Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; EXPERT

Normes : LPC.435

Résumé : DISTINCTION ENTRE TÉMOIN ET EXPERT Selon la jurisprudence, le témoin est appelé à fournir des renseignements sur des faits dont la connaissance n'est pas accessible à chacun, il est irremplaçable. L'expert apporte son appréciation sur des données d'expérience qui, en soi, sont à la portée de tout le monde et en tout temps. Ainsi, l'architecte mandaté pour évaluer le coût de travaux entrepris dans l'appartement de locataires agit comme un expert, et ne peut être entendu comme témoin.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.435

Résumé : AUDITION D'UNE PERSONNE COMME PARTIE OU COMME TÉMOIN ? Cas d'une société propriétaire de plusieurs hôtels et restaurants dont un des employés (chef de réception d'un hôtel) cité à témoigner a été entendu en qualité de partie. Malgré sa fonction dirigeante au sein de l'hôtel, l'intéressé n'est pas un organe de la société et ne participe donc pas à la formation de la volonté sociale. De ce fait, il aurait dû être entendu en qualité de témoin assermenté.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE; TEMOIN

Normes : LPC.435

Résumé : ADMISSIBILITÉ DE PREUVES RECUEILLIES DANS UN AUTRE PROCÈS Le recours à des moyens de preuve recueillis dans une autre procédure est en principe admis. La preuve d'un fait peut résulter, à l'encontre d'une personne, de témoignages recueillis dans une instance (civile ou pénale) où elle n'était pas partie. (Cas où les témoins avaient été entendus en présence des avocats des parties en litige et où leurs témoignages n'avaient pas été contestés - SJ 1975 p. 431).

Voir aussi : ACJ n° 1137 du 10.11.2003 H. c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE - RÉSERVE FAITE PAR LE DEMANDEUR DE SON DROIT À SOLLICITER DES ENQUÊTES Cas où le TBL, sans ouvrir les enquêtes, a retenu que les exemples du bailleur étaient insuffisants et l'a ainsi empêché de faire confirmer et compléter les pièces produites. Le TBL a violé le droit à la preuve dans la mesure où le bailleur avait réservé dans chacune des écritures son droit à solliciter des enquêtes et le fait que certains des allégués pouvaient faire l'objet d'enquêtes par témoins, par le biais d'un transport sur place ou par voie d'expertise.

Voir aussi : ACJ n° 483 du 12.05.03 A. D. et H. D. c/ X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE - RENONCIATION DE LA PARTIE QUI S'EN PRÉVAUT D'ADMINISTRER LA PREUVE Si le TBL doit instruire d'office en matière de baux et loyers, cela ne signifie pas qu'il doive ordonner des enquêtes sur des faits à propos desquels la partie qui s'en prévaut a renoncé expressément à en administrer la preuve, sauf à violer l'art. 8 CC.

Remarques : Voir aussi art. 274d al. 3 CO

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; RENDEMENT ABUSIF; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : LPC.435

Résumé : NON-PRODUCTION PAR LE BAILLEUR DES PIÈCES COMPTABLES ORDONNÉE PAR LE TBL Si le bailleur néglige de produire les pièces comptables permettant au juge d'apprécier le litige, on peut en déduire qu'il cache un rendement abusif. Le juge devra en conséquence refuser la hausse réclamée (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 284 ch. 2.5).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : OFFRE DE PREUVE - DOMMAGE DÛ À L'OCCUPATION ILLICITE DES LOCAUX Si le bailleur offre de prouver son dommage par expertise et par témoins, le TBL doit au moins le questionner sur les personnes susceptibles de démontrer l'existence du dommage et, le cas échéant, procéder à des enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : DROIT À LA PREUVE Le droit de faire administrer des preuves est soumis à trois conditions : 1) Les faits à prouver doivent être pertinents, c'est-à-dire qu'ils doivent être propres à influer sur l'issue de la contestation (RO 104 V 210; 101 Ia 297; 92 I 261; RDAF 1982 p. 358); 2) Les preuves invoquées doivent être utiles, c'est-à-dire qu'elles doivent démontrer l'exactitude ou l'inexactitude d'un fait contesté. 3) Les parties doivent respecter les délais fixés par la loi ou l'autorité en observant les formes prévues à cet effet (RO 106 II 171; 101 Ia 103; Grisel, Traité de droit administratif, Tome I, Neuchâtel 1984).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : LPC.435

Résumé : PREUVE: PRODUCTION DE PIÈCES JUSTIFICATIVES Le bailleur doit produire les pièces justificatives de la majoration de loyer contestée, sinon il sera débouté. Il n'y a pas à ordonner des enquêtes pour des faits qui peuvent être prouvés par pièces (ATF 11.02.76 SI X c/ P. D.; SJ 1979 p. 611 No 288; ATF 106 I 356, 360 (art. 19 al. 2 AMSL); ACJ n° 169 du 04.12.89 SI X c/ S.). Admettre une hausse forfaitaire des charges (1,5 % par année) viole l'article 435 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : DROIT À LA PREUVE La partie qui allègue un fait pour en déduire son droit doit apporter la preuve de ce fait. Ainsi, chaque partie a le droit de rapporter, par les moyens légaux, la preuve des faits qu'elle a allégués et qui sont ou peuvent être pertinents pour trancher le litige. Si le juge omet de faire administrer des preuves sur des faits pertinents, ou s'il retient comme établis, sans recourir à des mesures probatoires, des faits contestés, il viole le droit à la preuve (ATF 114 II 289 = JT 1989 I 84; ATF 108 II 340 = JT 1983 I 541).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL

Normes : LPC.435

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Le TBL doit examiner les allégués des parties, ordonner au besoin la production de pièces supplémentaires et inviter les parties à se déterminer. Le fardeau de la preuve quant au caractère abusif du loyer initial selon l'art. 15 AMSL incombe au locataire. Le bailleur peut quant à lui renverser la présomption du caractère abusif du loyer initial en démontrant que ce dernier ne lui procure pas un loyer abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE; MAXIME DU PROCES; TEMOIN

Normes : LPC.435

Résumé : AUDITION D'UN TÉMOIN : ÉVENTUELLE RÉSILIATION ABUSIVE Cas où le locataire offre de prouver, par le témoignage d'une autre locataire qui aurait accepté de signer un nouveau bail prévoyant une augmentation de loyer de 100 % par rapport à l'ancien loyer, qu'une résiliation lui a été notifiée dans le but de faire pression pour l'obliger à accepter également une très forte augmentation. Dans de telles circonstances, le juge doit se montrer très circonspect et ne pas hésiter à faire usage de la faculté qui lui est conférée par l'art. 435 al. 1 LPC d'établir d'office les faits parce qu'il est trop facile au bailleur qui jouit d'une position privilégiée de tenter d'éluder les dispositions de l'AMSL pour obtenir une augmentation de loyer de son locataire. L'audition du témoin doit ainsi être ordonnée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; DROIT A LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : DROIT DE FAIRE ADMINISTRER UNE PREUVE PERTINENTE L'art. 4 Cst. Féd. garantit au plaideur le droit de faire administrer une preuve pertinente offerte en temps utile et dans les formes requises par le droit de procédure applicable (ATF 106 II 170 = JT 1981 I 149 cons. 6b et les références citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : TRANSPORT SUR PLACE: UTILITÉ Un transport sur place n'est pas utile lorsque le Tribunal ne dispose pas des connaissances techniques suffisantes (SJ 1970 p. 461; 1971 p. 10). L'avis d'un tiers spécialiste est dans ce cas plus approprié.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : DOSSIER INCOMPLET En présence d'un dossier incomplet, il incombe aux premiers juges d'établir d'office les faits pertinents susceptibles de donner au litige sa solution (Corboz, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Droit de la construction, 1982 p. 29) et d'appliquer l'art. 435 LPC qui consacre ce principe par le recours aux mesures d'instruction nécessaires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : FAITS POUVANT ÊTRE PROUVÉS PAR PIÈCES Il appartient à la partie qui peut prouver un fait au moyen de la production de pièces, de les présenter (SJ 1979 p. 611 No 288). Le preneur invoquant son manque de moyens comme conséquence pénible peut établir par pièces son revenu et celui des proches faisant ménage commun avec lui.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : LPC.435

Résumé : ACCORD DES PARTIES SUR DES MOYENS DE PREUVE Etablissant les faits d'office, le TBL n'a pas à tenir compte des accords passés entre les parties quant aux moyens de preuves réservés par elles, les juges demeurant libres de choisir parmi tous les moyens de preuve connus ceux qui leur paraissent les mieux adaptés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE : FAITS RESSORTANT DES PIÈCES PRODUITES La maxime inquisitoire n'impose pas au juge l'obligation d'établir d'office des faits qui n'ont pas été allégués par celui des plaideurs qui aurait dû les faire valoir et à qui l'autorité judiciaire ne saurait se substituer (Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, 1981, p. 352; SJ 1978 p. 601; SJ 1981 p. 591; ACJ du 16.04.81 SI X c/ G. p. 11; ACJ du 25.01.81 B. c/ SI X p. 18-19). En revanche, le juge ne satisfait pas à la maxime d'office lorsqu'il ne prend pas en considération des éléments de fait qui ressortent des pièces du dossier (Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., 1979, p. 169).

Publication SJ 1985 p. 284

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : CHOIX DES MOYENS DE PREUVE L'article 8 CC consacre le droit de la partie à qui en incombe le fardeau de rapporter la preuve des faits pertinents et propres à former la conviction du juge (ATF 95 II 467 consid. 3). Le corollaire en est l'obligation faite au juge d'ordonner, même d'office, les mesures probatoires nécessaires. Le juge qui a la charge de l'instruction de la cause est maître d'apprécier, sans possibilité d'appel immédiat pour les plaideurs, l'opportunité de recourir ou non à l'une des mesures probatoires prévues ou admises par la loi. Son choix de la mesure la plus appropriée dépendra des circonstances du cas particulier et de la nature des faits à prouver. Si ceux-ci sont de nature scientifique, la preuve par expertise s'imposera obligatoirement, le juge ne disposant pas des connaissances nécessaires pour constater l'exactitude de tels faits ou pour les apprécier (ATF 98 I a 668).

Voir aussi : ACJ 26.05.86 M. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE Le juge, qui établit les faits d'office, doit inviter les parties à prouver leurs allégués, soit par pièces soit par témoins.

Voir aussi : ACJ n°10 du 30.01.89 C. c/ SI X ACJ n°199 du 10.9.93 SA X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : LPC.435

Résumé : FACTURES NON PRODUITES PAR LE BAILLEUR En application du contrat d'entreprise générale, le bailleur peut parfaitement exiger que l'entrepreneur général lui fournisse les factures.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Si le TBL doit, en vertu de la maxime d'office, établir lui-même les faits, il n'est tenu de le faire que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toute sorte de moyens d'actions ou de défense des parties.

Voir aussi : ACJ n° 1 du 13.01.86 A. c/ SI X (réf. à ATF 110 V 52 cons. 4) ACJ n° 82 du 11.06.90 SA X c/ I.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : TRAVAUX SUPPLÉMENTAIRES Il appartient au bailleur de prouver l'existence de travaux supplémentaires au sens de l'article 15 AMSL.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE

Normes : LPC.435.al.2

Résumé : ENQUÊTES ORDONNÉES PAR LE TBL - FAITS POUVANT ÊTRE PROUVÉS PAR PIÈCES En matière de baux et loyers, le Tribunal peut proposer aux parties les moyens de preuves destinés à établir leurs allégués et marquer sa préférence, en économie de procédure, pour la production de pièces; il n'est pas tenu d'ordonner des enquêtes relativement à des faits qui peuvent être prouvés par pièces. Un refus de produire une pièce peut être apprécié au regard de l'article 186 al. 2 LPC (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 3 ad art. 435 al. 2 et les réf.).

Voir aussi : ACJC/246/2009 du 09.03.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435; CO.270

Résumé : DROIT À LA PREUVE - LOYER INITIAL Lorsque le dossier, à l'issue de l'instruction écrite, ne contient que peu de renseignements sur l'appartement pris à bail permettant de fixer le loyer initial admissible, les parties doivent, en comparution personnelle, être interrogées sur la surface de l'appartement et de ses dépendances. Par ailleurs, elles doivent être amenées à indiquer, justificatifs à l'appui, le loyer réclamé au locataire précédent. Enfin, un tel interrogatoire permettrait de définir de manière plus précise quels travaux d'aménagement ont été effectués par le locataire, partant, le confort et l'agencement initial dont l'appartement bénéficiait en début de bail et avant travaux. Compte tenu des allégués divergents des parties sur ces sujets, le Tribunal ne peut pas faire l'économie d'enquêtes par témoins.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.a; LPC.435

Résumé : LOYERS USUELS - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Si le bailleur fonde la hausse du nouveau loyer sur les loyers usuels du quartier, le TBL doit, en vertu de l'art. 435 LPC, interroger les parties et ordonner des enquêtes propres à établir ce point.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.435; LPC.436

