Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF

Publication DB 2006 p. 33, n° 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER - PAS D'ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de se prévaloir de la nullité d'une notification de hausse de loyer pour absence d'indication de motifs dans la formule officielle, alors même que ceux-ci avaient été communiqués au locataire par écrit dans une lettre d'accompagnement (ATF 118 II p. 130/132 ss = SJ 1992 p. 434). A fortiori ne commet pas non plus un abus de droit la partie qui se prévaut de la nullité d'une majoration dont les motifs ne lui ont été communiqués qu'oralement, fait qui est de surcroît contesté.

Patricia DIETSCHY

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 189 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;ORGANISATION(PROCÉDURE);COMPÉTENCE

Normes : CPC.200

Résumé : L'ORGANISATION JUDICIAIRE ET LA REALISATION DES DROITS EN MATIERE DE BAIL, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 189 ss

Remarques : Doctrine

Marie-Laure PERCASSI

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 229 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION DES DONNÉES

Normes : LPD

Résumé : LA PROTECTION DES DONNEES DANS LE DOMAINE DU BAIL A LOYER, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 189 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.271.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT D'OPTIMISER LE RENDEMENT DU BIEN - BONNE FOI - METHODE ABSOLUE - RENDEMENT NET - LOYERS DU MARCHE - FARDEAU DE LA PREUVE La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien, c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue. Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie. Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DOUBLE REPRÉSENTATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - LE REPRESENTANT DE LA BAILLERESSE ACCORDE UN DELAI DE PAIEMENT A LA LOCATAIRE - DOUBLE REPRESENTATION - LE REPRESENTANT DE LA BAILLERESSE EST L'ASSOCIE-GERANT DE LA LOCATAIRE La double représentation - où un même représentant agit pour les deux parties au contrat - à l'instar du contrat conclu avec soi-même - situation dans laquelle une même personne est doublement partie à l'acte juridique, d'un côté pour son propre compte, de l'autre comme représentante d'autrui - recèle un risque de conflit d'intérêts. De longue date, le Tribunal fédéral juge ce type de contrat inadmissible, et partant dépourvu de validité, sous réserve de deux exceptions: - I. La nature même de l'affaire exclut tout risque de léser le représenté. Tel est notamment le cas lorsque l'acte est conclu aux conditions du marché. - II. Le représenté y a consenti par avance, ou a ratifié l'acte. Ces principes valent aussi pour la représentation légale d'une société par ses organes. La personne morale est présumée tacitement exclure le pouvoir de représentation pour tout acte comportant un risque de conflit entre ses propres intérêts et celui de son représentant. Le consentement ou la ratification doit émaner d'un organe de même rang, ou de rang plus élevé. Dans plusieurs affaires, le Tribunal fédéral a admis l'existence d'une ratification ultérieure. A ces exigences de fond conditionnant la validité d'un acte conclu avec soi-même s'ajoute un réquisit de forme écrite pour les affaires supérieures à 1'000 fr.. In casu, le Tribunal fédéral considère que la formulation par D. (autre associé-gérant de la locataire) de la demande de report de délai de paiement visait uniquement à masquer l’existence d’une double représentation par C., soit à éviter l’interdiction de principe. Au demeurant, même s’il fallait reconnaître à l’intervention de D. une quelconque consistance, la situation recelait un conflit d’intérêts entre ceux de la bailleresse et ceux de C. qui la représentait, conflit d’intérêts parfaitement reconnaissable par la locataire qui agissait par D. Ce conflit limitait le pouvoir de représentation de C. pour la société bailleresse. Le Tribunal fédéral souligne ensuite qu’aucune des exceptions faisant obstacle à l’interdiction de la double représentation n’est remplie. Le Tribunal retient donc que la bailleresse n’était pas liée par les actes de C. et que la convention de report de loyer ne lui était pas opposable.

Voir aussi : Blaise Carron, Résiliation du bail, théorie de la réception absolue et double représentation (arrêt 4A_611/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;DOMMAGES-INTÉRÊTS;FAUTE

Normes : CO.259e

Résumé : INONDATION - APPARTEMENT INHABITABLE - DOMMAGE - FAUTE DU BAILLEUR - CARACTERE INEVITABLE Le caractère inévitable, qu'il convient par ailleurs d'analyser au cas par cas, ou le risque inhérent n'est pas déterminant. Un sinistre, qu'il soit en lien avec un dégât des eaux, d'incendie ou autre, étant par principe soudain et imprévisible, il ne saurait dédouaner par ce simple fait toute responsabilité du bailleur. On ne saurait également admettre qu'une inondation constitue un risque inhérent admissible à toute habitation. L'obligation d'entretien du bailleur de la chose louée (art. 256 al. 1 in fine CO) et la délivrance d'un logement exempte de défaut impliquent, en particulier, que les installations techniques ou sanitaires soient aux normes et qu'un entretien régulier soit mis en place afin de prévenir autant que possible la survenance d'un sinistre, notamment un risque accru d'incendie ou d'inondation. Il s'agit là d'une qualité que le locataire peut légitimement attendre, étant rappelé qu'un manque d'entretien de l'immeuble peut également constituer un défaut. Conformément à la répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC), il appartient au bailleur d'apporter la preuve libératoire de sa responsabilité présumée, c'est-à-dire l'absence de faute de sa part. Il n'est pas contesté en l'espèce que ce dernier a pris rapidement les mesures qui s'imposaient pour réparer le défaut. Il lui appartenait également de démontrer qu'il avait satisfait à son devoir d'entretien de la chose louée, en lien en particulier avec les canalisations de l'immeuble, ou que la cause du sinistre devait être imputée aux comportements d'un tiers dont il ne portait pas la responsabilité.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC online 18.10.2023; Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - PRETENTIONS FINANCIERES ELEVEES APRES LA FIN DU BAIL La procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC, sans égard à la valeur litigieuse, ne s'applique pas aux demandes par lesquelles des prétentions financières sont élevées après la fin du bail et en dehors d'une procédure en consignation des loyers et fermages, en protection contre les loyers et fermages abusifs, en annulation du congé ou en prolongation du bail ou du fermage. Peu importe que, dans le cadre du traitement des conclusions, il faille juger, à titre préjudiciel, quand et sous quelle forme le bail a pris fin.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Notion de litige concernant « la protection contre les congés ou la prolongation du bail » : le TF précise sa jurisprudence, 2023-N15, CPC online 18.10.2023; F. Bohnet/Y. Wojcik, La procédure applicable aux prétentions en loyer formulées après la fin d’un bail, in Newsletter bail.ch novembre 2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE POUR MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - DELAI ENTRE LA MISE EN DEMEURE ET LA RESILIATION DU BAIL DE TRES COURTE DUREE Le bailleur accorde en principe un délai pour que le locataire puisse s’amender. Il peut toutefois exiger la suppression immédiate de la source de nuisances, notamment s’agissant des bruits nocturnes. En l'espèce, s’il peut être relevé que le délai entre la mise en demeure et la résiliation du bail a été de très courte durée, cela ne suffit toutefois pas à constater que les conditions posées par la loi à la résiliation extraordinaire du bail n’auraient pas été réunies. En effet, la bailleresse n’était pas tenue au respect d’un délai minimal, en particulier s’agissant de nuisances qui pouvaient cesser de manière immédiate. Le fait que la situation était manifestement difficile pour la locataire n’est pas pertinent à cet égard. Cette dernière ne peut pas non plus être suivie lorsqu’elle considère qu’un délai plus long aurait été de nature à lui permettre d’adopter un comportement adéquat, les nuisances, qui ont certes fini par cesser, ayant perduré encore pendant plusieurs mois, dérangeant alors à plusieurs reprises le voisinage. Il apparaît aussi, quand bien même la régie ne l’aurait prévenue qu’à une occasion par téléphone avant la mise en demeure, que plusieurs voisins l’ont informée des difficultés ressenties en lien avec son comportement, qu’elle ne pouvait donc ignorer. La réaction rapide de la bailleresse doit également être mise en perspective avec la forte intensité de l’atteinte à la quiétude de l’immeuble et des voisins.

Marie-Laure Percassi

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION DES DONNÉES

Normes : LPD

Résumé : Marie-Laure Percassi, Protection des données et baux à loyer : aperçu des règles existantes et des implications de la nouvelle LPD, Newsletter Bail.ch mai 2023

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newslette bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORME ET CONTENU

Normes : CO.16

Résumé : FORME DU CONTRAT La présomption de l’art. 16 al. 1 CO (selon laquelle les parties qui ont convenu une forme spéciale pour un contrat sont réputées n’avoir entendu se lier que si cette forme est respectée) peut être renversée en prouvant que les parties ont en réalité manifesté leur volonté concordante de se lier, mais pas dans la forme convenue. L’accomplissement d’actes valant exécution du contrat est un fort indice en ce sens

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.257d; CPC.257

Résumé : NOTIFICATION DE PLUSIEURS CONGES - ABUS DE DROIT Lorsque plusieurs résiliations sont notifiées, il convient de distinguer les résiliations ordinaires des résiliations extraordinaires ou encore des résiliations nulles à la forme. Ces différentes résiliations peuvent intervenir de manière concomitante, pour différentes échéances. Ainsi une résiliation ordinaire peut être notifiée simultanément à une résiliation extraordinaire, la résiliation ordinaire pouvant déployer ses effets en cas d’inefficacité de la résiliation extraordinaire. Par ailleurs, une résiliation ordinaire n’exclut pas une résiliation extraordinaire pour une date antérieure à l’échéance contractuelle. Enfin la jurisprudence admet en principe la possibilité de répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles. Le Tribunal fédéral retient ainsi en l’espèce que les résiliations antérieures (ordinaires et extraordinaires) intervenues n’excluent pas une nouvelle résiliation extraordinaire telle que notifiée le 22 janvier 2022 pour défaut de paiement. Il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle pour le cas où une des résiliations antérieures serait dénuée d’effet, mais bien d’une résiliation propre et autonome, qui est alternativement efficace ou inefficace, soit et dans cette dernière hypothèse dépourvue d’effets dès l’origine. Au terme de son analyse, le Tribunal fédéral retient encore comme déterminant le comportement manifestement abusif de la locataire. En effet, cette dernière ne s’acquitte d’aucun loyer depuis 2016 (en donnant des explications peu compréhensibles et ayant trait à la propriété de l’immeuble qui serait, selon lui, confuse) tout en plaidant dans l’ensemble des procédures le maintien de la relation de bail, dont la première obligation, pour la locataire, est le paiement du loyer. En procédant ainsi, la locataire adopte un comportement contradictoire et manifestement constitutif d’abus de droit tel que la jurisprudence le retient.

Voir aussi : Karin Grobet Thorens, Pluralité de résiliations et protection dans les cas clairs en matière d’évacuation (arrêt 4A_12/2023), in Newsletter Bail.ch juillet 2023 et in DB n° 35/2023, p. 25 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - MODIFICATION DES CONDITIONS En vertu de leur liberté contractuelle, les parties peuvent, une fois l’avis comminatoire reçu par le locataire, décider d’en modifier les conditions, en prévoyant notamment d’autres modalités de paiement (consid. 4.1). Il convient toutefois de préciser que, si de nouveaux loyers arrivent à échéance et ne sont pas payés, un nouvel avis comminatoire est nécessaire (consid. 4.2.2).

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), Newsletter Bail.ch mai 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;NOVA

Normes : CPC.257; CPC.317.al1

Résumé : EXPULSION PAR LA VOIE DU CAS CLAIR EN PROCEDURE SOMMAIRE - APPEL - VRAIS NOVA Une décision rendue en procédure sommaire selon l’art. 257 CPC peut faire l’objet d’un appel (art. 308 ss CPC) lorsque la valeur litigieuse est de CHF 10’000.- ou plus. Dans la procédure d’appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. S’agissant des vrais nova, le requérant (c’est-à-dire, en cas d’expulsion par la voie du cas clair, le bailleur) dont la requête a été déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s’il ne lui était pas possible de les produire devant le premier juge. Il conserve toutefois la possibilité d’introduire une nouvelle fois sa requête en cas clair devant le premier juge. Ce principe ne concerne pas la partie requise (c’est-à-dire le locataire), qui peut invoquer des vrais nova aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC (consid. 4.1).

Voir aussi : BOHNET, Cas clair et novas en appel : à la recherche d’un nouvel équilibre (arrêt 4A_470/2022), in Newsletter Bail.ch mars 2023 et in DB n° 35/2023, p. 45 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CO.271a.al3; CO.257f.al3; CO.257f.al4

Résumé : RESILIATION - SOUS-LOCATION NON AUTORISEE - PAS DE PREJUDICE GRAVE Le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Le congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence en cours de procédure: quelques rappels utils, in DB n° 35/2023, p. 20 ss

Emmanuel PIAGET

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : LE RENDEMENT NET DE LA CHOSE LOUEE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 415; CPC Online du 03.11.2022; Newsletter bail.ch novembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNOTATION;REGISTRE FONCIER

Normes : CPC.243.al2.letc; CO.261b

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ANNOTATION D'UN BAIL AU REGISTRE FONCIER Les litiges relatifs à l'annotation au registre foncier des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux selon l'art. 261b CO relèvent de la notion de "protection contre les congés " au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. La procédure simplifiée (art. 243 ss. CPC) y est dès lors applicable, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 243 al. 3 CPC). En effet, le sens et le but de l'annotation (produisant les effets d'une obligation réelle) selon l'art. 261b CO consistent aujourd'hui essentiellement à rendre impossible la résiliation du bail par le nouveau propriétaire pour ses propres besoins, fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. L'annotation d'un bail est donc devenue en substance une institution de protection (préventive) contre les congés. Il est donc conforme à la jurisprudence large du TF qu'un litige relatif à l'annotation d'un bail au registre foncier concerne la protection contre les congés au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC.

Voir aussi : Yan Wojcik, La prétention en annotation du bail au registre foncier est soumise à la procédure simplifiée (arrêt 4A_199/2022), in Newsletter Bail.ch novembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 35 ss

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - CLÉS - OBJETS LAISSES DANS LES LOCAUX La restitution des locaux au sens de l'art. 267 al. 1 CO se fait par la remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur; ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. Quelques objets laissés dans un local peuvent tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne sauraient empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 1 et 2.2.2).

Voir aussi : ACJC/450/2023 (locataire laisse dans les locaux deux machines d'analyse médicale, n'a pas valablement restitué les locaux)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 04.03.2022, rendu le 18.03.2022, IRRECEVABLE, 4A_112/22, 4A_112/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ACTION EN CONSTATATION

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ACTION EN CONSTATATION DE L'EXISTENCE D'UN BAIL TACITE Le Tribunal fédéral a considéré que la question de l'existence d'un bail, question souvent sous-jacente à une procédure en contestation de congé, devait être soumise à la procédure simplifiée. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a soumis à la procédure simplifiée la demande en constatation de l'existence d'un bail tacite entre les parties.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB n° 33/2021 p. 29ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : MODIFICATION UNILATERALE DU REGLEMENT DE MAISON L'adaptation du règlement de maison constitue une modification unilatérale du contrat au sens de l'art. 269d al. 3 CO, la nouvelle réglementation renforçant le cadre dans lequel la pratique de la musique est autorisée. Les modifications unilatérales du contrat peuvent être soumises au contrôle du juge quant à leur caractère abusif ou non, conformément à l'art. 2 CC.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, in DB n° 33/2021 p. 29ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : ABSENCE DE CONCLUSION D'UNE ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ CIVILE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE L'absence de conclusion d'une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l'attestation établissant l'existence d'une telle assurance, est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : Damien TOURNAIRE, Le locataire refusant de produire sa police d'assurance RC s'expose à une résiliation extraordinaire du bail, in DB n° 33/2021, p. 56ss; arrêt du TF 4A_500/2023 du 11.04.2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAPACITÉ DE DISCERNEMENT

Normes : CC.16

Résumé : CAPACITE DE DISCERNEMENT AU MOMENT DE LA RECEPTION D'UN AVIS COMMINATOIRE.FARDEAU DE LA PREUVE DE L'INEFFICACITE D'UN ACTE POUR CAUSE D'INCAPACITE DE DISCERNEMENT. Est capable de discernement toute personne qui n'est pas dépourvue de la faculté d'agir raisonnablement à cause de son jeune âge, ou qui n'en est pas privée par suite de maladie mentale, de faiblesse d'esprit, d'ivresse ou d'autres causes semblables (art. 16 CC). Sous réserve des exceptions prévues par la loi, les actes de celui qui est incapable de discernement n'ont pas d'effet juridique (art. 18 CC). Ainsi, une résiliation de bail n'est valable que si l'expéditeur et le destinataire sont capables de discernement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 826, n. 1.8). La capacité de discernement est relative et s'apprécie in concreto par rapport à un acte déterminé (Werro/Schmidlin, Commentaire Romand, CC I, n° 5 ad art. 16 CC). La capacité de discernement requise diffère selon la nature et l'importance de l'acte à accomplir et il suffit donc que la personne ait le discernement et la force de volonté qui correspondent à l'acte considéré. En outre, la capacité doit exister au moment de l'acte, peu importe qu'elle n'ait pas existé avant ou qu'elle n'existe plus après. Enfin, un acte en soi déraisonnable n'est pas nécessairement le signe d'une incapacité de discernement (ATF 108 V 121). Celui qui invoque l'inefficacité d'un acte pour cause d'incapacité de discernement doit ainsi prouver l'un des états de faiblesse décrits à l'art. 16 CC et l'altération de la capacité d'agir raisonnablement qui en est la conséquence (ATF 124 III 5 consid. 1b; 117 II 231 consid. 2b et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 5A_951/2016 du 14 septembre 2017 consid. 3.1.2).

Jean-Marc SIEGRIST

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.47ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION

Normes : CO.253ss; CO.828ss

Résumé : LA COOPÉRATIVE D'HABITATION ET LE DROIT DU BAIL, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.47ss

Remarques : Doctrine

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 3/19, p. 65ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MORT ; LOCATAIRE ; RÉSILIATION

Normes : CC.560; CO.266i; CO.271a.al.1.let.f

Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE : UN POINT DE SITUATION in CdB 3/19, p. 65ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Recours TF déposé le 24.10.2018, rendu le 15.05.2019, CONFIRME, 4A_571/18, 4A_571/2018

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS DE SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.21

Résumé : FRAIS DE RAPPEL PREVUS CONTRACTUELLEMENT-MONTANT PROPORTIONNE à L'ACTIVITE EFFECTIVEMENT GENEREE. Il est possible de prévoir contractuellement que, dans les circonstances d'application de l'art. 257d CO, le locataire se verra réclamer des frais de rappel pour le travail généré par sa faute. Ces frais doivent toutefois rester dans une proportion correspondant à l'activité effectivement générée par le mandataire ou le bailleur. Ainsi, s'agissant d'adresser un rappel de paiement, les frais facturés généralement d'une dizaine de francs (la démarche étant généralement informatisée) semblent être appropriés, en particulier si le rappel doit être adressé par recommandé dans la mesure où il est assorti d'un avis comminatoire, au sens de l'art. 257d CO. Dans l'hypothèse où ces frais devaient être clairement disproportionnés, ils pourraient être contestés en application de l'art. 21 CO. Il est toutefois recommandé de mentionner de tels frais et leur montant de manière précise et détaillée dans le bail afin d'informer et d'attirer l'attention du locataire sur ce point et de limiter ainsi le risque de contestation. Leur montant doit être proportionné au travail requis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION

Normes : CC.8

Résumé : DECLARATIONS DES PARTIES Il convient en principe de se référer aux premières déclarations des parties, ces dernières étant données avant que celles-ci n'en connaissent les conséquences juridiques. En cas de versions divergentes, les premières déclarations priment les secondes, ces dernières étant, consciemment ou non, le fruit de réflexions ultérieures (TF U 212/05 du 1er février 2006, consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 6B_935/2008 du 16 décembre 2008, consid. 1; ATF 121 V 47 consid. 2a; 115 V 143, consid 8.C)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 36

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION

Normes : CO.257.al.3; CO.253ss; CC.828ss

Résumé : PRIMAUTÉ DES DISPOSITIONS STATUTAIRES SUR LE CONTRAT-CADRE TANT QUE DURE LE RAPPORT SOCIAL Dans le système de la coopérative d'habitation, le locataire-coopérateur et la société coopérative d'habitation sont liés par deux rapports de droit: un rapport coopératif, de caractère social - qui lie le coopérateur à la société coopérative - et un rapport d'obligation, de caractère individuel, qui découle du contrat de bail - qui lie le locataire à la société bailleresse. Ces deux rapports sont fondés sur un accord de volonté des parties. Les dispositions statutaires priment ainsi les RULV contraires, lesquelles contiennent la réserve que, dans l'application du contrat-cadre à des coopératives, leur but et leurs dispositions statutaires sont à respecter. En revanche, les obligations statutaires de la coopérative d'habitation ne continuent pas de par la loi à s'imposer à un locataire qui n'est plus coopérateur. In casu, le congé anticipé donné par la bailleresse au motif que le locataire ne s'était pas débarrassé de son chien, comme l'exigeait les dispositions statutaires, est donc inefficace dans la mesure où les parties n'étaient plus liées par un rapport social et que l'interdiction de détenir un animal n'était plus applicable.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.257d; CO.102.al.2

Résumé : DEMEURE - SUSPENSION DU PAIEMENT D'UN COMMUN ACCORD La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que prescrit l'art. 102 al. 1 CO pour la mise en demeure ordinaire du débiteur. S'il est en retard dans le paiement du loyer (au sens large), le locataire est automatiquement en demeure simple, conformément à l'art. 102 al. 2 CO. Les parties peuvent modifier d'un commun accord leur contrat quant au paiement du loyer et, par exemple, le suspendre intégralement.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAXIME INQUISITOIRE ; PREUVE

Normes : CPC.247.al.2.let.a

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE Sous l'ancien droit comme sous le CPC, la maxime inquisitoire sociale, qui impose au juge un devoir d'interpellation accru, s'applique avec retenue s'agissant d'une partie représentée par un avocat.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : DEVOIR DE TOLÉRER LA VISITE DE l'APPARTEMENT PAR LE BAILLEUR La résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO suppose tout d'abord, de la part du locataire, une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose louée. Cette violation peut consister dans le refus de procéder aux opérations préalables à des réparations que le locataire doit tolérer conformément à l'art. 257h al. 1 CO ou dans le refus d'autoriser l'inspection de la chose louée dans les cas prévus à l'art. 257h al. 2 CO, soit dans les cas dans lesquels l'examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure. Lorsque la demande de visite est justifiée par une vente, le bailleur doit avoir entrepris des démarches concrètes en vue d'aliéner son bien ; en revanche, il ne doit pas avoir résilié le bail. En l'occurrence, le simple fait que les locataires n'aient pas réagi aux demandes de prise de contact de la régie constitue certes une violation du devoir de diligence. Cependant, un tel manquement n'apparaît pas, dans les circonstances de l'espèce, suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJC/799/2019 du 03.06.2019 (conditions d'un congé au sens de l'art. 257f al. 3 CO réunies)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - NUISANCES SONORES - BRUITS D'ENFANTS Même si une certaine marge de tolérance doit être appliquée en la matière, il ne peut être exclu que des cris d'enfants ou des pas de course répétés dans un appartement atteignent un degré d'intensité suffisant pour constituer de véritables nuisances sonores.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; NOTION

Normes : CO.253a; CO.266d

Résumé : NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BOX POUR CHEVAUX Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle. Il doit ainsi s'agir essentiellement de locaux, à savoir d'espaces fixés durablement et délimités de manière horizontale et verticale (installations tridimensionnelles), respectivement de bâtiments plus ou moins fer­més. Un local qui n'abrite que les loisirs d'un individu (ou de quelques personnes), sans qu'il n'y soit exercé une quelconque activité lucrative n'est pas commercial, ce qui peut notamment être le cas d'une écurie pour chevaux. C'est la volonté des parties, généralement exprimée dans la clause définissant la destination des locaux, qui est déterminante. Si des box pour chevaux entrent dans la catégorie des autres installations ana­logues à une chambre meublée ou une place de stationnement (art. 266e CO), la doctrine unanime retient que lorsque la location est faite à titre professionnel, notamment pour l'exploitation d'un manège, il s'agit alors d'un local commercial, les délais et termes de l'art. 266d CO trouvant notamment application. In casu, caractère de local commercial reconnu à des box pour chevaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RECOURS(CPC) ; DOMMAGE

Normes : CPC.319.let.b

Résumé : PRÉJUDICE DIFFICILEMENT RÉPARABLE - REFUS DE PROLONGER LE DÉLAI POUR DÉPOSER LES PLAIDOIRIES ÉCRITES EN PROCÉDURE SIMPLIFIÉE La décision de refuser d'accorder à une partie une prolongation de délai pour déposer les plaidoiries finales est susceptible de causer un préjudice difficilement réparable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; UTILISATION

Normes : CO.256

Résumé : USAGE CONVENU - PARTIES COMMUNES Il est d'usage que la location d'un local inclut les parties communes, y compris celui du local prévu pour les déchets.

Tribunal fédéral

Publication ATF 139 III 190; CdB 3/2013, p. 98

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉPENS ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.41; CO.97; CPC.115; CPC.116

Résumé : ACTION TENDANT AU REMBOURSEMENT DES FRAIS D'UN PROCES CIVIL - COORDINATION DES REGLES DE LA RESPONSABILITE CIVILE AVEC CELLES DE LA PROCEDURE CIVILE RELATIVES AUX DEPENS. Une action en dommages-intérêts séparée ou ultérieure est exclue pour tous les frais qui s'incorporent aux dépens d'un procès selon l'article 95 al. 3 CPC, également lorsque selon le droit cantonal réservé par l'article 116 al. 1 CPC la partie victorieuse ne peut pas obtenir de dépens.En revanche, quelles que soient les règles spécifiques en cause, l'article 115 CPC garantit une réparation au plaideur dont l'adverse partie s'est comportée avec témérité ou mauvaise foi.

Voir aussi : ACJC/120/2023 (litige entre propriétaire et sous-locataire)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 05.03.2010, rendu le 15.03.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.128; CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - RÉPÉTITION DE L'INDÛ - PRESCRIPTION Dans un arrêt du 29 avril 2002 (ATF 4C.24/2002), le Tribunal fédéral a distingué deux situations : 1) Avant l'établissement du décompte et son acceptation par l'autre partie, l'erreur doit être corrigée selon les règles contractuelles, de sorte que le délai de prescription est de cinq ans, en vertu de l'art. 128 ch. 1 CO. 2) Après l'établissement du décompte, le locataire n'est plus lié par le rapport contractuel. La correction du décompte et la prétention en découlant se fait alors sur la base des dispositions en matière d'enrichissement illégitime, si bien que le délai (relatif) est d'une année (art. 67 al. 1 CO).

Voir aussi : ATF 4C.24/2002 du 29.04.2002

CJ , CABL

Recours TF déposé le 05.03.2010, rendu le 15.03.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.67.al.1

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE PRESCRIPTION - CONNAISSANCE DU DROIT DE RÉPÉTITION L'art. 67 al. 1 CO prévoit que l'action pour enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. La connaissance propre à faire courir le délai de l'art. 67 al. 1 CO existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur son droit à répétition que l'on peut de bonne foi admettre qu'il n'a plus de motif ni de possibilité de rechercher une information supplémentaire et dispose de documents suffisants pour intenter action en justice; on peut alors raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse. La certitude relative à la prétention en enrichissement illégitime suppose des connaissances relatives à l'étendue approximative de la diminution patrimoniale, à l'absence de cause du déplacement patrimonial et à la personne de l'enrichi. Contrairement à la réglementation prévue par l'art. 26 CO en cas d'erreur, peu importe le moment auquel le lésé aurait pu connaître son droit à répétition en faisant preuve de l'attention requise; seul compte la connaissance effective de la prétention. On exige toutefois du créancier qui connaît les éléments essentiels de sa prétention qu'il se renseigne sur les données précises dont il a besoin pour mener la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PLAIDOIRIE; CONCLUSIONS

Normes : LPC.434

Résumé : DÉLAI POUR DÉPOSER DES CONCLUSIONS À L'OCCASION DE L'AUDIENCE DE PLAIDOIRIES - IRRECEVABILITÉ DES CONCLUSIONS ORALES SI AUCUNE DES EXCEPTIONS N'EST RÉALISÉE A la fin de l'instruction, la cause est fixée à plaider (art. 434 al. 1 LPC). Les parties ont alors la faculté de déposer des conclusions sommairement motivées à l'occasion de la plaidoirie, à la condition de les avoir communiquées à la partie adverse dix jours au moins avant la date de l'audience. A défaut, lesdites conclusions sont écartées de la procédure (art. 434 al. 2 LPC). Des conclusions orales, ou, plus précisément, dictées à l'audience, ne sont admissibles qu'au cas où le Tribunal, avec l'accord des parties, ordonne la plaidoirie sur le siège (art. 434 al. 3 LPC) ou lorsqu'une partie comparaît en personne (art. 132 al. 2 LPC). In casu, aucune de ces deux éventualités n'étant réalisée, étant observé que le bailleur était représenté par un mandataire professionnellement qualifié, il lui appartenait de formuler l'amplification de ses conclusions dix jours au moins avant l'audience de plaidoiries. En effet, la forme écrite des conclusions et leur communication préalable à l'autre partie sont des exigences importantes qui visent à assurer le bon fonctionnement de la procédure (scripta manent) et à garantir la loyauté des débats et le droit d'être entendu. Ces conclusions nouvelles devaient par conséquent être écartées par les premiers juges.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441 CdB 3/09 p. 88 SJ 2009 I 489 MP 4/09 p. 2

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : UNE RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE INEFFICACE NE PEUT ÊTRE CONVERTIE EN UNE RÉSILIATION ORDINAIRE POUR LE PLUS PROCHAIN TERME Lorsque les parties ont conclu un contrat qui se révèle nul ou inefficace, il est communément admis que le juge, pour sauver autant que possible l'accord intervenu, peut convertir l'acte juridique vicié en un autre acte juridique valable s'il parvient à la conclusion, par voie d'interprétation, que cet acte répond aux aspirations des parties et qu'il aurait été choisi par elles si elles avaient eu conscience du motif de nullité ou d'inefficacité affectant le contrat qu'elles ont passé en réalité (ATF 124 III 112 consid. 2b/bb p. 119 s.; 103 II 176 consid. 4 p. 185 s.). La conversion n'a toutefois pas pour objet de rectifier l'erreur d'un cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant les fondements juridiques du litige. Elle a pour but de remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été voulu (et qui est valable). Ainsi, si le locataire reçoit un congé qu'il doit interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas été donné.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE DÉMARCHES CONCRÈTES DU BAILLEUR AVANT LE DÉPART DU LOCATAIRE Le fait que le bailleur n'entreprenne aucune démarche tant que le locataire est en place et qu'il attende de connaître la date effective du départ du locataire pour procéder aux démarches en vue de la vente n'a rien de surprenant et ne démontre pas l'absence de réalité du motif invoqué à l'appui du congé (ATF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007). Cette attitude se place plutôt dans la logique de vendre plus cher sans occupant et ne permet pas de retenir que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre lorsque le congé a été donné.

Voir aussi : ACJC/1300/2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; REVISION(DECISION)

Normes : LPC.157.let.a

Résumé : DEMANDE DE RÉVISION - FAIT OU PREUVE ANTÉRIEURS AU JUGEMENT Seuls les faits survenus et les moyens de preuve existant avant le jugement (pseudo nova) peuvent être invoqués à l'appui d'une demande de révision, à l'exclusion des faits ou moyens de preuve postérieurs à l'arrêt.

Voir aussi : ACJ n° 85 du 26.05.1986

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CC.927; LPC.320

Résumé : SUBSIDIARITÉ DES MESURES PROVISIONNELLES PAR RAPPORT À LA RÉINTÉGRANDE Cas d'un locataire dont le bailleur a changé la serrure, le privant ainsi de la possession immédiate de ses locaux. En raison de son caractère exceptionnel, la mesure provisionnelle est soumise au principe de subsidiarité : elle ne peut être admise que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant (SJ 1993 p. 209). L'action possessoire, en particulier la réintégrande, qui est soumise à la procédure sommaire, satisfait à l'impératif de célérité dicté par le droit fédéral, de sorte que la voie provisionnelle préalable n'est pas ouverte (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la LPC, ad art. 320, n° 7 et 15).

Voir aussi : Fiche 2309789 et Fiche 2309221

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOLIDARITE

Normes : CO.70; LPC.6

Résumé : PLURALITÉ DE LOCATAIRES - OBLIGATION INDIVISIBLE - SOLIDARITÉ SANS CONSORITÉ L'obligation de restituer la chose au bailleur en fin de bail est une obligation indivisible (art. 70 CO). Lorsqu'elle est due par plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu de l'acquitter pour le tout, de sorte que le créancier peut l'exiger de n'importe lequel des débiteurs. L'indivisibilité produit ainsi des effets identiques à ceux de la solidarité (SJ 2007 I 5, consid. 4.1). Il s'ensuit que dans le cadre de l'action en évacuation pour défaut de paiement du loyer, le bailleur n'est pas tenu d'ouvrir action contre tous les colocataires solidaires qui ne sont pas des consorts nécessaires du point de vue du droit matériel (BERTOSSA et al., Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 6 LPC). Il suffit que le bailleur dirige son action contre celui des colocataires qui occupe encore les locaux. Pour le même motif, lorsque plusieurs colocataires solidaires sont assignés, chacun d'eux peut former des conclusions individuelles, qui peuvent être différentes les unes des autres.

Jacques ANSERMET

Publication Propriété 6/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.257a; CO.67

Résumé : ACTION EN ENRICHISSEMENT ILLEGITIME ET PRESCRIPTION in Propriété 6/2008

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DUREE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION : CARACTÈRE PROVISOIRE ET DURÉE La longue durée d'une sous-location (en l'occurrence plus de 10 ans) ne constitue pas un motif suffisant pour résilier un bail. La jurisprudence a en effet clairement indiqué que la durée limitée de la sous-location n'était pas une condition de celle-ci, selon le texte de l'art. 262 CO (CdB 1995 p. 19 consid. 4b in fine p. 21). En d'autres termes, le fait que les locataires aient sous-loué l'appartement pour une longue durée, voire une durée indéterminée, ne constitue pas un inconvénient majeur pour le bailleur (SJ 2001 I 20 consid. 2b p. 2). En revanche, pour que la sous-location soit admissible, il faut que le locataire n'ait pas perdu la volonté de réintégrer le logement. Cette volonté doit être rendue vraisemblable, ce qui n'est manifestement pas le cas lorsque le locataire est domicilié officiellement à une autre adresse.

Voir aussi : ATF 4A_367/2010 du 04.10.2010 ACJC/1175/2008 du 06.10.2008 ACJC/1300/2008 du 03.11.2008 ACJC/1508/2008 du 08.12.2008 ACJC/321/2010 du 15.03.2010

M.-N. VENTURI ZEN-RUFFINEN

Publication SJ 2007 II 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.253.ss

Résumé : La résiliation pour justes motifs des contrats de durée in SJ 2007 II 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NOTION DE JUSTES MOTIFS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; la perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262; arrêt du TF 4C/35.2006 du 30 mai 2006 et les références citées). Les justes motifs peuvent résider dans une situation générale (guerre, grave crise économique, mais pas simple fléchissement de la conjoncture), dans la personne du bailleur (grave maladie, revers de fortune, comportement critiquable) ou dans la personne du locataire (maladie sévère, changement dans la situation familiale, aggravation de la situation financière, retrait non fautif d'une autorisation de commerce, incapacité des héritiers d'exploiter le commerce du défunt locataire (CR CO I-David LACHAT, art. 266g CO N 3 et les références citées). Le juge apprécie s'il existe des justes motifs en appliquant les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). A cet égard, il prendra en considération tous les éléments du cas particulier, qu'il pondérera avec le principe de la sécurité du droit et avec l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt 4C/35.2006 du 30 mai 2006).

Remarques : cf. Arrêt du TF 4A_20/2015 du 13.07.2015 qui retient pertinence de la perception subjective.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 133 III 539 SJ 2007 I 586

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; IMMUNITE DIPLOMATIQUE

Normes : CVRD.31.al.1

Résumé : ÉVACUATION - IMMUNITÉ DE JURIDICTION Le pouvoir de juridiction civile sur une personne est une condition de recevabilité de l'instance, laquelle doit être examinée d'office à chaque stade du procès. Il suffit que le pouvoir de juridiction existe au moment où le juge statue, même s'il n'existait pas au moment de l'introduction de la demande. Par conséquent, les parties ne peuvent plus se prévaloir d'une quelconque immunité de juridiction au moment où l'autorité judiciaire statue au fond si sa levée a eu lieu préalablement.

Voir aussi : ACJC/476/2017 du 24.04.2017 (confirmation de ces principes sous CPC)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DOMICILE ELU

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : NON-RESPECT DE L'ÉLECTION DE DOMICILE Le non-respect de l'élection de domicile est sans conséquence devant la juridiction des baux et loyers, sauf s'il existe un préjudice procédural en défaveur de la partie adverse, soit notamment le fait de ne pas pouvoir participer aux actes de procédure. Cette dernière est alors en principe entachée de nullité et le jugement doit être annulé, dans la mesure où il y a violation du droit d'être entendu. Le non-respect de l'élection de domicile ne doit en effet pas léser la partie concernée et celle-ci doit être restituée dans ses droits (restitution de délai, invalidation des actes postérieurs), si elle n'a pas été en mesure de participer aux actes de procédure (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 5 ad art. 427 LPC).

Voir aussi : ACJ n° 700 du 22.06.2001 X AG c/ X SA ACJ n° 133 du 10.02.2003 ACJ n° 557 du 09.05.2005 R. c/ U. SA et R. ACJ n° 535 du 07.05.2007 S. c/ X

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 1/2007 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT

Normes : CC.2

Résumé : ABUS DE DROIT ET DROIT DU BAIL in Cahiers du Bail n° 1/2007, p. 1

Remarques : Doctrine

C. POMMAZ et O. CRISPIN

Publication JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION

Normes : CO.268; LP.283

Résumé : LE DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR in JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 55

Remarques : Doctrine

Sylvan MARCHAND

Publication 14e Séminaire sur le droit du bail

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MISE SOUS RÉGIE

Normes : CC.806; ORFI.1ss

Résumé : LA GÉRANCE D'IMMEUBLES, CONVENTIONNELLE ET LÉGALE, in 14e Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Zivilgericht Aargau

Publication MRA 3/06 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; NULLITE

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LISTE NON EXHAUSTIVE DANS UN ÉLÉMENT DE CONTRAT PRÉFORMULÉ La liste non exhaustive de positions de frais accessoires dans un élément de contrat préformulé est à considérer de la même manière qu'une formule selon laquelle le locataire doit payer séparément "tous les frais accessoires". Une telle formule est nulle et non avenue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; SURFACE; NOTION

Normes : CO.253ss

Résumé : COMPTABILISATION DE LA CUISINE DANS LE NOMBRE DE PIÈCES À GENÈVE À Genève, la comptabilisation des pièces comprend la cuisine, qui n'est pas inclue dans le nombre minimum visé à l'art. 253b al. 2 CO pour les logements de luxe. Sur la manière de compter les pièces à Genève : cf. ATF 119 Ia 357.

TF

Publication SJ 2005 I p. 585

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.271; CC.927

Résumé : RÉSILIATION LITIGIEUSE D'UN CONTRAT DE BAIL - INTERDICTION DE L'ACCÈS AUX LOCAUX - REQUÊTE EN RÉINTÉGRANDE - COMPÉTENCE DE LA JBL Lorsqu'une résiliation de bail est litigieuse devant la JBL et que le bailleur interdit au locataire l'accès aux locaux, le TPI et la Cour de Justice ne sont pas compétents pour connaître de la requête en réintégrande du locataire. Dès lors que la seule question litigieuse est de savoir si le bail a ou non pris fin, celle-ci ne pouvait être soustraite à la JBL par l'artifice consistant à fonder une requête sur les droits réels.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : NOMBRE D'EXERCICES ET PÉRIODES À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il convient naturellement que le nombre d'années permettant de déterminer chacune des deux moyennes destinées à être comparées soit identique. En l'occurrence, le bailleur a produit les exercices d'exploitation 1990, 1991 et 1992, puis 1998, 1999, 2000 et 2001. L'année 1998 doit être écartée, ce d'autant que les charges de cet exercice apparaissent curieusement élevées.

Voir aussi : ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

Vincent BRULHART

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : La responsabilité civile du locataire et les dommages causés aux immeubles par les événements naturels : questions choisies en matière de couverture d'assurance in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : NOMBRE D'EXERCICES ET PÉRIODES À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, le TF prescrit une comparaison des moyennes. Le juge doit comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer (première date de référence) avec celle des charges antérieures à la requête en baisse de loyer litigieuse (seconde date de référence). Le nombre d'exercices à prendre en considération pour former la moyenne n'est précisé ni dans la loi (art. 12 al. 1 OBLF), ni dans la jurisprudence. En principe, la doctrine considère que trois années de référence sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n. 237-243 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 314 ; Commentaire SVIT, n° 37 ad art. 269a ; ZIHLMAN, Das Mietrecht, 1995, p. 151-152). Une prise en compte plus étendue des années de référence est envisageable si les exercices présentent d'importantes différences entre eux. Si les chiffres produits par le bailleur pour les deux groupes d'années de référence se trouvent dans une fourchette relativement resserrée, la moyenne qui en résulte doit être considérée comme fiable, même si les deux groupes d'années sont discontinus (p. ex. 1989 à 1991 et 1999 à 2001). Dès lors, le juge doit entrer en matière sur ce critère de hausse.

TF

Publication SJ 2004 I 93

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : INTERPRÉTATION DE LA NOTION DE BAIL COMMERCIAL Une installation tridimensionnelle, ouverte sur l'avant, peut, suivant les cas, être qualifiée de local commercial. Il en va ainsi de box destinés au lavage de véhicules (ATF 124 III 108 = JT 1999 I 108). En revanche, un enclos (servant en l'espèce à entreposer des déchets de bois), qui par définition ne comporte pas de toit, n'est pas un local commercial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHAMBRE; NOTION; SURFACE

Normes : CO.253.ss

Résumé : PIÈCE, DEMI-PIÈCE: DÉFINITIONS La jurisprudence genevoise (DB 1990 n° 30 et SJ 1979 p. 71 n° 18-23), se basant sur l'art. 52 LCI (L 5 05), ainsi que sur la LGL (I 4 05) et son règlement d'application, considère qu'une pièce doit avoir au minimum 9 m2, être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m2 et ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m2.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; EXPERT

Normes : LPC.435

Résumé : DISTINCTION ENTRE TÉMOIN ET EXPERT Selon la jurisprudence, le témoin est appelé à fournir des renseignements sur des faits dont la connaissance n'est pas accessible à chacun, il est irremplaçable. L'expert apporte son appréciation sur des données d'expérience qui, en soi, sont à la portée de tout le monde et en tout temps. Ainsi, l'architecte mandaté pour évaluer le coût de travaux entrepris dans l'appartement de locataires agit comme un expert, et ne peut être entendu comme témoin.

TF

Publication CdB 3/02 p. 85

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; RESILIATION

Normes : CO.260

Résumé : RÉSILIATION A L'ISSUE DES TRAVAUX Le bailleur qui procède à d'importants travaux de rénovation de la chose louée et résilie le contrat à l'issue de ces travaux viole le sens et le but de l'art. 260 CO, malgré le fait qu'il en respecte le texte. En effet, cela revient à faire supporter au locataire les inconvénients des travaux, sans qu'il puisse bénéficier des avantages. Que le bailleur ait averti le locataire, avant les travaux, de son intention de résilier est sans importance si ce dernier ne dispose pas de suffisamment de temps pour se décider entre une poursuite du bail limitée dans le temps et comportant des inconvénients importants ou, en cas de refus des travaux, une résiliation du bail prenant effet avant leur commencement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DUREE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - LIMITES IMPOSÉES AU LOCATAIRE - CARACTÈRE PROVISOIRE Un locataire qui souhaite simplement conserver son appartement jusqu'à la majorité de son fils afin que celui-ci puisse l'occuper, et, dans l'intervalle le sous-loue, ne conclut pas un contrat de sous-location mais transfère le bail de façon déguisée. Le contrat de sous-location a un caractère nécessairement provisoire et implique le désir de revenir vivre dans les locaux (Rollini, le caractère provisoire de la sous location et les limites imposées en la matière au locataire, in Cahier du bail (CdB) 1995 p. 14 ss ; Lachat, le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 378 n° 2.1 ; moins explicite, ATF non publié du 11.10 1994, in SJ 1995 p. 229)

Denis PIOTET

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; PROPRIETE COLLECTIVE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le statut du locataire dans la propriété collective in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; JONCTION DE CAUSES

Normes : LPC.106

Résumé : JONCTION DES CAUSES - CONDITIONS Le but de l'article 106 LPC n'est pas de favoriser l'économie de la procédure, mais d'éviter des jugements contradictoires dont l'exécution serait incompatible. La jonction ne peut donc être imposée que si l'application du droit matériel l'exige, à l'exclusion de motifs de simple opportunité. Il faut que le droit de fond empêche des jugements séparés. Il ne suffit pas que le juge soit appelé, dans des causes distinctes, à instruire sur des faits identiques ou à trancher des mêmes questions de droit (Bertossa-Gaillard-Guyet-Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 1 ad art. 106 et jurisprudence citée). La seule question qui se pose dès lors est celle de savoir si deux causes sont à ce point imbriquées l'une dans l'autre que le juge ne puisse statuer séparément dans chaque procédure.

Voir aussi : ACJ n° 1029 du 06.09.2004 M. c/ A.

TF

Descripteurs : BAIL À LOYER; ACTIONNAIRE ; LOCATAIRE; COMPÉTENCE

Normes : CO.253

Résumé : NATURE DU CONTRAT LIANT LES ACTIONNAIRES-LOCATAIRES À LA SOCIÉTÉ PROPRIÉTAIRE La société d'actionnaires-locataires est une forme de société immobilière qui repose sur une combinaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer. A côté de la constitution d'une société anonyme pour construire ou acquérir un immeuble, l'attribution de la jouissance de parties déterminées du bâtiment se réalise par un contrat de bail que seuls les actionnaires peuvent conclure avec la société. Il en découle que la situation des actionnaires-locataires est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétaires. Le contrat en vertu duquel la société propriétaire cède à son actionnaire la jouissance d'un appartement déterminé est un bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.265/2002 du 26.11.2002; ACJC/908/2016 du 24.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUTS GRAVES ET POSTERIEUREMENT POUR JUSTES MOTIFS Selon le principe de la bonne foi, on ne saurait admettre a posteriori que le bail a été résilié en fonction de l'art. 266g CO, alors qu'il l'avait été en raison de défauts graves. L'art. 266g CO exige, au contraire, que le locataire ou le bailleur qui entend se prévaloir de ce droit le fasse savoir d'emblée (MP 1996 p. 10 ss).

Philippe CONOD

Publication CdB 2000 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTION EN DIVORCE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les incidences du nouveau droit du divorce sur le droit du bail in Cahiers du Bail 2000 p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; INTERPRETATION(PROCEDURE)

Normes : LPC.153

Résumé : INTERPRÉTATION D'UN JUGEMENT Il y a lieu à interprétation d'un jugement, au sens de l'art. 153 LPC, si le dispositif contient ambiguïté ou obscurité dans les expressions ou dans les dispositions. Selon les commentateurs de la loi de procédure civile, l'interprétation aura lieu lorsque le dispositif d'un jugement contient un vice de rédaction, ou que les termes dans lesquels il est conçu offrent quelque équivoque ou quelque double sens, la voie de l'interprétation n'étant pas ouverte pour résoudre une contradiction entre les motifs de la décision et le dispositif (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC, no 3 ad art. 153 LPC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - DEPOT LOUE POUR REPETITIONS DE MUSIQUE Un dépôt loué à destination de local pour des répétitions de musique répond à la notion de local commercial.

