Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION

Normes : CO.272.al.1

Résumé : SOUS-LOCATION - PAS DE DEVOIR DU LOCATAIRE PRINCIPAL DE SOLLICITER UNE PROLONGATION DE BAIL Le locataire principal n'a pas l'obligation, en cas de résiliation du bail principal, de solliciter une prolongation de bail pour son sous-locataire. En effet, les conséquences pénibles de la résiliation du bail principal pour le sous-locataire ne sont pas prises en considération par le législateur.

Remarques : arrêt rendu en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION OU PROLONGATION UNIQUE L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparaît d'emblée qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux à l'échéance du délai de grâce ou s'il est certain qu'il aura retrouvé une surface de remplacement à cette date ou enfin lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur à ce moment. Dans l'hypothèse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur, une double prolongation se justifie.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X ACJ n° 209 du 20.9.93 SA X c/ F. et consorts

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PREMIÈRE PROLONGATION - CONDITIONS - DÉMARCHES POUR SE RELOGER Le locataire ne peut exiger une prolongation de bail qu'à la condition d'avoir entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 cons. 1; ATF 110 II 254 = JT 1985 I 265-266; ATF 102 II 254 = JT 1977 I 558).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU BAILLEUR : SÉRIEUX, CONCRET, URGENT L'article 272 al. 2 lit. d CO relativise le besoin propre du bailleur, qui n'est plus un motif absolu excluant la prolongation (cf. Message du Conseil Fédéral du 27 mai 1985 p. 1442 ad 421.22). Cependant, un tel besoin doit être retenu dans le cadre de la pesée des intérêts en présence pour autant qu'il soit sérieux, concret et urgent, ce qu'il appartient au bailleur d'établir conformément aux principes posés sous l'ancien droit (ATF 99 II 50 = JT 1973 I 645 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CONGÉ DONNÉ LONGTEMPS À L'AVANCE Dans l'impossibilité de statuer sur les éventuelles conséquences pénibles pour le locataire, il y a lieu de suspendre la procédure jusqu'à une date plus proche (2 ans) du moment où la résiliation doit prendre effet.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - OBLIGATION DE DÉMÉNAGER - DÉPÔT D'ARCHIVES Le déménagement d'archives n'est pas considéré comme une conséquence pénible au sens de l'article 272 al. 1 CO, même en tenant compte de circonstances telles que la destination des locaux loués, le prix de la location, la situation du marché pour des locaux à usage de dépôt, la passivité éventuelle du locataire à trouver des solutions de remplacement, le long préavis pour la résiliation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271; CC.8

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022 p. 43ss; arrêt du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.01.2010, rendu le 29.04.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : RESILIATION - BESOIN (EN GENERAL) - CONDITIONS NON REUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin n'est ni immédiat, ni urgent. Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. Pour se prononcer sur la base des art. 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause. Des éléments qui, pris individuellement, ne permettraient pas tous d'établir que le motif ne correspond pas à la réalité, peuvent, considérés dans leur ensemble, constituer des indices suffisants de la fausseté du motif de congé allégué et conduire à reconnaître le caractère abusif du congé. Tel est notamment le cas en présence de contradictions manifestes entre les déclarations du bailleur et les témoignages de sa soeur et d'autres locataires, de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs invoqués pour justifier la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION - BESOIN CONCRET La résiliation motivée par le souhait du propriétaire d'occuper personnellement les locaux qu'il vient d'acquérir ne saurait être constitutive d'abus de droit. Qui plus est, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée, étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliations (art. 271a al. 3 let. a CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ DONNE PENDANT UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL Cas d'une résiliation donnée par le bailleur alors que le locataire avait introduit une demande de baisse de loyer. Dès lors que celle-ci n'est pas d'emblée vouée à l'échec (art. 271a al. 1 let. d CO), le locataire n'est pas de mauvaise foi. Si aucune exception de l'art. 271a al. 3 CO n'est réalisée, le congé doit être annulé.

