Skip to main content

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

16 enregistrements trouvés

Fiche 2310660

ACJC/173/2014 du 10.02.2014

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; UTILISATION
Normes : CO.256
Résumé : USAGE CONVENU - PARTIES COMMUNES Il est d'usage que la location d'un local inclut les parties communes, y compris celui du local prévu pour les déchets.

Fiche 2309039

ACJC/67/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; UTILISATION; CHOSE LOUEE
Normes : CO.257f.al.1
Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - DROIT D'USER DES LOCAUX Le droit d'user des locaux, destinés à l'habitation et loués non meublés, implique celui de les garnir de meubles et d'agencer notamment la décoration intérieure, sous réserve de clauses contractuelles contraires. Le locataire peut ainsi poser une moquette sur un parquet, placer des tringles pour des rideaux, fixer des étagères dans les murs, installer des détecteurs d'alarme, des tableaux, ou, sur un balcon, des tentes solaires. A cet effet, il est admis qu'il puisse faire des trous dans les murs pour y insérer les supports utiles (clous, tampons, chevilles, crochets, etc.). Ces agencements, même s'ils modifient l'état des lieux et altèrent les parois en raison des percements effectués, entrent dans la catégorie des actes d'usage courant que le locataire peut exercer sans autorisation préalable du bailleur. Si le bailleur, de façon justifiée, restreint l'usage de la chose louée, in casu en interdisant de percer des trous dans le béton du balcon, le locataire doit s'y conformer sous peine de violer son devoir de diligence.

Fiche 2310237

ACJ n° 306 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256
Résumé : DÉTERMINATION DE L'USAGE CONVENU AU MOMENT DE LA LOCATION Pour déterminer l'usage convenu, il convient de se fonder sur l'accord des parties tout en recherchant, dans les circonstances de la conclusion du contrat, le niveau concret d'exigences que les parties avaient en vue. Leur attitude lors de la visite des lieux constitue à cet égard un élément capital d'appréciation. Si le locataire a constaté des inconvénients apparents sans émettre de protestation, il faut en conclure que ces inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 132; Lachat, Le bail à loyer, ch. 1.1 p. 141). De même, le comportement ultérieur des parties peut être déterminant car le fait de conserver la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de l'état dans lequel cette chose se trouve (ATF 104 II 274 cons. 2).
Voir aussi : ACJ n° 62 du 17.01.2000 K. c/ F. ACJ n° 749 du 23.06.2000 E. c/ G. et M.

Fiche 2310303

ACJ n° 291 du 27.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256.al.2
Résumé : USAGE CONVENU - MOBILIER - CLAUSE LIBÉRATOIRE Selon les travaux préparatoires, les parties disposent d'une latitude pour définir dans chaque cas concret l'usage convenu de la chose. La clause des conditions générales du bail (art. 14) obligeant le locataire à assurer son propre mobilier avec effet libératoire pour le bailleur viole-t-elle l'art. 256 CO ? Question laissée ouverte.

Fiche 2309592

ACJC/719/2002 du 31.05.2002

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION
Normes : CO.256
Résumé : TEMPÉRATURE DE CONFORT DU LOGEMENT La température en dessous de laquelle il convient d'admettre un défaut est de 18 degrés (cf. Droit du bail, 1996, n° 7).
Voir aussi : ACJC/135/2018 du 05.02.2018 (Températures constatées inférieures à 20°, correspondant au seuil inférieur de la fourchette de température convenue - dans les clauses complémentaires du bail relatives à MINERGIE - sont constitutives d'un défaut.)

Fiche 2309808

ACJ n° 67 du 17.01.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.256
Résumé : NOTION DE DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE Le Code des Obligations ne définit pas ce qu'il entend par défaut et cette notion doit être approchée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, respectivement affermée, selon l'art. 256 al. 1 CO appliqué par analogie; cette notion suppose donc la comparaison de l'état réel de la chose avec l'état convenu (SJ 1997 p. 661). L'attitude des parties lors de la visite initiale des lieux est un élément capital d'appréciation. Si le preneur a nécessairement constaté des inconvénients apparents et n'a émis aucune contestation, il faut en conclure que les inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose. Il serait contraire au principe de la bonne foi que le locataire accepte un logement vétuste pour bénéficier d'un loyer modique et qu'il réclame, après la conclusion du contrat, une remise à neuf des locaux, alors que le bailleur n'est plus en droit de revoir le montant du loyer (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 132).

Fiche 2309024

4A_47/2010 du 06.04.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2010 I 317; CdB 1/2011, p. 1 ss
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.262; CO.257f
Résumé : DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_287/2021 du 07.06.2022 (Un bail est valable même lorsque le locataire n'a pas l'intention d'utiliser lui-même l'appartement, à moins que les parties n'aient convenu du contraire)

Fiche 2309152

ACJC/1430/2008 du 27.11.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE
Normes : CO.259d
Résumé : DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

Fiche 2309391

ACJ n° 840 du 24.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE; QUALITE PROMISE
Normes : CO.259.ss
Résumé : ABANDON D'UNE PARTIE DE LA CHOSE LOUÉE La chose louée ne présente aucun défaut si le locataire abandonne l'usage d'une chose promise, comme un jardin dans la cour intérieure de l'immeuble, et que le jardin devient un dépotoir.

Fiche 2309136

ACJC/249/2009 du 09.03.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256
Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

Fiche 2310331

Pas de décision du 19.10.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.

Fiche 2309395

Pas de décision du 22.06.2005

Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois
Publication CdB 1/06 p. 26
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; AUTORISATION PREALABLE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE
Normes : CO.259a
Résumé : DÉFAUT JURIDIQUE - REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'OBTENTION D'UNE PATENTE Le refus systématique du bailleur de collaborer à la délivrance des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation d'un établissement public constitue en principe un défaut, à moins que les circonstances et l'attitude du locataire ne fassent apparaître que l'exploitation envisagée est fortement aléatoire et qu'elle ne répondra pas aux intérêts légitimes des deux parties. Ainsi, le bailleur de locaux à l'usage de bar à café doit contresigner la demande de patente. Son refus est en principe constitutif d'un défaut juridique, car il empêche le locataire d'obtenir l'autorisation de l'autorité compétente, à moins que le bailleur n'invoque des circonstances l'autorisant à ne pas collaborer aux démarches du locataire.

Fiche 2310006

4C.527/1996 du 29.05.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1997 p. 661
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; PARTIE COMMUNE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256
Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES La chose louée, qui se compose des locaux objets du contrat et des installations et aménagements énumérés dans le bail, comprend aussi les installations communes (escaliers, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants; l'état approprié à l'usage convenu, dont le bailleur est garant, s'étend à l'ensemble.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2012 du 28.06.2013; ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

Fiche 2310234

ACJ n° 326 du 20.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.256a
Résumé : PREUVE DES DÉFAUTS INITIAUX La question de savoir si la chose louée est d'emblée défectueuse dépend de l'usage convenu entre les parties, selon la théorie de la confiance. Pour la détermination de leur commune intention, la visite préalable des locaux loués par le preneur revêt une importance essentielle (Conod, Les défauts de la chose louée, Cahiers du bail 1992 p. 2; Corboz, SJ 1979 p. 131-132). Si, et seulement si la volonté des parties est difficilement discernable, il est concevable, selon le nouveau droit du bail, de se référer à des critères objectifs de qualité, généralement admis au sein de la population (FF 1985 I 1404-1405).

Fiche 2309257

ACJ n° 381 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

Fiche 2310014

ACJ n° 500 du 21.04.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION
Normes : CO.257d; CO.259.ss
Résumé : DÉFAUTS DURANT L'OCCUPATION ILLICITE DU LOCATAIRE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO L'obligation faite au bailleur de maintenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée cesse à la fin des rapports de bail en même temps que naît celle de restituer les locaux, qui incombe au locataire. Lorsque les rapports contractuels des parties ne sont plus soumis aux règles du droit du bail, le locataire ne saurait prétendre à une quelconque réduction de l'indemnité pour occupation illicite au sens des art. 259 ss.
Voir aussi : ACJ n° 1147 du 07.10.2002 M. c/ M.