Remarques : Définition de local commercial (telle que retenue dans l'ACJC/383/1999) restreinte par arrêt du TF 4C.425/1994 du 06.02.1995 in DB 9/1997 n°22, p. 28

François CHAIX

Publication SJ 1999 II 49

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLACE DE PARC

Normes : CO.253

Résumé : USAGE D'UNE PLACE DE PARKING A L'INSU DES COPROPRIETAIRES Cas d'une communauté de copropriétaires qui n'a pas eu connaissance de la présence indue d'un véhicule sur sa place de parking avant que celui-ci ne soit déplacé, de sorte qu'aucun contrat n'a pu venir à terme entre les parties, en l'absence d'un échange de volonté entre elles, et notamment d'acceptation de la part de l'intimée. Il n'y a, dès lors, pas de contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - IMPORTANTES DIFFICULTÉS D'UNE ENTREPRISE Il est nécessaire d'établir que l'activité déficitaire de la locataire soit due à une particulière mauvaise conjoncture touchant plus spécialement le domaine d'activité concerné, et encore moins à des circonstances d'une gravité exceptionnelle qui n'étaient ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat. Des difficultés financières, même importantes, dans la gestion d'une entreprise, ne constituent pas à elles seules de justes motifs de résiliation anticipée au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; GARANTIE BANCAIRE

Normes : LGFL.1.ss

Résumé : EXCLUSION DE TOUTE AUTRE FORME DE GARANTIE QUE CELLE MENTIONNÉE DANS LA LOI Interprétée selon sa lettre, la LGFL exclut toutes formes de garanties données par le locataire et des tiers en faveur d'un bailleur, autres que les deux formes de garanties mentionnées, à savoir celles en espèces ou en valeurs fournies par le locataire lui-même ou par une tierce personne, ainsi que le recours au cautionnement simple. Elle exclut par conséquent la constitution d'un contrat de porte-fort visant à garantir l'exécution d'un contrat de bail. Le cautionnement simple a par contre été admis, car la responsabilité de la caution est accessoire et subsidiaire. Ce n'est qu'en cas d'insolvabilité du locataire, soit par faillite, obtention d'un sursis concordataire ou délivrance d'un acte de défaut de biens définitif du bailleur, et en l'absence d'un gage mobilier réalisable, que la caution peut être actionnée en paiement de montant garanti. Le cautionnement simple assure au locataire la possibilité de faire valoir tous ses droits contre le bailleur, avant que celui-ci ne puisse réclamer le paiement à la caution.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.253a.al.1; aLOJ.56M

Résumé : MISE A DISPOSITION D'UNE PIECE D'UN APPARTEMENT VOISIN A CELUI LOUE PAR LE LOCATAIRE - CARACTERE ACCESSOIRE DE LA PIECE NON ADMIS DANS CE CAS Un locataire a loué deux appartements sur le même étage d'un immeuble. Après avoir résilié le bail d'un des deux appartements, le locataire reçoit l'usage à titre gratuit d'une pièce dans l'appartement qu'il a quitté. Suite à la résiliation du bail du deuxième appartement par le bailleur et après que celui-ci l'a prié de restituer la pièce mise à disposition, le locataire a déposé une requête en constatation de la nullité du congé et, subsidiairement, en prolongation du bail. La CJ a confirmé l'incompétence du Tribunal des baux et loyers dès lors que les parties n'étaient pas liées par un bail à loyer portant sur la pièce litigieuse et que celle-ci ne pouvait être considérée comme un accessoire du bail résilié en dernier lieu.

TF

Publication SJ 1998 p.732

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE - PAS DE LIBÉRATION DU LOCATAIRE SORTANT AVANT LA CONCLUSION DU CONTRAT AVEC LE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Tenir des propos insultants à l'égard des employés de la gérance mandatée par la bailleresse constitue un juste motif de rejet d'une candidature. Le bailleur, sous réserve d'une attitude dilatoire de sa part, conserve le droit de refuser une candidature pour de justes motifs jusqu'à la reprise du bail ou la conclusion du nouveau contrat par le locataire de remplacement proposé, car ce n'est qu'à ce moment-là que l'effet libératoire se produit envers l'ancien locataire (cf. Higi, Zürcher Kommentar, n. 65 ad art. 264 CO). Ainsi, il ne suffit pas de présenter un candidat acceptable pour être libéré de ses obligations de locataire; encore faut-il que le locataire de remplacement, même dûment accepté, ne se désiste pas avant de reprendre le bail ou de conclure un nouveau contrat, pour des motifs qui lui sont propres (Lachat, Le bail à loyer, p. 453; Higi, op. cit., n. 63 ad art. 264 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - PERTE D'EMPLOI DU LOCATAIRE Ne peuvent constituer de justes motifs de résiliation du bail des circonstances susceptibles de se produire à l'avenir et dont un homme d'affaires circonspect aurait dû tenir compte, ni des circonstances pouvant être considérées comme de simples fluctuations des affaires ou de la conjoncture économique. Des difficultés financières, fussent-elles inattendues, n'ont rien d'imprévisible en dehors de soudaines et graves crises économiques pouvant toucher un large secteur (ATF du 2 mai 1995 paru aux Cahiers du bail, 1995, no 4 p. 97).

Publication ATF 124 III 108; JT 1999 I 107

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - DÉFINITION Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle.

Voir aussi : ACJC/191/2019 du 11.02.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION PARTIELLE

Normes : LPC.143

Résumé : JUGEMENT PARTIEL SUR LA CONSTATATION DE LA RESPONSABILITÉ POUR DOMMAGE CAUSÉ Lorsque le TBL est saisi d'une demande en paiement de dommages-intérêts, il doit instruire et juger globalement la cause. C'est-à-dire que s'il estime relevante la responsabilité du demandeur, il se prononcera tant sur les divers postes du dommage dont il est demandé réparation, que sur l'existence du lien de causalité adéquate. Le prononcé du Tribunal comprendra non seulement la reconnaissance de la responsabilité du défendeur, mais également des mesures condamnatoires. Il n'y a pas lieu de rendre de jugement partiel.

Michel DUCROT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : L'expulsion du locataire in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Publication SJ 1995 p.436

Descripteurs : BAIL A LOYER; DUREE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a

Résumé : DURÉE DU BAIL CONVENUE À 10 ANS COMPATIBLE AVEC LES CONDITIONS GÉNÉRALES Il est tout à fait possible de déroger au détriment du bailleur à la durée initiale de 3 ans de l'art. 1 al. 1-2 des Conditions générales en prévoyant une durée de 10 ans, et cela tout en maintenant en faveur du locataire le droit de résiliation anticipée selon l'art. 3 let. a des Conditions générales, soit la faculté de résilier pour une échéance trimestrielle dès la deuxième année, moyennant un préavis de 3 mois. Les deux règles ne sont pas incompatibles. Ainsi comprises, elles n'entraînent pas non plus une solution inadaptée : le bailleur est lié pour 10 ans (au lieu de 3 selon l'art. 1 al. 2 des Conditions générales), le loyer étant échelonné durant cette période, alors que le locataire peut résilier le contrat dès la deuxième année. Si les parties entendent enlever au locataire le droit de résiliation anticipée que lui accordent les Conditions générales, disposition qui reprend en grande partie la règle de droit dispositif de l'art. 266c CO, elles doivent l'exprimer de manière expresse et claire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CRISE ÉCONOMIQUE INVOQUÉE Cas de justes motifs invoqués : licenciements d'une partie du personnel pour récession et décès de l'administrateur. La crise économique ne peut pas être invoquée in abstracto; au contraire, la partie qui s'en prévaut doit prouver qu'elle est acculée à la ruine (cf. Commentaire USPI, p. 377 ad art. 266g CO, n.15), ce qui n'a pas été fait en l'occurrence. Quant au décès de l'administrateur et actionnaire principal, il est bien certain qu'il a une influence sur la vie de la personne morale, mais ce malheur ne démontre pas non plus la ruine de celle-ci, ce d'autant moins que seuls les contrats de travail ont été résiliés, et non pas le contrat de bail relatif aux locaux occupés par SA X.

Voir aussi : ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R.

TF

Publication SJ 1995 p.315 = JT 1995 I 568

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.265

Résumé : COMPENSATION ENTRE CRÉANCES DÉCOULANT DU BAIL EXCLUSIVEMENT L'art. 265 CO prévoit que le bailleur et le locataire ne peuvent renoncer à l'avance au droit de compenser les créances découlant du bail. La doctrine dominante considère que cette règle concerne exclusivement la compensation entre créances et dettes découlant toutes deux du bail (Higi, Zurcher Kommentar, art. 265 n° 18; Lachat, Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2ème édition, 1991, p. 143; Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 2ème édition, 1992, p. 176; ainsi que Commentaire USPI, art. 265 n° 5; Guhl, Merz, Kummer, Schweizerisches Obligationenrecht, 8ème édition, 1991, p. 405). Cette opinion est conforme à la volonté du législateur et doit être approuvée. Ainsi, une clause excluant la compensation a pour conséquence d'empêcher la compensation avec une créance née d'un autre rapport juridique.

François KNOEPFLER

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT INTERNATIONAL PRIVE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le contrat de bail en droit international in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Roland RUEDIN

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : Société coopérative d'habitation et bail à loyer in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS APRÈS AVOIR DONNÉ UN CONGÉ ORDINAIRE Il est loisible à une partie de résilier un contrat de bail pour plusieurs motifs : une partie qui a déjà donné un congé, par exemple pour la plus prochaine échéance du bail, n'est pas privée du droit de résilier le bail pour un motif extraordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RETROACTIVITE; ANNULABILITE

Normes : CO.31

Résumé : EFFETS DE LA RÉSILIATION PARTIELLE Le principe de la bonne foi s'oppose à l'invalidation partielle d'un contrat de durée qui a pu sortir tous ses effets durant un certain temps (JT 1981 I 373; Gauch, Schluep, Tercier: Partie générale du CO, tome I n° 603). Une telle invalidation ne peut ainsi être envisagée avec effet rétroactif, mais seulement ex nunc, la partie invoquant un vice de volonté n'étant admise à le faire que pour l'avenir et non pour le passé (Gauch, Schluep, Tercier, op. cit., n° 669-672; Schmidlin, Commentaire bernois n° 184, ad art. 23/24; Schoenenberger, Jaeggi, Commentaire zurichois, n° 565, ad art. 1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.266.ss

Résumé : AUTONOMIE DES PARTIES EN MATIÈRE DE DÉLAIS DE CONGÉ En matière de baux immobiliers, la question des termes et des délais de résiliation est réglée de manière dispositive par le droit fédéral, sauf pour les délais minimaux. Les parties restent libres, dans le cadre de leur autonomie, de réglementer elles-mêmes leurs relations contractuelles (ATF 114 II 339 = JT 1989 I 174).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Normes : CC.671; CC.672

Résumé : TRAVAUX ENTREPRIS PAR LE LOCATAIRE Les articles 671 et 672 CC ne s'appliquent pas lorsque les travaux de construction sont intervenus sur la base d'un contrat entre le propriétaire du fonds (en l'occurrence le bailleur) et le propriétaire des matériaux (en l'occurrence le locataire). Les deux parties sont liées par un contrat de bail et si l'une ou l'autre effectue des travaux sur la chose louée, elle ne peut le faire que dans le cadre de cette relation contractuelle (P. Piotet, Qui est le "propriétaire des matériaux" qui construit sans autorisation sur le fonds d'autrui au sens des articles 671-673 CC ?, in SJZ 1975, p. 17 ss.; ATF 99 II 131 = JT 1974 p. 30; ATF 105 II 92 = Jdt 1979 p. 611). Par conséquent, ce n'est qu'en dehors de tout lien juridique entre le propriétaire du fonds et le propriétaire des matériaux qu'interviennent les dispositions sur l'accession (J. Guinand, Le sort des améliorations faites par le locataire lors de la résiliation du bail, in SJ 1982, p. 156). In casu, les locataires ne peuvent prétendre à une indemnité fondée sur les art. 671 et ss CC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POINT ESSENTIEL; IDENTITE

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS DU BAIL - IDENTITÉ DU BAILLEUR L'identité du bailleur n'est pas une "essentialia negotii". Il suffit que le bailleur ou son mandataire soient suffisamment connus pour que le locataire puisse le cas échéant les interpeller pour que le contrat soit valable, selon les principes généraux du CO (ACJ n° 411 du 5.5.83 E. c/ X).

CJ , CABL

Publication SJ 1993 p. 331

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE LOCI

Normes : LFors.23; CO.274b; LDIP.112

Résumé : FOR - IMMEUBLE SIS À L'ÉTRANGER L'art. 274b CO qui prévoit, pour les baux immobiliers, la compétence des autorités du lieu de situation de l'immeuble, ne s'applique que si l'immeuble est sis en Suisse. Pour les immeubles sis à l'étranger, il faut, sous réserve des conventions internationales, appliquer les règles de la LDIP ; en l'occurrence, les tribunaux genevois sont compétents en tant que for du domicile de la partie défenderesse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD); LOCATAIRE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION ENTRE LOCATAIRES "SORTANT" ET "ENTRANT" Une telle transaction (p. ex. reprise) conclue sans intervention du bailleur, ne constitue pas une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.

Voir aussi : ACJ n° 249 du 5.11.93 DC c/ R.

Pierre WESSNER

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : L'extinction ordinaire du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean GUINAND

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DES SUCCESSIONS

Normes : CO.253.ss

Résumé : Décès du bailleur, décès du locataire, quelles conséquences ? in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE LOCI

Normes : LFors.23; CO.274b

Résumé : RENONCIATION AU FOR L'art. 274b al. 2 CO permet au locataire, domicilié en Suisse, de renoncer au for du lieu de situation de l'immeuble non pas d'avance mais au moment de l'ouverture d'une action (cf. Message du Conseil Fédéral du 27.3.85, § 421.3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL : NOTION - BAIL COMMERCIAL : CRITÈRES Pour un bail commercial, trois critères sont relevants, soit un local, loué à un usage commercial, sur un terrain bâti. S'agissant d'un emplacement loué pour y installer et exploiter une cabine de photographie à prépaiement, la première condition manque (Arrêt partiellement en contradiction avec l'ATF 118 II 40 = SJ 1992 p. 434 = JT 1993 I 298).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : aLOJ.56P

Résumé : ACTION EN ANNULATION DE CONGÉ : VALEUR LITIGIEUSE Les actions en annulation de congé ouvertes sur la base des nouveaux articles 271 ss CO ont une valeur litigieuse indéterminée, de sorte que le TBL statue en premier ressort.

TF

Publication ATF 118 II 40 = SJ 1992 p. 434 = JT 1993 I 298

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL : NOTION - BAIL COMMERCIAL : CRITÈRES La notion de local commercial est interprétée selon les mêmes critères dans l'ancien et le nouveau droit. Pris au sens large (ATF 113 II 413), son utilisation n'est pas nécessairement lucrative. Il comprend les locaux nécessaires au développement personnel privé ou économique du locataire. Jurisprudence et doctrine s'accordent sur le fait qu'un local loué pour une activité professionnelle accessoire, puisse être qualifié de local commercial au sens de la loi.

Voir aussi : ATF 113 II 406; ACJ n° 691 du 31.05.02 S. c/ G.ACJ n° 1432 du 11.12.2006 A. SA. c/ O. SA.

Claudio ROLLINI

Publication CdB 1992 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : OBLF.13.al.4

Résumé : Jurisprudence relative à l'art. 13 al. 4 OBLF in Cahiers du Bail 1992 p. 33

Remarques : Doctrine

Publication SJ 1992 p. 170

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLACE DE PARC

Normes : CO.253

Résumé : PARCAGE D'UN VÉHICULE AUTOMOBILE DANS UN GARAGE COLLECTIF Le contrat conclu entre l'exploitant d'un parking collectif destiné au stationnement payant des véhicules automobiles et l'usager d'un tel parking est un contrat de bail à loyer (et non de dépôt).