Décisions | Tribunal administratif de première instance

dans la cause

Monsieur A______, représenté par CGI CONSEILS, avec élection de domicile

contre

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE

4.             Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il y soit donné suite (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Ce droit ne s'étend toutefois qu'aux éléments pertinents pour décider de l'issue du litige et n'empêche pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 131 I 153 consid. 3). En outre, le droit d'être entendu ne comprend pas le droit d'être entendu oralement (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 134 I 140 consid. 5.3).

5.             En l'espèce, le recourant a eu l'occasion, au cours de la présente procédure, de faire valoir ses arguments et de produire des pièces tant dans son recours que dans sa réplique. Par ailleurs, les motifs de vente et d’achat ne sont pas contestés au regard du dossier. Partant, il n'y a pas lieu de procéder à son audition, pas plus qu’à celle des acheteurs. Pour le surplus, le dossier soumis au tribunal de céans apparaît, au regard des pièces produites par les parties et des explications fournies par celles-ci, complet et lui permet de statuer en connaissance des éléments pertinents.

Il ne sera donc pas ordonné d'autres actes d'instruction.

6.             Le litige porte sur la conformité au droit de l’arrêté rendu par le département le 7 juillet 2020 VA 3______, refusant d’autoriser l’aliénation de l’appartement de cinq pièces et demie n^o 2______, situé à rue B______.

7.             Le but poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment l'aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 1 et 2 let. c LDTR), procède d'un intérêt public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23 consid. 3a et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3). Le refus de l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas contraire au principe de la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la part de l’autorité administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 ss consid. 7b/aa p. 137 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 consid. 2.1 ; ATA/355/2009 du 28 juillet 2009).

8.             Conformément à l’art. 25 al. 1 LDTR, pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation locative, dans les limites du présent chapitre.

9.             Les mesures de restriction visant l'aliénation des appartements destinés à la location sont prévues à l'art. 39 LDTR, qui dispose à son alinéa premier que l’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions et de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation, dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie.

Le Conseil d’État a constaté qu’il y a pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les catégories des appartements d’une à sept pièces inclusivement (Arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR, du 9 décembre 2020 - ArAppart - L 5 20.03).

10.         En l’espèce, l’appartement n^o 2______ au rez-de-chaussée comporte cinq pièces et demie. Il entre en raison de son type dans la catégorie de logements où sévit la pénurie, ce qui n’est pas contesté. Il est soumis à autorisation d’aliéner. Il a déjà été loué, le dernier contrat de bail, à teneur du dossier, ayant été résilié le 20 octobre 2019 pour le 31 janvier 2020.

11.         À teneur de l'art. 39 al. 2 LDTR, le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public et l'intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des appartements loués.

12.         Cela étant, l'art. 39 al. 4 LDTR ("Motifs d’autorisation") prévoit que l'aliénation d'un appartement est autorisée si celui-ci :

a) a été soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès sa construction ;

b) s'il était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière individualisée ;

c) s'il n'a jamais été loué ;

d) s'il a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la présente loi.

L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa.

En cas de réalisation d’une des quatre hypothèses visées par l'art. 39 al. 4 LDTR, le département est tenu de délivrer l'autorisation d'aliéner (ATA/491/2021 du 11 mai 2021 ; ATA/1340/2020 du 22 décembre 2020 ; ATA/80/2014 du 12 février 2014 6). Il s'agit de conditions alternatives, la réalisation de l'une d'entre elles étant suffisante pour la délivrance de l'autorisation, étant précisé qu'il n'y a alors pas de place pour une pesée des intérêts en présence (ATA/491/2021 précité ; ATA/725/2020 du 4 août 2020 consid. 2f ; ATA/870/2019 du 7 mai 2019 consid. 4b) ATA/80/2014 précité).

13.         En l’espèce, aucune des conditions énoncées à l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR n’est satisfaite. Il faut donc vérifier si un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’oppose à l’autorisation d’aliéner querellée, au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR (arrêts du Tribunal fédéral 1C_49/2013 du 14 août 2013 consid. 5 ;1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f ; ATA/80/2014 du 12 février 2014).

14.         Le département bénéfice d’un pouvoir d’appréciation qui lui permet de tenir compte, dans chaque cas particulier, de tous les intérêts en présence. Dans le cadre de sa pesée des intérêts, il évalue l’importance du motif de refus envisagé d’intérêt public en regard des intérêts privés opposés. Ainsi, il doit être en mesure de prendre en considération les intérêts privés légitimes qui peuvent exister dans certaines circonstances (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement d'affectation et aliénation. Immeubles de logement et appartements, 2014, n. 4.7.3 p. 434 s. et les arrêts cités). Il ne peut se contenter d'évoquer de manière générale la nécessité de maintenir le logement dans le régime locatif (motif de refus d'ordre général déjà mentionné à l'art. 39 al. 2 LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible ; il doit faire état de circonstances concrètes faisant apparaître que la vente ne répond pas à un réel besoin de l'acquéreur ou du vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative ou purement commerciale (arrêts du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.4 ; 1C_357/2012 du 8 janvier 2013 ; 1C_497/2012 du 9 janvier 2013).

15.         En outre, un intérêt purement économique doit céder le pas face à l'intérêt public au maintien d'un parc de logements locatifs (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4, p. 211-212 et les arrêts cités).

16.         Selon l’art. 13 al. 1 RDTR, dans le cadre de l’examen de la requête en autorisation d’aliéner, le département procède à la pesée des intérêts privés et publics en présence.

Dans le cadre de la pesée générale des intérêts, l'art. 13 al. 3 RDTR prévoit que l’intérêt privé est présumé l’emporter sur l’intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre l’appartement pour l’un des motifs suivants :

a) nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession ;

b) nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement ;

c) prise d’un nouveau domicile en dehors du canton.

Ces cas constituent des exemples, de sorte que d'autres circonstances peuvent justifier que l'intérêt privé l'emporte sur l'intérêt public au maintien de l'affectation locative de l'appartement. Il s'agit en outre d'une présomption, qui peut être exceptionnellement renversée. L’autorisation peut ainsi être refusée dans des cas particuliers où le département estime que l’invocation de ces circonstances constitue un moyen de détourner la loi (ATA/999/2014 du 16 décembre 2014 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 436 ch. 4.7.5)

17.         S’agissant du vendeur, si l’appartement est sa seule propriété, il faut en tenir compte dans l’appréciation des intérêts pour donner un poids certain à cet élément. Sinon, on empêcherait les propriétaires de céder leur bien et on les contraindrait à rester indéfiniment propriétaires, ce qui porterait atteinte au droit de la propriété. En revanche, l’intérêt du propriétaire de plusieurs appartements dans un immeuble - voire plusieurs immeubles - qui les détient dans un but d’investissement peut être apprécié différemment et sa requête d’aliénation d’un appartement rejetée, car moins justifiée (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 4.7.4 p. 435 et les références).

18.         Le besoin d’assainissement financier du vendeur est un cas particulier de l’intérêt privé du vendeur. Le requérant doit démontrer par pièces que sa situation financière est mauvaise et qu’il a pris des mesures d’assainissement, ceci pour éviter des poursuites ou une mise en faillite. Un simple désir de se désendetter ne suffit pas (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n. 4.774 p. 446 et les références ; ATA/449/2013 consid. 11).

19.         Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l’habitat et les conditions de vie existant procède d’un intérêt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 ; ATF 113 Ia 126 consid. 7a p. 134 ; ATF 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arrêts cités ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C_139/2011 du 14 juillet 2011, consid. 2.3). Le refus de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas une atteinte disproportionnée à la garantie de la propriété, pourvu que l’autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l’importance du motif du refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137 ; Arrêts du Tribunal fédéral dans les causes 1C_139/2011 du 14 juillet 2011 consid. 2.3 ; 1C_137/2011 consid. 2.2 ; 1C_141/2011 consid. 3.2 ; 1C_143/2011 consid. 2.2).

20.         En l’espèce, les intérêts qui s’opposent sont, d’une part, les intérêts privés des acquéreurs et du propriétaire à la vente et, d’autre part, l’intérêt public à la protection du parc locatif.

Il ressort du dossier que les acheteurs souhaitent habiter l’appartement. Ils ne prévoient donc pas de maintenir l’affectation locative de cet appartement. L’intérêt des acheteurs de pure convenance personnelle n’est ainsi pas déterminant en l’espèce.

Il reste à considérer l'intérêt privé du recourant et déterminer si ce dernier est spécial et prime sur l'intérêt public à la préservation du marché locatif.

En l’espèce, ce dernier allègue trois motifs pour justifier la vente de l’appartement, lequel constitue sa seule propriété. Le premier est le remboursement d’une dette de CHF 100'000.- à son père, le second la création de son étude d’avocats, et finalement l’achat d’un bien « de remplacement », plus petit, dans sa commune d’origine, à H______.

Selon le recourant, ses motifs de vente seraient similaires en substance à l’intérêt privé mentionné à l’art. 13 al. 3 let. b RDTR. Or, la notion d’assainissement au sens de l’art. 13 al. 3 let. b RDTR implique une nécessité de se désendetter en se défaisant de son patrimoine financier pour éviter des poursuites ou une mise en faillite et non pas le seul désir de se désendetter (ATA/449/2013 précité), ce qui n’est pas le cas du recourant. Il sera dans un premier temps souligné qu’une reconnaissance de dette n’est pas assimilable à un plan de désendettement. Ensuite, aucun élément ne permet de démontrer que le père du recourant lui a effectivement réclamé d’être remboursé et encore moins qu’il aurait déjà initié le remboursement de sa dette. En effet, à ce sujet, seule la reconnaissance de dette signée le ______ 2018, attestant de l’engagement du recourant à rembourser la somme de CHF 100'000.- au moment de la retraite de son père, au plus tard fin ______2020, figure au dossier. Aucune mention de la dette n’apparait d’ailleurs dans la déclaration d’impôt 2018 du recourant, seul document fiscal transmis, à l’exception de déclarations plus récentes. Il ne peut donc être considéré que sa situation est similaire à celle d’une personne devant impérativement se désendetter.

Il ne peut ainsi être considéré que l’intérêt privé du recourant et sa volonté de rembourser son père, soit, pour reprendre ses termes « similaire à l’intérêt privé mentionné à l’art. 13 al. 3 let. b RDTR ». Il n’est ainsi pas démontré qu’il doive impérativement assainir sa situation, et vendre son unique bien immobilier à cet effet.

Les deux autres motifs avancés par le recourant ne sont pas étayés de manière substantielle. S’agissant de la création de son étude d’avocat et de l’achat d’un bien de remplacement, plus petit, aucun document n’a été produit, autre qu’une déclaration d’impôts de 2018 et ses comptes bancaires au 31 décembre 2019. Le recourant ne démontre pas faire l’objet d’un endettement, ni qu’un manque de liquidités l’empêcherait de réaliser ses projets, qui ne sont pour l’instant pas concrétisés. Au regard des pièces produites, il n’apparait en effet pas que le recourant ait établi que ses projets seraient irréalisables en raison d’un manque de liquidités. Aucun document attestant de démarches pour acheter un autre bien plus petit, le financer ou encore concernant la création d’une étude d’avocats et son financement, ne ressort du dossier. Il s’agit plutôt d’une volonté de bénéficier de liquidités importantes, en vue de projets futurs actuellement non concrétisés.

L’intérêt privé du recourant n’est ainsi pas prépondérant face à l’intérêt public et général auquel il doit céder le pas en période de pénurie de logements.

21.         En conséquence, en faisant primer l'intérêt public et général sur l’intérêt privé, le département n’a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation découlant de l'art. 13 al. 1 RDTR. Son raisonnement ne prête pas le flanc à la critique, ne révélant en tout état pas un excès ou un abus de son pouvoir d'appréciation.

22.         En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.

Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA).