Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 15 mars 2017, expédié pour notification aux parties le 21 mars 2017, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont elle répond l'appartement de 5.5 pièces situé au 6^ème étage de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE), ainsi que la cave n° 2______, la place de parking n° 3______, sise au sous-sol des immeubles sis 4______ et le dépôt n° 5______ dans l'immeuble sis 6______ (ch. 1 du dispositif), transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel contre ladite décision, à la 7^ème chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

B. a. Par acte expédié le 8 mai 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Cela fait, elle conclut, principalement, à ce que la requête en évacuation et en exécution directe de l'évacuation, formée par B______ soit déclarée irrecevable, et au déboutement de cette dernière de toutes autres conclusions. Subsidiairement, elle conclut à la constatation de la nullité, plus subsidiairement encore de l'annulabilité, du congé donné par B______ le 8 avril 2016, à celle de l'existence d'un contrat de bail entre les parties, ainsi qu'au déboutement de B______ de sa requête en évacuation, en exécution directe de l'évacuation et de toutes autres conclusions.

b. Dans sa réponse du 12 juin 2017, B______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut à l'irrecevabilité de l'appel, respectivement à son rejet, à la confirmation du jugement querellé et au déboutement de A______ de toutes autres conclusions.

c. Par réplique et duplique des 4 juillet 2017 et 28 août 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

d. Elles ont été avisées le 28 août 2017 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. Depuis 1963, A______ habite un appartement de 5.5 pièces au 6^ème étage de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE), qu'elle a d'abord occupé avec ses parents, C______ et D______.

b. Le 5 juin 1973, C______ a pris à bail une place de parking n° 3______ au sous-sol des immeubles sis 4______. Ce bail annulait et remplaçait un précédent bail du 11 février 1963.

Le bail a été conclu pour trois ans, du 1^er novembre 1973 au 31 octobre 1976.

Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 130 fr., dès le 1^er novembre 1992.

c. En date du 8 mai 1987, E______, alors propriétaire, et C______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer pour l'appartement de 5.5 pièces précité qui annulait et remplaçait le précédent bail. Une cave n° 2______ y figure comme dépendance.

Ce bail a été conclu pour cinq ans, du 1^er novembre 1987 au 31 octobre 1992, avec renouvellement tacite d'année en année, sauf préavis de congé de trois mois.

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 14'388 fr., plus 1'140 fr. de provision pour chauffage et eau chaude, et 35 fr. au titre d'acompte de frais accessoires (frais Passotel).

d. A une date indéterminée, C______ est devenue locataire d'un dépôt n° 5______ au sous-sol de l'immeuble sis 6______, pour un loyer mensuel s'élevant, à tout le moins dès le 16 septembre 2005, à 50 fr.

e. Le 8 septembre 1997, B______, dont la raison sociale était alors F______, a acquis les immeubles sis 4______. Jusqu'au 18 juillet 2016, G______ bénéficiait de la signature individuelle pour cette société.

f. A______ est devenue seule titulaire des trois baux précités suite au décès de son père survenu le 29 septembre 2005 et au décès de sa mère le 13 mars 2009.

g. Par courrier du 15 juin 2015, la régie représentant la bailleresse a mis la locataire en demeure de verser dans un délai de trente jours la somme de
102 fr. 15 à titre de solde pour des décomptes de charges des périodes 2011/2012, 2012/2013 et 2013/2014, correspondant à des frais de Passotel.

Cette somme n'ayant pas été réglée dans le délai imparti par la locataire qui refusait de prendre en charge ces frais, la bailleresse, par avis officiel du 12 août 2015, a résilié les trois baux pour le 30 septembre 2015.

Le 9 septembre 2015, la locataire a contesté ces congés tout en payant la somme réclamée. Le retrait du congé a permis le retrait de cette procédure.

h. Le 9 septembre 2015, la bailleresse a adressé à la locataire un décompte de charges pour la période du 1^er mai 2014 au 30 avril 2015, selon lequel les frais de chauffage s'élevaient à 1'922 fr. 85 (soit 582 fr. 05 pour l'eau chaude [30% des frais de chauffage] avec une clé de répartition entre locataires de 4.3 et 1'340 fr. de frais de chauffage [70% des frais de chauffage] avec une clé de répartition entre locataires de 4.0) et ceux du Passotel à 31 fr. 55. Déduction faite d'acomptes versés en 1'140 fr., le solde en faveur de la bailleresse était de 814 fr. 40, payable dans les trente jours.

