Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

François BOHNET

Publication CdB 2/17, p. 33 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL ; MOTIVATION

Normes : CO.270; OBLF.19

Résumé : UN LOYER IDENTIQUE À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE DOIT-IL ÊTRE MOTIVÉ SUR LA FORMULE UTILISÉE À LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL? in CdB 2/17, p. 33 ss

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; NOTION

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19

Résumé : LOYERS USUSELS - NOTION DE QUARTIER Le quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons ou un complexe architectural homogène. Il peut être hétérogène. L'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit une entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers.

Voir aussi : ATF 4A_612/2012=MRA 2/2013, p. 50ss; ATF 4A_408/2009; ATF 4A_412/2009 = ATF 136 III 74

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

TF

Publication DB 2006 p. 33, n° 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

TF

Publication ATF 121 III 214 = JT 1996 I p. 38

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : NOTION DE FORMULE OFFICIELLE L'utilisation d'une formule créée par le bailleur et dont le contenu satisfait aux exigences de l'art. 19 OBLF n'est admissible que si une telle formule a été homologuée par l'autorité cantonale compétente. Cette formule privée est nulle même si elle est accompagnée d'une formule officielle non remplie.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270; OBLF.19

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369). On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.

Voir aussi : François BOHNET, Fardeau de la preuve en matière de formule officielle: deuxième manche, in DB n° 34/2022 p. 59 ss; ATF 142 III 369

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOGEMENT SOCIAL;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIVATION

Normes : CO.269; CO.269d; OBLF.19

Résumé : MOTIFS DE LA MAJORATION - LOYER LIÉ AU REVENU DU LOCATAIRE Compte tenu du double plafonnement découlant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon lequel le système fondé sur les revenus du locataire n'est admissible que si le loyer ne procure pas un rendement abusif au bailleur, il lui appartient d'indiquer, dans la formule officielle, que le loyer proposé procure un rendement admissible de la chose louée ou qu'il est conforme aux loyers usuels dans le quartier. La seule mention selon laquelle la majoration de loyer resterait dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO, dans le courrier d'accompagnement de l'avis, n'est pas suffisante, dès lors qu'en violation de la loi, aucun renvoi à la lettre d'accompagnement n'apparait sur la formule officielle. En ne motivant la hausse que par les revenus des locataires, le bailleur a ainsi déterminé que le cadre du débat judiciaire se limiterait à la seule question de savoir si le loyer était fixé conformément aux revenus des locataires, sans laisser la possibilité à ces derniers de décider s'ils entendaient contester le fait que la hausse permettrait au bailleur d'obtenir un rendement admissible. La hausse de loyer est par conséquent nulle.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018, p. 79ss; DB 30/2018, p. 46ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.270; OBLF.19

Résumé : CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Remarques : En l'espèce, TF retient les locataires abusent manifestement de leur droit lorsqu'ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu'aucune motivation, quelle qu'elle soit, ne leur aurait permis d'agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent, du fait que l'augmentation est inférieure à 10%.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2018, p. 87ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.207

Résumé : MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_451/2019 du 21.04.2020; ACJC/725/2018 du 11.06.2018 (Le bailleur n'a pas l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs d'une baisse de loyer par rapport au locataire précédent)

Remarques : changement de la jurisprudence de la CABL

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ

Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19

Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; MOTIF

Normes : CO.269d; OBLF.19.al.1.let.a.ch.

Résumé : HAUSSE DE LOYER - ALLÉGUÉS INSUFFISANTS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - RÔLE DU JUGE L'exigence de motivation de l'avis de hausse et le fait que le locataire doit être mesure d'obtenir, dès la procédure de conciliation, les éléments sur lesquels le bailleur fonde ses prétentions, ne dispense pas le juge d'exiger de ce dernier qu'il complète ses allégués si ceux-ci se révèlent insuffisants. Retenir le contraire viderait la maxime inquisitoire de sa substance dans toute procédure en validation de hausse.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2019; DB 31/2019, p. 46 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269c; CO.269d; CO.270d; OBLF.19

Résumé : NOTIFICATION DE CHAQUE ÉCHELON L'obligation pour le bailleur de notifier chaque nouvel échelon au moyen de la formule officielle ne remplit aucune fonction protectrice, puisqu'une contestation est exclue par l'article 270d CO. In casu, le TF laisse cependant ouverte la question de la nullité des échelons qui n'ont pas été notifiés au moyen de la formule officielle, car ce grief n'a pas été soulevé dans la procédure cantonale.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.257a; CO.257b; OBLF.19

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL LORSQUE LE BAILLEUR ENTEND FACTURER SÉPARÉMENT DES FRAIS INCLUS DANS LE LOYER JUSQUE-LÀ La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi­fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail­leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de pré­cision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren­voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé­connaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation. In casu, la Cour a admis la motivation suffisante des avis officiels de modification du contrat qui précisaient les postes de frais accessoires particuliers désormais facturés séparément du loyer alors qu'ils étaient auparavant inclus et le montant de l'acompte annuel et mensuel revenant au locataire. Le bailleur avait également fourni au locataire une information relative aux coûts que les frais en question avaient générés durant les trois dernières années ayant précédé la notification.

Voir aussi : ATF 137 III 362; arrêt du TF 4A_374/2020 (Patricia DIETSCHY-MARTENET, Calcul de la valeur litigieuse en cas d'action visant le constat de la nullité de l'introduction de frais accessoires jusque-là inclus dans le loyer net et la restitution des arriérés payés à ce titre, in DB n° 33/2021 p. 60ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : OBLF.19.al.1.let.a.ch.; OBLF.20; CO.269d

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL

Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.