Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE;DROIT DE VENDRE

Normes : CO.255; CC.2.al2

Résumé : BAIL CONCLU POUR UNE DUREE DETERMINEE - RECONDUIT - BUT DE LE REVENDRE AVEC BENEFICE APRES SORTIE DU CONTROLE La bailleresse a motivé son choix de conclure un bail à durée déterminée par sa volonté de revendre l'appartement litigieux, avec un bénéfice, à la sortie du régime LGZD. Un tel but, de nature purement économique, n'est - selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral - pas abusif. La locataire a par ailleurs été expressément avisée du caractère déterminé des rapports contractuels lorsqu'elle est devenue titulaire du bail. Dans ces conditions, l'on ne saurait reprocher à la bailleresse d'avoir exercé son droit sans ménagement, respectivement d'avoir adopté une attitude contradictoire à l'égard de l'appelante, ni voir dans l'utilisation du bail à terme fixe un abus de droit de sa part. C'est également en vain que la locataire se prévaut d'une fraude à la loi. En effet, la fraude à la loi suppose l'utilisation d'une construction juridique destinée à éluder une réglementation en vigueur. Or, le bail de durée déterminée prenant fin sans résiliation, l'application des art. 271 et 271a CO est par définition exclue. Le défaut d'application de ces dispositions ne résulte donc pas d'un contournement de la loi que la bailleresse e aurait orchestrée en vue de se soustraire à ses obligations, mais de la systématique légale elle-même. La bailleresse a fait usage d'une faculté expressément réservée par le législateur, sans chercher à dissimuler ou déguiser ses intentions à ce sujet. En outre, ce procédé ne contrevient pas à des dispositions impératives de droit public cantonal (cf. consid. 3). Autre aurait été la situation si la bailleresse avait, en soi, eu l'intention de louer son bien à la locataire pour une durée indéterminée, mais opté pour une succession de baux de durée déterminée dans le seul but de mettre en échec les règles impératives contre les congés abusifs ce qui ne ressort nullement des circonstances de l'espèce.