Le décompte précisait que les pièces pouvaient être consultées à la régie (H______ à Zurich) pendant trente jours, après accord téléphonique préalable.

Sur un autre décompte, général et joint au précédent, figuraient notamment le total des frais de chauffage pour les immeubles sis 4______ en 237'154 fr. 65, la répartition en 70% selon taux de chauffage et 30% selon eau chaude, les pondérations mensuelles pour l'année et la clé de répartition par mètre carré.

i. Suite à l'intervention du conseil de la locataire, la bailleresse a accepté par courrier du 13 novembre 2015 de supprimer les frais Passotel des décomptes pour les périodes 2011/2012 (34 fr.), 2012/2013 (34 fr. 15) et 2013/2014 (33 fr. 35). Elle a par ailleurs supprimé les frais Passotel du décompte 2014/2015 et a sollicité de la locataire le paiement du solde corrigé en 681 fr. 35 (soit 814 fr. 40 –
31 fr. 55 – 101 fr. 50) jusqu'au 31 décembre 2015.

Etaient joints à ce courrier les décomptes de charges 2011/2012 du 28 septembre 2012 (de 2'031 fr. 65 dont 34 fr. de Passotel), 2012/2013 du 9 août 2013 (de 2'059 fr. dont 34 fr. 15 de Passotel) et 2013/2014 (2'005 fr. 90 dont 33 fr. 35 de Passotel) du 25 août 2014. Il y est fait mention des frais d'eau chaude [30% des frais de chauffage] avec une clé de répartition entre locataires de 4.3 et des autres frais de chauffage [70% des frais de chauffage] avec une clé de répartition entre locataires de 4.0, ainsi que de ceux du Passotel, de la même manière que sur le décompte 2014/2015 susmentionné.

j. Par avis recommandé de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail du 19 novembre 2015, la bailleresse a introduit, en sus des frais de chauffage et d'eau chaude stipulés sur le bail, les frais téléphoniques Passotel d'un montant annuel estimatif de 35 fr., répartis sur la base des unités d'appartements.

La locataire allègue ne pas avoir reçu ledit avis, bien que le suivi de la poste mentionne que l'avis a été retiré le 23 novembre 2015.

Les parties admettent que la modification est entrée en vigueur le 1^er novembre 2016.

k. Par courrier du 10 janvier 2016, la locataire a sollicité de la régie les décomptes de chauffage rectifiés pour les années précédentes et des explications sur l'augmentation des charges de chauffage. Elle s'est également plainte d'un dysfonctionnement du Passotel l'empêchant de recevoir des courriers.

La bailleresse conteste avoir reçu cette lettre.

l. Par avis recommandé comminatoire du 15 janvier 2016, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui régler dans les trente jours le montant de 681 fr. 35, à titre d'arriéré de charges pour la période 2014/2015 (y compris les déductions opérées sur les trois périodes de 2011 à 2014) et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.

Il ressort du relevé du suivi des envois de la poste que A______ n'a pas retiré le courrier recommandé pour lequel un avis avait été déposé dans sa boîte aux lettres.

Une copie de la mise en demeure a été adressée le 4 février 2016 par pli simple à la locataire, laquelle allègue ne pas l'avoir reçue.

m. Considérant que la somme réclamée n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiel du 8 avril 2016, résilié les baux de l'appartement, du parking et du dépôt pour le 31 mai 2016.

Il ressort du relevé du suivi des envois de la Poste que A______ n'a pas retiré le courrier recommandé du 8 avril 2016 pour lequel un avis avait été déposé dans sa boîte aux lettres.

Une copie du congé a été adressée le 28 avril 2016 par pli simple à la locataire, laquelle allègue ne pas l'avoir reçue.

n. Par courriers recommandé, revenu en retour, et simple du 8 juin 2016, la bailleresse a informé la locataire de la date d'état des lieux de sortie.