Résumé : TÉMOIN DÉFAILLANT En ne reconvoquant pas un témoin défaillant, le Tribunal ne commet aucune violation de la loi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : LPC.435.al.1

Résumé : RELATIVITÉ DES OBLIGATIONS : CESSION-VENTE D'ACTIONS En vertu du principe de la relativité des obligations, le TBL n'enfreint pas cette disposition en n'invitant pas la SI bailleresse à produire le contrat de cession-vente passé entre elle et l'acquéreur des actions donnant droit de jouissance sur l'appartement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.435.al.1

Résumé : APPRÉCIATION DES PREUVES : EXTRAIT DE COMPTABILITÉ Rien ne permet de mettre en doute, comme preuve d'un prix de revient d'un immeuble, un extrait de comptabilité, certifié conforme aux pièces comptables originales, par le vice-directeur et un fondé de pouvoir d'une importante compagnie suisse d'assurances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; LOYER ABUSIF

Normes : LPC.435.al.2

Résumé : PIÈCES NON PRODUITES FORTUITEMENT Il est arbitraire de considérer qu'une hausse de loyer est abusive parce que le bailleur a omis de fournir les pièces, alors que le même jour, le Tribunal a rendu une soixantaine de jugements dans des causes analogues et relatives au même groupe d'immeubles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435.al.1

Résumé : OFFRE DE PREUVE INSUFFISANTE Lorsqu'une demande n'apparaît pas d'emblée vouée à l'échec, mais que l'offre de preuve est insuffisante, le TBL doit ordonner une nouvelle comparution personnelle des parties ou la réouverture de l'instruction selon l'art. 88 al. 2 (ancien) LPC en invitant le demandeur à formuler une offre de preuve plus précise sur tel ou tel point.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3; LPC.435

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES L'art. 274 d al. 3 CO est repris par l'art. 435 al. 1 LPC. L'alinéa 2 de cette dernière disposition autorise le juge d'ordonner l'apport des pièces qu'il estime nécessaires, mais ne lui fait pas l'obligation d'exiger l'apport de tous les documents comptables requis par les parties, s'il estime que ceux qui ont d'ores et déjà été produits sont suffisants pour la solution du litige.

Voir aussi : ACJ n° 754 du 19.6.1995 P. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES - MESURES D'INSTRUCTION REQUISES PAR LES PARTIES L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, pour autant que les faits à prouver soient pertinents et contestés. Des mesures d'instruction portant sur l'authenticité de la signature apposée au nom de la locataire sur le bail peuvent être écartées si cet élément est dénué de pertinence pour l'issue du litige. In casu, que cette signature ait été apposée par la locataire, par son mari ou par un tiers ne change rien au fait que la locataire est contractuellement liée, dès lors qu'elle a formellement reconnu, aussi bien devant les premiers juges qu'hors litispendance, avoir accepté de s'engager contractuellement auprès du propriétaire du logement litigieux et qu'elle ne prétend pas que le bail écrit formalise d'autres éléments que ceux convenus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; MOTIF; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - IMPOSSIBILITÉ DE FAIRE VALOIR UN NOUVEAU MOTIF EN COURS DE PROCÉDURE Le bailleur qui justifie sur formule officielle la fixation du loyer initial en invoquant uniquement les loyers usuels du quartier et qui se voit opposer par le locataire les statistiques officielles comme fondement de sa contestation, ne peut introduire, en cours de procédure, un autre critère de fixation du loyer initial. Partant, le Tribunal est fondé, dans cette hypothèse, à refuser la demande du bailleur tendant à compléter ses écritures en vue de démontrer qu'il ne retire aucun rendement abusif de la location litigieuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : LPC.435; CO.269; CO.269a

Résumé : EXIGENCE DE PRÉCISION DES POSTES ENTRANT DANS LES FRAIS D'EXPLOITATION Le bailleur doit exposer de façon précise les postes qui entrent dans les frais d'exploitation et produire les pièces précises permettant au TBL de les prendre en compte. Le Tribunal n'a pas à procéder à des recherches laborieuses dans une comptabilité touffue.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_211/2015 du 08.12.2015 (pour pouvoir ventiler sur plusieurs années les travaux d'entretien extraordinaire, il faut connaître précisément les travaux accomplis et examiner au cas par cas la durée de vie des installations remplacées)