TF

Publication ATF 125 III 226 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR DÉTERMINER LA DURÉE DE LA PROLONGATION Le droit fédéral est violé si le juge, en exerçant son pouvoir d'appréciation, sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il fait abstraction d'éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions injustifiables (ATF 118 II 50). Lorsque le délai de résiliation est exceptionnellement long, le locataire bénéficie de plus de temps pour chercher une solution de rechange, de sorte qu'il peut paraître justifié d'en tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022; Newsletter CPC online septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;ABUS DE DROIT

Normes : CO.271; CPC.70

Résumé : CO-BAILLEURS - ABUS DE DROIT À INVOQUER LE DÉFAUT DE CONSORITÉ En procédure civile, le défaut de qualité pour agir ou pour défendre n’est en principe pas susceptible de rectification ; il entraîne le rejet de la demande. En particulier, lorsque l’action n’a pas été ouverte par ou dirigée contre tous les consorts matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée. Il y a notamment consorité nécessaire en cas d’action formatrice, ce qui est le cas de l’action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 s. CO. In casu, les circonstances tout à fait particulières de la présente cause commandent de retenir, exceptionnellement, que les bailleurs invoquent, en l’occurrence, abusivement le concept de consorité nécessaire ainsi que leur défaut de légitimation passive. L’attitude adoptée en l’espèce par les bailleurs ne mérite ainsi aucune protection. Ceux-ci n’ont en effet jamais informé les locataires de l’évolution de la titularité des droits du bailleur à la suite du transfert de propriété de l’immeuble concerné. Ils n’ont pas davantage avisé les locataires de l’existence d’un usufruit octroyé à A.A. et de sa qualité de bailleresse. Il appert, en outre, que le nom de l’usufruitière n’apparaît pas sur l’extrait du registre foncier genevois librement accessible en ligne. Les indications fournies par les bailleurs sur la formule de résiliation étaient en outre incomplètes puisque leurs prénoms n’y figuraient pas.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 145 III 281; BOHNET, Le logement de famille, lecongé et la consorité des époux colocataires (arrêt 4A_570/2018), Newsletter Bail.ch septembre 2019; DB 31/2019, p. 66ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.273a; CO.271; CO.271a; CPC.70; CC.2

Résumé : CONJOINTS COLOCATAIRES - PAS DE FACULTÉ D'AGIR INDIVIDUELLEMENT En application de l'art. 273a CO, lorsque la chose louée sert de logement de famille, le conjoint non-locataire peut contester le congé en agissant seul à l'encontre du bailleur. Cette disposition n'est pas applicable par analogie lorsque les conjoints sont tous deux locataires ; ils forment une consorité nécessaire (art. 70 al. 1 CPC) et doivent dès lors agir ensemble à l'encontre du congé (art. 271 et 271a CO). Lorsqu'un seul des conjoints colocataires entend contester le congé, il doit agir aussi bien à l'encontre du bailleur que de son conjoint colocataire ne s'opposant pas au congé ; s'il ne le fait pas, la légitimation active lui est niée. Toutefois, dans le cas d'espèce, la bailleresse qui invoque l'absence de légitimation active alors qu'elle n'entendait résilier le bail qu'à l'encontre de la locataire ayant contesté le congé, viole l'art. 2 al. 2 CC relatif à l'interdiction de l'abus de droit.

Remarques : revirement de jurisprudence par rapport à l'ATF 118 II 168

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; PERSONNE MORALE ; SOCIÉTÉ ANONYME

Normes : CO.271; CO.271a; CO.272

Résumé : BESOIN URGENT DU BAILLEUR - SOCIÉTÉ ANONYME Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers. En revanche, dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés (art. 271a al. 3 let. a CO). Selon le texte légal, le bailleur ne peut alors invoquer que son propre besoin ou celui de membres de sa famille, à l'exclusion de celui d'autres tiers. Une société anonyme n'a pas de famille et il est donc très douteux qu'en position de bailleresse, elle puisse obtenir ce qui est une dérogation au régime ordinaire. En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse est pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PERSONNE MORALE

Normes : CO.272

Résumé : BESOIN DE LA PERSONNE MORALE En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse peut être pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_447/2015 du 31 mars 2016 et ATF 132 III 737

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE Prolongation maximum de quatre ans pour une dame âgée de 84 ans, demeurant dans son logement depuis 1966 et disposant de ressources financières limitées.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE 9 mois pour logement subventionné, de façon à ce que ce délai ne dépasse pas le délai d'une année de l'art. 19 al. 1 RGL et pour tenir compte du fait que le bail a duré 9 ans et que la locataire n'a pas entrepris de recherches sérieuses de solutions de relogement.

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : DUREE DE LA PROLONGATION: CASUISTIQUE Unique prolongation de bail pour un logement : ACJ n° 211 et n° 212 du 31.08.1992 A. c/ S.-M. et c/ W. ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI X ACJ n° 250 du 09.10.1992 Hoirie C. c/ G. ACJ n° 253 du 09.10.1992 D. c/ A. ACJ n° 65 du 17.01.2000 S. c/ R. ACJ n° 534 du 15.05.2000 M. c/ U. SA ACJ n° 1345 du 21.12.2000 P. c/ S. SA ACJ n° 997 du 09.10.2000 J. c/ M. (3 ans) ACJ n° 369 du 23.04.2001 C. c/ C. et P. (2 ans) ACJ n° 708 du 22.06.2001 P. et M.B. c/ E. (2 ans) ACJ n° 33 du 14.01.2002 M. c/ X SA (30 mois) ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. (1 an) ACJ n° 338 du 18.03.2002 P. c/ P. (18 mois) ACJ n° 474 du 15.04.2002 A. c/ C. (4 ans) ACJ n° 1005 du 09.09.2002 S. c/ S. (3 ans) ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V. (24 mois) ATF 4C.267/2002 du 18.11.2002 = SJ 2003 I p. 261 = CdB 3/2003 p. 82 (3 ans) ACJ n° 124 du 10.02.2003 Z. c/ A.-L. (3 ans) ACJ n° 344 du 07.04.2003 L. c/ F. (22 mois) ACJ n° 42 du 13.01.2003 D. et G. c/ B. (2 ans) ACJ n° 39 du 12.01.2004 V. c/ C. (3 ans) ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 = DB 2006 p. 38, n° 20 (2 ans) ACJ n° 1282 du 08.11.2004 L. c/ B. (20 mois) ACJ n° 249 du 06.03.2006 D. c/ R. (2 ans) ACJ n° 629 du 12.06.2006 M. c/ F. (3 ans) ACJ n° 1102 du 09.10.2006 R. c/ I. (4 ans) ACJ n° 747 du 11.06.2007 C. c/ M. (2 ans) ACJ n° 869 du 22.06.2007 C. c/ S. (3 ans) ACJ n° 1168 du 08.10.2007 J. c/ L. (4 ans) ACJ n° 1169 du 08.10.2007 B. c/ E. de G. (2 ans) ACJ n° 1488 du 10.12.2007 C. C/ G. (2 ans et demi) ACJC/1026/2008 du 08.09.2008 D.L. c/ C. (2 ans) ACJC/1174/2008 du 06.10.2008 R. c/ O. (3 ans) ACJC/1181/2008 du 06.10.2008 S. c/ M.G. (1 an) ACJC/243/2009 du 09.03.2009 A. c/E. de G. (3 ans et demi) ACJC/457/2009 du 20.04.2009 E. c/ SI B. (2 ans) ACJC/710/2009 du 15.06.2009 J. c/ F.F. SA (2 ans) ACJC/1147/2009 du 05.10.2009 H. c/ F.-I. (3 ans et 1 mois) ACJC/1574/2009 du 22.12.2009 (2 ans) ACJC/53/2010 du 18.01.2010 (4 ans) ACJC/560/2010 du 17.05.2010 (2 ans) ACJC/579/2010 du 17.05.2010 (3 ans) Unique prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJ n° 14 du 24.01.1992 SI X c/ SA X ACJ n° 218 du 31.08.1992 SA X c/ SI SA X ACJ n° 237 du 18.09.1992 B. c/ SI X ACJ n° 110 du 29.03.1993 X SA c/ SI SA X. ATF non publié du 15.05.2000 A. c/ T. ACJ n° 216 du 12.03.2001 P. c/ S. et S. SA (6 ans) ACJ n° 974 du 08.10.2001 B.M. c/ P. (6 ans) ACJ n° 749 du 14.06.2004 H. c/ P. (2 ans) ACJ n° 1207 du 06.11.2006 G. c/ N. (2 ans) ACJ n° 864 du 22.06.2007 S. c/ F. (3 ans et demi) ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C. (5 ans) ACJ n° 276 du 03.03.2008 G. c/ X SA et F.B. (4 ans) ACJC/574/2008 du 05.05.2008 E.O. SA c/ C. ACJC/429/2009 du 20.04.2009 D.C. c/ M. Sàrl (4 ans) ACJC/1151/2009 du 05.10.2009 S. c/ A. (5 ans) ACJC/1294/2009 du 02.11.2009 C. c/ V-D (4 ans et demi) ACJC/57/2010 du 18.01.2010 (3 ans et demi) Première prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJC/1149/2002 (4 ans) ACJC/863/2007 (2 ans et demi) ACJC/984/2007 (2 ans et demi) ACJC/431/2008 (2 ans et demi) ACJC/1033/2008 (4 ans)