La locataire a répondu le 10 juin 2016 qu'elle ne comprenait pas pourquoi un état des lieux devait être effectué dans la mesure où elle n'avait reçu aucune lettre de congé.

Le 22 juin 2016, la régie a transmis à la locataire le justificatif d'envoi du congé du 8 avril 2016.

Par pli du 27 juin 2016, le conseil de la locataire a requis copie des courriers de mise en demeure, dont sa mandante ignorait les raisons, et de résiliation.

D. a. Par requête du 8 août 2016, déclarée non conciliée le 19 septembre 2016 et portée devant le Tribunal le 21 septembre 2016, la bailleresse a conclu à l'évacuation de la locataire de l'appartement, de la place de parking et du dépôt, avec exécution directe.

La requête était accompagnée d'une procuration de la bailleresse en faveur de son conseil datée du 1^er juillet 2016 munie d'une seule signature.

b. La locataire a versé la somme de 681 fr. 35 à la bailleresse le 15 septembre 2016.

c. Par ordonnance du 30 septembre 2016, le Tribunal a limité la procédure aux conclusions en évacuation, en application de l'art. 125 let. a CPC.

d. Par pli du 7 octobre 2016, le conseil de la locataire, se référant à la lettre de celle-ci du 10 janvier 2016, a sollicité de la bailleresse qu'elle lui fasse parvenir le décompte général des charges et le tableau des répartitions entre les locataires pour les saisons 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015.

La bailleresse a répondu le 12 octobre 2016 qu'elle n'avait pas reçu la lettre de la locataire du 10 janvier 2016 et que sa demande était quoiqu'il en soit tardive.

Le 21 octobre 2016, le conseil de la locataire a sollicité que lui soient transmis le décompte général de frais de chauffage et d'eau chaude de l'immeuble, ainsi que le tableau de répartition des locataires pour les saisons demandées, relevant que le décompte établi par la bailleresse n'était pas conforme à l'art. 8 OBLF dans la mesure où il ne mentionnait pas que la locataire pouvait exiger un décompte détaillé, où le délai de trente jours pour consulter les pièces était contraire à la loi et où il était attendu de la locataire qu'elle se déplace à Zurich pour consulter ces pièces.

e. Dans sa réponse du 1^er novembre 2016 à la requête en évacuation, la locataire a conclu au déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions.

Dans ses écritures, elle a relevé que la requête serait irrecevable, la procuration n'étant signée que par une personne alors que la bailleresse ne pouvait être représentée que par signature collective à deux.

f. A l'audience du 21 décembre 2016, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

Le conseil de la bailleresse a produit un chargé de pièces complémentaire comprenant notamment une nouvelle procuration de la bailleresse munie de deux signatures, les enveloppes fermées des envois recommandés des 15 janvier, 8 avril et 8 juin 2016 revenus en retour, ainsi que les décomptes de la locataire et ceux généraux de chauffage et frais accessoires, les montants dus par chaque locataire de l'immeuble, avec mention des m² par appartement, les décomptes individuels de chauffage par immeuble (1______, 4______, 6______), et ce pour les années 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015.

L'administrateur de la bailleresse a expliqué qu'en juin 2016, date à laquelle il avait signé la procuration à l'intention de son conseil, il avait encore la signature individuelle. Il était passé à la signature collective à deux le 20 juillet 2016.

La locataire a expliqué tenir un projet professionnel à bout de bras qui l'emmenait à faire de fréquents déplacements en Valais et à Milan. Elle avait par ailleurs des soucis de santé qui l'obligeaient à se soigner et sans doute à se faire opérer au printemps suivant. De ce fait, elle avait eu beaucoup d'absences au printemps 2016, de l'ordre de trois à quatre jours, mais qui cumulées avec les week-ends l'avaient empêchée de recevoir à temps les avis de la poste pour les recommandés de la bailleresse. Elle n'avait par ailleurs jamais reçu les copies que celle-ci lui avaient envoyées en plis simples. Ces courriers étaient toujours dans des enveloppes aisément reconnaissables et elle n'avait pas pu les jeter par mégarde. Sur conseil de son avocat, elle s'était quand même acquittée du montant réclamé après avoir été avisée d'un état des lieux de sortie. Sa réponse au courrier de la bailleresse du 13 novembre 2015 avait été sa lettre du 10 janvier 2016 qu'elle n'avait envoyée qu'en courrier simple. Elle avait pris un peu de retard en raison des fêtes de fin d'année.

La représentante de la régie a indiqué que la gestion du chauffage central était du ressort de la régie I______. Pour simplifier la consultation des décomptes, depuis en tout cas une dizaine d'années la pratique suivante avait été adoptée : avant l'envoi aux locataires, les décomptes étaient présentés à une personne en charge de l'association des locataires de l'ensemble J______, qui était l'une des locataires, Madame K______. Celle-ci pouvait poser toutes les questions qu'elle souhaitait et donc consulter les pièces. La représentante de la bailleresse se déplaçait également s'il le fallait, avec les pièces si nécessaires. Si un locataire souhaitait consulter l'ensemble des pièces, il pouvait aussi le faire auprès de la régie I______, en s'adressant préalablement à celle-ci. La régie n'avait pas reçu le courrier du
10 janvier 2016. Si tel avait été le cas ou si la demande lui avait été faite par téléphone, il y aurait bien évidemment été donné suite puisqu'il existait un système efficace de consultation des pièces. La représentante de la régie a confirmé avoir renvoyé la mise en demeure et le congé par plis simples, précisant qu'il s'agissait d'un procédé habituel lorsque des recommandés revenaient en retour. Elle a précisé, en réponse à la locataire qui se prétendait victime d'un acharnement à son encontre, que cette dernière n'était pas une locataire exemplaire et qu'il y avait eu plusieurs plaintes contre elle, qui lui avaient, pour certaines, été relayées.

Le Tribunal a ensuite ouvert en présence des parties les courriers recommandés revenus en retour et produits par la bailleresse, lesquels correspondaient à ce qui était indiqué sur le bordereau.

g. En date du 1^er février 2017, le conseil de la locataire a fait parvenir au Tribunal un chargé de pièces complémentaires comprenant divers courriers à la régie en réponse aux plaintes dont sa mandante avait fait l'objet.

h. Par plaidoiries finales du 22 février 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions, la locataire transmettant au Tribunal les décomptes de chauffage et frais accessoires pour la période du 1^er mai 2014 au 30 avril 2015 concernant l'immeuble 4______, ainsi qu'une liasse de pièces justificatives pour la même période, précisant que ces documents étaient inutilisables dans la mesure où ils concernaient les numéros 1______ à 6______ et qu'il n'existait aucun tableau récapitulatif.

La cause a été gardée à juger à réception de ces écritures.

E. Dans la décision querellée, les premiers juges ont d'abord retenu, s'agissant de la recevabilité de la demande en évacuation, que G______ disposait de la signature individuelle au moment de la signature de la procuration le 1^er juillet 2016. En tout état, une nouvelle procuration comportant deux signatures avait été donnée le 2 décembre 2016 par B______ à son conseil, ratifiant la première. Sur le fond, les conditions formelles de l'art. 257d CO étaient réalisées, A______ devant s'attendre à recevoir une mise en demeure puisqu'elle n'avait pas payé les frais accessoires dans le délai fixé par courrier du 13 novembre 2015 qu'elle admettait avoir reçu. Le décompte remis à la locataire était suffisamment détaillé au sens de l'art. 8 OBLF, de sorte que la bailleresse n'avait pas l'obligation de mentionner que la locataire pouvait exiger un décompte détaillé. Le lieu de consultation des pièces à Zurich n'était pas contraire à la loi, ni le délai de trente jours pour ce faire, puisqu'il n'était assorti d'aucune déchéance du droit de contester le décompte. La locataire n'avait sollicité de renseignements complémentaires ni à l'occasion du premier décompte, ni du second corrigé. Elle avait attendu le 10 janvier 2016, soit après l'échéance du délai de paiement. Au moment de la mise en demeure, le montant réclamé était exigible. Les résiliations n'avaient pas été contestées dans le délai de trente jours de l'art. 273 CO, de sorte que leur annulation ne pouvait pas être demandée en application des art. 271 et 271a CO.

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :