Entre

CAISSE DE PRÉVOYANCE A______, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 11 avril 2024, représentée par M^e Boris LACHAT, avocat, rue des Deux-Ponts 14, case postale 219, 1211 Genève 8,

et

Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______, intimés, représentés par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 11.

EN FAIT

A. Par jugement JTBL/395/2024 du 11 avril 2024, reçu par les parties le 13 avril 2024, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable l’écriture de la CAISSE DE PRÉVOYANCE A______ (ci-après : la A______) du 29 janvier 2024 (ch. 1 du dispositif), a fixé le loyer de l’appartement de 4.5 pièces loué par B______ et C______, locataires, en attique de l’immeuble sis au 3C, rue 1______, à D______ [GE], à 28'680 fr. par an, charges non comprises, dès le 15 août 2022 (ch. 2), a condamné la A______ à rembourser le trop-perçu en résultant (ch. 3), a fixé le loyer de la place de parking n° 2______ louée par les locataires au 1^er sous-sol de l’immeuble à 1'104 fr. par an (ch. 4), a condamné la A______ à restituer aux locataires le surplus en résultant (ch. 5), a réduit la garantie bancaire à 7'170 fr. et ordonné la libération du solde en faveur des locataires (ch. 6), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 8).

B. a. Par acte expédié le 13 mai 2024 à la Cour de justice, la A______ forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, préalablement, à ce qu’une inspection locale de l’appartement soit réalisée, ainsi qu’une expertise judiciaire visant à établir la ventilation admissible des loyers de l’immeuble en cause, puis, cela fait, principalement, à ce que la Cour réforme le jugement, en ce sens que le loyer initial de l'appartement litigieux soit fixé à 35'484 fr. par an, soit 2'957 fr. par mois, hors charges et frais accessoire, et déboute les locataires de leur demande et, subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision.

b. Dans sa réponse du 14 juin 2024, B______ et C______ concluent à la confirmation du jugement entrepris. Ils sollicitent également que la A______ produise en appel l’état locatif de l’immeuble et tout document utile permettant de procéder à la ventilation de l’état locatif admissible et au calcul de rendement.

c. Les parties ont été avisées le 23 août 2024 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. La parcelle n° 3______ au rue 1______ à D______ a été acquise le 11 novembre 2003 par la E______, devenue par suite de fusion la A______, pour un montant de neuf millions de francs. Les frais d'acquisition, dont les frais de notaire, se sont élevés à 5% du prix d'achat, soit 450'000 fr.

b. Le coût de constructions des bâtiments érigés sur cette parcelle à la suite de son acquisition, composés des allées 1, 1A, 1B, 1C, 3, 3A, 3B, et 3C, s'est élevé à 36'999'410 fr. L’intégralité des coûts a été financée par des fonds propres.

c. Chacune des allées est constituée de six niveaux hors sol et est composée de logements et d'emplacements de parking, à l'exclusion de locaux commerciaux. Le total des logements représente pour les huit allées 465 pièces, dont 66 pièces pour l'allée 3C.

d. Le montant des charges, pour les huit allées, s'élève à 696'741 fr. par an.

e. Le 26 juillet 2022, C______ et B______ ont pris à bail l’appartement n° 3C/4______ de 4.5 pièces en attique de l'allée 3C, rue 1______, ainsi qu'une place de parking n° 2______ au 1^er sous-sol du même immeuble.

Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 15 août 2022 au 31 août 2027, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Celui du parking a été conclu pour une durée d’un an et quinze jours, du 15 août 2022 au 31 août 2023, renouvelable d'année en année.

f. Le loyer de l'appartement, charges non comprises, a été fixé à 37'020 fr. par an, et celui du parking à 2'160 fr. par an.

g. Selon l’avis de fixation du loyer initial du 26 juillet 2022, le précédent locataire s’était acquitté, depuis le 1^er novembre 2018, d’un loyer annuel identique. La bailleresse a motivé le loyer selon les loyers usuels du quartier.

h. Selon le contrat, les locataires devaient constituer une garantie de loyer de 9'255 fr. pour l’appartement.

i. L’appartement se compose d’une surface habitable de 86.2 m² et comporte deux chambres, une cuisine ouverte sur une salle à manger, un salon et deux salles de bains. Il dispose d'une terrasse de 117.3 m² située en tête d'immeuble et formant un « U ».

j. Par requête du 12 septembre 2022, déclarée non conciliée et déposée le 1^er février 2023 auprès du Tribunal des baux et loyers, les locataires ont contesté le loyer initial. Ils ont sollicité la réalisation d’un calcul de rendement et conclu à ce qu’il soit ordonné à la bailleresse de produire toutes les pièces pertinentes à ce propos. Les locataires, qui ont estimé dans leur requête l’état locatif de l’immeuble et la quote-part entre les logements (94.49%) et les places de parking (5.51%), ont conclu à ce que le loyer soit fixé à 21'300 fr. par an pour l’appartement et 1'248 fr. par an pour le parking, charges non comprises, dès le 15 août 2022, sous réserve de modification de leur conclusion une fois le calcul de rendement effectué. Ils ont sollicité également le remboursement du surplus de loyers versés, ainsi que la réduction de la garantie de loyer et la libération du surplus en résultant.

k. Dans sa réponse du 13 avril 2023, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires de leurs conclusions.

l. Par ordonnance du 20 juin 2023, le Tribunal a ordonné à la bailleresse de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement net de l’immeuble, soit notamment tout document attestant du coût de construction final des immeubles concernés, l'état des charges immobilières sur les cinq dernières années (charges financières, charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire, honoraires de régie), l'état locatif de l'immeuble et tout document permettant de procéder à une ventilation de l'état locatif admissible (notamment la quote-part que représente le logement litigieux par rapport à l'ensemble de l'immeuble).

m. Le 12 septembre 2023, la bailleresse n’a pas donné suite à cette demande, ne produisant qu’un document intitulé « répartition de l’état locatif admissible par appartement », daté du 1^er septembre 2023. Reprenant le montant de l’état locatif calculé par les locataires dans leur requête, soit 2'219'304 fr., elle a procédé à une pondération de celui-ci en tenant compte de critères tels que la surface des logements, les surfaces extérieures (balcons et terrasse) avec un coefficient de 50%, la « typologie » (traversant : 0 point; pignon : 1.5 point), l’orientation (NO/SE : 0 point; SE/SO : 1.5 points; NO/SO 1.5 points; NO/SO/SE : 1.5 points), la vue (« côté route » : - 0.5 point; « côté calme » : 0.5 point; aucune indication : 0 point) et les étages (96% au rez-de-chaussée; 98% au 1^er étage; 100% au 2^ème étage; 102% au 3^ème étage; 104% au 4^ème étage et 130% en attique). En tenant compte de la moitié des surfaces extérieures (balcons et terrasses), le total des surfaces des logements s’élevait à 11'558.29 m². Le nombre total de points permettant la ventilation des loyers était de 12'188.91 points. Le prix moyen par m² des appartements de l’immeuble était de 218 fr. et le prix par pièces de 4'474 fr.

Il ressort de ce même document que pour l’appartement n° 1C.51 de 4.5 pièces, en attique de l'allée 1C, comprenant une surface pondérée (intérieure et extérieure) de 102.40 m², le loyer mensuel était ventilé à hauteur de 2'020 fr. par mois, soit l’équivalent annuel de 267 fr./m² et 5'387 fr. par pièce.

S’agissant de l’appartement litigieux n° 3C/4______, celui-ci tenait compte d’une surface de 144.85 m² (88.20 m² de surface intérieure + 117.30 m² × 50% de surface extérieure), de coefficients supplémentaires de « typologie » de 1.5 points, avec la mention « pignon (3 faces) », d’orientation « NO/SO/SE » de 1.5 points et de vue « côté calme » de 0.5 point, pour un total de 103.50 points. En prenant en compte la surface, il en résultait un total de 149.92 points (103.50 points + 144.85 m² ou points). Après une pondération d’étage de 130%, le nombre total final était de 194.90 points. Le loyer ventilé était fixé à 35'484 fr. par an (2'219'304 fr. ÷ 12'188.91 points × 194.90 points = 35'484 fr.), soit 2'957 fr. par mois (412 fr./m²/ an et 7'885 fr. par pièce/an).

n. Le 14 novembre 2023, la bailleresse a conclu, principalement, à la fixation du loyer initial de l'appartement à 2'957 fr. par mois, charges non comprises, et, subsidiairement, à ce qu'une inspection locale ou une expertise sur la clé de répartition de l'état locatif soit ordonnée.

o. Dans leurs dernières conclusions du 15 décembre 2023, les locataires ont persisté dans leurs précédentes conclusions préalables et ont conclu, principalement, à ce que les loyers de l'appartement et du parking soient fixés à, respectivement, 18'864 fr. par an et 1'104 fr. par an, charges non comprises, dès le 15 août 2022, au remboursement du trop-perçu de loyer en découlant, à la réduction de la garantie de loyer à trois mois du nouveau loyer, soit 4'716 fr., et à la libération immédiate du surplus en leur faveur.

En réponse à l’état locatif produit par la bailleresse, les locataires ont formulé un allégué nouveau s'agissant du loyer mensuel de l'attique de 4.5 pièces situé dans l'allée 1C (n° 1C.51), lequel s’élevait à 3'000 fr. par mois, charges non comprises. La clé de répartition retenue dans le calcul des locataires se fondait uniquement sur la surface des logements, sans tenir compte des surfaces extérieures.

p. Les locataires ont répliqué le 21 décembre 2023 à l’écriture de la bailleresse et leurs écritures ont été communiquées à la bailleresse le 4 janvier 2024.

q. La cause a été gardée à juger par le Tribunal le 15 janvier 2024.

EN DROIT

1.             L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

Lorsque le loyer initial est remis en cause, la valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par l'appelant, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1).

1.1 En l'espèce, les loyers, charges comprises, s'élèvent à 37'020 fr. par an pour le loyer de l’appartement et 2'160 fr. par an pour le parking.

En tenant compte du loyer sollicité par les locataires, à savoir 18'864 fr. par an pour le logement et 1'104 fr. par an pour le parking, la différence cumulée de loyers se chiffre à 19'212 fr. par an. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. (19'212 fr. × 20 = 384'240 fr.).

1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

2.             L'appelante fait grief au Tribunal d’une constatation lacunaire des faits, notamment en lien avec l’orientation en direction du sud de la terrasse de l’appartement, ainsi que la vue et l’ensoleillement qui en résulteraient, et avec chacune des pièces de l’appartement en cause qui comporteraient un accès à la terrasse, ainsi que d’autres caractéristiques à ce propos.

La question de savoir si les éléments avancés par l’appelante ont été démontrés ou allégués dans la procédure peut demeurer indécise, car ces caractéristiques n’apparaissent pas pertinentes pour la solution du présent litige, comme il le sera vu plus loin.

3.             L’appelante reproche au Tribunal une violation de son droit d’être entendue, pour n’avoir pas procédé à une inspection locale de l’appartement en cause, ainsi que la mise en œuvre d’une expertise judiciaire. Selon l'appelante, le caractère « exceptionnel » de l’appartement, notamment en lien avec son « immense terrasse de 117.3 m² », devait être pris en compte dans le cadre de la ventilation du rendement admissible de l’immeuble. Elle sollicite par ailleurs une administration de ces moyens de preuve par la Cour, en application de l’art. 316 al. 3 CPC.

3.1 Toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile aux fins d'établir les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC).

3.1.1 Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du juge sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve ne doit être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile, par exemple parce qu'il est déjà convaincu de l'existence ou de l'inexistence du fait à prouver. Un tel refus repose sur une appréciation anticipée de la preuve, qui est permise par la jurisprudence dans certaines limites et se rattache au thème plus général de la libre appréciation (Schweizer, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2019, n. 8 à 10 ad art. 152 CPC). Ce principe vaut même lorsque la maxime inquisitoire s'applique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 136 I 229 consid. 5.3 et 130 III 734 consid. 2.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_79/2023 du 24 août 2023 consid. 3.3.3).

3.1.2 L'expertise est l'un des moyens de preuve admis par le CPC (art. 168 al.1 let. d et 183 ss CPC). Une expertise est imposée par l'art. 8 CC, lorsque le juge n'est pas à même de résoudre, à la lumière de ses propres connaissances, la question qui lui est soumise (ATF 117 II 231 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2015 du 19 avril 2016 consid. 5.1.3.).

3.1.3 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider d'administrer des preuves. Elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées en première instance le soient à nouveau devant elle, faire administrer des preuves écartées par le tribunal de première instance ou encore décider l'administration de toutes autres preuves. Cette disposition ne confère toutefois pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration de preuves. Le droit à la preuve, comme le droit à la contre-preuve, découlent de l'art. 8 CC ou, dans certains cas qui n'entrent pas en considération ici, de l'art. 29 al. 2 Cst., dispositions qui n'excluent pas l'appréciation anticipée des preuves (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les références). Il s'ensuit que l'autorité d'appel peut refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier le résultat de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les références).

L'autorité jouit d'un large pouvoir d'appréciation en la matière (arrêts du Tribunal fédéral 5A_11/2014 du 3 juillet 2014 consid. 2.2; 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 consid. 4).

3.2 En l’espèce, le Tribunal n’a pas donné suite à la demande de la bailleresse, en estimant que les coefficients de typologie, d'orientation et de vue, tels que retenus par l’appelante, n’étaient fondés sur aucun élément objectif et se révélaient incohérents, puisqu’un appartement de deux faces en pignon dans l’immeuble possédait, dans la clé de réparation de la bailleresse, un coefficient supérieur à celui d'un appartement traversant de deux faces également. Le Tribunal a ainsi préféré fonder son raisonnement sur les surfaces des appartements, en tenant compte pour moitié des surfaces extérieures (balcons ou terrasses) dans le calcul y relatif, ainsi que d’une prime à l’étage.

Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, le Tribunal a pris en compte la surface extérieure de l’appartement litigieux dans son calcul. Il a toutefois estimé que la ventilation des loyers proposés par l’appelante devait être écartée, en lien avec les coefficients de vue ou d’orientation, au profit des critères qu’il a lui-même fixés en



équité. Par une appréciation anticipée des preuves, il a ainsi considéré implicitement que l’administration des moyens de preuve requis, notamment un transport sur place, se révélait inutile dans son raisonnement, ce qui constitue une pratique admissible au regard de la jurisprudence susmentionnée.

Quant à la question d’une expertise, l’appelante sollicite en réalité que la ventilation des loyers soit déléguée à l’appréciation d’un expert plutôt qu’au juge. Toutefois, comme il sera vu plus loin, il est conforme à la jurisprudence de déléguer la ventilation des loyers au pouvoir d’appréciation d’un juge, en particulier lorsque les critères appliqués par le bailleur ne sont pas soutenables ou compréhensibles. Par ailleurs, l’appelante ne démontre pas que la présente cause présenterait une complexité technique particulière qui nécessiterait l’intervention d’un expert, étant relevé que la ventilation des loyers ne repose sur aucun critère prédéfini (ATF 125 I 421 consid. 2d).

Partant, le grief de la violation du droit d’être entendu doit être rejeté. De plus, au vu des considérations qui suivront, la Cour dispose des éléments utiles pour statuer, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de procéder à l’administration des preuves requises.

4.             L’appelante reproche au Tribunal une violation de l’art. 269 CO, pour n’avoir pas procédé à une ventilation correcte des loyers entre les appartements concernés. Elle estime que les coefficients de typologie, d’orientation et de vue devraient primer sur un « simple » calcul selon les surfaces des appartements et une prime à l’étage.

4.1 A teneur de l’art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée.

4.1.1 Le calcul du rendement net au sens de l'art. 269 CO s'effectue sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné. Seul est déterminant le rendement net de la chose louée, soit celui du logement ou du local commercial en cause, à l'exclusion du rendement net de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles (ATF 125 III 421 consid. 2d). En effet, en cas de disparité entre les loyers des différents appartements ou locaux, résultant par exemple de hausses de loyers intervenues à l'occasion de changements successifs de locataires ou à la suite de rénovations de certains logements, le calcul du rendement net sur l'immeuble entier conduirait à des résultats choquants. Dans la pratique toutefois, comme les comptes sont établis pour l'immeuble entier, on commence par déterminer la situation financière de l'immeuble et ce n'est qu'ensuite qu'on ventile le résultat appartement par appartement selon une clé de répartition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2).

4.1.2 Il y a lieu de procéder en sept étapes pour déterminer le rendement net (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 précité consid. 5.2.2) :

1)     Il faut déterminer tous les coûts d'investissement effectifs (ou le coût de revient) de l'immeuble;

2)     Il faut en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis;

3)     Le montant des fonds propres doit être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO), soit l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC; ATF 147 III 14);

4)     Il y a lieu d'appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible;

5)     Au rendement admissible des fonds propres ainsi obtenus, il faut ajouter les charges immobilières ;

6)     Il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée;

7)      Il faut enfin comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec le loyer actuel, ce qui permettra de déterminer si une majoration du loyer est possible ou non.

4.1.3 Sur la ventilation des résultats (étapes n^os 6 et 7), généralement, celle-ci doit s’effectuer au prorata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (ATF 147 III 14 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2). Lorsque l'immeuble comprend des parkings ou des locaux commerciaux, il convient de les retrancher de l'état locatif global de l'immeuble pour obtenir le rendement admissible pour les seuls logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 précité, consid. 5.4.2). La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements. Lorsque la clé de répartition choisie par le bailleur ne répercute pas les coûts selon ces principes, elle est insoutenable et le juge appliquera le système qu'il jugera équitable (ATF 139 III 209 consid. 2.1). Pour choisir l'une de ces différentes clés de répartition, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation, car aucune d'entre elles n'est parfaite (ATF 125 I 421 consid. 2d). Le Tribunal fédéral n’a pas jugé arbitraire une ventilation des loyers ne tenant pas compte de la « vue dégagée sur le lac » d’un appartement, en particulier lorsque cet élément est invoqué tardivement par le bailleur dans la procédure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_268/2023 du 20 février 2024 consid. 4.3).

4.1.4 Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de collaboration. Dans le cadre de son appréciation des preuves, le juge peut tirer conséquences d’un tel refus de collaborer, notamment pour se convaincre de la fausseté complète ou partielle des allégations du bailleur et l'amener à croire les indications de l'autre partie (ATF 142 III 568, consid. 2.1).

4.2 En l’espèce, le Tribunal a écarté les critères pondérés par l’appelante dans son calcul du loyer. Il a retenu la quote-part mentionnée par les locataires pour les logements (94.49%) et pour les parkings (5.51%), puis a fixé l’état locatif admissible pour les appartements à 2'219'371 fr. 80. Au regard de la surface totale des appartements de l’immeuble (11'558.29 m²), il a calculé le loyer admissible à 192 fr./m² (2'219'371 fr. 80 ÷ 11'558.29 m²). Il a appliqué une prime à l’étage de 2 fr./m² à partir du 2^ème étage, soit une majoration pour l’appartement en cause, situé au 5^e étage, de 8 fr./m². Le loyer admissible a été fixé ainsi à 198 fr./m². En tenant compte de la surface intérieure de l’appartement (86.2 m²) et pour moitié la surface extérieure (117.3 m² ÷ 2 = 58.65 m²), soit un total de 144.85 m², le loyer admissible annuel de l’appartement était de 28'680 fr. (198 fr./m² × 144.85 m²).

Le Tribunal a relevé que l’état locatif produit par l’appelante avait été établi postérieurement à la conclusion du bail litigieux et ne reflétait ni l’état locatif réel de l’immeuble, ni la clé de répartition y relative. L’appelante ne remet pas en cause cet élément en appel, de sorte qu’il convient de le considérer comme acquis. Il est d'ailleurs corroboré par les preuves fournies par les locataires, qui indiquent que l’appartement n° 1C.51 est loué dans les faits à 3'000 fr. par mois, alors que le document produit par la bailleresse fait état d’une ventilation de ce loyer à hauteur de 2'020 fr. uniquement, soit une différence substantielle de plus de 67%.

Le Tribunal a, en outre, relevé que les coefficients de typologie, d’orientation et de vue utilisés par l’appelante n’avaient fait l’objet d’aucune explication.

A l’instar du Tribunal, on peut relever que le critère de « typologie » utilisé par l’appelante, qui favorise les appartements en « pignon » au détriment des appartements traversants, n’apparaît pas justifié. En effet, la jurisprudence tend plutôt à considérer le fait qu’un appartement soit « traversant » comme un atout particulier (cf. notamment ACJC/801/2018 du 25 juin 2018 consid. B.a; ACJC/271/2023 du 27 février 2023 consid. e; ACJC/1513/2024 du 27 novembre 2024 consid. 4.2). Cette valorisation se justifie d’ailleurs objectivement, dans la mesure où un appartement traversant offre une meilleure circulation de l’air que les autres.

En lien avec le coefficient « d’orientation », la bailleresse n’a fourni aucune explication plausible sur la pondération opérée, de sorte qu’on ne discerne pas pourquoi, notamment, un appartement orienté « Nord-Est/Sud-Ouest » devrait être différencié d’un appartement « Nord-Est/Sud-Ouest/Sud-Est ».

En ce qui concerne le coefficient de « vue », la bailleresse a distingué trois situations, à savoir « côté rue », « côté calme » et une catégorie sans indication, sans que l’on ne puisse comprendre à quoi correspondrait celle-ci, en particulier s’agissant de la dernière catégorie.

Quant à la prime à l’étage, après avoir procédé à une augmentation linéaire du rez-de-chaussée à l’avant-dernier étage (96% au rez-de-chaussée; 98% au 1^er étage; 100% au 2^ème étage; 102% au 3^ème étage; 104% au 4^ème étage), la bailleresse a appliqué une majoration de 130% au dernier étage de l’immeuble (5^e étage ou attique), soit celui de l’appartement en cause. Une telle augmentation importante s’agissant du dernier étage ne se justifie pas, étant relevé qu’ont déjà été jugées conformes au droit une application linéaire de la prime à l’étage, ainsi qu’une majoration en équité de 2 fr./m² par étage supplémentaire (ACJC/271/2023 du 27 février 2023 consid. 5.2). La bailleresse n’explique pas de manière probante la différence notable entre les appartements du 4^ème et du dernier étage de l’immeuble en cause. En particulier, la terrasse invoquée comme justification est déjà prise en compte dans la surface de l’appartement, si bien que son raisonnement reviendrait à compter à double ce critère dans la ventilation du loyer, ce qui n’est pas fondé.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il était admissible pour les premiers juges de s’écarter de la clé de répartition de l’appelante au profit de celle qu’ils ont estimée équitable. Une telle solution se justifie d’autant plus lorsque le bailleur refuse, comme en l’espèce, de fournir les pièces nécessaires au calcul du rendement et que la ventilation produite s’écarte de manière importante du montant des loyers pratiqués dans l’immeuble, élément qui a également été démontré dans la procédure et qui n’est pas remis en cause en appel.

Pour le surplus, l’appelante ne critique pas le calcul opéré par les premiers juges et les montants retenus. Il n’y a donc pas lieu d’y revenir.

Au regard de ce qui précède, les griefs de l’appelante doivent être rejetés et le calcul opéré par le Tribunal confirmé.

5.             A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

* * * * *

PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :

A la forme :

Déclare recevable l'appel interjeté le 13 mai 2024 par CAISSE DE PRÉVOYANCE A______ contre le jugement JTBL/395/2024 rendu le 10 avril 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17584/2022.

Au fond :

Confirme le jugement entrepris

Dit que la procédure est gratuite.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant :

Madame Nathalie LANDRY‐BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Damien TOURNAIRE et Monsieur Jean‑Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.