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - BESOIN SÉRIEUX/CONCRET/ACTUEL Le besoin personnel urgent du bailleur ne présuppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être examinée dans le temps et en fonction de son degré. Le juge décidera en fonction de toutes les circonstances.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_16/2016 du 26 août 2016 et 4A_447/2015 du 31 mars 2016; ACJ n° 189 du 30.08.93 SI X et S. c/ B.ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; PRESOMPTION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE; PREUVE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : CONGÉ PRÉSUMÉ ABUSIF - RENVERSEMENT DE CETTE PRÉSOMPTION EN RAISON DU BESOIN URGENT DU BAILLEUR Le congé est présumé abusif lorsqu'il est donné dans les trois ans à compter de la fin de la procédure. C'est donc au bailleur qu'il appartient de renverser cette présomption en apportant la preuve de l'existence d'un besoin urgent d'utiliser les locaux.

Voir aussi : ATF 4A_85/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.271.al.2

Résumé : OBLIGATION DU TRIBUNAL DE VÉRIFIER LA MOTIVATION DU CONGÉ Le devoir de motiver le congé prévu à l'article 271 alinéa 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MPI/ 93 p. 28 et ss, 31).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU LOCATAIRE-ACTIONNAIRE Le besoin invoqué par l'un des actionnaires de la bailleresse ne peut faire échec à la requête en prolongation de bail. Tout au plus peut-il entrer en considération dans la pondération des intérêts respectifs.

TF

Publication ATF 117 II 415 = SJ 1992 p. 308 = JT 1992 I 596

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.272a.al.1.let.a

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - CONGÉ POUR LE PLUS PROCHAIN TERME ORDINAIRE MALGRÉ LA DEMEURE DU LOCATAIRE L'exclusion de la prolongation en cas de demeure du locataire suppose la fixation valable d'un délai avec menace de résiliation au sens de l'art. 257d CO, communiquée séparément au conjoint du locataire si la chose louée sert d'appartement familial (art. 266n CO; consid. 3-5). Une telle exclusion s'applique aussi en faveur du bailleur qui n'a pas exercé son droit à la résiliation anticipée du contrat, mais a donné le congé seulement pour le plus prochain terme ordinaire (consid. 4).

Voir aussi : ACJC/267/2016 du 29.02.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ACTION EN CONTESTATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); PREUVE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - PREUVE La preuve du besoin personnel urgent ne doit être apportée que dans le cadre d'une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. Cette preuve n'a pas à être apportée si le congé a été donné pour l'échéance contractuelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; PEREMPTION; ABUS DE DROIT; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273.al.1

Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - DÉLAI - PÉREMPTION - EXAMEN D'OFFICE - ABUS DE DROIT La péremption éteint absolument et complètement le droit concerné, elle se vérifie d'office (ATF 116 Ib. 392 cons. c-aa et réf. cit.). Il y a lieu de refuser au titulaire du droit périmé le bénéfice des articles 134 à 138 CO (ATF 74 II 97). Tout au plus le délai supplémentaire de l'article 139 lui sera accordé lorsque l'action est mal introduite (ATF 100 II 284, JT 1976 I 57; ATF 98 II 183, JT 1973 I 249) ou encore le bénéfice de l'exception (JT 1988 I 148 et note Jeanprêtre, p. 151). La jurisprudence est même allée jusqu'à interdire au juge de prolonger ou de restituer le délai pour solliciter une seconde prolongation de bail telle que prévue par l'ancien art. 267 a al. 3 CO (ATF 101 II 86). Dans ce dernier cas, elle a réservé l'abus de droit lorsque l'effet de la péremption était survenu par astuce ou par un comportement détournant l'intéressé d'agir en temps utile. Un comportement dolosif est nécessaire pour admettre l'abus de droit; dans un tel cas c'est l'art. 41 CO qui s'applique, et, en lieu et place du paiement de dommages-intérêts il convient de restituer au lésé le droit ainsi perdu (H. Merz, Berner Kommentar, ad 2 CC, note 407 ss, p. 335 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.261

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ DU CONGÉ Le congé anticipé donné suite à un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace. Il n'est pas transformé en congé ordinaire.

Voir aussi : Fiche 2310032

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; USAGE PERSONNEL; BESOIN(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN URGENT NE CONSTITUANT QU'UN PRÉTEXTE - INDICES Constituent des indices de prétexte, d'une part, la proximité dans le temps (6 mois) entre l'audience devant la Commission consacrée à l'ultime tentative de majoration du loyer et l'envoi du congé, d'autre part, l'attitude contradictoire du bailleur qui n'explique pas pourquoi il propose la continuation du bail moyennant une augmentation de loyer peu de temps avant le moment où il aurait un besoin impérieux du logement loué.

TF , 1ère Cour civile

Publication Plaidoyer 4/05 p. 66 DB 2006 p. 40, n° 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); AUTORISATION PREALABLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ POUR CAUSE DE TRAVAUX Il est arbitraire de ne pas tenir compte d'arrêts du Tribunal administratif annulant des décisions d'autorisation de transformer un immeuble pour savoir si le bailleur était de bonne foi lorsqu'il a résilié les baux des locataires en invoquant ces transformations.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;BAIL COMMUN;COLOCATAIRE;CONSORITÉ;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;CONTESTATION DU CONGÉ;ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta

Résumé : COLOCATION - QUALITÉ POUR AGIR EN CONTESTATION DU CONGÉ - OCCUPATION DU LOGEMENT Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271-272 CO). Lorsque plusieurs parties sont titulaires d’un bail, il y a bail commun; les colocataires qui veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une exception à l’action conjointe a été admise en ce sens que l’un des locataires peut agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu’il l’assigne ou les assigne aux côtés du bailleur. Toutefois, le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n’habite pas l’appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés garantie par les art. 271 ss CO, dès lors que les actions en annulation du congé et en prolongation du bail protègent exclusivement celui qui a l’usage effectif des locaux loués. In casu, le frère de la locataire, même s’il est aussi titulaire du bail et débiteur du loyer à l’égard de la bailleresse, n’a pas la qualité pour agir en annulation du congé et en prolongation du bail puisqu’il n’a pas démontré un intérêt propre à ces actions dans la mesure où il n'occupe pas le logement (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC). Sa demande doit donc être rejetée pour défaut de qualité pour agir.

Voir aussi : Fiche 2310861

CJ , CABL

Publication CdB 3/2003 p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI POUR INTENTER ACTION; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR); LOCATAIRE; ACTIONNAIRE

Normes : CO.273.al.2.let.a; CO.273.al.2.let.b

Résumé : SOCIÉTÉ D'ACTIONNAIRES-LOCATAIRES - FIN DU BAIL PAR ALIÉNATION DES ACTIONS - CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE S'il est prévu que le bail est résilié de plein droit dans l'hypothèse où les actions relatives aux locaux loués sont aliénées (in casu, vente aux enchères), il convient d'admettre que les parties ont conclu un contrat de bail de durée déterminée, prenant fin sans congé. Ainsi, le locataire qui demande une prolongation de bail doit en principe saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant le transfert de propriété des actions. Toutefois, le TF a admis que dans le cas d'un contrat conclu jusqu'à la survenance d'un événement futur et incertain, le délai pour saisir l'autorité de conciliation est de 30 jours à dater de la réalisation de cet événement (ATF 121 III 263-264).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.271a; CO.272; CO.272b

Résumé : APPRÉCIATION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application des art. 271a et 272-272b CO, il doit être procédé à une appréciation des intérêts en présence. Pour ce faire, le Tribunal doit être en mesure de se fonder sur des faits concrets et établis. Il s'agit en particulier des besoins du bailleur (art. 272 al. 2 let. d CO), des conséquences de la fin du bail pour le locataire (art. 272 al. 1 CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2

Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.

Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), in Newsletter Bail.ch janvier 2022 et in DB n° 34/2022 p. 61 ss, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.