Décisions | Tribunal pénal

A.a.a. Par acte d'accusation du 23 février 2021, il est reproché à X______ d'avoir, à Genève, en son Etude et en sa qualité de notaire, entre le 13 et le 27 décembre 2010, instrumenté la vente de 32 des 35 lots issus de la division de la parcelle 3______ de la commune de T______, aux prix surfaits fixés par U______ et V______, sans informer aucun acquéreur que le prix total du terrain facturé à l'ensemble des acquéreurs était supérieur à celui autorisé par l'Office du logement (OLO), violant les obligations légales lui incombant, permettant de la sorte à U______ et V______ de tromper chacun des 32 clients concernés d'une manière indétectable par ces derniers et les amenant à payer indûment, au titre de prix de vente, CHF 806'433.- au total, montant dont U______ et V______ ont été enrichis indûment,

faits qualifiés de complicité d'escroquerie par omission au sens des art. 146 ch. 1 cum art. 11 et art. 25 CP (ch. 1.2.1 de l'acte d'accusation).

a.b. Il lui est également reproché d'avoir, à Genève, en son Etude et en sa qualité de notaire, le 12 janvier 2017, fait signer puis instrumenté l'acte de vente portant sur la parcelle 4______ de W______, lequel indique de manière mensongère que le prix de vente est de CHF 8'000'000.- et le prix de l'ouvrage de CHF 21'849'449.-, alors qu'en réalité le prix de vente convenu était de CHF 8'648'000.- et le prix de l'ouvrage de CHF 21'201'449.-,

faits qualifiés de faux dans les titres commis dans l'exercice de fonctions publiques au sens de l'art. 317 ch. 1 CP (ch. 1.3.1).

a.c. Il lui est finalement reproché d'avoir, dans les mêmes circonstances que relatées au point A.a.b. supra, accepté de ne recevoir, pour le compte de U______ et V______, que CHF 8'000'000.- au titre du paiement du prix de vente de la parcelle, au lieu de CHF 8'648'000.-, alors que l'intégralité de la créance en prix de vente faisait l'objet d'un séquestre en ses mains, concourant ainsi à soustraire CHF 648'000.- à la créance séquestrée le 23 décembre 2016 par le Ministère public,

faits qualifiés de soustraction d'objets mis sous main de l'autorité au sens de l'art. 289 CP, commis en coactivité avec U______, Z______ et Y______ (ch. 1.3.2).

b.a. Par le même acte d'accusation, il est reproché à Y______ d'avoir, le 12 janvier 2017 à Genève, en l'Etude de X______, amené AA______ à signer au nom et pour le compte de AB______ l'acte de vente portant sur la parcelle 4______ de W______, lequel indique de manière mensongère que le prix de vente est de CHF 8'000'000.- et le prix de l'ouvrage de CHF 21'849'449.-, alors qu'en réalité le prix de vente convenu était de CHF 8'648'000.- et le prix de l'ouvrage de CHF 21'201'449.-,

faits qualifiés de faux dans les titres au sens de l'art. 251 CP (ch. 2.1.1).

b.b. Il lui est également reproché d'avoir, après avoir amené AA______ à signer l'acte de vente dans les circonstances décrites au point A.b.a. supra, effectué le 16 janvier 2017, par e-banking, le paiement – pour le compte de AB______ – en mains de X______ de CHF 10'710'551.-, correspondant au prix de vente dû à U______ et V______ sous déduction de CHF 648'000.- et aux honoraires de mise en valeur dus à AC______, et le paiement de CHF 2'768'144.90 le 23 janvier 2017 en faveur de AD______, correspondant au premier acompte dû à AD______ sur le prix de l'ouvrage augmenté de CHF 648'000.-, alors que l'intégralité de la créance de CHF 8'648'000.- était séquestrée en mains de X______, concourant ainsi à soustraire CHF 648'000.- à la créance séquestrée le 23 décembre 2016 par le Ministère public, alors même qu'il avait été averti que le Ministère public refusait le paiement de la commission de courtage au moyen du produit de la vente et qu'il savait ainsi que le produit de la vente se trouvait sous main de l'autorité, ou à tout le moins avait envisagé cette éventualité et s'en était accommodé,

faits qualifiés de soustraction d'objets mis sous main de l'autorité au sens de l'art. 289 CP, commis en coactivité avec U______, Z______ et X______ (ch. 2.1.2).

B. Après appréciation des éléments figurant à la procédure, le Tribunal retient ce qui suit:

        i.            Volet "AE______"

a.a. U______ et V______ sont associés de AC______, société à travers laquelle ils développent des projets de construction de logements sur des parcelles à acquérir par leurs clients ou dont ils sont copropriétaires à titre personnel.

AC______ a développé un projet de construction de 35 villas en PPE sur la parcelle 3______ de la commune de T______ appartenant à AF______ et AG______. En parallèle, ils ont développé un projet de construction de cinq immeubles locatifs, cédés à des fondations immobilières, sur la parcelle 5______ de la commune de T______, adjacente à la parcelle 3______, appartenant à une hoirie dont faisaient également partie AF______ et AG______. Ces projets étaient intégrés à un plan localisé de quartier et situés pour l'essentiel en zone de développement.

a.b. En 2002, X______, en sa qualité de notaire, a instrumenté un acte conclu entre U______ et V______, d'une part, et AF______ et AG______, d'autre part, prévoyant un droit d'emption en faveur de V______ et U______ sur la parcelle 3______ au prix de CHF 400.-/m2. Conclu pour une durée initiale de cinq ans, ledit acte a régulièrement été prolongé par d'autres actes instrumentés par X______ jusqu'au 31 décembre 2010. Le prix a été augmenté à CHF 600.-/m2 lors de la dernière prolongation (C-202'237), pour être ensuite renégocié à CHF 400.-/m2 en décembre 2010. Ainsi, au final, le prix total de vente du terrain pour la parcelle 3______, d'une surface de 9'825 m2, était de CHF 3'930'000.-.

a.c. Au début du mois de décembre 2010, U______ et V______ se sont engagés auprès des vendeurs AF______ et AG______ à payer la différence entre le prix convenu de CHF 400.-/m2 et celui autorisé par l'OLO, encore inconnu à cette date, dans le cas où il serait inférieur à CHF 400.-/m2, tant pour le projet de construction des cinq immeubles que pour celui des 35 villas.

b.a. S'agissant des démarches administratives, en 2008 et 2009, AC______ a déposé deux autorisations de construire visant la construction des 35 villas sur la parcelle 3______.

b.b. Le 6 mai 2010, l'OLO a donné son accord de principe, sur la base des plans financiers initiaux datés du 22 février 2010.

b.c. Par courrier du 7 décembre 2010 (C-201'088), l'OLO a délivré l'accord provisoire de vente sur la base des plans financiers intermédiaires du 30 novembre 2010 et du plan de vente et de location daté du même jour, après les avoir modifiés. Il ressortait de ces documents que le prix total de vente du terrain aux acheteurs des villas ne devait pas dépasser CHF 3'048'500.-, correspondant à environ CHF 310.-/m2 pour la surface précitée de 9'825 m2, qui n'est toutefois pas mentionnée dans ces plans. Il résultait également de la lecture desdits documents que ce prix comprenait les postes 111 (CHF 2'768'500.-) et 115 (CHF 280'000.-) des plans financiers, soit le prix du terrain ainsi que les travaux préparatoires et de mise en place du plan localisé de quartier, à l'exclusion des droits de mutation (poste 112).

b.d. L'accord définitif de vente de l'OLO, délivré le 2 février 2015 (C-201'081), faisait toujours état d'un prix de vente du terrain maximal de CHF 3'048'500.-.

b.e. Le montant de CHF 315.-/m2 mentionné à plusieurs reprises durant la procédure, y compris dans l'acte d'accusation (§ 4, page 4), ne correspond pas au prix du terrain autorisé le 7 décembre 2010 dans la mesure où il est fondé sur les montants finalement arrêtés par l'OLO en 2015 pour un total de CHF 3'095'384.- et retenus par la Chambre administrative, incluant les droits de mutation ressortant du poste 112 (réduits de CHF 98'500.- en 2020 à CHF 46'884.- en 2015) pourtant exclus par l'OLO dans son autorisation du 7 décembre 2010 (poste 112 à déduire: CHF 98'500.-; C-201'012) et non inclus dans son accord définitif du 2 février 2015 (prix du terrain: CHF 3'048'000.-; C-201'082).

c.a. En sa qualité de notaire, X______ a procédé à la division de la parcelle 3______ en 35 lots, préparé les 35 actes de vente et instrumenté la vente de 32 d'entre eux, trois acquéreurs ayant décidé de recourir à un autre notaire pour ce faire. Ainsi, même s'il n'a pas procédé à l'instrumentation de ces trois ventes, X______ avait assurément une vision complète de la situation.

c.b. Avant réception de l'accord provisoire de vente de l'OLO, soit avant le 7 décembre 2010, U______ et V______ ont communiqué à X______ un tableau récapitulatif des prix de vente de chacune des 35 villas (C-500'001ss), avec le détail du prix du terrain, de celui de l'ouvrage et de la valorisation, de même que, en ce qui concerne certains acheteurs, le détail du prix du courtage.

Après réception de l'accord provisoire de vente du 7 décembre 2010, U______ et V______ ont transmis à X______ un tableau modifié (C-500'005ss), notamment s'agissant des prix du courtage et de la valorisation, lesquels avaient diminués.

c.c. Dans ces deux tableaux, le prix de vente des 35 terrains atteignait un montant total de CHF 3'930'000.-, soit CHF 881'500.- de plus que le prix maximal autorisé par l'OLO (CHF 3'048'500.-).

c.d. X______ s'est fondé sur le second tableau pour établir les actes de vente, reprenant les montants qui y figuraient.

c.e. Entre le 13 et le 27 décembre 2010, Me X______ a instrumenté, en son Etude, la vente de 32 lots sur 35, aux prix prévus dans les actes de vente (classeur B2).

c.f. Il ressort de l'addition des prix de vente des 35 terrains qu'ils ont été vendus pour un total de CHF 3'930'000.-. Il est ainsi établi, sur le plan objectif, que l'accord provisoire de vente de l'OLO n'a pas été respecté s'agissant du prix total maximal de vente du terrain.

d. Sur le plan subjectif, il convient de déterminer ce que X______ savait et ce qu'il avait compris, sur la base des éléments au dossier, des témoignages et de ses propres déclarations.

d.a. Tout au long de la procédure, X______ a maintenu avoir compris avec certitude que le prix maximum total par villa devait être respecté pour chaque vente, peu importe la répartition interne du prix par poste, notamment le prix du terrain. A ses yeux, il était par ailleurs tout à fait possible que l'OLO ait autorisé la vente du terrain au prix de CHF 400.-/m2. En toute hypothèse, il ne connaissait pas le prix du terrain maximum autorisé pour chacune des 35 villas, et n'avait jamais été en mesure de le déterminer.

d.b.a. Une réunion a eu lieu le 2 décembre 2010 en présence – notamment – de X______, U______ et AH______, l'avocat de AF______ et AG______. A cette occasion, X______ et U______ ont expliqué à AH______ que le prix de CHF 600.-/m2, prévu pour la parcelle 3______, pouvait poser problème car il était trop élevé, et qu'afin de pallier tout risque de blocage ou d'exercice du droit de préemption par l'Etat, il était plus prudent de le fixer à CHF 400.-/m2. U______ et V______ se sont engagés à payer la différence entre le prix finalement admis par l'Etat et le prix de CHF 400.-/m2. Le même système de versement complémentaire était prévu s'agissant de la parcelle 5______, dont le prix avait d'ores et déjà été fixé à CHF 400.-/m2.

d.b.b. Par courrier du 6 décembre 2010 à X______ (C-202'152), AH______ a confirmé l'accord de ses mandants sur le prix de CHF 400.-/m2 s'agissant de la parcelle 3______, précisant qu'ils laissaient le soin à X______ d'insérer, dans les actes de vente des 35 villas, une clause de compensation prévoyant que U______ et V______ s'engageaient à payer la différence entre le prix admis et le prix de CHF 400.-/m2.

d.b.c. Le 9 décembre 2010, X______ a envoyé à AH______ le projet d'acte de vente et la liste des prix modifiés de chaque parcelle, pour un prix total de vente du terrain de CHF 3'930'000.-, correspondant à CHF 400.-/m2 pour la surface totale de 9'825 m2 (C-500'022ss).

d.b.d. Par retour de courriel du 10 décembre 2010 (C-500'028ss), AH______ s'est étonné du fait que la clause de compensation prévue dans les actes de vente des cinq immeubles ne soit pas prévue dans les actes de vente des 35 villas. A cela, X______ a répondu que selon U______, l'OLO était moins regardant en matière de villas qu'en matière de logements subventionnés, qui étaient "hyper-contrôlés", et que même s'il était théoriquement possible de procéder de la même manière pour les 35 villas, cela retarderait la signature des actes de vente.

d.c. Il est à cet égard établi par l'audition de AI______, chef de projets au sein de l'OLO, qu'en 2010, ledit office n'exigeait pas que les actes de vente distinguent le prix du terrain payé par l'acquéreur et l'indemnité compensatoire versée par le promoteur.

Toutefois, AI______ a clairement indiqué qu'il était exclu, pour l'OLO, de procéder par "vases communicants", c'est-à-dire en compensant par exemple le dépassement du prix de vente maximal du terrain par la diminution d'un autre poste, et ceci déjà en 2010.

d.d. Il ne peut ainsi pas être retenu, à ce stade, qu'il était certain pour X______ que les contrats de vente des villas devaient aussi contenir une clause de compensation, telle que celle prévue dans les actes de vente des cinq immeubles.

d.e.a. Par fax du 16 décembre 2010, X______ a demandé à l'OLO de lui fournir les accords provisoires de vente. Par courriel du 17 décembre 2010, l'OLO lui a transmis les accords provisoires de vente du 30 novembre 2010 ainsi que le plan de vente et de location daté du même jour et signé le 10 décembre 2010 (C-201'048). Il ressort de cet échange que les plans financiers eux-mêmes, tels qu'approuvés le 7 décembre 2010, n'ont pas été transmis à X______ par l'OLO.

d.e.b. Il est cependant établi que X______ détenait les plans financiers antérieurs remis par U______ et V______, à tout le moins ceux qui concernaient la construction des cinq immeubles, puisqu'il les a transmis à AF______ le 1^er décembre 2010.

d.e.c. Il est par ailleurs vraisemblable que X______ a, d'une manière ou d'une autre, également reçu les plans financiers approuvés le 7 décembre 2010 concernant les 35 villas, puisqu'il ressort d'un fax à U______ daté du 23 décembre 2010 qu'il était en train de les étudier. Sa connaissance de ces plans financiers ressort surtout du fait que c'est bien sur cette base qu'il a effectué la répartition, sur les villas – et non pas sur les immeubles – du montant compensatoire de CHF 421'300.- concernant la partie du terrain située en dehors de la zone de développement.

d.f. Cela étant, il ne peut pas être retenu que X______ avait compris que le prix total du terrain était plafonné à CHF 3'048'500.-.

Premièrement, la lecture des plans financiers n'est pas aisée et ce chiffre ne figurait pas tel quel dans les documents de l'OLO. Deuxièmement, les plans financiers mentionnaient le prix au m2 de la surface brute de plancher, ce qui ne correspondait pas au prix au m2 des terrains. Enfin, même l'OLO s'est trompée à une reprise en mentionnant le montant de CHF 2'768'500.- (C-201'067). Aucun document de l'OLO ne détaillait le prix du terrain et des autres postes par villa. Il ne peut donc pas être retenu, à ce stade, que X______ a été informé par U______ et V______ que le prix total du terrain était plafonné à CHF 3'048'500.-, ni qu'il a été capable de le comprendre par d'autres moyens.

d.g. Dans la mesure où il les a rédigés, X______ savait que les actes de vente des 35 villas ne prévoyaient pas de paiement d'une indemnité compensatoire par U______ et V______, à la différence des actes de vente des cinq immeubles. Il savait aussi, sur la base du tableau de vente et de location remis par les précités, que les 35 acheteurs paieraient la totalité du prix du terrain convenu avec AG______ et AF______, puisque le total des prix de vente des 35 terrains était de CHF 3'930'000.-.

A cet égard, si U______ et V______ savaient sans aucun doute possible que l'OLO avait plafonné le prix du terrain à CHF 310.-/m2, il n'était pas invraisemblable, pour les autres participants à ce projet, de penser que l'OLO avait autorisé un prix de CHF 400.-/m2. Sur ce point, X______ a prétendu n'avoir posé aucune question à U______ et V______; cela semble pour le moins étonnant, mais aucun élément du dossier ne permet de le contredire.

d.h. L'OLO a réagi à plusieurs reprises avant que les actes de vente ne soient conclus, relevant que les "prix plafonds" qu'il avait fixés avaient été dépassés et que les frais de courtage étaient compris dans lesdits prix. Cependant, les courriers de l'OLO n'étaient pas clairs et mentionnaient uniquement des prix de vente maximum ou des prix plafonds, sans référence au prix maximum autorisés pour les terrains (voir notamment C-201'015, C-201'053, C-201'059). En outre, il y a eu une confusion supplémentaire du fait que l'OLO a, dans un premier temps, omis de tenir compte du prix des places de parking. Ce n'est qu'à l'occasion de son courrier du 16 mars 2011 (C-201'067) que l'OLO a clairement indiqué, pour la première fois, que c'était le prix total maximum autorisé pour le terrain qui n'avait pas été respecté. Même dans ce courrier, l'OLO a fait erreur sur le montant total autorisé pour la vente des terrains dans les plans financiers du 30 novembre 2010, en faisant mention du montant de CHF 2'768'500.-.

d.i. Le fait que X______ ait posé plusieurs questions à l'OLO, à l'occasion de différents courriers (C-201'049, C-201'052, C-201'015, C-201'061), met à mal l'hypothèse selon laquelle il aurait eu la volonté de ne pas respecter la décision de l'OLO et de tromper les acheteurs. De même, il a répondu à l'OLO avec une franchise déconcertante, notamment le 28 janvier 2011 (C-201'061), en expliquant à ce dernier que les prix maximums étaient tout à fait respectés si l'on tenait compte du prix des parkings.

d.j. Il est établi que X______ n'avait encore jamais instrumenté d'acte de ce type pour un projet de villas en PPE et que ce type de promotion en zone de développement est peu fréquent. De plus, il n'est pas exclu que X______ se soit fié aux indications de U______ et V______ à ce propos et se soit contenté d'instrumenter les actes de vente en vérifiant que le prix maximum total par villa était respecté. En effet, il ressort de ses déclarations qu'il pensait que, si le prix du terrain autorisé par l'OLO était inférieur à CHF 400.-/m2, ce montant serait ensuite compensé par la baisse d'un autre poste, par exemple les honoraires de U______ et V______.

e. En conclusion, malgré plusieurs indices troublants, le Tribunal considère que les divers éléments relevés ci-dessus laissent planer un doute sérieux sur la connaissance, par X______, du prix maximal de vente du terrain autorisé par l'OLO pour chaque villa. Il ne peut ainsi pas être retenu qu'il avait compris qu'en instrumentant les actes de vente tel qu'il l'a fait, il conduisait chaque acheteur à payer un prix du terrain supérieur au prix maximal autorisé par l'OLO.

f.a. Il convient toutefois d'ajouter que la lecture du tableau récapitulatif des prix de vente de chacune des 35 villas, envoyé par U______ et V______ à X______ et sur lequel ce dernier s'est fondé afin d'établir les actes de vente, permet de mettre en évidence que, dans plusieurs cas, pour la même surface en m2, les prix des terrains étaient différents.

f.b. X______ a affirmé que ces importantes différences de prix étaient justifiées par l'orientation des villas. Toutefois, ces explications, en plus d'être fausses, ne sont pas crédibles, le prix de vente maximal autorisé par l'OLO pour chaque villa étant identique pour toutes les villas sises sur une parcelle de même taille.

f.c. Il est à cet égard étonnant que X______ ne se soit pas posé plus de questions en prenant connaissance de ces tableaux, lesquels sont incompréhensibles, sauf à connaître le stratagème des "dessous de table" mis en place par U______ et V______. En effet, on comprend à la lecture du dossier, notamment de la plainte déposée par les acheteurs le 3 juin 2013 et de ses annexes, que les acheteurs devant payer un prix du terrain notablement plus bas étaient ceux qui avaient versé un "dessous de table" à la demande de U______ et V______. En outre, les honoraires de ces derniers n'avaient pas été réduits, l'indemnité compensatoire ayant été répercutée sur le prix d'entreprise générale, revu à la baisse; en sus, les promoteurs ont obtenus des acheteurs ayant versé un "dessous de table" le paiement d'une commission de courtage indue.

      ii.            Volet "W______"

g.a. AB______ gère un fonds de placement dédié à l'immobilier. Z______ en est l'administrateur et Y______ en était le directeur à l'époque des faits.

g.b. O______ est administrateur d'AJ______, active notamment dans les travaux de construction, ainsi que dans le courtage immobilier. Il a créé, en décembre 2015, P______ (P______), domiciliée à Zoug, dont le but est la conception et la réalisation de projets de construction et rénovation, de même que la fourniture de services dans le domaine de l'immobilier.

g.c. Q______ est un courtier professionnel indépendant qui développe ses activités via AK______.

g.d. AD______ est une société visant à prodiguer tous conseils relatifs à la préparation, au financement, à la direction, à la gestion, au contrôle, à l'organisation et à la promotion de projets de développements immobiliers. Elle agit également en qualité d'entreprise générale. Son administrateur est AL______.

h. U______ et V______ ont été prévenus d'escroquerie, d'abus de confiance et de gestion déloyale aggravée dans le cadre d'une procédure dont la présente cause a été disjointe. Pour garantir une éventuelle créance compensatrice à hauteur d'environ CHF 25'000'000.-, le Ministère public a ordonné le séquestre de l'intégralité des biens immobiliers appartenant aux susnommés, en particulier deux parcelles sises sur la commune de W______, sur lesquelles trois bâtiments devaient être érigés (promotion W______).

i.a. En février ou mars 2016, U______ a mandaté Q______ pour commercialiser une partie de la promotion W______, selon les modalités suivantes: vente de la parcelle concernée par U______ et V______, paiement d'honoraires de mise en valeur à AC______ et signature d'un contrat d'entreprise générale avec AD______. La commission de courtage devait s'élever à 3% du montant de la transaction totale et être payée par les vendeurs.

i.b. Q______ a contacté O______, qui a à son tour contacté Z______, lequel lui avait été présenté quelques années auparavant par son père, AM______.

i.c. AB______ a fait une offre ferme à CHF 32'085'000.- le 13 décembre 2016, acceptée par U______ et V______ (J-400'011; B-400'976).

i.d. Le 16 décembre 2016, la commission de Q______ et de AJ______, incluant celle d'AM______ – ce qui était à l'époque inconnu de tous les autres participants –a été réduite à CHF 600'000.- hors taxe, d'accord entre les courtiers et U______ et V______ (J-400'011; B-400'976). Sur le montant de la commission, AJ______ devait verser CHF 250'000.- à AM______ (J-400'013; B-400'978).

j.a. Le 20 décembre 2016, X______ a élaboré un premier projet de contrat entre U______, V______ et AB______, précisant les indications suivantes, transmises par U______: le prix du terrain s'élevait à CHF 8'000'000.-, dont à déduire la commission de courtage et les honoraires de mise en valeur de AC______ à CHF 2'000'000.- (J-400'374ss).

Le fait qu'à ce stade, X______ ait pensé que la commission de courtage venait réduire d'autant le prix du terrain encaissé par U______ et V______ n'est pas déterminant, étant précisé qu'il était déjà prévu que cette commission de courtage soit payée par les vendeurs. Ce premier projet était très incomplet et approximatif, les honoraires de AC______ ayant été évalués alors même que le coût du contrat d'entreprise générale n'était pas connu.

Le seul élément certain à ce moment-là était que le prix total payé par AB______ devait être de CHF 32'085'000.-.

j.b. X______ a établi un second projet d'acte daté du 21 décembre 2016, dont il découle que le prix du terrain était fixé à CHF 8'648'000.-, sous déduction notamment de la commission de courtage, mais aussi d'autres frais. La vente était liée à la conclusion d'un contrat d'entreprise générale avec AD______ au prix de CHF 21'201'449.-et au paiement, par les acheteurs, du montant de CHF 2'235'551.- à AC______ pour son activité de mise en valeur. Le projet indiquait enfin que la commission de courtage due aux courtiers Q______ et O______ était à la charge des vendeurs, soit U______ et V______, et qu'elle serait payée immédiatement après l'inscription de l'acte au Registre foncier (J-400'214; B-206'304 et J-209'007; B-206'304).

j.c. Ce projet a été adressé le 21 décembre 2016 aux signataires de l'acte, puis Me AN______, conseil de U______, l'a transmis au Ministère public (J-209'004; B-206'301). A ce sujet, les déclarations de X______ selon lesquelles il a pris l'initiative, sans en référer à U______, de mettre le paiement de la commission de courtage à la charge du vendeur, ne sont pas crédibles. En effet, X______ suivait naturellement toujours les indications de U______ et V______, et le projet du 21 décembre 2016 a été soumis à ces derniers avant d'être transmis au Ministère public. Au surplus, rien ne justifiait de mettre cette commission à charge de l'acheteur, soit en l'espèce AB______.

j.d. Afin de permettre la réalisation de cette vente, le Ministère public a levé le séquestre sur les parcelles, tout en ordonnant le séquestre du prix de vente du terrain et des honoraires dus à AC______, afin de garantir la réparation du dommage causé par U______ et V______ à divers clients dans le cadre de la procédure pénale les concernant.

j.e. Par courrier du 21 décembre 2016, Me AN______ a sollicité le "n'empêche" du Ministère Public afin que la commission de courtage de CHF 648'000.-, de même que les autres montants venant en déduction du prix de vente du terrain de CHF 8'648'000.- – selon le projet d'acte de vente du 21 décembre 2016, joint au courrier de Me AN______ du même jour – puissent être payés au moyen des fonds consignés chez X______ (J-209'004; B-206'301).

j.f. Le Ministère public a très clairement répondu le 23 décembre 2016 que le produit de la vente des parcelles ainsi que le produit de mise en valeur due à AC______ étaient séquestrés.

Seuls les frais de notaire, l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) et les prêts hypothécaires pouvaient être payés au moyen de ces produits, à l'exclusion de tout autre frais, ce qui visait nécessairement la commission de courtage (J-210'041; B 2'171'215; J-400'245).

j.g. X______ a reçu copie de ce courrier et du "n'empêche" limité accordé à Me AN______. Il a donc parfaitement compris que le séquestre sur le prix de vente, y compris sur la commission de courtage, était maintenu. Il ressort d'ailleurs de son fax au Ministère public du 26 décembre 2016, notamment de la phrase "Je constate que par celle-ci vous avez ( ) autorisé la déduction des prêts hypothécaires en capital et intérêts, les frais de notaire et l'IBGI, à l'exclusion de tout autre poste de frais", qu'il avait compris que le paiement des autres frais était exclu (J-210 065; B-2'171'239).

j.h. Le 6 janvier 2017, X______ a relancé le Ministère public afin d'obtenir un "n'empêche" valant levée du séquestre en vue de payer les droits à bâtir de CHF 350'000.- à la commune de W______ et la commission de courtage de CHF 684'000.- à AJ______, précisant qu'à défaut, la transaction ne pourrait pas avoir lieu (J-400'246).

j.i. Par courrier du 10 janvier 2017, le Ministère public a clairement indiqué à X______ que, sur le produit de vente séquestré, qui ne pouvait être compris que comme le total de CHF 8'648'000.-, il autorisait le paiement de CHF 375'000.- en vue de la radiation d'une servitude, ainsi que le paiement de CHF 350'000.- pour le rachat des droits à bâtir à la Commune de W______, mais qu'il refusait que la commission de courtage soit payée au moyen du produit de la vente (J-400'248).

A cet égard, il ne peut pas être reproché au Ministère public de ne pas avoir précisément indiqué le solde à séquestrer, dès lors que le montant de l'IBGI était encore inconnu à ce moment-là.

j.j. Il ressort ainsi des divers courriers échangés entre le Ministère public, X______ et Me AN______, tous connus de X______, que le Ministère public refusait que la commission de courtage soit payée au moyen du produit de la vente du terrain en CHF 8'648'000.-.

k. Il ressort des déclarations de AL______, dont il n'y a pas lieu de douter, que le 6 janvier 2017, U______ – vraisemblablement informé par Me AN______ ou par X______ que la commission de courtage ne pourrait pas être payée au moyen du prix de vente du terrain – lui a demandé d'ajouter CHF 648'000.- au prix de l'ouvrage, lui indiquant que cela correspondait à la commission de courtage, sans lui donner les raisons de cette modification.

l.a. Une réunion a eu lieu dans l'Etude de X______ le 10 janvier 2017 en présence notamment de ce dernier et de U______, Me AN______, Z______, Y______ et Q______. A cette occasion, X______ a informé les parties présentes que la commission de courtage ne pouvait pas être payée en raison du blocage du Procureur ou du Ministère public. Selon X______, U______ et Me AN______, il a été dit très clairement à cette occasion qu'il s'agissait d'un blocage pénal, ce que toutes les parties présentes ont bien compris selon eux. Le 10 janvier 2017, la facture du 22 décembre 2016 de AJ______ à AC______ de CHF 448'899.75 a été annotée ainsi: "Selon U______, représentant AC______, cette facture sera payée et réglée par AD______. Facture sera établie à AD______. Elle sera payée et réglée lors du 1^er acompte versé par AB______ à AD______" (J-400'119; B-401'084).

l.b. Suite à cette annonce, les parties ont entamé des discussions afin de trouver une solution pour que la vente puisse avoir lieu. Il en est ressorti – sans que l'on ne puisse déterminer qui a suggéré cette idée – qu'il fallait retrancher le montant de la commission du prix de vente du terrain et la reporter sur le prix de l'ouvrage, la commission due étant dès lors versée aux courtiers par AD______, moyennant un système de reprise de dette et de cession de créance entre AD______ et AC______.

AD______ devait donc recevoir, en sus du prix de l'ouvrage convenu, un montant complémentaire de CHF 648'000.- sur le premier acompte versé par AB______, à prélever sur le prix de vente. Les parties ont également convenu de modifier les prix figurant dans l'acte notarié.

l.c. Le 10 janvier 2017 à 10h34, Q______ a envoyé les messages WhatsApp suivants à O______ : "Notte commission ne peut pas être payée l'état bloqué notre commission la seule solution c'est l'EG ", puis " c'est pas très légal comme ça a mon avis mais bon l'avocat de U______ a donne son feu vert " (J-500'052).

l.d. Suite à cette réunion, X______ a modifié le contrat de vente notarié en réduisant le montant figurant au titre de prix de vente de CHF 8'648'000.- à CHF 8'000'000.-, en augmentant le montant figurant au titre de prix de l'ouvrage dû à AD______ de CHF 21'201'449.- à CHF 21'849'449.- et en effaçant toute référence à la commission de courtage (J-210'180; B-2'171'435).

l.e. Par courriel du 11 janvier 2017, Z______ a informé Y______ de ce que le contrat avait été modifié s'agissant des divers points discutés le 10 décembre 2016, y compris "la décision de faire payer la commission de courtage via AD______" (J-500'287).

m. Le 12 janvier 2017, en son Etude, X______ a fait signer puis a instrumenté l'acte de vente en question (J-210'180; B-2'171'435).

n.a. Toujours le 12 janvier 2017, les représentants de AD______, Q______ et O______ (pour AJ______) ont signé un accord de commissionnement s'apporteur d'affaire d'après lequel, en cas de signature d'un contrat d'entreprise générale portant sur la promotion W______, une commission d'apporteur d'affaire de CHF 648'000.- était due à AJ______ et à Q______ (J-400'120; B-401'085 et J-202'079; B-246'079).

n.b. Ce même jour, Q______ a émis une facture de CHF 199'000.25 à l'en-tête de AK______ et à destination de AD______ (J-202'080; B-246'080), et O______ a émis une facture de CHF 448'899.75 à l'en-tête d'AJ______ et à destination de AD______ (J-202'081; B-246'081), étant rappelé que CHF 250'000.- revenaient à AM______.

n.c. Par la suite, Y______ a saisi dans le système e-banking de AB______ les paiements suivants:

-       CHF 10'710'551.- le 16 janvier 2017 en faveur de l'Etude de X______, soit le prix de vente du terrain sous déduction de CHF 648'000.- et le prix des honoraires de AC______;

-       CHF 2'768'144.90 le 23 janvier 2017 en faveur de AD______, correspondant au premier acompte dû sur le prix de l'ouvrage, augmenté de CHF 648'000.-.

n.d. Le 27 janvier 2017, AD______ a reversé la commission de courtage, soit CHF 448'995.75 en faveur de P______ et CHF 199'000.75 en faveur de Q______ (J-202'082; B-246'082).

o. Il convient désormais de déterminer ce que X______, Y______, Q______ et O______ savaient et avaient compris de ces opérations.

o.a. Avant la réunion du 10 janvier 2017, il était clair pour tous, soit X______, les promoteurs, Q______ et O______ ainsi que les représentants de AB______, notamment Y______, que la commission de courtage de CHF 648'000.- devait être payée par U______ et V______ sur le produit de la vente du terrain de CHF 8'648'000.-. En effet, AD______ n'avait jamais, de près ou de loin, participé aux discussions concernant la commission de courtage. En outre, ce n'était pas l'acheteur, soit AB______, qui avait mandaté les courtiers, de sorte que AB______ ne pouvait tout simplement pas être débiteur de cette commission.

o.b. Lors de la réunion du 10 janvier 2017, tant X______ que U______ et Me AN______ savaient parfaitement que le Ministère public refusait de lever le séquestre pénal portant sur le prix de vente du terrain ainsi que les honoraires de mise en valeur de AC______. En effet, ils avaient tous trois connaissance de la procédure pénale en cours concernant U______, V______ et leur société ainsi que de l'existence de séquestres, et ils tentaient en vain, depuis plusieurs semaines, d'obtenir l'autorisation de payer la commission aux courtiers sur le montant séquestré.

o.c. X______, en sa qualité de notaire et du fait de sa connaissance de la procédure impliquant AC______, a sans aucun doute possible compris, par la teneur du contrat transmis au Ministère public et des courriers de celui-ci, que le séquestre portait sur le prix de vente tel que mentionné dans le contrat, soit CHF 8'648'000.-, ce d'autant plus que le Ministère public a à plusieurs reprises expressément indiqué qu'il refusait que cette commission de courtage soit payée au moyen du prix de vente du terrain.

X______ ne peut pas être suivi lorsqu'il affirme avoir cru de bonne foi que le séquestre ne portait que sur CHF 8'000'000.-, soit le produit net de la vente du terrain. S'il estimait que la position du Ministère public était injustifiée, il lui appartenait de le contacter pour tenter de trouver une solution, ou à tout le moins pour éclaircir la situation.

X______ a ainsi en toute connaissance de cause instrumenté l'acte du 12 janvier 2017, dans lequel le montant dû à AD______ a été artificiellement augmenté de CHF 648'000.-, soit le montant de la commission de courtage, le prix de vente du terrain artificiellement réduit à CHF 8'000'000.-, et dans lequel il n'est opportunément plus fait aucune mention de la commission de courtage.

o.d. Quant à Y______, il ressort de la procédure qu'il n'avait pas de connaissance préalable de la situation, contrairement à X______; il ne savait notamment pas que le prix de vente du terrain faisait l'objet d'un séquestre pénal, portant sur le montant total de CHF 8'648'000.-. En outre, rien ne permet de penser qu'il savait que U______, V______ et AC______ faisaient l'objet d'une procédure pénale, de sorte qu'il n'avait aucune raison de suspecter l'existence d'un séquestre. A cela s'ajoute qu'il n'a pas de formation juridique.

Y______ savait toutefois que le prix des prestations de AD______ n'avait pas augmenté entre le 10 et le 12 janvier 2017. Cependant, ses explications selon lesquelles il lui semblait logique que AD______ doive payer la commission de courtage, vu que la partie la plus importante du coût total de l'opération correspondait au contrat d'entreprise, de sorte qu'il pensait que le contrat du 12 janvier 2017 était conforme à la réalité, sont crédibles. A cela s'ajoute que d'après les déclarations des personnes entendues durant la procédure, d'autres problèmes ont été évoqués lors de la réunion du 10 janvier 2017.

Au vu de ce qui précède, il n'y a pas assez d'éléments au dossier pour retenir que Y______ savait que la modification des différents prix prévus dans l'acte de vente ne correspondait pas à la réalité.

o.e. Enfin, s'agissant de Q______ et de O______, il n'est pas établi par les éléments du dossier qu'ils avaient connaissance de la situation procédurale de U______, V______ et AC______. Là encore, il ressort des déclarations des diverses personnes entendues que la problématique du paiement de la commission de courtage n'est pas la seule à avoir été évoquée le 10 janvier 2017. En outre, Q______ et O______ pouvaient légitimement craindre que le refus ou blocage évoqué était en lien avec la rétrocession indue versée à AM______. Le terme de refus ou de blocage ne permettait pas forcément à Q______ et O______ de comprendre qu'il s'agissait d'un séquestre pénal, ni qu'il portait sur le prix de vente du terrain incluant la commission de courtage. Même si Q______ a indiqué à O______ que le transfert de la commission ne lui semblait pas légal, les intéressés ne pouvaient pas forcément en déduire qu'il y avait un risque de commission d'une infraction pénale. Enfin, tant Q______ que O______ ont étés légitimement convaincus de la légalité de l'opération du fait que celle-ci était validée par un avocat, soit Me AN______, et un notaire, soit X______.

C.a. X______, né le ______1956, de nationalité suisse, est marié et père d'un enfant qui n'est plus à sa charge. Il est titulaire d'une licence en droit et d'un brevet de notaire. Il exerce la profession de notaire depuis 1986 et est associé au sein de l'Etude AO______ depuis 1995. Il envisage de prendre sa retraite progressivement, dans les années à venir.

Son revenu annuel est de l'ordre de CHF 180'000.-, selon les années. Ses charges mensuelles s'élèvent à CHF 800.- à titre de charges hypothécaires et CHF 1'500.- de primes d'assurance-maladie.

Il n'a pas d'antécédent inscrit au casier judiciaire suisse.

b. Y______, né le ______1967, de nationalité suisse, est marié et père de deux enfants à charge. Il est au bénéfice d'une formation d'expert-comptable. Il a travaillé pour AB______ du 1^er janvier 2014 à l'été 2018. En novembre 2018, il a commencé à travailler chez AP______ pour un salaire mensuel brut de CHF 13'500.- et a été licencié avec effet au 28 février 2021, mais libéré de l'obligation de travailler dès le 15 novembre 2020. Depuis le 1^er mars 2021, il perçoit des indemnités de chômage. Dans le cadre de sa recherche d'emploi, il a obtenu quelques entretiens et une réponse positive, et est en cours de négociations pour un engagement prévu dans le courant du mois de novembre 2021, dans le domaine immobilier coopératif, non régulé.

A teneur de l'extrait du casier judiciaire suisse, il n'a pas d'antécédent.

D.a. X______ a conclu à l'octroi d'une indemnité pour l'exercice de ses droits de procédure de CHF 120'100.-, à laquelle il convenait d'ajouter les heures de préparation d'audience et les heures d'audience de jugement.

b. Y______ a conclu à une indemnité de procédure de CHF 39'347.18, à une indemnité pour les dommages et intérêts subis en raison de la procédure de CHF 49'960.28 et à une indemnité équitable à titre de tort moral.

c. E______, L______ et K______ ainsi que F______ ont conclu à l'octroi de dommages-intérêts correspondants au trop-payé par rapport au prix de vente légal de leur terrain, avec suite d'intérêts, ainsi qu'à l'octroi d'indemnités fondées sur l'art. 433 CPP.

Préalablement

1.1. A titre préalable, le Tribunal relève que I______ et J______ n'ont jamais confirmé leur constitution de parties plaignantes dans la présente procédure, une fois disjointe de la procédure P/2880/2013 dont elle faisait partie à l'origine. En conséquence, ils n'ont pas la qualité de partie plaignante.

1.2. En outre, M______ et N______ ne sont pas lésés par les faits reprochés à X______ au point A.a.a. supra, dès lors que ce n'est pas ce dernier qui a instrumenté l'acte de vente les concernant. Ils n'ont ainsi pas la qualité de partie plaignante.

Questions préjudicielles

statuant contradictoirement :

Préalablement:

Constate que M______ et N______ ainsi que I______ et J______ n'ont pas la qualité de partie plaignante.

Au fond:

1) Déclare X______ coupable de faux dans les titres commis dans l'exercice de fonctions publiques (art. 317 ch. 1 CP) et de soustraction d'objets mis sous main de l'autorité (art. 289 CP).

Acquitte X______ de complicité d'escroquerie par omission (art. 146 ch. 1 cum 11 et 25 CP).

Condamne X______ à une peine pécuniaire de 270 jours-amende (art. 34 aCP).

Fixe le montant du jour-amende à CHF 400.-.

Met X______ au bénéfice du sursis et fixe la durée du délai d'épreuve à 2 ans (art. 42 et 44 CP).

Avertit X______ que s'il devait commettre de nouvelles infractions durant le délai d'épreuve, le sursis pourrait être révoqué et la peine suspendue exécutée, cela sans préjudice d'une nouvelle peine (art. 44 al. 3 CP).

Rejette les conclusions en indemnisation de X______ (art. 429 CPP).

2) Acquitte Y______ de faux dans les titres (art. 251 CP) et de soustraction d'objets mis sous main de l'autorité (art. 289 CP).

Condamne l'Etat de Genève à verser à Y______ CHF 30'779.45, à titre d'indemnité pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure (art. 429 al. 1 let. a CPP).

Condamne l'Etat de Genève à verser à Y______ CHF 49'246.30, à titre d'indemnité pour la réparation du tort moral subi (art. 429 al. 1 let. c CPP).

Déboute Y______ de ses conclusions en indemnisation pour le surplus.

***

Déboute E______, F______, K______ et L______ de leurs conclusions civiles et de celles fondées sur l'art. 433 CPP.

Lève le séquestre du compte no 1______au nom de Q______ auprès de R______.

Lève les séquestres du compte no 2______ au nom de P______ auprès de S______, du compte no 6______ au nom de O______ auprès de S______  et de la parcelle no 7______ de la commune de Gilly (VD).

Ordonne la restitution à X______ des objets figurant sous chiffres 1 à 3 de l'inventaire du 7 juillet 2017 figurant sous pièce J-210'211 (art. 267 al. 1 et 3 CPP).

Ordonne la restitution à la AQ______ des objets figurant sous chiffres 1 à 5 de l'inventaire du 22 juin 2017 figurant sous pièce J-800'000 (art. 267 al. 1 et 3 CPP).

Rejette les conclusions en indemnisation de O______ et P______ (art. 434 al. 1 et 433 al. 2 CPP).

Condamne X______ au paiement de 2/3 des frais de la procédure soit CHF 3'442.- (art. 426 al. 1 CPP).

Laisse le solde des frais de la procédure à la charge de l'Etat (art. 423 al. 1 CPP).

Ordonne la communication du présent jugement aux autorités suivantes : Casier judiciaire suisse, Service des contraventions (art. 81 al. 4 let. f CPP).

Informe les parties que, dans l'hypothèse où elles forment un recours à l'encontre du présent jugement ou en demandent la motivation écrite dans les dix jours qui suivent la notification du dispositif (art. 82 al. 2 CPP), l'émolument de jugement fixé sera en principe triplé, conformément à l'art. 9 al. 2 du Règlement fixant le tarif des frais en matière pénale (RTFMP; E 4.10.03).

Vu l'annonce d'appel formée par le prévenu, laquelle entraîne la motivation écrite du jugement (art. 82 al. 2 let. b CPP).

LE TRIBUNAL DE POLICE

Condamne X______ à payer un émolument complémentaire de CHF 1'300.- à l'Etat de Genève.

Voies de recours

Les parties peuvent annoncer un appel contre le présent jugement, oralement pour mention au procès-verbal, ou par écrit au Tribunal pénal, rue des Chaudronniers 9, case postale 3715, CH-1211 Genève 3, dans le délai de 10 jours à compter de la communication du dispositif écrit du jugement (art. 398, 399 al. 1 et 384 let. a CPP).

Selon l'art. 399 al. 3 et 4 CPP, la partie qui annonce un appel adresse une déclaration écrite respectant les conditions légales à la Chambre pénale d'appel et de révision, Place du Bourg-de-Four 1, case postale 3108, CH-1211 Genève 3, dans les 20 jours à compter de la notification du jugement motivé.

L'appel ou le recours doit être remis au plus tard le dernier jour du délai à la juridiction compétente, à la Poste suisse, à une représentation consulaire ou diplomatique suisse ou, s'agissant de personnes détenues, à la direction de l'établissement carcéral (art. 91 al. 2 CPP).

Etat de frais

Restitution de valeurs patrimoniales et/ou d'objets

Lorsque le présent jugement sera devenu définitif et exécutoire, il appartiendra à l'ayant-droit de s'adresser aux Services financiers du pouvoir judiciaire (finances.palais@justice.ge.ch et +41 22 327 63 20) afin d'obtenir la restitution de valeurs patrimoniales ou le paiement de l'indemnité allouée, ainsi que, sur rendez-vous, au Greffe des pièces à conviction (gpc@justice.ge.ch et +41 22 327 60 75) pour la restitution d'objets.

Notification postale à X______, soit pour lui à son conseil

Notification postale à Y______, soit pour lui à son conseil

Notification postale à Q______, soit pour lui à son conseil

Notification postale à O______, soit pour lui à son conseil

Notification postale à P______, soit pour elle à son conseil

Notification postale à E______, F______, K______ et L______, soit pour eux à leur conseil

Notification postale au Ministère public

Notification postale à B______, C______, D______, A______, I______ et J______, N______ et M______, H______ et G______