Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOMMATION;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - ACTIVITE PROSTITUTION - MISE EN DEMEURE - CONTESTATION DU LOCATAIRE - RESILIATION QUATRE JOURS PLUS TARD Grief soulevé par le locataire en lien avec l'absence de délai de mise en conformité. Le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise le locataire dans ses écritures. Au demeurant, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique du locataire, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE POUR MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - DELAI ENTRE LA MISE EN DEMEURE ET LA RESILIATION DU BAIL DE TRES COURTE DUREE Le bailleur accorde en principe un délai pour que le locataire puisse s’amender. Il peut toutefois exiger la suppression immédiate de la source de nuisances, notamment s’agissant des bruits nocturnes. En l'espèce, s’il peut être relevé que le délai entre la mise en demeure et la résiliation du bail a été de très courte durée, cela ne suffit toutefois pas à constater que les conditions posées par la loi à la résiliation extraordinaire du bail n’auraient pas été réunies. En effet, la bailleresse n’était pas tenue au respect d’un délai minimal, en particulier s’agissant de nuisances qui pouvaient cesser de manière immédiate. Le fait que la situation était manifestement difficile pour la locataire n’est pas pertinent à cet égard. Cette dernière ne peut pas non plus être suivie lorsqu’elle considère qu’un délai plus long aurait été de nature à lui permettre d’adopter un comportement adéquat, les nuisances, qui ont certes fini par cesser, ayant perduré encore pendant plusieurs mois, dérangeant alors à plusieurs reprises le voisinage. Il apparaît aussi, quand bien même la régie ne l’aurait prévenue qu’à une occasion par téléphone avant la mise en demeure, que plusieurs voisins l’ont informée des difficultés ressenties en lien avec son comportement, qu’elle ne pouvait donc ignorer. La réaction rapide de la bailleresse doit également être mise en perspective avec la forte intensité de l’atteinte à la quiétude de l’immeuble et des voisins.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : ABSENCE DE CONCLUSION D'UNE ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ CIVILE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE L'absence de conclusion d'une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l'attestation établissant l'existence d'une telle assurance, est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : Damien TOURNAIRE, Le locataire refusant de produire sa police d'assurance RC s'expose à une résiliation extraordinaire du bail, in DB n° 33/2021, p. 56ss; arrêt du TF 4A_500/2023 du 11.04.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication bail.ch; DB 31/2019, p. 24 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : EXECUTION DE TRAVAUX PAR LE LOCATAIRE SANS AUTORISATION DU BAILLEUR Le congé anticipé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO suppose la réunion de cinq conditions cumulatives, parmi lesquelles la violation du devoir de diligence par le locataire. Les travaux effectués à l’objet loué sans autorisation du bailleur peuvent constituer une telle violation, en particulier s’ils sont effectués de manière inappropriée, s’ils portent atteinte à la chose louée ou s’ils lui causent un défaut. En l’espèce, on ne peut pas reprocher à la cour cantonale d’avoir retenu que la locataire ne pouvait pas procéder de son propre chef à la réouverture de l’issue de secours sur l’extérieur de la cuisine en démolissant la façade, dans la mesure où elle a ignoré l’opposition des bailleurs qui ont fait appel à la police et où elle a ignoré ensuite leur sommation de remise en état des lieux, leur dépôt de la plainte pénale et leur seconde sommation de remise en état, avec menace de résiliation du bail pour justes motifs. Le seul fait que, des années plus tard et au terme d’une procédure judiciaire, il a été reconnu que l’issue de secours condamnée par l’ancien gérant du restaurant avait été murée de manière illicite par les bailleurs et qu’une seconde issue de secours pouvait se situer à l’endroit de la cuisine, n’autorisait pas la locataire à agir directement comme elle l’a fait sans violer les droits de propriété des bailleurs et, partant, son devoir de diligence.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - DÉNONCIATIONS INJUSTIFIÉES La violation du devoir de diligence peut consister en des dénonciations réitérées du comportement des voisins au bailleur ou à la police, sans que cela ne soit justifié.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_621/2019 du 26.02.2020 (contrôles excessifs du locataire et comportement agressif) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_655/2017 du 22.02.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; DILIGENCE ; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : LES 5 CONDITIONS DE LA RÉSILIATION PRÉVUE PAR L'ART. 257f al. 3 CO La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois

Voir aussi : arrêt 4A_140/2019 du 26.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE DONNE POUR DES TRAVAUX EFFECTUES PAR LE SOUS-LOCATAIRE SANS L'ACCORD DU BAILLEUR Efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal. La sous-locataire avait en effet agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse et ne tenant aucun compte du fait que l'autorisation qu'elle avait sollicitée lui avait été refusée.

Voir aussi : ACJC/446/2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION;FAMILLE

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - HEBERGEMENT DE FAMILIERS - SOUS-LOCATION TOTALE OU PARTIELLE L’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Accueil de l’enfant du locataire en dehors de toute obligation légale d’entretien : hébergement, prêt à usage ou sous-location ? (arrêt 4A_521/2021), in Newsletter bail.ch février 2023 et in DB n° 35/2023, p. 9 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SÛRETÉS

Normes : CO.257f.al3; CO.257e

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DU LOCATAIRE DE FOURNIR DES SÛRETÉS La violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés, in casu pour des locaux commerciaux, lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; SOUS-LOCATION ; CROWDSOURCING

Normes : CO.257f.al3; CO.262

Résumé : PERSISTANCE À SOUS-LOUER Une sous-location sans le consentement du bailleur constitue une violation du devoir de diligence si le bailleur a refusé la sous-location pour un motif de l'art. 262 al. 2 CO ou aurait disposé d'un tel motif si le locataire avait demandé l'autorisation de sous-louer. Dans le cas d'espèce, le fait pour la locataire d'avoir loué une dernière fois l'appartement sur Airbnb après l'avertissement du bailleur, sans qu'on sache toutefois si ce contrat de sous-location avait été conclu avant la réception de l'avertissement, ne constitue pas une persistance au sens de l'art. 257f al. 3 CO . Dès lors, la résiliation anticipée est inefficace.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 97

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3; CO.257f

Résumé : ETAT DU LOGEMENT - SALETÉ - ENCOMBREMENT Le bailleur d'un appartement est en droit d'exiger du locataire que le logement soit maintenu, respectivement rétabli dans un état apte à une habitation normale. Tel n'est pas le cas lorsque le logement présente une saleté repoussante ou un encombrement démesuré, rendant délicate la maîtrise d'un potentiel incendie. L'une ou l'autre de ses situations et le refus du locataire d'y remédier malgré une protestation écrite du bailleur justifient le congé au sens de l'art. 257f al. 1 et 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;ANNULABILITÉ;DILIGENCE

Normes : CO.271; CO.257f.al3

Résumé : DISPROPORTION DES INTÉRÊTS - CONGÉ ORDINAIRE INUTILEMENT RIGOUREUX Lorsque le locataire enfreint ses devoirs de diligence, le bailleur peut procéder, au choix, à une résiliation anticipée moyennant un avertissement préalable ou à un congé ordinaire, sans octroyer d'avertissement préalable. Toutefois, le congé ordinaire peut être annulé en vertu de l'article 271 CO s'il est inutilement rigoureux. In casu, au regard de l'ensemble des circonstances et en particulier au "problème humain" évident, il apparaît que le congé ordinaire était inutilement rigoureux. Le bailleur pouvait user du congé extraordinaire, également approprié au but visé mais nettement moins dommageable pour sa partenaire contractuelle, compte tenu qu'une sommation était nécessaire et qu'il était possible de mettre fin à la violation du contrat.

Voir aussi : ACJC/247/2020 du 10.02.2020 (Dans le cas d'espèce, congé ordinaire n'est pas plus rigoureux que le congé extraordinaire)

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446; SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262; CO.257f.al3

Résumé : SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023; arrêt du TF 4A_173/2019 du 13 juin 2019; 4A_516/2007 du 06.03.2008 (ATF 134 III 300; CdB 2/08 p. 42; DB 2008 p. 22 n° 8); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114);ACJC/1036/2008 du 08.09.2008; ACJC/732/2008 du 16.06.2008; ACJC/1436/2006 du 11.12.2006; ACJC/1014/2017 du 28.08.2017 (délai imparti par le bailleur pour mettre un terme à la sous-location ou communiquer les conditions de celle-ci doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de 15 jours)

Remarques : Changement de jurisprudence Contra : ACJC/748/2007 du 11.06.2007 et ACJC/39/2008 du 14.01.2008

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CO.271a.al3; CO.257f.al3; CO.257f.al4

Résumé : RESILIATION - SOUS-LOCATION NON AUTORISEE - PAS DE PREJUDICE GRAVE Le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Le congé extraordinaire pour violation du devoir de diligence en cours de procédure: quelques rappels utils, in DB n° 35/2023, p. 20 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);RÉSILIATION

Normes : CO.257f.al3; CO.260a.al1; CO.271.al1

Résumé : RESILIATION ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE - RENOVATIONS OU MODIFICATIONS DE LA CHOSE PAR LE LOCATAIRE Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SOUS-LOCATION;DEVOIR D'ASSISTANCE(FAMILLE)

Normes : CO.257f.al3; CO.262; CC.159.al3

Résumé : USAGE NORMAL DE LA CHOSE LOUÉE - BAIL CONCLU AVEC PERSONNE MORALE DESTINÉ A L'USAGE D'UNE PERSONNE PHYSIQUE - HÉBERGEMENT D'UN PROCHE - OBLIGATION LÉGALE DE FIDÉLITÉ ET D'ASSISTANCE Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport à l’usage de la chose louée. Tel est le cas lorsqu’il sous-loue la chose sans requérir son consentement et que le bailleur aurait disposé d’un motif au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour la refuser ou lorsqu’il procède à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location. Le locataire fait un usage normal de la chose louée lorsqu’il héberge des proches (conjoint, partenaire, concubin, enfants et amis). Il en va de même lorsqu’il met le logement à disposition d’un de ses proches envers qui il a une obligation légale d’entretien (art. 277 al. 2 CC) ou de fidélité et d’assistance (art. 159 al. 3 CC), quand bien même il n’occupe plus l’appartement lui-même. Dans le cas d’espèce, le bail liant la société locataire a été conclu pour servir de logement à une personne physique. L’époux administrateur ayant vécu – d’abord seul puis avec son épouse – dans le logement ne fait qu’assumer ses obligations légales du droit de la famille envers son épouse dont il est séparé en lui laissant l’usage du logement. Il fait donc un usage normal de la chose louée, de sorte que le bailleur ne peut résilier le bail en vertu de l’art. 257f al. 3 CO.