Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication; Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RENDEMENT BRUT;DEVOIR DE COLLABORER

Normes : CO.269a.letc

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - IMMEUBLE RECENT - RENDEMENT BRUT - POURCENTAGE A TITRE DE REMUNERATION DES FONDS PROPRES INVESTIS - FAITS NOTOIRES - COLLABORATION DU BAILLEUR A L'ADMINISTRATION DES PREUVES Lorsqu’un immeuble est récent, le loyer est calculé à l’aide du critère du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le loyer admissible résulte de la multiplication suivante : prix de revient (de l’appartement) x taux de rendement brut admissible. Pour calculer le taux de rendement brut admissible, on ajoute au taux hypothécaire de référence (i) les charges courantes et frais d’entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %) et (ii) un pourcentage à titre de rémunération des fonds investis. Le Tribunal fédéral considère que le pourcentage à titre de rémunération des fonds investis, qui avait initialement été fixé à 0,5 %, doit désormais être porté à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 % (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF 147 III 14 en matière de calcul du rendement net). Le prix de revient doit donc être multiplié par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % pour les charges courantes et frais d’entretien et 2 % à titre de rendement des fonds investis) si le taux hypothécaire est inférieur ou égal à 2 %. Le taux hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de l’alléguer, ni de le prouver. Si une partie – comme en l’espèce – base ses calculs sur des taux hypothécaires de référence inexacts, le tribunal doit se référer aux chiffres (corrects) publiés par l’OFL. Le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir. Si les documents produits sont suffisants pour calculer le rendement, le caractère abusif du loyer est calculé sur cette base. Si les documents ne sont pas fournis ou sont insuffisants, et que carence ne peut pas être imputée au bailleur, il n’en subira pas de conséquences. En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut examiner les moyens de preuve à disposition. Les statistiques cantonales ou communales – dont il peut être tenu compte lorsque le critère du rendement net s’applique – ne peuvent pas être utilisées pour calculer le rendement brut (car la méthode du rendement brut permet de fixer un loyer situé au-dessus du niveau des loyers du quartier).

Voir aussi : Laurent Bieri, Le rendement brut admissible (arrêt 4A_339/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2024

Laurent BIERI

Publication PJA 2021 p. 437ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.letc

Résumé : LE RENDEMENT BRUT DE LA CHOSE LOUÉE, in PJA (Pratique juridique actuelle) 2021 p. 437ss

Remarques : Doctrine (examen des conséquences de l'arrêt de principe du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 sur le rendement brut admissible au sens de l'art. 269a let. c CO)