Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

François BOHNET

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI; TERME

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les termes et délais en droit du bail à loyer in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACCORD DE VOLONTES; TERME; CONTRAT; ERREUR

Normes : CO.23; CO.24; CO.18; CO.266a.al.2

Résumé : FIN CONSENSUELLE DU CONTRAT - ERREUR SUR LES MOTIFS DU CONSENTEMENT - INVALIDATION DE L'ACCORD Un bailleur qui accepte l'offre du locataire de mettre un terme au contrat avant l'échéance convenue en pensant qu'il s'agit de l'échéance contractuelle commet une erreur sur les motifs de son consentement, laquelle, n'étant pas une erreur essentielle sous l'angle de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO notamment, ne lui permet pas d'invalider l'accord. En effet, le locataire peut s'attendre à ce que le bailleur connaisse et donc tienne compte du terme figurant dans le contrat de bail et peut donc légitimement penser que le respect de l'échéance prévue par ce contrat n'est pas impératif pour le bailleur, ce dernier étant libre d'accepter une résiliation avant ce terme. Par ailleurs, l'erreur invoquée par le bailleur touche aux incidences pécuniaires d'une résiliation intervenant à telle date plutôt qu'à une autre. S''agissant d'une erreur sur les effets accessoires de l'acte, soit d'une simple erreur sur les motifs (art. 24 al. 2 CO), le bailleur ne peut se soustraire à son acceptation de mettre un terme au contrat de bail avant l'échéance convenue. Un courrier isolé du bailleur, aussitôt démenti par le locataire, n'est pas de nature, au sens de l'art. 18 CO à modifier la réelle et commune intention des parties, à savoir celle d'être liées par un contrat de bail venant à échéance au terme consensuel.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; TERME; RESILIATION; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 266a al. 2 CO AUX CONGÉS EXTRAORDINAIRES Un report des effets du congé extraordinaire au sens de l'article 266a al. 2 CO n'est possible que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance, et non pas pour convertir en une résiliation ordinaire un congé extraordinaire inefficace.

Voir aussi : ACJC 487 du 28.03.1994

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : DÉLAI OU TERME DE CONGÉ NON RESPECTÉ - REPORT AUTOMATIQUE - INCOMBANCE DU DESTINATAIRE DU CONGÉ - SANCTION Un congé ne respectant pas le délai de préavis ou le terme est reporté automatiquement à la prochaine échéance, même si le destinataire du congé demeure silencieux. Il lui incombe certes de signaler son erreur à l'auteur du congé, mais s'il omet de le faire, aucune sanction ne peut lui être opposée (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 425 ; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 20).Cas d'un commerçant qui résilie pour l'échéance mais sans respecter le préavis de 6 mois.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.

Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME DE CONGE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - MODIFICATION DES TERMES DE RÉSILIATION AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE ? La notification officielle d'une "autre prétention" du bailleur implique, comme pour les hausses de loyer, la faculté de contrôle par l'autorité judiciaire de son caractère licite ou abusif. Le législateur n'ayant fourni aucun critère à cet égard, il y a lieu de poser le principe de la fidélité aux termes du contrat. Pour être valable et acceptable, une telle prétention doit reposer sur des raisons objectivement justifiables et non dictée par le seul bon vouloir du bailleur. En période de pénurie de logements, l'intérêt du bailleur, contrairement à celui du locataire, est d'avoir des termes de résiliation courts, car il a ainsi plus de souplesse pour résilier le bail et en modifier les conditions (ACJ n° 223 du 12.03.2001 F. c/ C.). En l'espèce, un contrat de conciergerie qui prévoit que sa résiliation entraîne automatiquement la résiliation du bail à loyer conclu entre les parties constitue une modification allant clairement au détriment du locataire et doit faire l'objet d'une notification sur la formule agréée. En outre, l'introduction de onze termes de congé en période de pénurie est abusive, faute de motifs raisonnables et objectifs.

Voir aussi : ACJ n° 513 du 07.05.2007

Remarques : Contra : ACJ n° 309 du 13.03.2000 Epoux L. c/ SI T.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DROIT TRANSITOIRE Dans le cadre de l'ancien article 265 CO, le congé ne prend effet qu'après l'échéance du délai comminatoire de 30 jours, dans la mesure où le loyer arriéré n'est pas intégralement versé. Lorsque le bailleur a mis le locataire en demeure de payer le loyer arriéré dans les 30 jours, conformément à cette disposition et que l'échéance de ce délai est postérieure au 1er juillet 1990, le bailleur doit résilier le contrat conformément au nouvel article 257d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 137 du 15.05.1992 SA X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; MANIFESTATION DE VOLONTE; MOTIF; DELAI DE RESILIATION; TERME

Normes : CO.266a; CO.257f

Résumé : CONGÉ ORDINAIRE OU EXTRAORDINAIRE - INTERPRÉTATION DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR - PRINCIPE DE LA CONFIANCE La question de savoir si l'on se trouve en présence d'un congé ordinaire ou extraordinaire s'examine à la lumière du principe de la confiance.

Voir aussi : ATF 135 III 441; ACJC/260/2006 du 06.03.2006 (résiliation fondée sur plusieurs motifs)

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282; CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Un renvoi à l'art. 282 CO ou à une clause contractuelle rappelant la disposition légale ne suffit pas.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/2009 p. 3 JdT 2009 I 25 DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; TERME COMMINATOIRE; PROCURATION; POUVOIR DE REPRESENTATION; COMMUNICATION

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉCEPTION DE L'AVIS COMMINATOIRE L'art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire, qui peut se faire représenter par une personne de son choix. Il appartient au bailleur, qui prétend que la communication faite au représentant lie le locataire, de prouver que la réception de l'avis comminatoire est couverte par la procuration donnée au représentant. En application de la théorie de la réception, le locataire est réputé avoir reçu l'avis comminatoire au moment de la réception de ce document par son représentant.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282

Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TERME

Normes : CO.269d

Résumé : NOTIFICATION D'UNE HAUSSE POUR LA MÊME ÉCHÉANCE QUE LA DEMANDE DE BAISSE Rien n'empêche le bailleur de notifier une hausse pour la même échéance que celle pour laquelle le locataire a fait valoir une baisse, dès l'instant où les conditions prévues à l'art. 269d CO ont été respectées. Admettre le contraire reviendrait à nier au bailleur le droit de notifier une hausse pour la prochaine échéance utile si le locataire le devance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - DATE DE PRISE D'EFFET DE LA BAISSE (PLENUM CJ) (nouvelle jurisprudence) Le prochain terme de résiliation, au sens de l'article 270 al.1 CO, correspond à la prochaine échéance à laquelle le preneur peut résilier le bail. (ATF 108 II 323; ATF 111 II 201; ATF 112 II 69). Ce principe s'applique même si le locataire est le seul à disposer de ce droit, l'élément déterminant étant le droit de résiliation du locataire (FF 1985 I 1473-1474; P.V. commission du CE chargé de l'examen du nouveau droit du bail, p. 173). Enfin, une inégalité de traitement peut survenir entre la résiliation conventionnelle du bail par le seul preneur, et l'entrée en vigueur des variations de loyers. Ce n'est que la résultante d'un régime spécial, issu d'une convention entre les parties co-contractantes lors de la conclusion du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1330 du 07.12.1998 J. c/ K.

Remarques : Cette jurisprudence abandonne celle de l'ACJ n° 458 du 24.04.1995 F. et J. c/ SI X pour revenir à celle de l'ACJ n° 638 du 25.04.1994 SI X c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 20 = JT 1996 I 600 = SJ 1996 p. 403

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TERME; RESILIATION

Normes : CO.270a.al.2; CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOYER - DATES DÉTERMINANTES POUR LE CALCUL DE LA BAISSE Pour juger d'une prétention en modification du loyer, il faut partir du moment où, au plus tard, elle devait être adressée au cocontractant; seules les modifications des bases de calcul qui étaient certaines à ce moment-là et prenaient effet au plus tard lors du terme de résiliation, doivent être prises en considération. Au cours d'une procédure en diminution de loyer, le locataire peut, si le droit cantonal le permet, faire valoir de nouvelles modifications des bases de calcul pour demander une autre diminution, et ce sans devoir passer par la procédure préalable de l'art. 270a al. 2 CO (art. 270a al. 3 CO par analogie). Si le locataire n'a pas pris de telles conclusions en diminution de loyer, le juge ne saurait y suppléer en tenant compte d'office, sur la base de l'art. 274d al. 3 CO, des modifications des bases de calcul intervenues entre-temps.

Voir aussi : ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; MODIFICATION DE LA DEMANDE; TERME DE CONGE; RETROACTIVITE

Normes : CO.270a

Résumé : IRRECEVABILITÉ D'UNE AMPLIFICATION D'UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Une amplification d'une demande de baisse de loyer pour le même terme de résiliation est irrecevable, car elle viole l'art. 270a CO dans la mesure où elle tend à une réduction supplémentaire de loyer avec effet rétroactif alors qu'une requête en baisse ne peut se concevoir que pour le prochain terme de résiliation et en respectant le préavis contractuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - LOYER COMPTABILISÉ SUR COMPTE COURANT Par un contrat de compte courant, les parties stipulent de passer par "doit" et "avoir" les créances réciproques nées de leurs relations d'affaires, de compenser à un moment donné les différents articles de ce compte. L'art. 117 al.2 CO statue que la novation s'opère lorsque le solde du compte a été arrêté et reconnu (ATF 104 II 190 = JT 1979 I 10). La reconnaissance du solde peut être expresse ou résulter d'actes concluants. Cas d'un bailleur prétendant n'avoir jamais reçu le montant des loyers. Même si aucune quittance ne démontre que les loyers ont été effectivement reçus par le bailleur, la Cour relève d'une part qu'il ressort des relevés du compte courant actionnaire que des versements à titre de loyer ont été crédités sur ce compte, d'autre part que les déclarations fiscales du bailleur font état de versements de loyer. La condition de retard de l'art. 257d CO faisant défaut, le bail ne pouvait être résilié pour défaut de paiement.

TF

Publication SJ 1993 p .545

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; TERME COMMINATOIRE

Normes : CO.124.al.2

Résumé : COMPENSATION INVOQUÉE TARDIVEMENT La déclaration de compensation intervenue après l'expiration du délai de paiement prévu par l'art. 257d CO est tardive; elle ne peut affecter la validité du congé pour demeure du locataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p.35 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE DROIT; SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : RÉSILIATION FAITE PLUSIEURS MOIS APRÈS L'ÉCHÉANCE DU DÉLAI COMMINATOIRE Si le locataire ne paie pas dans le délai comminatoire de 30 jours, le bailleur n'est certes pas nécessairement tenu de procéder à la résiliation du bail de manière immédiate, mais il ne doit pas laisser passer trop de temps; en effet, le congé donné plusieurs mois après peut, selon les circonstances, être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO. In casu, attente de trois mois a été jugée excessive.

Remarques : Voir aussi arrêt du TF 4A_367/2022 qui a considéré qu'un délai de 3.5 mois après la première menace de résiliation et 2.5 mois après la deuxième menace de résiliation n'était pas contraire à la bonne foi. Un report de résiliation ne pouvait être considéré comme abusif que si la bailleresse acceptait sans réserve des paiements complets de loyer du locataire après l'expiration du délai de paiement fixé.

TF

Publication ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 ATF 119 II 232 = JT 1994 I

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : RESPECT DU DÉLAI EN CAS DE PAIEMENT PAR BULLETIN DE VERSEMENT ET PAR MANDAT POSTAL La remise d'un bulletin de versement postal vaut en principe désignation de la Poste comme bureau de paiement. Lorsqu'un locataire est sommé de verser un arriéré de loyer sur un compte de chèques postaux avec un bulletin de versement annexé, il peut donc en principe partir de l'idée qu'il suffit, pour que le délai de paiement soit respecté, qu'il effectue le paiement au bureau de poste avant l'échéance. Les éventuels retards de transmission ou de comptabilisation sont à la charge du créancier qui a désigné la poste comme lieu de paiement. ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 En revanche, quand les parties n'ont rien convenu sur les modalités du paiement du loyer, le paiement par mandat postal prend date quand le créancier reçoit les espèces. En effet, les dettes d'argent étant portables (art. 74 CO), le mandat doit être donné à l'auxiliaire (la poste, p. ex.) assez tôt pour que le paiement soit parfait à l'expiration du délai. Dans ce cas, le risque de perte ou de retard est à la charge du débiteur. Le bailleur n'abuse pas de son droit si, après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. ATF 119 II 232 = JT 1994 I 201

Voir aussi : ATF non publié du 27.02.1997 Fondation X c/ DP ACJ n° 770 du 11.06.2007 X c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - ALIÉNATION DE LA CHOSE - BESOIN URGENT - TERMES ET PRÉAVIS LÉGAUX L'art. 261 al. 2 lit. a CO permet à l'acquéreur d'un immeuble qui peut se prévaloir, pour lui-même ou ses proches parents, d'un besoin urgent de la chose louée, de résilier le bail de manière anticipée pour le prochain terme légal, sans avoir à respecter l'échéance et les préavis contractuels, mais en respectant le délai légal de congé. Le bailleur doit notifier le congé pour le plus prochain terme légal, en respectant le préavis légal. En effet, selon la doctrine majoritaire, l'acquéreur qui laisse passer le plus prochain terme pour résilier le bail de manière anticipée est réputé, de manière irréfragable, assumer le bail jusqu'à son échéance, règle reprise de l'ancien droit du bail (Message concernant l'Initiative populaire pour la protection des locataires, p. 1422 ad 421.108; SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, ad art. 261-261 a CO No 18; WEBER/ZIHLMANN, Commentaire bâlois ad art. 261 CO No 6; HIGI, Commentaire zurichois, ad art. 261-261a CO No 32; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 438). Partant, un congé donné alors que les termes et préavis légaux n'ont pas été respecté est inefficace et n'est pas transformé en congé ordinaire. En l'occurrence, le bailleur a certes respecté le préavis légal de trois mois, mais n'a pas donné le congé pour le premier terme légal, de sorte qu'il est réputé assumer la continuation du bail jusqu'à sa prochaine échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/247/2009 du 09.03.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE; TERME DE CONGE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - PROROGATION DU BAIL - PROCHAIN TERME DE RÉSILIATION - CONDITIONS GÉNÉRALES L'article 5 lit. a des Conditions générales du bail type, qui autorise le locataire à donner son congé pour une échéance trimestrielle, ne trouve pas application s'il est en contradiction avec les dispositions particulières prévues par les parties. Ainsi, lorsque, en cours de location, les parties conviennent d'une prorogation de leur bail pour une durée de trois ans, elles renoncent dès lors à la faculté de résilier le contrat de façon anticipée durant cette période.