Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271a.al1.letf

Résumé : RESILIATION - DECES DU LOCATAIRE - RESILIATION EN RAISON DE CHANGEMENTS DANS LA SITUATION FAMILIALE DU LOCATAIRE Une résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu’elle contrevient à la bonne foi. Selon l’art. 271a al. 1 let. f CO, tel est le cas si le congé est signifié par le bailleur en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans que ces changements n’entraînent d’inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de la famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation contractuelle ; une vie commune du locataire et de ses proches est nécessaire pour que l’art. 271a al. 1 let. f CO s’applique.

Voir aussi : François BOHNET, Protection contre les congés en cas de décès du locataire, in DB n° 37/2025 p. 51ss; ACJC/435/2025 du 18.03.2025

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2019; MRA 3/2019, p. 142

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION;CONGÉ DE REPRÉSAILLES;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4

Résumé : DÉLAI DE PROTECTION - NOUVEAU CONTRAT Lorsque les parties concluent une transaction qui rend le contrat en cause nul et renvoie au bail précédent et que le locataire demande ensuite au bailleur d’établir un nouveau contrat à son nom, il faut retenir que le processus transactionnel concernait le premier contrat et non le suivant, si bien que le délai de protection prévu à l’art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 CO ne s’applique pas au congé portant sur le contrat ultérieur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch juillet 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.271a.al1.lete; CO.271a.al3

Résumé : CONGE - PERIODE DE PROTECTION - EXCEPTIONS L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).

Cour civile I du Tribunal cantonal du Valais

Publication CdB n° 1 mars 2025, p. 28ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28; CO.271a.al1

Résumé : CONTRAT DE BAIL INVALIDE POUR DOL DU LOCATAIRE - CE DERNIER SE PREVAUT D'UNE PROCEDURE EN COURS Le comportement dolosif contractuel viole les règles de la bonne foi et constitue un acte illicite. Dès lors, le dol ne mérite aucune protection. En conséquence, il convient d'admettre que le locataire ne peut pas se prévaloir de l'existence d'une procédure judiciaire selon l'article 271a CO pour contester l'invalidation du contrat pour dol.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉLAI D'INTERDICTION

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4; CO.271a.al2

Résumé : RESILIATION - CONGE DONNE DANS LES TROIS ANS APRES UN ACCORD - NOTION D'ACCORD Selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO en lien avec l’art 271a al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans après qu’un accord – hors procédure et prouvé par des écrits – entre le locataire et le bailleur, portant sur prétention relevant du bail, a été conclu. Par « accord », on entend le règlement amiable d’un litige permettant de clarifier définitivement une question juridique controversée entre les parties. L’art. 271a al. 2 CO ne s’applique donc pas s’il n’y a pas de litige, notamment si le bailleur accepte immédiatement la demande du locataire. Il ne s’applique pas non plus si une acceptation est précédée d’une controverse entre les parties mais que celle-ci n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; SOUS-LOCATION; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : SOUS-LOCATION REFUSÉE INDÛMENT PAR LE BAILLEUR - ANNULABILITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR Le congé doit être annulé lorsqu'il est donné parce que le locataire fait valoir son droit de sous-louer, alors que le bailleur refuse indûment son consentement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail février 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL);ASSAINISSEMENT(EN GÉNÉRAL);CONGÉ-VENTE

Normes : CO.271.al1; CO.271a.al1.letc

Résumé : RESILIATION - CONTRAIRE A LA BONNE FOI - TRAVAUX DE TRANSFORMATION OU D'ASSAINISSEMENT - CONGE EN VUE DE TIRER LE MEILLEUR PROFIT DE LA VENTE - CONGE-VENTE Une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le bailleur ne dispose pas, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre au locataire d’évaluer si son maintien dans les lieux rendrait plus difficile l’exécution des travaux envisagés ou si une évacuation de l’objet loué est nécessaire. Selon la jurisprudence fédérale, une résiliation donnée par le bailleur pour des motifs purement économiques n’est pas systématiquement condamnable. Cela concerne deux cas : la résiliation pour optimiser le rendement du bien et la résiliation donnée dans le but de tirer un meilleur profit de la vente du bien. Ce deuxième cas se distingue du congé-vente de l’art. 271a al. 1 let. c CO, relatif à la situation où le bailleur propose uniquement au locataire du logement d’acheter le bien loué et qui est abusif s’il existe un lien de causalité adéquat entre la résiliation et la volonté de vendre au locataire. Ce lien fait défaut lorsque le motif du congé n’est pas uniquement d’inciter le locataire à acheter, mais que le bailleur est disposé à vendre à n’importe qui (et ce même s’il propose le bien, au même prix, en priorité au locataire).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La résiliation du contrat de bail dans le but de vendre le bien (« Leerverkaufskündigung ») (arrêt 4A_481/2024), in Newsletter Bail.ch février 2025 et in DB n° 37/2025 p. 42ss; arrêt du TF 4A_276/2025 du 31.10.2025 (Du moment qu'il ressort des constatations de fait que la présence d'un locataire était de nature à rendre une vente plus difficile, l'instance précédente était fondée à tenir la résiliation de bail litigieuse pour valide)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch février 2026

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;USAGE PERSONNEL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271; CO.271a; CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGE DONNE POUR BESOIN PROPRE - MOTIVATION DU CONGE - CONGE-REPRESAILLES Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO). En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. La seule limite à la liberté contractuelle de résilier le contrat de bail découle des règles de la bonne foi. L'art. 271a CO énumère certains motifs rendant le congé annulable. Tel est le cas lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate le véritable motif du congé; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention. La motivation du congé n'est pas une condition de sa validité et l'absence de motivation ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, même si elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (cf. art. 266a al. 1 CO, 271 al. 2 CO). Si le bailleur n'a pas indiqué de motif dans son avis de résiliation et ne le fournit pas, par la suite, sur requête du locataire, il peut encore l'invoquer devant le tribunal de première instance, en respectant les règles en matière d'allégations et d'offres de preuves, la maxime inquisitoire simple étant applicable. En l'espèce, la résiliation avait été motivée sur requête des locataires par le besoin de la bailleresse. S'il était vrai que la réponse donnée par la bailleresse laissait supposer que ses intentions n'étaient pas entièrement arrêtées et qu'elle pouvait envisager réserver le bien à l'un ou l'autre des enfants de son actionnaire en fonction de leurs plans d'études, ce fait ne permettait pas encore de conclure que le motif avancé ne serait pas réel, à savoir qu'il ne correspondrait pas à un besoin propre de la bailleresse, respectivement de son actionnaire, qu'il serait trop vague ou contraire à la bonne foi. Certes, le congé s'inscrivait dans le cadre d'une relation pouvant être qualifiée de houleuse avec les locataires, qui avaient élevé avec succès plusieurs prétentions à l'encontre de leur bailleresse en 2004 et 2012. Cela étant, la seule existence d'un échange peu courtois entre les parties le 2 juin 2021 n'emportait pas la conviction que le congé notifié le 29 juin 2021 aurait été motivé par l'unique but de se débarrasser des locataires. L'intérêt du fils de l'actionnaire de la bailleresse, âgé de 25 ans au moment de l'arrêt litigieux, à habiter dans son propre logement, à proximité de ses parents, tout en étant proche d'un arrêt de tram étant donné qu'il ne souhaitait pas apprendre à conduire, n'est ni futile ni ridicule, et ne consacre pas une disproportion manifeste des intérêts des parties. Dès lors qu'on ne se trouve pas en présence d'une disproportion crasse des intérêts des parties, la pesée de ces différents intérêts n'intervient qu'au stade de l'examen de la prolongation du bail.

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Congé-représailles et détermination du motif du congé, Analyse de l’arrêt TF 4A_78/2025, in Newsletter bail.ch février 2026

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al1.letd; CO.257d; CPC.257

Résumé : NOTIFICATION DE PLUSIEURS CONGES - ABUS DE DROIT Lorsque plusieurs résiliations sont notifiées, il convient de distinguer les résiliations ordinaires des résiliations extraordinaires ou encore des résiliations nulles à la forme. Ces différentes résiliations peuvent intervenir de manière concomitante, pour différentes échéances. Ainsi une résiliation ordinaire peut être notifiée simultanément à une résiliation extraordinaire, la résiliation ordinaire pouvant déployer ses effets en cas d’inefficacité de la résiliation extraordinaire. Par ailleurs, une résiliation ordinaire n’exclut pas une résiliation extraordinaire pour une date antérieure à l’échéance contractuelle. Enfin la jurisprudence admet en principe la possibilité de répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles. Le Tribunal fédéral retient ainsi en l’espèce que les résiliations antérieures (ordinaires et extraordinaires) intervenues n’excluent pas une nouvelle résiliation extraordinaire telle que notifiée le 22 janvier 2022 pour défaut de paiement. Il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle pour le cas où une des résiliations antérieures serait dénuée d’effet, mais bien d’une résiliation propre et autonome, qui est alternativement efficace ou inefficace, soit et dans cette dernière hypothèse dépourvue d’effets dès l’origine. Au terme de son analyse, le Tribunal fédéral retient encore comme déterminant le comportement manifestement abusif de la locataire. En effet, cette dernière ne s’acquitte d’aucun loyer depuis 2016 (en donnant des explications peu compréhensibles et ayant trait à la propriété de l’immeuble qui serait, selon lui, confuse) tout en plaidant dans l’ensemble des procédures le maintien de la relation de bail, dont la première obligation, pour la locataire, est le paiement du loyer. En procédant ainsi, la locataire adopte un comportement contradictoire et manifestement constitutif d’abus de droit tel que la jurisprudence le retient.

Voir aussi : Karin Grobet Thorens, Pluralité de résiliations et protection dans les cas clairs en matière d’évacuation (arrêt 4A_12/2023), in Newsletter Bail.ch juillet 2023 et in DB n° 35/2023, p. 25 ss

Xavier RUBLI

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;HÉRITIER;RÉSILIATION

Normes : CC.560ss; CO.266i; CO.271a.al1.letf

Résumé : HÉRITIERS, CONGÉS ET LOYERS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Remarques : Doctrine