Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ;EXPERTISE

Normes : CO.269a.leta; OBLF.11

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - BAILLERESSE OPPOSE LES LOYERS USUELS - DEMANDE D'EXPERTISE SUR LES LOYERS DU QUARTIER REJETEE Dans son ordonnance, le tribunal a cité l'art. 11 OBLF selon lequel il y a lieu de se fonder sur des loyers de logements (et locaux commerciaux) comparables ou sur des statistiques officielles, puis a estimé qu'il était suffisamment outillé intellectuellement pour déterminer les loyers du quartier, de sorte que l'expertise n'était ni nécessaire, ni pertinente. La cour cantonale a confirmé le rejet de la requête d'expertise, en expliquant que le tribunal était parfaitement à même de procéder lui-même à un examen comparatif des exemples à fournir par la bailleresse, sans devoir recourir à une expertise. La requête d'expertise a ainsi été refusée sur la base d'une appréciation anticipée des preuves, d'après laquelle le tribunal était en mesure de comparer lui-même les exemples à produire par la bailleresse. Contrairement à ce que semble évoquer cette dernière, il ne s'agissait pas pour le tribunal d'annoncer qu'il procéderait de lui-même - et sans qu'aucun exemple n'ait à être transmis par l'intéressée - à l'évaluation des loyers usuels du quartier. Cela serait d'ailleurs en contradiction avec la jurisprudence établie en la matière et la bailleresse ne soutient pas, à juste titre, qu'elle n'avait pas à présenter de tels exemples. Ainsi, la bailleresse ne saurait se prévaloir d'une quelconque violation de son droit d'être entendue en invoquant que les juges ne lui avaient pas communiqué leur avis concernant la détermination des loyers usuels du quartier. Pour contester la conception selon laquelle le tribunal était en mesure d'effectuer lui-même une comparaison des exemples à produire par la bailleresse, et qu'une expertise n'était ainsi pas nécessaire, il appartenait à celle-ci de se prévaloir d'une appréciation arbitraire des preuves, ce qu'elle n'a pas fait. La bailleresse voit une violation de son droit à la preuve en amont, en soutenant que le moyen de preuve qu'elle a sollicité pour fournir des exemples comparatifs lui a été refusé. Les juges cantonaux ont considéré qu'elle devait produire elle-même de tels éléments, et non par le biais d'une expertise. En tout état de cause, compte tenu des spécificités de l'immeuble litigieux, les critères requis pour les exemples comparatifs à présenter auraient pu être assouplis (cf. arrêt 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 6.2.3). La bailleresse n'a toutefois transmis aucun exemple concret, même pas après le rejet de sa demande d'expertise visant à en obtenir, ce qui doit lui être reproché.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans. Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).

Voir aussi : traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.42; CO.269a.leta; CO.305ss; CO.253

Résumé : CONTRAT DE PRÊT - OCCUPATION ILLÉGITIME D'UN LOGEMENT - INDEMNITÉ - DEGRÉ DE LA PREUVE Un locataire qui continue d’occuper des locaux à la fin du contrat de bail le fait sans droit ; le bailleur peut donc lui réclamer une indemnité pour occupation illégitime des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à prouver son dommage (c’est-à-dire à démontrer qu’il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique). Lorsqu’une personne au bénéfice d’un contrat de prêt sur un logement (qui ne paie donc pas de loyer pour l’utilisation du bien) ne le quitte pas à la fin du contrat, le prêteur peut également avoir droit à une indemnité pour l’occupation sans droit du logement. Dans ce cas, le prêteur – contrairement au bailleur – n’est pas libéré de l’obligation de prouver son dommage. Celui-ci correspond au loyer qu’il aurait pu obtenir durant la période d’occupation illégitime. En droit du bail, la norme qui tend à fixer un loyer par rapport aux loyers du marché est l’art. 269a let. a CO, se référant au critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. La preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude (preuve stricte). Dans le cas présent, vu les particularités du cas d’espèce (logement de 280m2 dans un immeuble de standing), le Tribunal fédéral retient qu’une telle preuve stricte ne peut être exigée du prêteur, lequel se trouve ainsi dans un état de nécessité quant à la preuve, bénéficiant de la preuve facilitée de l'art. 42 al. 2 CO.

Voir aussi : Blaise CARRON, La détermination du montant du dommage en cas d'occupation illégitime à l'expiration d'un prêt à usage, in DB n° 34/2022 p. 16ss

Pierre STASTNY

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.187ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.270; CO.262; CO.269a.leta; CO.269

Résumé : LA DÉTERMINATION DU LOYER INITIAL EN CAS DE NULLITÉ OU DE CONTESTATION, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.271.al1; CC.8

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT D'OPTIMISER LE RENDEMENT DU BIEN - BONNE FOI - METHODE ABSOLUE - RENDEMENT NET - LOYERS DU MARCHE - FARDEAU DE LA PREUVE La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien, c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue. Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie. Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse.