.75 % l'an dès le 29 février 2024, le capital dû à titre d'impôt fédéral direct et d'amende, ainsi qu'à 287'163 fr. 95 les intérêts courus.

k. Fondée sur ces bordereaux fiscaux exécutoires, l'AFC a requis et obtenu du Tribunal de première instance, le 29 février 2024, le séquestre de biens de A______ à concurrence desdits montants, dont notamment l'appartement de D______.

L'Office a exécuté ce séquestre sous n° 9______ et établi, le 2 avril 2024, le procès-verbal de séquestre.

l. L'AFC a requis la poursuite en validation du séquestre le 9 avril 2024 pour les montants figurant dans les bordereaux du 17 novembre 2023.

L'Office a notifié le 3 mai 2024 un commandement de payer, poursuite n° 10______, à A______, auquel ce dernier a fait opposition.

m. Le Tribunal de première instance a levé l'opposition par jugement du 18 novembre 2024.

n. Le 12 août 2024, l'AFC a requis la continuation de la poursuite n° 7______, en validation du séquestre n° 5______, de la poursuite n° 8______, en validation du séquestre n° 6______ et de la poursuite n° 10______ en validation du séquestre n° 9______.

o. L'Office a exécuté la saisie et converti les séquestres en saisie définitive le 31 octobre 2024.

Elle en a avisé B______ par courrier recommandé du même jour, tout en précisant que les produits afférents à la propriété saisie devaient être versés en ses mains. La créancière gagiste pouvait néanmoins s'assurer les droits de préférence que la loi lui conférait sur les fruits, loyers et fermages en intentant une poursuite en réalisation de gage pour les créances échues.

p. L'Office a établi le 5 décembre 2024 le procès-verbal de saisie, série n° 11______, à laquelle participaient, à titre définitif, les poursuites n° 7______ et n° 8______ et, à titre provisoire, la poursuite n° 10______.

Il a modifié et renotifié ce procès-verbal le 9 janvier 2025, lorsque la participation de la poursuite n° 10______ à la série n° 11______ est devenue définitive.

q. L'AFC a requis le 7 janvier 2025 la vente dans les poursuites n° 7______ et n° 8______.

r. Depuis que l'appartement de D______ est séquestré, A______ et B______ sont intervenus à plusieurs reprises auprès de l'Office à son propos.

Ainsi, le 26 avril 2023, B______ s'est adressée à l'Office afin que ce dernier autorise la vente de l'appartement et le remboursement du prêt hypothécaire, le solde du prix de vente restant séquestré au profit de l'AFC.

Par courriers des 10 juin et 13 juillet 2023, B______ a informé l'Office et l'AFC de l'état de ses créances envers A______ découlant du prêt hypothécaire en lien avec l'appartement de D______ :

-      le solde du capital prêté de 2'000'000 fr. s'élevait à 1'875'000 fr. le 1^er juillet 2023, suite à des amortissements;

-      les intérêts échus et l'amortissement du premier semestre 2023 s'élevaient, respectivement, à 24'590 fr. 12 et 8'900 fr.

Le 13 mars 2024, A______ est intervenu auprès de l'Office et de l'AFC pour les informer du fait qu'il souhaitait louer l'appartement de D______ afin de couvrir les intérêts et amortissements du prêt hypothécaire, ainsi que les frais de gérance. Il s'était mis d'accord avec B______ pour lui "céder" les loyers. Cette démarche avait pour but d'éviter que cette dernière n'entreprenne une poursuite en réalisation de gage.

L'Office lui a répondu le 17 mai 2024 qu'il entendait instaurer une gérance légale complète de l'appartement et mandater [la régie immobilière] E______ à cette fin, laquelle serait en charge de la perception des loyers pour l'Office.

s. L'appartement de D______ a été loué dès le 1^er septembre 2024 pour un loyer et des acomptes de frais accessoires de, respectivement, 5'500 fr. et 300 fr. par mois.

t. Interpellé le 3 décembre 2024 par A______ sur le sort des loyers perçus, l'Office l'a informé du fait qu'en l'absence de cession des loyers à B______ avant le séquestre, les loyers étaient perçus par la gérance légale au profit du créancier séquestrant.

u. A______ s'est à nouveau adressé à l'Office et à l'AFC par courrier du 17 janvier 2025 afin que les loyers tirés de l'appartement puissent revenir à B______, faute de quoi celle-ci intenterait une poursuite en réalisation de gage, les amortissements et intérêts du prêt hypothécaire n'étant plus honorés. Il joignait à ce pli un acte de cession du produit locatif de l'immeuble en faveur de la banque qu'il avait signé le 18 mars 2016.

v. De son côté, B______ est intervenue par courrier du 10 janvier 2025 auprès de l'Office pour l'informer de l'état actuel de ses créances envers A______ et des garanties dont elle disposait. Les montants dus au titre du prêt hypothécaire s'élevaient à 1'866'500 fr. en capital et 67'789 fr. 70 en intérêts. A______ lui devait également un montant de 92'890 fr. 35 plus intérêts à 5 % l'an dès le 1^er juillet 2016 découlant de la cession d'une créance d'un entrepreneur ayant effectué des travaux sur le bien immobilier. La première créance était garantie par le nantissement de la cédule hypothécaire de 2'000'000 fr. grevant la parcelle n° 3______/1______ de la commune de D______ et la cession du revenu locatif de ce bien immobilier souscrits le 18 mars 2016. La seconde créance était garantie par une hypothèque légale des artisans et entrepreneur inscrite le 29 septembre 2023 sur la parcelle n° 3______/1______. La banque a annexé à son courrier l'acte de cession de créance signé par A______ le 18 mars 2016.

w. Sur cette base, l'Office a adressé à l'AFC, par plis recommandés du 27 janvier 2025, trois décisions de fixation d'un délai de 20 jours à l'AFC pour ouvrir action en contestation de la revendication de B______ portant sur les loyers perçus de la location de l'appartement de D______, en application des art. 106, 108 al. 1 ch. 2 et 109 LP, dans le cadre de chacune des trois poursuites requises par l'AFC (poursuite n° 7______, en validation du séquestre n° 5______, poursuite n° 8______ en validation du séquestre n° 6______ et poursuite n° 10______ en validation du séquestre n° 9______).

B. a. Par trois actes déposés le 7 février 2025 auprès de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance ou de céans), l'AFC a formé une plainte contre chacune de ces décisions, concluant à ce qu'il soit constaté que la communication du 17 janvier 2025 effectuée par A______, pour le compte de B______, n'était pas constitutive d'une déclaration de revendication valable à la forme, faute de précision, et, dans le cas où elle devait être considérée comme valable, qu'elle était tardive.

A titre préalable, l'AFC a requis l'octroi de l'effet suspensif à ses plaintes, afin de ne pas être contrainte à déposer une action en revendication dans le délai fixé par l'Office, alors qu'elle contestait la décision fixant ce délai.

Elle concluait également à la jonction des trois causes issues de ses plaintes.

b. Les numéros de cause A/414/2025, A/415/2025 et A/416/2025 ont été attribués aux plaintes de l'AFC.

c. Par décision du 13 février 2025, la Chambre de surveillance a ordonné la jonction des trois causes sous n° A/414/2025 et octroyé l'effet suspensif aux plaintes.

d. Dans ses déterminations du 7 mars 2025, B______ a contesté que sa revendication aurait été annoncée tardivement ou de manière insuffisamment précise et conclu au rejet de la plainte. Elle, et A______, avaient en réalité évoqué à plusieurs reprises la cession de créance, avant le courrier du 10 janvier 2025 à l'Office, sans que ce dernier n'enregistre de revendication, considérant que la banque se prévalait uniquement de l'art. 806 CC. Quant à la cession de la créance future en loyer, elle était valable au regard du droit du bail puisqu'il n'était pas nécessaire de désigner la personne du locataire, ni le montant du loyer cédé, la désignation précise de l'objet loué étant suffisante.

e. Dans ses observations du 7 mars 2025, A______ a développé une argumentation similaire à celle de B______ et conclu au rejet de la plainte. Il a précisé qu'il n'appartenait pas à l'autorité de surveillance de statuer sur la validité de la cession, cette question relevant du juge civil saisi de la revendication, mais uniquement de statuer sur la répartition des rôles effectuée par l'Office en application des art. 106 et ss LP.

f. Dans ses déterminations du 26 mars 2025, l'Office s'en est rapporté à justice. Il relevait néanmoins que même si B______ avait attendu près de deux ans après les premiers avis de séquestre pour produire l'acte de cession des revenus locatifs de l'appartement de D______, cela n'avait pas entravé la procédure d'exécution, la question de la répartition du produit de la gérance légale ne se posant pas tant que le séquestre n'avait pas été converti en saisie définitive.

g. Les parties ont été informée par avis du 1^er avril 2025 que l'instruction de la cause était close, sous réserve de mesures d'instruction ordonnées par la Chambre de surveillance.

A la forme :

Déclare recevables les plaintes de l'AFC contre les décisions de l'Office d'ouvrir la procédure de revendication à B______, dans le cadre des poursuites n° 7______, n° 8______ et n° 10______ en validation des séquestres n° 5______, n° 6______ et n° 9______ à l'encontre de A______, et de fixer à celle-ci un délai pour agir devant le juge civil en revendication des loyers versés pour la location de la parcelle n° 3______/1______ (anciennement numérotée 3______/2______) de la commune de D______, propriété de A______.

Au fond :

Les rejette.

Siégeant :

Monsieur Jean REYMOND, président; Messieurs Alexandre BÖHLER et
Anthony HUGUENIN, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière.

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.