Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.270.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - ACTION EN FIXATION DU LOYER ET EN RESTITUTION DU TROP-PERCU - PRESOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE - ABUS DE DROIT - CONCLUSION DU BAIL AVEC LE CONCOURS D'UN CURATEUR PROFESSIONNEL En cas d’absence de la formule officielle, la connaissance effective du droit (et donc le début du délai de prescription) correspond au moment où le locataire sait que l’absence de cette formule (respectivement de l’indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif. L’ignorance du locataire est présumée. Le juge doit toutefois vérifier si le locataire doit bénéficier de la présomption d’ignorance compte tenu de l’ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial. L’abus manifeste d’un droit (art. 2 al. 2 CC) n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste, notamment en cas d’attitude contradictoire d’une partie. Agit en particulier de façon contradictoire le locataire qui s’est rendu compte du vice de forme et s’est abstenu de protester dans le dessein d’en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit.

Voir aussi : Loris Magistrini, La présomption d’ignorance du locataire quant à la formule officielle de notification du loyer initial, Analyse de l'arrêt TF 4A_239/2024, in Newsletter bail.ch juillet 2025

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;NULLITÉ;LOYER

Normes : CO.270.al2; LDTR.10

Résumé : LOYER INITIAL NE CORRESPONDANT PAS AU LOYER LDTR - ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - LOYER NUL DANS SON ENSEMBLE Dès l'instant où la LDTR institue un contrôle des loyers après exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier les baux indiquant un loyer qui ne correspondrait pas à celui fixé par le Département cantonal. Cette solution n'influe pas sur la possibilité de majorer ultérieurement les loyers, à l'expiration de la période de contrôle. Le propriétaire doit alors notifier au locataire le nouveau loyer (loyer initial en cas de nouveau bail ou hausse de loyer si le locataire reste le même). Dans le cas d'espèce, non seulement le loyer initial n'était pas conforme au loyer LDTR pendant la période de protection, mais encore il était nul dans son ensemble - soit y compris l'échelon subséquent - faute de formule officielle. Dès lors, si le montant du loyer à l'échéance de la période de contrôle pouvait être modifié, il appartenait aux bailleurs de notifier à la locataire un avis de majoration du loyer sur formule officielle, ce qu'ils n'avaient pas fait. Dans ces conditions, il a été retenu que le loyer n'avait pas été augmenté à l'issue de la période de protection, de sorte que le montant correspondant au loyer arrêté par le Département avait continué de s'appliquer.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al2; CO.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - ABUS DE DROIT Le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial.

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Nullité du loyer initial en raison de l’absence de formule officielle et abus de droit, in Newsletter bail.ch octobre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 39ss; arrêt du TF 4A_239/2024 du 19.03.2025 (abus de droit)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PÉNURIE;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;LOYER INITIAL;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.270.al2; CO.269d; LaCC.207.al1; RPHLC.1.al1; CO.253a

Résumé : USAGE DE LA FORMULE OFFICIELLE NON OBLIGATOIRE LORS DE LA FIXATION DU LOYER INITIAL D'UN EMPLACEMENT DE PARKING. L'extension de l'usage de la formule officielle ne s'applique pas aux emplacements de parking, garages ou autres boxes, quand bien même ils seraient cédés en même temps qu'une habitation principale. En effet, la réglementation genevoise ne le prévoit pas, limitant expressément le champ d'application aux logements d'habitation (207 al. 1 LaCC, 1 al. 1 RPHLC).